2021年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试卷及答案

房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试卷及答案全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷一、单项选取题(共40题，每题0.5分每题备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号)1.政府解决低收入家庭住房困难重要渠道是提供（)。

A.商品住房

B.限价商品住房

C.经济合用住房

D.廉租住房2.某宗以房产为主房地产讦估价格为1200万元人民币，依照国家关于估价收费原则普通规定，该房地产估价最高收费额为（)万元。

A.1.80

B.2.80

C.3.05

D.5.003.下列关于建设用地使用权期间届满后解决表述中，对的是（)。

A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期

B.住宅建设用地使用权期恻届满后．自动续期

C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地，应当至迟于期满前6个月申请续期

D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地，应当至迟于期满前2年申请续期4.都市房屋拆迁估价目是为拟定被拆迁房屋（)而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价

B.价值

C.货币补偿金额

D.重置价格5.房地产估价师执业资格延续注册允许机关是（)。

A.国务院人事主管部门

B.国务院建设主管部门

C.省级人事主管部门

D.省级房地产主管部门6.1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济合用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于()万元。

A.40.00

B.5000

C.6000

D.70007.施工单位订立建设工程项目质量合格文献上，必要有()签字盖章。

A.注册建筑师

B.注册构造工程师

C.注册建造师

D.注册施工管理师8.住房公积金管理决策机构是（)。

A.住房公积金管理委员会

B.住房公积金管理中心

C.存储住房公积金金融机构

D.设区都市人民政府9.商品房买卖合同商定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差解决方式作出商定。依照关于规定最后结算房价款应为（)万元。

A.60.0

B.61.0

C.61.8

D.62.010.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保存价应由（)拟定。

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同11.在国内，房地产价格计估制度是依照（)确立一项房地产交易基本制度。

A.法律

B.行政法规

C.部门规章

D.政府规范性文献12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同步办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。

A.甲银行优先受偿

B.按两家银行债权数额大小拟定受偿顺序

C.乙银行优先受偿

D.按两家银行债权比例受偿13.新建商品住宅社区业主大会成立之前，住房维修资金（)。

A.由物业管理公司代管

B.由房地产管理部门代管

C.由财政部门代管

D.由业主自行管理14.合法建造房屋物权目（）发生效力。

A.记载于不动产登记簿时

B.颁发房屋权属证书时

C.申青房屋所有权登记时

D.事实行为成就时15.下列关于预告登记表述中，错误是()。

A.预告登记目是保障将来实现物权

B.预告登记后，债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起3个月内未申请登记，预告登记失效

C.预告登记后，未绎预告登记权利人同窗处分该不动产，不发生物权效力

D.预告登记酌范畴应当足商品房预售，重要是防止一房多卖16.依照《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积是()。

A.属永久性建筑有柱货棚

B.有顶盖不封闭永久性架空通廊

C.无顶盖室外楼梯

D.与室内不相通类似于阳台建筑17.房地产估价报告应有至少（)名专职注册房地产估价师签字。

A.1

B.2

C.3

D.418.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究人员获得房地产估价师执业资格，申请注册时，需要提供（)。

A.人才服务中心托管人事档案证明

B.社会保险缴纳凭证复印件

C.所在单位批准其注册书面意见

D.所获得房地产估价科研成果19.《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（)估价业务。

A.都市房屋拆

B.课税

C.公司清算

D.司法鉴定20.某房地产估价师于8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师注册有效期至()。

A.8月

B.8月

C.2月

D.2月21.业主选聘和辞退物业服务氽业，需要经()批准。

A.业主委员会建设工程教诲网提供

B.专有某些占建筑物总面积过半数业主

C.占总人数过半数业主

D.专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主22.对已竣工验收房地产项目，凡转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在()以上，应进行土地增值税清算。

A.55％

B.65％

C.75％

D.85％23.某房地产开发公司销售房地产收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力()万元。

A.450

B.525

C.600

D.90024.某市职工上一年度月平均工资为元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税最高额度为（)元。

