物业安全管理手册样本

目录

第一篇物业安全管理

第一章物业安全管理概念

§1、物业安全需求

§2、物业安全管理目的和内容

§3、物业安全管理要素

第二章物业安全管理方案制定

§1、管理方案策划

§2、组织机构和管理架构、岗位职责

§3、物质和技术装备

§4、智能化安防系统简介

第三章物业公共安全管理规定和制度

§1、物业安全宣教

§2、物业公共安全管理规定

§3、物业公共安全管理责任商定

第四章物业安全管理内部管理制度

§1、物业安全管理岗位职责

§2、保安员管理制度

§3、保安员工作管理制度

§4、消防管理制度

第五章物业安全管理工作程序和技巧

§1、保安工作程序

§2、消防工作程序

第六章物业安全管理考核和应急事件解决

§1、安全管理分类检查项目、办法和原则

§2、保安员考核及管理

§3、风险防范基本原则和思路

§4、各类应急事件解决程序

第二篇保安员基本知识和训练

第七章保安人员应掌握基本知识

§1、法律基本概念

§2、刑事法律

§3、民事法律

§4、治安管理惩罚条例和消防法

第八章消防基本知识

§1、防火基本知识

§2、消防组织、宣传和检查

§3、物业消防设备设施基本知识

§4、灭火和救护基本知识

第九章保安技能基本训练

§1、保安队列训练

§2、保安拳术训练

第十章消防技能基本训练

§1、消防培训器材准备

§2、义务消防队技能训练项目规则

附录一：实用登记表格

附录二：实用法规汇编

1、消防法

2、刑法

3、治安管理条例

4、高层建筑防火条例第一篇物业安全管理

第一章安全管理概念

§1、物业安全需求

1.1安全含义：

物业安全管理中“安全”是一种抽象概念,涉及“安全状态”和“安全概念”,其中“安全状态”是指:

人生命得到保障，人身免受伤害；物质和财产没有受到损失；不发生违背人意志状况。

“安全概念”是建立在“安全状况”基本之上，是人们心理上对安全“感觉”涉及：

由“安全状况”和安全防范办法贯彻，使人们有安全感和信心；公共秩序良好，使人们处在较好工作和生活状态；个人隐私和个人价值得到尊重，个人和家庭生活免受外界打扰；

广义上讲,物业安全应当涉及房屋安全和设备设施安全，以及各类灾害防范和救护，但在物业管理行业内，将房屋安全和设备设施安全责任重要划由工程部门负责，而对灾害防护则由各个部门互相协调完毕，如对火灾防护就由工程部门负责较复杂消防工程设备维护和正常运营，而由保安人员承担灭火和救护重要责任。因而，物业管理普通意义上安全管理，是指由保安员负责内容，是详细直观意义上安全。

物业安全管理概念：物业安全管理是指物业管理公司，在业主、使用人和有关部门支持配合下，灵活运用公司、物业和社会资源，以达到安全为目的所采用组织性、技术性办法。

物业安全管理是物业管理最基本内容，几乎所有物业管理过程都涉及安全管理，安全管理也是评价物业管理质量最基本、最重要内容之一。同步，安全管理也是一项复杂系统性工程，安全管理能否搞好，除了物业管理公司要有较高安全管理水平以外，与业主支持配合、物业安防条件、以及社会安全状况等均有密切关系。

1.2安全需求

1.2.1安全市场需求

“安全”是人们对居住和生活工作环境最基本规定，无论多么原始房屋，给人带来最直接好处就是安全，这里“安全”是一种原始概念，即房屋能给人提供一种防备外人、野兽、自然因素和灾害影响环境。从这个意义上讲，安全是人们对建筑最基本需求，同样也是对物业管理最基本规定。

随着时代进步，人们对安全需求进一步提高，建筑物也在大量应用当代科技手段来增强安全设施同步，在建筑布局和环境及配套设施设计上充分考虑安全需求。房屋业主和使用者也不但仅规定处在安全状况，对良好公共秩序和安全心理需求也有日益增长趋势。

与物业管理有些服务内容不同，安全管理在基本需求限度上体现不出明显或较大差别性，业主不也许规定咱们做到99%安全，也不能谅解例如100元如下失窃或轻微身体伤害。同样道理，咱们不能以为豪宅比普通住宅安全需求更大，而杂物仓库与珠宝行在防止盗窃上规定是同样。在保障人生命财产安全这一基本需求上，不同业主和使用人规定没有差别。

但在现实工作中，将安全管理制定统一原则做法是不可行，不同物业保安办法和保安效果明显存在差别，因素是什么？在详细物业管理中又根据什么来鉴别物业安全管理有效需求，从而制定物业安全管理目的并详细设计物业安全管理方案？需要咱们对物业安全进行更细致分析。

就物业安全而言，安全状态即保障人们生命财产安全是业主和使用人基本需求；而良好公共秩序，对个人尊重和隐私权保护等心理上需求是业主和使用人对安全进一步需求。前者在需求上是基本、无差别，而后者需求限度则受到环境、习惯和文化等因素影响，存在一定差别性。如对访客管理采用登记和业主确认后放行制度，有楼宇业主以为很有必要，而有楼宇业主则以为麻烦或有伤亲友自尊。

对安全进一步需求对的理解和甄别可以协助咱们设计出效果更好且更受业主和使用人欢迎安全管理方案。

对安全基本需求既然是无差别性，因此在拟定安全管理目的和详细管理方案时重要不是从需求不同来决定，而重要考虑如下因素：

安全管理成本，以及受益人乐意并可以支付代价；安全隐患以及安全管理难度；一旦发生安全问题，损失大小；业主或使用人与否乐意接受该种安全管理办法，以及与否接受管理办法所带来变化；与否满足国家和地办法律法规，以及行业规范关于规定规范规定（如消防规定）。

1.2.2安全社会需求

物业安全是社会安全重要构成某些，物业安全管理既受社会安全状况影响和制约，又对社会安全与稳定起到重要作用。物业安全社会需求重要是以社会对物业管理范畴内提出安全规定方式来体现，以遵守国家有关法律法规为详细体现形式，以国家有关部门或机构进行检查、监督和执行为保障手段。

物业安全社会需求具备强制性，无论业主或使用人与否乐意或承认，都应是物业管理安全管理必要达到基本目的，如禁止赌博规定或消防关于规定等。物业管理安全管理人员应当理解有关规定，并在制定管理方案时制定满足这一需求办法。

本书附录列举了某些有关法规，供学习参照。

1.2.3安全管理行业需求

物业安全管理行业需求，是指物业管理行业规范或原则对安全管理规定，是物业管理行业树立行业形象、规范行业行为重要办法，当前此类规定重要是以物业管理行业创优考核原则形式浮现，是物业管理公司努力达到目的。

根据全国物业管理先进示范社区（工业区、大厦）原则，物业管理行业对安全管理（保安、车辆管理、消防）详细规定如下：

一、住宅社区：

社区基本实行封闭式管理。

有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。

危及人身安全处有明显标记和详细防范办法。消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案。机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出登记。

非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

二、工业区：

工业区基本实行封闭式管理。

有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工业区环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。结合工业区特点，制定安全防范办法，对货品（产品、设备）出门实行凭证通行制度。

进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

工业区停车场内有专人疏导，管理有序，排列整洁。

室内停车场管理严格，出入有登记。

非机动车辆有集中停放场地，管理制度贯彻，管理有序，停放整洁，场地清洁。

危及人身安全处设有明显标志和防范办法。

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

消防管理人员掌握消防设备设施用法并能及时解决各种问题。

组织开展消防法规及消防知识宣教，明确各区域防火负责人。

订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完毕后经消防部门验收合格后方可使用。

区内无火灾安全隐患，督促各顾客与消防管理部门签定消防责任书。

集体宿舍消防、用电有严格管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

三、大厦；

大厦基本实行封闭式管理。

有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉大厦环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。

