房地产工程项目管理流程样本

一、前言易建科技凭借自身深厚行业背景与丰富实行经验，在充分研究房地产行业管理模式与特点基本上，提出针对房地产行业项目全过程管理整体解决方案，借此协助房地产公司解决高速增长中面临项目管理瓶颈，增进公司实现从老式项目管理向当代项目管理转变。

解决方案特点优势◆从宏观角度管理项目实行过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等综合管理。◆涵盖项目生命周期全过程项目管理，从项目可行性研究、项当前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收全过程管理。◆以市场关系管理思想管理项目全过程，从市场与客户需求分析出发，以实现客户价值为目的，管理项目全过程价值活动。◆基于互联网建立全天候项目管理平台，使信息沟通与交流更快捷以便。◆为项目决策人随时提供多方位价值评估和分析，高效解决高层领导最关怀宏观总体问题

二、解决方案构成体系1、项当前期阶段管理1.1、投资机会研究投资机会研究核心是通过市场调研与市场信息分析，发现最佳投资机会，详细功能涉及：◆市场调研

●竞争地位调研●开发土地调研●市场环境调研●市场特点调研

●消费者调研●促销状况调研●地产信息调研●专案调查调研◆市场分析

●以往楼盘销售信息分析●客户分析●以往楼盘业主反馈分析

●促销状况分析●地产信息分析1.2、项目策划管理在对市场信息进行充分调研与分析基本上，将项目投资方案转换成为定义明确、系统清晰、目的详细项目策划，实现策划过程规范化、科学化，策划内容全面化、综合化，策划成果共享化、知识化。详细功能涉及：◆策划过程管理

按照公司实际业务流程，科学地规范项目策划阶段各项工作，提供策划过程筹划编制模板。◆策划内容管理

项目策划内容既有总体策划也有局部策划，涉及：

●项目构思策划●项目实行策划◆编制项目策划报告与项目建议书

依照项目策划详细内容，按照公司自定义策划报告模板与项目建议书模板，高效生成项目详细策划报告与项目建议书。1.3、项目可行性研究项目可行性研究是项当前期工作重点与核心，系统将从流程、内容、办法等多方面保证可行性研究规范性、科学性与充分性。详细功能涉及：◆方案设计与优选管理

根据项目策划报告与项目建议书，编制项目各种可选方案，通过可选方案分析比较，从中选取和推荐最优方案。详细功能涉及：

●编制可选方案●可选方案比较分析●选取推荐最优方案◆经济分析与评价

采用先进科学经济评价工具对推荐方案各类经济指标进行评估，从而为项目投资决策提供高效支持，经济评估内容重要有财务评估与不拟定性分析，详细功能涉及：

●财务评估●不拟定性分析◆编制可行性研究报告

按照关于规定建立规范项目可行性研究报告模板，并可以根据公司与项目实际状况对模板进行管理。

●开发项目用地现场调查及拆迁安顿●市场分析和建设规模仿定

●规划设计影响和环保●资源供应

●环境影响和环保●项目开发组织机构、管理费用研究

●开发建设筹划●项目经济及社会效益分析

●结论及建议◆可行性研究报告评审

按照科学规范评审流程与内容对可行性研究报告进行评审，详细评估内容涉及：

●建设必要性评估●方案评估●建设生产条件评估

●项目效益评估●项目投资决策1.4、项目立项管理对项目立项流程按照不同建设项目类型进行规范化管理，并提供相应工作筹划模板。同步对各类核心性政府批文与允许证进行统一管理。

2、项目实行阶段管理2.1、项目实行阶段PDCA循环在项目实行阶段，采用PDCA（Plan筹划—Do执行－Check检查－Action解决）循环，通过在项目组织各层次中应用PDCA概念来保持持续改进管理过程能力。PDCA循环重要由如下过程构成：◆筹划（Plan）◆执行（Do）◆检查（Check）◆解决（Action）2.2、工程招标管理按照国家、地区及行业主管部门工程招标程序和规定，对工程招标过程进行全面管理。并可协助公司建立招投标信息沟通平台，统一管理项目设计、施工、监理、材料采购等招标工作，从而使项目招投标更加高效与科学。详细功能涉及：◆

