山东现代国际物流基地策划报告样本

前言随着中华人民共和国加入世界贸易组织以来，国民经济获得了高速持续发展，对外开放步伐不断加快,中华人民共和国各种生产要素市场化限度明显提高，贸易环境更加公平，经济市场化限度已超过市场经济临界水平，中华人民共和国将根据市场经济原则全面参加国际经济合伙与竞争。

流通是国民经济重要产业，“是当代经济血脉和神经”。改革开放以来，特别是在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，国内流通产业发生了巨大变化。作为国民经济支柱当代物流产业已成为推动中华人民共和国经济迅速发展一种重要因素。山东省是中华人民共和国首批对外开放沿海省份之一，改革开放以来，山东省经济始终持续、迅速、健康地发展，产业构造日趋合理，经济效益不断提高，国民经济重要指标居全国前列，成为中华人民共和国东部沿海经济大省。特别是近几年来，山东进出口格局发生了很大变化，初步形成了省级外贸专业公司和市地外贸公司、外商投资公司、自营进出口生产公司多渠道、全方位进出口经营新格局。全省已与世界200各种国家和地区建立了贸易关系。正在规划建设中山东当代国际物流基地，是浙江商会组织，当代联合控股集团等多家大型公司在山东最大投资项目。山东当代国际物流基地以整合国际物流资源为基本，将精心打造规模最大、理念最新、功能最全、设施最先进物流基地，全力搭建陆港、海港、空港三位于一体国际贸易平台，立足中华人民共和国，服务全球。目录第一编总体规划与实行筹划一、总论1、项目概况………………………（5）2、物流基地定位、特点和服务优势…………（6）二、建设单位概况三、项目建设背景和必要性1、项目建设背景………………（9）2、项目建设必要性……………（11）四、市场需求分析1、济南市物流发展环境分析……………………（14）2、济南市物流发展交通基本设施分析…………（17）3、物流业市场需求分析…………（19）五、建设场址及条件1、建设场址………………………（22）2、建设条件………………………（23）六、山东当代国际物流基地总体规划方案1、总体规划方案概述……………（23）2、总平面布置……………………（24）3、功能分区………………………（25）4、物流基地技术经济指标………（26）5、工程分期………………………（27）七、一期工程（山东当代航仓一、二期）建设1、一期工程建设内容……………（27）2、一期工程（当代航仓一、二期）重要建筑物建设方案…（30）3、山东当代航仓六大特色工程…………………（30）4、设施……………（32）八、项目实行进度筹划1、总项目实行进度筹划…………（33）2、一期项目实行进度筹划………（33）第二编项目设立与建设一、基地内物流集散、运送中心设立与建设1、优化设计………………………（34）2、物流系统作业核心：运送系统与仓储系统…………………（35）二、其她项目设立与建设1、商业房产设立与经营方式……………………（43）2、住宅房地产设立、建设与效益估算…………（43）第三编市场调查与项目效益一、市场调查1、济南市市中心地段写字楼、商业房产价格调查……………（44）2、济南市住宅房产价格状况调查………………（45）3、济南市商业房产价格调查……………………（46）4、济南市写字楼房产价格调查…………………（47）5、远距离物流中心租赁价格调查………………（48）二、投资估算和资金筹措1、总体项目投资估算（见表15）和资金筹措…………………（48）2、一期当代航仓（一、二期）投资预测与效益………………（49）3、山东当代航仓一期（405亩）投资预测……（52）4、当代航仓一期动工区（41亩）投资预测……（53）第四编组织机构与管理一、组织机构和劳动定员1、组织机构………………………（56）2、劳动定员及来源………………（57）二、基地管理三、基地政策四、基地招商1、招商原则………………………（58）2、招商对象………………………（58）3、合伙方式………………………（58）4、招商规定………………………（58） 山东当代国际物流基地投资建设与市场运作模式第一编总体规划与实行筹划一、总论1、项目概况(1)项目名称：山东当代国际物流基地(2)项目地址：济南市经十西路以北、京福高速公路以西、铁路编组站以东(3)建设单位：当代联合控股集团有限公司山东当代投资集团有限公司山东当代物流中心发展有限公司(4)法人代表：章鹏飞(5)项目概述：山东当代国际物流基地规划总用地11549亩，总建筑面积667万平方米，整个基地分为当代航仓区、当代物流仓储、配送、运载作业区、当代物流包装、加工区、中央商务区、当代物流科创区、文化体育休闲景观区、居住区、铁路货运码头区等八大功能片区。基地功能设立重要涉及产品配送、技术研发、信息传播、包装加工、物流培训、餐饮住宿、休闲娱乐等。基地内同步配套设立海关、工商、税收、银行、海关监管、邮电通讯、医疗保健、导购翻译、中介征询服务等机构，实现物流一条龙服务。整个基地建设采用总体一次规划、分期实行、滚动开发战略。一、二期工程命名为山东当代航仓，规划用地1500亩，建筑面积136万平方米，建设产品发送配送中心、社区公寓及配套、当代物流港、信息中枢、管理中心及水、电、道路等配套服务设施。其中一期占地405亩，建筑面积38万平方米，二期占地1100亩，建筑面积98万平方米。初步测算，一、二期工程建设总投资38亿元，建设资金拟由当代联合控股集团、山东当代物流中心发展有限公司等十余家集团公司投资。一期工程所有建成投入经营后，预测年产值收入可达到41.5亿元、实现利润11.35亿元。表1一、二期工程重要技术经济指标明细表序号指标名称指标数据1总投资38亿元2年产值收入41.5亿元/年3年利润11.35亿元/年4投资利润率29.8%5税后投资回收期6.4年2、物流基地定位、特点和服务优势（1）水平定位。国内一流，国际领先。（2）功能定位。在环节上实现第三方、第四方物流；在功能上实现研发、信息、加工、包装、集散、检索传播、运送、配送、发送、培训、管理、服务等一体化。（3）功能特点。①多元化渠道合伙。基地内将设立海关、工商、银行、税收、邮政、电信等有关机构，实行一条龙物流服务。②产销物结合。基地内规划有生产、加工、包装区域，可供100家中小型公司开展生产、加工、包装业务，其产品由基地配送，发送中心代理配发，并由基地集散运送中心送达。③设立共同配送中心。基地内规划有共同配送、发送中心，分为十大交易与配送分中心，筹划进驻直销、代销公司1万家，形成市场式交易。同步，这十大配送中心与山东各市县代理商合伙，通过商品批发，由有关合伙公司完毕各渠道物流作业后，再集中配送到终端。④日惯用品零售商亭。基地按区设立各社区便民服务商亭，筹划在济南市设600个社区商亭，全省设5000个社区商亭，直接作为基地配送终端。⑤LIMO-COP体系。由BTOB商物分离体系、BTOB零部件输送体系和BTOC无店铺销售支持系统。LIMO-COP体系，是针对BTOB、BTOC而开展从订发货、查询到出店作业、商品保管、配送、运送等全过程物流服务体系。它可以从业务构成、物流管理系统、信息管理系统和经营服务系统等四大要素构成基地物流经营管理系统，连接十大配送中心和集散、运送中心服务。（4）服务优势①专用定温仓库。②特殊配送车。基地将采用山东与德国合伙制造大型恒温式集装箱，保证食品类配送服务质量，并配有特殊类商品装载运送车辆。③采用AGV（无人搬运机）和ID卡，对商品和场合实行有效管理。④采用B-CAT、E-CAT出货流程管理系统，协助客户强化出货管理，简化自身物流作业，迅速相应客户配送规定，提高物流效率。⑤实行POS系统和PC加快条形码系统全境导入。⑥采用地理信息系统（CIS）。⑦采用全球定位系统（GPS）。⑧采用国际最先进装卸运载工具。二、建设单位概况当代联合控股集团有限公司成立于4月，其前身是1991年月成立浙江当代工贸集团有限公司。