结合大厦特点，制定安全防范办法。

进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整洁。

室内停车场管理严格，出入登记。

非机动车辆有集中停放场地，管理制度贯彻，停放整洁，场地清洁。

危及人身安全处设有明显标志和防范办法。

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

消防管理人员掌握消防设备设施用法并能及时解决各种问题。

组织开展消防法规及消防知识宣教，明确各区域防火负责人。

订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

无火灾安全隐患。物业安全管理目的和内容

2.1物业安全管理基本目的

2.1.1物业安全管理目的制定根据和办法

进行物业安全管理目，是物业管理公司通过采用组织性、技术性办法，满足物业安全需要，为物业业主和使用人提供一种安全、文明生活和工作环境。

物业安全管理目的应根据物业安全管理需求来制定，这是物业管理市场化运作基本规定，只有建立在对客户需求获得对的结识和理解基本上，制定并实现管理服务目的才干得到市场承认。

上一节咱们已经对物业安全管理需求进行了分析，在此基本上制定安全管理目的应重点考虑如下几种方面内容：

应达到国家和地方有关法规对物业安全（涉及消防）基本规定；

应满足客户对安全基本需求，即保障物业管理范畴内人们生命财产安全；

依照物业和业主及使用人实际状况，提供文明生活和工作环境，尽量多消除安全隐患；

以物业管理行业安全管理先进原则为目的。

在实际工作中制定详细项目物业安全管理目的时，还应注意如下几点：

安全管理目的应与项目物业管理总体目的相适应；

目的应详细，以便考核、检查，并以便制定相应管理办法，如对治安管理和消防管理，以治安案件发生率和火灾事故发生率为表述；

目的应切合实际，并以既有条件通过努力可以实现；

在制定目的时应考虑成本因素。

2.1.2物业安全管理管理指标

在物业安全管理方面，有如下几种管理指标，其内容和含义如下：

1、名称：治安案件发生率

计算测定原则：

∑治安案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰

推荐原则：治安案件发生率≤5‰

2、名称：刑事案件发生率

计算测定原则：

∑刑事案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰

推荐原则：刑事案件发生率≤1‰

3、名称：火灾发生率

计算测定原则：

∑火灾发生次数÷∑物业总户数×1000‰

推荐原则：火灾发生率≤1‰（不发生重大火灾事故）

4、名称：安全管理有效投诉率

计算测定原则：

∑安全管理有效投诉次数÷∑物业总人数×100%

推荐原则：安全管理有效投诉率≤2%

5、名称：安全管理有效投诉解决率

计算测定原则：

∑完毕解决有效投诉次数÷∑有效投诉次数×100%

推荐原则：安全管理有效投诉解决率=100%

6、名称：物业安全管理客户满意度

计算测定原则：

∑调查中客户满意人数÷∑调查总人数×100%

推荐原则：物业安全管理客户满意度≥95%

2.2物业安全管理基本内容

普通来讲，物业安全管理在客户层面上重要涉及如下几方面内容：

物业治安安全管理

物业消防安全管理

物业交通和车辆管理

物业公共设施安全管理

物业公共秩序综合管理

灾害事故防止和解决

安全和消防知识宣教

2.2.1物业治安安全管理

普通意义上治安安全管理，是指对扰乱社秩序，防碍公共安全，侵害公民人身权利，侵害公、私（她人）财产，尚不构成刑事惩罚行为和事，进行强行管理过程。

而物业治安安全管理具备更广泛内容，除上述内容以外，还涉及安全防范和综合服务，即咱们不但仅是在发生治安事件时进行管理，并且要采用各种办法防止事件发生，同步还应通过热情服务来营造良好氛围，增进邻里和睦，化解矛盾和纠纷。事实上，对详细物业安全管理工作，防止往往更加重要，而调解和服务需求和实际数量往往远高于治安事件解决。作为物业治安安全管理，应对的解决好防范与解决、管理与服务关系。

治安安全管理重要通过门卫、守护、巡逻和智能监控系统等方式进行。

2.2.2物业消防安全管理

物业消防安全管理是物业安全管理基本内容，其涉及防火和灭火（救护），详细涉及：

消防宣教；

消防演习；

消防设备运营管理和维护；

消防用品使用和管理；

消防监控；

消防检查；

消防档案管理等。

关于消防管理详细内容和有关知识将在本书背面进行简介。

2.2.3物业交通和车辆管理

物业交通和车辆管理涉及交通管理、车辆管理和停车场管理三方面内容，其各项工作重要内容简介如下。

1、交通管理：交通管理重要任务是对的解决人、车（涉及机动车和非机动车）、路和环境之间关系，尽量做到人、车分流，机动车和非机动车分道行驶保证区内交通安全、畅通，维护区内交通、环境和车辆停放秩序。交通管理详细内容涉及：

拟定道路使用性质、行驶方向，时间或区间限制等内容，并保证使用人知晓；

配备相应交通标记，涉及批示牌和道路线；

制定并贯彻关于交通管理制度；

依照实际状况制定相应限速规定，必要时铺设限速装置；

车辆疏导，保证交畅通顺和安全；

尽量减少车辆尾气和噪音对环境破坏和对人们生活工作影响。

2、车辆管理：车辆管理对象涉及机动车和非机动车，其中机动车指是各种汽车、电动车、摩托车、轮式专用机械车；非机动车指是自行车、三轮车、人力车和残疾人专用车。车辆管理重要内容是：

依照详细状况设定各类车辆或详细车辆停放区域或停放位置，禁止乱停乱放；

采用各种手段和办法，防止车辆丢失或损坏；

3、停车场管理：停车场有露天停车场、室内停车场、地下停车场、机械式立体车库、路边停车等类型，停车场产权归属问题有不同状况，应依照详细停车场实际状况制定管理办法，普通停车场管理涉及如下内容：

停车场标记、停车线、和倒车限制保护装置；

建立停车场管理制度和规定，其中公开制度应明示；

建立并实行停车登记发卡制度；

停车时对车辆驾驶规定和停车引导；

停放车辆安全管理；

室内停车场照明、通风、消防等设备运营管理；

根据有关法规和商定收取有关费用。2.2.4物业公共设施安全管理

物业公共设施安全管理，重要是保障物业公共设施安全和正常使用，涉及：

物业管理基本设施，如水泵房、配电房、物业管理财物和仓库等；

生活服务设施，如超市、会所、游泳池、小朋友游乐场地等；

物业配套设施，如绿化、路灯、雕塑、喷泉等。

2.2.5物业公共秩序综合管理

物业公共秩序综合管理，是为了维护物业公共环境和秩序而采用有关办法，以营建文明、健康社区环境。涉及：

对乱摆卖、乱张贴、拾荒者和推销人员管理；

节假日、特殊场合和环境疏导和管理；

对污染、噪音和破坏环境卫生事件和行为管理；

对业主纠纷进行协调和劝解；

对赌博、酒后闹事、封建迷信等不文明事件管理等。

2.2.6灾害事故防止解决

好物业安全管理过程，不但要搞好寻常安全管理服务，还要具备应对和解决紧急事件能力，两者缺一不可。灾害事故防止解决是指对事故、自然灾害、气候和环境急剧变化、破坏等突发事件防止和应急解决。由于此类事件具备不可预见、发生发展迅速和后果严重特点，常规管理办法难以应对，需要咱们运用科学管理办法，专项系统研究解决，以提高物业安全管理综合水平。具备这样能力可避免或减少事故发生、控制事态发展、较少事件损失。灾害事故防止解决重要涉及如下内容：