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◆招标信息发布管理◆招标文献编制管理

投标单位报名管理◆投标单位资质审查管理

招标文献发送管理◆施工图预算及项目的底价格拟定（针对施工与监理招标）

投标文献管理◆开标、截标管理

方案评审管理◆中标单位拟定

中标合同管理2.3、项目设计管理◆限额设计管理

●设计内容管理●制定限额指标●概算管理

●限额控制●设计变更管理

通过挂接行业、地区与公司定额实现资源精准分析与计算，在此基本上进行资源筹划编制、优化与追踪管理。◆设计过程管理

提供项目设计过程全面综合管理，详细功能涉及：

●设计目的管理●设计进度管理●设计质量管理

●设计成本管理●设计文档管理◆设计审核

提供全面设计审核管理功能，以保障项目设计成果符合策划阶段拟定项目整体构思与目的体系，详细功能涉及：

●设计评审管理●设计变更管理2.4、项目施工管理◆项目范畴管理

通过范畴管理，明确项目施工阶段管理目的与边界，重要涉及：

●建立项目目的体系●建立项目分解构造●建立项目编码体系◆项目合同管理

按照《建设工程施工合同范本》、《FIDIC土木工程施工合同范本》等规定全面管理工程项目各类合同。详细功能涉及：

●合同编制●合同信息管理●合同文档管理●合同事务管理

●合同变更索赔管理●合同费用管理●合同自动跟踪与预警

●合同履约分析◆项目投资管理

投资管理是房地产项目实行管理重点与核心，系统提供了全过程投资管理与控制功能，详细功能涉及：

●工程四算对比分析●投资筹划管理●资金筹措管理

●资金使用管理●投资过程检测●投资综合记录分析◆项目进度管理

根据项目实际状况，建立项目业主管理——总承包管理——分包管理——实行层管理完整分级筹划体系，施工单位和监理单位根据总体控制筹划编制详细实行性筹划。详细功能涉及：

●进度筹划编制●进度筹划优化

●进度追踪管理●进度记录与分析◆项目资源管理

重要实现对甲供材料与设备全面管理，同步可以与易建供应链管理系统（SCM）结合，实现对材料设备筹划、采购、库存、使用等全过程管理，详细功能涉及：

●材料需求筹划管理●材料采购管理

●材料库存管理●材料使用记录与分析◆项目质量管理

以ISO9000质量原则和国家行业质量规范为基本进行全面质量管理，详细功能涉及：

●建立质量体系●质量体系文献管理●质量费用管理

●建立质量控制分解构造●质量控制点管理●质量事件记录◆项目信息管理

对项目中各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可与知识管理系统紧密结合。

●项目文档分类组织与查询●国家行业规范及原则分类组织与查询◆项目组织协调

对项目中各类组织协调活动进行统一管理，保证项目正常稳定运作与目的顺利实现。详细功能涉及：

●工作会议管理●会议纪要管理●对外事务管理

3、项目验收阶段管理3.1、项目验收流程管理按照公司工程项目流程管理，合理规划与管理验收阶段各项工作，提供验收阶段筹划编制模版。3.2、项目验收内容管理◆

◆分项工程验收管理◆专业工程验收管理◆竣工综合验收管理

验收记录记录与分析管理◆竣工验收各项证明管理3.3、项目竣工移送管理◆项目设备设施移送管理◆工程技术档案移送管理◆竣工资料移送管理3.4、项目保修维护管理对工程保修期内各项保修与维护工作进行统一管理，并进行记录分析，以反映项目工程质量。3.5、项目总决算管理编制并审定项目总决算报告，并通过与项目概预算进行比较分析，拟定项目决算与否达到总成本目的规定。3.6、项目验收文档及资料管理对项目验收阶段涉及各类国家与行业工程验收原则规范、各类技术文档资料、各类竣工验收资料等进行分类组织与管理，以以便顾客查询。房地产工程项目管理系统房地产公司信息化建设不但极大提高房地产公司市场竞争力，并且大大减少人力，提高效率，加快信息解决速度，提高信息精确性和可靠性。同步，房地产公司信息化可以通过辅助管理和辅助决策，精确及时地把握市场信息，从而获得更多商机。房地产公司信息化还可以提高公司对市场反映能力，提高决策对的性和预见性，从而大大提公司市场竞争力。因此，国内房地产公司如何适应激烈国际市场竞争，采用信息化技术武装公司将是一条重要途径。由于信息技术可以使房地产商开发房屋功能得到改进，使老式房地产经营管理方式得到改进。