宾馆物管部制度与标准程序样本

物管部制度与原则程序DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：维修保养检查细则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序： １．工程人员熟悉本专业饭店设备、设施状况；２．严格执行设备检修、保养筹划，准时保质完毕保养工作；３．按筹划定期对设备进行巡检，及时发现问题并加以解决，保证设备安全运营；４．严格执行劳动安全制度，不违章操作，不人为导致事故隐患；５．注意防火，动火工作现场，必要放置灭火器等消防器材；６．注意节能、降耗，控制成本；７．接到报修任务，十分钟内带齐惯用工具和惯用配件赶到现场；８．对客服务应先致问候语，对于维修给客人带来不便应表达歉意；９．维修中注意操作安全，树立警示标志；１０．维修工作必要有始有终，对于一时无法完毕维修项目，必要向报修人或部门阐明状况；１１．保证维修质量，经维修后设备、设施应满足使用规定，外观尽量恢复原貌；１２．维修结束后，清理现场，保证现场无施工痕迹；１３．发生设备事故，遵守事故解决规程，与其她部门密切配合，解决合理、坚决，遇事不忙乱；１４．更新改造项目，严把质量关，维护饭店经济利益；１５．认真学习设备使用阐明，严格执行操作规程，保证设备正常使用寿命；１６．设备运转正常，运营记录精确、齐全，保存完好。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：物管部员工守则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序： 位员工必要认真执行上一级领导发布工作指令,如无合法理由不得回绝。工参加当天维修保养工作必要进行记录，解决紧急状况必要设法尽快向上一级领导报告，以便及时解决。３．对自己不熟悉设备，未经允许不准乱拆乱卸。４．间内未完毕任务应向上一级领导报告。５．当班时间内普通不得会客，未经上级批准，不得带她人进入饭店参观。６．物管部内员工应互相协助，空闲时有责任协助其她工种工作。７．工作完毕后必要清理现场。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：值班制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序： 物管部值班室24小时有人在岗，白班由经理值班，中夜班由工程部动力主管和维修主管执岗或授权她人执岗，行使经理权力。轮岗人员名单由经理指定，轮岗排班于每月28日前由经理排好，并于下月执行，值班轮岗人员请事假需提前48小时，由经理批准，安排替岗人员。值班人员离开值班经理室，可指定一领班或领班以上人员暂时替岗，行使接受报修派工和突发事故状况下联系和调度指挥权力。值班人员普通仅行使接受报修派工和突发事故状况下联系和调度指挥权力。值班人员实行严格交接制度，没有交接清晰或未交接完毕，不得离岗下班。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：交接班制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：１．基本制度。（１）各配电室应按既定值班方式进行值班，未经上级领导批准不得任意变化，遇有特殊状况，须经上级领导批准方可倒班或替班；（２）各配电室应按规定期间进行交接班，接班前不准喝酒，保持饱满精神状态，因故晚来者亦应履行交接班手续。若接班人员未到或未准时进行接班时，应报主管以上人员决定；（３）交接班工作必要做到交接两清。交班人员应做到详细简介，接班人员应认真听取；（４）在交接班过程中发生事故、异常或接到操作任务时，均由交班人负责解决，接班人协助工作。当事故解决或操作告一段落后，再进行交接班；（５）接班人员对配电室各项设备检查后确认无任何问题，双方在记录本上签字，交接班方可结束。２．交班工作内容。（１）交班人员在交班前，由负责人组织本室人员进行总结，将交接事项填写在运营日记中；（２）交班工作内容：①设备运营方式，设备变更和异常状况及解决通过；②设备修试，扩建和改进工作进展状况；③巡视发现缺陷解决状况以及本值自行完毕维护工作；④工作票签发、完毕状况；⑤继电保护、自动装置、远动装置、通讯设备运营及动作状况；⑥规程制度，上级批示，安全岗哨执行状况；⑦设备清扫。环境卫生及其她。３．接班工作内容。（１）接班人员在接班前由领班组织阅读上班运营记录并做好准备工作，认真听取交班人员状况简介，并到现场进行如下各项检查：①检查模仿图板，核对系统运营方式、设备位置，并对上班操作过设备进行质量检查；②检查设备缺陷，特别是新发现缺陷；③实验关于信号、自动装置、电容补偿装置以及继电保护运营及变更状况；④检查直流设备运营及机构箱、接线箱和遮拦、门窗⑤审查各种记录，技术资料及工具备品，设备环境卫生状况等４．接班后领班应组织本值人员制定本值设备学习、例行工作筹划，并依照系统设备运营、检修等状况提出办法及注意事项。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：安全管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（1）患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏综合症、严重贫血、关节炎、恐高症、视力障碍等不适当登高人员不得进行高空作业；（2）没有《高空作业审批表》或《高空作业审批表》没有通过，不得进行高空作业；（3）恶劣天气状况下，不得进行高空作业；（4）安全办法不到位，无安全器械；（5）登高用品不合规定；（6）高空作业环境恶劣、无防护办法和设施。５．高空作业安全规定：（１）遵守高空作业安全操作规程；（２）安全帽和安全带佩戴良好；（３）使用梯子高度超过两米，必要有人辅助；（４）作业面上下方均不得存在垂直同步作业；（５）高空作业所需工具、物品必要有专用工具传递，不得抛掷；（６）高空作业下方为禁戒区域，人员进入必要佩戴安全帽。（六）明火作业安全管理制度１．“明火作业”是指物管部维修室以外工程明火作业。２．明火作业作业者提前一天填写《动焊动火作业申请表》，内容涉及：作业内容、作业现场负责人、防护办法等项，交经理批准。３．明火作业前一天将《动焊动火作业申请表》提交安所有，经安所有审核批准后，方可进行作业施工。４．安所有接到作业申请后，及时勘察现场，提出防护办法和准备防护器械。５．作业期间，安所有派人到现场监护，密切注意各种状况，发现不安全因素及时停止动焊动火施工。６．明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责，操作人为物管部指定修理技工，该技工受过动火动焊专业培训，持有特殊工种操作证书，其她部门和个人禁止在饭店内擅自明火作业。７．大功率电焊机作业所使用电源须通过配电领班批准。（七）设备缺陷管理制度１．缺陷划分：（1）危急：设备和建筑物发生了直接威胁安全问题，需要紧急进行解决缺陷；（２）严重：设备发生问题，限度较重，不及时解决还可以暂时运营缺陷；（３）普通：设备问题较轻，不解决时对安全运营威胁不大缺陷。２．缺陷管理办法：（１）设备缺陷，无论是危急、严重或普通，均应由当值人员共同订立，并记入缺陷记录；（２）发现危急缺陷及时报告配电中心室，采用办法进行消除，在没消除前应加强监视，随时掌握缺陷发展变化状况，（３）发现严重缺陷应及时报告上级；（４）在缺陷没消除前，要重点加强监视，有了变化及时上报，并记录在运营日记中：（５）缺陷消除后，由当值登记消除缺陷日期和单位；（６）领导或负责人每月组织所有人员对缺陷进行一次会诊分析。