连锁门店选址手册店址评估样本

1选址模型简介都市布点店址评估社区评估 都市布点店址评估社区评估人口状况经济状况商业状况人口状况经济状况商业状况发展状况商店外部力可接近性地点特性商店内部力内部构造与成本社区消费力社区潜在需求量社区需求构造内部竞争力社区产品既有供应量，社区产品供应构造社区发展力目的门店对业务吸引力目的社区需求与供应状况与均衡发展趋势通过区域市场来看目的消费群成熟度目的门店对业务吸引力目的社区需求与供应状况与均衡发展趋势通过区域市场来看目的消费群成熟度原理：1目的店址=社区因素*有关权重+店铺因素*有关权重2目的店需求量=社区IT产品服务预测需求量*有关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*有关权重3社区IT产品服务预测需求量=（潜在社区IT产品服务需求量－社区产品与服务有效供应）×社区发展系数4社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目的店人潮数量来获得5店址评估5.1店址评估原理在同一种社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次“点”，店址评估就是要在这些“点”中选取最优质。5.1.1店址外部评估评估维度评估指标获取数据办法可接近性通过店址交通工具数量和类型通过店址行人数量和类型街道质量街道拥挤限度实地测量地点特性所属重要商业业态周边商店相容性顾客进入难易限度从街道上能否看到商店实地测量成果：填写表—7，评估目的店址外部状况。如何测量目的店人潮数量？目：通过社区内人潮走向变动来评估社区IT产品服务实际流动需求量。重要内容：1、寻找调研地点、例如：a目的店址ｂ社区商业中心到社区核心住宅社区道路上2、平日及假日社区人潮状况3、将一周之时间区别为２段a、周一～周五、b、周六、周日、法定假日4、以9点到21点每两小时细分为一种小段。5、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际通过人数、汽车数。6将每抽样之数，转变成以两个小时之人潮流动数例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8＝Z，则为其也许之人口流动数。7、将其数字依时段填入（表-8）8、将人潮流动抽样之数字以线图表达小贴士：可以找本地大学生来做社会调研工作5.1.2店址内部评估通过衡量目的店址内部条件，简朴核算投资成本。目的店址内部条件重要涉及：租金核算以及门面构造。普通原则：月租金不超过店面营业额2%，门店构造以正方形为佳，位于道路转角处，有较大门头面积。5.1.3决策评估简朴办法如果几家门店总得分接近，咱们可以用如下办法来从中选取一家（注：此办法适合有大量开店数据之后操作）办法1：类比法Step1：选取一家开业且业绩最佳门店Step2：查阅此家店在开业时候得分Step3：找出此家店获得最高得分几项Step4：在备选门店中找出这几项得分最高店铺办法2：多元回归法Step1：找到所有已经开店选址评估得分Step2：选址评估得分与月平均销售额一一建立关系Step3：得到回归方程月平均销售额=a＋bx销售额（月）选址总得分Step4：把目的店址总得分，代入方程式，可以推算将来新门店月销售额Step5：依照各个门店运营费用，选取投资回报率最高门店5.1.4计算投资回报率重要预测项目得到办法数量收入平均人流量（/10分钟）人流记录日营业时间(10小时-12小时）月人流量（单位：人）预测成交率社区商业环境好，则成交率高月销售台数预测单台售价(1300-1500)社区经济性得分高，则预测单价高月销售流水销售毛利率销售毛利费用房租（分摊到月）毛利房租比成为三倍房租店，房租≤成为五倍房租店，房租≤押金及返还方式转让费（分摊到月）预测装修费用总额月摊销装修费（单位：元/月）水电费（单位：元/月）人员工资及奖金（单位：元/月）直接炒作广告费（单位：元/月）后勤间接费用摊销额（单位：元/月）预测税金及附加支出（单位：元/月）其她费用阐明（摊销到月，单位：元/月）费用总计（单位：元/月）赚钱赚钱预测5.2店址评估流程5.3店址评估操作内容与规范、操作办法工具与成果示例操作规范操作办法成果示例1店址评估立项收集齐全门店社区所在资料参见《社区调研报告》江燕路\江燕路社区调研报告.ppt南洲\南洲花园社区调研报告.ppt如果有选取话，最佳比较调研该社区不同店址，从中挑选最佳参见《社区调研报告》江燕路\江燕路社区调研报告.ppt南洲\南洲花园社区调研报告.ppt2店址调研筹划社区调研工作流水表选址工作流水表选址工作流水表.xls人员到位可选取大学生做兼职3实地调研组织(店址外部调研、店址内部调研)实地测量调研表所列示项目，重要为人流、车流量记录人流、车流调研办法：参看《如何测量目的店人潮数量？》江燕路\江燕路人流记录.doc南洲\南洲花园人流记录.doc通过访谈获取调研表所列示项目填写《店铺内部条件调查表》重要通过访谈得到4填写实地调研表认真填写《店铺内部、外部条件调查表》联想目的门店外部条件原则：可接近性若门面距离街道有10级以上或是如下台阶，则改门店不予考虑，则亦不必填写《门店外部条件调查表》）地点特性所属重要商业业态周边商店相容性（禁止相邻店铺为餐饮大排档、五金、修车、汽配、建材、门窗、装修等为邻，若有此状况，则立即终结该店，不必填写《门店外部条件调查表》）联想目的门店内部条件原则：月租金不超过店面营业额2%，门店构造以正方形为佳，位于道路转角处，有较大门头面积江燕路\江燕路店铺报表.doc南洲\南州花园店铺报表.doc5测算店铺投资回报率填写门店《投资回报率表》江燕路\江燕路目的店投资分析表.doc南洲\南洲花园目的店调研报告.ppt6撰写完整门店调研报告完整门店调研报告涉及内容：社区楼盘分