当前，从房地产项目管理方面来说，国外从项目立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用信息技术比较普遍，所带来效益很明显。据记录，由于信息技术实行，能减少项目成本约10－15％左右；在老式物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成老式物业销售数据库和网络系统，拥有一种统一综合信息平台，顾客通过网上能查到所需物业详细资料，并通过网上完毕物业经纪所有手续，节约了房屋销售成本和经纪费用。盟友万通公司采用科学、先进信息化手段，构建一种房地产电子商务平台和当前流行数字神经系统，实现全面信息化管理，使房地产开发公司具备"管理创新、制度创新、业务创新"能力，拉开房地产公司之间距离，在本质上加强公司竞争优势，提高核心竞争力。重要模块涉及：一、文献收发管理对房地产部门收文、发文单据电子存储，使对外对内文献往来内容、时间、收发单位等清晰明确，以备将来迅速查找，从细微处把握工程管理，减少自身纰漏。二、工程综合信息管理通过对工程综合信息管理，提高房地产部门知识管理能力，提高工作效率。可把某些不能在其她模块归类信息存储于此，此处尚有顾客可自由划分文献类别功能。顾客可按照规定自建文献类别。三、施工前期文档管理施工前期准备工作对工程能否顺利进展起决定作用。此处对施工前期工作文档进行存储，辅助业主监督工程施工准备状况，文献分类存储，顾客按照自己权限查看相应目录内容。四、图纸管理当前正式图纸往往不能及时送达，引起准备图和正式图不同，图纸历次版本变更等一系列问题。解决不好，就会给业主带来不必要损失。运用微机实现图纸管理电子化非常有必要。五、招标管理招标是业主选取工程项目实行单位手段，招标给了业主优选承包商机会，是项目成功实行非常核心一环，但招标牵涉到合同编制资料难查、资审环节多导致招标时间长、费用高等某些问题，信息化具备数据充分共享、信息及时等优势，业主通过运用信息化辅助招标工作非常有必要。六、合同管理合同管理是公司在经济活动中保证公司利益重要环节，应有条不紊、动态控制、掌握全局。系统应采用目录树构造，层次分明，文档资料一目了然；分为编辑合同、分析合同、合同支付等逻辑模块；可生成各种报表供顾客使用。七、合同签审管理通过此模块完毕合同签审、流转管理。八、施工进度管理施工进度管理是对施工筹划文献汇总管理，使进度状态明了清晰。九、质量管理项目质量是业主非常关怀问题，施工质量控制由监理重要管理，房地产部门只是起监督指引作用。故质量管理同监理数据紧紧联系起来。由监理报送有关质量数据，达到对质量内业管理。从业主管理需要出发，本模块只涉及人、材、物资质管理和重大验收记录管理。十、物资管理对项目甲供材管理，涉及物资前期寻价管理，供应商查询，物资所属供应商查询等。项目需求筹划和物资采购数量联系，动态更新。十一、文档管理对房地产部门某些需要共享文档进行管理，分为公共区和个人区两个某些。可行性报告项目策划也就是房地产开发项目可行性研究。

一、可行性研究内容

可行性研究主线目是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设经济、社会和环境效益。

可行性研究重要内容有：

(1)项目概况；

(2)开发项目用地现场调查及动迁安顿；

(3)市场分析和建设规模仿定；

(4)规划设计影响和环保；

(5)资源供应；

(6)环境影响和环保；

(7)项目开发组织机构、管理费用研究；

(8)开发建设筹划；

(9)项目经济及社会效益分析；

(10)结论及建议。

二、可行性研究工作阶段

投资机会研究。该阶段重要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基本，寻找最有利投资机会。

投资机会研究相称粗略，重要依托笼统预计而不是依托详细分析。该阶段投资估算精准度为±30%，研究费用普通占总投资0.2%～0.8%。如果机会研究以为可行，就可以进行下一阶段工作。

初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基本上，进一步对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资0.25%～1.5%。

详细可行性研究，即普通所说可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策基本，是在分析项目在技术上、财务上