通过十余年艰难创业、当代联合控股集团有限公司现已发展成为集团投资管理、房地产开发、大型专业市场、物流配送、国际贸易、会展、广告策划、文化传播等产业于一体，拥有22个公司大型综合集团公司，拥有固定资产15亿元。当代联合控股集团有限公司在山东设有山东当代投资有限公司，负责在山东省所有项目投资和所有产管理、运作，直接管理控股公司重要有山东当代家电市场有限公司、山东当代物流中心发展有限公司、山东当代体育健身服务有限公司、山东当代食品市场有限公司、山东当代美家居建材商城有限公司、济南华夏当代广告有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台当代食品加工有限公司等九家公司；参股管理公司重要是济南当代房地产开发有限公司、济南当代江南园林工程有限公司。“把握当代，开创将来”是当代集团座右铭。二十世纪末，当代集团开始走出浙江、跨省发展，步入二次创业阶段。确立了以市场开发建设为主导，以建设全国大型连锁专业市场为目的重要战略方向。山东当代投资集团有限公司是当代联合控股集团有限公司在山东成立全资公司，负责在山东省所有项目投资和所有资产管理、运作。公司成立于1月，注册资金5000万元，法定代表人章鹏飞；注册地址在济南市槐荫区交校西路8号（山东当代商业广场A区三层）。重要经营范畴是：投资办市场、投资办公司、公司管理策划征询服务、机械设备租赁。公司下设办公室、人力资源部、项目投资部、工程部、企划管理部、资金结算中心（财务部）等部门，管理着十余家公司，资产总额3亿元。其中，直接管理控股公司重要有：山东当代商业广场有限公司、山东当代物流中心发展有限公司、济南市当代体育健身服务有限公司、山东当代食品市场有限公司、济南当代美家居建材商城有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台当代食品加工有限公司、烟台实业有限公司等9家公司；参股管理公司重要是济南当代房地产开发有限公司、济南当代江南园林工程有限公司。山东当代物流中心发展有限公司,成立于5月,详细负责山东当代国际物流基地项目建设和运作.2月被济南市招商引资增进委员会评为“招商引资十佳公司”.三、项目建设背景和必要性1、项目建设背景当代物流业运用信息和网络技术，运用当代组织和管理技术，将运送、仓储、装卸、分类、包装、流通加工、配送等物流环节进行一体化经营，形成完整供应链，组织产品从生产地到消费地高效流动。当代物流业具备减少流通成本，提高经济效率和社会效益明显作用，是涉及各种部门和领域新兴服务业。随着经济全球化和信息技术发展，当代物流业已经成为发展最快产业之一，其发展水平成为衡量综合经济实力重要标志。加快国内当代物流业发展，对于优化资源配备，调节经济构造，改进投资环境，增强综合国力和公司竞争力，提高经济运营质量和效益，实现可持续发展战略，推动国内经济体制与经济增长方式主线性转变，具备非常重要意义。山东省，是中华人民共和国沿海经济大省，位于黄河下游，东临渤海、黄海，海岸线长3000多公里，于朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，西北与河北省接壤，西南与河南省交界，南与安徽、江苏毗邻。山东半岛与辽东半岛相对，环渤海湾。全省面积15.71万平方米，辖17个市139个县（市、区），人口9180万。实现GDP1.549万亿元，比上年增长15.3%，三次产业之比为5.4：66.7：28，实现社会消费品零售总额4483.4亿元，实现进出口总额607.8亿美元，实际运用外资98.2亿美元，城乡居民人均可支配收入9438元，农民人均可支配收入3507元，人均生产总值16925元。山东公路在全国领先，底通车里程达6.8万公里，公路密度43.4公里/百平方公里。其中，高速公路3033公里列举全国第一，贯通全省所有地市，与中华人民共和国公路网紧密相连。铁路网络完备，京沪、京九铁路纵贯南北，胶济铁路横贯东西，通车里程2700多公里。已有涉及济南、青岛、烟台在内九个机场，开通国际、国内航线200多条，其中华人民共和国际航线11条。既有青岛、烟台、日照、龙口等港口26处，密度居全国之手，拥有泊位243个（其中深水泊位65个、10万吨级以上泊位43个），通航世界100各种国家和地区300各种港口，年吞吐能力达1.4亿吨。近年来，山东经济持续高速发展，经济发展速度在全国名列前茅。成为全国经济发展最具活力、发展速度最快省份之一。同步，也是发展后劲十足、发展潜力巨大省份。特别是山东省委、政府及各部门对民营经济支持力度越来越大，政策、条件越来越宽松，为民营经济发展创造了良好环境条件。济南是山东省省会，是全省政治、经济、文化、金融和贸易中心，是半岛都市群和山东中心都市，处在十分重要地位，它南北承办京津唐与沪宁杭经济核心区，东西连接河海交通，是山东向内拓展腹地和组织经济重要基地。通过改革开放以来特别是20世纪90年代以来迅速发展，济南已成为“中华人民共和国经济综合实力50强”和“中华人民共和国投资环境40优“都市之一，是重要商品集散地，发呈当代物流业具备得天独厚优势。山东当代投资集团有限公司作为负责山东所有项目投资和资产管理、运作全资公司，依照当代联合控股集团把二次创业、跨省发展工作重心放在山东发展战略，加大、加快了对山东投资，坚定立足济南、辐射全省信念，砺志在山东干出一番事业。通过全面调研、考察，决定适应当代物流业发展形势，充分运用济南作为山东省会都市地理区位优势，在济南市西部投资建设大型当代化国际物流基地。2、项目建设必要性符合济南市都市总体规划规定为贯彻省委常委扩大会议精神，适应济南经济和都市建设发展需要，济南市政府召集关于部门和知名专家对济南都市建设和发展进行了进一步调查研究和重复论证，高起点制定了济南市新都市总体规划（—），拟定济南都市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。新都市总体规划拟定，要把济南建设成当代化区域中心都市。济南市《政府工作报告》提出：此后五年，济南市将按照“新区开发、老城提高、两翼展开、整体推动”总体思路，构筑新世纪当代化中心都市发展框架。坚持高起点规划、高质量建设、高效能管理、高水平经营方针，进一步拓展发展空间，完善都市功能，改进都市环境，突出泉城特色，全面提高都市当代化水平。山东当代国际物流基地建设场址位于济南市都市总体规划中西部片区范畴内，东临京福、京沪高速公路，该区域功能定位是以京福、京沪高速公路和京沪高速铁路为依托，以商贸、金融和物流产业为支撑，形成济南市新中心区和窗口。因而，项目建设符合济南市新都市总体规划规定。（2）符合加快市场体系建设规定党十六大报告明确提出，要“在更大限度上发挥市场在资源配备中基本性作用，健全统一、开放、竞争、有序当代市场体系”。建立当代市场体系必要要建立更好市场环境，更灵活经营机制，更全面市场服务，同步要有更优质、更安全商品作保障。济南市哺育与发展市场总体目的是：按照增强济南辐射带动功能、完善综合服务体系规定，以实行“一五六”工程为主体，构筑以中心商业区为核心，以五个区域性商业中心为骨干，以六大专业市场和绕城高速路市场带为重点商品流通网络体系。新建、改建、扩建一批规模大、效益高、活力强、产业支撑力大专业市场和批发市场，实现市场换代升级、规模膨胀、功能完善。（3）符合济南市商贸流通业发展规划济南市商贸流通业“十五”发展规划提出：要贯彻实行四个创新，大力发展新型业态和优势产业，推动商贸流通业换代升级，增强服务功能，到，建立起以市场机制为基本，具备完善基本设施，先进管理水平和开放、高效、畅通、可调控商贸流通体系，形成立足本地、面向全国、沟通国际大市场、大流通新格局，将济南建设成为国内一流区域性商贸流通中心都市。