2022年房地产估价师制度与政策权威卷(第六套)

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一、单项选择题(40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为（）年。[0.5分]

A40

B50

C60

D70

2.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由（）无偿收回土地使用权并予以公告。[0.5分]

A乡级以上政府

B县级以上人民政府

C市级以上人民政府

D省级以上人民政府

3.土地用途管制的核心是（）。[0.5分]

A保护耕地

B实行土地登记制度

C实行土地有偿有限期使用制度

D不能随意改变农用地的用途

4.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前（）年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。[0.5分]

A4

B3

C2

D1

5.任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是（）。[0.5分]

A国务院

B省级人民政府

C市级人民政府

D乡级人民政府

6.若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。[0.5分]

A15

B20

C30

D60

7.拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的（）。[0.5分]

A乡人民政府

B县人民政府

C拆迁管理部门

D公安部门

8.新设立的房地产开发企业，应当白领取营业执照之日起（）日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。[0.5分]

A7

B15

C30

D60

9.在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向（）申请领取施工许可证。[0.5分]

A工程所在地的县级人民政府

B工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门

C工程所在地的县级以上人民政府

D工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门

10.为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布（）。[0.5分]

A《建设工程勘察设计管理条例》

B《建设工程勘察设计人员管理规定》

C《建设工程勘察设计市场管理规定》

D《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》

11.若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（）日内办理注册手续。[0.5分]

A30

B15

C45

D60

12.按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是（）担保。[0.5分]

A一般保证

B贷款人、保证人分担责任的比例保证

C连带责任保证

D信誉保证

13.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。[0.5分]

A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

14.下列关于抵押的表述中，不正确的是（）。[0.5分]

A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D抵押人一旦死亡，抵押权随之终止

15.下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（）。[0.5分]

A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

16.从事房地产经纪活动的基本条件是（）。[0.5分]

A取得房地产经纪人协理从业资格

B取得房地产经纪人执业资格

C取得房地产经纪人员相应执业资格证书

D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

17.全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由（）共同负责。[0.5分]

A国土资源部和人事部

B住房和城乡建设部和人事部

C住房和城乡建设部和房地产管理部门

D人事部和房地产管理部门

18.关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是（）。[0.5分]

A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同

B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料

C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作

D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款

19.下列表述中，正确的是（）。[0.5分]

A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%~5%

20.物业管理的基本特征不包括（）。[0.5分]

A社会化

B专业化

C市场化

D职能化

21.某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为（）元。[0.5分]

A3300

B33000

C1000

D10000

22.某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为（）万元。[0.5分]

A114

B63.84

C31.92

D28.71

23.当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（）作为缴纳税费的依据。[0.5分]

A合同价

B市场价

C评估价

D估算价

24.关于维修基金管理的下列表述中，正确的是（）。[0.5分]

A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

25.在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为（）。[0.5分]

A供给量的变化

B影响供给量的因素变化

C供给的变化

D影响供给的因素变化

26.规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时（）的变化情况。[0.5分]

A经营成本

B经营利润

C销量

D产量

27.当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是（）。[0.5分]

A均衡价格上升

B均衡价格下降

C均衡价格不变

D取决于供给和需求变动的程序

28.在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为（）。[0.5分]

A背书

B委托

C代理

D审批

29.下列关于保险分类的叙述有误的一项是（）。[0.5分]

A以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

B以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险

C以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

30.张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋瑁裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50%，则赔偿金额为（）万元。[0.5分]

A100

B75

C50

D25

31.在房地产相关业务中，目前没有（）职业责任保险。[0.5分]

A工程师责任

B注册会计师

C开发商

D律师

32.普通股不能享有的权力是（）。[0.5分]

A参加股东大会的权利

B参加表决的权利

C总股控制的权利

D股票转让权

33.房地产拍卖登记需提交的资料中不包括（）。[0.5分]

A申请书

B登记表

C房地产权证

D拍卖公告

34.下列不属于房地产拍卖特征的是（）。[0.5分]

A房地产拍卖数量多，价值高

B房地产拍卖的时间短

C房地产拍卖法律性强

D拍卖结束后续工作多

35.对时点指标特点叙述不正确的是（）。[0.5分]

A只能间断计数

B各时点指标不可以直接累加

C每个时点指标值的大小与时间长短无关

D计数的准确率低

36.不属于财务分析目的的是（）。[0.5分]

A评价企业的偿债能力

B评价企业的资产管理水平

C评价企业的获利能力

D评价企业过去的缺点

37.不属于确定城市规模的意义是（）。[0.5分]

A综合平衡法

B区域分配法

C环境容量法

D线性阶段法

38.不属于通风施工图纸类别的是（）。[0.5分]

A平面图

B剖面图

C系统图

D分部图

39.某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为（）万元。[0.5分]

A1570.975

B1370.975

C1270.975

D1070.975

40.下列不符合工程建设定额特点的是（）。[0.5分]

A稳定性

B系统性

C统一性

D权威性

二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

1.房屋拆迁的补偿方式有（）。[2,0.5分]

A安置补偿

B货币补偿

C所得补偿

D房屋产权调换

E减少住房税收

2.国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。[2,0.5分]

A土地使用者自动放弃土地使用权

B矿场、机场等核准报废土地

C非法转让土地

D不按批准用途使用土地

E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

3.下列关于征用土地批准权限规定正确的是（）。[2,0.5分]

