达州恒阳家居广场项目策划纲要样本

达州恒阳家居广场项目策划纲要一、达州市概况达州市前身是由1993年7月经国务院批准，从达县地区划出巴中、南江、通江、平昌、邻水五县建立达川地区；1999年6月经国务院批准，撤除达川地区，设立地级达州市，辖通川区、达县、大竹县、渠县、开江县、宣汉县，代管省直辖万源市（县级）。全市幅员面积1.66万平方公里，总人口630万。达州市从来是川东北出川咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部重要交通枢纽和物资集散商贸中心：—— 襄渝、达到、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；—— 210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基本设施，织就了达州立体交通网络。改革开放以来，特别是从1993年以来，达州获得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶可喜成绩，正在实现由农业大市逐渐向经济强市转变。地理位置达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地处北纬30°92'~32°20'，东经103°29'~108.23'之间。北接陕西安康和湖北十堰，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陕四省(市)之交汇地，被誉为川渝鄂陕结合部经济发展“金三角”。全市东西延绵180公里，南北长225公里，幅员面积1.66万平方公里，占四川省面积2.9%，在全省各市、地、州面积中居第9位。达州交通便捷。襄(襄樊)渝(重庆)铁路贯穿全市，达(达州)成(成都)铁路，达(达州)万(万州)铁路以便畅达；210、318国道穿境而过，达渝高速公路已于7月全线贯通，达州河市机场改建后可直航成都、重庆、西安、武汉等地；渠江航运直达重庆。行政区划达州市政府驻通川区，下辖达县、宣汉、开江、大竹、渠县、万源市、通川区。当前，达州市共有乡政府302个、镇政府87个、街道办事处2个、居委会320个、居民小组1,177个、村委会3,685个、村民小组33,338个。经济状况，全市完毕国内生产总值255.14亿元、比上年增长11.6％，增幅比上年提高0.8个百分点，人均GDP4009元.—— 第一产业增长值85.9亿元、增长5.8％。—— 第二产业增长值87.87亿元、增长18.4％，其中：规模以上工业增长值26.4亿元、增长29.5%。—— 第三产业增长值81.37亿元、增长10.9％。—— 全社会固定资产投资完毕86.14亿元，增长36.2％。—— 地方财政普通预算收入7.04亿元，增长13％。—— 城乡居民人均可支配收入5376元，增长8％。—— 农民人均纯收入2353元，增长130元。人口状况全市总人口630万，其中：男性331万、女性299万人，非农业人口97万人、城区人口约35万人。自然环境达州市地势东北高（大巴山区），西南低（盆地丘陵区），最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔2458.3米;最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源、宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝三块；山地占全市幅员面积70.70%、丘陵占28.10%、平坝占1.20%。达州市境内流域面积在100平方公里以上河流有53条，1000平方公里以上干流有15条。河流重要属长江支流嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布，前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。自然资源，全市土地面积为166平方公里、耕地面积为90.80万公顷、人均耕地为0.055公顷。境内潜在土地资源十分丰富，平坝、丘陵土地肥沃，重要分布在开江县、达县、通川区、大竹县、渠县等地，低产田土、低产园地、低产林地、低产水面土地有57.6万公顷，占全市耕地、林地、园地、养殖水面之和47.67%，以大竹县、达县、宣汉县万源市较多。待开发土地资源为27.03万公顷，占辖区面积16.31%，以万源市、宣汉县、达县较多。矿产资源达州市矿产丰富，全市已发现矿物38种，产地250余处。其中：已探明储量28种、产地146处，可开发运用28种，已开发运用21种，分为能源矿、金属矿、非金属矿等。人力资源全市630万人口，其中：大专以上文化限度有4.82多万人、中专以上文化限度有5.57多万人，具备高档职称者1600多人、中级职称有2.4万多人。农村劳动力有266万以上，除满足本地种养业和工副业外，常年剩余劳动力有100多万人。当前，外出务工人员在110万以上，遍及全国30个省、市、自治区及非洲、东欧、东南亚等地，每年为达州市创收26~29亿元。人文荟萃—— 位于宣汉罗家坝古老“巴人文化”遗迹，具备同“三星堆”同样文化、艺术、旅游价值。—— 渠县现存东汉时遗留下来汉阙反映了高超石刻艺术。—— 冯焕阙、沈府君阙型造古朴，雕刻精致，细腻逼真，形态生动，为研究汉代生产、生活、建筑、交通工具，以及书法、绘画艺术等提供了丰富资料。—— 达州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于现复兴乡两路口村摩崖壁刻，有南宋庆元五年(1199)铸太平兴国禅院鸿钟，有颇富传奇色彩书法俊逸遒劲“天缘桥”碑刻，有唐代元镇等知名诗人为达城留下知名诗篇。—— 达州自古不乏武将人才：东汉时悍将冯焕，东汉末年农民起义并建立了大成政权李特、李雄兄弟，三国时蜀国大将王平，明末抗清英雄李长祥等无不长留史册。—— 达州具备光荣革命老式：清嘉庆年间徐天德、王三槐等领导白莲教起义，给清王朝以沉重打击；1923年，无及革命家王维舟在宣汉县建立了川东北第一种共产主义小组，工农革命运动随之蓬勃兴起；1929年，李家俊、雷玉书、唐伯壮领导了万源固军坝起义，拉开了川东北土地革命战争序幕；1932~1935年间，红四方面军建立了川陕革命依照地，在这里开展了轰轰烈烈土地革命，由达州人王维舟和她川东游击军构成三十三军从这里汇人了中华人民共和国革命洪流；并孕育了“神剑将军”共和国国防部长张爱萍、巴山儒将魏老式和唐在刚、徐彦刚、陈伯钧、李中权、蔡长元、孙继争、向守志、任思忠、严政、瞿道文等大批战功卓著将军。