房地产特殊业务估价（房地产估价课件）

房地产特殊业务估价

结果确定、报告撰写以某不良资产处置案（下称“案例”）为例（各方具体关系详见如下示意图）。在上述案例中，公司A以其持有的多幢房产及在建工程（“不动产A”）为其自信托公司的贷款提供了抵押担保，以其持有的多套房产（“不动产B”）为公司B自信托公司的贷款提供了最高额抵押担保；鉴于公司A与公司B的关联关系，公司A还为公司B的前述贷款提供了连带责任保证。后信托公司将上述两笔债权转让给资管公司。由于公司A未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请了强制执行和财产保全，法院依法查封了不动产A，并在淘宝网进行了两次不动产A的司法拍卖活动，但均以流拍结束；同时，由于公司B亦未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请强制执行和财产保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房产。后公司C与资管公司签署了《债权转让协议》，受让了资管公司对公司A、公司B持有的全部债权。资管公司原拟拍卖不动产A以实现债权，但未料该等房产未能成功处置变现，直接导致其对公司A及公司B发放的两笔贷款陷入无法收回的困境。而后，由于公司C错误地预估了公司A、公司B的还款能力以及不动产A、不动产B（合称“目标项目”）的价值，使得其从资管公司处接盘该等不良资产后仍然无法收回债权，最终导致公司C陷入处置不良资产的僵局之中。1、涉房地产类不良资产处置的基本流程尽职调查确认资产实际情况寻找最优处置方案1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解项目涉房地产类不良资产处置的过程也是实现房地产最终价值的过程，如果对房地产项目的状况、性质、定位存在认知偏差，可能导致交易各方无法对该房地产项目的实际价值、未来的发展潜力、价值有清晰的认知。1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解债务涉房地产类不良资产上可能牵涉各类复杂的债权、抵押、查封等，如在处置之前未进行全面的法律尽职调查，捋清该不良资产上存在潜在法律风险，交易各方将难以对处置方案进行最优的选择。1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解市场涉房地产类不良资产的特殊之处即在于不同地域、不同时期、不同类别的房地产价值会随着市场需求、客观政策等的变化而变化，尽职调查不仅是了解房地产项目本身，更重要的是通过访谈、走访以了解当地该类房地产市场的未来趋势，进而对该房地产情况有更加客观的判断。（1）公司C通过申请司法拍卖及变卖程序获得款项以实现债权此方案需公司C作为申请执行人向法院申请启动第三次拍卖程序处置目标项目，在拍卖申请获得人民法院同意且拍卖成功的理想情况下，公司C可从拍卖款项中获得偿还。如法院不同意启动第三次拍卖程序或者第三次拍卖仍然流拍，且人民法院同意启动变卖程序的，公司C亦可以从变卖款项中获得偿还（具体流程如下）。（1）公司C通过申请司法拍卖及变卖程序获得款项以实现债权（2）寻找潜在投资方通过股权收购的方式收购公司A以间接控制目标项目方案（2）旨在通过潜在投资方支付的股权收购款以实现公司C的债权，其本质为一种债务重组，即通过与债务人重新协商订立新的还款计划，落实担保责任，以实现债权人的债权。（3）寻找潜在投资方整体收购公司C持有的对公司A、公司B的现有债权债权转让也是一种处置不良资产的常见手段，通常见于司法处置难度较大、处置时间较长的项目，或者处置方在该不良资产所在地区的人脉、资源较薄弱的项目。在上述案例中，考虑到公司C对公司A及公司B的债权实现难度较大，公司C在与潜在投资方磋商过程中可能处于较弱势的地位，例如需在债权的收购价款上给予潜在投资方较大的折扣，或者处置不良资产时设置了较为严苛的交易条件等。相较于其他处置方案，方案(3)对公司C而言无疑是实现债权最有效率的方式。

房地产特殊业务估价方法

选择、数据获取、数据测算16由于不良资产评估的委托方是资产管理公司，与作为资产占有方的债务人不是同一方，资产占有方不配合资产评估的情况时有发生。同时由于许多不良资产无评估所需的基本信息资料，因此即使在债务人充分配合下也无法实施充分有效的评估。虽然资产管理公司在不良资产处置中应进行资产评估，这也是有关部门的明确要求，但许多不良资产不具备进行资产评估的基本条件。17债权企业的股权实物资产估价方法选择/01

第一种分析途径：以债务人和债务责任关联方偿还债务能力的角度进行分析的途径，适用于存在债务人或债务责任关联方的主体资格、债务人或债务责任关联方能够提供产权资料及近期财务资料时的情形。

