北京朝阳北路专业市场项目中国皮革城策划方案样本

北京朝阳北路商业地产项目——北京中华人民共和国皮革城策划案（V3.0）新加坡星联国际机构深圳市新摩尔商业管理有限公司1月前言北京奥运会即将在8月举办，北京通州区地位随着首都东扩，通州作为当代服务业中心，成为首都商贸流通中心位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾CBD,通州作为华北和东北交通枢纽，是产业升级龙头。古老大运河起始于通州，终结于人间天堂杭州，昔日万船竞发通州商贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位明晰，发现系列大型专业购物中心和当代流通中心，将来通州商业繁华景象将再现于北京。皮革行业是意大利老式强国，不但拥有强大设计力量，并且拥有众多世界名牌，把文艺复兴文化内涵融入到当代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，当前美国仅有120家皮革公司，但是可以生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不但是皮革生产强国，并且由于气候特性，韩国也是皮革消费市场。皮革产业是国内优势产业，

国内皮革行业规模以上公司，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，增进了社会和谐、稳定。作为中华人民共和国皮革业龙头，海宁中华人民共和国皮革城不但是当代皮革业购物中心和物流中心，并且是中华人民共和国南方皮革业发动机，在亚洲规模最大，占据中华人民共和国皮衣市场四分之一。销售额达到56.8亿元。皮革流通专业MALL市场(都市购物公园环境，专业市场形态，当前称为专业MALL)和海宁区域经济协调发展获得了巨大成功，如果通州招商将海宁中华人民共和国皮革城引进在通州，咱们以为设立北京中华人民共和国皮革城，咱们可以预见通州将加速吸引无污染皮革设计、名品生产和销售终端，汇集中华人民共和国皮革产业高品位资源。知名作家陈祖芬认真从文化角度解读了作为中华人民共和国第一商帮浙江商人，从包玉刚到邵逸夫，这些爱国公司家热心故乡教诲，先后为中华人民共和国各所大学捐赠巨资，带动了中华人民共和国公司家致富后财富分派选取，树立了良好商业文化形象。浙江公司家马云带动中华人民共和国电子商务走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌带动了海宁打造中华人民共和国皮衣品牌浪潮，当今中华人民共和国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商人无愧于中华人民共和国第一商帮称号。浙江皮革行业公司家不但在东北等地开设市场，并且占领了国外诸多市场份额。此前浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但是在引进高品位人才方面受到局限，设计方面还是依赖大都市人才。5月海宁中华人民共和国皮革城完毕建设后来，标志海宁皮革产业成功完毕了升级。作为中华人民共和国皮革出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森集团是中华人民共和国最大皮革沙发出口公司，前最早进入俄罗斯市场，当年海宁楼在俄罗斯可以年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，当前卡森已经成功开拓了北美市场，在浙江皮革类公司等具备巨大影响力，浙江公司家具备合伙发展良好老式，浙江是国内公司集群最集中省份之一，一旦卡森集团牵头开发北京中华人民共和国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革有关公司进京发展。海宁中华人民共和国皮革城成为国内皮革产业经济效益最佳购物中心和流通中心，成为行业名副其实龙头。随着中华人民共和国皮革产业实力增强，中华人民共和国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比咱们世界皮衣品牌等还不多，咱们要成为皮革强国就必要集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，因而咱们需要汇集一流人才，要想吸引一流人才需要汇集在首都这样高品位平台，首都北京东大门通州不但规划了大运河两岸核心景观，并且规划了中华人民共和国最具档次生态型总部汇集区。一流皮革设计和品牌推广人才需要大都市环境，不但需要良好居住和办公条件以及为子女教诲提供名校，并且需要良好专业交流环境和出口平台，通州具备得天独厚邻水而居首都东大门环境。运用北京首都地位，加快皮革产业总部经济发展，为通州腾飞汇集高品位资源，咱们通过市场调查和分析，理性研究了在通州设立北京中华人民共和国皮革城可行性。千里之行，始于足下，通过咱们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，当前通过各种渠道涉及北京雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国家，高档品牌皮衣今背面向美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。咱们预测，北京中华人民共和国皮革城在通州建成后，不但每年可以直接完毕5亿美元以上销售额，并且可以带动50亿美元以上总部及后续加工产业汇集通州。将来通州皮革设计和品牌推广、产品检查、海关服务等机构将在中华人民共和国皮革城带动下陆续进驻，古老大运河两岸将焕发新生机，通州人成为北京东部商贸中心抱负将加速成为现实。在产品升级方面，中华人民共和国皮革产业要超越对象就是意大利等老式皮革设计与生产强国，北京通州成为中华人民共和国皮革业总部经济区将为国内皮革产业升级做出巨大贡献。目录前言 2第一某些市场分析 6一、都市基本状况 61．通州规划中区域特点 62．总体规划定位 73．通州发展条件 84．通州交通状况与本项目交通状况 95．北京通州运河核心地块功能定位 126．通州商务园 137．北京和通州经济发展指标和商业发展状况汇总 158．通州商业状况 179．当前通州重要商业分布 1910．将来通州商业规划: 21二、专项市场研究 221．北京皮革市场现状 222．沈阳皮革鞋料市场 283．东北皮革交易市场 284.河北辛集制革及皮革服装业集群 295．北京鞋业市场调研 316．典型家居市场 34三、通州住宅市场调查 361．通州住宅调查 362．瑞都综合体开发 413．通州世纪新城大盘开发（涉及25万平方米购物中心） 424．北京市区和通州某些商业和住宅地块拍卖启发 45第二某些项目分析 50一、宗地状况 501．区域位置 502．宗地当前状况 51二、宗地周边环境 521．周边配套设施 522.周边环境 52三、项目SWOT 54四、项目发展前景预测 551．商业价值 552．住宅市场价值 55第三某些项目操作思路 55一、总体思路 551．开发体量 552．赚钱模式建议 55二、项目定位 56三、目的客户人群 57四、业态功能判断 57五、项目开发节奏建议 58六、项目开发风险判断 601．项目运作中也许面临风险分析 602．项目开发风险防范办法建议 60第四某些概念规划方案 60一、项目总体规划布局建议 601．经济技术指标 602．布局思路及建议 61二、产品建筑设计建议 621．物业组合 622．项目商业业态初步策划 633．产品体现主题思想 63第五某些北京中华人民共和国皮革城品牌价值及其将来对通州区域经济发展拉动作用分析 65一、海宁中华人民共和国皮革城集群特点和品牌价值 65二、中华人民共和国皮革城进入通州示范效应以中华人民共和国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展新思路 66三、社会效益分析 67第六某些可行性研究结论 68一、通州经济发展指标对商业支撑 68二、规划方面结论 68三、通州土地价格趋势结论 69四、项目市场定位 69五、项目物业功能与业态选取结论 70六、项目开发周期及售价预测结论 70七、土地价格结论 71第一某些市场分析一、都市基本状况1．通州规划中区域特点图1通州区位图通州位于北京东部发展带和东西发展轴节点。通州是北京东部发展带上三个重点新城之一。通州是服务于东部发展带和北京市域综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是性价比最高区域型CBD，通州是北京惟始终接连接河北与天津城区，通州是连接河北与天津枢纽中心，同步也是北京连接东北与华北重要通道，是承载产业升级高品位资源京东明珠。通州在环渤海经济圈地位环渤海经济圈处在东北亚经济圈中心地带，是中华人民共和国欧亚大陆桥东部起点之一。在环渤海地区5800公里海岸线上，有20个都市遥相呼应，有数千家大型公司互聚龙潭，涉及天津、大连、青岛、秦皇岛等中华人民共和国重要港口在内60各种大小港口在这条线上星罗棋布。以北京和天津双合世界型都市，带动着两侧扇型区域，成为中华人民共和国乃至世界上都市区、工业区、港口区最密集地区之一。

环渤海地区以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放都市为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等省会都市为区域支点，构成了中华人民共和国北方最重要集政治、经济、文化、国际交往和外向型、多功能密集都市群落。在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用，有力地增进了本地区特色经济区域发展。

