宜宾鲁能地产集团营销中心管理制度样本

宜宾鲁能（开发）集团有限公司营销中心管理制度目录．销售篇．策划篇销售篇TOC\o"1-1"\h\z\uTOC\o"1-1"\h\z\u第一章代理公司工作内容 第二章代理公司寻常工作 第三章管理架构示意图 第四章销售管理 第一节案场管理 第二节销售人员管理 第三节考核管理 第五章价格管理 第六章特例审核 第七章合同管理 第八章销售记录 第九章物料管理 第十章会议管理 第十一章客服管理 第十二章筹划管理 第一章代理公司工作内容1、制定完善营销中心管理制度，并遵循双方商定管理流程进行工作，尽职尽责为开发商营销中心服务，并对开发商提供资料做好保密工作。2、对销售现场进行有效管理，完毕开发商制定销售任务及筹划。3、保证两个案场寻常工作顺畅进行，以及案场卫生、纪律，保证两个案场销售物品、办公用品等财产安全。4、保证两个销售案场接待工作有序进行，即客户征询、接待、楼盘简介、客户疑问解答、置业投资分析、认购、签定合同、催缴房款等销售工作。5、负责与客户签定《商品房买卖合同》，并办理好所有有关手续。6、负责催缴工作，并督促客户办理按揭等有关手续。7、每月安排时间对置业顾问进行系统培训，并及时向开发商报告培训和考核状况。8、准时提交日报、周报、月报，并做好状况分析和总结。9、每月对新、老、未成交、已成交客户进行分析、整顿，并提交开发商。10、保证客户资料精确及时录入，保证销售信息及时反馈。11、对认购及已成交客户跟踪以及保养。12、对开发商公司形象以及名誉维护。13、服从开发商对房源、价格、营销进度控制管理。14、制定切实可行各阶段营销筹划、销售方案和推广筹划，经开发商承认签字后方可实行。15、及时整顿并反馈销售状况，并针对不同阶段制定不同营销方略。16、积极解决客户投诉，并反馈解决意见以及状况。17、完毕交房工作顺利进行。第二章代理公司寻常工作管理代理公司应制定案场管理规范，并提交开发商审核、拟定后方可实行。审核流程：代理公司制定代理公司销售总监审核确认开发商销售经理审核确认开发商销售总监审核确认案场管理规范最后执行代理公司人员要穿统一着装，并使用统一VI标记。代理公司应保持办公区域整洁，禁止喧哗、嬉戏、等有所破坏营销中心整体形象行为。代理公司每天应对两个案场卫生进行监督，如遇到物业公司不配合清理卫生行为，可及时向开发商提请协助，开发商每周对营销中心工作环境进行检查和监督。工作时间内不容许打私人电话，不得从事与销售无关任何活动。两个销售现场应以客户为重，不许有冷淡客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争执事件（现象）发生。代理公司要定期向开发商报送销售信息、报表等资料，及时反馈销售现场浮现有关状况。代理公司作息时间可依照季节变化和楼盘销售需要，跟改作息时间，并定期将两个销售案场作息时间表提交到开发商，两个案场销售前台不容许浮现空台现象，必要保证A位有置业顾问待位。代理公司员工不能进行有损开发商私人交易活动，不能以开发商名义进行任何违背销售原则行为及进行任何超过代理合同所指定范畴之外业务，如有此类行为，须承担因而引起一切法律责任，公司有权终结合同，并追究其法律责任。——未经公司允许，不得擅自代已购客户转让楼盘，并赚取差价；——对于未经授权之事，不得擅自答应客户任何规定；——未经公司允许，任何人不得修改合同条款。公司文献、规定以及任何未对外公开资料、信息，均属公司机密文献，代理公司人员不得对外提供以及宣传；任何人询问均须婉言谢绝或向公司部门负责人请示。惩罚：A、如开发商发现违背以上第3、第5、第6条和第7条，初次进行口头警告，再次发现，进行100元以上罚款。B、发现违背第8和第9条，进行1000元以上罚款，如果影响比较严重，开发商有权与其解除合同关系，并追究其法律责任。第三章管理架构示意图鲁能策划经理鲁能策划经理鲁能销售经理易居销售经理易居策划经理C街区案场经理E街区案场经理活动划文案置业顾问10名置业顾问10名监督监督鲁能销售总监易居销售总监平面设计销售后台销售后台第四章销售管理第一节案场管理代理公司应将《案场接待流程》、《销售说辞》、《销售后台登记表格》等销售资料以书面形式报经开发商确认备档，确认后开始实行。审核流程：代理公司制定代理公司销售总监审核确认开发商销售经理审核确认开发商销售总监审核确认执行代理公司应严格执行开发商确认房源、价格、优惠办法等销售政策，不得擅自变更、隐瞒销售信息。审核流程：双方讨论拟定价格以及优惠办法代理公司依照讨论状况制定书面价格以及优惠办法代理公司销售总监审核开发商销售经理审核鲁能销售总监审核鲁能总经理签字执行经开发商拟定房源，并将房源内容下发至代理公司，收到房源内容后裔理公司应把房源信息录入易居中华人民共和国销售电子平台以及备份制作一份纸质销售表，代理公司销售人员必要按经开发商确认《销控表》进行销售，由于代理公司因素浮现房屋重卖、错卖等状况，开发商有权对代理公司进行解决。销售案场由代理公司指定专人负责《销控表》管理，当房屋售出后来，应在第一时间标记，并告知各销售案场以免发生错误。每日下班前应告知开发商销售经理房源变更信息。代理公司如需要对某房源进行控制时，要报经开发商销售经理批准，方可执行。代理公司不得在开发商不知情状况下，自行销售控制单元，否则须承担由此产生一切后果。