（八）锅炉安全运营制度１．锅炉安全操作规程及锅炉生火前检查工作。（１）检查锅炉内胆有无遗留物品、工具，炉内水垢与否清理干净；（２）向炉内注水，启动放空阀，水位应在正常水位；（３）检查锅炉安全阀、压力表、水位计、温度表与否正常；（４）检查炉体、入扎、手孔，各连接管及丝扣口有无渗漏现象；（５）检查日用油箱油位、软水箱水位、供水泵、供油泵、空压机及其她附属机械设备等与否正常；（６）检查自动控制系统及联动连杆与否正常；（７）当完毕以上检查的确正常后，可按锅炉操作程序进行点火。２．锅炉安全运转管理。（１）锅炉在运转期间，应监视燃烧状况及负荷状况，随时调节燃烧状况以保持最佳燃烧工况；（２）每班必要在负荷低状况下，先后底部排污一次，由水解决工负责排放；（３）每天深夜班在压力２公斤左右时实验低水位自动停炉一次；（４）每班对油滤器进行旋转２！３周，以保持油路畅通；（５）日用油箱油温不得超过７０℃，软水回水箱不得超过８５（６）相隔２小时，检查各运转设备状况并记录运转数据一次；（７）对夹层、地下室重要供气管道、油库，每班都要巡检一次，并在值班簿上登记；（８）周末要对所有设备及值班工作场地进行保养，搞卫生一次，３．下列状况之一浮现时，应紧急停炉：（１）水位控制器、蒸汽压力表、安全阀失控；（２）入扎、手孔、各种连接管失控；（３）空压机、鼓风机、油泵损坏；（４）炉内有明显异声及蒸汽压力急剧下降；（５）烟温急剧升高超过２４０℃，或突然升高３０（６）发现设备运营已危及人身及设备安全；（７）突然停电。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：设施设备管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）设备台账、档案资料管理制度１．设备建立台账范畴。凡价值在２０００元以上，持续使用一年以上，安全寿命周期内都需要技术管理固定资产，都应列入酒店设备台账。２．设备分类及编号应按照各部门设备功能分为八大类。采用五级号码制。生活服务设备———Ｓ信息设备———Ｘ文娱保健设备———Ｗ 环境美化设备———Ｈ保安设备———Ｂ 交通运载设备———Ｊ其她设备———Ｑ设备编号阐明：（１）设备统一编号即为各部门固定资产编号，为了统一以便，号码顺序从１开始（不从０开始）；（２）如有报废和调拨出部门，其编号应永久保存，并阐明调出因素，不要作新购进或其她设备来弥补报废设备旧编号；（３）设备附件或附属设备不必此外单独编号，而可以在主机编号之后编附机号；（４）每台设备都必要在明显处装订上固定资产编号或喷上编号。３．设备管理类别划分原则及代号。（１）重点设备：用Ａ表达。凡具备下列条件之一者，为重点设备：①负荷高、耗能大、持续性运营设备；②对经营质量影响大设备；③停机后，对经营及饭店名誉有严重影响设备；④修理复杂限度高设备；⑤备品、配件供应困难设备；⑥浮现故障或事故严重影响人身安全设备；⑦对环保及作业有严重影响设备；⑧单台（套）设备原值在五万元以上设备。例：锅炉、变压器、高低压配电设备、压力容器、大型制冷机组、大型空调设备、电梯等。（２）重要设备：用Ｂ表达。凡具备下列条件之一者，为重要设备：①多班运营或开机时间长设备；②需要经常或定期调节设备；③故障停机对饭店经营有影响设备；④故障频次多或停机时间长设备；⑤有一定修理复杂限度设备；⑥配件供应周期长设备；⑦对操作人员安全及环境污染有影响设备；⑧单台（套）原值在一万元以上设备。例：各种泵、通风机、音响设备、灯光设备、计算机、运送车辆等。（３）普通设备：用Ｃ表达。凡属下列状况之一设备，为普通设备：①负荷低、开机时间短；②对生产、经营质量影响不大设备；③修理复杂限度低或不维修设备；④故障停机不影响经营设备；⑤不构成重点、重要设备其她设备。例：彩电、风机盘管、分体空调、窗式空调等。４．设备台账内容：（１）使用单位：填写单位名称及饭店编号（２）管理类别：按第三条规定填写（３）设备名称：按设备铭牌填写（４）设备编号：按第二条规定填写（５）有关设备编号：填写与本设备有关设备编号（６）固定资产编号：按固定资产账上填写（７）规格型号：按设备铭牌填写（８）总电功率：填写本设备需要总电功率（９）制造单位：按设备铭牌填写（１０）出厂编号：按设备铭牌填写（１１）出厂日期：按设备铭牌填写（１２）启用日期：填写实际投入使用日期（１３）安装地点：填写设备安装详细地点（１４）设备原值：按固定资产账填写（１５）预测残值：按固定资产账填写（１６）计提折旧：填写累提折旧额（１７）使用年限：填写预测使用年限（１８）设备现状：填写“在用”或“封存”、“闲置”、“报废”等（１９）备往：填写其她需要阐明内容５．设备台账卡由物管部经理或项目主管填制，总监秘书负责保管存档。６．设备状况发生变化，及时修正台账记录。７．依照台账，定期对饭店所有设备进行盘查，做到账物相符８．设备技术档案管理（１）所有重点、重要设备以及列入筹划检修普通设备，都应建立技术档案。特种设备技术档案建立，应符合劳动管理部门规定，按劳动局规定格式建立，其她设备按饭店和管理公司规定建立；（２）饭店设备技术档案由物管部经理、文员负责收集、修订、整顿、立卷、归档和借阅。做到技术档案能及时、精确反映设备运营状况；（３）饭店能依照设备技术档案所记载设备信息，及时分析、研究，指引设备维护、检修及改造、更新。5．设备技术资料管理：（1）饭店技术资料由物管部经理、文员负责收集、整顿、核算、登记和保管，坚决杜绝资料散落个人手中现象；（2）设备技术资料应涉及重要内容：①设备选型及技术经济论证材料；②上级及领导批准购买文献；③设备购买合同；④设备出厂合格证；⑤设备装箱单及开箱验收记录；⑥设备安装、调试记录及竣工图；⑦设备使用阐明书及进口设备阐明书中文译本；二、其他关于部门人员参加领导小组负责；1．（1）自制设备（涉及委托设备制造厂专门设计制造专用设备）选型由主管领导负责，设备使用部门参加设计审查，涉及设备构造、性能、精度及设计先进性、合理性、维修性及技术文献完整性。原则化等内容；（2）仪器、仪表选型由饭店计量管理部门负责；（3）交通及运送车辆选型由客务部负责。２．设备选型、定购审批：（１）普通设备，由本单位设备管理部门填写《设备购买（调拨）审批单》，经本单位主管领导审批；（２）重点、重要及进口设备，由本单位设备管理部门填写《设备购买（调拨）审批单》，并写出技术、经济论证报告，经饭店总经理批准后，报管理公司经核部、工程部审批；（３）《设备购买（调拨）审批单》经批准后，方可由本单位、采购部门进行定货、采购，并严格按《审批单》执行。进口设备定货，要明确提出修理技术资料和维修配件方面规定，并遵守商检部门关于规定。３．开箱验收及安装、调试：（1）新设备到货后，由设备使用部门和工程总监／经理、采购部门共同开箱验收工作，检查主机、附机、备件及技术文献与否相符，运送过程中有无损伤和锈蚀，并填写《设备开箱验收单》，发现问题应及时按订货合同与关于单位联系解决；（2）随机技术文献、技术图纸由工程总监／经理整顿后，交部门总监秘书存入技术档案；（3）设备安装、调试，应由能胜任工作单位和人员承担，设备使用部门和工程部按技术规定进行质量检查、精度、性能实验。空运营及负荷实验等，发现问题及时与关于单位联系解决；（4）设备安装、调试竣工后，填写《设备安装竣工报告单》，并办理移送使用正式文献，同步办理转入固定资产手续；（5）自制设备须经一年以上使用验证，精度和性能达到预定技术规定，图纸资料齐全，通过验收后，办理移送使用手续，正式移送使用手续，正式移送使用，转入固定资产；（6）设备在初期使用中（普通在半年到一年内），要加强管理，及早发现问题，收集信息并分析解决，属于设计、制造上问题，向设计、制造单位反馈。