依照“十五”规划规定，要发挥济南区位优势，积极发呈当代物流业，通过合理规划和组织，重点引进新型业态，尽快把当代物流业培植成为济南市支柱产业之一。因而，山东当代国际物流基地建设，符合济南市商贸流通业发展规划。（4）适应物流业发展需要，高原则建设当代化物流基地发达物流产业将从整体上提高经济竞争能力，对增进经济发展具备十分重要意义。近几年国内许多都市十分注重物流业发展，且把物流基地列入“十五”规划。济南市物流量、人流量、信息量流动相称巨大，已具备大规模发展物流产业必要条件。山东当代投资集团有限公司适应形势发展需要，决定建设当代化国际物流基地，以物流系统化、原则化、专业化、当代化为目的，向社会提供管理先进、设施完善、信息反馈迅速当代化服务。四、市场需求分析1、济南市物流发展环境分析（1）济南市物流发展地理环境济南市是中华人民共和国东部沿海经济和人口大省——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教诲中心；是国务院发布历史文化名城，中华人民共和国首批旅游都市，国家批准副省级都市和沿海开放都市；是一种布满生机与活力正在向当代化迈进省城。济南位于北纬36°40′、东经117°00′，处在山东省中部，南部为泰山山地，与列入世界自然文化遗产泰山相邻，北部为黄河平原，与中华民族妈妈河——黄河相依，地势南高北低，地形复杂多样。周边与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。济南全市总面积8227平方公里，市区面积3257平方公里，现辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。全市共设54个街道办事处，64个镇，28个乡，417个行政村。全市总人口590万人，人口自然增长率3.69‰，非农业人口285.8万人。济南具备得天独厚区位优势，以北京为中心环渤海经济区与以上海为中心长江三角洲经济区是当今中华人民共和国最具备经济发展活力两大经济区域，济南地处两地中间，具备十分便利铁路、公路交通条件与其衔接；同步，济南还是东部沿海与内地联系桥梁；济南市已基本形成了公路、铁路、航空立体交通优势，有全国首屈一指高速公路网络系统，发达通信信息网络平台，有良好社会与政策环境，具备成为北方物流中心都市基本条件。以济南为中心，在500公里半径范畴内，可以辐射到山东省所有，河南、河北、安徽三省大某些与山西、江苏两省某些地区，辐射地区人口超过两亿，为济南建立与发展成为中华人民共和国商贸流通批发基地，提供了优势条件与庞大消费支持。（2）济南市社会经济发展状况“九五”以来，济南经济持续、迅速健康发展，国内生产总值年平均增长15%，全市国内生产总值达到1367.8亿元，人均国内生产总值23632元，综合经济实力是全国都市50强之一，保持在全省前列，是全省重要综合产业都市。经济构造调节获得明显成效。产业构造发生重大变化，第一产业化限度提高，特色农业呈现良好发展态势；第二产业升级速度加快，支柱产业竞争能力明显增强；第三产业全面迅速发展，新产业迅速成长，三次产业比重由1990年17.29:48.77:33.94调节为7.7：43.8：48.5。所有制构造有所改进，形成了各种经济成分共同发展新格局，非公有制经济增长值占国内生产总值比重达到35.3%。技术构造得到提高，信息产业加速和倍增作用增强，高新技术产业增长值占全市规模以上工业增长值比重上升到26%。近年来济南市社会经济发展状况见下图：图1预测到，济南GDP成长期稳定增长趋势，如下图：图2（3）济南市商贸流通业发展状况近年来，济南市商贸流通业体系逐渐完善，服务水平逐渐提高，辐射范畴逐渐扩大，逐渐形成了以中心商业区、区域性商业区为支撑，大型专业市场为骨干，特色商业街为亮点，大卖场、专业店、便利点，连锁超市相结合市场网络体系。在市场建设中，勉励大流通、大贸易，在增长市场数量同步，把增长市场规模、增长市场效益作为市场建设主攻方向，建设形成了各种大型商品交易市场。据济南市记录资料，全市商品交易市场达713个、商品交易市场成交额533.6亿元，其中：消费品市场成交额391.6亿元，生产资料市场成交额142亿元，成交额过亿元市场46处。全市连锁店超市和便民店达770多家，各种货仓式、会员制商场、购物中心等当代商业发展迅速。从市场发展状况看，市场建设随着生产力发展水平提高而提高，市场规模不断扩大。中心商业区和五个区域商业中心已初具规模，总面积达到350多万平方米。科技市场、茶叶市场、中华人民共和国家居之都是省内外有较大影响大型专业市场，英雄山文化市场成为国内四大文化市场之一，济南茶叶市场成为全国最大茶叶批发基地。2、济南市物流发展交通基本设施分析济南市具备优越地理区位、交通区位和经济区位，都市基本设施建设步伐加快，交通运送状况不断发展和完善，已经形成了以铁路、公路、航空为主，以内河航运、管道为辅综合交通运送网络体系，使山东省交通运送枢纽优势逐渐得以发挥。济南是中华人民共和国45大公路交通枢纽和7大铁路及编组站之一，也是全省铁路、公路、航空中枢。京沪铁路与胶济铁路，京沪、京福、青银、济青等十余条高速公路汇交济南，公路辐射全省各地并与邻省相连，便捷通达东、习、南、北中华人民共和国各地。遥墙国际机场既有国际、国内航线30多条，与国内外40各种大中都市相连，开通了济南至俄罗斯国际货运包机。建有国际集装箱分流中心和济南至香港陆路货运通道。高、次高档公路通车里程近5千公里，全年客运量6891万人，货运量1.5亿吨。当前，公路货运价维持在0.35—0.40元/吨公里，铁路货运维持在0.15元/吨公里。济南市各种运送周转量单位比上年增长（%）客运周转量亿人公里229.223.6铁路亿人公里182.822.8公路亿人公里46.426.8货品周转量亿吨公里794.19.4铁路亿吨公里747.39.5公路亿吨公里46.87.3航空旅客发送量万人12037.9航空货邮发送量万吨2.150.0（1）物流交通网络基本设施济南已形成了联结全省、全国和海外当代化交通网络，是山东省铁路、航空、公路重要交通枢纽。是国内华东与华北、东部沿海与西部内陆地区客、货流中转集散重要交通运送枢纽之一，也是规划全国45个公路主枢纽之一。（2）公路基本设施济南市公路网规模大、级别高，各项指标均位于全国各大都市前列。截止究竟，全市公路通车里程达4450.5公里，比末增长1.84%，其中高档次高档公路4330.8公里，增长1.2%，高速公路189.9公里，增长26.5公里。济南绕城高速公路全线贯通和济青、济德、济聊、济泰高速公路实现了与周边地区高速公路联网；都市道路建设迅速发展，二环路维修改造竣工，市区近百条主次干道拓宽改造或延长，逐渐形成了济南公路交通网络体系和都市迅速交通体系有机结合道路交通网络体系。济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路，绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南，南北连接环渤海经济区和长江三角洲经济区，东西通向沿海和内陆地区。济南已形成了以绕城高速公路为核心高级别公路网络，公路通达深度和公路集疏能力明显提高，并在全国率先实现了省会都市与各地市政府驻地所有由高速公路连接。济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。（3）铁路交通基本设施济南市域内京沪铁路纵贯南北，与沪宁、京津连接，胶济铁路横穿东西，和烟青、郑兰相通，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达青岛、烟台，西到郑州、石家庄、西安等。同步尚有晏城至党家庄、济南至济南东、水屯至济南等联系线。（4）航空交通基本设施济南市有济南国际机场和张庄军用机场，与国内外40各种大中都市通航。