在销售过程中，如需拿出已销控房屋进行销售，须报开发商销售经理承认签字，由营销总监签字批准后，方可销售。客户须交纳每套两万元定金方可订立“商品房认购书”，并于一周内交足首付款或全额房款后签定《商品房买卖合同》，签定合同同步应规定客户付清余款，在办理完毕《商品房买卖合同》后15日以内到银行办理贷款手续。如有特殊状况延期，必要报经开发商批准。客户须交纳总房款30%或更多预付款后，方可订立《商品房买卖合同》，合同一经订立，合同双方都要付相应法律责任，代理公司置业顾问应积极将有关信息告知客户。发生销售及销售变更信息后，代理公司应在销售平台进行更新，否则一旦浮现由于人为因素导致平台信息不精确，开发商有权追究代理公司责任。对于在购买过程中未及时交纳房款客户，要及时催交房款，不履行合同商定，代理公司可以提请开发商付诸于法律手段。对于已订立合同却规定退换房客户，原则上不能退换，特殊状况下，视其状况来拟定相应办法，一方面代理公司销售经理应先知情，必要时报开发商解决，以不损害公司利益同步满足客户规定为最佳。（见附件表样）对于已成交客户要详细记录客户资料，总结成交客户信息，做出详细销售客户记录报表，报开发商留底，为公司后续开发项目决策提供客观根据，提高客户满意度。业务流程：客户欲交定金时，置业顾问必要先到销售平台处确认所定房源→确认无误后由置业顾问填写统一商品房认购单→经客户、销售人员、销售平台签字确认→销售人员带客户到财务交定金→销售人员再将经客户签字确认定单（白单）交由销售后台→销售后台填写纸质销控表，做标记→销售后台在销售平台上再次进行客户详细登记。已签定认购书客户欲退房时，由代理公司销售经理报开发商审批，批准后方可执行。认购书为由开发商统一印制，一式三份，白单交由开发商保存，代理公司保存复印件，黄单交由财审部保存，粉单交由客户保存。待签定正式《商品房买卖合同》后，认购书由财审部收回抵房款。代理公司销售后台每天下午下班前总结当天销售状况，填写日报表，汇总当天销售状况以及须解决问题。（见附件表样）日报表表样：案场日报表（月日至月日）日期当天诚意金

数量(套)诚意金转化大定或签约合计

诚意金（套）当天

定单数（户）合计

定单数（户）当天

来访当天

来电当天大定销售金额合计大定销售金额本日签约销售金额合计签约销售金额当天签约首付款金额新老合计0000000000000认购书管理流程：认购书由开发商统一制作，盖章后，由代理公司销售后台统一管理空白认购书。代理公司与客户签定认购书，代理公司不得单方面向客户承诺任何条款。销售后台审核“认购书”房号、面积、金额、客户资料与否有效以及签定合同步间等。将认购书交销售后台统一留存。（附认购书表样）认购书表样：【鲁能·山水绿城】定单 甲方（卖方）：宜宾鲁能开发（集团）有限公司编号：乙方（买方）：乙方自愿认购甲方开发位于宜宾市南岸西区“鲁能山水绿城区”幢单元层号商品房，其中：房屋编号房屋建筑面积（㎡）建筑面积销售单价（元/㎡）房屋总价（元）房屋套内面积（㎡）公摊面积（㎡）以上面积最后以房管局产权监理处核定面积为准第一第一联：售楼部存根二、乙方在签定本定单当天，即年月日向甲方支付（人民币）元整（大写：元整）作为该房认购定金。三、乙方在签定本定单时拟定付款方式为付款。四、双方商定如下：乙方须于本合同订立后7日内，前去“山水绿城”营销中心订立《商品房买卖合同》，并支付所有房款（或首付款），同步乙方已付定金在双方订立合同步自动转为房款（定单与定金收据一并方可生效）。五、双方共同遵守如下规定：1、甲方保证在本合同订立之日至双方订立《商品房买卖合同》期间该房屋不出售给她方，否则按乙方已支付认购定金双倍退赔乙方，作为甲方对乙方违约金，但如甲方遭遇不可抗力因素不能履行本合同义务，甲方有权不支付乙方违约金。2、若因乙方因素逾期未办理或不购买此房屋，视为乙方违约。甲方有权另行出售该房屋，乙方交纳认购定金不予退还。在签定正式《商品房买卖合同》之后，乙方不得改名和调换房源。3、甲乙双方通讯以本合同所载明电话、传真、地址等为准。若乙方提供上述资料有误，应承担由此而起有关责任。乙方通讯方式如有变更，应在变更后及时以书面形式告知甲方，否则，由此而引起一切后果应由乙方承担。六、认购合同经甲乙双方订立后即时生效。七、本认购合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份。甲方：宜宾鲁能开发（集团）有限公司乙方：地址：身份证：联系电话：（C街区）、2160999（E街区）联系电话：置业顾问：联系地址：签定日期：签定日期：第二节销售人员管理·代理公司对销售人员重要负责如下工作：招聘：销售人员招聘重要是由代理公司进行，招聘信息发放开发商可以配合进行，销售人员正式入职前，开发商销售经理以及营销总监应对其招聘员工进行最背面试和筛选。培训：代理公司应制定详细培训筹划。对新进销售人员，代理公司应做好岗前培训，培训内容涉及：在售项目基本状况、房地产专业知识、法律知识、接待流程等，培训完毕后，由代理公司进行统一考核，在确承认上岗人员名单后，报经开发商审核，审核通过后再进入试用期。后续应统一安排新、老销售人员专业化培训。新进销售人员审核流程：代理公司招聘销售人员代理公司销售经理初次审核销售总监再次审核代理公司报开发商审核双方审核通过后，进入有效期。