东方名都的设想专项方案

相关建设东方名全部商业中心设想方案第一部分项目概述一、项目介绍项目名称：东方名全部商业广场项目地点：冷水江市锑全部中路开发功效：商住用地情况：拆迁地开发商：二、关键计划指标：占地面积：7000㎡建筑面积：80000㎡用地性质：商住。容积率：11.43三、项目了解现在房地产市场竞争层面较以前已经有很大改变，城市中心已经从卖生活向卖环境方法发展，城市周围（新区、开发区）正从卖环境向卖生活发展，也就是说房地产竞争层面越来越高，竞争程度也越来越猛烈，所以，我们要做好一个项目，就需要从更高层面考虑本项目标不一样之处，也就是优势。经过对本项目标初步了解，本项目标商业面积占整个项目标2/3，由此可见商业面积之大，且项目地处于商业中心三角洲，假如策划定位不正确，没有吸引人眼球灯光，没有打感人心灵亮点，要把它卖出去，租出去，肯怕有相当困难。所以本项目标策划理念，商业定位、商圈引进，和户型设计是关键。四、冷水江商业市场分析冷水江是工业城市，资源城市，也是高物价、高消费城市，俗称“小香港”，据我们市场调研，冷水江房价、物价在全国相同级城市是最高，甚至超出好些地级市，【如：娄底房价1800元/㎡（电梯房），武冈1000元/㎡，永州800元/㎡，湘潭、岳阳、郴州、常德等地（多层1500元/㎡—1800元/㎡，电梯房元/㎡—2800元㎡）。物价：猪肉长沙10.5元/500克，湘潭、岳阳、郴州、常德等地、物价：猪肉：11元/㎏，鸡蛋：8.00元—8.60元/㎏，草鱼：10元—11.60元/㎏，牛肉：43元—50元/㎏，大米：3.4元—6.2元/㎏，面粉：3.76元—6.52元/㎏】。冷水江房价：多层：1400元—1600元，电梯房：1800元—2200元。冷水江物价：猪肉：24元/㎏，鸡蛋：12元—15元/㎏，草鱼：14元—16元/㎏，牛肉：43元—50元/㎏，大米：3.8元—7.8元/㎏，面粉：5元—8元/㎏。在冷水江最能掀起暴风雨是什么？是吃、喝、玩、乐，休闲、娱乐、享受。但就冷水江现在来说，还没有这么一个集吃、喝、玩、乐，休闲、娱乐、享受于一体上规模，上档次、高消费消费场所。本项目地处于城市中心，商业腹地，对于商家来说，这可是一块商业宝地，也是商家必争之地，那么产品怎样定位？又从哪个路径去开发？才能使我们产品深入人心，打倒敌人，稳占市场呢？我们将“上规模、上档次、高消费、名品牌、市场特色、市场缺口、平价超市”作为东方名全部开发理念。冷水江地处湘中，整面积439平方公里，总人口数36万，城市人口数18万。它不仅是工业城市，资源城市，同时也是一块商业活跃地，各个行业，各个产品五花八门，应有尽有。但对于整个城市来说，她们只是游兵散将，其经营场所、经营理念离规模、档次距离还相差得太远太远。假如我们还走她们老路，对于开发商也好，投资商也好，经营商也好那是一点意义也没有。要想将这个项目做成冷水江一面旗帜（对于政府而言），做成一艘航空母舰（对于行业、消费者而言），只有一个措施，那就是“上规模、上档次、高消费、名品牌、市场特色、市场缺口、平价超市”，只有在这些方面做足文章，本项目才会有发展，才能往前走，才能超出她人。五、项目地基础描述1、冷水江经济发达，经济增加快速，各行各业从业者居多，置业、再置业、创业、换地从业、扩大经营范围为本项目标需求群体。2、项目所处位置为市中心商业三角洲，商业处于被超市包围中，除了心连心超市、旺家福超市，新天地超市，还有一个全市唯一大市场。