滨湖花园推广思路样本

滨湖花园推广思路目录——一视而过，一手掌握A.前言B.提出问题C.分析问题1、客层分析2、产品力分析3、项目机会4、项目威胁D.解决问题1、核心方略2、广告定位3、产品力诉求建议4、媒体炒作E.方略体现1、价格方略建议2、SP活动3、案名LOGO4、VI延展序幕篇——敲开但愿门，美丽与哀愁总是站在一起向咱们微笑滨湖花园徐州城风景区内超级湖景崇高生态社区这里，是繁华都市中弥足贵重一方养身乐土；这里接壤着繁华，同步又孕育着一片天堂，让每一种懂得善待自己人，容易找到一种梦想家园，去享有梦寐以求生活。问题篇——我有我观点●如何销售“徐州第一豪宅”●如何引导徐州人购房心理●如何让消费者选取住进社区房●如何有效控制大盘销售和推广节奏●如何推广本项目中无法看到湖景房子分析篇——我态度，我方式1、客层分析——选取被都市支配还是自由驾驭生活？你有享有和挥霍权力a私营业主。由于本地煤矿业较为发达，此类客群多为小型工矿主。她们工作相对繁重，因而在有了积蓄后自然去谋求一种舒服生活享有，同步也想借此显示自己。b个体经济者。其祖籍也许不在徐州，个人想借购房作为进一步都市跳板，成为都市中真正一分子。c政府公务员。多在政府、行政单位上班，年龄30岁左右。刚结婚她们渴望拥有一片属于自己天地，运用自身稳定薪金、住房公积金、银行贷款及双方父母资助完全有能力供房。d隐性富人。喜好安静自然生活，也许假托亲属或朋友名义在此登记购房，家产收入丰厚，并非初次置业，极力规定生活品味。2、产品力分析——寻找一种俯瞰角度a优势●地理位置优势地处徐州市云龙湖风景区内，依山靠水，位置唯一性很强●景观优势尽享云龙湖景与云龙山景，景观优势无可比拟●环境优势与云龙湖风景区一体，环境幽雅宁静●规模优势50万㎡建筑面积，超大规模整体规划，便于摊低各项建设成本，同步便于整体推广，形成规模效益●规划优势项目处在前期规划阶段，可塑性很强，可依照市场变化调节规划设计●户型建筑优势考究自然优势，以人为本，结合最先进生活方式，尽显生态特色，享有都市中生态家园b劣势●配套劣势远离闹区繁华，某种限度上导致生活上不便●自然劣势临湖带来室内不可避免潮湿●地区性劣势徐州房地产市场地区性强，相对本项目巨大供应量来说劣势明显。●项目展示劣势当前项目属于远期楼花，由于开发周期较长，自身展示性不强，面临许多不拟定因素。后期工程势必对前期入住业主导致干扰，物业管理无法保障，同步带来噪音污染●价格劣势滨湖花园定价在2500-3000元/平方米（均），相对于徐州其她楼盘价格较高●客层劣势项目规划中定位为高档楼盘，各单位总价较高，客户层面狭小3、项目机会——建筑也是风景一某些●中华人民共和国房地产热潮席卷全国，蔓延到各大、中、小都市，带来房地产经济前所未有膨胀●相对于其他，房地产投资较为稳妥，可直接使生活收益●随着国家福利房、微利房取缔隐没，购房越来越成为百姓生活必要●来自深圳专业规划和设计，将大大增进整个项目整体形象4、项目威胁——我要寻找属于我自由●本项目所处位置西北方向一小社区，同是依山傍水，相对较低价格无形中导致威胁●由于项目自身体量较大，若销售节奏把握局限性，易形成烂尾局面●对于徐州市内其他楼盘而言，房价高出一种层次解决篇——恋上一片山水天然，由于这昂贵恩赐，我变得富有1、核心方略——做生活主宰2、广告定位——适合我风景才是最美USP：山水景观BI：生活性豪宅Position：徐州富人区核心方略：都市·家·山水滨湖花园——卓尔不凡、尊贵、优越、当代、独特生态、天赋、大自然、山水之间超越品味、富涵底蕴、文化3、产品力诉求建议——予以我特别方式炫耀自己●增长智能化设施●提供私人管家式服务●入口大门进行独特解决，体现尊贵气势。如大门可设计为与路高差6-8m，俯瞰景观，一览无余●阳台北面朝向，尽享湖景，同步在客厅采用大幅落地玻璃凸窗，增强采光与观景●售楼处可设在坝上，便于一眼望见湖景。