济南机场是经国家批准国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等都市30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯国际货运包机。（5）水运交通基本设施济南市域内，黄河和小清河通航里程共有261.1公里。黄河流经济南市北部，长185.1公里，四级原则航道，为老式重要水运航道；小清河在济南市境内76公里。近年来由于黄河干枯、小清河污染严重，许多货源已转由公路运送。3、物流业市场需求分析济南周边500公里形成发达经济圈，蕴藏着发呈当代物流巨大潜力。济南市GDP在全国地级以上都市排名第21位，其周边500公里经济圈重要都市GDP总量约为3.20万亿元，占全国GDP23.3%，较北京周边500公里经济圈重要都市GDP总量1.79万亿元多余1.41万亿元。若按当前物流平均成本占GDP20—25%测算，这一圈内物流市场总值将达到8000亿元。济南周边500公里经济圈涵盖中华人民共和国经济百强都市33个，较北京周边500公里经济圈多余19个。济南周边500公里经济圈社会消费品零售总额约为1.02万亿元，高出北京周边500公里经济圈0.40万亿元。（1）随着当代经济迅速发展，社会分工越来越细，加之世界经济一体化进程加快，产品质量提高、成本减少，以及产品更新加速，使得生产者无暇顾及到货品流通过程组织和管理工作，只能全身心地专注于公司自身核心竞争力培养，将繁琐复杂物流工作推向社会，减少货品流通成本，从而为扩大物流范畴奠定了坚实基本。（2）随着经济全球化趋势加强，科学技术特别是信息技术飞速发展以及跨国公司作用日益增大，物流作为一种实现经济高效运营、融高新技术为一体先进管理技术与组织方式，通过筹划、实行、控制与协调等手段对于运送、仓储、装卸、包装、配送、流通加工、信息各环节系统整合，以最低费用和至少资金占用，安全、准时、高质量地为顾客提供多功能、一体化综合服务，在世界范畴内受到了广泛关注，发展十分迅速。（3）由于商品流通速度加快，小批量、多品种、高时效货品不断增长，鲜活易腐货品、各类时令商品等需求日益增多，对运送时间和运送质量规定严格；生产专业化、协作化水平提高，对公司间供应链规定更高。公路零担和迅速货品运送可以以其机动、灵活、网络化、门到门等运送优势，以当代物流组织管理方式，为客户提供迅速、优质运送服务，增进物流中零担和快运货品发展。（4）国内全社会物流费用支出约占GDP20%，而美国当前全社会物流费用支出局限性10%，如果国内能达到同一水平，按照GDP水平，将可觉得全社会节约9593.3亿元物流成本，或者说可以多产生近9593.3亿元利润。“十五”期间，如果国内物流费用减少到占GDP15%，每年将为全社会直接节约4796.7亿元物流成本，并为公司和社会带来极为可观经济效益。（5）物流基地浮现极大地增进了日德等国家物流业迅速发展，依照德国权威机构研究，将来，虽然在日本、德国这样运送业高度发达国家，物流基地建设仍将处在蓬勃发展时期。在国内，物流业发展正在起步，深圳、成都等物流业较为发达都市对物流基地建设已经开始了大量积极有益理论摸索和实践尝试，如深圳拟投资1500亿元建设物流中心，成都拟建八里庄大型仓储物流中心项目等。随着这些物流基地规划与建设，国内物流产业必将迎来又一种崭新发展机遇。（6）从第三方物流发展前景分析。据关于资料，德国第三方物流公司年营业额为80多亿美元，占德国总物流市场份额23.3%，在其他欧共体国家中，第三方物流在整个物流市场合占比重基本上在10%至35%之间，在美国则有57%物流量是通过第三方物流业完毕，在社会化配送发展得最佳日本，第三方物流业占整个物流市场份额高达80%。中华人民共和国第三方物流在整个物流市场中所占比重大概为2%，远远低于欧、美、日等发达国家水平。国内当前工业公司中，36%和46%原材料物流分别由需求公司与供求公司承担，而由供求双方以外第三方物流公司承担仅为16.1%。在商业公司中，由公司自理和供方承担物流活动分别为76.5%和17.6%。此后，国内60%工商公司将会把所有综合物流业务外包给新兴物流公司，第三方物流存在着巨大潜在社会需求，具备广泛增长空间。预测将来国内第三方物流增长率将在16%～25%之间，第三方物流市场发展将有一种大奔腾。济南市第三方物流业还处在发展初期，诸多是从老式储运业和道路运送业升级转换而来，重要从事货运中介代理，某些公司有简朴基本设施，其重要功能仅限于货品储运和中转，缺少流通加工等增值服务功能。第三方物流社会潜在需求巨大，有待于勇敢者前去挖掘。（7）从当代国际物流基地区位优势分析①地处三大经济圈交接处。济南市是环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、黄河三角洲经济圈三大经济圈交接处和互通中枢。②地处沿海经济发达地区中汇段。济南地处沿海南北要冲，是南北必经之路，当代国际物流基地将维系从大连、天津至江苏苏锡常发达地区、上海当代都市区、浙江杭宁温发达地区、福建厦门开发区、珠江三角洲发达地区、深圳特区综贯南北运送路线，并起到调节南北运送枢纽作用。③是500～800公里配送半径始发基地。以济南为物流基地，在直接配送半径500～800公里内，涉及京、津、冀、豫、皖、苏、沪、浙（约1000公里）等经济强省和较强省市。④是山东全境500公里配送中心点。济南以东为胶东半岛发达地区，并成为北片、西片、南片等市县级经济区域中心，从当代国际物流基地出发，全境内可在5小时内送达（配送5小时送达工程）。⑤是西部能源、矿源出海途径。从烟台、青岛港口经济南可送达山西、兰州等西北地区，承办西部进出口物流运载和转运。五、建设场址及条件1、建设场址山东当代国际物流基地建设场址位于济南市槐荫区段店镇所辖区域，地处济南经济开发区（北区）。规划用地范畴为：东至京福高速公路，西至济南铁路编组站，南至经十西路，北至小清河，总用地约11549亩。所有用地涉及段店镇担山屯村、大金庄村、小金庄村、宋庄、孟王庄村、油牌赵村、位里村等七个村土地。其中：担山屯村和小金庄村村庄需要整体搬迁，大金庄村、宋庄村和位里村只占用其某些土地，不涉及村民搬迁问题。担山屯村人口总数为1800人（527户），小金庄村人口总数为3270人。一、二期工程规划用地约1500亩，需占用担山屯村土地，村庄需要整体搬迁。2、建设条件(1)用地规划：依照济南市新都市总体规划，该地区规划为商业用地，拟作为济南市大型物流园区之一。(2)交通：济南是山东省铁路、公路、航空交通枢纽，具备立体交通优势。公路：场址东临京福高速公路，南临220国道，与京沪、济青、济泰、济德、济聊高速公路、国道104线、308线、309线、220线及市区经十路等干道连接以便，可迅速通往省内外各地。铁路：京沪、胶济铁路在济南市交汇，场址西邻京沪铁路济南西编组站，距黄家庄站约2公里，东邻拟建京沪高速铁路。航空：济南机场是经国家批准国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等都市30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯国际货运包机。场址距济南国际机场约40公里，驱车半小时即可到达，空港运送便利。（3）水电等基本设施场址附近有济南供电局西郊变电站，场址西南部有济南市自来水公司玉清湖水厂。六、山东当代国际物流基地总体规划方案1、总体规划方案概述山东当代国际物流基地功能设立重要涉及产品配送、技术研发、信息传播、包装加工、物流培训、餐饮住宿、休闲娱乐等。基地内同步配套设立海关、工商、税收、银行分理处、海关监管、邮电通讯、医疗保健、导购翻译、中介征询服务等机构，实现物流一条龙服务。