属于安装、调试上问题，向安装、调试单位反馈，属于须采用维修对策，向维修部门反馈，属于规划、选型方面问题，向规划、采购部门反馈；（7）进口设备在开箱验收、安装调试及试运营期间，应加强管理，及时发现问题，若有供货方责任问题，必要在索赔期内规定索赔。４．停用、闲置设备封存：（１）持续停用半年以上设备，由使用部门就地封存，填写《设备封存单》报工程部、财务部门及主管领导审批；（２）封存设备应切断电源，放净油箱，将设备擦拭干净。导轨及光滑表面涂油防锈，覆盖防尘罩，挂牌标明保管人，负责妥善保管，未经批准任何人不得随意拆卸零部件，以保持完好。所有附属设备、附件及专用工具均应随同主机清点封存，防锈保管；（３）现场封存设备需启封使用时，使用部门持原封存单到工程部和财务部门办理启封手续并填写《设备启封单》；（４）停用封存一年以上或已拟定不需要设备，由工程部汇总，经主管领导审批后报管理公司经核部和工程部列入闲置设备管理，并积极做好运用和转让。５．设备移装：（１）凡正式安装并列人固定资产设备，使用部门不得擅自移位，确须移装者，必要由原使用部门、调入部门会签《设备移装单》，经总经理批准后方可实行，重要设备移装须上报管理公司经核部和工程部审批；（２）设备移装前，要通过技术论证，做好技术准备，保证设备在移装后，不减少原有技术性能和寿命。６．设备内部调拨：（１）调拨双方填写《内部调拨单》，逐级上报审批；（２）设备调拨后，及时修正设备台账和财务各账项记录。７．设备更新、改造：（１）改造、更新方案审批，普通设备改造与更新由饭店工程部和使用部门联合提出方案，报总经理批准。重要设备改造、更新由单位主管领导组织技术经济论证，填写《设备改造（大修）审批单》逐级上报审批，设备改造应结合大修进行；（２）设备更新原则上是用技术性能先进设备替代技术性能落后又无法修复、改造老设备，凡达到报废条件设备必要更新；（３）设备改造竣工后，由设备管理部门组织验收，并填写《设备改造（大修）竣工报告单》。８．设备报废条件：（1）通过测试，继续大修理后，技术性能仍不能满足需要；（2）设备老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益低；(3）大修后虽然能恢复精度，但不如更新经济；（4）严重污染环境，危害人身安全与健康，进行改造又不经济；（5）国家明令禁止使用设备；（6）因工艺变更，技术改造等换出旧设备，又不能运用和调出；（7）其她应当裁减设备。（三）维修物料管理制度１．饭店设备备品备件及寻常维修所用物料管理由财务部委托工程部仓库进行管理，工程部仓库将备品备件和物料统一编号，独立设账，设专职或兼职库房管理员，对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。２．工程仓库依照各类物品使用量等因素，拟定各物品最低库存量、最高库存量和保险库存量，工程总监／经理编制申购筹划，经工程总监／经理审核后报送总经理审批，审批后，由采购部进行购买（专业性强物品可由工程部自行采购，由采购部走账）。３．工程仓库入库物品，仓库管理员负责验收，发现问题暂停入库，报告工程总监／经理解决。工程部需定期或不定期抽查入库物品；库管员验收无误后，将物品登记入库。４．工程部人员领用物品，领用者需持有工程总监／经理签批《物品领用单》；其她部门领用工程物品，需由部门总监和财务总监联合签批《物品领用单》，否则不予发放。５．对某些易耗物料，工程各班组可依照历史经验数据，每周统一领用，领用后，由班组领班负责管理，实用实销，月末盘点并做退仓解决。６．每日库管员发放物品后，及时按电脑操作规程将资料输入饭店财务管理系统，并将《物品领用单》汇总交财务部。７．备品入库后，库管员需加强管理，遵循“先进先出”领取以便原则，对库房定期整顿，码放规范、整洁。防止物品损坏、锈蚀和遗失。８．每月工程仓库管理员会同财务部人员对工程仓库进行盘点并核查账目，做到账物相符，发现盘盈或盘亏，查清因素，写出报告，由物管部经理和财务总监／经理解决。９．技工维修完毕后，对所剩余物料及时退还工程仓库或交班组领班处，月末统一退仓。对领用物料实行预算控制制度，对超预算使用物料，而又无合理解释班组，依照比率减少班组奖金额度，对节约物料班组依照比率增长奖金额度。（四）设备维修工具管理制度１．饭店物管部设备维修工具分为三类：个人保管类、班组使用类和部门使用类。个人保管类工具较小、价值低、使用频繁，普通由个人直接保管；班组使用类工具较大，价值较高，适合班组专业化使用规定，普通由班组保管；部门类工具指价值高，不经常使用，普通由物管部经理管理。２．个人保管类工具管理：（１）领取：由班组领班提出申请，经物管部经理签批后，到工程仓库领取；（２）登记：工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，编制明细个人保管类工具登记单；（３）使用：个人保管类工具为员工自用，不得借于她人；（４）报损：损坏或丢失，及时上报领班，领班依照状况，区别责任，编制报损单送交物管部经理，物管部经理签批后到工程仓库重新领取，库管员即时修正记录；（５）交回：员工离职或调离岗位不再需要该工具，需将工具交回，如不交回，相应进行扣款。３．班组使用类工具管理：（１）领用：班组领班提出申请，物管部经理批准签批后，或由工程仓库发放，或直接采购；（２）登记：工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，并以申请人为负责人进行登记；（３）使用：工具使用，由班组领班负责管理，工程部内部借用，需经领班批准，外部门借用，需经物管部经理批准；（４）损坏：发生损坏，及时报告物管部经理，并查明因素，追查责任，由物管部经理做出报损单，或修理，或重新领用，或再次申购。４．部门使用类工具管理：（１）存储：存储于工程仓库或指定地点，由专人保管；（２）使用：使用由物管部经理批准；（３）损坏：由物管部经理写出书面报告，追查负责人责任。５．所有工具皆为饭店财物，一律不得带出饭店或私用。６．各班组建立自己工具明细账册，定期盘点，做到账物相符。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：设施设备维修制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）报修制度１．使用部门发现设施设备损坏或异常，应停止使用，及时报告，由班组领班或部门文员填写《工程报修单》，如果设备以便移动，与设备一起交物管部经理值班室。如果状况紧急，电话告知物管部经理值班室。２．物管部紧急抢修按重要性进行分类，优先顺序为：影响饭店形象，直接影响客人使用，会影响客人使用但有时间进行调节和后台支持部门设备损坏或故障。３．物管部值班经理室２４小时值班，随时接受报修，对报修项目进行分类，将报修单进行简朴批注后，送项目主任，由主任详细派工维修。４．维修技工持《工程报修单》到现场维修，维修完毕后，由报修部门验收，验收通过，在《工程报修单》上签字确认，维修不满意，可以回绝签字或在《工程报修单》上订立保存意见。５．《工程报修单》分为紧急和普通两种，工程总监／经理室接到《工程报修单》（紧急）或紧急报修电话后，维修技工应在１０分钟内赶到维修地点，进行紧急维修。６．电话告知紧急维修后，应补填《工程报修单》（紧急）送交工程部经理值班室。７．工程技工维修完毕后，维修单汇总交回值班经理室记录汇总。（二）筹划检修制度１．检修筹划涉及年度筹划、季度筹划和月筹划；检修涉及大修、项修、小修和改进维修。将设备检修类别性同步间筹划性有机地结合起来，构成筹划检修。２．饭店依照设备运营特点认真制定并严格执行检修规程，制定和修订切合实际检修周期和检修定额。３．