北京市作为中华人民共和国迈向世界都市首要载体，必要朝当代化、高品位化、全球化和敏捷化方向努力，而新城发展必要和中心城优化调节相联动。依照北京市都市总体规划定位，通州将建设成为面向区域可持续发展综合性服务新城，成为北京参加环渤海区域合伙发展重要基地。

处在环渤海经济圈中核心枢纽位置通州，西距天安门20公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。通州区与北京中心主城区有多条道路直接连接，轻轨八通线建设使通州拥有了轨道交通，更加便捷了与中心城区之间联系；京沈、京哈、京津塘等多条高速路穿境而过，与北京市六环、七环、通顺路和东部发展带联系线在这里交汇，使通州成为北京东部重要门户；京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，是北京通往津、冀、辽与山东半岛必经之路特别是直接面向北京市东部河北、天津地区。密集路网为通州大力发呈当代服务业，建成辐射环渤海地区重要北方陆路港、首都重要物流集散地和当代商贸中心奠定了良好基本。

图2：通州在北京战略定位北京通州与河北关系河北是北京经济腹地，河北是北京、天津工业品巨大消费市场，依赖北京和天津作为科技中心和金融中心地位。通州临近河北廊坊，到河北廊坊一种小时，与辛集皮革城距离为3小时左右。通州与天津关系顺义、通州、亦庄是北京新城建设重点，其中通州功能涉及行政职能、国际商务、文化传媒等。而更早尚有两院院士吴良镛、中华人民共和国都市规划设计研究院副总规划师赵燕菁等专家学者建议中央行政区迁往通州。通州距离天津约100公里从通州到天津只是需要一种小时，通州是北京和天津沟通桥梁地带。2．总体规划定位区域服务中心文化产业基地滨水宜居新城图3：北京通州规划定位北京总规对通州定位是疏解城区某些职能、建设宜局新城，容积率控制普遍较低。3．通州发展条件（1）《北京都市总体规划（-）》拟定通州为东部发展带重要节点，北京重点发展新城之一，也是北京将来发展新城区和都市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。（2）北京空间构造做出了重大调节，新城应配合中心城调节优化，疏散中心城人口和某些职能，培养新产业汇集。这是通州新城发展重要保障。（3）通州新城位于都市重要发展方向上，地势平坦，土地资源充分，与中心城交通联系便捷，发展空间巨大。这是通州新城发呈现实基本。（4）东部次区域是都市将来重点发展地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承办中心城人口、职能疏解和新产业集聚重要地区。通州新城位于北京都市空间构造“两轴-两带-多中心”重要节点上。这是通州新城发展重大使命。（5）国家大力推动以京津冀为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼环渤海经济区共同发展，将形成国内新经济增长极。在环渤海经济核心区中，京津唐三市分工协作潜力巨大，其中，唐山与天津都运用港口优势发展临港工业，对北京高品位服务业将产生更大需求，而通州位于北京东大门，区域战略地位突出，是北京积极参加区域分工、服务环渤海前沿。4．通州交通状况与本项目交通状况4环4环5环轨道M6线轨道S6线通州首都机场至机场16至天安门20至CBD15至天津100多公里图4：北京通州区交通状况通州到重要都市功能标志节点距离：通州－天安门20公里通州－CBD通州－天津港100多公里通州－机场16当前通州到首都机场需要30分钟左右时间，有关道路修通后20分钟就可以到达机场。区域高速公路京哈高速、北京六环、京沈高速、京津高速与北京市中心联系朝阳北路、京通高速、通广路、朝阳路轨道交通已建成：轻轨八通线；规划：轨道M6、S6号线本项目交通位置本项目交通位置图5朝阳北路北京皮革城项目交通示意图本项目有两个出入口可以从朝阳北路直接进入本项目地块，开车从本项目到达朝阳CBD时间要比通州其她区域更为便捷。本项目通过朝阳北路可以直接上5,6环线。当前北京东火车站设在朝阳区四环，此后北京东站将设在通州，本项目离通州北京东站距离较近。北京—沈阳和北京到哈尔滨两条公路通过六环可以以便到达本项目，无论火车还是高速公路都可以满足物流需要。将来M6轨道线路开通后北京市区人流可以直接做轨道交通到达。当前公共汽车在本地站点为物资学院，此后需要协调在本项目设立有关站点。关于北京火车东站图6当前北京东火车站位置在《北京都市总体规划(—)》中，新北京东站建设，将成为发展通州新城切入点。随着东站建设，北京客运系统将实现“四主两辅”总体布局，即：北京站、北京西站、北京南站和北京北站为重要客站，新北京东站(通州)、丰台站为辅助客站，新北京东站(通州)预留发展条件。新北京东站选址通州，将强化北京通州物流中心地位，提高了本项目批发与物流价值，以便辐射天津、河北东部、东北等地区。5．北京通州运河核心地块功能定位图7：北京通州运河核心地块规划功能示意图表1通州运河核心地块规划功能表1号：世界文化交流中心2号：滨河演艺走廊3号：国际生态居住区超星级酒店演艺广场低密度住宅电视观光塔文化艺术品交易中心国际学校艺术博物馆潮流艺术街泛会所生态艺术公园艺术家创作室文化广场文化人俱乐部餐饮休闲风情街国际医院4号：地区行政生活中心5号：创意产业综合体6号：商住产业综合体地区行政中心国家文化行政服务基地（版权保护基地）独立式制作区产品展示娱乐体验馆地区图书馆/医院/体育馆集合式制作区星级酒店少年/乐龄中心/市民大学星级酒店/艺员公寓SOHO公寓SOHO居住社区新闻资讯中心会议/展览中心商业中心购物中心7号：金融城本项目需要考虑运河核心区域规划影响，此后零售业态重点放在6号地块。度假五星级酒店重点设在1号地块。商务五星级酒店重要设在6号地块。朝阳北路项目酒店需要定位以商务型为主，注重生态环保。浙江商业总部功能与通州商务园配合，重点吸引皮革类有关公司进驻。文化产业公司总部金融/贸易/保险法律/会计/中介服务会议中心服务式公寓6．通州商务园北京通州商务园，是按照北京市总体规划以及都市空间战略调节规定，为了适应北京市作为国际化大都市高品位商务需求，顺应环渤海经济区域迅速发展，由清华控股、紫光集团有限公司与北京市通州区人民政府合伙，倾力打造国际化商务园区。表2北京商务园汇总表国务院批复《北京都市总体规划-》中明确指出新城承担着进一步疏散中心城人口，汇集新增功能职责。通州新城是东部发展带重要节点，是北京重点发展新城，是北京将来发展都市综合服务中心，是北京参加环渤海区域合伙发展重要基地。

通州新城发展目的是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。按通州新城规划将在西北部形成与CBD功能互补商务园。

北京通州商务园正是在这样背景下产生，它将是通州实现新城定位和功能重要载体和启动点。市国资委在向市政府金融公司发展报告中提出了“一区三园”筹划，三园就涉及了通州商务园。通州商务园选址位于通州新城西北部温榆河畔，总规划面积约7.3平方公里，近期开发面积约5平方公里。

商务园地理位置优越、环境优美，依托温榆河及其景观资源，是北京市发展亲水型高品位商务办公首选之地。项目规划项目定位：超大型、低密度、亲水生态商务花园。绿化率50%，综合容积率0.8，40余万平米滨河公园