依照项目功能规划和场地地形，整个基地提成八大功能片区，分别为：产品发送配送中心、当代物流港、广场大厦、社区公寓与配套服务区、海关保税区、国际培训中心、文化体育休闲中心、国际物流设备展示交流中心、物流产品包装加工区和海外留学生创业园。物流基地规划总用地11549亩，总建筑面积667万平方米，拟分四期建设。其中：一期工程规划用地约1500亩，建筑面积约136万平方米。二期工程规划用地约3000亩，建筑面积约187.8万平方米。三期工程规划用地约3000亩，建筑面积约187.8万平方米。四期工程规划用地约4049亩，建筑面积约253.4万平方米。2、总平面布置依照场地地理位置和地形特性，结合功能分区需要，山东当代国际物流基地南端布置为产品发送配送中心和广场大厦。广场大厦紧靠经十西路和220国道布置。发送配送中心东北部布置为当代物流港，当代物流港主体为上下车道、半径150米三层圆形日货仓，以此为中心北接以自动传播带为流转体原则箱装仓储区，南接各类产品发送配送中心。发送配送中心西北部布置社区公寓及配套。文化体育休闲中心和国际培训中心布置在基地中部，依托峨嵋山和场内湖洼水域修建山丘和仿西湖景观，布置雕塑、绿化小品，改造和美化小清河南岸，营造舒服环境空间。基地中后部布置为物流产品包装加工区和海外留学生创业园，基地中前部布置为中央商务区，有国际物流设备展示交流中心和海关保税仓区等。基地设六个出入口，分别布置在南面、北面和东面三个方向。基地南面设三个出入口，通向经十西路和220国道，其中：在广场大厦前设主出入口，主出入口东面布置为物流出入口，西面布置为社区、培训中心出入口。基地东面两个出入口布置在北部东西干道和中部东西干道东端，分别与济南市西部新城规划道路连接。基地北面出入口与南面主出入口南北贯通，向北通往规划道路。基地内设立三纵三横六条主干道，形成南北、东西道路交通网络主框架。各功能区和建筑物周边布置次干道。基地内道路互相贯通，以便车流、人流、物流进出。3、功能分区山东当代物流基地各功能区块面积及投资额一览表序号用地名称用地面积建筑面积（万㎡）投资额（亿）1道路广场2580亩72运载配送仓储1993亩160万㎡23.13商业、文化娱乐与公共设施2285亩258万㎡40.64包装加工970亩78万㎡10.265居住1433亩171万㎡25.956铁路256亩1.27绿地1850亩38水域与其他182亩0.659总计11549亩667万㎡111.764、物流基地技术经济指标（见表3）表3山东当代国际物流基地规划用地平衡表序号用地代号用地面积(公顷)用地比例(%)1R居住用地95.5813.05其中二类住宅用地78.9公共服务设施用地13.4社区绿地3.272C公共设施用地149.9520.48其中行政办公用地23.59商业金融业用地27.43文化娱乐用地4.68体育用地4.06医疗卫生用地1.37教诲科研设计用地93.5其中教诲用地15.96科研设计用地77.543M工业用地64.698.83二类工业用地64.694W仓储用地132.8718.15普通仓储用地132.875T铁路用地17.042.326S道路广场用地172.0423.5其中道路用地146广场用地2.31社会停车场用地16.317U市政公用设施用地2.370.328G绿地85.3211.65其中公园32.93街头绿地46.37生产防护绿地6.029E水域和其她用地12.121.65水域12.1210731.981005、工程分期山东当代国际物流基地筹划分四期实行：一期工程为当代航仓（1、2期）在完毕立项、规划、征地、拆迁等前期准备工作基本上，建设产品发送配送中心、社区公寓及配套、当代物流港、广场大厦及水、电、道路等配套基本设施；二期工程建设海关保税区、国际物流设备展示交流中心、物流产品包装加工区，配套建设水、电、道路等基本设施；三期工程建设国际培训中心、海外留学生创业园和文化体育休闲中心，并进一步完善区域内基本设施。四期房地产开发与科创园，涉及配套建设水、电、道路等基本设施。所有工程完毕后，最后将山东当代国际物流基地建设成为气势宏大、环境优美、立足山东、辐射全国、沟通国际高科技当代国际物流港。七、一期工程（山东当代航仓一、二期）建设1、一期工程建设内容一期工程（当代航仓一、二期）建设内容涉及：产品发送配送、日流转货仓、原则箱式货仓、信息网络、技术研发、管理服务、社区住宅等。物流港内货品仓储、保管、装卸、分拣、配货、包装等物流全过程服务所有采用当代化机械作业。一期工程规划用地1500亩，重要建设产品发送配送中心、广场大厦、当代物流港和社区公寓及配套，建筑面积136万平方米。重要建设内容如下：（1）产品发送配送中心：占地375亩，建筑面积27万平方米。其中：小商品发送配送中心：占地35亩，建筑面积2万平方米；建筑装饰材料发送中心：占地50亩，建筑面积2万平方米；服装发送配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；鞋帽类商品发送配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；塑料皮革类发送配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；文化体育用品发送配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；轻便车及配件配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；五金机电配送中心：占地25亩，建筑面积2万平方米；家具配送中心：占地40亩，建筑面积3万平方米；食品土特产农副产品发送中心：占地40亩，建筑面积2万平方米；品牌汽车展示中心：占地40亩，建筑面积2万平方米；国际物流大酒店：占地20亩，建筑面积2万平方米；（2）广场大厦:占地112亩，建筑面积18万平方米。其中：国际物流信息中枢：占地30亩，建筑面积8万平方米；国际物流科创研发中心：占地30亩，建筑面积8万平方米；广场：占地52亩。（3）当代物流港:占地590亩，建筑面积56万平方米。其中：原则箱装仓储：占地450亩，建筑面积40万平方米；R150M日货仓：占地90亩，建筑面积12万平方米；国际航仓：占地50亩，建筑面积4万平方米。（4）社区公寓及配套：占地385亩，建筑面积46万平方米。其中：公寓：占地250亩，建筑面积30万平方米；旧村改造：占地100亩，建筑面积15万平方米；社区服务中心：占地10亩，建筑面积5000平方米；社区居委会楼：占地10亩，建筑面积平方米；社区幼儿园、小学：占地15亩，建筑面积3000平方米。（5）一期工程（当代航仓一、二期）道路建设占地38亩。一期工程重要技术经济指标见下表（见表4）。表4一期工程技术经济指标表功能分区项目名称用地面积（亩）建筑面积(万平方米)产品发送配送中心小商品发送配送中心352建筑装饰材料发送中心504服装发送配送中心252鞋帽类商品发送配送中心252塑料皮革类发送配送中心252文化体育用品发送配送中心252轻便车及配件配送中心252五金机电配送中心252家具配送中心403食品土特产农副产品发送中心403品牌汽车展示中心402国际物流大酒店203当代物流港原则箱装仓储45035R150M日货仓9010国际航仓504广场大厦入口广场52—国际物流信息中枢308国际物流科创研发中心308社区公寓与配套服务公寓25026旧村改造10015社区服务中心100.5社区居委会楼100.2社区幼儿园小学150.3道路市政主干道10—西侧干道5—东侧物流道15—区内道路8—共计15001362、一期工程（当代航仓一、二期）重要建筑物建设方案一期工程建设从基地南面开始，沿经十西路和220国道出入口向北推动。主出入口处国际物流信息中枢和科创研发中心两幢大楼设计为高层建筑，层高为20层。建筑物呈弧形对称排列，气势宏伟，呈现物流基地当代化气息。