综上所述，达州市地处川、陕、鄂、渝四省市交汇处，是川东北门户要地，资源丰富、人杰地灵、经济活跃，具备较大发展空间，是经商立市抱负之地，为本项目“恒阳家居广场”设立创造良好市场前景。二、达州市房地产市场及家居、建材装饰市场分析（一）、达州市房地产总体特性分析达州市内当前房地产开发热点区域重要为：市中心——通川区、开发新区——西外区及老城区——南外区（即原达县）。，达州市房地产开发投资14亿元，施工面积305万㎡（其中：竣工面积108万㎡），商品房预售额达7.7亿元（其中，现售成交额4.1亿元），商品住宅建筑面积均价达900元/平方米，而商业物业某些建筑面积价格有着极大差别。从开发现状来看，达州市房地产市场总体状况比较落后，重要体当前建筑密度较大、分布集中、产品类型单一等，“有住必商”现象严重，且市场仍停留在对多层住宅项目打造和建设方面，市民对其接受度大、信心较强，而对于高层电梯楼结识和接受能力尚有待提高基本上。由此可以得知：—— 达州市房地产市场尚处在比较封闭和落后阶段—— 人们对于房地产消费意识，还处在起步初级和低档阶段。从区域房产分布来看，达州市商业网点较为密集和集中区域，分布于市中心通川区，大某些住宅项目及居民较为首选区域为老城区——南外区；而西外区作为开发新区，虽已基本成型，其内房地产项目土地使用性质大多以“底商+住宅”综合用地为主，但是，相对于其他各区而言，社区及商业综合配套设施不够完善，生活较不以便，有待加大力度逐渐整治和建设，而从发展眼光来看，特别是达州市府搬迁筹划等远景及利好因素逐渐实行、贯彻，将会影响加快本区域发展，极大地改进本地区域环境、居住环境，提高本区域项目价值。当前，西外区发展势头较猛、市场前景较好：—— 受多厚利好因素影响和刺激，本区域房地产呈现出“百业争锋、百花齐放”繁华景象—— 本区域现已汇集了打造大型商业物业必须“人气”，已有某些档次相对较高楼盘浮现。从达州市房地产开发模式和主流产品来看，虽然达州市房地产市场尚处在起步阶段，但市场潜力极大，整体销售状况趋于良性发展趋势。但纵观全局，多层住宅项目极为热销，颇受市场追捧；而高层、小高层电梯公寓受达州市民消费习性和当前消费水平影响和制约，市场抗性较大，仅可数几种项目热销也大多处在市中心通川区滨河路段附近，而西外区及其他区域高层、小高层电梯公寓销售却不尽人意。达州市当前所开发项目，大多规划为“底商+住宅”格局，但纵观达州市当前商业现状，在市中心——通川区内尚存有大量沿街商业门面，且于近几年又陆续推出了某些商贸区和专业市场，商业物业存量面积越来越大，同步，达州市其他区域商业物业在近期也呈现出供应上升趋势，重要体当前新建项目、改造项目商业门面增长和公有商业铺面产权某些，有供求失衡不良趋势，市场竞争异常激烈。从达州房地产消费市场来看，其购买者基本以经商者为主、公务员次之，购买目多以投资为主，自己经营、保值者次之。综上所述，达州房地产市场尚处在起步阶段，发展空间极大，高品位物业（包括定位明确、业态领先商业物业）市场空白明显。（二）、达州市家居、建材装饰市场分析当前，达州市建材市场重要分布在来凤路一带“博美·长城装饰城”、北外“双师装饰市场”和“川东装饰市场”等，其规模较小、规划较差、档次难以提高，无法形成统一经营规模效应。1．达州市家具建材市场基本状况（1）太平洋家私城（江洲大厦）：共三层，其中一层约300多㎡，租金为60～80元／㎡·月；二层、三层约有3000㎡，租金为50元／㎡·月；全是租用，当前有某些正在装修，销售业绩很不错。（2）奇梦专卖店（金沙滩楼下）：有300多㎡，租金为35元/平米/月。（3）成达家具行（金沙滩楼下）：有200多㎡，租金为33元/㎡·月。（4）华林家私城（都市花园对面）：有300~400㎡，租金为30元/㎡·月。（5）双虎家具（江洲大厦）：有400㎡左右，租金为37元/㎡·月。（6）银丰家私城（华洋对面）：楼上有600多㎡，租金为25元/㎡·月；街面门市有800㎡左右，租金为36元/㎡·月。（7）来凤路南洋家私城（原市五金厂）：共有800㎡左右，当前商业面积正在拍卖，而商家租金都是以月数来租，租金在18元/㎡·月左右（属零租）。（8）名品家私城（地建司二楼）：有800~900㎡，租金为15元/㎡·月。（9）名品新店（水天花园销售部）：有3000多㎡，共三层。其中一层5000多元/㎡，二、三层为1400多元/㎡（属自买）。（10）裕泰家私城（塔坨）：有3000多㎡，共三层，其中一层有200多㎡，年租金为75000元（属租），二、三层有3000多㎡，价格为1300元左右/㎡（属自买）。（11）南外新桥兴家私城：有两层，其中一层有140㎡左右，租金为15元/㎡·月左右，二层有500㎡，租金为6~8元/㎡·月。（12）广福缘家具超市（血站对面）：共两层，一层有600㎡左右，租金为13元左右/㎡·月，二层有500㎡左右，租金为10元/㎡·月左右。（13）龙华家私城、金虎家私城等（南外草街子转盘处）：共有三家，面积有800㎡左右（租金不清晰）。2．家具、建筑建材装饰等品牌经营及租金记录（1）木地板系列：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城1F、2F来凤路红旗影院处国栋、安信、吉象、圣罗耐、欧典、菲林格尔、圣象地板、升达、圣罗、雅阁强化、雅特木业、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小红旗桥门市兰森日化—小红旗桥（右边）帕斯克、芙蓉、江丽、柏高、柏顿、上海盛为3树实木、菲林格尔、大森林木业（袋鼠、翡翠面、标王、傲凯、永林蓝豹、远照、瑞士、卢森）。双狮装饰城61队车站旁边鸿鹰实木、爱特、劳斯、好益、欧标地板、江丽、佳佳乐、万象、升达。双狮装饰城61队对面张家湾正泰木业、江鸿木业、欧典地板、鸿基木业（欧圣卡、鸿基、大卫、柏力）、欧邦、欧圣、大卫、久盛木业、扬子地板、双迪竹门、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威尔。（2）地砖系列：经营名称经营位置品牌、种类文家梁至达巴路口门市从兰森到达巴路右边宏达瓷业、佛山微一陶瓷、佛山奥仕达、金利达、中裕陶瓷、威尼瓷砖、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷砖、巴丹瓷砖、亚希陶瓷、腾飞建材、威尼斯商人、新粤陶瓷、天纬陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、万茂、凯丽达陶瓷、四通建材超市2F（维康、白塔、迈克尔、花都、宏伟木地板）、米兰诺（科丰、亚富）、凯缔斯陶瓷（成兴）、福布斯、强辉、信合、新中源、凤凰陶瓷、美惠瓷业、奥美诺、金利达。双狮装饰城61队旁四维瓷业、天维瓷砖。