万科公司环境分析报告

23三月2024万科公司环境分析报告外部环境分析外部环境分析万科企业股份有限公司环境报告分析万科公司环境分析报告行业竞争主要力量竞争反应总况环境监与预测万科企业股份有限公司外部环境分析壹贰叁万科公司环境分析报告在竞争对手中争取有利位置顾客的讨价还价能力新加入者的威胁替代品或服务的威胁供应商的讨价还价能力行业竞争主要力量万科企业股份有限公司外部环境分析壹万科公司环境分析报告

行业竞争主要力量在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。企业销售金额（亿元）销售面积（万平方米）金额排名面积排名万科地产141811298.82绿地集团107821180.03保利地产10183898.94中海地产9354746.76恒大地产92351536.01万达集团9056738.77绿城中国5107260.018（1）绿地与保利借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。绿地集团金额榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力。保利保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度。（2）恒大2012年全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。（3）中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控。一几大房地产企业的销售情况壹万科公司环境分析报告在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（4）从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。一上榜企业销售金额集中度2012年2011年2010年TOP1012.46%10.43%10.13%TOP2017.31%14.54%14.24%

行业竞争主要力量壹万科公司环境分析报告在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（5）销售门槛全面提升，面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。2012年房地产企业销售进榜门槛

行业竞争主要力量壹一万科公司环境分析报告新加入者的威胁（1）房地产需要大量的资金投入，对于资金雄厚的万科来说，新加入者的威胁小了很多。（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房”已获得国家专利。（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高，具有较好的融资能力。（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。

行业竞争主要力量壹二万科公司环境分析报告供应商的讨价还价能力（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商等。（2）房地产企业与土地供应商（政府）往往是一种不对称的关系。（3）由于土地是稀缺资源，这给批地增加了困难。（4）目前我国房地产融资渠道单一，主要是依赖商业银行贷款。（5）在建材方面，基于万科是行业的龙头老大的地位，企业规模大，盈利能力较强，所以具有一定的主动权。

行业竞争主要力量壹三万科公司环境分析报告顾客的讨价还价能力（1）购房者的经济状况在很大程度上决定楼价。（2）购房者的心理预期也左右着楼价的变化。（3）国家政策对李家起到不小的作用。（4）不少炒房者囤积楼房，然后高价出卖等行为造成了楼价的波动。

行业竞争主要力量壹四万科公司环境分析报告替代品或服务的威胁（1）经济适用房。国家明确规定经济适用房给及于经济收入低的家庭，故万科应该坚持目标市场为有经济实力的顾客这一战略。（2）廉价出租房。目前很多人选择租房，对房地产企业造成了困难。（3）在二三线城市由于政策的不完善和落实不到位，有不少人选择子建家园。五

行业竞争主要力量壹万科公司环境分析报告万科地产中海地产绿地集团保利地产竞争反应总况万科企业股份有限公司外部环境分析恒大地产万达集团贰万科公司环境分析报告公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。万科地产过去和现在的目标

竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变继续推进住宅建设专业化；以住宅为主，商业地产为辅；继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。虽然万科位居行业首位，但绿地、保利、恒大几大房地产企业发展迅速，激励的市场竞争给万科带来前所未有的压力。拓展海外市场，探索海外新业务，为此将开展强将计划，通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。贰万科公司环境分析报告到2015年，成为一家国内一流、国际知名、实力雄厚、管理科学，以市场为导向，以效率为中心，以先进文化为支撑，跨国界、跨行业经营，在经营理念、管理体系、资源整合、人才建设等方面国际化程度较高，具有世界级规模、运营管理水平、品牌影响力和可持续发展力的大型企业集团。绿地集团过去和现在的目标

竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变以房地产开发经营为核心主导产业，保证在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先的地位，同时开启海外投资。对当前在行业中的地位较满意，尤其对自己的综合能力有自信，销售额高。发展能源，金融等次支柱产业。打造金融全产业链，组建绿地金融投资控股集团。积极发展商业、酒店、建筑、汽车服务等产业。贰万科公司环境分析报告致力于将集团打造成为在主业领域具有行业领先地位、管控能力强、国际化程度高、公司治理优良、具有高度社会责任感、具备可持续发展能力、进入世界500强的大型跨国投资控股企业集团。保利地产过去和现在的目标

竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实施“走出去”战略，继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势。对自己以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局的目标尚不满意。加强企业上市与资本运作，推进产融结合。中海地产“打造百年长青基业，促进持续发展的长远发展”，坚持“诚信卓越”的经营理念，稳健发展，不断开拓，使公司成为“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的大型房地产综合企业。以长三角、珠三角、环渤海三大中心地带，确保持续的高利润额；在平衡投资风险的同进保证了可持续发展，并将一线城市成熟的产品克隆至二线城市，尊重市场，使地产在二线城市获得了的地位和发展机遇。对成本控制非常满意。向二三线城市开展业务，进入酒店、建筑、汽车等服务行业。贰万科公司环境分析报告2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。恒大地产过去和现在的目标

竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变恒大将企业战略划分为三大发展阶段，以科学、前瞻、有效的发展模式，逐步形成了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略，成为企业核心竞争力，不断创造恒大跨越式发展奇迹，为提升人居价值、推动城市建设和社会可持续发展做突出贡献。连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。探新的营销模式，降低销售成本。到2015年成为世界一流企业，树立民族企业品牌，为中国企业争光。计划到2015年，企业资产4000亿元，收入2500亿元，纳税300亿元，净利润200亿元。减少买地速度，减少开工面积。对销售充满信心，已超额完成目标。重组组织结构，强化管理，提高企业效率。万达集团贰万科公司环境分析报告经济环境技术环境政治环境社会环境环境监测与预测万科企业股份有限公司外部环境分析叁万科公司环境分析报告（1）随着经济全球化，中国已成为世界第二大经济体，也是目前世界经济最活跃的地区，国家和地区经济的高速发展，必将带动房地产的发展。（2）据《国际金融报》记者统计，截至7月24日，已经公布的22个省份的GDP增速均值为9.95%，远高于全国GDP7.6%的增速水平。政府报告多次指出，中国经济会适当放缓，但仍会以较高的速度发展。这可以给房地产市场提供稳定的经济支持。（3）股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着今年中国股市的反弹加之政府大力打压房市，从房地产行业撤下的热钱迅速流入股市。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。经济环境

环境监测与预测叁一

万科公司环境分析报告（1)土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。据新华社电11月4日至6日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在黑龙江同江、抚远、哈尔滨等地考察。考察中，李克强说，农村改革又到了新的阶段，要积极探索股份合作等多种方式的适度规模经营，配套推进土地管理制度改革。对房地产的发展必将产生影响。(2)由于我国房地产企业融资渠道少,主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50%甚至80%以上。2011年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现减少趋势。政治环境

环境监测与预测叁二万科公司环境分析报告(1)随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。(2)随着观念的改变，我过家庭结构发生着显著的变化，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。(3)预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续

30-40年的繁荣。而且，随着我国的经济发展迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。社会环境

环境监测与预测叁三万科公司环境分析报告（1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提供了巨大动力。低碳住宅的要求，不论来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实际推动起我国房地产技术更新换代、绿化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。(2)随着我国工业化的推进，科技与技术必将得到长足发展，同时也会推动房产技术的提高。

技术环境

环境监测与预测叁四万科公司环境分析报告市场营销能力万科企业股份有限公司外部环境分析叁企业文化SWOT矩阵分析产品地位财务分析壹贰肆伍万科公司环境分析报告盈利能力运营能力偿债能力财务分析万科企业股份有限公司外部环境分析壹万科公司环境分析报告盈利能力

财务分析

一壹年度201120102009同行业2011毛利率66.06%21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68营业利润率资产净利润率净资产收益率每股收益市盈率每股净资产市净率毛利率三年来明显的上涨，总体保持稳定。与同行的相比，实力较强，处于显著地领先地位。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。2010年比2009年营业利润率上升5.69%，说明万科营业方针不断的改善，营销策略得当，市场的竞争力强，发展潜力大，盈利水平高。2009年—2011年的资产净利润率有上升趋势不过不明显，反映了企业资产综合利用的效率上升。2011年有略微的下降趋势，说明企业在增加收入和节约资产使用等方面效果不佳；与同行业综合实力30强相比，还是有前进的倾向。2011年每股收益为0.88元，较前两年相比有明显的上升，根据利润表，净利润势必不变或减少，其值但仍高出同业高出28.86个百分比，充分说明万科11年的盈利能力较强，公司具有较好的经营和财务状况。万科公司环境分析报告盈利能力

财务分析

一壹年度201120102009同行业2011毛利率66.06%21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68营业利润率资产净利润率净资产收益率每股收益市盈率每股净资产市净率2011年净资产收益率为19.83%，比去年上升近2.04个百分比，说明企业权益资本获取收益的能力提高，运营效率变好，对企业投资者保证程度提高。与同行业综合实力相比，万科的净资产收益率仍在房地产上市公司中处于绝对领先的地位。2011年12月31日万科的市盈率为8.49元，明显低于前两年同一时间的市盈率，也低于同行业的房地产企业的市盈率，这表明投资者对每股收益所愿支付的价格相对要低，投资者对万科未来的盈利能力和发展前景不看好。2011年的每股净资产为4.82元，比前两年的每股净资产要高，表明万科每股拥有的净资产增加，公司的发展潜力变大。其仍略低于同行房地产企业的平均值，表明该公司在同行业中实力下降，抵御外来因素影响和打击能力一般。万科公司环境分析报告盈利能力