商务办公为主，辅以配套商业和住宅

全方位综合商务支撑体系：

五星级酒店、大型购物中心、休闲商业街、公司家具乐部、国际会议中心、配套公寓、高尔夫球场……商务园项目将分三期进行开发。

首期用地位于通州新城外环内，占地面积约2.7平方公里。

首期开发分四块滚动式进行，总投资51亿元，预测完毕。

底，首期首批地块土地整顿将完毕，商务园第一批建成区将投入使用。

首期开发完毕后继续进行二期开发工作，二期约占地2.5平方公里，筹划用时3-5年完毕。

余下200余公顷土地用作远期开发备用。图8北京通州商务园效果图北京通州商务园与本项目关系研究：1.本项目北京浙商大厦可以纳入通州商务园功能一某些，重点吸引皮革、鞋业有关公司总部入住。同步可以吸引皮革研究所和设计公司以及皮革有关品牌推广机构进驻，加快皮革高品位资源汇集速度。2.通州商务园一期项目与本项目距离较近，本项目在商业规划方面可以充分考虑运用通州商务园有关开放平台和有关服务设施。3.本项目此后可以和通州商务园联动宣传，吸引众多浙江商业公司，加速通州招商进度，提高招商质量。通州商务园为本项目做成皮革出口中心提供了基本环境，但愿通州商务园一期早日开工。总之，通州商务园是北京城东服务环渤海区域CBD,北京中华人民共和国皮革城有关资源是通州商务园重点吸引目的对象之一。7．北京和通州经济发展指标和商业发展状况汇总通州概况通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39°36′～40°02′，东经116°32′～116°56′。东西宽365公里，南北长48公里，面积912.34平方公里，耕地面积453万亩。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，平均海拔高程20公尺。分布13条河流，总长245.3公里，重要河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港减河。气候属暖温带大陆性半湿润季风气候区，年日照21813小时，年平均气温13.0℃，降水4498毫米左右。通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内即有人类活动。西汉初(公元195年)始建路县，后先后改称通路亭、潞县、通州、通县。1948年12月通县解放，分置通县、通州市。1958年3月县市由河北省划归北京市后，合并为北京市通州区。1960年复称通县。1997年4月撤销通县设立通州区。通州区辖10个镇、1个乡、4个街道。总人口已经达到100万，其中农业人口37.18万人。人口出生率3.81‰，自然增长率-3.42‰。通州经济状况-GDP增长状况图9通州GDP增长-三个产业构造比图10通州第一、第二、第三产业构造比例通州在岗职工平均工资增长幅度图11通州在职工资比例据通州区城乡居民家庭抽样调查资料显示，1至6月份，通州区居民家庭人均可支配收入为9634.99元，比上年同期增长12.2%；人均消费性支出为6580.35元，比上年同期增长18.2%。北京人均收入超过1.5万元,北京人均收入17653元比上年增长12.9%，北京都市居民人均可支配收入达到19978元，同比增长13．2％，扣除价格因素，实际增长12．2％。北京人均GDP首破6000美元，清华大学国情研究中心主任胡鞍钢在北京市十次党代会报告中明确提出，到北京人均地区生产总值将达到10000美元。5年内北京人均收入将达到世界高收入水平，皮衣等高档服饰在北京将有较大消费潜力。8．通州商业状况通州社会消费总额有关数据，全区实现社会消费品零售额95.2亿元，比上年增长18.2%。在市场总量不断扩大同步，内部构造也发生了变化。从吃、穿、用、烧四大类商品销售构造看，吃、穿、用、烧类零售额分别完毕28.2亿元、10.3亿元、52亿元、4.7亿元，比上年分别增长5.2%、1.2%、32.5%、8.4%，分别占社会消费品零售额29.6%、10.8%、54.6%、4.9%。与上年同期相比，吃类、穿类、烧类商品比重分别下降了3.7、1.8、0.5个百分点；用类商品上升了5.9个百分点。

市场规模经营更具竞争力。积极运作生态商务园项目，加快推动物流基地建设，图书出版发行中心、李宁总部、苏宁电器、招商局物流集团等一批重点项目落户我区。老式服务业得到迅速提高，新型商业业态发展迅速，家乐福、万客隆、易初莲花等知名品牌商业落户通州，改造了中仓餐饮文化街、闸桥商业街区，社区和农村商业网点建设获得新进展。末，我区共有连锁门店总数255个，比上年增长174个；营业面积17.2万平方米，是上年1.3倍。商饮服修网点数26087个，营业人员73604人，比上年增长2.8%。