依照设备检修周期及设备运营检查中发现问题，编制设备检修筹划，经饭店总经理批准后上报管理公司工程部，列入设备管理考核项目。４．检修筹划一经批准应严格执行，若检修筹划需要调节需工程总监／经理提出报告，报饭店总经理审批，并报管理公司备案。５．设备大修要有大修理方案。大修理方案涉及：检修内容，质量规定，工程进度，人员安排，备品配件，材料，特殊工器具需要量，试车验收规程，安全办法等。重点、重要设备大修及特种设备大修要填写《设备大修、改造审批表》报请管理公司经核部、工程部审批。６．重点、重要设备检修前准备工作：（１）技术准备：制定大修理方案前要进行预检，全面、进一步掌握设备技术状况和理解饭店经营对设备规定，依照预检成果指定或修改大修方案；编制修理技术文献，涉及：任务书、更换件明细表及图纸、材料明细表、修理工艺、修理工具及图纸、质量原则；（２）检修准备：依照检修技术文献规定，备齐所需材料、备件、工器具；编制修理作业筹划，涉及：作业程序、作业人数、工时、分部作业之间互相衔接规定，外单位协作事项及时间规定，使用者协作规定；（３）安全办法准备：检修前按保安部规定办理各项手续，并依照需要增设安全设施和人员。７．检修筹划实行：（１）按筹划使用材料、配件，倡导厉行节约，废物运用；（２）严把质量关，每道工序都要有质量检查；（３）文明施工。专用工器具要精心使用、维护，并做到工完、料净、现场清。８．特种设备检修，除按检修规程和方案执行外，还须严格执行特种设备管理规定。９．委托修理（１）确系饭店物管部无力承担维修项目，可外请其她单位修理，但必要上报管理公司经核部、工程部批准。负责办理外委修理人员要熟悉设备维修业务，并理解经营合同法；（２）饭店与承修单位依照设备状况、作业环境、作业条件及技术规定、质量原则、修理进度等规定协商修理费用等问题并签定委托修理合同后，方可实行；（３）设备检修中，如发现合同以外特殊状况及浮现新问题，双方应及时协商补救办法，以保证检修进度顺利完毕；（４）检修竣工验收后，承修单位要作好修后服务。１０．竣工验收工作涉及：设备大修后，由物管部、使用部门依照修理任务书所提项目、质量原则及技术规定进行验收后，依照设备详细状况，试运营一定期期正常，各方代表（饭店物管部、使用部门和外单位受托维修部门）在《设备改造（大修）竣工报告单》上签字验收。设备中、小修竣工后，也应办理验罢手续，详细内容可酌情省略。１１．设备检修过程中所需各种技术资料、技术文献，要有健全管理制度，设备大、中修要有完整检修记录和交工资料，并记入设备档案。１２．设备检修后，物管部和使用部门要及时做好总结，并于年终将检修筹划执行状况及检修中浮现问题等总结，上报管理公司。（三）设备三级保养制度１．寻常维护：（１）设备使用迈进行清洁、润滑、紧固、空运转试车；（２）工作中严格按操作规程使用设备，发现问题及时解决；（３）下（交）班前对设备进行擦拭，清理工具，清扫工作地；（４）每周进行１！２小时保养，彻底擦拭设备，清理死角。２．一级保养（即月保或季保）：设备使用５００±１００小时或１！３个月，就应一保一次，一保由操作者或维修工负责；电气设备由维修电工负责；特种设备或精密设备指定专人负责，一保要有记录。一保内容如下：（１）清洗、疏通润滑系统各部件，清洗（更换）油毡，油线；（２）调节滑动部位间隙，检查紧固部位紧固状况；（３）重点运转部位进行拆检，发现异常要整修；（４）设备内外进行彻底清洁，消除卫生死角；（５）电气某些要清除灰尘，除油垢，进行运营性能检查。３．二级保养（即年保）：设备使用２５００±５００小时或１！２年应二保一次，二保由维修工负责，二保应有筹划进行，完毕后填写完毕单，并存入设备档案。二保内容如下：（１）更换或修复损坏零件，检查、调节关于部件；（２）修研（刮）重要零件磨损部位，修复基准面磕碰伤等状况；（３）进行定期（周期）清洗、换油；（４）清扫、检查、调节电气元件，检查保养电机；（５）检查、测定设备重要精度、性能；调节传动部位；（６）排除隐性故障，治理四漏（漏水、漏电、漏气、漏油）现象；（７）清洗设备各部位油迹、污垢。４．对于具备自检功能设备，依照故障显示进行保养、维修。（四）照明设备维修保养制度１．爱护系统设备，及时维护保养，保证系统随时处在正常状态。２．定期对照明设备进行检查和清扫，对处在多尘环境下照明设备，每月应清扫１～２次，以保证它正常照明亮度。３．相应急照明系统应每年检查其完好程建，每次检查应进行通电实验和测量绝缘电阻。４．特殊场合防爆、防水型灯具应定期对其密封进行检查，发既有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复或更换。４．特殊场合防爆、防水型灯具应定期对其密封进行检查，发既有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复或更换。５．各种灯具聚光反光设备不得用纸片和铁片等物来代替，不许用金属丝将纸片和铁片绑在灯口上。６．每月检查安装在振动和摆动较大场合灯具防震办法与否牢固，灯泡和灯管有无松动和脱落。７．更换灯泡和灯管时应切断电源，禁止用湿布擦拭灯头和开关等部件，禁止非专业人员进行操作。８．照明设备回路中不得有任何缺陷，以免引起对其她设备损坏。９．坚持巡视，发现问题及时报告。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：弱电系统管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）视听系统管理制度１．严格执行公司制定各项规章制度，在工程部领导下，完毕系统各项管理任务。２．技术人员必要按规定坚守工作岗位，不得擅自离岗、窜岗。３．爱护设施、设备，非工作需要不得随便启动系统。４．系统设备经测实验收设定永久状态不准随意设定调节。不准将固定安装设备擅自拆下改做它用。５．除必要调试和正常工作外，不得长时间运转寿命短或贵重设备６．不准运用系统设备看与工作无关录像带、光盘，或复制与工作无关音像制品。７．机房内保持清洁，不存储与工作无关物品，主控机房不准会客。８．非本专业技术人员不准启动、操作系统设备。９．注意工作礼仪，工作中使用文明语言。（二）视听系统工作原则１．保证系统随时处在正常状态；２．设备维修达到原技术原则；３．保证系统使用安全。４．设备、器材有序存储。５．按工作规范完毕任务。６．在合理使用系统设备状况下完毕规定服务内容。（三）视听系统定期检查维护项目１．季度维护保养设备：（１）投影机、幻灯机、摄像机擦拭镜头；（２）录音机、录像机（磁头清洗）；（３）监视器、银幕、系统设备（除尘）。２．年度维护保养检查：（１）系统连动功能实验；（２）系统技术原则测试检查；（３）系统扬声器性能检查；（４）机械设备维护润滑；（５）系统设备除尘。（四）电话互换机系统机（线）务工作人员管理制度１．在接到工作任务单时，应及时进行解决，若在修理过程中发生影响其她部门通讯时，应先请示领导。待批准后方可进行工作。２．禁止运用职务之便拨打国际、国内及各信息台收费电话。３．禁止私请其她部门工作人员进入机房。并有权制止无关人员进入机房。４．同事之间要使用文明用语。禁止在机房内大声喧哗、吵闹。要注意个人礼仪。５．未经批准，不得随意从各配线架上私搭乱接电话机。６．严格按照机（线）务工作人员操作规程工作。（五）电话号码管理制度１．饭店内部电话号码编制，均应由饭店指定部门统一编制。２．电话工作人员不得擅自调配、更改电话号码。３．电话工作人员不得擅自对某部门电话号码进行缩位编码。不得擅自对已进行缩位编码号码进行修改或删除。４．饭店电话号码使用级别权应由饭店指定部门统一制定，电话工作人员不得擅自更改电话号码使用级别。５．饭店电话号码与否进入电话记费系统，应由饭店指定部门统一规定。电话工作人员不得擅自增长或删改电话记费系统内电话号码。