第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法教材

第八章房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法和契税法第一节房产税纳税人课税范围计税依据和税率（重点）应纳税额的计算（重点）税收优惠征收管理一、纳税人

房产税以房屋为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税。（个别财产税）房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。（注意特殊情况）

产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；产权出典的由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。二、房产税的征税范围

城市（国务院批准）县城建制镇（省、自治区、直辖市批准）工矿区（大中型工矿企业所在地)三、计税依据和税率

按计税余值计税----经营自用房屋---原值一次减除10%--30%后的余值。（1.2％）按租金收入计税----出租房屋（12％）

（2008年3月1日起，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税）计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定（包括地价）年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）；以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房4%需要注意的特殊问题以房产联营投资：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税（联营企业为纳税人）；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。房屋附属设备和配套设施的计税规定

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地下的建筑、地下人防设施等，均应按有关规定征收房产税。

四、税额计算

应纳税额=房产余值×1.2%（房产余值=原值-10%－30%的费用）应纳税额=租金收入额×12%【例题】某企业2014年度的上半年企业共有房产原值4000万元，6月底办理移交手续，将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，7月1日起计租租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。要求：计算该企业2014年度应缴纳的房产税。（房产余值扣除比例20％）【解答】（1）（4000－200）×（1－20％）×1.2％＝36.48万元（2）200×（1－20％）×1.2％×1/2＝0.96万元（3）500×（1－20％）×1.2％×4/12＝1.6万元（4）1.5×6×12％＝1.08万元五、税收优惠

参见教材P231-233六、申报缴纳

（一）纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（8）自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税额的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（二）纳税期限、纳税地点和征收机关

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节土地使用税纳税人课税范围税率和计税依据税额计算税收优惠征收管理一、纳税人

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人为城镇土地使用税纳税人。（注意特殊情况）

特殊情况（1）拥有土地使用权的单位和个人缴纳。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。（4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。二、征税范围

城市县城建制镇工矿区

三、税率和计税依据

地区差别定额税率：（1）大城市（人口50万以上）1.5元至30元；（2）中等城市（人口20万－50万）1.2元至24元；（3）小城市（人口20万以下）0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。计税依据：

纳税人实际占用的土地面积（平方米）（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。四、税额计算

计税土地面积×适用税额五、减免税优惠

参见教材P237－241【例题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑面积10000平方米（公司与机关的占用比例为4：1），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。则该公司应纳城镇土地使用税为多少？2000×(4/5)×5＝8000元【解析】六、征收管理纳税期限：按年计算，分期缴纳纳税义务发生时间：见下表纳税地点：土地所在地税务机关情况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产交付出租出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税新征用的耕地批准征用之日起满一年时新征用的非耕地批准征用次月起纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到实物或权利发生变化的当月末第三节耕地占用税纳税人课税范围税率和计税依据税额计算税收优惠征收管理一、纳税人耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。二、课税范围包括用于建房或从事其他非农业建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。

三、税率和计税依据实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。四、税额计算应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准五、税收优惠税收优惠参见教材P250－251六、征收管理与申报缴纳耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。第四节契税纳税人课税对象税率税额的计算税收优惠一、纳税人契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人是在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。二、课税对象

契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。以下几种特殊情况，视同房屋买卖：（1）以房产抵债或实物交换房屋（2）以房产作投资、入股（3）买房拆料或翻建新房（以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税）具体情况是否为契税征税对象是否为土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让是不是2.土地使用权的转让是是3.房屋买卖是是4.房屋赠与是一般不是，非公益赠与是5.房屋交换是（等价交换免）是（个人交换居住用房免）三、税率

3%-5%的幅度比例税率。四、税额计算征税对象纳税人计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方成交价格3%－5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据×税率土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定土地使用权交换、房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额【例题】陈某2014年将去年1月购入并居住的一套住房（购入价格40万元）以48万元的价格转让给他人；将一套已居住4年的二居室住房（市场价格为35万元）与他人交换一套三居室住房（市场价格50万元），支付差价15万元；继承其父的房产价值60万元；参加一项有奖竞赛活动，获得奖励商品房一套（市场价格为25万元）。已知当地政府规定的契税税率为3%，计算陈某在2014年应该缴纳的契税。

【解析】（1）将住房转让给他人时，应由受让方缴纳契税，陈某不缴纳契税。（2）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。陈某交换住房应当缴纳契税=15×3%×10000=4500（元）。（3）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（4）以获奖方式承受房屋应缴纳契税=25×3%×10000=7500（元）。所以，陈某应纳契税总额=4500+7500=12000（元）。五、税