如果北京中华人民共和国皮革城进入通州一家批发销售额将远远超过当前亿元。通州连锁商业发展状况自1997年物美超市进入通州，带来了新都市消费理念。去年下半年，大中电器、苏宁电器等电器“大佬”来到通州，世纪联华又悄然登陆，通州商业有了些许竞争味道。眼下通州，新移民越来越多，商业格局正谋求新变革。居民消费中低档产品为主8月19日，泰国正大集团2．3万平方米易初莲花购物中心正式落户通州。持续几天在易初莲花市内十里堡店和通州店调查中发现，通州店寻常特价品明显多于市内店。以鞋类为例，20至80元特价鞋摆满了整个鞋类货架，购物人群相对集中在此类商品上。而北京市内店，同样鞋类柜台，定价要高20元左右。通州区商务局提供数字显示：通州区商业网点有16752个，但重要商业网点大都分布在新华大街沿线，上万平方米以上大型商场仅有6个，3000平米以上综合超市也仅有7个。这组数据表白，相对于一种城区面积达40平方公里、有着庞大移民人群大社区来说，通州区大型商业设施分布相对较少，居民消费水平不高。城区商业物业辐射和分流。八通线、京通高速开通后，拉近了通州与城区距离。而从当前通州购房者整体状况看，具备一定消费力买房人重要来自城区，特别是朝阳CBD，这些人年龄以25～40岁之间年轻人居多，她们工作在城里，与城区生活、消费紧密，选取性强，不排除被城区商业分流也许，特别是某些高档名牌类和耐久商品消费。咱们在市场中理解到，某些在市区上班、住在通州白领阶层，重要消费场合在市区，她们仅把通州当成一种居住地方。通州既有商业，仍以中低档产品为主，只能满足居民寻常消费，缺少高品位和高品质消费场合。商业环境仍处在待开发阶段。9．当前通州重要商业分布图12通州重要商业布局图通州各区域商业状况朝阳路从慈云寺桥向东朝阳路段，与八通线并驾齐驱，这里是通州居民老商业中心，也是她们进城购物第一站。沿线远洋天地、住邦、韩SHOW、财满街等项目相继推出了不少商场。由于近年住宅开发积累，这里居民人口数量聚然增长，双向三车道不够宽，有时晚上11点还堵车。有消息说，下半年朝阳路有望得到改造。早年开发华堂商场无论何时都人满为患，虽然去年下半年开业易初莲花分担了某些客群，但门前拥挤状况表白，这里消费力远远超过了商业负荷。除了少数几家规模较大商铺，沿线大某些店铺都是简易门脸房，别小看这些小店铺，租价都不低。这些店铺早晚都将被拆除，新推出商铺正好弥补了空缺，也将提高区域商业品质，不同业态组合和定位，已经显现出这里将来商业市场前景。北苑环岛乘八通线没过多久便到了北苑站，这里新华大街是通州老城区商业中心，将来这里仍旧是通州心脏和商业中心地带。与朝阳路相比，新华大街商业设施似乎并不逊色。短短几年，中心区新增了不少大型商业设施。宽敞整洁马路，从北苑车站端起新华大街，第一种繁华区域是西门，这儿有西门商业市场、世纪华联超市、大中电器等大型店铺，肯德基也在此占据了一角。再往东行驶不到3分钟，第二个繁华地段就出当前眼前，物美大卖场、华联商场、人民商场等分踞马路两旁，由于是大中午，永和大王、麦当劳、肯德基都挤满了人，马路上人群熙熙攘攘，颇为热闹，大有都市商业街味道。这里消费档次和水平不低。通州北区从新华大街向北是通州北部，武夷花园是这里开发较早、规模较大项目，普通住宅设计，沿街商铺已经都开业了，小有规模，是附近几种社区居民重要消费场合。以通惠河为界，两岸产品明显不同，南岸是以武夷花园、水恋晶城为代表普通住宅，北岸则重要是类似珠江国际城低密度住宅产品。百万平方米珠江国际城是老城区域改造大项目，商业因而被规划为区域生活广场，总商业面积近10万平方米，分期建成，规划有生活元素一条街、餐饮一条街等各种商业区，完全采用欧式风格，重要服务社区和周边居民寻常生活，6000平方米物美超市下半年将进驻该社区。据项目负责人简介，由于周边项目客群雷同，国际城商业定位以中高档为主。为维护与高品质社区相吻合社区商业，保证投资者利益，开发商组织了招商部，为出售社区商铺招租。据悉，珠江国际城商铺买家中，投资客占5成以上。果园轻轨八通线北苑环岛下一站是果园环岛。用“火热”来形容当前这里商业地产开发一点不为过。这里是通州境内大面积社区开发集中地，轻轨以南地区全是新开发项目，在售近十个住宅项目无一例外地先后推出了商铺，规模都在数千平方米以上，商业面积上万平方米项目就有苏荷雅居、世纪龙鼎、旗舰凯旋、天地美墅、世纪新城等多家。新华联家园是这里最先开发商业项目，一期开业商铺成了这里标签和价格标杆，这里商铺总面积将近40万平方米，近一半商铺散卖。这里所有住宅楼盘规划商铺基本都是临街铺面，世纪新城和天地美墅是这里商业规模最大两个项目。世纪新城25万平方米商业是通州政府规划SHOPPINGMALL，由福建开发商采用国际招商形式，以购物和娱乐体验为主，如体验乐园、水幕电影等，购物只占商业总面积40％。天地美墅离轻轨有10分钟车程。一期商业面积9万平方米，坐落在别墅区内，形成双向米十字休闲街。起价为每平方米15800元，规划有海鲜城、影视城、书城等，单位面积60～5000平方米，一、二层格局，某些有三层。有消息说，通州招商局正协助招商。梨园下了轻轨梨园站，路边就建起了高高围栏，潮流街区和园景花园分别规划了3万平方米商业，大某些为沿街住宅底商，单位面积为180～800多平方米，售价为每平方米6500元左右，园景花园商业基本已经建成。这条街长不超过1000米，开发住宅项目仅三四个，潮流街区和园景花园两个项目规模最大。轻轨向北约一公里就是新开易初莲花通州店，6万平方米商铺散卖后，无论是政府扶持，还是由公司自主招商，经营存在难度，最后都将由市场来优胜劣汰。从这里向东不远便是DBC加州小镇，紧邻着轻轨(临河里)站。据简介，项目规划商业总面积近6万平方米，其中5万平方米将兴建一区域购物中心。10．将来通州商业规划:《北京市通州区商业发展规划（—）》显示了通州商业发展目的：至，通州将构建与北京国际化大都市性质和通州综合服务中心功能定位相适应，与中心城商业互补互促商业流通体系，确立京东商贸中心地位。通州商业定位三个层次通过对通州区域特点和目的市场分析，结合北京都市总体规划中通州定位，规划将通州商业定位划分三个层次。以承载文化、亲近自然运河滨河区为平台，建设北方都市中独一无二滨水都市商业，以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业最大磁力点。以东部、南部城区新区开发为契机，发挥后发优势，建设更成熟、更当代、更国际化、辐射更超广域世界都市商业。发展宜居商业服务体系，以当代商业舒服、休闲、安全、以便、快捷来满足消费、创造消费、引导消费，提高社区居住品质，提高居民生活品质，吸纳都市人口。规划指出，商业发展模式应由渐近式发展转为跨越式发展。立足于高起点，通过科学商业规划，预留较充分土地资源，迅速、直接地形成新、较合理商业格局，实现商业格局跨越式发展。商业发展紧扣生活服务和产业服务两条主线。生活服务商业发展主体脉络是：打造四个引力点：以吸纳都市居民消费力、整体提高通州都市引力为宗旨，全力打造四个各具特色超广域重点商业项目。构建三层宜居生活体系：以服务本地居民、创立宜居社区、打造宜居都市为重要目，建立三个层次宜居商业体系。产业服务商业发展主体脉络是建设三个都市产业服务项目，拉动都市产业发展；完善农产品交易系统，推动区域农业产业发展；完善工业区商服配套，推动区域工业产业发展。空间格局遵循各种原则在商业空间格局上，重要遵循与交通节点结合、与优势资源结合、集群化发展与节点式开发结合、突出重点、均衡布局等原则。与交通节点结合也就是重要商业项目选址与建设必要与交通节点结合，有便捷交通网络体系。一方面是与轨道结合，即结合轻轨站点优先发展商业空间，商业设施位置选取应尽量能与轻轨建立便捷联系。（北京中华人民共和国皮革城选址此后要和北京M6等重点结合）另一方面是与高速路网结合，重要辅射项目选址建设要与高速路网结合，与环渤海区域建立便捷联系。再次是与公互换乘系统结合，让区域商业项目要有畅通和高效交通换乘，可达性好。与优势资源结合，重要是与运河景观结合，与文化公园结合，与主题公园结合。集群化发展与节点式开发结合，是大型特色商业设施集中设立，社区商业中心集中设立，社区便利商业终端发散节点式设立。突出重点、均衡布局。都市亮点均衡布局，重点突出；城乡均衡：城乡一体化空间结通州区商务局表达，当前通州商业消费还是输出多于引进，通州将构建五大商业引力点，谋建京东商业中心。按照通州区商业规划，中心商业占50％，社区商业占50％（其中，社区便利终端占10％），人均商业体量为1.5平方米，营业面积总量到将达到176万平方米。从当前在售商业状况看，社区商铺和商业街商铺形式比例各占总商业形态35%，商业中心占70%比例。依照规划，通州区商业网点有2.4万个，l万平方米以上大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。商场和超市都以中低档产品为主，消费群体也以本地居民为主。依照通州区规划，通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色突出新兴商业。结论：北京中华人民共和国皮革城属于专业购物中心和物流中心，属于通州重点引进商业形态。选址方面需要充分与轨道交通部门和公交部门协调，甚至此后与长途汽车站点结合设立专门停靠站点。功能策划二、专项市场研究功能策划1．北京皮革市场现状北京皮革行业配套齐全，重要涉及制革、皮革机械、皮革五金、皮革化工和皮革制品等生产公司，通过近来发展、演变，当前，大某些生产公司以生产皮革、皮衣、皮件产品为主。产品重要有各种优质皮革；各种真皮、裘皮和仿裘时装；各种箱、包、皮带、万用手册：各种男女皮鞋、劳保鞋靴、军用靴及特型皮革产品。90年代初期，北京皮革行业处在辉煌时期，协会内众多公司产品享誉海内外，创有百花、长城、卡巴奇、柏·奥迪、新世代等知名品牌，其中“百花”牌皮鞋曾获得“十大鞋王”称号。北京皮革城北京皮革都市场名称北京皮革都市场地址北京市丰台区永外宋家庄顺八条4号邮编100075电话67625393注册日期6/18/1997行政区号110106注册资金0(万元)职工人数153经营范畴批发零售：皮革及制品，皮革化工，机械五金北京皮革城是华北地区较大经营皮革及沙发材料专业公司。重要经营意大利、泰国、韩国、新加坡等十各种国家和地区各种优质高、中档沙发皮革。当前该项目已经搬迁，原址已经成为住宅区，皮革城皮沙发等当前在各人们具广场之内。当前北京皮革城原址已经成为住宅区，该项目临近老皮革厂。北京楠辰皮革有限公司（1）历史沿革北京楠辰皮革有限公司是于改制后成立以经营皮革制品贸易为主业专业化集团公司，至今已有44年发展历史。