灾害事故鉴别；

灾害事故防止（涉及办法和资源）；

应急解决程序或工作方案；

培训及演习；

事件发生时应对；

事件发生后解决。

2.2.7安全和消防知识宣教

物业安全管理需要业主和使用人理解、支持、协助和配合，宣传和教诲工作可以使业主及使用人理解所在物业安全管理详细内容和有关规定，如何自防自救及与管理处进行配合，特别是业主对有些知识相对缺少，宣教往往会达到良好效果，如某大厦请消防专家对业主免费进行消防知识讲座，成果使业主对消防工作重要性和家庭防火知识有了一定理解，有超过六成业主积极购买了灭火器，对大厦消防工作和办法也予以了积极支持，该大厦消防安全管理水平明显提高。

2.3物业安全管理基本方式

当前国内物业安全管理重要有如下几种分类和基本方式：

2.3.1自己管理和外委管理

大多数物业管理公司自己成立物业安全管理机构，进行寻常安全管理，也有某些公司将安全管理委托给专业保安公司进行管理，也有物业将保安工作某些外包，涉及某些特定区域（如仓库）和某些特定内容（如停车场）。对某些特殊用途物业，安全保卫工作甚至由某些由武警负责，如有政府机关由武警负责安全防范，由物业管理公司负责消防管理等。

2.3.2集约式管理和分解式管理

集约式管理管理人员和管理内容较为集中，保安部门下普通不再划分更细部门，保安员要同步或轮岗承担不同类型工作，此类管理特点是成本较低，管理过程容易控制，适合于中小规模，安全管理内容相对较少物业。分解式管理是将安全管理工作按照种类和范畴进行细化和分解，使各项工作更加专业，保安部下再设二级或三级机构，保安员工作相对单一并较为专业，如对停车场、消防检查和宣传、专业接待和守护等工作进行相对独立划分，这种方式往往合用于大规模和安全管理内容相对较多物业。此时将安全管理更加专业化不但可以提高管理服务水平，并且有助于提高管理效能，从而减少成本。细分方式要依照实际状况进行策划分析，如某社区有40万平方米建筑面积，可将守卫（固定岗）按地理区域划提成几种组团，其保安员和停车场管理人员相对独立，这样好处是使每一种保安员都能对守护对象和环境较为熟悉，而巡逻可以组建单独队伍，配备自行车或摩托车（摩托车不能在扰民状况下用），可以提高巡逻效率，并提供了应付紧急事件机动增援力量。又如某物业管理公司在互相之间距离不远范畴内有各种管理处，可以将保安员操练、消防检查、安全宣教等工作从各个管理处分解出来，由相对专业人员负责，在提高或保障质量前提下，可以明显减少成本。

2.3.3敞开式管理和封闭式管理

敞开式管理和封闭式管理是将物业安全管理按照物业范畴与外界隔离和控制限度来进行划分，是物业安全管理重要，也是必要涉及到概念。这里所说隔离和控制是指运用物质和技术条件及相应管理手段和办法，将进出物业范畴内人和物品进行控制，其中物质手段重要有各种围墙、栏杆、绿篱、建筑物外墙、水体等，技术条件重要有安全防范和报警技术装备，如红外线报警装置、电缆报警装置、闭路电视监控装置、照明办法等。

封闭式管理由于可以对进出物业人员、车辆和物品进行有效监管，因而对保障物业安全具备非常重要作用，故建议在条件允许状况下，尽量采用封闭式管理，特别是对居住物业，国家物业管理主管部门和行业协会也大力倡导这种管理方式。但封闭式管理有时受到环境和条件限制（如公共场合象公共写字楼、超市等较难实行人员登记管理，又如社区内包括市政道路，就难以对车辆进行管理等），并且管理成本相对较高，管理难度相对较大，有时会引起业主或使用人不便。因而，咱们在设计封闭式管理方案时，要细致分析考虑各种因素，才干制定出好管理办法。

正是由于封闭式管理上述特点，咱们在实际工作中会采用全封闭式管理、半封闭式管理和局部封闭式管理几种方式：

1、全封闭式管理：全封闭式管理是对进出物业人、车、物所有实行查验放行管理办法，全封闭式管理规定物业具备物质上所有隔离装置，并且往往采用先进技术来防止翻越及翻越报警，对物业所有出入口都进行管理，详细管理内容重要有：

人：访客必要得到业主允许，并进行登记；其她人员禁止入内。

车：所有机动车辆进行登记发卡，验证后放行。

物：禁止物业不容许存储物品入内（如危险品、剧毒物品等），大件或具备一定价值物品需由业主本人批准方可运出。

全封闭式管理，安防效果好，但成本较高，较高档次住宅物业，特别是高层住宅楼宇较多采用这种管理办法。

2、半封闭式管理：半封闭式管理是对进出物业人、车、物实行某些查验放行管理办法，半封闭式管理规定物业具备对需要进行验放内容进行限制、隔离和管理物质条件、技术手段和管理办法。当实行全封闭式管理条件局限性时，可考虑进行半封闭式管理，普通较大型住宅社区、写字楼、工业区较多选用半封闭式管理。

半封闭式管理同样需要依照物业实际状况进行设计。普通状况下有下列几种类型：

对大型住宅社区半封闭式管理：对人和物品进行选取性限制（选取性限制是指保安员依照目测、观测和经验，有选取性对可疑人员和物品进行查验放行），而对所有机动车辆进行登记发卡和验证放行。

对写字楼半封闭式管理：对人和进入物品进行选取性限制，对大件运出物品进行验证放行，对所有机动车辆进行登记发卡和验证放行。

对工业区半封闭式管理：对人和进入物品进行选取性限制，对所有运出物品进行验证放行，对所有机动车辆进行登记发卡和验证放行。

3、局部封闭式管理：

局部封闭式管理是对物业进行区块上划分，对某些区域进行封闭式管理而对其她区域进行敞开式管理，多数运用于混合型物业，如对包括商业街住宅区，可以对住宅某些进行封闭式管理，而对商业某些则进行敞开式管理。

§3、物业安全管理要素

3.1物业安全管理基本特性

3.1.1影响物业安全管理效果因素

物业安全管理是一项复杂工作，影响物业安全管理效果因素诸多，归纳起来大体有如下几种方面：

社会因素影响：涉及社会综合治安状况，法制建设，政府有关执法和管理部门工作力度等；

物业因素影响：涉及物业基本状况，安防基本设施，业主构成和基本素质等；

物质资源因素影响：涉及安防设备（智能化设备），安防用品和工具（涉及交通和通讯条件），工作环境和防护用品等；

人力资源因素影响：涉及保安员数量、素质、经验、培训等；

管理因素影响：涉及管理机构，管理方案，工作程序，检查、考核和奖惩办法等；

其他因素影响：如自然灾害等。

影响物业安全管理效果因素中有许多是物业管理公司所难以把握和控制，在这样状况下，咱们一方面要尽量改进外部环境，使之更有助于物业安全管理，另一方面要在既有条件下，通过人员素质和管理水平提高，达到最佳管理效果和最佳管理效能。

3.1.2物业安全管理基本特性

物业安全管理具备如下基本特点:

综合性强，管理难度大；

服务性特点突出，服务原则较高；

对人员综合素质规定较高；

而对市场化、公司化物业管理来讲，其物业安全管理具备如下基本特性：

契约性：安全管理工作是受业主委托，根据物业管理合同来进行，其内容、职责和权限受到合同限制。

服务性：安全管理目是为业主服务，其方式是寓管理于服务之中，具备较强服务特性。

特定性：物业安全管理服务对象是特定，管理服务范畴和内容也是特定，与社会安全保卫有区别。

有偿性：物业安全管理是有偿服务，是一种市场化行为，必要遵守市场运营规则。

3.2物业安全管理要点和难点

3.2.1要具备与安全管理目的相适应基本物质装备和条件

配备足够资源是安全防范基本，有时甚至是必要条件，如没有灭火器材和安全防护用品，谈不上消防管理。另一方面，诸多状况下技术装备配备可以大幅度提高管理效率，在减少管理成本同步提高安防水平，如配备无线对讲系统能提高巡逻效能，使夜间单人巡逻成为也许，同步迅速反映和增援使应对紧急状况能力大大提高。