６．电话工作人员应对关于部门指定不得公开电话号码实行保密制度。７．电话号码编码应具备科学一致性、秩序性、区位性，并进行统一整顿编制电话号码表。８．所有电话号码缩位编码均应由饭店指定部门统一编制实行。９．电话号码更改、编制、缩位编码等均应严格执行工作任务单制度。（六）电话互换系统备品、备件管理制度１．电话互换系统备品、备件规格、型号和数量编制，应由饭店指定部门统一编排。２．饭店电话互换系统备品、备件应做到原厂、原规格、原型号、原产地生产，并统一登记造册。３．禁止电话工作人员挪用或窝藏电话互换系统备品、备件。４．禁止电话工作人员对电话系统备品、备件进行随意地设立或更改。５电话工作人员领用电话备品。备件应填写“备品、备件领用单”并经主管领导批准后方可领用。６．电话工作人员不准随意处置被更换原厂零配件，被更换原厂零配件应归还给酒店管理部门指定回收部门。７．电话互换系统备品、备件应做到货架整洁、货签清晰，无灰尘、无鼠害、无蛛网、无积水、无污垢、无强磁场。尽量保持原厂零配件包装方式。（七）电话互换系统维护保养制度１．电话工作人员每季度定期对电话互换系统进行维护保养。２．电话互换系统维护保养内容：（１）数字程控互换机；（２）内部ＢＰ机发射、编码、天线系统；（３）内部手机基站及天线系统；（４）ＵＰＳ不间断电源系统；（５）配线架和语音记录系统；（５）配线架和语音记录系统；（６）话务台系统。（八）电话互换系统维护保养工作原则１．程控互换机维护保养原则：（１）通过互换机维护终端，用软件程序对其内部模块工作状态进行扫描；（２）对发出报警模块继续跟踪，对不同模块用相应软件程序检测其内部故障，并打印输出模块内部故障检测成果，上报有关领导；（３）对不影响模块运营故障，可暂时不必更换模块，对影响运营故障，须及时更换；（４）用互换机系统软件检测所有现场设定内容，并打印输出检测成果；（５）检查现场设定、修改所有参数，发现问题及时上报关于领导；（６）检查互换机柜内积尘状况，并用相应工具进行除尘工作；（７）检查各种互换机仪表批示值，并与原则工作状态下批示值相比较。2．内部手机系统维护保养原则：（１）用维护终端对内部手机模块进行内部参数检测，并打印检测成果；（２）对现场编码设立数据进行测试并与数据正常状态相比较；（３）从地下一层到地下四层及地上六层、十层，每层按指定６个点，用场强仪等专业仪器测试各点在定频率下场强值，并记录备册，若此值与原则值有变化，及时上报关于领导。3．ＵＰＳ不间断电源系统和接地系统维护保养原则：（１）对电池接线端子进行紧固；（２）分电器进行检查并紧固接线端子，测试分电器输入、输出端电压、电流值；（３）测试电池组电压、电解液值；（４）对逆变器输入、输出端电流、电压、频率进行测试，并与原则值相比较。若有出人及时报告关于领导；（５）对电源室环境进行清洁，测试环境温度、湿度。清洁电池组灰尘；（６）用接地电阻值测试仪表，对接地电阻值进行摇测，其值不不不大于１欧姆。4．配线架和语音记录系统维护保养原则：（１）配线架应整洁、有序；（２）接线插口应牢固；（３）线路走向应原则；（４）语音记录系统接口应牢固，磁盘运转应灵活，批示灯应完好。5．话务台系统维护保养原则：（１）用软件程序检测系统程序设立精确性；（２）用软件程序检测现场编程数据内容，并打印输出，与原则相比较。若有出入及时报告有关领导；（３）检测键盘、显示屏、话筒、送话器等对比度、敏捷度、清晰度；DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：空调、给排水系统管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）空调、给排水系统人员交接班管理制度１．接班人员必要准时到达岗位，做好接班准备工作，涉及：（１）查看上一班记录，听取上一班值班人员运营简介；（２）检查仪表、工具，并在交接班记录上签字；（３）检查各系统设备运营状况。２．为保证设备正常、安全运营，凡实行二班制或三班制运营空调及给排水设备，必要执行交接班制度，并列入责任制考核。３．下列状况不得交接班：（１）上一班运营状况未交代清晰；（２）领班未到或未经工程师批准指定适当代领班人时；（３）接班人数未达到需要人数最低限度时；（４）接班人员有醉酒现象或其她神态不清而未找到顶班人时；（５）设备故障影响运营或影响服务时。４．当班设备操作人员下班前必要做好设备和周边环境清洁工作，并做好当班设备运营状况及寻常点检原始记录，向接班人员交清本班运营及调节状况，禁止在接班人员未到岗之前离开岗位。５．接班人员发现上一班清洁工作未做好，有权回绝接班，并向班组长报告。６．发现设备损坏或有异常状况，接班人员应向当班者阐明，并由当班者做好原始记录７．交接班双方在运营和交接班记录上签字后双方即完毕交接班工作。如接班后发生设备损坏和设备事故，超过接班时间１５分钟，由接班者负责。（二）空调、给排水系统报告记录管理制度１．下列状况报告空调、给排水工程师：（１）重要设备（涉及所有各种型号水泵、ＡＨＵ、ＡＣＵ等各种仪器仪表等）非正常操作开停；（２）重要空调、给排水设备除正常操作外调节；（３）设备发生故障或停运检修；（４）各设备零部件改造、代换或加工修理；（５）运营人员短时间暂离岗位；（６）运营人员工作去向；（７）对外班组联系。２．下列状况必要报告物管部经理：（１）重点设备（软化水解决设备、中水一体化设备、反渗入饮用水设备、消防报警设备等）除正常操作外调节；（２）系统采用新运营方式；（３）重要设备发生故障或停运检修；（４）系统故障及检修；（５）重要零部件改造、代换或加工修理；（６）领用工具、备件、材料（低质易耗品例外）；（７）加班、换班、补休、病假；（８）外协联系。３．下列状况必要报告物管部经理：（１）重点设备发生故障或停运检修；（２）影响到客人使用设备故障；（３）给排水系统运营方式发生较大变化；（４）重点设备重要零部件改换；（５）给排水系统或系统重要设备技术改造或位移安装；（６）系统及设备增改工程及外协施工；（７）领班以上人员岗位调节及班组重大组织构造调节；（８）工程师病事假、补体、换班。

（三）给排水系统巡视检查内容１．巡视水箱、查看压力及温度并做记录。２．巡视冷热水加压泵运转状况。３．巡视卫生间水系统有无泄漏，排放与否畅通。４．巡视污水提高泵运转状况。５．巡视电动阀工作状况。６．巡视软化水设备、中水设备、反渗入饮用水设备及水池水景系统设备运转状况。７．巡视消防喷淋系统、消防水幕雨淋系统。消火栓系统及气体灭火系统中各类仪表和阀门状况。８．巡视雨、污水水管道弯头，与否泄漏、排放不畅等。检查口与否可以随时打开，以保障维修工作进行。９．巡视内线煤气管路系统、发电机油路管道系统。（四）空调、给排水系统维修工具及备件管理制度１．设备维修备品备件由专人实行统一管理。每月定期制定备品备件使用状况，上报物管部经理。２．备品备件领取，维修负责人持维修单及领购单报物管部经理批准后，方可领取，并将使用状况进行记录。３．各部门每月制定备品备件使用筹划及使用状况，报物管部经理，以便统筹安排。４．禁止非同类规格备件替代，给设备导致隐患。５．工具使用由各部门专人负责管理，维修使用领取要填写使用记录。６．每月定期对工具使用状况进行检查，损坏及规格不全要及时申报领取，以利于维修工作顺利进行。７．员工要爱护使用工具，对于维修中损坏遗失要及时上报，查明因素，并填写使用记录。８．备品备件使用仅限于在工作范畴内使用，禁止挪为它用。（五）软化水站设备寻常检查制度１．检查规范及维护管理制度。监视与记录：此软化水系统需全天监视，并且所有关于数据都应记录在值班日记上。这些数据对决定软化器运营效率和系统进行维修和保养来说是必要。涉及树脂软化能力变化，软化器水压损失（压降）和盐用量。