其前身是成立于一九六一年北京市皮毛皮革行业公司，后改名为北京市皮革工业联合公司，一九八七年又改名为北京皮革公司，公司性质为国合合营。一九九四年，公司组建为北京轻联皮革集团公司，改制为当前北京楠辰皮革有限公司。注册资金：3680万元注册地址：北京丰台区南三环东路29号法定代表人：李曜现办公地点：北京宣武区广外鸭子桥路35号（2）公司现状资产状况截止底，集团公司总资产4.19亿元。土地房产状况集团公司拥有较为雄厚房地产资源，总占地面积21.5万平方米、总建筑面积10.9万平方米。重要位于都市南部，大某些在南三环、四环。集团公司当前房地产资源运用重要分为三类：一是直接用于生产经营；二是由于各种因素闲置；三是用于对外出租，出租收入1468.4万元。设备状况既有生产设备1355台（其中重要生产设备471台，国产设备251台，进口设备1135台）。生产经营状况北京楠辰皮革有限公司实现产品销售收入1.802亿元；利润总额0.046亿元。重要经营目及范畴：制造、加工、销售皮革及制品、皮毛服装、皮鞋、箱包、腰带、皮革五金配件及皮革化工原料。正天兴裘皮市场经营范畴囊括裘皮行业所有品种及产品，涉及进口、国产兰狐、狠狐、白狐、水貂、獭兔、家兔、鸵鸟、海豹、貉子、滩羊、羊羔、黄狼、狗类、鼠类、猪羊皮印花等。产品有毛皮、毛条、毛领、褥子、围脖、服装服饰等成品与半成品。正天兴裘皮市场基本设施：（1）市场配套服务功能齐全，服务周到，管理机制完善，内具加工公司、仓储、办公为一体。并在开办了染色厂和大型加工园区。（2）市场周边拥有各类大型服装批发市场、服装布料市场、服装辅料市场、童装小商品市场、鞋类市场。（3）政府服务机构齐全，拥有邮局、商城派出所、工商所等，为以便新来客户，市场可以代办工商、税务等证照及代收税、费。（4）金融网点众多，设有建行、农行、工行、交通银行、邮政储蓄所，一应俱全。北京正天兴裘皮辅料批发市场地处北京南城中轴路，北京市丰台区永外高庄118号，南三环木樨园长途汽车站南三百米，位于北京大红门服装商圈黄金地段；占地1平方米，拥有商户600多户。开办于1998年具备特色、专业性北京正天兴裘皮市场，至今已发展成华北最大、北京唯一专业化裘皮集散中心。随着市场规模不断扩大，大型裘皮公司不断涌入，客源与日销售量成倍增长，已成为国内、国际重要具备特色专业性裘皮市场之一。由于道路改造旧市场将被取缔，当前新市场正在招商。新正天兴皮革批发市场状况地址：南四环大红门西北角开发商：威涛投资有限公司。当前新正天兴市场正在招商。入住商家重要以旧市场改造搬迁过来。一层以对外门面为主，二层重点是仓库。入住商家有：慧发皮革有限公司、亨达利辅料、河北永泰皮革有限公司、金狐狸皮革有限公司、ZIPPER拉链、泰坤纺织等。市场招商优势：（1）商铺一期经营面积2.6万平米，库房5万平米，七千家商铺，大型停车场可容纳千辆汽车货运，仓储办公，餐饮齐全。特别是在市场周边外商户特备生活区，满足商户全方位经营规定.（2）租金交一年送一年，是同类市场商铺价格20%，商铺第3-4年0.5-1元/含库房费用。（3）投入大量资金购买十辆免费班车，设定班车和定期班车服务，全程免费到各大服装基地接送，并在各接送点设立货品配送等服务，协助客商接送货品。（4）50个监控头，24小时全方位服务，几十名保安日夜巡逻，为市场安全、货品安全提供了一种强有力保障。（5）以便快捷银行有备无患保险加盟市场，为您提供更加固全服务。客货运送定点准时保障货品及时入店，及时发送到客户手里。（6）市场在各毛皮集散地设立专门机构，代办资金结算等以便办法，同步为货品流通提供服务。商户认租优惠政策商铺认租率优惠幅度（免租期）第一阶段：50%以内-01-01—-0第二阶段：50%-60%以内-01-01—-12-31第三阶段：60%-70%以内-01-01—-9-31，9个月第四阶段：70%-80%-01-01—-6-30，6个月第五阶段：80%-90%以内-01-01—-3-31，3个月南北通道两侧店铺几种为4元/㎡/天别的为3元/㎡/天图13北京皮革市场图片北京雅宝路市场北京雅宝路市场是中华人民共和国服装界老字号商业区，雅宝路服装市场作为一条20世纪80年代就兴起服装专营街，背靠雅宝路使馆区良好地理位置、当代化管理和运营模式使其发展成为全国最大面向东欧贸易市场，一种联结中华人民共和国供应商和世界上贸易团队、采购商、贸易服务机构、以及生产商沟通平台。每年贸易额约在20亿美元。据某些老雅宝路市场商户简介，在市场鼎盛时期，这条街摊位多达1400余个，每天至少吸引着数千位大宗外贸商人光顾。雅宝路地区商业可以在北京市商业竞争日益激烈市场挺立不倒因素，也是其作为商业发展核心竞争力重要因素就在于大量外贸服装市场，将大量通过便宜劳动力生产出来低成本商品，通过批发或零售商品流通交易形式，贩卖到其她国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。雅宝路地区是个外向型交易商场，因素在于雅宝路地区商业着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁华背后折射出市场范畴已经远远超越于北京、乃至中华人民共和国市场范畴，雅宝路市场成为了世界性商品贸易流通始发点，这样说并不为过。当前，雅宝路地区商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主业态占到了所有商业总经营面积80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其她针织类服装。另一方面是酒吧和餐饮、娱乐，占到10%了左右，其她涉及小商品和作为典型服务行业航空运送占到10%了特别是皮毛类服装在雅宝路地区大行其道重要因素和这里批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周边市场中消费人群重要是来自俄罗斯以及某些东欧国家商贸人士。由于冬季寒冷，以及中欧贸易繁华往来，促使这些来自寒冷国家商人倾向于在价格相对低廉中华人民共和国采购冬季服装，因而在雅宝路市场上可以看到处处充斥着用俄文标注广告牌，以及承办将商品货品航运至俄罗斯和东欧其她国家货运公司。此外，服装商品中针织品多数也面向批发客销售，但咱们都懂得，本地零售商是不会从这里批发服装，由于这里批发商应当算是二、三级小型批发商，本地商家会直接从一级批发商或生产商那里直接进货，以保证获得更低价格抱负商品。而外籍商人普通不会理解一级批发商渠道，她们比较清晰地是二三级批发市场行情，因而可以说整个雅宝路市场做是二三级批发代理。尚有诸多商家直接面向批发市场，因而如果前去散买，对方会告知在售商品无现货，这是一种回绝零售方式，同步表白这些商家客户以批发为主，因而她们普通提前告知二三级批发商或与其商定提货时间，这样二三级批发商可以按照对方进货规定事先从厂家或一级代理商那里订货。先前，也曾经浮现过外国商人直接找到南方厂家进货事情，但是由于厂家无法按信用保障外国商家利益，使得多数外国商人不得不重新找到了信用度相对较高二三级批发商。整个雅宝路商业经营反映是近来商业经营渠道不同所带来收益不同现象，商业渠道多元化和销售量化带来了商业市场兴旺与繁华。重要商业区（1）朝外MEN（2）老番街（3）吉利大厦（4）雅宝大厦（5）天雅大厦（6）万邦科贸大厦（万发市场）（7）汉鼎大厦）（8）雅秀服装市场其她独立商业此外，周边还遍及有东方圣元大厦（地上6层，主营皮毛、羽绒服、时装、运动服、鞋帽等）、北斗星大厦（地上6层，主营皮毛、童装、运动服、时装等）、国星大厦（地上6层，主营童装、羽绒服、鞋帽、皮革等）。当前在雅宝路地区，有某些外籍商贸人士常驻与此，也做起了批发生意。市场发展前景当前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年成交金额保持在30亿美元左右，贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范畴覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为重要贸易出口地区。因而，雅宝路地区将来发展是无法预计，它必然会导致中华人民共和国服装业辉煌。图14：雅宝路皮革商场图片点评：北京雅宝路市场存在非常重要，阐明中华人民共和国裘皮产品和冬季服装在国外具备较大市场，由于北京拥有国际机场，各国商人以便到达北京进货，这是沈阳和河北辛集市场合不具备条件，让俄罗斯等商人从北京朝阳北路皮革城直接进口，重点要做好对外宣传工作，需要印刷俄文和英文宣传品，突出一级批发和质量保证特色。北京皮革产业从90年代辉煌到衰落，小型皮革市场面向北京和周边，雅宝路市场面向东欧和俄罗斯国家，因而北京可以出口与国内辐射力特强大型皮革交易市场存在空白，本项目在北京通州落成，将大大带动北京皮革产业复兴，同步加速出口产品厂商到北京汇集速度。2．沈阳皮革鞋料市场沈阳皮革鞋料市场，是东北地区规模最大皮革鞋料专业批发市场。沈阳皮革鞋料市场于1993年建成开业，占地4000平方米，建筑面积0平方米，设有1000个档口式经营摊位。市场设备完善配套，设有客、货电梯，4000平方米仓储库房，3000平方米机动车、非机动车停车场。市场内设有银行、储蓄所、机票代售处、客货联运站等一流服务机构。市场重要经营皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等十大类二万余种商品。商品来源于意大利、俄罗斯、泰国、南韩及国内台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、辽宁等二十各种省市地区。商品重要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在五亿元以上。地址：沈阳广宜街和北顺城路交叉路口在东北皮革交易中心项目启动后，相称某些商户结伴进入。3．东北皮革交易市场作为温州皮革行业领跑人物，浙江海一角装潢家私有限公司、温州均得利皮革有限公司董事长孙士明与其合伙伙伴温州百得利制革有限公司董事长张俊晖抓住了沈阳皮革市场发展机会，她们合资注入4.8亿资金在沈阳市建起占地170亩、总面积超20万平方米东北三省最大皮革交易市场。从开始，通过两年运筹，一种集交易、产品展示、信息交流、仓储货运及其他配套为一体多功能东北皮革交易中心正式成立，其4平方米面积超大交易平台，正成为东北皮革业发展新起点。40000平方仓储物流专区，专用货运电梯，当代化托运设备以及先进保安系统，满足国际物流配货条件。