R150M日货仓采用圆形设计，半径150米，上下车道，三层，其中一、二层为12米，三层为3.9米。原则箱装仓储楼也为三层。产品发送配送中心采用多层建筑，考虑各类产品交易方式和交易量，分别设计为六层、四层、三层。各类产品配送中心楼由南向北高度依次递减，形成错落有致建筑群。信息中枢和研发中心楼采用全现浇框架—剪力墙构造体系，剪力墙重要沿楼梯、电梯以及外墙布置。楼面采用主次梁及全现浇砼楼面。圆形日货仓楼及其他建筑采用全现浇框架构造。3、山东当代航仓六大特色工程（1）运力调度信息化工程采用全息影像技术，对进出货品运送实行全方位、全过程监控，控制好在各环节合理状态时段，减少货品运送相对滞留度和运载设备空置率，运用卫星定位系统，有效调控进港货品品种、数量和货品目的到达地所需运力资源量，保证协调有力、指挥有效，从而提高物流运营流动性和畅通性。实现物流产业经济性与最大效益比。（2）电子商务物流配送工程通过中华人民共和国最大容量和最具影响力商务网络技术平台，建立客户业户互动交易网络通道，建设拥有日获信息量50000条国际互联网商务交易平台，使近400家物流公司借助于电子商务操控全国乃至国际商品市场，实现最短时间最大货品交易。电子商务物流配送工程实行，是对老式物流业技术创新和组织创新，从而有效推动中华人民共和国物流产业化、国际化和数字化发展进程。（3）物流包装、分检自动化控制工程按国际惯例和国际物流原则业态，推动物流公司原则化、模型化、自动化，通过自动化和智能化控制手段，采用条形码信息技术，对配送货品预达地辨认并进行自动分检，以使货品及时精确到达配送仓，减少货品在传播过程滞留时间，形成包装、传播、分检系统及时有效控制，提高货品配送效率。（4）国际物流数码工程物流数码技术开发与运用，开中华人民共和国物流技术之先河。将数码技术嫁接到物流产业运作与管理中，是对老式物流模式改进与创新，是实现物流产业集约化、数字化、国际化最佳技术支撑和有效途径。通过互联网将美洲市场、欧洲市场、东南亚市场联网，成为中华人民共和国品牌进入国际大市场迅速通道。从而，构建国际化物流平台和打造物流产业国际品牌。（5）当代物流管理信息化工程通过对物流运作流程再造，建立符合当代物流运营管理信息化技术支持系统。通过科学区划、合理分类，对物流资源实行信息化管理，以求高效率、快节奏、高效益优化配备物流资源。通过信息化管理，摒弃老式物流管理模式，推动物流管理专业化、模式化、程序化，从而提高物流产业系统化和高效化。（6）仓储与搬运控制系统工程全息数码物流港∮300m规模圆形放射状日货仓创新构造设计理念，将有效地改进物流运营环境，通过优化物流功能布局和系统设计以及升降机技术引入，有效地实现人机对话和协调控制，极大地减少了物流污染和物流耗损，使仓储与配送达到了最佳衔接，从而使物流产业核心环节和核心程序达到了最有力调控。4、设施(1)供电：电源引自济南市槐荫区西郊变电站。在区内新建三处变配电室，分别向发送配送中心、当代物流港、社区公寓及配套供电，广场大厦与发送配送中心共用一种变配电室。供电电缆沿区内道路埋地敷设。(2)供水：水源由济南自来水公司供水管网引入。在场区内设调压站和泵房，沿场区内道路敷设供水管道，以供生产、经营、生活、消防等用水需要。(3)排水：实行雨污分流制，场地内分别铺设雨水和污水管网。雨水汇集后直接排入都市雨水管网，污水经解决达标后排入都市污水管网。（4）通讯：通讯可向济南电信局槐荫分局申请接入，通讯电缆沿区内道路敷设，依照需要接至各顾客。（5）网络：基地内布设网络专线，物流港等区域单元依照需要向网络运营服务商申请接入。物流港采用网络式仓储软件管理，通过网络平台，运用条码和互联网技术，实现业务过程原则化、网络化管理，实现全方位网络信息轨道交易。（6）空调采暖通风：依照基地内不同功能建筑，分别采用不同空调采暖通风方式，如：中央空调系统、集中供暖、分体式空调器等，并安装强制通风设备。（7）环境卫生：场区内建设垃圾转运站和公厕，由环卫保洁人员负责区内环境卫生，及时清运废弃物、垃圾等。八、项目实行进度筹划依照项目分期实行方案，一期工程筹划于9月份完毕立项、规划定点、勘察设计、三通一平等前期准备工作，10月份开工建设，建设期3年，期间完毕项目建筑、安装、装饰工程和道路、绿化等基本设施建设，预测10月份一期工程所有竣工。1、总项目实行进度筹划：一期：9月---10月二期：9月---10月三期：9月---10月四期：9月---10月2、一期项目实行进度筹划表5项目进度计划表项目立项、规划、三通一平招标勘察设计建筑安装装饰工程基本设施工程所有竣工第二编项目设立与建设一、基地内物流集散、运送中心设立与建设1、优化设计其一：可以将南来北往、东进西出之货品所有集中在此物流中心，然后分流到各目地。使济南乃至沿线地区每天群众生活之必须品准时按量分流。其二：销售之商品作为各大型销售商所有商品都仓储在中心每天各自按销售量告知中心送货便可，这样能大大减少销售成本。其三：中转货品可以通过中心中转至山东各地及出海口岸。之后回程则由中心按条件合理调配各车辆回空时载货。这样大大提高整个山东地区交通运送能力，从而得以综合配备、合理运用资源。其四：依照市区交通管制，货车不能直接进入市区，则中心配备相称数量5-10吨货柜车，将货品分流至市区，这样各出入道路大货车迂回状况即可改进，从而可直接舒缓交通压力。其五：所有各出入口不规范停车场可相映减少，切实变化市场、市容、市貌及道路脏、乱、差现象，辅助“青山，碧水，蓝天”工程实现。其六：对山东省整体经济发展战略实行有积极意义，增强整体竞争能力，适合国际发展需要，有着深刻历史意义。其七：综观发达国家现状，公路网发达同步，各地区均配备大型公用货仓。例如香港货柜码头外亦有大量货仓作为配备，才干处在世界货柜运送量继荷兰阿姆斯特丹之后第二位，并担当着中华人民共和国大陆相称某些货品进出口任务；新加坡也是如此。上述三地都很小，但能对世界商品流通做出如此巨大贡献，事实上是从配备完善、服务一流上下工夫。山东地区经济发展够快、够好亦有充分条件参加国际经济大循环，建造大型货品储运中心，即有必要也非常有利。同步再引入国际化互联网货品联运，在运送方面引入全球卫生定位装置，这样即可将辐射全国运送能力提高25%。而物流成本，在美国占货价25%，在英国占货价20%，在中华人民共和国占货价30%，其中鲜活类商品（如水果、水产）更占到50%，可见合理物流能有效地减少商品成本，从而造福人类。从社会效益上看，以上所述足可证明，从国内经济发展需求及实际出发，实行该项目非常有利并且十分必要。2、物流系统作业核心：运送系统与包储系统由物流作业方式，不难发现老式货运事业没落因素是：物流事业将制造生产、运送与销售一贯化程序加以整合，即充分掌握整体情报，而老式货运事业仅提供运送阶段服务，所汇集征询有限，致使其竞争力相对削弱，进而影响整体产生发展。（1）系统特点在都市运送规划过程中，多以“人旅次”为出发点进行规划与研究，忽视了“货品旅次”对都市运送所导致影响，进而产生货品运送所衍生都市运送问题。产生重要因素是货品运送自身特性导致：多元性：依各货品旅次完毕，必要有一种以上参加者，如货运者、收货者、代理商、货车公司及司机等，导致货品旅次需求分析不易；不定性：货品运送在都市内起点非常复杂，基本资料汇集不易，导致模式建立困难。多重性：一种货品由起点至终点完毕其旅次时，也许需要使用数个货车旅次。加成性：一吨城际货品运送也许衍生数吨城内货运量，增长都市内道路系统负荷。多面性：货品特性（如原料、半成品、成品）差别将产生使用不同运送工具情形。当前中华人民共和国运送转运及物流概念正处在萌芽阶段，可汇集资料相称有限，故依照国外研究资料，作为参照并但愿能规划出一套适合中华人民共和国国情及现实筹划方案。根据国外先进国家研究成果显示都市货品运送成本与“人”运送所导致成本相似，且随着都市规模扩大，货品运送成本所增长幅度较“人”运送成本更大。