考核：代理公司依照销售筹划应组织销售人员进行实战演习及考试，考核资料进行存档，开发商定期进行检查。如考核但是者进行裁减并与辞退。销售人员辞退一方面应由代理公司以书面形式提请开发商，双方确认后方可办理辞退手续。辞退流程：代理公司提请辞退人员名单代理公司销售总监初次审核开发商销售总监再次审核双方确认通过辞退人员办理手续佣金：销售人员每月薪酬不得低于之前开发商已制定原则，详细状况如下：1）、底薪每月不低于开发商已制定原则；2）、提成比例：ａ、完毕任务指标提成比例是：0.13%；ｂ、未完毕指标提成比例是:0.09%；ｃ、超额完毕指标提成比例是：0.2%。E、代理公司对销售人员薪酬待遇如要进行，必要书面给与开发商审核，最后确认后方可执行。第三节考核管理1、针对案场管理A、如开发商发现销售人员对现售房源进行炒房现象，并对开发商导致一定影响，开发商有权对该销售人员进行开除并追究其相应责任。B、如开发商发当前售房源浮现一房二卖状况，开发商可以对代理公司进行1000-元惩罚，并且该事情由代理公司自行解决，如发生有关费用均由代理公司自行承担。C、如发当代理公司与客户签定《商品房买卖合同》有合同金额错误、任意增添条款等事宜，开发商有权规定代理公司对该销售人员进行惩罚，每发现一例扣罚代理公司1000元，情节严重开发商有权规定开除该销售人员，并追究代理公司责任。（详见合同管理细则）D、销售现场客户资料（即客户联系电话）如发现外泻，经核算是属于代理公司责任，开发商依照资料泄露多与少，对其进行500-5000元惩罚，情节严重者追究法律责任。E、案场销售资料（即销售说辞、销售前台管理规范等）出台使用未经开发商审核，每发现一次，进行100-200元/次罚款。2、针对销售人员管理A、如发现销售人员未达到上岗条件而进行现场工作，开发商有权规定代理公司让其停止，并对代理公司进行50-100元惩罚。B、如代理公司对销售人员培训未按照双方已确认培训筹划进行，一经核算，每次进行50元罚款。C、代理公司应严格按照管理规范对销售人员进行管理，未按照规范对销售人员进行扣罚，开发商发现一次按照扣除金额50%罚款。第五章价格管理1、针对不同步期所推出房源，双方通过讨论后制定出销售均价，代理公司再依照销售均价制定出销售价格体系，销售价格制定重要涉及如下方面：1）、每幢以及每户系数制定，为销售价格制定做前期铺垫；（代理公司应提供价格制定模版）2）、依照已制定系数拟定销售价格；3）、双方讨论，最后依照销售价格制定出最后销售门市价。2、项目销售价格最后出台，须通过如下流程办理：易居销售经理制定销售价格易居销售总监审核鲁能销售经理审核鲁能销售总监审核鲁能总经理签字确认销售价格出台3、如在售房源要进行调价（涨价或降价），须经开发商签字批准后方可执行，如发现自行进行调价解决，涉及：对在售房源进行降价，代理公司不但要补足缺少金额，并且也要双倍补偿开发商经济损失，如导致一定社会影响，代理公司应承担对此导致影响。第六章特例审核销售房源浮现客户改名、换定、延期签约，需填写“特例审批单”申请。（详见附件2）附件2：『鲁能山水绿城－街区』认购客户特例审批单填表日期：年月日客户姓名联系电话置业顾问联系地址身份证号楼室号套内面积优惠折扣折前单价折后单价付款方式折前总价折后总价已付款特例状况□换定□改名□延期签约情况说明申请人：年月日易居销售经理意见年月日易居营销总监意见年月日鲁能销售经理意见年月日鲁能营销总监意见年月日如浮现已销售签约房屋要退房，代理公司应以“呈报”方式报经开发商批准，最后进行办理手续。对外销售折扣见优惠政策，特殊优惠申报需填写“特例审批单”（代理公司销售经理应懂得此事），报开发商，按开发商公司内部流程办理。（详见附件3）附件3：优惠申请流转单序号项目名称房号原单价现单价优惠额度面积备注推荐人签字12345制表日期：月日销售审核：部门负责人：财务审核：总经理签批：由于客户特殊因素需延期签定合同或付款，填写“特例审批单”，申请通过后方可延期，最长时间不得超过半个月。第七章合同管理《商品房买卖合同》以及销售附件由开发商统一制作。置业顾问领取《商品房买卖合同》须在销售后台处办理领取手续，不得浮现挥霍现象，合同损耗率应控制在总额10%如下，如发现挥霍超过已定范畴，依照数量多少对代理公司进行100-200元罚款。《商品房买卖合同》一式五份，销售人员与客户签定《商品房买卖合同》不得单方面向客户承诺任何条款以及删改任何合同条款，如发现，代理公司自行承担责任，并进行200-300元惩罚。合同管理流程：代理公司当天完毕签约后（如遇集中签约，合同于签约完毕后2日内上交开发商合同组。），并派专人与第二日下午15：00之前提交开发商合同组进行初审（开发商销售部审核内容涉及：业主姓名、房号、面积、总价、付款方式、合同条款增减。），审核完毕后，合同专人把合同送至财务处再次审核并加盖公章，随后送至房管局备案盖章（正常状况下7个工作日内完善整个流程），备案完毕后返回销售现场与代理公司所派专人办理合同交接手续，待销售人员返还完毕后，上交与代理公司，代理公司于第二日上合同组。如不能及时上交合同，应提前告知，如恶意不交，依照情节轻重进行100-500元惩罚，并承担由此导致任何问题。5、合同管理规定代理公司应制定销售合同管理制度，经开发商审核后执行。