双狮装饰城61队对面（张家湾）亚细亚陶瓷（亚细亚、银特、华纳、醒群）、嘉俊陶瓷（佳俊、劳伦斯、圣陶莎）、格莱斯陶瓷（格莱斯、依诺）、欧神诺陶瓷（欧神诺、利华）、鹏程陶瓷（英伦、新南悦）。博美装饰城红旗影院处鹏程陶瓷、金舵瓷业（金舵、博得）、裕景陶瓷、腾飞建材（新润成、冠军）、*凯丽达陶瓷（凯丽达、冠军）、蒙娜丽莎（蒙娜丽莎、金佛）、王者陶瓷（王者、喜来登）、高新建材（高新、宏宇）。（3）漆类：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队对面爱高漆、来威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康苹果漆、鳄鱼漆、纳米漆。双狮装饰城61队旁蝶牌、亚士漆、卓雅丽漆、美亚漆、三颗树漆、爵士王漆、诺贝尔漆、欧伯莱漆、飞扬漆、龙牌柔曼丝、美莉斯。火车站至小红旗桥门市朝阳西路沿线天府明珠、世纪明珠、好家庭、爱淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美装饰城、来凤路至红旗大桥门市红旗影院至红旗大桥富亚（三峡）、普尔、统一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飞扬、鳄鱼漆、美涂士（富贵竹）、长颈鹿（菊花）、金田漆、燕巢漆、金贝、澳贝、嘉宝莉、金彩、嘉乐士、三峡、泰阁、杜邦、赛特环保漆、家丽安漆、大地、大宝、万众、爱、威图士。（4）装潢公司：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处龙人装饰、川人装饰、四皇装饰、金点装饰、金德装饰、大禾装饰、远方装饰、梦工场装饰。双狮装饰城61队处百年装饰、西晶装饰、朝阳西路街面门市西一小旁爱西装饰朝阳西路街面门市市交警支队旁金点装饰（5）小五金类：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处华亿达、安居、佳邦（拉手）、鸿发装饰、聚泰电器、三星饰材、天皇装饰、吉力装饰、宏川装饰、龙人装饰行、金盛装饰行、荣鑫饰材。双狮装饰城61队处兴达、华意利、兰威斯、伟迪、安豪。（6）门：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处屋之巧、鹏鸿、华茂、千川、美森耐、福家、星月神、锦鹤、康弘、春天、美心、大川。双狮装饰城61队处兴雅、诚实、重庆九鼎、威力、万新、盼盼、金屋来。（7）其她：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队处时代布艺、蓬业门市、田野木业、防火防水材料（佛虹、克水王）、保温材料、联兴铝天花、台州吉祥铝塑、东晶·中华人民共和国涂料量度、恒源家私、潮流秀布艺等。（8）洁具：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处澳斯曼、金洁（领航者、金洁）、浴之宝（特威斯）、家豪卫浴、美隆卫浴、利发卫浴（利发、艾得禾、楚楚、柯朗、法标）、欧蒙斯（嘉丽诺）、佳陶卫浴（贝诺斯、阿尔贝斯）、箭牌。朝阳西路世纪苑门市卡西尼卫浴、欧美尔洁具、帝王、上海得士高。双狮装饰城61队处洁士卫浴、恒洁卫浴（欧罗蒙）、佳欣（高尔夫）。（9）灯饰系列：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城3F61队对面同发灯饰（胜球、欧耐士）、名人电器（名人、泸屋、万家灯）、金辉（中渝）、华昌灯饰（福田、菲朗）、欧朗光灯饰、正兴电器（索尼电子）、雷士、同心灯饰（台湾光展、凡赛斯）、亚明、希莉娜（欧普）、吕氏（三和灯饰）、华泰灯饰、鑫心灯饰（盈科、三雄极光、飞雕、雷士）。来凤路门市红旗电影院、市交通局对面龙华灯饰、恒光照明、欧安亚电工、唐灯泡、聚泰电器。朝阳西路门市地址不祥松日电器、松邦、鸿雕电器、捷鹰。（10）橱柜系列：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队处四新橱柜、格林橱柜、益有、德贝、富绅。朝阳路地址不详爱妻橱业、豪爵橱柜。博美装饰城红旗影院处格林橱柜、禾田橱柜。（11）家私城：经营名称经营位置品牌、种类太平洋家私城江洲大厦底楼富安娜、皇朝、双虎、太阳神鸟、佳宏、依偎鸟、世德、全友、奥利、世纪葵花、香楠林、欧尔雅、金丰、金诺、金骑士、标卓、潮流空间、依格莱斯、太子、掌上明珠、杏田、先锋、梦丽莎、尊典、金柏居、金苹果、美盛、朗晴、高兰顿、朗萨、星座、宜家、伟信、海思威尔。建设家私建华巷好事达、松三、力天、澳新、欧时利、圣丹娜、金鹰、威娜、龙州大理石桌系列、美鑫、新川东、银丰、成达家私金沙滩底楼和艺、奇梦、森达由此，可以看出：—— 达州市缺少中高品位建材大卖场，特别是在达州市房地产业蓬勃发展这个核心时刻，在达州市房地产发展起步阶段，开发中高品位建材市场将有着十分巨大市场空间和发展潜力。本项目地处西外区交通枢纽，地理位置优越，距达州市火车站约1公里，距机场约10公里，交通便捷，物流畅通，内挟达州、外延川渝陕鄂，商业地位及其显赫，竞争优势明显。将本项目定位为专业家居、建材装饰大卖场，不但可以达到规范和整合当前达州建材市场、弥补市场空缺目，还可形成强大凝聚力，将零散市场紧紧地集约在本项目之内，达到“商业共荣体”规模效应。同步，通过“潮流孵化器”哺育和繁华，完毕“恒阳”品牌旗下中坚力量，并充分运用“品牌推广中心”汇集、扩散功能和本项目交通优势，辐射周边四方区域，促使“恒阳”品牌遍地开花，而逐渐成为跨行业、跨省市多元化公司（关于“潮流孵化器”和“品牌推广中心”有关内容，详见本案后文阐述）。特别是随着达州市政府最迟于搬迁于西外区，本项目可依托邻近火车站物流优势和便捷交通网络，商业物业上升空间极大、市场潜力极为可观。反观本项目所在区域——西外区现状，不容讳言，商业配套设施较为落后、业态单一，但作为一种新区特别是纵观达州市全市及周边区域而言，至今还没有一种运作较为成功、能辐射四方、集约“家居、建材、装饰材料等”为一体、ShoppingMall模式主题商场。因此，本案牢牢把握这个巨大商业契机，在深挖市场潜力前提下，依照达州市和周边四方综合现状，以发展眼光将本项目打导致为“恒阳家居广场”——新居大世界，通过咱们对本项目方略整合和强势运作，使之一举成为弥补市场空白、引领潮流消费潮流、改进市民生活质量、本土化专业型ShoppingMall——恒阳家居ShoppingMall。三、本项目SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）处西外开发新区干道旁，地理位置优越，交通相称便捷，便于人流、物流，有助于开设大型家居广场。项目周边已推出或即将推出住宅项目众多，对家居建材需求量较大。