A征用土地实行两级审批制度

B征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批

D征用土地实行三级审批制度

E其他用地和已批准农用地转用范围内的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案

4.在下列各项中不能转让的房地产是（）。[2,0.5分]

A建设中的房地产

B查封的房地产

C已领取权属证的房地产

D共有房产

E权属无争议的房地产

5.不得抵押的房地产包括（）。[2,0.5分]

A列入拆迁范围的房地产

B用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

C列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

D已依法转让的房地产

E被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

6.在以下（）情况下应该申请注销登记。[2,0.5分]

A土地或房屋的权利主体变更

B房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E抵押权、典权等他项权利的终止

7.房地产估价师应履行的义务有（）。[2,0.5分]

A遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范

B在房地产估价报告书上签字

C不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务

D不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务

E接受职业继续教育，不断提高业务水平

8.下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（）。[2,0.5分]

A部分房屋拆除

B法人名称改变

C划拨房屋

D继承房屋

E分割房屋

9.住房公积金的增值收益的合法用途包括（）。[2,0.5分]

A奖励住房公积金管理中心职工

B建立住房公积金贷款风险准备金

C支付住房公积金管理中心的管理费用

D建设廉租住房的补充资金

E建设经济适用住房的补充资金

10.下列关于价格弹性的表述中，正确的有（）。[2,0.5分]

A供给价格弹性一般为正值

B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C需求价格弹性永远为负值

D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性

11.股票和债券的相同之处表现在（）。[2,0.5分]

A都是融资工具

B都是流通证券

C持有者享有相同权利

D都具有偿还性

E都可以为投资者带来收益

12.对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则（）。[2,0.5分]

A全部参加考试人员为总体单位

B全部参加考试人员为统计总体

C你作为考生是总体单位

D你作为考生是个体

E你的年龄是一个品质标志

13.属于城市规划法律体系的是（）。[2,0.5分]

A主干法及配套法规和规章

B专项法

C审批法

D管理法

E相关法律法规

14.不计算全部建筑面积的是（）。[2,0.5分]

A相邻建筑物是有项盖无围护结构的架空走廊

B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C建筑物内的技术层和检修通道(不论其层高如何)

D屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

E建筑物内的变形缝

15.按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为（）。[2,0.5分]

A直接消耗定额

B劳动消耗定额

C机械消耗定额

D材料消耗定额

E预算消耗定额

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)

1.土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。（）[0.5分]

2.国家机关用地可以由县级以上人民政府依法批准划拨，无偿、无限期使用。（）[0.5分]

3.土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。（）[0.5分]

4.土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（）[0.5分]

5.作价补偿的金额，是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。（）[0.5分]

6.房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。（）[0.5分]

7.实施强制拆迁必须以裁决为前提。（）[0.5分]

8.城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。（）[0.5分]

9.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）[0.5分]

10.经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。（）[0.5分]

11.招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（）[0.5分]

12.城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为2年至5年。（）[0.5分]

13.经委托方同意，分承接方可以将所承接的业务再次委托。（）[0.5分]

14.商品房预售实行预售许可证制度，条件之一是按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（）[0.5分]

15.我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（）[0.5分]

16.国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。（）[0.5分]

17.房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）[0.5分]

18.采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（）[0.5分]

19.房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（）[0.5分]

20.业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。（）[0.5分]

21.社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（）[0.5分]

22.开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。（）[0.5分]

23.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（）[0.5分]

24.住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。（）[0.5分]

25.假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（）[0.5分]

26.由本国政府、股份公司和银行发行的代表信贷关系的债务凭证是股票。（）[0.5分]

27.以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（）[0.5分]

28.投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（）[0.5分]

29.房地产拍卖应在拍卖日的1~2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。（）[0.5分]

30.《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。（），[0.5分]

31.调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。（）[0.5分]

32.资产负债表是会计报表中的一种主要报表。（）[0.5分]

33.我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。（）[0.5分]

34.城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。（）[0.5分]

35.按使用性质不同，建筑物通常分为生产性建筑和民用建筑。（）[0.5分]

36.防水层越厚的房屋，使用的年限就越短。（）[0.5分]

37.建设期的贷款利息应按复利息计算。（）[0.5分]

38.费用的提高大于功能的提高可能会使价值提高。（）[0.5分]

39.建筑物密集地区的分幅图一般采用1：500比例尺。（）[0.5分]

40.自然人也包括无国籍人。（）[0.5分]

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)(一)某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另外从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。

1.对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（）类建设用地。[2,0.5分]

A一

B二

C三

D四

2.该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（）m2。[2,0.5分]

A3250.00

B3437.50

C4000.00

D5000.00

3.该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（）。[2,0.5分]

A银行信用

B商业信用

C民间信用

D国家信用

4.在下列合同中，属于从合同的有（）。[2,0.5分]

A购房合同

B抵押合同

C保险合同

D借款合同

5.该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（）元/m2。[2,0.5分]

A1963.64

B2000

C2552.73

D2600

6.上述保险合同的当事人有（）。[2,0.5分]

A该商业银行

B该财产保险公司

C该房地产开发公司

D该咨询公司

(二)甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用散，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预《销)售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。

7.征收15亩蔬菜生产基地，应当（）。