3.2.2要有切合实际并行之有效管理方案

安全管理方案制定应当建立在对详细物业状况、安防条件等进行进一步分析和对的结识基本上，从安全管理基本方式、到保安巡逻间隔和路线等细节，都应认真细致加以考虑，并且依照实际运营状况进行验证，必要时或环境和条件发生变化时要及时进行调节或修改，一种好安全管理方案是搞好物业安全管理基本。

3.2.3建立并维持一支高素质物业安全管理队伍

在物业安全管理工作中，建立并维持一支高素质物业安全管理队伍是核心，可以说，在各种影响安全管理效果因素中，人因素是第一位。要达到这一目的，一方面要对的拟定人才构成和素质规定，然后是选好人，在入职前慎重挑选严格把关，另一方面是加强培训、训练和思想教诲，还要明确职责并加强检查和考核，奖惩分明，同步还要在实际工作中发现和培养人才。

物业安全管理人员重要构成是保安员或安全员，保安员素质构成是核心，保安员基本任职条件重要涉及：

思想端正，作风正派；

无犯罪记录；

身体健康，五官端正；

热爱本职工作，乐意为业主服务；

具备与任职岗位相适应文化水平和业务素质。

保安人员素质规定重要涉及政治素质、业务素质、心理素质和身体素质，其重要内容涉及：

拥护社会主义制度，热爱祖国；

理解关于政策和法律法规，并能在实际工作中运用；

精通有关业务，纯熟掌握有关技能；

提高辨别是非能力；

具备服务意识，善于沟通；

具备应变能力，可以解决各种紧急事件；

身体健康，无疾病；

具备完毕工作所需要必要体能；

具备与工作岗位规定相适应仪容、仪表和言行规范。

3.2.4建立并运营规范化、易检查、操作性强安全管理操作规程和作业指引

按原则化、规范化规定进行物业安全管理详细运作，是搞好物业安全管理行之有效办法，这种经营管理思路甚至无法用其他办法有效代替，而国内物业管理当前尚有相称多公司管理人员对此缺少深刻理解和有效运用，使保安人员在详细工作中缺少指引，按照自己工作办法、工作习惯和判断行事，固然无法保证管理服务目的达到和质量稳定性。作为物业管理公司管理人员应当引起注重，将这一办法有效实行并运营，而积极贯彻并实行ISO9001质量管理和质量保障原则对此有很大协助和增进。

3.2.5充分发挥检查、监督和考核有效作用

大量实践证明，对物业安全管理进行制度化、常规化检查、监督和考核，坚持客观公正进行工作评价，将保安员体现与收入及升职机会合理联系起来，奖罚分明，对搞好物业安全管理具备重要作用。

3.2.6加强与业主和外部协调，调动各种积极因素为物业安全管理服务

物业安全管理既然是一项复杂系统性工作，各种因素都将对安全管理效果产生影响，因而物业管理公司在提高内部运作管理水平同步，还应加强与外部联系和协调，涉及业主及社会有关机构和部门，如派出所、街道办事处、消防部门、都市管理部门等，形成业主参加、齐抓共管、综合治理良好安防氛围，才干收到较好效果。3.3物业安全管理中易浮现问题

误区一、管理目的和管理方案不切实际

对于市场化运作物业管理公司而言，管理目的和管理方案都应建立在实际需求和考虑成本因素基本之上，物业安全管理同样要遵守这样原则，否则所提供产品就不是客户所需要或接纳。管理目的和管理方案设计事实上就是物业安全服务产品设计，如果设计产品不是业主所需要，或者设计产品实际性能达不到，或达到代价远远超过客户支付限度，这样商品提供者是没有前程。这本是非常简朴道理，但在现实工作中，咱们经常看到不切实际管理目的和管理方案，有公司将别人管理目的和管理方案原样照般，不考虑公司和物业实际状况；有公司盲目追求高原则，而自身资源状况和管理水平主线达不到，眼高手低等等，实际工作中要避免这种状况发生。

误区二、不能摆正管理与服务关系

有些安全管理人员不能对的理解和解决管理与服务关系，受老式观念影响，将物业安全管理当成一种执法管理职能，与社会执法部门管理相混淆，致使安全管理办法简朴、手段生硬，随意罚款、乱收费、甚至发生打骂业主恶劣现象，给业主带来不便，引起了不满。由于得不到业主理解、支持和配合，安全管理水平也难以提高。这种状况发生因素是管理者对物业管理理解和结识肤浅，管理水平低，应当杜绝这种现象，防止其对公司自身和对行业危害。要对的理解和解决管理与服务关系，应当结识到物业安全管理是一种契约委托服务，其职能和权利基本来源是业主物业管理委托合同，不是国家授权。在实际工作中，要贯彻“业主第一、服务之上”和思路，将管理寓于服务之中，才干获得好效果。

误区三、运作程序生搬硬套

诸多物业管理公司将别人物业安全管理运作程序和运作规程照班移植使用，不考虑公司和物业实际状况，这对公司是有害。一种有效管理办法、运作程序和规程，应当依照公司状况（涉及公司管理机制、基本条件和人员素质等），和物业实际状况（涉及安防基本条件、周边环境、业主状况和管理费用等）量身定做。咱们这样说并不是不倡导学习和借鉴别人先进管理办法（事实上本书背面提供了大量这样示范程序供学习和参照），而是学习过程应当进行充分理解和消化，看看与否合用于自己状况，与否应当进行修改和调节等。

误区四、过度注重制度体系建立，忽视实际执行状况贯彻

有制度和有关规定而在实际工作中不遵守或不执行现象，当前在物业管理中非常普遍存在，诸多管理者或工作人员太习惯于在寻常工作中通过人指令传达及请示报告这种落后管理模式，对其危害性结识不清，致使有关制度和规定形同虚设，有些公司制度自身就是用来应付检查和审核，有些公司管理者带头违背有关规定，有些制度规定没有检查和奖惩办法而不能引起操作人员注重，这一现象对物业安全管理质量和水平有很坏影响，在实际工作中应尽量克服。

误区五、过度强调安防人员数量，忽视质量和管理效率

有些物业管理公司以为有大量保安员就能搞好物业安全管理，过度强调安防人员数量，而忽视人员和管理效率，事实上当前相称多物业管理项目，其保安员数量是偏多，但管理效果并不十分明显。过多保安员数量不但会增长成本和业主承担，还会导致职责不清，工作推委等问题，在实际工作中，在保证必要人数同步，注重提高保安员综合素质和管理效能，以高效率工作换取高质量服务，同步有效减少管理成本，才市明智物业管理选取。

误区六、不能将人防、物防和技防进行有机结合

在当代大多数物业管理项目中，单纯依托人工作而搞好物业安全管理已经变越来越困难或不经济，物防、技防手段已成为安全管理必要，而将人防、物防和技防进行有机结合，发挥综合优势，是搞好物业安全管理有效办法。这里物防、技防是基本条件，且只有当人操作和管理水平与其相适应时才干真正发挥作用，例如虽然设立了闭路电视监控系统，但值班人员不在岗、对发生事件没有看到、或对发生事件不知如何解决，照样不能起到保安作用。

误区七、不能将常规性管理与突发性事件解决有机结合

常规性管理与突发性事件解决，事故防止和事故发生时解决，是物业安全管理两个重要构成某些，忽视任何一方都是不可取。这两方面工作又是互相联系，互相影响，一定要将两方面工作有机结合，才干保障物业安全管理整体水平。如大厦消防监控中心，平时是一种监控和报警中心，收集、汇总、分析、解决和核算各种火灾报警信息，起到消防预警作用。但在已经核算火灾状况下，其角色及时转变为通讯中心、联系中心和指挥中心，此时值班人员，无论什么级别和职务，都是当时最高指挥，独立完毕对外报警、调集义务消防人员、引导疏散、组织灭火和救护，操作消防设备运营等，直到更高档别领导到来为止。而现状，有中心将电话锁起来，或只能打进不能打出，防止值班人员乱打电话；有中心值班人员只懂得在发生火灾时向领导报告、请示，这样监控中心无论投资多大，技术多先进，都发挥不了应有作用。