3、项目周围商业没有一家高级次、高端、平价格超市及商业活动地，无法满足当地居民对价廉物美购置需求；4、没有一家上档次、上星级宾馆、酒店；5、没有一家集养生、健身、美身于一体休闲中心；6、证卷交易队伍庞大，高级次交易场所全市一家全部还没有；7、中兴银行、交通银行在冷水江还找不到踪影；8、高级次海鲜馆冷水江一家也没有；这些基础设施缺点无法满足各个阶层之人士品位生活、享受生活需要。六、环境分析（1）区域环境：位置处于市中心，靠近市政府，市七中、市二中、中心学校、冶金技校、冷水江市高级技校，。（2）居住环境：项目所处区域为城市中心，交通、生活配套全部比较完善。（3）商业环境：项目处于商业三角洲，尽管已经有三家超市，但我们能够引进一家平价超市（无条件铺货、退货，使经销商没有压力，没有顾虑，愿意进驻。），利用特色、差异、高级次将为本项目制造一定商业气氛。打倒其它商家。（4）类比环境：现在，距离项目区域地，有正在销售楼盘3个（步行街北街、安达地产、东方财富中心），但这3个楼盘大全部是住宅，且户型面积全部比校大，对本项目并不会带来太大冲击力。第二部分SWOT分析一、项目优势（S）1、冷水江土地资源稀少，不可能再有第二个东方名全部，使“东方名全部”成为第一个也是最终一个如此庞大商业中心，项目地处于锑全部中路、新城路交汇处：也是商业三角洲，人流密集度高，越来越多人将从购置环境向购置生活发展，而我们对本项目标策划和设想是既和工业区拉开距离，不受工业污染，又有方便舒适工作环境和生活环境，所以本项目标建成将掀起一个商业带搬迁、聚集高潮，加受骗地人消费心理和生意人创业升级，本项目标发展潜力巨大。2、后发优势：本项目所在区域为闹市中心，多种市政配套和计划全部已达成一定规模，且历史悠久，大家以往养成购置习惯，依靠心理、怀旧心理会在本项目建成以后，在购置力上翻倍表现。3、规模优势：本项目建筑面积为8万平方米，商业规模之大在本市尚属于前列，大规模商业有其集约优势，规模推广优势，多种配套（诸如高级酒店、平价超市、高级品牌衣饰、各类日用大小电器、海鲜馆、韩式料理、蒙古烤肉、高级咖啡厅、派对舞厅、证劵交易、期货交易、大型投资企业进驻、银行进驻），同时，大型商住区可为区内各类商业设施带来大量终端消费者。二、项目劣势（W）1、四大国有银行取消首套房贷70%优惠政策，这将对本项目标开启、推广、销售会是一个很大问题；2、本项目从开工到完工最少需要2——3年，“等房”、“等铺”将对本项目标早期推广、销售带来一定困难。3、政府新区搬迁、到位，各界人士很大一部分人对此持观望心态，也就是说会造成购置犹豫，甚至改变购置区域。4、本市商业市场五花八门，应有尽有，假如本项目在商业策划、打造、广告宣传这几块上没有新意、没有创意、没有档次，那么7层商铺极难销售出去。三、机会（O）1、冷水江社会经济发展快速，各行各业收入也在逐年增加，使市民购置力得到有效提升。2、现在，冷水江住宅多为高层、大面积，商业地产市场却多为小面积，且品种单一，雷同性大。这为本项目细分目标市场，提供了差异化产品，为产品顺利入市、消化提供了较大契机。3、尽管在本项目周围已经有3家超市，也就是3个人口密集中心区，不过3家超市和我们策划、设想相差甚远，即使地点仍然，资源仍然，但资源没有得到很好地开发、利用，也就是说，部分资源还没有转换成产品。所以本项目经过策划、打造，一旦推出，肯定引发商业市场轰动，甚至其它地方经营者、投资商全部会蜂涌而至本项目区域地。四、威胁（T）1、一直以来，冷水江经济发展快速但并不十分稳定，当地居民对房产价格承受力在一定程度上还受到一定限制；2、冷水江房地产市场从新世纪大楼开始至今已经有数年，市场需求迫切已告一段落，市场供给方将会重视对用户争夺，稀缺用户资源将会加剧市场竞争局面。