银行抵押品评估业务培训方案

银行抵押品评估业务培训方案一、评估行业简介银行抵押评估主要涉及三大类评估分别是房地产评估、土地评估和资产评估。其中房产评估需联系具有房地产评估资质的机构；对土地评估需联系具有土地评估资质的机构；对机器设备等进行评估需联系具有资产评估资质的机构，若某机构不具有相应的资质而开展有关评估业务是绝对不允许的。二、评估的目的评估目的是指评估结果的期望用途，它决定着价值类型和评估方法的选择。对于银行抵押品而言其评估目的是抵押。三、评估时点评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值。评估期日一般应为评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。三、价值类型银行抵押品价值评估的价值类型为抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-优先受偿权=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-以抵押担保的债权占用额度-其他法定优先受偿权总价、单价和楼面地价总价是指某一抵押品整体价格；单价是指某一抵押品计算单位的求评估尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影2、合法原则5、谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总(1)要有一个活跃的公开市场；(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。大类：(1)直接比较法(2)间接比较法。(一)直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n或评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n(二)间接比较法价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(系数)求得评估(1)备被评估资产未来预期收益能够备预测并货币化；(2)承担风险可以被预备并货币计量；(3)预期收益年限可以预测(1)收益额：(2)折现率(3)收益年限有关条款规定，不同用途土地使用权的最高出让年限是不同的，具体分为：居住70年；商(4)收益法中的主要技术方法P:未来第n年的预计变现值；R:未来第i年的预期收益；r:折现率或资本化率；A:年金。(一)纯收益不变①在收益永续，各因素不变的条件下，有一下计算公式：其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益②在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期有限为n。其成立条件是：纯收益每年不变；收益年期有限为n;资本化率(二)纯收益在若干年后保持不变①无限年期收益，其基本公式为：其成立条件是：纯收益在n年(含第n年)以前有变化；纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；收益年限无限；r大于零。②有限年期收益，其计算公式为：其成立条件是：纯收益在t年(含第t年)以前有变化；纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；收益年限有限为n;r大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年限是(n-e)而不是n。(三)纯收益按等差级数变化①在纯收益按等差级数递增，收益年限无限条件下，有以下计算②在纯收益按等差级数递增，收益年限有限的条件下，有以下计收益年期有限为n;r大于零。③在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有一下计收益年期无限，r大于零；收益递减到零为止(注：该数学计算公式是成立的，但完全套用于资产评估是不合适的，因为资产产权主体会根据替代原则，在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产，不会无限制的永续地使用下去)。④在纯收益按等差级数递减，收益年期有限条件下，有一下计算其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为s;收益年期有限为n;r大于零。(四)纯收益按等比级数变化①在纯收益按等比级数递增，收益年期为无限的条件下，有以下其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为②在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为s;收益年期有限为n;r大于零；r>s>0。③在纯收益按等级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为④在纯收益按等比级数递减，收益年期有限条件下，有以下计算其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为s;收益年期有限为n;r大于零；0<s≤1。(五)已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：纯收益在第n年(含n年)前保持不变；预知第n年的价格为P;r大于零。3、成本法的重置成本与资产的先行市价及收益现值也存在着内在联系和替代(2)应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史(3)形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基(一)资产的重置成本(1)复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或(二)资产的实体性贬值作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而(三)资产的功能性贬值被评估资产功能性贬值额=Z(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)(四)资产的经济性贬值(1)间接计算法经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)^]×100%(2)直接计算法经济性贬值额=资产收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)选择过程，即三个层面的选择：(1)关于资产评估技术思路层面的选(1)选择要与评估目的、评估时的市场条件、评估对象在评估3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需数据资数据资料作为依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，估价人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。(4)资产评估人员在选择和