8月5日东北皮革交易中心开业典礼隆重举办，与此同步，为期四天东北首届国际皮革皮具展销会也拉开了帷幕。图15：东北皮革交易中心外景东北皮革交易中心已建成一期交易大厅建筑面积4.2万平方米，集展销会、信息交流、专业培训、仓储物流、金融结算为一体，经营八大类两万各种皮革商品。

孙士明她们并不满足现状，为打造一流国际化市场，她们还将“展会市场”引入皮革专业市场，除交易功能外，皮革交易中心下面还设有仓储中心、物流中心、品牌推广中心、信息中心、技术交流中心、培训中心、万商会、银行、超市、餐饮等配套设施。东北皮革交易市场对通州项目影响较大，两者之间存在竞争关系。在此后业态设计中需要适度差别化，充分运用北京首都超级平台进行产业升级.加速皮革公司总部在北京汇集限度，让咱们建设北京皮革市场成为出口皮革产品龙头，皮革总部和设计中心汇集地。4.河北辛集制革及皮革服装业集群辛集市位于石家庄市东65公里处，距北京250公里，铁路、国道、高速公路横跨全境，通达全国各地。

"中华人民共和国辛集皮革城"是由国内贸易部批准建设省级重点项目，属部级工贸社区，是辛集皮革业发展龙头。皮革城始建于1993年，截止当前，已合计投资14亿元，建筑面积150万平方米，占地1500多亩，是当前最大皮革服装生产交易中心。城内设备配套齐全，市场布局合理。公司集中进区生产，拥有皮装、皮件生产、销售为一体公司828家，另有租赁摊位1800余个，年生产羊皮服装、羊绒服装、裘皮服装、尼克服530万件，生产箱包、手套、领带各类皮具近1500万件套。辛集皮革业拥有400近年历史，改革开放以来，辛集皮革业迅猛发展，到1992年，皮革业户发展到4000多家，形成较大群体规模，但散步在全市12个乡镇150各种街村，大某些是家庭生产，作坊经营，限制了行业进一步发展提高。为解决这一问题，辛集先后投资3.45亿美元建设了“中华人民共和国辛集皮革城”和“辛集制革工业区”，引导公司适度集中。辛集是中华人民共和国规模最大皮革服装生产交易中心和出口加工基地，全市既有制革、制衣、制件等各种加工公司近1万家，其中全市销售收入过千万美元集团公司8家，600万美元以上公司15家，100万美元以上公司100余家，已有20家公司通过国际质量体系认证，35个品牌皮装获中华人民共和国真皮标记，“西曼”、“束兰”2个“真皮衣王”享誉全国。4家制革公司通过了国家生态皮革认证。当前辛集形成了“一城三区“即皮革城和3个制革工业区，4个专业乡镇，30各种专业村产业格局，从业人员8万多人。形成了革皮、制衣、制件、皮革机械、皮化材料生产销售以及市场销售、生皮交易、原辅材料、当代物流、信息服务等完整皮革产业链，重要产品羊皮服装革和羊皮服装，产品覆盖全国各地，并出口俄罗斯、韩国、日本、欧美、中亚等十几种国家和地区，在俄直销公司达270多家，年销售皮衣350万件。中华人民共和国轻工业联合会、中华人民共和国皮革工业协会授予辛集市“中华人民共和国皮革皮衣之都”。图16：河北辛集皮革城全行业实现销售收入9.28亿美元，出口创汇4.06亿美元。河北省辛集市政府专门成立了皮革业发展委员会，，在莫斯科成立了市政府驻俄罗斯办事处并注册了皮革业商会分会，建立起了驻俄公司联系网络，在美国纽约注册了皮革业商会分会，引导皮革公司积极出击，雪峰。佰立特等7家皮革公司已在美国纽约、夏威夷等地设立了跨国公司和直销窗口。辛集制革工业区被列为省重点建设项目和联合国援助项目，被评为“全国乡镇公司科技园区“，成为亚洲最大羊皮制革基地。小结：中华人民共和国辛集皮革城占地1500亩，规模大，生产和交易一体化，形成了强势产业集群并且已经打通了出口渠道，项目距离通州也就是两个多小时车程，此后咱们应当吸引辛集名牌公司在北京设立出口窗口和公司总部，为她们提供皮衣设计等高层次服务。5．北京鞋业市场调研中联华都红门鞋城北京市中联华都红门鞋都市场有限公司，该市场现已有上千家入驻商户，汇集了国际国内知名品牌，业务范畴辐射华北、东北、内蒙古等二十余个省市地区，同步出口欧亚等十几种国家和地区。其规模之大，范畴之广，堪称国内乃至亚洲最大鞋业集散地。市场位置优越，交通便利北京中联华都红门鞋城位于扩建后都市中心干道边，北邻京温市场、天雅市场、大红门服装等大型批发市场；紧靠三四环路；有十多条公交线路穿行而过，并在市场门口设有车站，临近南苑机场、赵公口长途车站，并自有大型停车场一种，小型停车场若干。交通运送十分便利，实属黄金地段。市场气势恢宏，力求打造鞋业航母市场占地面积30000余平方米，投资2.1亿元人民币，市场建筑面积50000余平方米，设有上千个经营摊位，市场内设中央空调、十部自动滚梯及多部货梯、安全消防喷淋设施、全方位监控系统、24小时保安、银行、通讯、餐饮以及保洁等各项服务设施完善齐备。市场注册资金5000万元人民币，经济实力超强，就规模与档次而言堪称同类市场中佼佼者。市场发展前景市场在各级政府和部门支持和各界同仁关怀下，特别是金融机构大力支持，为此后市场开发和发展奠定了牢固物质基本。通过近一年试营业和内部调节，积累经营大型市场在管理、发展和调节经验，通过强化内部政策及调节，稳定了经营者人心，挤出去了炒摊位商户，给真正经营商户创造了良好销售环境。在不远将来，红门鞋都市场一定会办越来越好。市场发展条件一是都市总体规划优势。都市总体规划已决定把南中轴路作为全国服装鞋帽、小商品和经营各省市名特优商品商业街，在之前，使其成为北京第二个“王府井”。近年内清理整顿撤并三环以内在建市场，给咱们市场带来天赐良机；二是具备丰富开办和管理市场经验。公司所有股东均有办过市场、商场经验，经商阅历丰富。董事长卢华飞同志独道开办市场经营理念和经验在“浙江村”享有极高知名度；三是有各级政府和关于部门，特别是金融机构大力支持，为此后市场开发和发展奠定了牢固物质基本。北京市中联华都红门鞋都市场有限公司愿和一切支持公司发展和协作单位、公司共同合伙、共同发展、共获利益。该市场在各级政府支持及各鞋业同仁关怀下，公司上下员工齐心合力，共同打造精品鞋业交流平台，在不远将来红门鞋城必将成为市场中一颗明珠出当前首都城南。必然成为有专业化、当代化、国际化鞋业贸易中心，它人气会更旺，生意更兴隆，它将成为打造名优品牌基地，哺育富翁摇篮，是鞋业同仁大展宏图最佳场合。出口贸易我市场百分之四十以上商户所经营上千个品牌，上万种鞋类商品面向俄罗斯、法国、德国、英国、蒙古、日本、朝鲜、韩国、新加坡、越南等十各种国家和地区。去年出口贸易额上千万美元，自从国内和欧盟达到不限制出口配额以来，我市场鞋类商品出口贸易与日俱增，比去年同期相比增长15.8%。图17：红门鞋城商场图片小结：当前中联华都红门鞋城是红门商圈最大鞋业批发城，批发业绩也是北京鞋业批发城最佳，它所辐射区域是长江以北。商场不但种类齐全，也是北京最大外贸鞋批发基地。经营者多以厂家直接供货。市场规模相对它所相应市场销售量来说是比较小，由于仓储能力不强，商场内过道大多被各个商家占为暂时仓储。市场内外比较拥挤。停车能力匮乏，市场外货品流通不便。北京大康鞋业批发市场北京市丰台区大康鞋业批发市场，于１９９６年成立，占地面积约１．９万平方米，是集运送、市场、服务、仓储于一体大型鞋业批发市场。日前，该市场正投资５亿元人民币兴建“北京国际鞋帽交易中心”，建筑面积约１３万平方米，以重要解决商户经营场地问题。当前，该中心前期手续已基本就绪，并获得了北京市规划局颁发建设允许证，２００１年１２月中旬获得开工证，当前已开土动工，工期为１５个月，预测２００３年３月前交付使用。大康鞋城自１９９７年８月１６日开业以来，在短短四年内已成为华北地区规模较大、效益较好鞋城。将来“北京国际鞋帽交易中心”将力图成为亚洲规模最大和效益最佳专业鞋城，是商家将来发展抱负之地。大康联系方式鞋城名称：大康国际鞋城鞋城地址：北京市丰台区右外开阳路8号图18：大康鞋城国内皮革市场带动产业升级必要性