本项目尚未正式规划设计，在建筑方面有助于科学规划设计、明确市场定位，为家居广场量身打造，具备很强可塑性，使本项目具备鲜明特色。老城区已有双狮、川东、博美、太平洋等同类商场，且经营状况较好。该地段商业氛围不是太抱负，对开设大型专业市场须经历一段时期哺育过程。本项目征地成本较高，减小了项目获利空间。住宅某些为电梯公寓，在达州市本地购买者中有一定抗性。机会（OPPORTURNITIES）威胁（TREATMENTS）来年政府西迁及1500多户公务员入住，为西外新区带来蓬勃生机。达州市当前在家具及建材市场发展还较为落后，为我市场提供了有利空间。成渝两地同类市场众多，竞争勉励，本地不少商家欲向周边二级都市谋求发展。合理市场布局，有助于整体经营，将吸引不少当前老城区家具建材经营户前来入场。项目尚未正式启动，如有其他同类市场提早推出，本家居广场将受到严重影响。项目体量较大，须在资金及资源上得到有力保障。政府出台不利政策，影响项目顺利实行。四、本项目基本定位（一）定位原则1、一种中心：按照摩尔（ShoppingMall）模式打造以“家具类、装饰类、建材类、灯饰类、厨卫类等产品及配套材料及用品”为主体，涉及与居家关于其他用品在内“一站式购物中心”（OneStepShopping），达到以“市”聚“商”，以“商”聚“人”目。基核：新居大世界——潮流家居专业大卖场充分融合ShoppingMall理念于经营模式，抓住事关商业圈繁华和商业型房产项目运作成败核心问题两“气”——“商气”和“人气”，通过对开发项目产品构造和功能布局合理构筑，以及对开发流程及节奏有效控制，使这两“气”最大限度地向本项目迅速汇集，实现项目特质和销售价格大幅提高。2、两个基本点：基点一：购娱互动ShoppingMall直译是“购物林荫道”意思。Mall原意是指林荫道，而在ShoppingMall中，Mall特指步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如在林荫道上闲逛同样舒服、惬意，因而称之为“购物林荫道”。“摩尔”即Mall译音，特指大型购物中心，是属于一种新兴复合型商业零售业态。ShoppingMall是随着欧美国家家庭汽车化、住宅郊区化而产生，是来源较早和较为成熟、规范一种复合性商业零售业态，一经推出即受到市场热烈追捧，后逐渐引入到日本、东南亚及国内香港、台湾地区。近年以来发展，当前ShoppingMall已成为由许多主题商店、餐馆等休闲场合构成大型零售综合体，是一种集“购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游”于一体、一站式购物消费场合。ShoppingMall特性明显，重要有如下二个方面：—— 大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。—— 多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。尽管本项目不也许打导致典型意义上ShoppingMall，但是ShoppingMall所集中体现出先进当代商业理念，特别是其所拥有复合性、兼容性、多样化和人性化特性，对于咱们解决好“恒阳家居广场”与流通业宏观面关系、“恒阳家居广场”与周边商业物业关系以及恒阳公司战略发展和“恒阳”品牌扩张关系等问题等，均具备强大穿透力和普遍渗入性。因而，“恒阳家居广场”从其诞生之初期，就决定其独特性和创造性，不能教条地照搬国外ShoppingMall模式，只须按照“购娱互动”这个基点，结合中华人民共和国特色和达州本土及本项目实际条件和需要，打造出具备本项目特色和本土化ShoppingMall——新居大世界。只有这样，才干在导入ShoppingMall理念前提下创造出一种全新商业业态和运作模式。如此，咱们必要将“购物场合”和“休闲场合”这两类不同而又关系密切商业物业类型有机地结合在一起，并通过项目运作全过程，形成由这两个基本要素所构成和谐系统，互相增进、互相影响、互相强化和重复叠加，共同将由购物场合和休闲场合所汇集消费人流交织在一起，使整个场合“人气”和“商气”不断提高——既保证了购物消费“人气”，又保证了休闲消费“人气”，从而奠定了“恒阳家居广场”商业价值迅速提高和永续经营基本。依照咱们在各地操作商业物业经验，无论哪个大型商业物业项目详细状况有多大差别性，“购娱互动”始终都是当代商业经营业态构成一条基本规律，是各种商业业态提高档次和升级换代基本着眼点，是大型商业物业开发项目成功运作行之有效基本手法，这种模式特别是在商业尚不发达而有较大商业发展需要区域，效果特别明显。基点二：以大带小运作大型商业物业开发项目另一种基本点就是“以大带小”，即：以“中心店”汇集人气和提高商业街商业氛围，从而带动开发项目内其他商业用房，特别是独立商铺商业价值提高有着极大增进作用。通过“以大带小”基点实行，可最大限度地保证恒阳公司在较短开发周期内，能以较高价格完毕商业物业销售，实现资金迅速回笼。“以大带小”这一基点是由国内现行房地产投资开发能力和相应投资开发模式所决定，它规定开发商将投资回收重要来源（即利益诉求点偏重于中小型商业用房和独立商铺），通过中心店造势与托市，形成人气汇集内核，保证独立门面能有一种较好经营预期。咱们正是把握住了这个基点，才实现了一种个商业物业开发项目定位成功，创出了一种又一种该区域商铺“天价”。因而，咱们以为：本项目定位也应当紧紧抓住这一基点。（二）项目初步定位我司通过对深圳、广州、上海和北京等发达地区新兴商业物业（涉及国外连锁建材超市）调查发现：当前商业物业功能正朝着休闲、娱乐、文化等多元化趋势发展，顾客在商场内不是进行简朴货币与商品互换活动，其注重是在商场活动中参加性。即：顾客以不为购物而购物，而为休闲、文化、回归自然、体验所追求生活方式而购物，也就是如前所述“购娱互动”，这已经成为当代大型商业物业项目定位基本规律。本项目建成，虽然即将成为达州市新区——西外区重要构成某些，但由于其总体规模有限，对“购”与“娱”结合也不也许漫无边际及囊括所有，它应当在参加提高商业中心档次与功能同步，与周边成熟商圈及社区、物业功能保持尽量和谐关系。因而，本项目要在当前激烈商业竞争环境中脱颖而出，只有在物业规划上进行大胆创新、在物业功能上与既有街区其她某些功能形成互补、在突显自身独有家居主题特色同步，最大限度地使周边地物业功能成为自己必要配套和附属设施。现依照前文对本项目各个方面进行分析和综述，咱们以为：“恒阳家居广场”项目应打导致为“多品牌汇集批零兼营、本土化专业化ShoppingMall”，具备“潮流孵化器”和“品牌推广中心”这两大功能。1．核心定位：——“多品牌汇集家居建材大卖场”2．