A.125

B.250

C.300

D.37525.王某将其所有收入用于住房和其她生活用品消费，当增长对住房消费后，其她生活用品消费对王某边际效用（)。

A.会减少

B.会增长

C.保持不变

D.也许增长也也许减少26.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中（)。

A.负债业务

B.资产业务

C.中间业务

D.代理业务27.结合保险本质，属于保险基本职能是（)职能。

A.分散危险

B.融通资金

C.防灾防损

D.分派28.某种有价证券持有者既可凭该证券以股息、红利形式参加公司经营收益分派，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是()。

A.股份

B.股单

C.股票

D.公司债券29.下列关于拍卖行为表述中，错误是（)。

A.拍卖人应公开展示拍卖标，容许竞买人查看、检查标物

B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得回绝竞买人申请

C.委托人可以派人参加竞买自身所委托拍卖标

D.委托人与拍卖人是平等民事主体30.下列记录指标中属于变异指标是（)。

A.众数

B.调和平均数

C.中位数

D.原则差31.资产负债表中应在资产方反映项目是（)。

A.预收账款

B.应付账款

C.应收票据

D.预提费用32.下列与都市规划管理关于工作中，属于都市规划保障系统重要内容是（）

A.都市规划制定

B.都市规划实行和管理

C.都市规划监督检查

D.都市规划法律、法规制定33.某都市居住生活聚居地人口规模约为1户，配套建设有一套较完善、能满足该区居民物资与文化牛后所需公共服务发施，则该区域最也许是都市规划意义上（)．

A.居住区

B.居住社区

C.居住组团

D.居住社区34.下列关于建筑制图关于规定表述中，错误是()。

A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B.构造施工图普通不注比例，容许一种图形使用两种比例

C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架位置必要画上轴线并编上轴线号

D.标高单位用毫米计35.某建筑物一段墙体一面与该建筑物以外空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体()，

A.既是外墙也是纵墙

B.既是外墙也是横墙

C.既是山墙也是纵墙

D.既是山墙也是横墙36.某市拟建一大型展览馆，依照工程项目划分，该展览馆土建工程是()。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程37.全面反映房屋及其用地位置和权属等状况基本图是()。

A.宗地图

B.房产分幅图

C.房产分丘图

D.房产分户图38.房产用地面积测算时，需计入用地面积是()

A.公共使用排水沟

B.市政道路

C.权属不明巷道

D.房屋占地面积39.省、直辖市、自冶区人民政府依照法律、行政法规制定规范性法律文献是（）

A.地方性法规

B.政府规审

C.部门规章

D.自借条例40.下列关于质权特性表述中，错误是（)

A.质权是一种担保物权

B.质权标物只能是不动产权利

C.质权需转移质物占有

D.质权是就质物优先受偿权利二、多项选取题（共15题，每题2分。每题备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应编号。所有选对，得2分，错选或多选，不得分少选且选取对的，每个选项得0.5分)1.廉租住崩保障资金来源有（)

A.财政预算资金

B.房屋维修资会

C.土地出让净收益

D.住房公积金增值收益

E.廉租住房预售资金2.下列关于集体土地征收或者征用表述中，对的有（)．

A.征收或者征用都是为了公共利益需要

B.征收或者征用都要依法予以补偿

C.征收是国家行为，征用是公司行为

D.征收是土地所有权发生变化，征用是土地使用权发生变化

E.征收是强制性，征用是非强制性3.法律规定可以属于集体所有自然资源有()。

A.森林

B.矿藏

C.水流

D.山岭

E.荒地4.下列关于房地产抵押表述中，对的有()。

A.村办公司厂房可以抵押

B.以两宗以上房地产设定同一抵押权，视为同一抵押房地产

C.公立学校教学楼因本校扩建实验室可以抵押

D.抵押人将已出租房屋抵押，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效

E.同一房地产不得设定两个以上抵押权建设工程教诲网提供5.自《都市规划法》实行以来，都市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）

出台了部门规章。

A.红线

B.绿线

C.紫线

D.蓝线

E.黄线6.某房地产开发公司将其拥有房地产抵押给银行，以担保将来3年持续获得总额1.2亿元人民币贷款额度，下列表述中对的有()。

A.该抵押属普通房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力7.下列关于房地产广告表述中，符合关于规定要隶有()．