合同管理应保证做到:1)合同损耗控制2）合同领取、归还备案登记6、考核：开发商合同组在审核已签约《商品房买卖合同》时，如发现合同浮现合同金额错误、书写不规范、房号错误、姓名错误、乱涂乱改、合同填写不完整等现象，开发商有权对代理公司每次进行200-500元惩罚。初始合同交接单（代理公司留存）年月序号合同号合同房源买受人合同总价签约日期移送人初审意见初审签字备注本交接单用于代理公司《商品房买卖合同》签约完毕后与开发商进行办理交接手续凭证，以备后续工作进行查验。备案合同交接单（开发商留存）年月序号合同号合同房源买受人移送时间移送人接受人备注归档合同交接单（代理公司留存）年月序号合同号合同房源买受人归档时间移送人接受人备注第八章销售记录代理公司在进行销售记录和分析时要做到真实、精确、及时。代理公司应安排专人记录客源信息，于每日将新到访客户资料以详细信息制作成《客户登记表》（电子版本和纸质版本），并交开发商整顿存档。代理公司应积极对来访客户进行分析和研究。销售现场销售报告制度：代理公司销售后台于每日晚20:00前，报当天销售状况，并以短信和邮件方式发放日报表，发放对象是开发商销售总监、销售经理、策划经理、文案以及公司领导。（详见第四章第一节17条日报表表样）代理公司销售后台每五下午5:30前，报本周《销售周报表》至开发商销售总监和销售经理。代理公司销售后台于每月24日下午5：30前，报当月《销售月报表》和销售分析报告至开发商以及集团公司。代理公司销售后台每季度24日下午5：30前，报当季度《销售季报表》至开发商。所有登记表需按开发商审核后表格填写。代理公司应将项目各销售案场建立销售台账，逐户登记购房人姓名、面积、单价、预收房款、合同编号等内容。5、考核：A、未准时提交日报、周报以及月报，依照实际状况进行100-200元惩罚，如不能准时提交，应提前告知。第九章物料管理（销售、策划共用）文档、音像资料代理公司在开发商所委托进行所有鲁能山水绿城项目营销活动中所产生及开发商所交与涉及但不限于工作呈报原件及附件、营销方案、工作总结、工作筹划、推广预算、活动方案、人员档案、公文、会议纪要、固定资产管理资料、考勤管理、奖惩告知等有关纸制、音像资料，代理公司应制定完善有关资料管理制度，并由专人管理，保证有关资料完整与安全，每月最后一天代理公司应将当月所有文档、音像资料复印件或副本交开发商归档。开发商有权进行抽查，若发现由代理公司管理不当所导致涉及但不限于资料损坏、遗失、错误等状况，据情节轻重限度处以每份资料100—元罚款，需登报挂失等补偿性行为所产生一切费用均由代理公司承担，若由此导致开发商名誉或经济损失，代理公司应一并为开发商清除不良影响及全额补偿。销售物料及宣传制品代理公司在开发商所委托进行所有鲁能山水绿城项目营销活动中所产生及开发商所交与涉及但不限于开发商营销中心现场合有销售物料、户外广告、样版间等有关由代理公司设计、制作、发布或委托发布所有物料及宣传制品，代理公司应制定完善有关物料管理制度，并由专人管理，保证有关物料完整与安全。各种销售物料及宣传制品制作单位、制作工艺、价格以及验收均由开发商拟定；各种销售物料及宣传制品寻常管理及维护由代理公司负责。开发商有权进行抽查，若发现由代理公司管理不当所导致涉及但不限于物料或宣传制品损坏、遗失、错误等状况，据情节轻重限度处以每份资料100—5000元罚款，需登报挂失等补偿性行为所产生一切费用均由代理公司承担，若由此导致开发商名誉或经济损失，代理公司应一并为开发商清除不良影响及全额补偿。资料管理及交接代理公司在开发商所委托进行所有鲁能山水绿城项目营销活动中所产生及开发商所交与涉及但不限于开发商营销中心现场合有销售物料、户外广告、样版间等有关由代理公司设计、制作、发布或委托发布所有物料及宣传制品由代理公司管理，代理公司应建立完善管理制度，并进行台帐登记管理，并报开发商归档。双方互相交接一切资料（涉及但不限于工作呈报、销售物料及宣传制品、音像资料、固定资产等）均须填写相应登记表。文档、音像等资料应填写《文档资料交接登记表》，填写应清晰、完整。文档音像资料交接登记表NO.编号交接时间资料内容数量工作呈报（原件或复印件）及数量交件人接受人备注1234阐明：1、交接时间应为年、月、日及详细时间；2、工作呈报栏应填写工作呈报及附件是复印件还是原件以及有关数量；3、交件人与接受人必要为本人签字。销售物料及宣传制品应填写《物料交接登记表》，填写应清晰、完整。物料交接登记表NO.编号交接时间物料名称数量工作呈报（原件或复印件）及数量制作单位交件人接受人备注123456789阐明：1、交接时间应为年、月、日及详细时间；2、工作呈报栏应填写工作呈报及附件是复印件还是原件以及有关数量；3、交件人与接受人必要为本人签字；4、制作单位为该物料制作商有关交接登记表应由代理公司专人管理，开发商有权进行抽查、核对，若发现有关交接登记表与实际交接资料核对不符，处以每项100—500元罚款。第十章会议管理（销售、策划共用）A年度工作例会不迟于每年12月31日，例会内容涉及但不限于本年工作总结及次年工作筹划等；B季度工作例会不迟于每季度最后一月第三周周六之前。例会内容涉及但不限于本季度工作总结及下季度工作筹划等；C月度工作例会不迟到于每月最后一周周五（详细时间由甲乙双方拟定），例会内容涉及但不限于本月工作总结以及下月工作筹划等。