也将是本项目所面临较大压力。3、本项目标商业面积、商业动态、商业规模在整个市区乃第一家，价格怎样定位？商业怎样布局含有很大挑战性，假如操作不妥，很轻易让投资商动摇投资欲望，甚至满足于现有状态。4、一个新商业带，从开始到旺盛人气、浓厚商业气氛，居民生活所需购置习惯、能力、水平需要3——5年培育，故投资商也好，开发商也好，首先全部要有一个守业心理。（当然这种守业必需换一个方法，不能从口袋里掏钱出来守业）。结论本项目应该从整个市区商业布局、动态来考虑，避免雷同、反复、没有新意、没有创意、没有档次商业定位出现，依据投资者创业追求，当地人消费习惯来计划商业布局，商业功效，经过“东方名全部”来打造世界锑全部——冷水江之名牌、品牌，经过平价超市、高级品牌衣饰、各类大小电器、日常见具、海鲜馆、日式料理、韩式料理、蒙古烤肉、高级咖啡厅、证劵交易、期货交易、大型投资企业进驻、银行进驻、派对歌舞厅、迪士高、各地名特小吃等来带动该项目商业带。第三部分开发思绪及策略提议1、要想将该项目打造成含有影响力、带动力，就要提升开发该项目标目标和意义。（1）老百姓满意：让老百姓能买得起房，为老百姓提供一个蓝天白云，方便舒适居住环境。（2）开发商、投资商、经营商满意：在满足开发商、投资商利润同时，为企业培养人才。（3）老头子满意（政府）：为政府和城市发明价值，为城市增加一道漂亮风景线，为政府增加一个样板工程。以其取得政府大力支持。2、资源整合策略经过市场调研、分析找到该项目标新奇之处，独特之处。也就是亮点、卖点。3、创新策略：对项目标开发模式、产品设计、推广宣传等多个环境进行创新。4、引导策略：必需在各个方面引导市场，利用和整合多种优势资源，打造用户意想不到而又在心中有潜意识需求产品。提升她们生活品质。5、本项目关键定位思绪经过对本项目标初步了解、分析，我们认为商业这一块应以引领时尚前沿，打造“上规模、上档次、高消费、名品牌、市场特色、市场缺口、平价超市”来定位，以营造新潮、时尚气氛。设计当地没有，少有，不一样商业态势，首先为经营商、企业家服务，打造一个舒适亮丽证劵交易大厅、全市还没有私营银行，打造一个五星级宾馆，大、中、小会议中心以满足社会各个部门各界人士多种需求。为消费者消费需求，消费理念、消费习惯服务，兴建一座大型平价超市、打造一个高级各地名特小吃集合地，集全国各地名特小吃于一体，让消费者吃得放心，吃得快乐。打造一个高级集养生、健身、美身于一体休闲中心。6、本项目标形象定位本项目地处于本市红日公园之脚下，抬头便见红日阁，再之，这里原名：“东苑宾馆”，东方，是太阳升起地方，又是商业中心腹地，所以，我们把它命名为：“东方名全部”。定位意义：给本项目穿上一件“东方名全部”外衣，有利于突出该项目在当地域唯一性，“东方名全部”四字能让人过目不忘，记忆永存。同时，在同行业中有不可比拟、打不倒竞争优势。既符合这个城市文化品位，又有行业优势，同时，也给下一步推广、销售打下伏笔。制造商业气氛。7、商业区域思绪及功效计划不管那个行业也不管那个地方它是否兴旺全部必需靠商业来带动，而商业却靠日常生活来支持，日常生活则是大家各类生活需求，行业不一样，职业不一样，习惯不一样，生活需求也就不一样。所以，商业区域定位和划分，必需围绕着大家多种需求来划分和考虑：（1）首先，经过市场调研、分析，以投资商需求来考虑商铺面积定位；（2）功效划分首先应该考虑怎样才能打动投资商投资欲望，怎样便于商家经营、管理。（3）消费者最需要是什么？怎样才能让消费者感到舒适方便。怎样才能让商家生意兴旺。