基本功能：潮流孵化期——融汇世界，引领潮流品牌推广中心——增进流通，辐射四方3．运作方略：——购娱互动、以大带小——优势整合、互补互动4．功能描述：（1）潮流孵化器所谓“潮流孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即涉及了各类专业店、专卖店和各类建材装饰行业品牌旗舰店，在这里咱们将之统称为“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各类家居“品牌店”开展批发代理业务办公集中性商务场合和相应服务体系）、家居潮流文化与品牌传播中心（涉及展示、演示和会议功能多功能场合和相应服务体系）和外资形象恒阳家居广场经营管理中心（涉及了“恒阳家居广场品牌整合与整体推广”、“恒阳家居广场公共事务管理与整体经营”和“恒阳家居广场营业范畴内所有物业寻常管理及服务）等各种子系统。（2）品牌推广中心所谓“品牌推广中心”，即：将“潮流孵化器”所汇集和“请进来”各知名品牌通过方略整合后向外推广、幅射而“走出去”（其纲要下文述及，详文待后期提供）。5．基本功能：适应当代社会高效率、快节奏需要，满足人们对家居类商品一站式购足规定适应当代社会多元化消费需要，满足购物、休闲活动和体验式消费相结合规定满足人们对购物环境舒服性与安全性规定，可以以优良室内人工环境，挣脱不良自然条件影响满足人们社会交往规定，通过商业空间休闲化为购物者亲友之间交往活动提供必要条件结合“恒阳家居广场”实际，作为“潮流孵化器”和“品牌推广中心”本项目，应当在满足上述基本功能需要基本上，进一步扩展其在商业流通产业和公司战略发展方面功能，详细涉及：（1）潮流示范功能潮流示范和引领潮流，是恒阳家居广场首要功能。恒阳家居广场将导入“一体化购物”模式及经营理念，是各种商业形态提高档次和升级换代基本模式，也是商品购物消费一种潮流和趋势，其自身就具备潮流性，且“潮流先锋”定位自身，又包括着商品潮流、消费潮流、生活潮流等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多潮流消费空间，所营造是一种舒服、轻松、高兴“一体化购物”环境。作为“潮流孵化器”，恒阳家居广场要“孵化”一种新生活方式。深刻体现恒阳家居广场先进理念“潮流孵化器”，应当使本项目成为当前达州市甚至周边四方（川、陕、鄂、渝）地区最高品位潮流消费资源，无论是在达州本地，还是整个周边区域，可以进入恒阳家居广场主力店及品牌店商品和服务都应当最佳，使恒阳家居广场成为引领潮流“旗手”和引起潮流“源头”。众多知名商家和品牌引进和融入，旗帜鲜明品牌商品购物氛围、创新超前规划设计、科学合理功能分区、一站式人性化购物环境、特色化商业服务及轻松、愉悦消费场合，将使得恒阳家居广场自身就是一种品牌和形象大展台，并在商业物业同质化竞争越来越激烈全国各地，面貌全新摩尔模式异军突起和“潮流孵化器”强势导入，将大大冲击既有商业形态和人们因有消费行为、消费习性，甚至影响和带动而转变其生活方式。（2）经营资源整合功能倾心演绎全新购物模式，与众不同专业市场新形象，引领品牌购物潮流，展示“专业化、规模化、品牌化”，哺育好这个品牌，就是获得了最佳经营资源。同步，在“融入全世界”大前提下强势整合，大量知名品牌、先进品牌引进，使得通过这个孵化器整合经营资源都是最优质，必将使恒阳家居广场在汇集更多更好商流、人流、物流、信息流、资金流同步，使得恒阳家居广场及恒阳公司整体品牌有一种极好素质基本，并最后汇集为本项目整体品牌影响力。（3）市场网络构筑功能恒阳家居广场不是简朴地在达州建立一种“批发”或“批零兼营”市场载体，而是要将引入到恒阳家居广场经营资源和商品品牌进行“二次加压”和整体扩散，使整合后恒阳品牌和“潮流孵化器”，成为恒阳家居广场在川陕鄂渝边区乃至中华人民共和国西部二级商圈构筑市场网络基本动力和资源，从而建立在恒阳家居广场品牌带领下，以达州为中心，构筑起辐射“边区”和二级市场家居商品流通网络。（4）流通产业扩张功能恒阳家居广场合搭建这个巨大商业平台，可觉得开发商建立一种涵盖整个西部地区物流及品牌扩散网络，为恒阳公司通过品牌输出、模式复制等手段实现迅速扩张和超常规发展打下良好基本，构筑恒阳公司商业帝国。（5）地产升值功能恒阳家居广场独特构造，使其拥有了比常规零售商业和常规批发市场都要大得多商业物业消化能力和物业功能提高能力。因而，它所到之处，必将大大带动相应范畴内地产大幅度升值，如果恒阳公司在恒阳家居广场建设与运营过程中，同步哺育和提高自身商业运作能力，将使恒阳公司建立起比当前以房地产开发行业为主体产业赚钱能力都要高得多新型产业构造，从而实现流通产业与房地产业良性互动，并通过由此而来商业地产巨幅利润空间，加速实现恒阳公司长远战略目的。因此，咱们对本项目定位做出如下建议：项目总体定位：——区域性专业市场全新升级版（多品牌汇集批零兼营、本土化家居专业ShoppingMall）关于这个“升级版”，重要体当前如下几种方面：1．经营模式定位：——“潮流孵化器”——“品牌推广中心”不是单纯依赖于某一大类商品或依托某个商品大类大集合式专业化市场，而是具备经营品牌汇集作用，并充分运用多中心店（即主力店）凝聚力介入市场竞争，以雄霸达州市场。并在此基本上，打造“品牌运营中心”，其目是为了推动和实现“达州恒阳家具广场”项目产权式商铺营销推广。（1）体现出“多品牌汇集、多中心店（主力店）经营孵化基地和潮流消费推广中心”强大功能和品牌效应，一举成为达州商业旗舰。商业孵化基地——品牌孵化器、财富孵化器。潮流推广中心——引导消费、推动潮流。（2）按照“强强结合，一统达州，幅射四方”原则，汇集各种经营品牌、集合各种“中心店”（即“主力店”），引领和引导市场，使本项目成为品牌汇集和推广中心。2．项目功能分区：——以大带小、优势整合对于本项目功能分区，鉴于本项目综合状况及控规等尚未完全确立状况下，咱们以为“恒阳商业广场”项目商业物业某些应按“家具及家居用品区”和“建材装饰区”二大某些进行划分，其总体规模不可过小，但亦不能过于庞大，初步规划在3.5万㎡左右，其楼层以两层最佳，不可超过3层。（1）家居用品区：含家具类、厨房类、卫生洁具类、浴室类及床上用品等。当前达州市家具用品经营面积虽已过万平方，但市场仍具备较大空间，仍未达到饱和状态。现依照我公司对达州建材、家居等行业各种市场及各业主进一步调研和多次分析，并根据关于专家初步分析，以为“家居用品区”规模不可过大，应严格控制在2万㎡以内，以在本区域形成强势形象，对较小规模经营商家形成挤压和吸引，形成归市趋势。（2）建材装饰区：建材、装饰材料等（如厨柜及卫浴类、地砖类、地板类、家具类、门管件、木材类、软装潢、涂料类、五金类、园艺类、电动工具、电料灯具。当前，达州市场已有各种专业市场，但其规模相对较小，无法形成竞争优势和区域幅射力。