由于货品运送对于都市交通影响很大，国外在1970年就对都市货品运送规划有关课题进行研究，并分别在法国、美加等地区召开大型研讨会，就全球各重要都市在60—70年代间未收集充分资料进行都市货品运送规划与分析提出呼吁；政府部门更是针对都市货品运送规划有关课题进行一系列研究与规划，其中对“货车”与货品流量特性分析、都市货运成本及问题探讨以拟订指引手册及运送管理方略。（2）系统要点都市内货品站之区位选取。都市内货品集散场站之设立。货品运送与土地使用，都市规划，场站设施与环境关系。运用管制手段发送货品运送。地方政府管制所导致冲击。都市货品运送与管制方略之关系。透过营运管理手段改进货品运送系统。办法论之规划与模式化评估。联合运送可行性；都市货品运送经济课题。货品运送在都市运送规划中扮演角色。都市货品运送资本化与组织化改进时机。货品运送对于都会区化影响。都市内货品之重要供需者区位与运送方式。政策、规划与设计所需之货运基本资料收集。交通工程与设计配合。都市铁路货运区位重选。都市铁路货运服务所导致冲击。以上其中<1>、<2>、<3>均与货运转运中心直接有关，而别的则与转运中心有间接关系，显示转运中心在“都市货品”运送规划中重要性与必要性。根据前述国外先进研究规划经验与成果可以看出，同步使货品运送事业扮演更积极经济活动角色，并建立别的制造端与消费端之间更紧密关系对于都市货品运送规划具备正面效果。在国内设立货品转运中心已刻不容缓。（3）转运“中心”使用者界定根据当前货品运送业经营特点，将来也许使用本筹划所建议开发货品转运中心业者，应涉及零担货运业中线路货运业，提成大型、中、小三类，整车零担（散货）货运业，以及储配运送（物流）业等，而此三种货品运送业者，将是进行货品转运中心需求特性基本客户。（4）建筑空间规划构思与原则公共联合货品转运中心建筑空间重要可分为转运设施与非转运设施两大类，其中转运设施某些应涉及月台、停车场以及货品解决场；非转运设施则涉及车辆维修场、会议室、停车场、加油站、餐厅、休息室、邮局、医务所及娱乐场合等。（5）实现规划方案①仅具备货品集散功能公共（联合）货品转运中心②兼具备货品集散与仓储功能公共（联合）货品转运中心A、土地使用规模B、基地规划与配备C、建筑规模与配备依新加坡、荷兰、日本经验，物流中心设立后可减少20%--30%车流量。（6）交通路线规划①大型货车进出场线路合理规划。②中、小型货车进出场线路合理规划。（7）“转运中心”货运运送网络由于零担货业与储配运送业（物流）场站为整货品运送网络重要战略要点，故设立公共货品（联合）转运中心，需理解何种货品运送及网络如何适合国内货运办法。（8）项目系统及其功能设计电子自动化货品装卸、分拣、储存系统由建筑物内两个独立货品解决区构成：货柜系统和小型货柜系统。货柜系统以“升降与输送”概念为基本（分三层楼），连接装柜、拆柜区及货运站台，水平及垂直运送互不相干。所有三层楼通过各楼层中全自动化货柜升降机连在一起，每一层都可进出，所有升降机在第一层均有两台运送车配合。货柜系统执行如下任务：①地面层供货柜进出空务区或陆务区、货柜暂存（依照运单目地及出车班次）、区及货车装卸/卸载及预装货柜解决。在那里，一条暂存通道可以从两旁操作。例如：由陆务区通过全自动运送车与货运站台连接是通过托运穿梭运送车实现。暂存区陆务区边界有航空货柜及拆柜工作站。②二楼供航空货柜装柜、拆柜及储存之用。在二楼每一种转柜工作站都连接到小型货品系统，使邮袋和包裹可依照运单选进航空货柜或海运货柜。下层集装箱（LDC）拆柜可在二楼进行，这一层有摩擦驱动滚轮平台，用来储存航空货柜或海运货柜。③三楼用作航空货柜储存以及展翼式货柜装柜/拆柜。小型货品系统占三楼，设有起重、暂存及分选装置。由航空货柜、坡道车及货车从空务区及陆务区运送至集散站包裹邮货由水平输送机及垂直电梯送到位于建筑物二楼高速自动分选机。所有货品会依照其目地被自动分选、调配及运送至离站航空货柜、海运货柜、坡道车及货车。该系统基本上由四个解决区构成：地成层空务区及陆务区进出位置，涉及连接各解决区升降机及螺旋溜槽，地面层伸缩带式输送机，用来增援货车装载及卸载；二楼流水式分选装置，涉及“无法辨认”区及总合并通道；二楼暂存区，涉及带式储运机及合并通道；三楼人手分选区进出位置，涉及连接各解决区升降机及螺旋溜槽。将执行如下任务：进站货件①来自海务区（货车）可用机械输送进站货件被装上伸缩式输送机，然后送到三楼人手分选区作进一步人手解决（即依照航班号用人手分选用货件）。人手解决完后，货件装上电梯运送到二楼总合并通道。②来自陆务区（装卸跳板区，即直接货件）可用机械输送进站货件装上电梯运送到二楼总合并通道。③来自在空务区（航空货柜，坡道车）可用机械输送进站货件装上电梯，送到三楼人手分选区作进一步人手解决（即将直接货件和原则货件分开，并依照本地目地用人手分选原则货件）。离站货件①须送往空务区货件会自动分选至4条螺旋溜槽并在地面装入航空货柜，或自动分选到19条溜槽并在二楼装入航空货柜。此外尚有一条螺旋溜槽，用来将散装货品装进在地面层坡道车或是自动分选至海运区交由港口货车解决。②须送陆务区货件会自动选用至3条螺旋溜槽，并通过在地面层伸缩式输送机装上在货车站台货车，或自动分选到3条螺旋溜槽直接装上地面层装卸区货车。③在“无法辨认”工作站，自动激光条码扫描器无法辨认货件也会被送到“无法辨认”工作站。④在航班就绪或货车准备好作装卸前到达集散站货件（早到货件）会暂存于称为“早到货件通道”带式传运机。当可以装柜或装载上货车时，有关储运机启动，将货件带回分选机，分选到关于溜槽。⑤如果货件在航空货柜装柜或货车装载前很早到达（极早到货件），有也许会通过持续电梯被送到搁板式储存区作长时间暂存解决。货件须进一步解决时，会从搁板式货仓用人手提取并装入持续电梯运送回二楼总台合并通道。SIEMENS公司供应范畴和系统可解决货品类型/特性①航空货柜系统〈1〉SIEMENS公司该系统设计、制造、交付及安装〈2〉可解决航空货柜类型所有航空货柜类型只要底长超过5尺，不大于或等于10尺，都可由这个系统解决。那些航空货柜送到后，移送自/至航空货柜升降机及移送自/至地面层穿梭运送车，5尺底板航空货柜（LD3）运送时必要要阔边向前，即上述货柜斜面向左边或右边。上述航空货柜最大阔度是2450mm。②小型货柜系统或海运集装箱及散货零担系统SIEMEMS公司供应范畴涉及下列子系统机械设备及电气控制设计、工程设计、制造、交付（CIS中华人民共和国广州）、监督安装、现场安装、测试及调试：进站：伸缩带式输送机、水平输送机、垂直持续电梯分选机：流水式斜口分选机、自动条码扫描器“无法辨认”通道早到货件通道极早到货件通道离站：溜槽、螺旋溜槽、水平输送机、伸缩带输送机③待解决货件特性待解决货件涉及纸箱、金属盒、手塑料或纸板制造立方体箱子及满载邮货袋子，要可用带式输送机运送，不用梯级式运送。货件不可有容易卡在输送带间松绳或口盖。底面应合理地平坦，无凸出物。（见表6）表6货品运载包装规格表最小平均最大长度（mm）250600900宽度（mm）120300600高度（mm）20300600重量（kg）0.5630表7货品邮送包装规格表最小平均最大长度（mm）2507501250宽度（mm）120400700高度（mm）20300600重量（kg）0.53050上述不合大小规格（较小/较大）或重量规格货件或不适当在带式输送机上运送货件会被视为不可用机械输送，要分开解决。从输送方向看，邮货结绳口会向后。货件运送时，其最长边会与流向平行。操作员会将货件一一放在伸缩输送机或电梯导入输送机上，搁开至少150mm，并贴可见标签（上面、右面、左面、正面或背面）·电子自动化货品装卸、分拣、储存系统整体运作及控制将由一套综共计算机系统、各种编程逻辑控制器（PLC）及各型外部设备实现。·电子自动化货品装卸、分拣、储存系统总解决量（每天平均值）为：10万吨，涉及5万吨进站，5万吨离站。