误区八、忽视证据收集、保存和事后总结

注意收集和妥善保存证据，是物业安全管理人员应当养成良好习惯，这样做好处一方面可以减少管理风险，避免或减少业主和物业管理公司损失；另一方面尚有助于事件和纠纷合理解决，从而提高管理水平。事后总结更有助于对管理进行评价和反思，从而防止类似事件发生，不断提高管理服务水平。第二章物业安全管理方案制定

§1、管理方案策划

1.1搞好物业安全管理基本思路

要制定好物业安全管理方案，提供好物业安全管理服务，一方面要掌握好办法，建立清晰思路，理解其中要素和环节，抓住重点，才干避免工作时盲目性和随意性。

大体上讲，对一种市场化运作物业管理公司，其物业安全管理运作应当涉及如下几种环节：

1.2物业安全管理方案内容

依照上面思路，物业安全管理方案应当涉及如下几方面内容：

安全管理目的和内容

安全管理资源配备

安全管理组织机构和岗位职责

安全管理公共制度和规定

安全管理方式、工作流程、运作程序和管理规定

安全管理评价、考核和客户意见征询

安全管理人员培训、教诲和管理

安全管理费用测算、核算和控制

安全管理宣传和档案、资料管理

1.3物业安全管理工作流程

物业安全管理工作流程，是物业安全管理工作程序及规定，建立并保证其得到遵守和有效执行，并建立起这样体系或机制，使工作流程有效性和合用性不断得到验证并持续改进，可以使物业安全管理达到程序化、规范化、制度化轨道，对提高物业安全管理水平有很大协助。甚至可以说，当前几乎没有其他更有效办法保证管理服务水平稳定和提高，而单纯依托提高安全管理人员素质办法，不能完全解决问题。因而，这项工作应引起管理者足够注重，如果物业管理公司已经建立基于ISO9001管理质量管理和质量保障体系原则管理体系或通过了认证，则这方面工作已经进行。如果还没有，仍旧可以依照有关管理思路和办法建立并运用这一管理办法。

下面列举了一种典型高层住宅楼宇物业管理保安工作流程，供学习参照：

物业管理保安工作流程

1．0目：制定本流程，旨在对安全保安服务全过程实行严格控制，保证责任区业主/物业使用人人身财产安全。

2．0范畴：本物业安全保安系统作业。

3．0内容：

3．1安所有

3.1.1在公司分管副总经理直接领导下，对全公司安全保安工作进行督导。

3.1.2制定年度保安员培训筹划，并对各管理处贯彻培训筹划状况实行检查、指引、监督、考核。

3.1.3对各管理处安全保安工作定期或不定期地进行检查考核。

3．2管理处

3.2.1安全保安主管详细贯彻贯彻公司安所有制定各项安全保安规章制度。

3.2.2详细组织实行本管理处安全保安工作。

3.2.3解决安全保安服务过程中浮现不合格项。

3．3保安班

3.3.1分为保安一、二、三班。每班普通分为四个组，即：大堂保安组、巡逻保安组、车库（场）保安组、车辆入口保安组。特殊状况下，可增（减）班、组设立。

3.3.2实行三班轮流，24小时全天候值班制：早班7时到15时；中班15时到23时；夜班23时到次日7时，特殊状况可自行调节。

3.3.3早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、11日、21日为轮换日。特殊状况可自行调节。

3．4大堂保安作业流程

3.4.1做好作业前准备工作。

3.4.2来人来访登记。

3.4.2.1对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出大厦制度。

3.4.2.2认真填写《来访登记表》。

3.4.2.3按关于应急规程妥善解决不登记强行进入大厦等意外状况。

3.4.3启动电子门锁

3.4.3.1及时为本大厦内业主/物业使用人启动门锁。

3.4.3.2电子门锁由微机控制应尽量让其使用磁卡启动门锁。

3.4.3.3当业主/物业使用人搬运物品出入大厦，或遇火情必要敞开电子门时，应严密监控出入人员。

3.4.3.4当发生刑事案件等必要封锁人员外出时，应对电子门采用封锁办法。

3.4.3.5严密监控大堂和电梯，保证大堂秩序井然，电梯运营正常。

3．5车库（场）保安作业流程

3.5.1做好作业前准备工作。

3.5.2车辆进出库场，必要认真履行规定手续并做好记录（不设车辆入口岗单位，车辆进出库时按车辆入口岗保安作业流程执行）。

3.5.3保管

3.5.3.1每班不定期巡逻车况，发现问题，做好记录，及时解决。

3.5.3.2每班对车库（场）内防盗、防火设施检查一次。

3.5.3.3保持车库（场）清洁卫生。

3．6巡逻保安作业流程

3.6.1做好作业前准备工作。

3.6.2每班巡楼一至两次。

3.6.3巡逻车库（场），发现异常状况及时解决并报告。

3．7车辆入口保安作业流程

3.7.1做好作业前准备工作。

3.7.2车辆进场

3.7.2.1凡进入责任区车场车辆，都应进行认真检查、登记，并领取登记牌（出入卡）后，方可放入（公、检、法、军、警等执行公务车辆除外）。禁止大型客、货车或载有易燃、易爆、有毒、有害物品车辆进场。

3.7.2.2在《登记表》上按规定精确填写各栏目。

3.7.3车辆出场

3.7.3.1须对出场车辆登记牌（出入卡）、行驶证和司机、车型等进行核对，营业性车场按规定收费，确认无误后方可放行（公、检、法、军、警等执行公务车辆除外）。

3.7.3.2在《登记表》上作好记录。

3.7.3.3无登记牌（出入卡）或运载物品车辆出场，须按《车辆入口岗工作规程》有关规定执行。§2、组织机构和管理职责

2.1组织机构

物业安全管理组织机构设立，应当依照物业和业主基本状况、安全管理目的和安全管理成本，本着实用高效基本原则设计。要保证物业安全管理各项工作（如宣传工作和消防检查工作等）都能在组织机构上得到贯彻，每项工作均有负责人，避免发生无人负责或多头负责互相推委状况发生。同步要充分运用各方面积极因素，涉及物质上、技术上和环境上等各个方面条件，实现人防、物防、技防有机结合。此外，在机构设立时应充分关注管理成本有效控制，好机构和职能设计应当可以充分调动人积极性，做到物尽其用、人尽其才，提高效率，过高或超过承受能力管理成本会使物业管理公司在实际运做时不堪负重，只能在执行时减少原则来维持，形成眼高手低，盼望和承诺与现实相背离局面，事实上这种状况当前大量存在，对物业管理公司自身是非常有害。

一种原则物业安全管理组织机构设计如下图，供参照：

2.2物业安全管理人员任职条件

人员素质是搞好物业安全管理重要因素，物业安全管理人员需要一定任职条件，在录取和培训考核时应严格把关，才干保障物业安全管理目的顺利实现。普通状况下，人员素质与管理成本有密切关系，要聘任、培养并留住较高素质人员，需要较优厚待遇。因而，物业安全管理人员任职条件应当依照公司和物业，以及本地就业市场实际状况拟定，不应照搬其他地区和公司原则。下面举例阐明物业安全管理人员基本任职条件，供公司制定原则时参照：

保安员任职条件：

（1）保安人员思想道德原则：热爱本职工作，忠于职守；作风正派，品行端正，无犯罪前科和违法劣迹；具备良好情操和修养，热爱集体，团结同志，听从指挥，遵守各项规章制度。