通过方略组合强势实行，本项目可充分运用引进新品牌和错位经营经营方略，特别是新型商业业态进入，将在达州市场上及社会公众心目中引起强大震撼力和轰动效应，市场前景相称可观，潜力极其巨大。但是，关于专家特别指出：该区经营规模不可超过2.5万㎡（其中涉及商业某些配套设施某些面积）。只有如此，才干充分运用本项目所拥有良好区域优势和前景极大商业契机，将本项目打导致为拥有鲜明文化主题和赋予其“人性”和“人情味”轻松、愉悦商业服务及消费场合，形成符合国际商业发展潮流、以建材家居为专业特色、具备本土特色SoppingMall——“新居大世界”独特魅力，一举占领达州市场，独领风骚。3．项目形象定位：——潮流家居产业孵化基地——多品牌汇集家居品牌推广中心通过专业系统形象包装，一改建材产品冰冷、凌乱、非人性面目，塑造出本项目与众不同购物新形象，倾心演绎一种全新购物模式。4．项目经营业态定位——主题商场主题商场来源于欧美，类似于一种大型综合性专卖店，其专攻某一大类范畴消费市场，为特定目的消费群体提供一站式消费系列服务，让这个群体所有消费需要都能在这里得到满足。当前，主题商场在国外颇成气候，已成为一种极富生命活力新兴业态，国内某些大中型都市，主题商场也获得了相称不错销售业绩和竞争力。对于“恒阳家居广场”项目，咱们不能单纯将其打导致某一大类专业性市场，而应当按照“适度超前、引领潮流”原则进行，即上文所述功能及“升级版”定位模式——多品牌汇集、批零兼营、本土化专业化、ShoppingMall式主题商场。5．经营布局建议：“家具、家居”类与“建材、装饰材料”类商品有着极大关联性，但在经营上又各有特色，因而，在卖场和布局上虽然将其提成两个部份，但绝不可完全隔离，是一种相对独立有机统一体，其相连相通规划布局，既能为消费者提供极尽量以便，又能使其全方位享有“购物林荫道”所带来便利性和舒服性。（三）项目规划布局建议1、打造“购物林荫道”交通体系，创立舒服当人购物及居住场合本着“多品牌汇集批零兼营、本土化家居专业ShoppingMall”基本定位和“生态、高效”原则，考虑人性需求，创造性地打造家居潮流消费步行街，科学营造交通网络和室内外空间系统，构筑满足ShoppingMall各项需求交通体系，并在此基本上积极履行住宅社区化，实现“四化”原则（配套化、社区化、网络化和休闲化），创立“人气”、“商气”互补互动人性化生活空间。2、坚持“生态优化”原则，创造都市新空间特色遵循“生态优先”原则，通过项目内部开敞空间及景观节点强化解决，在项目内融入水景、山体等（非）自然环境条件，创造性地营造富有巴山蜀水特色都市新空间格局。五、本项目营销思路（一）、经营方略为了使恒阳公司在开发恒阳家居广场项目过程中，将房地产开发三大价值——“地产价值、商品价值和品牌价值”方面获得利益最大化，本案建议恒阳公司应特别组建旗下经营管理机构（暂称为“恒阳经营管理公司”或“经营管理公司”）。这个经营管理公司拥有“恒阳家居广场”项目全方位管理权限，涉及其经营、租赁、招商、指引等，其职责在于有效地保障“恒阳家居广场”项目商业物业正常运作、持续经营和与商家沟通融合等，其目在于为实现恒阳公司战略布置及“恒阳”品牌战略扩张搭建一种良好商业平台。但是，如果仅成立一种经营管理公司，就将“恒阳家居广场”不经任何包装、不通过任何方略整合，而推向市场和面对广大投资者及经营商家，那么势必酿下恶果：无法在竞争激烈市场上形成热点和实现销售高潮，资金迅速回笼也得不到保证，特别是本项目在近期内没有任何利好消息强力支持，恒阳公司开发房地产项目“三个利益”也无法最大化，最为核心和最直接体当前于——本项目销售单价不也许超过达州市商业物业平均价格正是由于没有统一经营权，而由多业主自营或转租经营，其后果——在市场上无法形成核心竞争力，而逐渐走向市场同质化竞争恶性循环秩序混乱、经营同质化，致使迈进道路越走越窄，而逐渐走向萎缩商业物业平淡登场和惨淡落幕，其负面效应将直接影响住宅物业销售前景和销售价格……因此，咱们在本案中将“恒阳家居广场”打导致多品牌汇集批零兼营、本土化专业化ShoppingMall，并为本项目“量身定做”了二套较为成熟方案（纲要），现概括如下（详细文案有待后期提供）：1．“统一经营”模式：本处所指“统一经营”，是特指各入驻中心店（或主力店、品牌店等）在其所租用本项目商业物业范畴内“统一经营”，而不是恒阳公司自已参加“统一经营”（由恒阳公司“统一经营”某些，咱们在下文称之为“自主经营”）。依照ShoppingMall模式格局，以及其功能分区，按照“以大带小”原则，对“恒阳家居广场”项目以“大”（知名品牌和商家）为主展开招商工作，特别需要指出是，“经营权统一”，无论是对于“恒阳家居广场”前期、中期及后期运作，还是“恒阳”品牌规模扩张，以及恒阳公司长远持续发展，均有着至关重要决定作用，也是恒阳公司开发本项目成败及利益最大化强力保障。按照上文所述功能分区，咱们将本项目划分为“家具、家居用品区”和“建材装饰区”二大版块，并依照其功能定位进行定向招商。（1）功能区定向招商（建议）家具、家居用品区名称规模重要经营类别南亚家居设3个分店，共2.3万方家具及家居饰品金观音家具市场共2个分店，共1万方得意家具广场共7000协信家居共6000如“南亚家具达州连锁店”等建材装饰区名称规模经营类别建玛特分设2个店计3万㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具龙溪建材批发市场约3万余㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具凯恩国际约30万㎡含家具，都采用自建自用方式重庆中天装饰广场约1万㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具商社建材已有10个连锁店建材、装饰材料、灯饰、洁具马家岩光能装饰材料市场约15万㎡板材、装饰材料、陶瓷八益建材市场约10万㎡建筑陶瓷、花钢石、板材重庆市陶瓷市场约10万㎡卫生洁具如“建玛特建材超市达州连锁店”等（2）经营管理模式基点一：经营管理公司恒阳公司组建“经营管理公司”目，一方面是完善和形成“潮流孵化器”，另一方面就是实现本项目商业物业迅速销售和利润最大化，并完毕“恒阳”品牌扩张任务。恒阳公司新组建“恒阳经营管理公司”，将拥有“恒阳家居广场”最大、最集中、最具权威性“商业物业经营管理权”和“商业物业租赁权”，所有通过招商（或积极联系）入驻本项目各中心店（主力店，即主题商场），都将与恒阳经营管理公司订立《商业用房租赁合同》，各中心店在其租用商业物业范畴内拥有统一经营权。由此，恒阳经营管理公司承担了恒阳公司对“恒阳家居广场”所有权益，那么就必要保证租金收益稳定、市场正常运转、商家诚信经营及本项目“孵化器”作用逐渐展开。