房地产开发与经营环境分析

2024/3/2114.1经营环境特点与分析的原则

房地产开发与经营环境分析是指对影响房地产企业开发与经营活动的政治、经济、法律、技术、文化等各因素的分析1.经营环境特点⑴环境差异性⑵环境动态性⑶环境可测性2.房地产开发与经营环境分析的原则⑴客观性原则⑵全面性原则⑶比较性原则⑷预测性原则4.2房地产开发与经营环境分析2024/3/212024/3/213经济发展环境

经济发展环境是对房地产经营产生最重要影响的环境因素，它既决定了房地产开发项目的市场需求，同时也决定了房地产开发项目的有效供给，只有供需正常的经营环境，房地产企业才能取得良好的经营效益⑴经济发展形势⑵市民的收入水平及其贫富差异程度①平均收入水平影响房屋价格②贫富差异影响房屋档次结构⑶资金市场发展形势①利率会影响房地产市场的供给与需求②贷款条件会影响房地产市场的资金投放量2024/3/214政治环境

政治环境主要是指各级政府对房地产开发的支持态度、出台的相关政策⑴政府土地供应的数量和开发条件政府土地供应的数量和开发条件将会直接影响该城市房地产开发的规模和构成⑵政府对经济适用房（保障房）的态度经济适用房（保障房）对住宅开发的影响是巨大的，但是我国又必须推行经济适用房⑶政府收取税费的水平税费意味着房地产开发的成本，也意味着房地产购买者的成本2024/3/215法律环境地产开发是一种影响巨大的经济活动，容易产生纠纷，没有法律环境的健全，就不可能健康运行⑴房地产直接法律直接管理房地产开发的法律、法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及其配套的行政法规⑵房地产间接法律相关的间接的管理房地产开发的法律影响也是十分深远的，特别是《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国环境保护法》社会环境⑴人口数量城市人口，是指城市规划区内的正常工作、正常生活的人口，包括有户籍的人口和虽然没有户籍但长期生活在该城市规划区内且有着稳定收入的人口⑵人口构成①男女比例的构成②不同年龄的构成③当地户籍人口与无户籍常住人口的比例构成④各种家庭规模的比例构成⑤丁克家庭的比例⑥单身人土的比例2024/3/21社会环境⑶人口受教育水平人的实际购买力=人的购买欲望×购买能力，而人的购买欲望和购买能力都与其所受教育的水平密切相关⑷城市历史传统①城市历史古迹会限制房地产开发②古城市民对房地产特别挑剔2024/3/21科学技术环境科学技术环境(TechnicalEnvironment)指的是企业所处的社会环境中的科技要素及与该要素直接相关的各种社会现象的集合⑴科学技术环境对房地产开发创新起着重要的影响作用。⑵科学技术环境分析要素：与房地产业发展相关的基础科学研究、应用科学研究的最新动态；新技术能够给房地产企业带来的商机和新的利润增长点；新科技对企业经营或消费者购买行为带来的影响……2024/3/21自然环境一个城市的自然环境，会对房地产开发有着重大的直接影响⑴城市处在地震带上⑵城市地处地质条件较软的地带⑶城市地处地形起伏不定的地表状态⑷城市的地表水资源⑸城市的降雨⑹城市夏季高温少雨2024/3/214.3中国新兴地产发展前景分析⑴新兴地产概念随着经济市场环境变化、科技发展、产业延伸等诸多因素推动，在传统地产基础上导入国家战略性新兴产业规划及中央和地方的配套支持政策所确定的“节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源和新材料”几大新兴产业体系⑵新兴地产内涵新兴地产核心要素可以概括为“地产+产业+科技+金融+互联网+……”2024/3/21新兴地产领域⑴新兴人居地产⑵新兴商业地产⑶新兴文旅地产⑷新兴乡村地产⑸新兴老龄地产⑹新兴楼宇地产⑺新兴电商地产2024/3/21新兴地产发展前景⑴新兴地产将快速推进传统地产升级传统地产的困境新兴地产的趋势⑵新兴地产为我国经济发展带来机遇传统房企升级转型带来新机遇；投资开发企业带来投资新领域；新型城镇化发展带来新动力；城市区域发展带来新模式2024/3/21传统开发商转向新兴地产开发⑴在传统项目上做“新”文章，找准突破点传统的开发商在传统项目上做“新”文章，抓住新常态下新兴地产蓬勃发展的契机，迅速实现企业团队素质、开发理念、开发运营模式、开发项目品质等方面的升级转型⑵打造新兴地产项目亮点新兴地产需要高起点策划、高要求设计、高质量施工、高技术运用、高标准管理、高水平运营。打好这张牌，可以为企业发展带来更加广阔的前景2024/3/21新兴农业地产与新兴农业社区开发⑴新兴农业地产⑵新兴农业社区特点一是塑造一种具有社区意义的新兴村庄二是适度的社区规模三是可持续农业社区形态四是强调尊重原有地域文化⑶新兴农业社区开发①风情小镇(主题开发型西湖外桐坞，主打田园文艺范)②庄园③家庭农场④生产性社区