脚底地板选用透明钢玻璃，让湖水亲近得就在脚下●在看楼现场设立专门仅供住户使用滑艇●运用增长水上运动（如游泳、水上芭蕾、跳水等）、游乐设施等活跃现场售楼氛围，带动人气●以水主题为推广概念，深度挖掘关于云龙山、云龙湖历史和人物，放在社区园林内，作为一大特色●在园林内部建立水系统（如人工内湖、泳池等），延伸水主题●湖对岸设木站道，让看客与湖密切接触●建少量实品房，最后连同期房一同销售，其间只供看楼观赏，引起消费者强烈好奇●某些大户型实行预约看楼，体现消费者尊贵身份●投放看楼专车便利客户，考虑为“云龙湖免费观光专车”●销售前期以市调形式展开，进一步客层进行调研，通过SP活动加大宣传影响力附：会所建议（目的：为业主营造健身、潮流、快捷生活方式同步，提高楼盘附加值，成为徐州市内一所高品质住宅会所）详细设施建议：A、运动健身类设施名称详细数量室内（外）备注恒温设施1座室内面积15m×25m，深度1.2m乒乓室1-2间室内每间设一张乒乓球桌高尔夫练习室1间室内面积35㎡，设高尔夫模仿器一台健身房1间室内内部设常规健身器械韵律操房1间室内可供20人左右同步使用桑拿房4-5间室内小型多功能田径及球类运动场1个室外提供篮球场、羽毛球场及田径场等各种功能、非正规比赛场地露天网球场1个室外配备灯光系统，可晚间使用桌球室1间室内设英（美）式桌球台1-2张老年人活动场地1个室外场地上设常规健身器械小朋友活动场地1个室外场地上设小朋友娱乐器械B、运动健身类设施名称详细数量室内（外）备注干洗店1家室内仅负责衣物收发小朋友托管中心1间室内负责业主子女暂托管医疗保健室1间室内提供业主寻常医疗征询商务中心1间室内40㎡左右，兼为物业管理地上办公场合C、娱乐、文艺类设施名称详细数量室内（外）备注Coffeebar或钢琴酒吧1家室内棋牌室数量室内提供棋、牌出租阅览室1间室内小型，提供杂志、报刊及惯用工具书阅览商铺建议（目的：结合社区入口，建成为具备统一思想风格商业街形式，有效弥补项目在生活机能配套方面劣势；同步，与入口一起成为社区醒目的记）招商原则：建议引入小型零售类、服务类以及餐饮类配套，重要涉及：设施名称备注超市提供全面日用生活品涉及蔬菜、生鲜食品购买等24小时小型便利店提供最惯用生活品，涉及非处方类药物酒吧或茶坊等休闲、约会场合美容美发厅休闲场合中、小型饭店提供中档饮食场合，如家常菜等书报亭其他自助银行、花店等4、媒体炒作——闪亮激情，美丽生活●现场包装路牌、车体、900m围墙、大幅挂旗、楼书●报纸媒体软文炒作，重要对象为本地彭城晚报、徐州日报●电视媒体采用专项广告形式，在徐州电视台等本地重要媒体进行形象宣传，扩大影响力●广播媒体作为流动性媒介，较易吸取受众，制作富有故事性短片广告进行宣传，进一步人心方略篇——万家灯火之中，我相信总会有一盏灯为我永远守侯从位置上充分挖掘滨湖花园资源优势——人性居住引导者从景观上打造滨湖花园坏境、景观特色——品质生活提供者从规划上体现发展商以人为本规划理念——人居环境创造者从建筑上雕琢滨湖花园卓绝无二风格——尊贵生活倡导者从生活上赋予滨湖花园一种崭新理念——居住文明建设者从区域上以全国乃至世界各大知名住宅作横向类比——新形象标榜者1、价格方略建议——源自老式当代a定价原则价格制定是一种敏感因素，其合理限度直接影响到营销力度和销售周期，并进一步影响到整个项目投资回收期和利润指标等。从某种意义上来说，销售周期与利润指标之间具备某种矛盾。预期利润过高，往往会导致销售期延长，甚至形成物业滞销，损失是资金时间价值和机会成本，增长是项目风险；而低价入市方略尽管会导致旺销局面，但却以损失较多预期利润为代价，与否值得亦应视个案实际状况而定。就本案而言，定价基本原则应体当前如下几方面：●成本加成原则从本质上来讲，物业价格应是其开发成本与一定比例利润之和，如果利润率低于行业平均利润率，即应视为投资失败。特别是作为实力公司香港劭华房地产开发（徐州）有限公司，定价中还应考虑到隐性品牌增值成本，因而，本项当前期成本压力是客观存在。●整体发展原则本案体量在区域范畴内较大，总建筑面积50万㎡左右，开发周期在3-5年。基于社区整体发展及销售需要，作为首期开发商品住宅应尽量挖掘利润空间及底价铺垫，以期为后期开发打下良好基本。特别是作为高档居住区内物业项目开发，先期价格铺垫作用是非常重要，总体需有一种统筹筹划。●市场比较原则本项目物业价格并不是孤立存在。从客户需求角度而言，市场比较原则是物业定价重要原则，特别是对竞争区位复杂、客源地段认知朦胧本案来说，尤为重要！同质同价、优质优价，所谓挖掘市场空白，提高物业附加值概念亦由此而来。对本案而言，静态比较应以真正徐州富人区个案立意；动态则以稳固上升姿态为抱负。决不应拘泥于个案与个案单纯价格战。