（4）1—7层商业布局设想：1F：引进“好有多”评价超市；2F：车库；3F：第三层恰好临街，以本项目标地理优势，售价肯定很高，所以最好卖出去；4F：娱乐休闲享受：高级歌厅，高级舞厅，美容、美发、定型设计风向标，养身、健身、美身高级休闲馆，洗浴中心；5F：大型餐饮：麦当劳、高级酒店、各地名特小吃、品茗馆、咖啡馆；6F：名、品、特、优集合地：品牌、名牌衣饰，百货、电器。7F：交易大厅：舒适亮丽国债、基金、股票、证劵咨询、交易大厅，大型投资企业，全市还没有私营银行。第四部分招商范围及品牌控制

1、著名商户或连锁商户。（1）著名品牌商户进驻能有效提升商场品位、吸引消费人流和提供稳定租金收入,越多著名品牌商户进驻,商场形象越佳。（2）著名商户进驻,首先对消费关键——消费者形成吸引力,其次,著名商户形象也能使商场形象愈加深化。2、个性鲜明有特色商户。商户结构组成对全体商户全部是相辅相成,不一样商户会带来不一样消费群,一些商户个性鲜明、形象突出,轻易给消费者留下深刻印象,丰富了商场整体经营特色。要真正做到吸引消费者,个性鲜明商户引入,必不可少。3、能吸引人流量商户。有部分商户不一定付得起很高租金,却能吸引大规模人流量,带动商场购物消费增加,必需对这些商户实施关键引进,如平价超市、著名、特色餐饮店等,她们所带动庞大人流将对整个商场吸引人流量有着重大作用。4、只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。确保商场高级定位,在实际招商过程中,坚持招名牌、品牌优质特色商家,拒绝哪些低级次,无品牌、无特色小商户进场。第五部分招商方案本项目标商业面积是7层，整合到一起，是一个比较大商业中心，所以，一定要注意以下多个方面工作：1、项目整体招商标准必需以品牌为中心,符合业态划分品牌,必需争取其进驻经营,甚至可考虑给相正确优惠方法;而对于非品牌商家,则要限制进场,即使这些商家有经济实力,能支付较高租金,假如和商场定位相抵触,从长远来说肯定会影响商场持久经营,我们必需对这类商家进行控制,控制商家数量和经营规模。2、把握业态经营百分比经过对本市及部分成功商业地带深入研究和分析,招商时要注意把握和管理好东方名全部商业中心业态百分比。3、统一专题和品牌形象商业中心是一个多业态组合商业组织模式,但它绝不是一个无序大杂烩,必需是一个拥有明确经营专题和巨大发明力品牌形象企业。招商要一直注意维护和管理好已确定经营专题和品牌形象。必需要有针对性地引进各类商家,切合本项目标专题定位,有利于本项目标连续发展和良好运作。4、同业差异、异业互补同业差异就是不能盲目招同一品类店进入,假如引进商户过于重合,在经营上将造成竞争猛烈,也有损商业中心经营特色。

譬如零售业态关键主力店招商,就不要同时招来两家基础上全部是经营食品和日用具中型超市;关键主力店同质化无差异更是不能想象。异业互补目标就是要满足用户消费选择权,并能让用户全身心地体验改变,提升其消费爱好和欲望。譬如百货、平价超市因为经营业种有异,能够互补;让用户逛得疲惫零售店和让用户休息放松餐饮店能够互补等。5、关键主力店互动标准从大型商业中心招商方面来讲,理论上遵从关键主力店先行,辅助店随即标准;零售购物项目优先,辅助项目配套标准。依据商业中心磁石效应对各类商家进行有机安排,以确保商场整体经营均好性。关键主力店引进对整个商场营运成败是否,和商场辅助和配套店引进全部有重大影响。一个著名文化用具店或超级餐饮店入驻,常常能带动整个商业顺利招商和管理。另外关键主力店对于人流也起着关键作用,其布局直接影响到商场形态。