注意：如果没有足够运营数据和系统运营历史记录，担保索赔是不会被接受。２．寻常检查规范。（１）准时填写软化器登记表；（２）每天检查仪表批示，看看与否一种罐供水，另一种罐处在等待或再生状态。检查（３）罐出水口处水表工作与否正常；盐水罐储存罐与否在正常水位；（４）进出水口压力表读数与否正常；（５）进水处过滤器网与否符合规定，排气阀与否畅通；（６）管道控制阀附近受力支撑与否正常；（７）备用连通截门与否正常；（８）自动控制系统运营与否正常；（９）水质分析项目指标与否满足规定：软水硬度＜０３毫克当量／升；溶解氧＜＋／－０１毫克／升；碱度＜＋／－２２毫克当量／升；ｐＨ值１０~２２；溶解固体物＜４０００毫克／升。（六）维护保养管理制度１．每半年检查所有仪表精确可靠性，手动进行各项操作程序；检查各路阀门在各阶段对的位置，有偏差重新调节。２．每年检查罐体有无裂纹、开焊或变形现象。３．每年打开互换柱上下封口，将树脂取出清洗、筛选，去除破碎树脂，补充新树脂（年补量为５％）。４．检查互换柱体上下内部有无损伤，对损坏部位进行修补，涂刷防腐层。５．每年检查密封胶垫与否老化，更换锅炉网布。６．每年更换一次锈蚀螺栓。７．每年更换锈蚀严重阀门、管道。８．对水泵进行年度保养。（七）给排水系统运营检查制度１．值班人员每二小时按照巡回检查路线检查所属设备一次，并按表做好记录。２．检查人员必要每小时到水泵房、地下室、对供水泵、污水泵进行检查，理解其工作状况：（１）压力表读数与否正常；（２）轴承温度与否正常；（３）机体有无振动及异常响声；（４）联轴节填料松紧状况，排除不正常漏水现象；（５）阀门开关位置与否正常；（６）润滑油与否足够，油封与否完好。３．值班人员必要每二小时对备餐间饮用水电加热器进行检查，理解其工作状况：（１）压力表、温度表读数与否正常；（２）加热器各连接处与否有漏水、漏气现象。４．值班人员必要每四小时对各水池自动注水装置作一次检查。５．日班人员必要每天对水池水质状况作一次检查，发现问题及时告知有关部门解决。６．值班人员必要经常注意管道运营状况，特别注意消防重要阀门和供水重要阀门与否处在正常开、关位置，发现管道漏水告知班组及时解决。（八）给排水系统巡视检查制度１．消防系统巡视程序及原则：（１）高低消防喷洒泵管道压力与否正常；（２）水泵、水管有无滴漏；（３）稳压泵压力与否正常，运营节门与否所有打开；（４）认真填写运营记录，涉及巡视人、时间、地点、压力等内容；（５）以上１！４项内容浮现异常，及时告知领班；（６）如电器自控浮现故障，由领班告知关于专业；（７）每班巡视３次。２．积水坑巡视程序及原则：（１）认真填写巡视记录；（２）检查潜水泵与否１台自动、１台手动，自动排水与否正常；（３）水泵出水管路上连接件与否完好、无锈蚀或损坏；（４）每班巡视３次；（５）如水泵不排水或排水管路堵塞、损坏等要及时告知领班；（６）电器浮现问题由领班告知电器专业人员。３．污水坑巡视程序及原则：（１）污水坑飘浮物厚度；（２）手动、自动装置与否正常，手动排水与否正常；（３）水泵运转与否正常，有无杂音，油位与否在油线内；（４）室内有光溢水状况，水泵有无滴漏（涉及机油滴漏）；（５）填写巡视记录；（６）每班巡视３次；（7）水泵缺油随时添加；（８）浮现电器及自控故障应随时告知领班；（９）污水箱飘浮物过厚，由主管告知关于单位进行清理。４．水箱巡视检查及原则：（１）生活消防水池供水区及生活水箱、软化水箱、中水箱水位与否在正常水位；（２）生活水泵运转与否正常，有无杂音；（３）室内管道、水泵有无滴漏；（４）认真填写供水区水箱间运营记录；（５）检查饮用水系统紫外线灯管与否全亮；（６）浮现异常状况，告知领班及时解决；（７）如供水区水箱亏水和溢水，告知领班和工程部值班电话，并及时告知自控专业人员。５．软化水站巡检：（１）反洗：松动树脂层及消除树脂层中脏污及破碎树脂；（２）进盐：再生树脂使树脂转型，恢复互换能力，从而去掉水中钙离子、镁离子，盐浓度应为５％！８％；（３）正洗：洗掉树脂层中再生物，氯化钙、氯化镁等污物及残盐；洗掉树脂层中再生物，氯化钙、氯化镁等污物及残盐；（４）正常供水：正洗至合格软化水达到原则，再恢复正常（九）给排水系统养护及维修制度１．给水系统养护与维修：（１）给水系统管道：给水管道应定期检查维修，普通半年进行一次。明装管道可以从外观查看表面有无锈蚀现象，还应用小锤敲打管道，听声音与否正常。如检查发现管道有锈蚀脱皮现象，应及时维修。对轻度脱皮锈蚀状况，可将脱皮清理干净，在管道外表面干净状况下，涂防锈漆两遍，然后再刷两遍漆。如果管道锈蚀得很厉害，可考虑更换新管道。对重大检修应作检修记录存档；（２）给水系统阀门：室内给水系统阀件要定期检查维修。各类阀门应定期开关，看阀杆与否灵活，压兰盘根与否正常。如压兰母漏水应及时更换填料，对浮现故障阀门应及时修复，以免故障进一步扩大；（３）保温和隔气层：给水管道保温和隔气层，在平时使用中注意检查和维护。如有碰坏或自然脱落，应当及时修补，对整个设在吊顶中管道保温和隔气层，应定期进行检查和维修；（４）给水系统合理使用和管理：如制定节约用水规章制度，并由专人负责实行。２．排水系统养护和维修：（１）排水管路养护：排水管道在使用过程中，由于粪便污水等在排水管道内壁面上结尿垢等，会使管道内径缩小，流水不畅。甚至会把污物挂住，致使管路堵塞。为了保证排水管路畅通，必要在使用中定期对排水管道除垢清理，防止生成污垢。普通先用管道疏通机清垢，再用管垢清除剂清洗；（２）对于排水管路中地漏、检查口、清扫口等设备，也要定期检查，如发既有污损、锈蚀等问题，应及时更换或修理。３．排水系统合理使用管理，排水系统合理使用核心问题在于防止管路堵塞，为此，采用如下办法：（１）定期对排水管道进行清通、养护和清除污垢；（２）定期检查排水管道与否有锈蚀和漏水现象，以便发现问题及时解决；（３）卫生器具使用完后应及时用水冲洗干净，必要时采用清洗剂清洗，保证清洁和防止污垢再生；（４）普及使用常识，教诲人们不把污物倒入排水管道。同步，在卫生间、盥洗室等处设立污物桶，在清洁池。备餐间水池上安装箅网，以防止土块杂物等堵塞管道。４．卫生洁具养护维修：（１）使用规定：卫生洁具应随时清洗。清洗时要用专用清洁剂，以保持表面清洁度。不能用强酸溶液清洗卫生器具，这样会严重腐蚀排水管道和管件；（２）卫生器具养护：卫生器具时常浮现水箱漏水、淋浴器阀门关闭不严等问题。这不但挥霍水资源，并且给顾客导致不便。因而对卫生器具给水排水配件定期检查、维修和更换，以保持其完好率。（十）给排水系统月度保养制度１．备用设备应急实验：（１）水泵房备用供水泵及消防泵、中水备用泵、软化水备用泵等泵试运转；（２）污废水积水坑潜水泵试运转，电动碟阀开关动作２！３次；（３）备用热水回水泵试运转；（４）更换死水管水；（５）全面检查消防管道重要阀门与否在正常位置，转动一下平时不动阀门。２．全面检查供、排水管道重要阀门与否在正常位置，转动一下平时不动阀门。３．机具：（１）检查齿箱油位，打黄油润滑各轴承；（２）检查重要部件连接螺栓紧固状况。（十一）给排水系统季度保养制度１．阀门丝杆清理加油（室外三个月一次，室内半年一次）。２．电热水加热器排水一次（半年一次）。３．检查分析管系工作状况，排除运营隐患。４．泵房供水泵先后轴承加油（半年一次）。（十二）给排水系统年度保养制度１．积水坑潜水泵：（１）拆泵盖检测端面间隙并做好记录，必要时修理；（２）检查轴向密封装置完好状况及密封性能；（３）检查泵叶、泵壳腐蚀状况，泵壳除锈油漆；（４）检查胶管完好状况；（５）电机做年度检修保养（告知电工进行）；（６）检查泵工作性能。２．热水回水泵，每运转４０００小时：（１）检查密封环磨损状况，测量记录密封环径向间隙；（２）检查轴向密封装置完好状况及密封性能；（３）检查泵叶、泵壳腐蚀状况，泵壳除锈油漆；（４）电机做年度检修保养（告知电工进行）；（５）检查泵工作性能。