D周工作例会每周五18：30AM，例会内容涉及但不限于本周工作总结及下周工作筹划E专项会议依照工作需要，代理公司与开发商可详细安排专项会议，讨论暂时性或专项性问题，详细时间地点由双方协商拟定。F案场每日例会代理公司每日应举办销售案场工作例会，重要内容为针对当天销售工作进行总结分析，代理公司应制作每日工作例会会议纪要，代理公司可选取性参加。备注：A例会与会人员应涉及但不限于甲乙双方各职能口负责人B例会内容须由代理公司指定人员记录，形成会议纪要，会议纪要由须甲乙双方签字核准并遵循执行，需制成公文发布应制成公文（公文格式由代理公司自行制定，报开发商备案），会议纪要原件又代理公司专人保管，另交复印件一份至开发商代表代表处。C工作例会详细时间及地点依照工作需要由甲乙双方共同拟定；D会议纪要与本制度具备同等效力，与本制度有抵触之处，按照会议纪要执行。E例会原则上不容许请假，特殊状况应先向甲乙双方负责人报备，否则罚款500元/次。宜宾鲁能项目会议纪要NO.会议时间：年月日会议地点： 会议主持人：会议记录人： 与会人员：会议议题：会议内容：与会人员签名：第十一章客服管理1、客户服务重要是客户投诉解决。2、客户投诉解决流程接待流程：客户投诉客服人员接待，让客户填写投诉单。（如是简朴投诉，尽量当场解决；如不能当场办理，必要填写投诉单。）客服人员将投诉单当天转交客服经理如是工程、设计方面，找有关部门理解并让其拿出相应解决办法；如是物业方面，请物业公司依照物业有关条理进行解决。客服人员回答客户提出问题3、考核：如发现不及时解决业主提出问题，依照情节轻重进行100-300元惩罚。第十二章筹划管理1、代理公司应在每月24日上午12点之前制定出下月销售筹划（涉及销售金额以及销售套数、针对未销售房源做出相应调节方略、销售人员培训筹划、配合回款工作等），并提交开发商审核，从而开发商依照筹划进行考核和监督。2、代理公司依照每月已制定月度销售筹划在每周四上午12：00之前制定周筹划，保证每周工作顺畅，周筹划重要涉及周销售金额和销售套数以及预定转签约状况等，并作好本周分析和总结。（详见附表）3、筹划管理流程：代理公司销售经理制定详细筹划（周、月）销售总监签字确认开发商销售经理确认销售总监签字确认筹划执行并每日准时以短信和邮件方式告知开发商有关人员有关状况。每周周报于每周四上午12点之前提交开发商审核，月报于每月24日上午12点之前提交开发商审核，如不能准时提交，应提前告知并阐明因素，最后由开发商拟定。策划篇第一某些工作内容及原则第二某些工作流程第三某些费用管理第四某些人员管理第五某些考核制度第六某些资产管理第七某些保密制度第八某些附则第一某些工作内容及原则制定营销方案代理公司应依照开发商及项目推动阶段制定相应年度营销方案，其中应涉及但不限于市场分析、产品分析、客户分析、销售方略、销售筹划、推广主题、推广方略、推广筹划、广告创意、平面体现、文案撰写、媒体组合方略及营销费用预算等方面，并提交开发商审核批准。营销方案须以开发商规定为基本、以销售为核心并依照市场实际状况制定，必要具备科学性及可操作性。制定营销工作筹划代理公司应依照由开发商审核批准年度营销方案制定相应年度及月度营销工作筹划，其中应涉及但不限于相应销售方略、销售筹划、推广方略、推广节点筹划及相应媒体组共筹划、活动筹划、平面体现、文案撰写以及活动方案等，并报开发商审核批准。营销工作筹划应依照营销方案制定并具备延续性，同步应突出各项详细工作时间节点且具备可操作性。编制推广预算代理公司应依照营销方案并应在具备科学性、合理性同步按照节约原则制定全年及月度推广预算，其中应涉及但不限于媒体预算、活动预算、物料制作预算及等，并报开发商审核批准。推广预算应依照推广筹划，按照科学、合理及节约使用原则制定，并由开发商监督执行。营销活动策划与实行代理公司应依照营销筹划制定相应营销活动方案，以销售为目策划、组织并实行营销活动，并由开发商审核批准。营销活动须符合销售规定，可以增进销售与项目口碑，并以节约为原则组织实行。物料制作及管理代理公司应依照销售需要及营销筹划设计、制作各种销售、活动物料，并对所有销售物料进行合理、有效管理，制作方案及样稿须由开发商审核批准。销售及活动物料应符合项目整体调性，并由专人对物料进行分类管理、维护，保证物料合理使用。6、项目市场调研、论证、定位代理公司须定期或不定期对开发商项目所在地区市场进行科学、全面、有效调研，并提交市调报告，对开发商项目销售方略及推广方略提出合理建议。代理公司市调应由专人进行，全面收集市场真实数据（涉及但不限于市场政策、竞争对手、政府规划以及客户等内容）并在合理期限内向开发商提供市调报告。7、参加制定项目产品定位、产品定价与销售方略制定代理公司应以高度负责态度，依照市调数据、运营数据等并与销售团队紧密配合，参加开发商项目产品定位、产品定价及销售方略。代理公司须全面、科学并依照市场实际参加到以上工作中去，并积极提出合理化建议，最大限度上保证开发商产品定位精确、定价合理以及销售方略科学性。8、项目宣传推广，广告制作、发布代理公司应依照营销筹划制定相应推广筹划，并按照国家、地方政府所颁布有关广告法律法规进行广告制作与发布，并由开发商审核批准。