财务分析

一壹年度201120102009同行业2011毛利率66.06%21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68营业利润率资产净利润率净资产收益率每股收益市盈率每股净资产市净率2011年万科的市净率为1.55元，低于前两年同一时间的市净率和同行业的市净率，表明该股票市价背离价值小，投资风险小；同时又表明，该股票发展潜力小。纵向比较，万科的盈利能力较前两年增加，主要表现在毛利率，营业利润率，净资产收益率，每股收益，每股净资产呈上升趋势，集中表现为该公司获利能力，市场竞争力增加；企业资产综合利用的效率上升；运营效率变好；抵御外来因素影响和打击能力一般。横向比较，万科的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和财务状况；背离价值小，投资风险小等优点。万科公司环境分析报告运营能力

财务分析

二壹指标\竞争对手万科保利世茂金地新城总资产周转率(次)3.313.363.683.304.49存货周转率(次)40.4136.3346.4046.8772.84总资产周转率反映企业全部资产的周转快慢，体现企业全部资产的综合利用效率。万科的总资产周转率从2009年的0.38下降到2011年的0.28，说明企业的周转速度越来越慢，企业的销售能力也越来越弱，企业利用全部资产进行经营的效率越来越低，反而使企业的偿债能力和盈利能力减弱。相对于同行业，万科的总资产周转率略高。

万科的存货周转率不断的下降，到2011年就下降到了0.25,。比重不断的下降，企业的周转率低，存货资金占用高。表明企业存货转化为现金或应收账款的速度慢，经营管理效率低，资产流动性和销售能力较弱，进而企业的利润率较低，短期偿债能力也较弱。

总体上看，从万科的总资产周转率、存货周转率，可以得知企业的偿债能力不断的降低，周转率也下降。万科公司环境分析报告偿债能力

财务分析

三壹年度12年11年10年09年同行业11年流动比率1.401.410.370.1777.0922.904.36336.671.590.560.2974.6825.313.95295.041.910.590.3467.0032.993.03203.041.910.360.1878.4321.564.64363.60速动比率0.41现金比率（%）1.43资产负债比率（%）28.55股东权益比率%100.00权益乘数464.80产权比率%16.84（短期）从表可以的出，万科的流动比率不断的下降比同行业的流动比率低的很多，流动负债从2009年的68058279849上升到2011年的200724160315，企业的短期偿债能力也不断的下降。

速动比率也不断的下降，企业的偿还流动负债的能力越来越弱。企业应该提高支付能力，使企业的短期偿债能力增强，或者将一些长期资产在近期内出售。万科公司环境分析报告偿债能力

财务分析

三壹（长期）公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司的权益乘数比同行的要低，不过从2009年到2012年权益乘数不断的上升，表明所有者投入企业的资本在资产中所占比重越小，对负债经营利用得越充分，但同时长期偿债的压力也越大。企业的产权比率不断的上升，说明企业长期偿债能力越差，债权人权利保障就会下降。不过相对于同行业的，投资者的风险比较低。总体上看我们从万科报表数据计算可知：万科面临这偿债的压力万科年报显示:除去存货,万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多,而在万科流动资产当中,存货有208亿。万科公司环境分析报告产品地位万科企业股份有限公司外部环境分析贰万科公司环境分析报告产品地位

产品地位

贰万科成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；万科创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。万科持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。万科致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中诸多项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。万科公司环境分析报告市场营销能力万科企业股份有限公司外部环境分析叁万科公司环境分析报告市场营销能力

市场营销能力

叁在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科公司环境分析报告企业文化万科企业股份有限公司外部环境分析肆万科公司环境分析报告企业文化

企业文化

肆万科秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司管理层进行公司目标和价值观的宣讲并要求所有员工签署受训确认书。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。万科公司环境分析报告SWOT矩阵分析万科企业股份有限公司外部环境分析伍万科公司环境分析报告SWOT矩阵分析

SWOT矩阵分析

伍威胁（Threat）劣势（Weakness）机会（Opportunity）优势（Strength）（1）品牌（2）企业文化(3)追求卓越:持续领跑，敢为天下先（4）研究开发能力（5）质量保证（6）服务能力（1）地域发展不均衡（2）库存过多（3）海外市场刚刚起步（1）需求仍在加大（2）二、三线城市房地产炒作加剧（3）客户越来越注重服务（5）房地产市场日益走向成熟（6）万科是中国首家正式签约参展2015年意大利米兰世博会的中国企业（1）城市住房空置率过高（2）房地产暴利时代即将结束（3）其他房地产企业发展迅速（4）很多房地产企业的降价促销加大了销售压力。SWOT万科公司环境分析报告SWOT矩阵分析

SWOT矩阵分析

伍优势（Strength）（1）品牌万科品牌在世界价值实验室编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名19位，品牌价值已达635.65