6、放水养鱼标准商业中心经营含有长久性特点,采取合理租金和优质服务,先将整个商场造旺,然后依据运行状态,合适稳步地调整租金,让经营商家感到本项目标发展前景是大有空间。这么,开发商和商户才能一同成长,实现共赢。放水养鱼标准就是商场"先做人气,再做生意"战略。第四部分目标消费群分析依据我们调研及相关人士透露，冷水江中高级投资商、消费群并不多，但要求却并不低，能够说，对于“质”和“价”平衡和协调，她们是几类消费群体中最为头痛族群，介于本项目为大盘属性，市场额定方面尽可能扩大客源，故，客源基础上以中等、中高等阶层为主，以一网打尽式用户定位，达成本项目标圆满成功。以下逐一分析：1、在冷水江企机关职员及打工中层技工或白领，这些人消费心理有点象青年居易目标群，她们消费面积在3房1厅1厨1厕，消费实力有限，她们对按揭首付2——4万元，月供500元很感爱好，购房通常想一步到位，对住几年再换房不感爱好。2、30——45岁企机关高管，资源矿业老板，私营业主，个体经营者，这些人对城市是否东扩，市政府是否搬迁还持观望态度，尽管她们也想买房买铺，但又怕资金被套住，影响生意上资金周转，我们商业带、房子、恰好是她们翘首期待。3、纯投资者，以几套或十几套小户型作为投资，出租，对这些人诉求：开个私家银行，人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险。比股票更盈利，如同拥有另一份退休金，这里如同一座金矿，这里有数万年轻人，有数千个中小老板，有很大租房市场，有冷水江新城发展前景等。1、具体客源区域（1）一级区域：冷水江市内（2）二级区域：冷水江市区以外其它乡镇及资源矿业区老板；2、客源职业：（1）资源矿业老板，私营业主，个体经营者；（2）当地政府官员；（3）企事业高级管理人员；（4）学校、医院、银行等企事业职员；（5）当地效益很好企业职员（6）富裕进城农民好友3、置业目标（住宅）（1）准备型：为未独立儿女购房，做结婚准备，（2）改善型：改善原有住宅环境和居住档次；4、商铺（1）自营型：本人置业，本人经营；（2）职业型：置业后，引进好项目，好品牌，经营一段时间后，就转让出去，以赚取一定数额转让费。（3）合作型：家族合作，团体合作，置下连铺，合作经营。（4）纯投资型：把置业当股票，当银行，在谋取稳定效益同时，产业不受任何损失。5、客源种类（1）以个体买家为主，集团用户为辅；（2）立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层；（3）资源矿业老板，私营业主，个体经营者；（4）富裕进城农民好友；6、主力客源分析（住宅）项目总面积80000平方米，客源定位为公务员阶层，企机关高管阶层，当地富裕阶层，工薪阶层，资源矿业老板，私营业主，个体经营者、富裕进城农民好友；六大群体。其中公务员阶层，企机关高管阶层，当地富裕阶层为客源群体引导者，以吸引和带动主力群体和其它购置群体购置。从而达成提升本项目标品质形象和顺利消化目标。7、中高等阶层收入、居住现实状况图1图1年龄职业年收入家庭结构25岁以下公务员、工薪阶层1—2万元独身25—35岁公务员、工薪阶层1—3万元独身、新婚、或因故和父母分离36—45岁企机关高管5—10万元有未独立儿女或有改善居住、创业、扩大经营范围之想法46岁以上企机关高管10—12万元有未独立儿女或有改善居住、创业、扩大经营之想法范围8、未来居住要求：（1）25岁以下人群，通常处于工作起步阶段，经济基础微弱，置业承受能力有限，这类人群大部分没有考虑置业，少数会在父母支持情况下