2022年《房地产开发经营与管理》高分通关卷3

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单选题（共35题，共35分）

1.某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A.2022年6月1日至2022年2月1日

B.2022年6月1日至2022年8月1日

C.2022年8月1日至2022年2月1日

D.2022年8月1日至2022年8月1日

2.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。

A.净现值法

B.等额年值法

C.差额内部收益率法

D.费用现值法

3.下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。

A.征地区域农民自住住宅项目

B.廉租住房项目

C.医疗卫生用地

D.基础设施用地

4.在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。

A.简单平均法

B.移动平均法

C.加权移动平均法

D.指数平滑法

5.某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。

A.1.2%

B.4.80%

C.4.91%

D.5.82%

6.某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。

A.529412.37

B.83265.38

C.87867.78

D.91022.12

7.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）。

A.生产性投资

B.土地开发投资

C.公益投资

D.商品房建设投资

8.下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。

A.收益相对不稳定

B.收入现金流的主要部分分配给了股东

C.分为权益型和抵押型两种形式

D.投资流动性差

9.房地产开发投资一般属于（）房地产投资。

A.收益型

B.收益加增值型

C.机会型

D.博弈型

10.关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。

A.评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成

B.评标委员会成员为五人以上单数

C.评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3

D.评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定

11.调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。

A.竞争情况调查

B.技术发展调查

C.国内外市场环境调查

D.消费者和消费者行为调查

12.火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。

A.未来运营费用风险

B.机会成本风险

C.变现风险

D.或然损失风险

13.投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。

A.未来运营费用风险

B.机会成本风险

C.资本价值风险

D.收益现金流风险

14.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A.依法收回的国有土地

B.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地

C.集体土地中的宅基地

D.依法收购的土地

15.一般来讲，市场细分的程序不包括（）。

A.调查阶段

B.试验阶段

C.分析阶段

D.归纳总结阶段

16.目标市场选择时，当采用（）营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。

A.产品专业化

B.选择专业化

C.大量定制

D.全面覆盖

17.认为利率是由货币的供给与需求决定的是（）。

A.古典学派的储蓄投资决定理论

B.流动性偏好利率理论

C.可贷资金利率理论

D.IS-LM曲线模型的利率理论

18.房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00

19.某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

20.某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

21.通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（）分析。

A.利息支付能力

B.投资者出资能力

C.资金平衡

D.投资者贷款能力

22.项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用（）。

A.借贷资金

B.预租售收入

C.资本金

D.融资资金

23.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险

B.信用风险

C.市场风险

D.法律风险

24.（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

25.房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。

A.房地产开发企业对市场预测的偏差

B.购房者对市场预测的偏差

C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

D.房地产开发资金的易得性

26.（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A.描述性调查

B.试探性调查

C.因果性调查

D.创造性调查

27.下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。

A.开发—销售

B.开发—持有出租—出售

C.购买—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出售

28.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

29.关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

30.已知某家庭2022年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为（）万元。

A.46.65

B.50.96

C.40.85

D.55.45

31.某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

32.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。

A.37

B.40

C.43

D.50

33.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.06

D.3.33

34.房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。

A.管理费

B.销售费用

C.其他费用

D.前期费用

35.（）是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。

A.固定价格方式

B.收益折现法

C.竞价方式

D.累计投标

多选题（共15题，共15分）

36.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

37.在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。

A.备选方案差异原则

B.最低可接受收益率原则

C.费用最低原则

D.收益最大原则

E.不行动原则

38.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。

A.某一基准时刻

B.日历年度的年初

C.资金运动的时间始点

D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点

E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

39.下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。

A.开发－销售模式

B.开发－持有出租－出售模式

C.购买－持有出租－出售模式

D.购买－更新改造－出售模式

E.购买－更新改造－出租模式

40.投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。

A.投标函及投标函附录

B.施工组织设计

C.合同条款及格式

D.技术标准和要求

E.资格审查资料

41.按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。

A.同质偏好市场

B.分散偏好市场

C.个别偏好市场

D.集群偏好市场

E.集中偏好市场

42.下列选项中，属于房地产市场存在层面的有（）。

A.空间市场

B.资产市场

C.新增量市场

D.存量房市场

E.高档住宅市场

43.房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。

A.购买物业用于出租经营

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.投资房地产企业股票

E.购买土地进行开发

44.下列各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有（）。

A.产业与结构布局

B.家庭收入及其分布

C.家庭结构及其变化

D.资本市场发育程度

E.支付能力与物价水平

45.确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。

A.国债收益率

B.银行存款利率

C.市场平均投资收益率

D.银行贷款利率

E.银行同业拆借利率

46.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

47.调查问卷中的问题一般包括（）问题。

A.闭合式

B.开放式

C.自主式

D.引导式

E.问答式

48.房地产开发项目的主要不确定性因素包括（）。

A.建筑安装工程费

B.开发期与租售期

C.权益投资比率

D.资本化率

E.贷款利率

49.下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（）。

A.故障树分析法

B.期望值法

C.幕景分析法

D.解析法

E.专家调查法

50.风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。

A.风险估算

B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因

D.检验各风险变量是否相关

E.提出应对风险的建议

判断题（共15题，共15分）

51.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）

52.当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）

53.目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）

54.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）

55.服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）

56.资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（）

57.土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）

58.房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（）

59.从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）

60.权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）

61.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）

62.在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。（）

63.证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。（）

64.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）

65.在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）

问答题（共2题，共2分）

66.某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开