需要对企业(含债务人、债务责任关联方)的资产质量进行分析，核实企业负债，判断企业的财务状况、经营能力和发展前景，综合考察债务人和债务责任关联方偿还债务的能力，从而得出债权的可能受偿程度，并适当考虑其它影响因素，以揭示某一时点的债权价值。

第二种分析途径是基于债权人所掌握的材料，通过市场调查、比较类似交易案例以及专家评价等手段对债权资产价值进行综合分析的途径，主要适用于得不到债务人、债务责任关联方配合或债务人、债务责任关联方不具备相关资料的情况。数据获取、数据测算/0223政策性债转股股权的转让中，投资者不仅关注企业现有的固定资产，更加关注企业的未来获利能力。1、评估结果与交易价格之间的差异问题营销网络商业信誉行业地位发展前景1、评估结果与交易价格之间的差异问题2、非财务因素的问题一些不良资产的评估结果难以在不良资产处置中得到认可的原因是不良资产的非财务因素所导致的。01020304企业职工安置偿债意愿社会信用企业今后经济发展3、不良资产评估中有关参数的确定问题26许多不良资产的处置需要采用案例比较法等方法来进行价值分析。在多年的处置实践中，各家资产管理公司积累了大量的不良资产的处置案例。3、不良资产评估中有关参数的确定问题对案例进行搜集和整理，利用数理统计分析方法，得出各种因素对资产价值的影响状况，从而建立合理规范的不良资产评估参数数据库，为交易案例比较法等评估方法提供依据，同时能合理体现不良资产处置市场对不良资产价值的影响。4、打包资产的评估问题国家有关部门对打包不良资产的处置出台了一些政策，但还没有对不良资产打包处置中的评估技术作出规定。经过多年的处置工作，资产管理公司已将容易处置的、有回收价值的资产基本处置完毕。剩余的不良资产大部分是金额小、地点分散、资料缺乏，且如对其进行单独处置不符合成本效益原则的资产。

房地产特殊业务估价方案

要点、方案编制30债权人拟处置不良资产的债权评估房地产特殊业务估价目录/Contents12估价方案要点估价方案编制估价方案要点/0133TextTextTextTextTexthere尽量多掌握该不良资产的相关原始证照、公章、原始资料等，便于对不良资产开展尽职调查及集中处置。34TextTextTextTextTexthere根据房地产实际运营状况选择合适的处置方式，如房地产产权不清晰、涉及纠纷较多，或者房地产的市场定位不合理，此类房地产上存在的障碍可能给将来经营或二次处置房地产带来影响，房地产盘活能力较差，建议尽早通过司法拍卖、变卖、协议转让的方式予以处置；35TextTextTextTextTexthere如房地产产权相对清晰，具有一定的开发价值或增值潜力，对其登记、过户、租赁等不存在其他障碍的，则在运营中处置该房地产也不失为一种可行方案，例如采用租赁、合资合作、托管经营、直接经营等方式，均能够获得相对较好的资金回报。3.处置涉房地产类不良资产时应多头并进。4.要充分了解涉房地产类不良资产的情况，包括房地产项目本身及其他债权人的情况，分析各债权人的债权情况、性质及可能对处置方案的影响，为后期与其他潜在投资方、收购方的交易谈判打好基础。方案编制/02不动产押品评估应当明确评估对象的实物范围、法定用途、实际用途、收益范围和权益状况。法律、法规规定不得抵押的不动产、不能作为不动产附属权益的资产，不应作为抵押估价对象或纳入评估范围。不同类型不动产，如投资性不动产、自用不动产、专用不动产、经营性不动产、开发性不动产等，具有不同的风险因素和价值特征，应当充分考虑租约、空置率、持有期等因素对价值的影响。应当根据评估对象法律状况、不动产特点、已设定抵押权情况、已知优先受偿款、处置方案等，对市场环境、评估对象范围、评估基准日评估对象状况、未来可能权利和义务、其他不确定性因素等，设定必要的前提，做出合理假设。存在不确定因素时应当保持必要的职业谨慎，充分估计抵押不动产处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、已知的法定优先受偿款、土地出让金补缴，并在评估报告中予以披露并做出必要的风险提示。根据委托方的要求，可以采用敏感性分析、情景分析等工具，对不确定性对于评估对象价值的影响进行分析，在评估报告中予以披露并做出必要的风险提示。应当了解评估对象在评估基准