同步，也必要较好协调所有入驻中心店关系，以及负责租金收取及广告、宣传及管理费用安排等，在丰满和完善自身建设同步，整合并吸取各中心店“品牌战略”优势，形成一套成熟、行之有效品牌汇集及扩散机制，逐渐完毕“品牌推广中心”建设。如此，通过“恒阳经营管理公司”强力运作和方略整合，对于“恒阳家居广场”项目商业物业成功租赁，有着极大保障作用和意义。同步，也能保证“恒阳家居广场”分零销售任务达到。经营管理公司另一大任务，即：负责制定“恒阳家居广场”项目商业物业租金原则制定，以及通过此原则核算出投资业主回报率（当前，带租约产权式商铺年均投资回报率大多在8%~10%之间，投资回收期最短在左右，最长在13.5年以内），而产权式商铺投资回报比率大小，将直接影响本项目销售价格。基点二：带租约产权式商铺产权式商铺操盘概要：将本项目所有权、物业管理权和经营使用权“三权”进行有效分离，把开发商、投资业主与经营商家利益高效而有机地结合在一起，各取其需，各得其所。恒阳公司作为本项目开发商，除了追求房地产开发利润并使之最大化外，还需完毕其多元化战略和品牌战略各项任务，故规定咱们必要在本项目整合营销推广过程中，还要打造“潮流孵化器”和“品牌推广中心”这两个公司发展强力引擎，使其通过本项目运作拥有强大、具备区域辐射力“恒阳”品牌，以成功塑造和实现恒阳公司除房地产开发公司外“商业物流行业”成功公司。故此，恒阳公司须将“恒阳家居广场”划整为零，以“带租约产权式商铺”模式向市场和投资者进行全方位推广，现就产权式商铺操盘重点及其魅力略述如下（我司已在全国各地成功操作完毕了各种商业楼盘项目：一是位于遵义市辖遵义县“遵义商贸城”项目，二是位于重庆市辖渝北区“金易·都会”商业项目，该项目与“恒阳家居广场”类似）。关于经营权某些：产权式商铺经营，将通过招租，将商铺委托给专业品牌商业经营机构（即上文所述及“中心店”或“主力店”）统一经营，以保证铺面兴旺和楼盘增值。备注： 各专业品牌及中心店等商业经营机构策划及招商工作，将在恒阳公司授权下，由我司汇同重庆市商联会共同实行。关于所有权（产权）某些：咱们将“恒阳家居广场”化整为零“分割”成较小面积商铺，与主题商场租约（租期不可太短，普通在左右）一并出售给广大投资者，达到分散投资风险和迅速收回开发资金目。在各投资者订立本项目产权式商铺《商品房买卖合同》之后，即成为业主（拥有《土地证》和《产权证》等有关法律手续），享有投资回报，而作为产权式商铺最大收益，并不是体当前租金收益方面，也不是投资回收期时间方面，而是其所投资产权式商铺物业自身和区域价值不断攀升方面。关于物业管理权某些：可由开发商、经营商家和投资业主（业主委员会）三方共同构成，也可全权委托恒阳经营管理公司负责，重要任务是本项目招商、租赁及管理、与入场经营商家（如上所述“中心店”或“主力店”等）沟通与协调等，以及实行“潮流孵化器”和“品牌推广中心”各项战略布置和方略环节。特别阐明： 管理者与各商家和投资业主之间关系，不能概以简朴租赁关系而论之，而是要将整个市场经营活动融入详细管理体系之中，是一种充分为经营服务、互动式全新管理模式（略）。“恒阳家居广场”项目商业物业某些通过划整为零式“分割”，按“产权式商铺”模式销售推广，可使投资三方利益得到最大保障：开发商——将地产开发三大利益最大化（地产利益、商品利益和品牌利益）。业主——享有物业投资回报收益和物业自身升值利益。商家——通过商业物流经营活动，赚取商业利益和使之最大化。业主投资权益保障，将由恒阳经营管理公司负责承保，其予以各投资业主投资收益率，也由经营管理公司依照负责制定投资回报收益（现假定初次收租3年，后来每年收租一次），以及代扣税费后发放等。特别需要阐明是，在业主享有租金收益中，入驻商家在市场哺育阶段（免租时期）租金将由经营管理公司全面给给付，其他时间收益由经营管理公司承保。2．自主经营：本处“自主经营”，特指恒阳公司旗下恒阳经营管理公司独家统一经营，与上文述及“统一经营”从本质上讲有一定差别：—— “统一经营”：是由各中心店在租赁范畴内“统一”，而“恒阳家居广场”管理权统一掌控在经营管理公司手中。—— “自主经营”：经营管理公司依然行使“恒阳家居广场”统一管理权，但经营权通过定向招商将各品牌经营商融入本项目，各品牌经营商在其所租赁范畴内独立经营，实质上各品牌经营商在“恒阳家居广场”内已成为“恒阳”大品牌旗下各“小品牌”和成立“小卖场”。对于“恒阳家居广场”项目商业物业某些销售工作，在前期各项准备工作落到实处之后，同样也可按照“产权式商铺”模式将其“划整为零”，将其推向市场进行销售。综上所述，无论是由各品牌经营公司“统一经营”模式也好，还是由恒阳经营管理公司“品牌经营商”模式也罢，均有其优劣势（详细分析不作详述），但对于整个项目而言，都是可行。在此，咱们可将“统一经营”模式比之为“借鸡下蛋”，而将“自主经营”模式形象地比拟为“蓄水养鱼”，而真正可以满足“潮流孵化器”和“品牌推广中心”机制各项需求，通过咱们汇同专家组多次研讨，认定：“由恒阳经营管理公司统一经营模式较符合本案”，无论是从本项目开发利润最大化角度和开发公司钞票流量需求，还是考虑到恒阳公司长远持续发展方面，抑或是对于恒阳公司战略布置和品牌战略方针总体布局，“自主经营”模式优势更为明显，有着“统一经营”模式不可比拟后续动力。也只有通过“自主经营”，才干在更好地推广达州“恒阳家居广场”项目同步，将“恒阳”品牌形成凝聚力和扩散力，将旗下所有品牌汇集在“恒阳”品牌周边，真正实现“潮流孵化器”巨大功能，并在达州本地及周边四方形成核心竞争力，全方位支持和支撑“品牌推广中心”强大幅射力，复制一种又一种“恒阳”品牌旗下“家居广场”，在异地落地生根并“孵化”出一批又一批本地本土商家，实现“恒阳”战略版图迅速扩张和产业构造优化与升级。（二）、营销方略按照“产权式商铺＋整体经营（或统一经营）”展开营销活动（详细营销方略参见产权式商铺某些，营销手段、环节暂略）。六、项目招商方略（一）、招商原则力求做到“专业化、品牌化、系列化、档次化”—— 知名品牌塑造市场形象—— 畅销品牌哺育市场商气—— 大众品牌吸引市场人气（二）、招商对象——畅销品牌、知名品牌及公司为主，大众化品牌为辅详细为：（1）保证国际、国内知名品牌不少于5%（2）精选组合好畅销品牌不少于65%（3）安排好积极上门大众化品牌同步，依照项目定位和市场需要，率先在重庆市各成熟市场有选取地开展招商工作，重点招商目的如下所示：—— 拥有知名品牌代理商及生产公司—— 认同本项目经营理念新型公司，涉及代理商及生产公司—— 具备市场拓展能力代理商及生产公司—— 经营诚信、实力雄厚代理商及生产公司（三）、招商方略依照项目特质，咱们以为项目应坚持“一种核心、三条主线、五个要素”营销方略。1．