当前国内年产猪皮8000万张，羊皮4000多万张，牛皮多万张，分别占世界总产量14％、18％和50％以上。此外，皮鞋年产量约24亿双，占世界总产量40％，居世界首位；鞋类消费量占世界总消费量22％，是全球最重要皮鞋生产国和消费国之一。虽然如此中华人民共和国在很大限度上仍摘不掉“大国”称号，带不上“强国”帽子。

在中华人民共和国市场，国外某些名牌皮装单件价值达到上千、甚至上万美元，而国内皮衣出口平均价格只有40美元／件。皮鞋出口平均价格只有6-8美元／双，中华人民共和国货几乎成了国际皮革市场上便宜代名词。无论是生皮还是成品革或皮鞋，其质量与国际相比均有较大差距。近年来，国内皮革业大多完毕了体制转换，经营方式先进性已经得到很大改观，但是技术手段先进性则没有明显改进。一种不容忽视战略思想是要大规模推动技术手段更新，尽早完毕技术工艺、生产手段向世界一流过渡。要想成为皮革强国需要在市场建设和产业升级方面做好基本工作。第一，河北和沈阳既有皮革市场在打造知名品牌方面受到人才局限和平台局限，咱们要想在皮革产业方面超越国外，需要在设计和产品生产和品牌营销方面提高。培养和引进设计人才和皮革产品加工高档技术工人都需要一种良好产业汇集环境，需要中华人民共和国和意大利以及韩国设计专家和大学进行交流，没有大批先进人才汇集就不能实现设计超越，更谈不上产业升级。通州可以辐射华北和东北庞大市场，也可以销售高品位产品，同步也以便外商前来采购与交流。通州拥有生态CBD宜居环境，具备了皮革产业高品位资源汇集北京条件。因此咱们建议北京中华人民共和国皮革城落户通州，充分发挥通州区域优势和北京中华人民共和国皮革城示范作用。第二，咱们建议在北京中华人民共和国皮革城落户后，在通州恰当区域规划生态型皮革产业园，重点生产高档皮衣等高附加值出口产品为主。按照10亿美元左右出口规模规划出口皮革产品产业园一期，滚动发展，避免土地资源挥霍。第三，建议政府在北京皮革城建成后，规划建设中华人民共和国皮革专业大学，重点培养先进设计和生产以及营销人才。咱们以为运用在通州建设北京中华人民共和国皮革城机遇，设立通州北京皮革产业园区，加快中华人民共和国皮革产业升级步伐。6．典型家居市场宜家家居1943年由其创始人英格瓦·堪普拉德在瑞典创立宜家家居，历经半个多世纪发展，如今它已在全世界29个国家和地区拥有163家商场。贯以“提供种类繁多、美观实用，老百姓买得起家居用品”为经营理念IKEA家居于1999年已经进驻北京。图19：北京四环宜家家居北京家居产业示范园中华人民共和国·北京家居产业示范园位于北京市通州区经济技术开发区西区，核心区位得天独厚，立体化海陆空交通网络，全面辐射环渤海商圈及北中华人民共和国地区，连接全球，抢占中华人民共和国家居产业第三极制高点。示范园涉及５０万平方米中心展厅，２０万平方米辅助展厅，８０万平方米配套组装加工厂，８０万平方米仓储配套，３０万平方米商务配套区，总规划面积２６０公顷，总规模２６０万平方米。

依托中华人民共和国·北京家居产业示范园创展家居——以50万m²主展销厅、20万m²辅助展厅，集成家具、建材、家饰、家电等产品，提供一站式购物模式，以低运营成本、超级大卖场、齐整产品链、一比一仓储平台、一条龙商贸链、全方位增值服务、体验式购物优势。创展家居，西接北京成熟家具商贸圈，东连河北香河家具批发商圈，雄踞北京东部家具商圈正中心，贯通南北，人气交汇，商机无限。创展家居，以名品精品真品家具著称，百万平米家具家居展示直销中心，集成国际典型家具、欧美古典家具、红木家具、实木家具、办公家具、沙发、藤制家具等高品位精品家具，形成地方名牌、特色品牌、国际典型品牌、专业精品相结合，地方馆与专业馆结合，品牌旗舰店与品牌特色店结合品牌旗舰店汇聚，汇聚成主题鲜明，特点突出海洋式家具汇聚。创展家居，以不到北京家具卖场平均价格1/3-1/5租金成本，全方位减少经营成本；以海洋式家具直销店汇聚优势，给您更多选取同步让您进一步享有“买家具到厂里”批发价格；同类产品同等质量更低价格，创展家居，坚持便宜才是硬道理，家具海洋，更多更便宜。在创展家居，您有足够时间海选家具，您有足够机会捞到便宜。创展家居首期家具馆将于今年9月正式开业，集休闲、潮流、餐饮、娱乐于一体北中华人民共和国首座家居主题shoppingmall将成为经营特色，百万平米展示，千家品牌汇聚，1/3成本经营……系列优势成就北京东部家具商圈龙头风范。图20北京家居产业示范园鸟瞰图北京中华人民共和国皮革城将设有以卡森自主品牌皮革沙发等类型中高档家居商场，业态与既有家居中心进行差别化，突出自己特色。三、通州住宅市场调查1．通州住宅调查

北京房地产市场成交金额共亿元，比去年增长了20%；销售面积2287万平方米，比去年增长3%；平均单价8792元/平方米，比去年增长16.7%。房地产开发建设趋缓。通州房地产业实现增长值14.1亿元，比上年增长5.6%，占地区生产总值8.6%。

在国家一系列宏观调控政策下，房地产开发健康发展。，全区房地产开发完毕投资53.4亿元，占全社会固定资产投资45%，比上年55%比重下降10个百分点。商品房建设和销售平稳增长，完毕商品房施工面积504.4万平方米；竣工面积153.2万平方米；房地产业完毕住宅施工面积348.6万平方米；竣工面积115.8万平方米。