代理公司宣传推广以及广告制作与发布应在遵守有关法律法规，不得进行虚假宣传、夸大宣传等违法行为基本上，达到增进销售目。9、媒介方略及效果评估代理公司应对依照营销筹划制定相应媒介方略，并监控方略执行，提交月度、季度及年度媒体评估报告，并由开发商审核批准。代理公司制定媒介方略应符合营销规定，并在费用支出与增进销售两者间获得合理平衡。代理公司定期提交媒体效果评估报告应真实反映阶段性媒介方略合理性。10、网络维护代理公司应派专人维护开发商网站并监控和引导宜宾本地网络媒体，代理公司对此有关方案及办法应由开发商审核批准。代理公司对网络资源维护须以增进销售为目，并不断提高鲁能山水绿城整体口碑效应。11、资料管理代理公司须妥善管理涉及但不限于推广有关纸制、影音及电子文档等资料。代理公司须派专人对有关资料进行管理，保证有关资料真实、精确、全面以及安全。第二某些工作流程工作呈报制度代理公司在营销活动中涉及所有涉及但不限于颁布、发生、调节及废止有关方案、制度、决定、费用、公文、会议纪要等有关工作均须以向开发商提交工作呈报形式予以确认，并由双方有关人员签字确认，方可生效执行。工作呈报签批流程：开发商总经理开发商总经理代理公司销售/策划经理代理公司经办人员开发商营销总监代理公司销售/策划经理代理公司经办人员开发商营销总监签代理公司项目总监代理公司项目总监开发商销售/策划代表开发商销售/策划代表批备注：A工作呈报应由代理公司经办人员完毕提交呈报有关所有流程，并妥善保管工作呈报原件及有关附件（交由开发商有关部门除外），保管期内不得损坏、遗失，否则惩罚500元/份，并在合理期限内补签相似内容呈报一份；同步将完毕签批手续呈报及其附件各复印一份交开发商销售/策划代表处存档；B工作呈报应在呈报内容执行之前完毕有关签批手续，如遇特殊状况未能及时签批必要报由开发商营销总监及开发商总经理口头批准后方可执行，并在合理期限内完毕签批手续；若未经开发商开发商营销总监及开发商总经理批准而擅自主张并实行，一切后果由代理公司承担；C工作呈报及其附件原件应由经办人及双方负责人签字方可生效；其中：易居呈报人：应为工作呈报内容易居方详细经办人；易居审核人：应为易居项目总监；鲁能审核人：应为鲁能公司销售/策划代表；鲁能营销部经理：应为鲁能公司营销总监；领导：应为鲁能公司总经理。D工作呈报必要以统一格式打印，否则无效；工作呈报REPORTFORACTIONYJ-07-主送：公司领导领导批示：呈报事项：呈报内容：易居呈报人：易居审核人：月日鲁能审核：鲁能营销部经理：月日E工作呈报不得随意修改，否则对有关负责人处以1000元/次罚款，导致不良后果或开发商经济损失，有关负责人承担一切后果；E应依照工作需要在合理时间内完毕呈报流程，无合理因素而未能完毕，罚款500元/次工作筹划制度代理公司应定期向开发商提交有关工作筹划（节假日不顺延）：1、年度工作总结及全年营销方案每年12月31日前向开发商提交当年《年度工作总结》（涉及但不限于市场分析、销售指标完毕状况总结、客户分析、推广方略总结、推广筹划执行总结、人员状况、全年媒体评估报告及营销费用决算分析等）每年12月15日前向开发商提交次年《年度营销方案》（涉及但不限于市场分析、产品分析、客户分析、销售方略、销售指标月度分解筹划、销售节点工作筹划、推广主题、推广方略、推广筹划、广告创意、平面体现、文案撰写、媒体组合方略及营销费用预算等）次年《年度营销方案》最后稿在本年度12月25日前获得通过，并以工作呈报形式由开发商审核批准；2、季度工作总结及季度营销方案每季度最后一天前向开发商提交本极度《季度工作总结》（涉及但不限于市场分析、客户分析、指标完毕状况分析、推广方略总结、推广筹划执行总结、人员状况、媒体评估报告及营销费用决算分析等）每季度最后一月第二周周五前向开发商提交下季度《季度营销方案》（涉及但不限于市场分析、产品分析、客户分析、销售方略、销售指标分解、销售节点工作筹划、推广方略、推广筹划及营销费用预算等）下季度《季度营销方案》最后稿在每季度最后一月第三周周五前获得通过，并以工作呈报形式由开发商审核批准；3、月度工作总结及月度营销工作筹划每月最后一天前向开发商提交当月《月度工作总结》（与《年度工作总结》相似）每月20日前下月《月度工作筹划》（涉及但不限于销售方略、销售指标、销售节点工作筹划推广方略、推广筹划、活动筹划、平面体现、文案、以及推广预算等）。下月《月度工作筹划》最后稿在每月25日前获得通过，并以工作呈报形式由开发商审核批准；月工作筹划（xx月xx日-xx月xx日）部门序号工作内容工作规定完毕时间实际完毕时间实际完毕状况扣款12备注当月月底综合考核,考核金额为500元/项制表人：鲁能审核：易居审核:4、周工作筹划每周周五12：00AM前向开发商提交下周《周工作筹划》（涉及但不限于销售指标、销售节点工作筹划、推广筹划、平面体现、文案内容、营销活动方案、工作时间节点及负责人等。