３．电热水加热器：（１）拆检查盖检查清洁；（２）检查压力表、温度表精确可靠性。４．管系：（１）对整个管系作一次全面检查，判断管系继续运营可靠性；（２）检查所有管道，阀门防锈保护层与否完好，必要时做油漆大保养；（３）更换已腐蚀或老化密封及不能继续使用管件。５．机具：（１）检查各运动部件腐蚀状况；（２）检查防锈保护层与否完好，必要时做油漆保养。（十三）生活消防水泵房设备寻常检查制度１．给水设备启动后，各参数均应满足设计规定。２．查看各设备运营与否正常。３．从各处返回启泵信息能否启动水泵。４．系统联动后各用水点压力和流量与否满足设计规定。５．各种控制装置与否运营正常，有无卡塞和失灵现象。６．系统管道压力及流速与否满足规定，闸门及器具备无渗漏、损坏。７．给水泵电器控制与否正常。控制线路涉及：电动控制、正转（单向）控制、正反转（双向）控制、降压启动控制、调速制动控制、位置控制、顺序控制、时间控制等。８．除此之外维护检查，按照饭店给排水系统运营检查制度中规定进行操作。（十五）水箱、水池、水罐管理和维修制度１．保持箱体内表面光洁，没有对水质构成污染因素。定期检查箱内壁漆膜完好限度，清洗表面沉积污物，清洗用水必要符合生活用水水质原则。清洗后要作外观检查，合格后投入使用每次清洁时间，清洁负责人等资料归档。２．箱体外侧维护管理，重要是保持箱体完好。其表面不锈蚀漆膜脱落处应及时修补，外保温层要保持完好。３．水箱人孔。进出水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门，要经常检修保养，其维修记录要与水箱维修记录同步存档备查。４．水箱玻璃管水位计要设防护套，以免碰破导致跑水事故。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：燃气、油系统管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）煤气设备养护与维修制度１．维护任务：（１）安全运营。煤气是易燃、易爆和有毒危险气体，因而，室内煤气养护和维修首要任务就是保证煤气管道及设备严密、不漏气，以免发生爆炸和煤气中毒事故；（２）正常供气。正常供气原则是煤气管道畅通无阻、阀门开关灵活、煤气用品燃烧正常、煤气表计量精确等；（３）操作纯熟。煤气顾客能纯熟掌握煤气用品操作办法，熟悉安全操作规程，以避免发生操作事故；（４）延长寿命。做好室内煤气管道及设备养护和维修，尽量延长大、中修周期和管道设备使用寿命。２．室内煤气管道养护与维修：（１）室内煤气管道外观检查。管道固定与否牢固，管道有无锈蚀或机械损伤，管卡、托钩有无脱落。管道坡度、破向与否对的；（２）阀门维修。闸板阀更换压兰填料，检查法兰接口石棉橡胶垫，有腐蚀时应进行更换。带压兰转心门填料加油或更换密封填料。煤气引入管总阀门维修是带气作业，至少要两人协作，作业前要打开窗户通风，以免大量煤气泄漏；工作人员要戴防毒面具；（３）常用故障：漏气、堵塞、锈蚀、焊口开裂等。３．煤气双眼灶养护和维修：（１）拆下灶具旋塞清洗、加油，然后再装好；（２）疏通燃烧器火孔、喷嘴；（３）检查灶具与否平稳和漏气；（４）更换磨损灶具零件和老化软管；４．煤气表养护与维修：煤气表维修工作有低区校验和定期检修。按照计量部门规定，煤气表低区校验每年进行一次，使用误差不不不大于４％。当顾客对煤气表计量有疑问时，也要采用低区校验，以检查计量与否偏差。煤气表低区校验采用特制原则喷嘴或原则表进行。（１）原则喷嘴校验。这是把燃烧器头部取下来，用原则喷嘴和燃烧器喷嘴连接；燃后点燃原则喷嘴，记录煤气通过时间，计算出煤气流量与煤气表读数比较，两者在４％范畴内为合格；（２）原则校验。这是把原则表接在要检查煤气表背面，点燃燃具观测、记录原则表和煤气表读数，被校验煤气表与原则表误差不不不大于４％时为合格；（３）有故障煤气表要及时更换。更换时先关煤气表前阀门，再拆下旧表换上新表。在打开阀门检查煤气表无漏气后，点燃灶具工作一会儿，观测新表与否工作正常。（二）室内煤气设备运营管理制度１．运营管理上作重要内容：（１）煤气设施检查和报修。室内煤气设施养护维修，普通采用巡回检查和顾客报修相结合办法，以便及时理解室内煤气系统运营状况，发现和解决煤气设备故障；（２）室内煤气设施保养和维修。通过对室内煤气设备养护维修，以减少管道设备机械和自然损坏，提高煤气系统安全可靠性，并可延长管道和设备中修、大修周期；（３）安全用气宣传。运用宣传资料、各种大众传播媒介和技术征询服务等形式，广泛宣传煤气安全使用、煤气管理法规、煤气设施养护等方面知识。２．室内煤气设施安全管理，煤气系统安全管理，是关系到国家和人民生命财产不受损失重要环节。为了使煤气顾客不发生或少发生煤气事故，必要严格按照国家关于部门颁发《都市燃气管理规定》进行，杜绝煤气事故发生。３．煤气顾客须知，煤气使用须知重要内容有：（１）使用煤气用品要先点火，后开阀门。煤气点着后，调节火焰呈三色锥体，燃烧稳定为正常。点火前如果已经闻到煤气味则不可点火；（２）燃气设备使用时，人不可远离，以免火焰在被风吹灭或被沸汤溢出扑灭时，发生漏气现象。切实做到人走火关；（３）煤气用品周边，不可堆放易燃物品。有燃气用品房间不可作卧室；（４）灶具煤气连接软管有损坏或老化时，应当及时更换；（５）经惯用肥皂水检查煤气用品接头与否有漏气现象，注意不可用明火检漏。发现漏气或闻到煤气味时，要及时关闭所有煤气阀门，打开门窗通风换气；注意不可使用排电扇，以防产生电火花引起煤气爆炸事故，并应及时报告煤气管理部门。４．室内安全作业注意事项和安全办法（１）作业人员要严格遵守各项煤气操作规程，熟悉所养护维修作业煤气系统状况；（２）室内煤气设施维修，普通不容许带火作业，需关闭引入管总阀门，并把管道中气体放尽。（３）室内煤气管道在进行试压时，要切断所连接煤气表。试压介质采用空气或氮气，禁止使用可燃气体；试压过程中发现漏气时，要及时停止实验，把管道中气体排空后再拆卸修理，禁止带压拆卸阀门和管道零件；（４）未经主管部门批准，已供气煤气管道一律不准采用气焊切割和电、气焊作业。必要采用时，要先编制作业方案；（５）维修结束后，用煤气置换管道中空气时，作业范畴及周边禁止一切火种，置换时混合气体不准在室内排放，需用胶管接出排到室外，并应注意周边环境和风向，避免发生人员中毒和其她事故；（６）室内管道重新通入煤气在没有放散合格前，不准在煤气灶上点火实验，而应当从管道中取气体样，在远离现场地方点火实验；（７）带有烟道和炉膛煤气用品，不准在炉膛内排放所置换混合气体，煤气用品如果一次点火不成功，应当关闭煤气阀门，在停留几分钟后，再进行点火；（８）引入管清通和总入口阀门检修，是危险带气作业，这时要禁绝作业场合周边一切火种，并加强作业场合通风换气；维修人员要有两人以上，作业时位于上风侧，以防中毒；维修工具应用铜制作或在工具上涂抹黄油，防止产生火花而引起煤气爆炸事故；（９）在发现煤气使用或操作现场有人中毒时，要及时关闭煤气阀门，并打开窗户通风换气，同步把中毒人员抬到空气新鲜地方，对只有头痛、四肢无力等症状轻度中毒人员，可让其深呼吸新鲜空气，对中毒较重神志昏迷中毒人员，要及时对其进行人工呼吸，有条件时让其吸氧，并尽快送医院急救；（１０）对在煤气使用或操作现场，由于发生煤气爆炸或燃烧事故导致伤员急救，要及时切断气源，扑灭受伤人员身上火焰，将其送往医院急救（三）油料使用操作制度１．管道投入运营后，要定期清除管内污物，定期检查漏油。２．经常巡视管线沿途地形、环境变化，并及时做好解决。３．发现设备故障或管道、阀门有泄漏，应及时解决，并向工程师报告；遇到危急状况发生（如管道破裂，燃油大量泄漏，无法控制状况，应停止燃油泵运营，并关闭燃油进口总阀），速向调度室报告因素。