（2）保安人员心理素质原则：具备较强观测、分析和判断能力，并具备判断是非能力，思维敏捷，遇事冷静，机智果敢，反映迅速，意志坚强；具备高度社会责任感和敬业精神，既有同犯罪分子作斗争勇敢精神，又有为业主服务积极热情，还具备控制自己情绪能力。

（3）保安人员文化素质原则：普通应具备高中以上文化限度，至少应具备初中或以上文化限度，并具备一定社会知识，还应掌握或通过培训掌握保安员基本知识和基本技能。

（4）保安人员身体健康原则：身体健壮，相貌端正，反映机敏，有较强吃苦耐老精神和环境适应能力，男队员身高1.70米以上，女队员身高1.60米以上。无残疾、无近视、无色盲和色弱、无口吃。

（5）保安人员年龄原则：保安人员普通规定年龄在18到25岁之间未婚青年，有特殊技能或管理人员可以依照实际状况恰当放款。

（6）其她方面规定，如地区规定、担保规定、持证规定、体检规定等。

对保安管理人员，除对文化和健康原则可恰当放宽外，对其她方面规定应当更高，特别对文化素质和专业知识方面规定应当更高。

2.3保安人员招聘、培训和管理

2.3.1保安人员招聘程序和招聘原则

招聘保安人员工作程序:

招聘保安人员基本原则：

保证质量原则；

统一原则原则；

综合评估原则；

公开招聘原则；

平等竞争、择优录取原则；

2.3.2保安人员培训

对保安人员培训，是提高保安人员素质主线途径，也是保障安全管理服务质量基本因素，应当有目的、有筹划、有制度、有考核系统进行。

关于保安人员培训种类，普通根据保安人员培训按照上岗时间先后分为岗前培训（或称上岗培训）和岗后培训（或称在岗培训）；按照培训时间长短分为短期培训、中期培训和长期培训；按照培训内容分为常规业务培训和特殊技能培训；按照培训与否脱产分为脱产培训和不脱产培训；按照培训组织和管理方式不同又分为管理处培训、公司培训、外派培训和外请培训等。各种培训方式具备不同优缺陷和效果，物业管理公司应依照不同状况设计由不同方式构成综合培训方式，以达到较好培训效果。

保安员培训详细形式，由于保安员工作和规定特殊性，决定了保安人员培训形式与其他人员不尽相似，归纳起来，重要有如下几种：

理论讲授；

经验简介；

研讨会；

参观或实习；

操练；

体能训练；

模仿演习或演习。

同样地，物业保安人员考核也有各种方式，例如：

理论考试（笔试）；

回答问题（口试）；

心得体会；

体能测试；

操练测试；

体能或技能竞赛；

2.4安全管理各岗位岗位职责

2.4.1安所有经理职责

一、对我司管理物业范畴内安全负有领导上详细责任。

二、制定安所有工作筹划和目的，并详细组织实行。

三、主持本部门例会，传达贯彻总经理及上级主管部门批示。

四、参加对重大案件、事故调查解决。

五、督导检查各管理处安全保安工作，发现问题及时解决或向公司主管领导报告。

六、制定年度保安员教诲、培训和考核筹划，并抓好贯彻实行。

七、负责制定新接物业安全保安工作方案，并协助组织实行。

八、负责完毕公司领导交办其她事项。

2.4.2安所有经理助理职责

一、协助经理做好防盗、防火、防破坏、防自然灾害事故等安全教诲。

二、按照部门分工，负责抓好保安队伍思想政治教诲或业务培训、训练工作。

三、协助经理制定并实行新接物业安全保安工作方案。

四、做好寻常安全保安工作中检查、指引、监督、考核等。

五、协助经理参加对重大案件、事故调查解决。

六、完毕经理交办其她工作。

2.4.3安所有助理员职责

一、协助经理做好防盗、防火、防破坏、防自然灾害事故等安全教诲工作。

二、协助经理做好保安队伍思想政治教诲和业务培训工作。

三、协助经理做好安全保安工作寻常检查、指引、监督、考核等工作。

四、做好批量安全保安用品购买、验证、发放、保管和外修等详细工作。

五、做好部门文献收、发、归档、保存等工作。

六、负责部门内勤工作。

七、完毕经理交办其她工作。

2.4.4管理处安全保安主管职责

一、负责本管理处物业范畴内安全保安管理工作。

二、负责拟制安全保安工作筹划，并组织详细实行，对管理区域内发生重大火灾事故和治安、刑事案件负责。

三、负责主持召开保安班长会议，及时传达贯彻上级批示。

四、对保安各岗位执勤人员工作进行巡逻、督导，并负责解决保安员执勤中遇到疑难问题。

五、负责保安员业务技能培训和考核工作。

六、负责零星安全保安用品采购、验证、维修工作。

七、对保安员玩忽职守、违章操作遭致业主/物业使用人投诉或导致重大损失负领导责任。

2.4.5保安班长职责

一、主持本班工作，执行管理处主任和安全保安主管工作指令，带领和督导全班人员履行岗位职责，认真做好安全保安工作。

二、负责主持召开班务会，及时传达上级批示和保安班长例会精神，研究提出贯彻意见，并详细组织贯彻。

三、负责本班人员考勤，如实记载本班执勤中遇到和解决过问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。

四、负责协调本班与其她班组之间工作关系和本班人员之间关系。

五、爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

六、熟悉保安各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内治安保安工作规律及特点。

七、对因管理不力而导致本班在执勤中发生重大失误，或本班人员浮现严重违法违纪状况负责。

八、负责抓好全班教诲训练工作。

九、负责解决本班执勤过程中遇到普通性问题。

2.4.6保安员职责

一、保安员上岗必要穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。

二、上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素及时查明状况，排除险情，并及时报告主管领导，保证社区安全。

三、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐目光，注意发现可疑人、事、物，防止案件、事故发生，力求做到万无一失。

四、爱护设施设备和公共财物，对社区内一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉社区消防系统及消防器材安装位置，纯熟掌握各种灭火器材用法，遇到突发事件能对的进行解决。

五、坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生各种状况要认真解决，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

六、遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。

七、严格执行交接班制度。

八、积极向业主/物业使用人宣传遵纪守法和消防安全等治安防范知识。

§3、物质和技术装备

物业安全管理，强调人防、物防和技防相结合，必要物质和技术条件可以大大提高安全防范效率，减少安全防范成本，提高安全防范效果。诸多状况下必要物质和技术条件对物业安全起到人所不能代替作用，是搞好物业安全管理基本和必要条件。因而，人因素、物质和技术条件是搞好物业安全管理双刃剑，缺一不可。

3.1保安员基本装备

保安制服；

必要通讯装备：如电话、对讲机、手机、BB机等；

必要交通装备：如摩托车、自行车等；

必要个人值班工具：如警棍、手电筒等；

个人生活和休息必要用品。

3.2管理单元基本装备

值班、通信、指挥中心；

共用交通和通信器材：如汽车、摩托车等；

共用器具：如灭火器、消防铲（斧）、放毒面具等；

生活和休息条件：如宿舍、食堂、娱乐室等；

基本物质围合或封闭条件：如围墙、栏杆、绿化隔离带等；

物业安全标志：如交通和停车批示、车辆限速和禁停标志等；

保安工作设施：如岗亭、道卡等；

智能化安防设施设备等。

§4、智能化安防系统简介

4.1智能社区概念

智能社区是指运用系统集成方式，将当代计算机技术、当代网络通信技术、当代智能仪器仪表技术、当代控制技术与建筑艺术、环境设计艺术有机地结合在一起，通过对环境和设备自动监控、对各种信息资源解决，对使用者各种信息服务优化组合，构成一种安全、便利、优雅生活环境。