下周《周工作筹划》最后稿在每周周六前获得通过并以工作呈报形式由开发商审核批准；周工作筹划(xx月xx日-xx月xx日)上周完毕状况部门序号工作内容工作规定完毕时间实际完毕时间实际完毕状况罚款销售组重点工作1普通寻常工作1策划组重点工作1普通寻常工作1本周工作计划部门序号工作内容工作规定完毕时间实际完毕时间实际完毕状况扣款销售组重点工作1普通寻常工作1策划组重点工作1普通寻常工作1备注考核金额为:重点工作500元/次,普通工作200元/次制表人：鲁能审核：易居审核5、营销活动方案 营销活动前4个自然日，代理公司应向开发商提交《营销活动方案》（涉及但不限于活动主题、活动方略、活动内容、活动流程、活动费用预算及人员分工等）《营销活动方案》最后稿在提交后两日内获得通过并以工作呈报形式由开发商审核批准；营销活动结束后三个工作日内，代理公司应向开发商提交该次活动总结分析报告，并由开发商审核；6、媒体评估报告代理公司应定期向开发商提交媒体评估报告，其内容涉及但不限于媒体监控与分析、媒体投放方略总结、媒体投放决算、媒体投放与受众群体效益分析以及媒体投放建议、预算及筹划。年度媒体评估报告，应于每年12月31日前提交；季度媒体评估报告，应于每季度最后一天前提交；月度媒体评估报告，应于每月最后一天前提交；7、市场调研分析报告代理公司应定期进行市场调研并向开发商提交市场调研分析报告，其内容涉及但不限于市场宏观分析、竞争对手分析、本项目SWOT分析以及产品建议等，另应依照开发商规定进行不定期调研与产品分析并提交报告；年度市场调研分析报告，应于每年12月31日前提交；季度市场调研分析报告，应于每季度最后一天前提交；月度市场调研分析报告，应于每月最后一天前提交；暂时性市场调研报告，双方协商合理时间。8、备注：代理公司应严格按照以上所拟定期间节点向开发商提交以上所列方案、筹划及报告，到期未交，依照工作筹划中所拟定工作类别进行考核（重要工作罚款500元/次，普通性工作200元/次）代理公司确因特殊因素导致无法准时向开发商提交以上所列方案、筹划及报告，须以书面形式向开发商提交延期提交（其中必要注明提交详细时间）申请，开发商签字批准方可延期。广告发布、物料制作及验收流程1、广告发布广告发布应依照工作筹划及推广预算实行，其中所涉及涉及但不限于设计类、文案类及制作类等方面工作，代理公司依照推广需要进行平面设计及文案撰写，所有草稿均须打印样稿一份由开发商营销总监、代理公司项目总监、开发商策划代表及代理公司策划经理等（如下简审核人员）审核、签字确认后发布。2、物料制作物料制作应依照销售及推广工作需要进行，代理公司应在制作前将有关物料设计草稿交由审核人员签字确认，代理公司应依照由审核人员签字确认草稿规定制作公司提供制作小样，并由审核人员签字确认后进行制作。草稿及制作小样由代理公司经办人员保存原件，并交复印件一份（制作小样除外）于开发商策划代表处归档；3、验收A广告发布类验收广告发布后，由开发商进行实时监控，若由于代理公司因素导致广告效果失实或浮现严重错误，该广告费用由代理公司承担，若已对开发商导致不良影响或经济损失，代理公司应一并承担为开发商消除不良影响及所有经济损失责任，开发商同步保存追究代理公司及有关负责人法律责任权利。每月最后一天，代理公司应将当月报广原件交开发商策划代表处归档。B制作类验收物料制作完毕后由开发商策划代表验收合格后签收并以物料交接形式（填写《物料交接登记表》）交与代理公司。若开发商策划代表未能及时验收，由代理公司代为签收再由开发商策划代表验收，若浮现因代理公司代为签收时未认真审核而发生数量或质量不符保证工作正常进行状况，该批物料制作费用由代理公司承担并负责及时重新制作。C活动类验收活动筹办阶段由开发商营销总监、策划代表进行检查，并及时向代理公司提出整治意见。活动结束后，由开发商策划代表审核活动物料使用状况以备后期付款，并对活动效果进行评估，对活动中浮现问题以书面形式向代理公司提出整治意见。4、备注：A所有由审核人员签字确认设计类制作小样与文案样稿由代理公司经办人员保存原件，并交复印件于开发商策划代表处备案，小样与文稿原件须妥善保管，由于保管不善而浮现涉及但不限于损坏与遗失等状况，罚款300元/次；B广告发布及物料制作中所涉及涉及但不限于设计类、文案撰写类及制作类等方面工作必要经审核人员签字确认后方可执行，未经审核人员签字确认禁止执行，否则代理公司应承担如下责任：1）承担有关一切费用；2）罚款500元/次；3）对开发商导致不良影响或经济损失，代理公司承担所有责任并为开发商消除不良影响及补偿经济损失。第三某些费用管理（1）预算制定及审批代理公司在鲁能山水绿城项目有关营销活动中所产生所有合理推广费用在发生前必要以工作呈报形式履行制定及审批等有关手续，并最后由开发商签字批准后执行。A预算编制及审批 流程图：执行预算执行预算确认归档确认归档工作呈报签批工作呈报签批审核未通过编制预算编制预算代理公司应依照营销方案及推广筹划制定并向开发商提交相应推广费用预算，以工作呈报形式由审核人员签字审核后执行，并将有关工作呈报及附件（如方案、费用清单等）复印件各一份交开发商策划代表处存档。执行过程中代理公司若需要调节预算，必要以工作呈报形式由审核人员签字批准后方可执行。预算外费用由代理公司自行承担。开发商有权依照实际状况调节预算。