４．执行巡检制度。对大厦内燃油管道、储罐压力温度检查每天不少于两次，特殊状况（如：发电机试运营、酷热、油路设备检修期间）应加强巡逻。５．油库、燃油泵房钥匙要妥善保管好，避免丢失或随意转交她人。６．每天做好记录记录，将报表交工程师审视；每月做好油料汇总，及时提供记录，并上报有关部门。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：电梯管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）电梯安全使用制度１．升降电梯安全使用制度：（１）在启动厅门进入电梯轿厢前，注意轿厢与否停在该层；（２）厅门外不能用手扒启，轿厢在运营当中不能用手扒轿厢；（３）运送货品不能超过轿厢额定载重量；（４）禁止装运易燃易爆危险物品；（５）禁止以检修速度有载荷运营；（６）禁止启动轿顶安全窗、轿厢安全门来装运长物体；（７）乘坐电梯时勿倚靠轿厢门；（８）载荷应尽量稳妥地安放在轿厢中间，以免在运营中倾倒；（９）当电梯突然停运，且无法开门，乘客应立即按报警按钮，静待维修人员前来救援；（１０）电梯轿厢内禁止吸烟；（１１）保持轿厢整洁，禁止在轿厢内乱扔废弃物；（１２）操作电梯时，禁止用手指以外身体部位或物体（如笔、钥匙等棒状物或某些物品边角）敲击按钮。乘坐电梯时禁止用利器刮刻轿厢壁，应保持设施完好。（二）升降电梯维修保养制度１．在对升降电梯巡视中若发既有异常现象时，应及时停驶，经详细检查并修复后方可使用。２．升降电梯停用７天以上时，须经详细检查后方可使用。３．电梯处在检查或修理时，不容许乘客和载货，厅门口应挂检修停用牌示。４．在机房检修时应将电源总开关断开。５．在轿厢顶检修时，应将安全钳联动开关和轿顶检修箱急停开关断开。６．在轿厢内检修应将操纵盘上电源开关断开。７．在底坑检修时应将限速器涨紧装置安全开关或其她急停开关断开。８．更换熔断器时，只能使用相似额定安培熔断器，禁止使用不不大于额定安培熔断器。９．在做检修工作时应有主持和助手协同进行。１０．禁止维修人员在井道边和探身到轿厢地坎上各站一只脚来进行较长时间检修工作。１１．尽量不要在电梯运营次数频繁时段内进行维护、检修操作，当必要工作时，应有专人看守轿厢，并将运营开关断开。１２．检修中要拆掉电源总开关两侧或电机进口导线，当恢复接线时，必要保证相序相似，并试运营检查曳引机转向与否对的。１３．在机房用手轮盘车使电梯做短程升降时，必要先将主电源断开。１４．保持机房整洁，机房内不得存储易燃物和与电梯无关物品。１５．电梯长时间不使用应将机房总电源断开。１６．当电梯发生严重冲顶和蹲底时，必要经严格检查，修复鉴定后方可使用。１７．当发生地震时应及时将乘员疏散并停止电梯运营。１８．当发生火灾时，除消防专用梯外，应尽快将乘客运送到安全层站，之后切断电源。１９．在对印刷电路板进行清理前必要切断电源，并将清理工具和身体对地放电。２０．对电梯控制柜内端子板不得随意接线。（三）升降电梯维修保养筹划１．每周对重要安全设施和电器控制某些进行一次检查。２．每三个月对其较重要电器和机械设备进行细致检查、调节和维修。３．每年组织关于人员进行一次技术检查，检查所有机械、电器安全设施工作状况，修复、更换磨损严重零部件。４．在３！５年内进行一次全面拆卸清洗检修。５．依照电梯运营性能和实际使用效率，拟定设备大修年限。６．每年检查一次电器设备金属外壳接地或接零装置，拟定阻值与否不大于４欧姆。７．每年检查一次电器设备绝缘电阻，阻值与否不不大于每伏１０００欧姆。８．每班对电梯运营状况、检查通过、维修过程作详细记录。９．曳引机某些以２！３个月为一种维修周期，平均每周检查一次。１０．对制动器检查每周至少一次，视其磨损状况进行调节和更换。１１．限速器每周检查一次，并对其注油润滑，每年对限速器清洗一次。１２．对轿门、自动门机、安全触板、光幕检查每周一次，每季度为一种检修周期。１３．厅门和门锁装置检查每周一次。１４．轿厢内安全装置每１！２个月检查一次。１５．对安全钳检查每月进行一次。１６．每周检查一次曳引绳和绳头组合。１７．每月检查一次导靴油盒油位，滚轮导靴滚轮磨损限度。１８．每年检查一次导轨连接板和导轨架连接螺栓有无松动。１９．每季度检查一次补偿装置，观测导向件磨损状况。２０．每月对电器设备和机房控制柜除尘一次。（四）机房及井道管理制度１．机房内禁止非专业人员入内；机房无人时必要上锁。２．机房和井道需保证没有雨雪侵入也许，去机房通道不得有障碍物。３．机房内应干燥，并与水箱和烟道隔离，通风好。机房顶应有保温层，机房内应有充分照明（电源与控制线分别敷设），机房温度不适当过高。４．机房内不得用作与电梯无关贮藏室，除检查维修所必要简朴工具、仪器、四氯化碳灭火装置和电梯备品备件外，不得存储其她物品。５．机房内不得吸烟。６．井道内除规定电梯设备外，不得存储其她物品。７．用于清洁物品和油泥抹布等易燃物品，必要随时清理，并贮存于金属容器内。８．保持机房及井道、井底干燥，禁止有水流入，以防止设备漏电或损坏。９．机房及机房内设备上必要贴有必要警示标志和紧急状况解决办法阐明。１０．机房内温度、湿度应保持在容许值范畴内，并应在机房设温度和湿度计。１１．机房内消防设备、应急工具应放在明显且易于抓取位置；工具在使用后应放回原处。１２．定期检查灭火器压力批示，当压力低于下限时应及时更换。１３．定期检查并保持机房及内部设备清洁。机房内应设立防止鼠类进入防护设施，如隔栏等。１４．电梯长时间不使用时，应将机房总电源断开。DEPT：所属部门：物管部SUBJECT：工作内容：电气管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PORCEDURES：操作程序：（一）电气工作安全制度１．线路巡视无论线路与否停电，均应视为有电设备。事故巡线，虽然明知该线路已停电，亦应以为线路随时有恢复送电也许。２．倒闸操作应填写倒闸操作票。倒闸操作人员应依照值班调度员操作命令（口头或电话）填写倒闸操作票。操作命令应清晰明确，操作人员应将命令内容向值班调度员复诵，核对无误后，方可操作。事故解决可依照值班调度员命令进行操作，可不填写操作票。３．倒闸操作下令前，应按操作票顺序与模仿图板核对相符。操作先后都应检查核对现场设备名称、编号和开关刀闸断合位置。操作时应先拉开低压刀闸后拉开高压跌落保险，先拉开负荷侧刀闸，送电时操作顺序相反。４．操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，必要向值班调度员或领导报告，弄清晰后再进行操作。５．倒闸操作应由两人进行，一人操作，一人监护，应带绝缘手套。６．如发生严重危及人身安全状况时，可不等待命令即行拉开电源开关，但事后应及时报告领导。７．使用钳形电流表时，应注意安全距离，防止短路。必要时应将邻近导线用绝缘板隔离。８．变电值班人员必要熟悉电气设备，并由考试合格人员担任。值班负责人应由有实际值班工作经验人员担任。９．凡需要进入变配电室工作，必要在前一天告知变配电值班人员工作时间、单位、任务、地点和停电范畴。值班人员可提前做好准备。工作当天告知暂时性工作，应经变配电室上一级领导批准，并给值班人员留有充分准备时间。１０．断开施工设备电源，在断开开关、刀闸手柄上挂“禁止合闸、有人工作”标示牌。工作前验电，依照需要挂地线或采用隔离办法。１１．停电操作需有经物管部经理审批停电操作允许单，停电前必要先详细核对电缆名称标示牌与否与允许单内容相符，安全办法对的可靠后方可开始工作。（二）变压器维护保养内容１．对变压器进行维护保养时应遵守安全规程，必要把变压器与高、低压电网断开，把变压器所有端子短接后接地。２．变压器维护工作重要是除尘，特别是