真正住宅智能化系统是一种各种网络、各种系统软件平台和应用软件、各种控制设备、各种传感器、各种执行器综合集成，从而实现住宅综合自动化系统。这一综合自动化系统中涉及若干个子系统，并且互相之间需要良好地协调联动和极高实时性，因此，住宅智能化系统是一种极其庞大而复杂系统。其运用目是为当代人类居所创造安全、高效、舒服和经济生活环境及条件。

住宅智能化系统依托计算机和网络通讯技术将各种智能设备、控制装置、执行装置和传感设备有机地结合在一起，并置于中央计算机统一监控和协调管理之下，其基本系统构造为集散型控制系统，或称为分布式控制系统。它是以中央计算机为核心，包括各种住宅设备控制子系统综合体系，是在智能住宅构造化综合布线系统和中央计算机网络平台上按照分散与集中监控和管理模式建立。此系统可以随时依照智能住宅发展需要任意地增减功能和扩展规模。

4.2智能化住宅发展趋势：

高度安全性：防火、防盗、防爆、防范等；

舒服生活环境：清新空气、优美环境；

当代化通讯设施和信息服务设施：电话、传真、计算机及其网络、有线电视、交互式电视、点播电视、图文电视、网上教诲、网上资讯、网上购物、网上医疗、网上银行、网上服票交易、网上娱乐等；

公共设施、住宅设备和家用电器自动化、网络化和遥控化。

智能化住宅浮现，不但为当代人类提供了舒服以便居住环境，也大大提高了住宅安全性，当前已被大量采用。4.3惯用智能化安防系统典型构成和功能

1、管理中心

管理中心是整个社区按防管理系统神经中枢，负责对社区内各个系统以及各个区域安全状况进行统一调控和管理，也可对物业资料、业主资料、租赁资料、维修记录、各种收费记录进行统一电脑网络管理。因而必要要保证高可靠和高实用性规定。

解决容错：能实现每天24小时持续正常运作。

数据容错：能实当前各种子系统多路数据并发状况下，不丢失数据。

2、门禁及门禁对讲系统

该系统是整个社区智能化一种重要系统，以便住户接待来客、避免来历不明陌生访客窜入家中，避免住户遭受不必要侵扰，增长家居安全系数。

可以达到功能：

整个社区能集中管理；

每个门栋能独立工作；

住户通过门栋大门，可用感应IC卡开锁或密码开锁。

系统配备后备电源，保证市电停供时仍可正常工作。

住户与住户可视对讲，以及与管理处进行可视对讲。

系统具备自动巡检，防盗自检、夜光批示功能。

住户可通过室内分机遥控启动单元防盗门

可实现门卫与住户之间可视对讲通信

管理员机接受室内分机并显示分机号码

管理员机能接受各分机发出报警信号，显示并记录报警分机号码，并能查询每次报警记录

组合模块集成技术，功能扩展灵活，兼容性强，可以混装。

本系统由管理员机，门口机、室内机，电源、短路保护器五大某些构成。

此外，有物业还安装了可视对讲系统，住户和安防控制中心可以通过系统看到并录下来访者影象，更增强了安防效果。

3、闭路电视监控系统

系统运用摄像机对需要监视核心场合进行监视，并在控制中心监视器中能看到相应实时图像，即闭路电视监控工程。其普通由现场摄像某些、信号传播、控制中心监视某些、控制某些、录像某些等构成。闭路电视监控系统是布防于整个社区之上一张无形监视网，能实现：

对整个社区实时监控、实时报警；

异常事件自动报警并记录。

4、居家报警系统

系统采用智能报警箱和各种探测器，实现家居安全，防止入室盗窃、打劫、以及特种状况下紧急求助。中心为住户提供24小时安全保护、紧急事故解决，保护住户人身财产安全。

在住宅中，依照室内平面设计及客户规定，室内报警系统设立如下：

每套房均设立一种门磁（在住户大门），一种燃气泄漏报警探头（在厨房），一种紧急按钮及两个遥控器（在客厅），一种报警控制主机，在客厅或阳台安装红外线、微波双鉴探头和红外控头。

居家报警系统是居家安全一道有力防线，可做到：

对所有非法入侵实时报警；

紧急求助功能。

居家报警系统在安防工作上具备如下长处：

迅速：从发现警情到报警中心收到警讯全过程不超过5秒

精确：报警全过程均通过计算机控制，不需人工操作，因而有效避免了疏忽大意和误操作。

容量大：主控电脑容量大，可储存大量住户资料，因而可以向联网顾客提供各种报警服务，并可建立社区居民档案。

双工传播、自检：中心可以通过控制台随时检测各顾客报警器性能，解除误报警。

防破坏性能：系统任何一根线路发生断路、短路即可报警。

防断电性能：当社区停电或住户电路遭破坏时，后备电源可支持系统继续工作（不少于24小时）

抗干扰：系统通过雷击、电磁辐射等实验。无线传播采用软件判码，防止不同顾客之间操作误报，抗干扰强。

系统具备“在家布防”和“外出布防”设立。

紧急按钮可随时传送到指挥中心。

系统具备良好开放性，每户可有多路警情（盗情、劫情、红外、煤气、阳台、门磁）传播到中心。

5、保安巡更系统

电子巡更系统可防止老式巡更签名方式产生冒签或补签等问题。

该系统通过巡更接受机，把巡更接受机从巡更遥控器接受到编码信息贮存起来，即时或定期上传管理中心。

自动对巡逻信息进行分类记录；

查看巡更路线与否按预定路线巡逻。

6、停车场管理系统

系统汇集无线、有线通讯、计算机、机械、电视监控技术于一体，将各种先进停车场设备和工业自动化技术有机结合，并依照都市住宅社区特点而专门设计、以便快捷、安全可靠、保密性强。通过IC卡、车辆检测器、PLC逻辑等微电脑控制车辆、人员自动分流。车主遥控道闸起落，完毕出入境登录，实现智能管理自动化。

系统由摄像机、控制某些和图像解决等构成。车辆驶入工作区，出示感应IC卡，摄像监控系统开始工作，摄下有车牌号图像，经计算机解决，提取号码与车主所持感应IC卡信息特性码一并存入系统数据内，出场接受到遥控信号时摄像系统再次工作，摄下出场车辆号码，并与进场时信息核对，同一车辆则放行，否则不予出场。

系统特点：

停车场不但对长期住户、月年租住户车辆收费管理，并且容许外来暂时车辆进入并收费。停车场设备入口处设一套入口控制设备，出口处设一套出口控制设备。系统采用一套一进一出停车场收费系统，在入口设一种摄像机捕获图像，进行摄像和感应IC卡编码比对，实现停车场防盗和智能化管理。

系统使用感应IC卡编码来分辩此停车场顾客，因本停车场顾客可用特定感应IC卡进出此停车场。并且系统用视窗操作，使用者能容易掌握此系统操作。

为了有效完毕感应IC卡挂失解决及防止不法分子偷了感应IC卡再入停车场偷车状况发生，采用图像捕获卡将入口处摄取车辆图像存入计算机硬盘，当车辆出场时，计算机自动调出此入场图像，经人工辨认，确认同一感应IC卡、同一车辆时放行；否者报警，切实杜绝车辆在停车场被盗事件发生。

系统可自动调用每一车辆入口图像与实物进行比对，并自动计算出收费金额，实现真正智能化管理。

7、一卡通管理系统

非接触式IC卡智能管理系统具备对门户进入授权控制，进出信息记录、防盗保安、报警等各种功能，它重要以便内部住户出入，杜绝外来人员随意进出。既提高了管理水平，又增强了内部保安，是一种较新型物业安防设施。