年度推广预算，应于每年12月15日前提交；季度推广预算，应于每季度最后一月第二周周五前提交；月度推广预算，应于每月20日前提交；宜宾鲁能年月广告宣传推广预算报媒及电媒发布时间形式媒体名称广告诉求内容规格频率总体费用预测付款时间备注户外及车身发布时间项目发布范畴广告诉求内容数量及分布总体费用预测付款时间备注物品制作时间项目发放范畴宣传诉求内容数量总体费用预测付款时间备注宣传活动时间项目活动地点宣传诉求内容活动频次总体费用预测付款时间备注礼物时间项目发放范畴宣传诉求内容数量总体费用预测付款时间备注其她时间项目发放范畴宣传诉求内容数量总体费用预测付款时间备注总计B价格审核代理公司在鲁能山水绿城项目营销活动中所有涉及费用须由开发商控制并审核价格。费用控制及价格审核范畴涉及但不限于媒体费用、制作费用、活动费用。以开发商名义对所外进行所有涉及费用控制与价格审核事宜均由开发商营销总监及策划代表负责，代理公司不得单独与有关媒体、广告公司及其她供应商、合伙单位进行价格谈判。所有媒体发布、物料制作及活动执行等工作所需合伙单位均由开发商营销总监及策划代表拟定。C费用支付及审批流程图费用支付费用支付确认付款确认付款付款审批付款审批审核未通过费用核算费用核算代理公司在鲁能山水绿城项目有关营销活动中所产生所有合理推广费用须由开发商营销总监及策划代表进行费用核算，费用支付有关手续由开发商办理，代理公司应将有关票据及涉及该费用工作呈报及其附件等资料原件归类整顿后交于开发商策划代表。A代理公司在推广预算执行过程中应无条件接受开发商监督，各项费用发生、支付必要根据由开发商营销总监和策划代表签字确认有关推广预算筹划执行，预算外费用由代理公司承担；B各项费用发生必要由代理公司经办人在费用发生前三个工作日前起草有关工作呈报及附件，并完毕签批流程后方可执行。经办人员应将有关完毕签批流程工作呈报及附件原各一份交于开发商策划代表处，代理公司留存复印件。代理公司无有关预算及呈报，费用一律自行承担。C各项费用支付必要根据由审核人员签字确认有关推广预算筹划以及之前完毕工作呈报签批流程有关呈报及附件原件确认；D支付费用审批时，代理公司有关经办人应将有关费用单据整顿完毕之后由开发商营销总监及策划代表审核，审核通过后由开发商进行费用报销。E各项费用审批、支付必要依照开发商现行有关制度执行，代理公司擅自更改费用项目，一切费用由代理公司自行承担。F开发商有权监督、检查代理公司执行预算状况，若发当代理公司以开发商名义擅自对外发生费用、各项流程不符规定、伪造单据或职务侵占等违规行为，处以每次10000元罚款，若已对开发商导致不良影响或经济损失，代理公司应一并承担为开发商消除不良影响和所有经济损失责任，开发商同步保存追究代理公司及有关负责人法律责任权利。G各项费用发生、支付及审批必要经开发商询价、审核、验收后方可执行，否则有关费用由代理公司自行承担。第四某些人员管理招聘及定岗代理公司应依照工作需要进行人员招聘，依照定岗定编原则拟定有关组织架构。开发商参加代理公司人员招聘工作，对于有争议待上岗人员由双方商量决定。寻常管理代理公司应制定完善内部管理制度，保证工作正常、高效开展，代理公司工作人员应积极维护开发商形象，不得浮现损害开发商形象及利益行为，对浮现此类行为人员，应对有关负责人处以500元/次罚款，并责令其及时改正。开发商有权对代理公司寻常管理进行监督，代理公司应依照开发商规定及时改正，若由于代理公司工作人员行为导致开发商形象及利益受损，代理公司应承担相应责任。代理公司人员请假外出（离开宜宾）、异地调动等必要经开发商书面批准，以保证团队稳定及工作顺利开展，否则罚款1000元/人次。代理公司应向开发商提交长驻宜宾鲁能山水绿城项目构成员名单，若代理公司方规定需调节，必要向开发商提交书面申请并由开发商签字确认，否则罚款1000元/人次。培训、考核、薪酬代理公司应制定完善培训筹划，并由专业培训师对其工作人员进行有关专业培训，以提高整体工作能力。代理公司培训筹划及考核制度应交开发商备案；代理公司应制定完善考核体制，保证各项工作顺利完毕，并报开发商备案；原服务于开发商项目工作人员其劳动关系仍在开发商名下，其薪酬以抵扣代理公司代理费方式由开发商发放。发放原则不低于其原有薪资原则（详细原则由甲乙双方以补充合同形式确认）。离职、辞退及开除代理公司对原服务于开发商项目工作人员具备完全管理权，但此类人员离职、辞退及开除等有关审批手续应由开发商签字核准，有关人事制度由代理公司制定并报开发商备案，对于有争议人员由双方商量决定。第五某些考核制度工作筹划代理公司工作内容基于双方确认周度及月度工作筹划，开发商依照有关工作筹划对代理公司进行考核。代理公司应依照有关工作筹划及其工作规定完毕各项工作并保证工作完毕时间节点性。开发商依照既定工作筹划中所列工作类别进行考核，若代理公司未完毕相应工作，则采用如下考核方式：罚款：重要工作500元/次，普通性工作200元/次注：开发商规定代理公司完毕暂时性工作同样合用此考核方式。寻常管理开发商原则上不直接干预代理公司人员工作，代理公司应严格规定其员工，不损害开发商形象与利益，若浮现此类状况，代理公司应依照开发商规定及时改正，若由于代理公司工作人员行为导致开发商形象及利益受损，开发商直接对代理公司进行考核，罚款原则为：1000元/次，代理公司应承担相应责任。指标销售方面：以每周销售指标完毕状况为基本考核每月销售指标完毕状况，考核扣款月度节点均以经营月月底（每月26日）周销售指标未完毕：考核扣款1000元/周月销售指标未完毕：考核扣款5000元/月在经营月内若周销售指标未完毕，但月销售指标完毕，则不扣款；在经营月内若周销售指标与月销售指标均未完毕，则