（9）设备及技术项目设备采用招投标方式采购，该项目所述电子自动化货品装卸、分拣、储存系统和建筑物多将采用国际最先进技术来筹建、设计和建设，并使建筑物构造与分选设备配合做到营运成本低，维修便宜。（10）关于原、辅材料和水电、气、热、通讯、运送等公共设施规定在经营项目开始建设时提供。（11）交通货运调查为了全面理解山东及周边地区重要商品生产、生产资料状况并为远景发展预测提供资料，全面理解全国各地运入山东货品及进出口货品，在作业过程中还需收集如下资料：①山东及周边省份有名品牌商品；②山东及周边省份生产厂家数量及生产商品量预测；③进出济南及周边地区货品预测；④进出济南周边货车预测；⑤项目所在地交通运送资料：涉及济南及周边地区货品周转量、港口货品吞吐量、机场货品周转量以及汽车运送成本；⑥项目所在地区汽车保有量、周边各地汽车保有量。二、其她项目设立与建设1、商业房产设立与经营方式航仓项目一、二期规划商业及公建配套详细分项指标（见表8）表8当代航仓一、二期商业与公建配套房产设立、建设与效益测算一览表项目名称占地位置建筑面积完毕时间投资经营方式信息大厦25亩济西大道东9万㎡13244万元自营、租赁管理中心25亩济西大道西9万㎡15600万元自营、租赁市场配送375亩中央大道两侧27万㎡21600万元租赁、买断社区配套385亩46万㎡2、住宅房地产设立、建设与效益估算本项目规划安顿房产与开发房产建设用地其中安顿房产380亩，开发房产亩。表9基地安顿房产与开发房产设立、建设与效益估算一览表项目名称占地（亩）位置建筑面积完毕时间投资经营方式安顿房产380峨眉山旁32万㎡25600万元安顿村民开发房产小清河173万㎡173000万元出售

第三编市场调查与项目效益一、市场调查1、济南市市中心地段写字楼、商业房产价格调查（见表10）表10市中心地段写字楼、商业房产价格调查状况一览表分类项目名称区位租金（元/天/㎡）售价（元/㎡）租售率（%）规模（万㎡）原则层面积（㎡）入住时间纯写字楼胜利大厦泉城广场4952.4119341999.9中信广场泉城广场4.5903.8516661999齐鲁国厦泉城广场2.8908.512001995金龙大厦主楼CBD及周边区域3.890007051430金龙大厦东楼CBD及周边区域49200902.5912银河大厦CBD及周边区域3.58.7中银大厦泉城广场5.1950090411001998泰山国际大厦CBD及周边区域2.2854.216591998发展大厦山大路及周边区域502.7.10银座数码山大路及周边区域8571811.10综合楼银座写字楼主楼泉城广场4.5951.110501998银座东部裙楼泉城广场3.5651.3玉泉森信大酒店泉城广场4.0651.57261995.7良友富临大酒店泉城广场4.0950.810001996.12汇宝大厦CBD及周边区域3.06011000.11华能大厦泉城广场4.0851140019972、济南市住宅房产价格状况调查（见表11）表11住宅房产价格调查调查状况一览表项目名称区位与本项目距离规模售价入住时间西湖花园大杨庄半公里85万㎡高层4700元/㎡未入住实力荣翔段店1公里20万㎡高层4700元/㎡后周段店1.5公里13.3万㎡1400元/㎡宋庄段店0.7公里20万㎡1600元/㎡西子花园匡山社区5公里30万㎡3300元/㎡银座花园经十东路与本项目同处经十路200亩3800元/㎡高层4500元/㎡距离本项目不同地段住宅房产价格分析图：按公里数推算物流住宅房产价格曲线图如下：3、济南市商业房产价格调查（见表12）表12商业房产调查状况一览表项目名称区位面积租金（元/㎡/天）出租率入住时间距本项目公里数温州服装市场经十西路8万㎡1.270%2.5实力大厦段店立交桥1万㎡1.5100%3汇宝大厦大观园1万㎡3.080%10玉泉森信大酒店泉城广场1.5万㎡4.080%1995年14距离本项目不同地段商业房产价格分析图按公里数推算物流基地商业房地产价格曲线图4、济南市写字楼房产价格调查（见表13）表13写字楼类房产调查状况一览表项目名称区位与本项目距离售价租金（元/㎡/天规模入住时间实力大厦段店3公里5000元/㎡2.08000㎡泰山国际CBD及周边区域5公里6800元/㎡2.24.2万㎡1998金龙大厦同上8公里9200元/㎡4.02.5万㎡中信广场泉城广场10公里9000元/㎡4.53.85万㎡1999中银大厦同上12公里9500元/㎡5.14万㎡1998距离本项目不同地段写字楼销售价格分析图距本项目不同地段写字楼租赁价格分析图：5、远距离物流中心租赁价格调查（见表14）表14远距离物流调查状况一览表编号项目名称地理位置与本项目距离规模租金出租率入住时间1泉胜物流位于北外环路约8公里占地1680亩三十年买断经营权市场配送出租率约90%2盖家沟物流位于济青高速零点公里处约12公里一期540亩0.28元/天/㎡95%以上济南市不同地段物流中心价格曲线图二、投资估算和资金筹措1、总体项目投资估算（见表15）和资金筹措。总体总投资110亿元，产值417.5亿元/年，平均利润48.35亿元/年。其中：一期投资38亿元，产值41.5亿元/年，利润11.35亿元/年。二期投资21.94亿元，产值87.76亿元/年，利润8亿元/年。三期投资18.51亿元，产值93.35亿元/年，利润10.26亿元/年。四期投资31.55亿元，产值77.39亿元/年，利润9.28亿元/年。表15山东当代物流基地项目投资估算期数投资(亿元)产值（亿元/年）利润（亿元/年）资金筹措一期3841.511.35自筹、银行二期21.9487.768.8自筹、银行三期18.5193.3510.26自筹、银行四期31.5577.399.28自筹、银行2、一期当代航仓（一、二期）投资预测与效益（1）投资估算编制根据①《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》（）②《全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表》（）③《投资项目可行性研究指南》（试用版）④《建设项目经济评价办法与参数》（第二版）⑤类似工程建设经济指标⑥建设单位提供关于资料（2）投资估算编制阐明①项目总用地1500亩，按照《济南市统一征地暂行办法》关于规定，初步测算，土地征用费平均每亩约为45万元。②投资估算中都市建设综合配套费、人防工程费，根据济南市现行收费原则测算。（3）投资估算初步测算，一期工程建设总投资为380000万元。总投资估算详见表16。

表16建设投资估算表序号项目名称估算投资额（万元）备注1征地费用966822建筑造价2542113设备费用1按第1、2项之和5%计算4其他费用4000合计366893工程费用投资估算详见表17。表17工程费用估算表序号功能分区项目名称建筑面积(万平方米)投资估算额（万元）1产品发送配送中心发送配中心2615600国际物流大酒店348002当代物流港原则箱装仓储4028000R150M日货仓128400国际航仓432003广场大厦国际物流信息中枢913244国际物流科创研发中心9156004社区公寓与配套服务公寓3019500旧村改造159000社区服务16005道路市政主干道及区内道路2.51006给排水及消防工程10007变配电工程18008空调采暖通风工程19009通讯网络工程30010绿化等其她室外工程500共计123544（4）财务分析评价由于本项目规模庞大，内容繁多，各功能分区经营方式当前尚不能拟定，故经济效益不能详细进行计算，在此仅按照预测产值收入和利润来进行简朴财务分析和评价。初步预测，一期工程各功能分区产值收入、利润如下表（见表18）表18一期工程产值收入和利润估算表项目名称预测产值收入预测利润率预测