重要功能：

●身份辨认：鉴别持卡者与否有进入该门权限。

●信息记录：记录每一次出入人员有关资料及出入时间。

●实时监控：对每一种联机在线门当前状态进行监控。

●记录管理：提供管理所需记录报表。

●特殊状况报警：强行闯入时系统进行报警与报警系统联动。

应用特点：

●快捷：卡片轻轻晃过读卡器，门便应声而开。

●以便：一卡在手，所有经授权进入门通行无限，特殊状况可用钥匙开门。

●安全：对不但愿再进入人，取消授权就可高枕无忧。

●责任明确：每一次进入均有清晰记录，责任明确。

●脱机功能：当电脑故障时工作不受影响。

8、公共音响系统

系统可在社区内进行分区广播，通过多路传送，精确快捷地传递信息，用于安全管理和消防宣传，紧急事件告知和疏导，同步为社区提供音质完美背景音乐和舒服优雅崇高社区氛围。

分区广播；

紧急消防广播；

背景音乐。物业公共安全管理规定和制度

§1、物业安全宣教

1.1防避罪案指引

---当碰见或听见任何可疑人士或声音，请及时告知管理处或信息控制中心。

---切勿随便启动防盗门给陌生人士。

---凡碰见自称公共机构或政府人员，必要清晰查验其证件。

若有怀疑，即时致电往该机构印证。

---避免将贵重财物存储家中。

---外出时，将所有窗户关闭，黑夜时，最佳留有适度照明灯光。

1.2防火指引

私人场合

---应小心解决燃烧中香烛、烟蒂及火柴等。留意火种与否完全熄灭，即时清理灰烬。

---不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度。

---不可将散口电线直接接驳插座，应使用恰当插头。

---家中各成员应懂得电源总开关之所在处，当紧急时，即时关截。

---不可储存过量易燃物品，如开那水、煤油、石油气等。

---火柴、打火机及其她易燃及危险物品，应远离小朋友。

---使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄漏时，亦可免积聚于室内。

---停止使用时，应关闭石油气或煤气总闸。特别外出时，倍加小心。

---定期检查及更换电线和电器，接驳石油气或煤气之胶喉。

---切勿将单位内之防烟门拆去，如厨房门，免致一旦发生火警，迅速蔓延其她某些，甚至祸及隔邻。

公共场合

---有些业户习惯堆放杂物于公众地方，如单车、防风板、鞋架等，请即终结此种惯例，并将其搬走。

---请紧记所有楼梯及出路必要保持畅通。为个人及公众安全，万勿阻塞任何公众地方。

---防烟门应经常关闭，切勿以木块栓开。

---若要焚烧纸钱，元宝或燃点香烛，须非常小心。更要留意火种完全熄灭，并即时清理灰烬。

---公共场合均安装有灭火器、消火栓及其她防火设备，请各业户敦促子女切勿移玩此等设备。

发生火警时，若状况允许下，尽量尝试进行下列各项重要环节，以挽救或减轻灾害：

---保持镇定

---拔打119火警电话

---打破就近火警钟玻璃

---告知管理员、管理处或信息控制中心，换醒邻居。

---关闭电力总掣

---用救火喉尝试灭火

---关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。

---切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯走避

---烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾。

---身处火场上层人，应向天台方向逃出，如身处火场下层者，则向外走，前去最邻近出口逃生。

1.3防风指引

每当台风来暂时，管理处敬请各出户垂注下列合用之防风办法，以保障个财物及安全。

---缚紧容易被风吹倒之物，如窗式空调等。

---扣紧门窗，免被强风吹开。

---宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后，碎片四散，引起危险。

---勿在玻璃门、窗附近停留。

---缚紧室外植物，把盆栽搬回室内。

---检查沟渠，免受杂物阻塞，引起积水污滥。

---把室外衣物及晾衣架等收回室内。

---台风过后，若有破裂之玻璃，须及时更换。

---若需要时，可向管理处或市气象局征询台风消息。

1.4防浸水指引

遇有也许发生水浸时

---把有也许受损贵重物品移往较高处。

---在水浸浮现前，切断电器用品电源。

---提防通电电线。

水浸之后

---检查财物鉴定损失。

---委派及监督负责清洁员工。

---逐渐抽去积水，以减少对构造导致更大损害。

---清除单位内家具及其她地方积水，避免破坏环境卫生。

---做好提防抢掠办法，须加强保安，防止盗贼进入单位。

1.5防地震指引

---保持镇定，切勿离开处身地方。

---躲在桌子或结实构造下谋求掩护。

---远离窗户、玻璃隔板，架或悬着物件。

---地震时不要躲在楼梯底下。

---准备应付接着更多次余震。

---如单位受到破坏，及时告知管理处。

---切勿散播谣言或夸大报告。

1.6应急解决指引

当发生意外或紧急医疗问题：

---尝试尽量获取关于是次损伤资料。

---使伤者处在温暖及舒服状况，并加强安慰。

---拔电话***规定急救医疗服务

---告知管理处详述意外状况，涉及所属单位、地点姓名、电话号码、目击者，事件状况等。

---在任何状况下，应尽量保持镇定。§2、物业公共安全管理规定

2.1楼宇使用及维护管理规定

为了物业房屋和公共设施合理使用，维护本住宅区公共秩序，创造清洁、安全、舒服、优美生活环境，住宅区域内（涉及多层住宅、高层住宅等）所有业主（或房屋承租人或其她使用人，下同）拥有居住权和享有权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；管理处受业主委员会委托，对区内楼宇公共配套设施等物业实行管理，并实行有偿服务，业主有合理使用权利和义务。

业主（房屋使用人）当遵守下列规定：

１、未经房管部门批准，不得擅自变化房屋构造、外貌和用途：

(1)住户如对室内进行装修，应严格遵守本区关于装修管理一切规定，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面防水隔热层和通道进行违章凿、拆、搭、占及封堵通风口，不得用铝合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按关于规定惩罚。

(2)住户可在自己门户上装名牌，但不得涉及商业用途，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得变化房屋原设计外墙装饰、门窗材料、规格形式、不得乱挂、乱搭、乱贴、乱画。

(3)禁止变化阳台为卫生间，厨房等，禁止将阳台雨水管改为排污管，禁止擅自变化室内外明暗电气管线及未经允许更换水、电、气计数表，导致严重后果，一切由住户负责。

２、不得侵害她人合法权益，不得运用房屋从事危害公共利益活动及堆放危险物品，不得堆放有毒、有害物质等。

(1)楼宇公共地方、住宅区绿化地、道路等，不得摆放家私、物品，禁止随意停放车辆和鸣号。

(2)禁止传播黄色录像、黄色书刊，禁止在休息时间高音量播放音乐，聚众喧哗，禁止赌搏、吸毒等活动，不能收留无合法居住证件人员。

(3)禁止高空抛垃圾、杂物，倾倒污水；禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如导致堵塞或损坏，住户应负所有修理费用。

(4)禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品。

３、为了使住宅区经常保持整洁优美环境，住户应遵守公共道德。

(1)禁止践踏绿地，破坏或采折花草树木，损坏、涂划园林艺术雕像。

(2)禁止随处吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳等。

(3)禁止饲养家禽。

2.2物业治安管理规定

为了加强本物业治安管理、保护居民合法权益，由管理处与本地派出所负责辖区民警共同维护区内良好生活秩序，并制定本规定。

一、管理处安全管理职责和权利

1、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关，维护本区居民顾客生命、财产安全。

2、以固定岗、流动巡逻和闭路电视监控相结合形式，实行24小时全天候值班制度。

3、负责本区机动车辆、摩托车、自行车行政管理，非本区机动车辆无端不得驶入，确需驶入车辆要登记其车辆号码、驶入因素等，驶出时要查验车内装载物品，如有可疑要待查明后方可放行。维护本区交通秩序，保障区内车辆安全。

4、负责本区流动人员、暂住人员登记、管理，执行我市人口管理规定，对装修人员及施工工人要凭证出入，无暂时出入证不得放入，禁止各类修补、收旧等活动闲杂人员出入。

5、门岗做好登记及升降栏杆，住户搬家或搬贵重、大件物品离开本区，没有管理处签发放行条不予放行