一种核心：—— 以“主题商场”模式定位为核心，对主力商家展开招商活动（1）要做旺“恒阳家居广场”，核心主力商家是核心。咱们将运用广泛商业地产运作经验及与重庆商联会良好联盟资源，优势互补和全面整合，成功引入符合“家具、家居用品、建材及装饰材料”市场定位主力商家，“以大带小”并起到对带动作用和规模效应，解决品牌效应、积聚效应、经营管理等有关问题。同步，也起到对商业规划设计、物业改进等决定性作用，以及对产权式商铺销售增进作用。（2）招商制胜法宝是——“恒阳家居广场”拥有达州市类似商业物业不可代替规模优势、区位优势，以及融汇全国、辐射秦巴市场前景和适度超前市场定位。（3）在商业设计规划还没有定案前，尽快敲定核心主力商家意向性合同（当前我公司已初步完毕前期铺垫工作）。（4）招商对象：畅销品牌、知名品牌商家为主，大众化品牌为辅。（5）招商手段：制作完善招商资料，通过定向招商及媒体推广等，与知名品牌生产厂家及代理商家直接联系。2．三条主线：—— 都市线、项目线、产品线（详见推广方略）3．五个要素：（1）市场和客群细致划分：由项目辐射面广度、产品复合性特质及主题前端性来决定。（2）环绕商场主题产品修正：涉及规划设计、功能分区，特别是满足客户物业规定配套设施设备配备等。（3）升值空间明显价格方略：环境现状和项目发展潜力等巨大前景展望，以及通过“商业共荣体”打造，让客户共享、共荣、共同承担。（4）全方位推广：在客群细分后，制定出最有针对性和影响面最广促销方略（媒体、推广模式等），通过定向招商、政府招商、网络推广等多渠道营销方略展开。（四）、招商组织及经营资源组织依照咱们对“恒阳家具广场”总体定位，并按照本项目功能分区实际需要，在全国范畴内展开经营资源整合、组织和定向招商工作。（1）以国内知名品牌为重点，并以之为经营龙头，对本项目经营定位和特色提供基本保障，力求引进此类商家占本功能分区60%以上。（2）除了引进外地商家进场进行直营外，恒阳经营管理公司有责任和义务集合达州本土商家与外地、外资知名公司联盟，如特许经营、委托经营、加盟经营、代销经营等等各种渠道经营合伙，保证商场经营商品优质化、特色化和错位经营，树立本项目与众不同竞争特质。（五）、重要操作方式为保障本项目招商实行顺利完毕和经营成功，咱们将本着“走出去、引进来”招商方略，在有效运用并充分发挥重庆市商业联合会这个全国性商业组织体系同步，全面整合和吸纳川渝及全国优质资源，集恒阳公司、迈德顾问及重庆商联会之全力，将“恒阳家居广场”打造达州第一市场品牌。（1）走出去：精心包装市场，政府搭建平台，在成渝两地召开新闻发布会，宣传达州、宣传公司，宣传达州第一种专业市场，从而有效地实行招商，最后实现川渝合伙，贸易流通政治经济效应。（2）请进来：充分发挥重庆市商业联合会这个全国性商业行业协会组织体系作用，与各种品牌市场联合招商，成体系引进品牌代理公司及品牌市场进入。（3）发挥商联会连锁经营协会发达资讯，推荐知名品牌保证市场差别性经营。（4）积极哺育本土化经营资源，提高她们经营意识及经营能力，使之成为市场基本经营元素。七、项目推广思路（一）、总体思路1、沿都市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗入。2、通过“借势”、“造市”、“做事”等方略整合，提高项目和产品知名度、美誉度，以求树立良好品牌形象和项目特质，并最后形成对市场、对购买、对投资拉动，达到项目产品销售及物业经营目。——都市线：借势——项目线：造势——产品线：蓄势（1）先“借势”、“造市”，再将宣传重点从“借势”“造市”转到“做事”，强化对项目内涵诉求。（2）买家实际利益为导向，将传播与促销紧密结合，并强化传播促销功能（在促销传播上应当以销售方略为主导，广告、公关等活动相配合）。A．都市线——借势城市线趋势篇价值篇区位篇城市线趋势篇价值篇区位篇挖掘区位价值生活价值商业价值尽数呈现发展中新居住新商业中心挖掘区位价值生活价值商业价值尽数呈现发展中新居住新商业中心都市化浪潮及都市发展新区要“卖”恒阳家居广场，必要率先宣传良好区位优势及发展前景。作为房地产开发热点板块，宣传达州“新都市中心良好成熟居家及商业氛围”是“恒阳家居广场”项目获得新闻关注和造势成功赖以存在前提和立足点。B、项目线——造市投资篇商业篇功能篇项目线投资篇商业篇功能篇项目线体现项目地位成熟商业住区中心潮流休闲一站式购物巨大商机及增值潜力体现项目地位成熟商业住区中心潮流休闲一站式购物巨大商机及增值潜力领跑家居建材市场、展示专业市场形象；引领区域商住潮流、流行消费形象（与住宅相结合）；强化“家居建材主题商城”在达州市独特且极富个性项目形象。明确、响亮地提出开发理念，将消费者注意力锁定在“恒阳家居广场”项目；展示“恒阳家居广场”抱负专业市场素质、楼盘综合素质，强调物业投资核心在于后期经营保障。C、产品线——做事经营篇服务篇品质篇产品线经营篇服务篇品质篇产品线专业服务保障体系发展商良好经营理念一流设计及顶级施工张扬项目品质专业服务保障体系发展商良好经营理念一流设计及顶级施工张扬项目品质强调专业设计和专家资历、典型作品和权威性，对市场和消费者形成说服力和冲击力度；体现出真正关怀消费者利益，真正从专业角度出发，解读产品品质，展示卖点；将“恒阳家居广场”精益求精、追求完美，并将楼盘独特魅力及综合特质逐渐传达给消费者。（二）、传播途径1．报纸硬性广告、阶段性电视广告、目的人群集中地点户外广告为项目推广传播基本手段；2．公关活动、宣传单张为项目重要推广传播途径；3．以中心城乡路演、项目图文展、招商文献作为推广传播辅助手段；4．以新闻报道、新闻发布、报纸软性文章炒作制造良好项目品牌和项目形象。（三）、传播阶段（略）八、投资经济分析（一）、项目重要经济指标1．总用地面积 17220㎡、25.83亩（按所提供图纸匡算）2．总建筑面积 62564㎡3．住宅面积 20400㎡，11F4．商业面积 34164㎡（A、B、C区1~3层）5．地下停车及库房 8000㎡（负1F）6．容积率 3.67．绿化率 38％（二）、项目投资预算1．公司土地成本 2,200万元2．通信公司费用 350万元3．居民房屋拆迁费用 450万元4．土地费用共计 3,000万元5．规划设计费 20元/㎡ 125.1万元6．都市建设配套费 50元/㎡ 312.8万元7．其他报建手续费 50元/㎡ 312.8万元8．地下层成本 800元/㎡ 680万元（含80元/㎡土方开挖费）9．商业某些成本 650元/㎡ 2,220.7万元（框架构造、楼面现浇）10．住宅及办公某些成本600元/㎡ 1124万元（框架构造、楼面现浇）11．商业用房消防设备费用100元/㎡ 421.6万元12．商场电扶梯 20万元/台 160万元（按共8台计算）13．住宅电梯 30万元/台 90万元（按共3台计算）14．室外绿化及景观 100万元（按