房地产代理业务-房地产代理业务的流程

6.3房地产代理业务的流程（1）1.房地产代理业务的五个阶段接受委托阶段第一阶段佣金结算阶段第五阶段协助签约阶段第四阶段现场接待阶段第三阶段销售筹备阶段第二阶段2.接受委托阶段签订销售代理合同获取销售代理项目2.接受委托阶段（1）合同双方当事人的基本情况（2）代理房地产标的物的状况（3）代理服务事项与服务标准（4）代理服务的报酬或酬金条款（5）合同的履行期限（6）违约责任（7）解决争议的方式约定（8）合同签订的时间、地点和当事人3.销售筹备阶段(1)制定营销策划方案做好市场定位(项目定位、目标客户定位);制定营销策略;制定销售计划。3.销售筹备阶段(2)准备销售资料①项目审批文件。重要的审批文件包括“五证”、“两书”。其中，“五证”指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》;“两书”指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。3.销售筹备阶段(2)准备销售资料②销售文件价目表。价目表可以按每套房的单价，也可以总价与单价同时标注。销控表。通过销控表可直接体现不同房号(单元)的销售状况，可以避免同一房号重复销售的重要工具之一。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。客户置业计划。不同的面积、不同楼层、不同朝向的房屋总价也不相同，项目推向市场前应制订出完善的客户置业计划，据此向购房人展示不同房屋在不同付款方式下所需支付的金额。3.销售筹备阶段(2)准备销售资料②销售文件须知文件。包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。商品房认购协议书或意向书。商品房认购协议书或意向书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房买卖合同。决定购买后，买方要与房地产开发企业签订正式的买卖合同。3.销售筹备阶段(2)准备销售资料③宣传资料宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知，一般包括楼书、户型手册、宣传单张、宣传片等。④商品房销售委托书由房地产经纪机构代理销售的，应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，以便购房人了解委托内容。3.销售筹备阶段(3)销售现场的布置房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板间、看房通道、形象墙、导示牌等销售现场进行包装。3.销售筹备阶段(4)配备及培训销售人员组建销售团队。房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，并根据销售情况进行动态调整。培训销售人员。培训内容包括房地产开发企业基本情况、销售项目基本情况、销售技巧及签订买卖合同的程序等。6.4房地产代理业务的流程（2）1.现场接待阶段现场接待是展示项目特点最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般为：接近客户；介绍项目整体情况；推广户型与园区实景；洽谈与意向沟通；送客并记录客户来访信息。2.协助签约阶段(1)协助客户签订认购协议书购房客户确定房号后，房地产经纪人员即可与其签订商品房认购协议书。签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：确认购房客户购房资格(限购背景下)、贷款资格;核实购房人有效身份证件，如委托他人买房，购房客户应出示公证委托书;提醒购房客户查看购房须知、了解购房风险;向购房客户解释商品房认购协议书条款内容，尤其是签订认购协议后是否可更名或是换房。（2）协助客户签订商品房买卖合同3.结算佣金阶段房地产开发企业与房地产经纪机构根据房地产经纪服务合同的有