A.仅简介项目名称房地产广告，可不载明商品厉预售允许证书号

B.在集体土地上建设房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容建设工程教诲网提供

D.在房地产广告中表达项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表达距离

E.房地产广告不得具有承诺为入住者办理“农转非”内容8.房地产估价师注册证书失效情形有（)。

A.注册期满3年而未延续注册

B.持续离开估价岗位超过1年

C.年龄超60周岁

D.聘任单位被撤回房地产估价机构资质证书

E.不具备完全民事行为能力9.对具备房屋功能地下建筑，征收房产税有关规定有（)。

A.自用工业房产，以房屋原价50％～60％作为应税房产原值

B.自用工业房产，以房屋原价50%～60％作为计税税基

C.商业用途地下建筑，以房屋原价70％～80％作为应视房产原值

D.出租地下建筑，按照出租地上易屋建筑关于规定纳税

E.地下人防设施免税建设工程教诲网提供10.下列关于经济学中成本分析表述中，对的有（）。

A.边际成本涉及短期边际成长和长期边际成本

B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E.收益等于成本是厂商经营决策利润最大化原则11.房地产金融特点涉及（)。

A.集中性

B.风险性

C.流通性强

D.资金增值性

E.资金周转期长12.下列保险险种，属于商业保险有（)。

A.责任保险

B.失业保险

C.工程保险

D.人寿保险

E.劳动工伤保除13.股票和债券相似之处体当前()。

A.都是融资工具

B.都是流通证券

C.享有相似权利

D.都是长期投资

E.都可觉得投资者带来收益14.依照对比指标性质差别和阐明问题特点，记录中相对指标涉及（)。

A.价值相对指标

B.构造相对指杯

C.强度相对指标

D.动态相对指标

E.时期相对指标15.下列关于所有权表述中，对的有（)。

A.所有权是从物权

B.所有权是自物权

C.可对所有权人物设立她项权利

D.共有是拟定份额共同所有

E.建筑物区别所有权人仅拥有专有某些所有权三、判断题(共40题，每题0.5分，请依照判断成果，在答题卡上涂黑其相应符号用“√”表亍对的，用“×”表达错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)1.《物权法》是规范财产关系和人身关系民事基本法律。（）2.对有稳定收益项目，农民可以将依法批准建设用地使用权入股。（)3.建没用地使用权必颁住土地地表、地上或地下分别设立。（)4.都市房屋拆迁估价机构拟定，采用拆迁人、被拆迁人投票方式决定。（)5.已办理了房屋所有权证产权人，不能以房屋主体构造质量不合格规定退房。（)6.商品住房购买人房屋所有权证由房地产开发公司在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（)7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。（)8.都市蓝线应当与都市规划一并报批。（)9.建设单位领取施工允许征后2个月末开工，施工允许证自行废止。（)10.房地产估价师应当知悉法定优先受偿款涉及发包人拖欠承包人建筑工程价款、已抵押担保债权数额等。（)11.房屋租赁期限内，未经承租人书面批准，出租人不得转让房屋所有权。（)12.以预售商品房抵押．该开发项目必要获得商品房预售允许证。（)13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％比例缴交维修资金。（)14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务设备、管理用房面积，应作为分摊共有建筑面积。()15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记内容保密，不得擅自扩大登记信息查询范畴。()16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必要接受继续教诲且接受继续教诲学时为120号时。（)17.房地产估价机构资质核准是一项行政允许项目。（)18.由于房地产中介服务人员过错给当事人导致经济损失，由房地产中介服务人员承担日补偿责任，所在机构承担建带责任。()19.占用业主共有道路或者其她场地用于停放汽车车位，属于业主共有。()20.欠税、漏税属普通违章行为，不构成犯罪。()21.居民因房屋被拆迁而重新购买住房，不征收契税。（)22.纳税人即负税人，指税法规定负有纳税义务单位和个人。()23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调节，贷款期在1年以内，实行合同利率，贷款期限在1年以上，于下年初开始，按相应利率档次执行新利率规定。（)24.单位缴存住房公积金属个人所有。()25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡条件与完全竞争市场不同。（)26.国库券是一种直接金融工具。()27.保险中投保人、被保险人和受益人可为同一人。()28.证券出售后，购买证券货币所有权和使用权发生了分离。（)29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券发行价格往任低于票面价值。（)30.强制拍卖主体，是指被拍卖标所有权人或处分权人。（)31.因债务人无法履约而拍卖其房地产评估价格普通比正常市场价格偏低。（)32.某都市房地产投资额记录记录总体，是指该市全年合计新开工面积投资总额。（)33.某房地产开发公司所开发未售商品房价值在该公司资产负债表资产类科目中反映。（)34.在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，阐明应收帐款收回越快，资产流动性增强，因而应指标越高越好。()35.公共设施用地涉及行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住社区中公共服务设施用地以及其她公共设施用地等。()36.反映建筑物外貌，如外墙上檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状建筑施工图，最也许是建筑剖面图。()37.楼面和地面都包括各种构造层次，其中构造楼板是楼面基层。()38.工程量清单计价投标报价是投标公司在招标单位提供施工图纸基本上，计算实际工程量，依照公司自身所掌握各种信息资料，结合国家统一定额编制出来。()39.地籍图是由地籍要素构成图件，不涉及地形要素。（）40.房地产抵押权是一种担保债权。（)四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题备选答案中有一种或一种以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应编号。所有选对，得2分，错选或多选，不得分，少选且选取对的，每个选项得0.5分．)(一)