b影响因素在本案价格拟定方略中，应考虑如下因素影响：●规模考虑本案体量较大，建筑类型以小高层为主，且为分期开发销售。在一期价格制定中应充分考虑到前期取势需要，恰当留有升值余地，以期以一期旺销积聚人气，为整个社区开发与销售打下良好基本。●开发时机影响本项目地处云龙湖畔。从现状来看，区域西北部待建大社区、西南片区南湖花园别墅等，产品无论就规划水准亦或价格竞争力都将对本案产生一定竞争冲击。（需要指出是，类似价格、地段，试图保持错位经营、共同繁华是不切实际）预期在开发理念、规划水准、广告宣传、市场营销等方面竞争将是极为激烈，而最主线竞争——价格竞争亦将是不可避免。因而，工程进度保障、项目及时入市，将为后来良性开发带来较好市场优势。●机会成本影响销售周期与价格拟定之间有着某种有关性，在存在某种机会成本状况下，尽量缩短销售周期便显得格外重要，特别是在如下状况：*其她项目启动或动作有一事实上资金压力。*为缩短资金回收期而损失预期利润完全可以通过资金时间价值予以弥补。开盘定价是价格策划与地产市场接洽点，是日后进行价格修正基本。因而，在整个价格策划中，开盘定价是第一步，也是最为核心一步。事实证明，好开盘往往是一种楼盘成功不可或缺重用因素。c低价开盘随着个人购房者渐成主流，当前市场上不少开发商均热衷于其中。据一季度《上海楼市报告》记录，一季度市场抽样50个楼盘中，有82%楼盘采用低开高走方略，在半年内平均升幅为3.2%。●低价开盘模式*开盘起价低，均价也低（随着项目工程进度推动，起价、均价随之微调）。应当说，这种定价方略是以往绝大多数中、低价楼盘所采用，是出于宣传上，想让更多人懂得这个项目，让市场传播速度加快。这种让利行为事实上是开发商用预期利润为自己作广告。*开盘起价低，均价高（仅有小比例房真走低价，随着楼层递增，售价迅速蹿升）。这种定价方略，带有过强宣传目，但并没有真正让利给购房者。当真正实地寻价购房者接触到楼盘时，会有一种很强失落感，觉得这个项目定价没有遵循诚信原则。但是从另一种角度来看，低开高走带有过强试探性，表白开发商对项目信心及走热判断没有系统掌握能力。●低开高走也许市场反映*由于发布价格迎合了消费者预期心理价格，给消费者以置业价值感，容易汇集人气；*由于价格低，消费者或投资者已经懂得了开发商“先低后高”战略以及其中包括着市场机会及升值空间，容易成交。先低后高实现了前期购房者升值预期，开发商较易形成口碑。d高价开盘高价开盘是指楼盘第一次面对消费者时，以高于区域价格行情姿态公开销售，普通合用于具备唯一性卖点，或地理位置优越，开发量适中个案。●高价开盘利弊相对低价开盘应有尽有，高价开盘利弊则正好相反，其重要成果体当前：*便于获取最大利润，但若价位偏离市场主流价位，则资金回笼相对缓慢；*便于树立楼盘品牌，创造公司无形资产；*日后价格直接调控余地少。●高价开盘也许市场反映*楼盘品质和口碑得到了展示，先声夺人，市场形象佳；*但由于价格较贵，难以聚积人气形成“抢购风”，楼盘营销缺少爆破力；*由于价格高开，对本项目后期物业价格进一步提涨产生了相称压力及空间限制。附：开盘模式低价开盘高价开盘楼盘形象一定限度影响物业档次树立物业形象现场氛围畅旺普通升值空间较大较小开发商品牌较易建立初期有利，但巩固较难销售速度快不拟定e结论本项目作为徐州城内首屈一指崇高生态社区，其首期开发不应机械得以“低开”、“高开”去框定。一种楼盘完整营销周期分为引导期、公开期、强销期和持续期四个某些。●引导期大量作业是某些销售前准备工作，做某些楼盘形象广告，并先进行内部认购工作。作为先期客源来说，恰当价格优惠是必要。●公开期楼盘被正式推入市场，适量报纸广告配合销售活动，开始将现场人气积聚，此时价格应力求适应市场。●强销期此时大量报纸广告，结合强有力业务推广，立体促销袭击全面展开。目的客源则多方面地接受到产品信息，从知晓到理解，从比较到踌躇，并最后下订签约。其间销售价格上变化比较频繁，极有也许随着销售业绩飙升而大幅上扬。●持续期一方面是对前期积累客户消化吸取，另一方面是对阶段销售方略修正和检讨。业务工作平衡，价格相对安静，基本以维持现状为主。同步，亦需考虑到本项目后续工程衔接。综合评估本案所在地块周边同类物业状况，同步考虑到项目分期衔接，开发周期等状况影响，建议以辩证、优化手段来运用价格低开高走方略。初期以相对优惠价格吸引人气，但不立足于简朴低价方略，通过开盘阶段迅速建立口碑，同步阶段性结