商品房销售面积147.7万平方米；其中住宅销售面积137.7万平方米，占总商品房销售面积93.2%。商品房销售额77.3亿元；住宅销售额69.6亿元，占商品房销售额90%。在市场供销活跃状况下，城乡居民住房条件得到改进，城乡居民人均住房使用面积达到17.7平方米，比上年增长0.6%。从中可见通州住宅销售面积在北京总体比例为6%，属于较小比例。通州区将从起严格控制单纯住宅房地产开发，将来通州新城将新增6350万平方米建设项目中，住宅房地产总量将控制在30%以内，总面积预测在189万平方米左右。同步，地铁M6沿线将建设保障性住房。通州住宅价格变动状况自从以来，通州发展势头就很猛，八通线开通加速了通州发展，供应量激增，供应最集中时，居然集中了近百个在售项目。但是，去年下半年，通州关于部门透露，通州将停止批新住宅供应量。进入以来，通州板块住宅供应量明显下降，并且，老盘也减少了销售速度。已知新项目供应是50万平方米梨园小镇二期、33万平方米自由小镇等，此外，蓝调沙龙尚有42万平方米，世纪星城也有某些供应量。这样供应量相对前两年有明显下降。通州区域轻轨沿线住宅项目普遍上涨了500元/平方米。前4个月，再次上涨。4月，通州板块住宅均价已经从年初4000多元/平方米，上涨到5000多元/平方米。图21通州某些住宅项目价格表5通州开盘项目汇总项目名称开盘时间物业类型开盘价格珠江国际城5月12日别墅和某些板楼均价：5865元/平方米。板楼户型面积为120-220平方米，均价：8000元/平方米。月亮城堡10月18日公寓58平米到230平米精装修房，一居、两居到三居都尚有房，房型有平层和跃层，平层均价2元/平米，跃层价格2-25000元/平米。柳岸方园11月普通住宅5月28日正式开盘均价5450元/平方米户型为130平方米三居，11层板楼。预测均价8000元/平方米达观别墅5月1日,9月29日别墅京东之玉5月15日

别墅尚东庭8月1日,11月别墅世纪星城7月19日,10月27日

普通住宅起价6000元/平方米。世纪星城23号楼12月23日开盘销售。23号楼为18层板楼，户型面积101至106平方米两居，均价10900元/平方米，4月入住。此外尚有少量顶层复式，户型面积205、220平方米，均价11800元/平方米，7月入住。潮流街区12月普通住宅十号楼为21层板式高层，面积为67-118平方米一居-三居，均为两梯四户，均价6700元/平方米。（9月22日讯）户型面积所有为62、71平方米一居和78、93平方米两居，开盘均价1元/平方米，现房，一次性付款9.8，取暖费为30元/平米。（12月16号讯）旗舰凯旋3月26日,5月8日普通住宅光谷新城4月18日,9月18日花园洋房瑞都公园世家6月23日

普通住宅为18层板楼，户型面积84平方米两居和127平方米三居，当前仅剩127平方米三居，均价6900元/平方米。阿尔法社区2月1日,3月28日普通住宅新城阳光2月2日,10月29日普通住宅表6北京与通州某些公寓价格表区位环线位置名称开盘时间户型使用面积房屋装修均价平米/元物业费元/平方米/月通州区东北五环至六环月亮河城堡5月平层精装170006.5跃层精装06.5通州区东五环至六环京贸中心8月精装70003通州区东五环至六环东阁雅舍-8-18精装42001.7

通州区东五环至六环京贸国际公寓-4-8精装56982.45朝阳区雅诗阁酒店公寓一居室105--120二居室178--205三居室249朝阳区东北四环至五环华彩国际公寓11月18日精装公寓190003.48朝阳区北四环至五环融域-4-23精装02.59-2.83朝阳区东三环至四环韦伯国际发展中心待定公共某些精装165005.8朝阳区东四环至五环国贸生活馆11月3日毛坯165002.8朝阳区东四环至五环金地名京1月平层精装190004－－5LOFT精装23000朝阳区东北四环至五环万方国际公寓11月10日精装17800待定海淀区西北三环至四环西海年初公共某些精装250005海淀区西三环至四环新华联国际10月27日精装265006通州普通住宅和公寓项目京贸国际公寓京贸国际公寓是由北京天旭房地产公司独资开发大型精装外销社区，项目占地5.77万平米，总建筑面积24万平米。一期9万平米已于年终成功入住，二期15万平米，将于10月和12月底相继入住。

京贸国际公寓面向是北京CBD及泛CBD区中具新锐思想，注重生活品质和情趣社会中坚阶层。京贸国际公寓二期诚邀台湾中美圣拓与澳大利亚SUNTAIDESIGN联袂打造二期室内设计，同步，提出全新“情景式样板间”设计理念，在实楼样板间中做出多达六种不同风格样板间。

京贸国际公寓倡导“CBD理性生活观”，强调生活居住完整性和舒服度，因而，京贸国际公寓在提供完善生活配套基本上，领养了社区南侧50亩树林，并依照其原生地貌，打造出东部最大3万平米私家园林，让业主在繁忙都市生活之余，享有自然，享有绿色。图22：京贸国际公寓项目位置：

进通州就能看见一种非常气派社区，

社区内配套设施非常齐全，有超市，游泳馆，网球场，健身器材，大型花园及广场，环境相称棒，

交通也非常便利从城铁到社区走路只需8分钟

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非常便捷京通高速路到国贸也就18分钟。配套设施：6000平米社区会所，健身房800平米：涉及跳操区、器械区、台球、乒乓球、棋牌室、飞镖室、足底保健；便利店、美容美发、洗衣店、洗像店、汇佳小朋友馆；半地下温泉游泳馆(1000平米)、桑拿房；网球场(近1000平米)

中小学：通州四中、潞河中学、社区小学

幼儿园：汇佳幼儿园

综合商场：华联商厦、新华商场、人民商场、物美超市、华联超市、世纪华联、小白羊超市、京贸圣达超市

邮局：新华大街邮政支局

银行：工行、建行、中行、农行、ATM自动取款机

医院：新华医院、潞河医院、妇幼保健医院、京贸社区医疗中心其她设备和设施坐落于朝阳区绿化带中，3万平米社区园林；大型外销精装修社区，近6000平米会所，泛CBD区域唯一拥有温泉入户高档公寓项目价格走势分析该品牌楼盘开盘在4月8日，咱们以至平均价格为参照根据。04价格05价格06价格07价格08价格5700元5700元5700元7000元9600元该公寓04－价格基本无浮动，平稳保持在5700元/平米均价，与住宅价格有所不同，公寓价格起点高，与住宅价格基本持平；06－初，价格也程明显走高趋势，06－增长率为22.8％，07－初增长率为37.1％，与住宅相比增长率要慢一拍由以上走势分析：1.04－公寓需求量不大2.通州商业环境逐渐成熟3.06－增长率稳步提高，阐明通州区在逐渐形成北京市新CBD区。4.公寓市场需求会逐年旺盛高档住宅——月亮城堡充分运用大运河和月亮河景观，建设高档豪华社区公寓售价从1元/平方米提高到17000元/平方米。图23：北京通州最贵住宅楼盘—月亮河2．瑞都综合体开发图24：当前通州最大都市综合体—瑞都国际瑞都国际是由首都机场地产集团投资开发具备都市综合功能大型建筑群，项目位于通州区南部新城中心，现已建成开业瑞都国际(家乐福)购物广场和瑞都国际商务中心紧邻八通城铁九棵树站。

瑞都国际根据北京新都市规划规定，将瑞都国际定位为具备崇高公寓住宅、商业购物广场、商务写字楼、商业步行街以及都市景观休闲公园构成当代化都市商圈。瑞都国际总体规划70万平方米，有四个某些构成。当前中轴路东侧作为瑞都国际一期已经完毕，第三块咱们即将建设第二座瑞都国际纯商务写字楼。发展商依照项目建设，当前北京瑞景房地产公司已经完毕了满城园一期，形成商务中心满城园休闲公园以及商业步行街。

瑞都国际购物广场已成功引进了家乐福、麦当劳、国美电器、中复电讯等几十家国内外知名商家入驻，同步形成了瑞都国际购物广场与临街独立商铺连动互补，形成商业业态经营、管理最佳配比。该项目开发起点较高，功能完善，北京中华人民共和国皮革城与该综合体功能性相比，将更加突出皮革专业购物中心和物流中心特色，突出文化内涵。3．通州世纪新城大盘开发（涉及25万平方米购物中心）

世纪星城由北京顺华投资集团有限公司旗下北京顺华房地产开发有限公司投资开发超百万平方米大型复合性国际