1月，甲房地产开发公司(如下简称甲公司)依法获得某市某区一块国有土地使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（如下简称乙机构)对被拆迁房屋市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋性质与甲公司未能协商一致。该项目于10月1日动工，由丙建筑工程公司（如下简称丙公司)承包施工。该区私营公司职工王某以抵押贷款方式，于2月以5000元每平米价格预购了一套80平米住宅。该项目于6月通过竣工验收并交付使用。王某于9月将该套住宅转让给她人，售房收入44万元。1.该项目土地使用权出让合同由（)与甲公司订立。

A.该市人民蚊府土地管理部门

B.该区人民政府土地管理部门

C.该区人民政府

D.该市人民政府2.甲公司应向土地管理部门缴纳()。

A.土地补偿费

B.土地使用权出让金

C.土地闲置费

D.房屋拆迁安顿费3.乙机构拟定李某被拆迁房屋性质应遵循原则为（)。

A.由都市房产管理部门认定

B.由都市规划行政主管部门认定

C.普通以房屋权属证书及权属档案记载为准

D.由乙机构依照经验拟定4.下列关于房屋拆迁行政裁决表述中。对的为（)。

A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋权属证明

B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议

C.因李某提出新需要查认事实，房屋拆迁管理部门中断裁决，中断时间计入裁决时限

D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉建设工程教诲网提供5.甲公司实行该项目项目资本金不得少于()万元。

A.1200

B.1800

C.2100

D.30006.该项目工程竣工验收工作由（)负责组织实行。

A.该区人民政府建设行政主管部门

B.该市工程质量监督机构

C.甲公司

D.丙公司7.在办理商品房预购手续时，王某（）。

A.可以申请住房公积金贷款

B.可以在商品房预售合同中商定所购房屋面积误差为5％

C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案

D.应当办理预购商品房抵押登记8.王某购买住宅产权登记面积为（)。

A.套内建筑面积+分摊共有建筑面积

B.套内房屋使用面积+分摊共有建筑面积

C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊共有建筑面积

D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊共有建筑面积9.王某转让该住宅时随营业税附征都市维护建设税为（)元。

A.100

B.140

C.1100

D.1540（二）

甲房地产开发公司。（如下简称甲公司)拟通过竞标获得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（如下简称乙公司)达到合同，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销筹划以及投标报价等内容征询报告，同步甲公司委托乙公司代理销售其开发住宅和商业用房。双方协定，依照利益分享和风险共担原则，甲公司在订立合同时向乙公司支付某些款项，余款和代理佣金依照乙公司提供征询服务和代理销售进度支付。10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销筹划，并按经济学中零利润原则拟定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（）。A.能保本而接受最高地价

B.能保本而接受最低地价

C.能获得正常利润而接受最高地价

D.能获得正常利润而接受最低地价11.当前国家针对房地产市场过热采用了若干宏观调控政策，其中属于财政政策为（）。

A.增长税收建设工程教诲网提供

B.提高存贷款利率

C.调节土地供应构造

D.减少公共工程开支12.该地