徽能皇家花园建设项目社会稳定风险评估报告样本

XX锦润置业发展有限责任公司徽能•皇家花园社会稳定风险评估报告二○一三年四月目录一、总论 3（一）项目概况 3（二）社会稳定风险评估概述 3（三）社会稳定风险评估根据及范畴 10（四）社会稳定风险评估原则、程序及办法 12二、房屋征迁风险评估 15（一）房屋征收范畴 15（二）房屋征收也许引起风险内涵及其成因 15（三）风险内容及其评价 17（四）房屋征收补偿风险综合评价 23（五）风险防范办法 25（六）下步风险防范方案 26（七）结论 27三、环境影响风险评估 29（一）环境影响风险评估目 29（二）该项目环境影响风险来源 30（三）环保风险评价 30（四）生态环保办法 33（五）环境影响评价结论 36四、建筑安全风险评估 37（一）评估根据 37（二）建筑安全风险评价及建筑安全办法 38（三）结论 42五、财务经营风险评估 44（一）财务经营风险概述 44（二）项目财务经营风险分析 48（三）该项目财务经营风险防范办法 53（四）结论 56六、其她风险评估 57（一）风险类型 57（二）风险因素和风险限度分析 58（三）风险防范办法 59（四）结论 61七、结论与建议 62（一）项目社会稳定风险总体综合评估 62（二）结论 62（三）建议 63一、总论（一）项目概况1、项目名称：徽能•皇家花园建设项目2、项目建设单位：XX锦润置业发展有限责任公司法定代表人：项目联系人：联系电话：3、拟建地点本项目拟建地点位于XX市相山区相山南路东，规划碱河路南。4、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，XX锦润置业发展有限责任公司通过国有土地使用权挂牌转让，获得该土地使用权，项目占地面积约50259.66平方米（约75.39亩），用地性质为二类居住用地、办公金融业用地。5、项目总投资：项目总投资约25000万元。6、建设期限：2年7、建设规模及内容XX锦润置业发展有限责任公司投资开发“徽能•皇家花园”建设项目，本项目涉及商业区和住宅区。其中：（1）商业区规划用地面积：12106.83㎡，约18.16亩。地上总建筑面积：17260㎡，其中办公建筑面积为2576㎡，商业建筑面积为14275㎡，物管建筑面积为216㎡，公厕建筑面积为50㎡建筑基底面积：3858㎡建筑密度：31.87%容积率：1.43绿化率：35.02%机动车停车位：104辆，其中地上94辆，地下10辆。非机动车停车位：346辆。（2）住宅区规划用地面积：38152.83㎡，约57.23亩。总建筑面积：103040㎡。地上总建筑面积：90740㎡，其中高层住宅面积：64300㎡，小高层住宅面积：25690㎡，幼托：450㎡，其她用房：300㎡。地下建筑面积：12300㎡，内含：人防6663.18㎡，设备用房522㎡。建筑基底面积：6277.82㎡建筑密度：16.45%容积率：2.38绿化率：35.02%户数：951户人数：3044人机动车停车位：576辆，其中地上95辆，地下481辆，停车位分类：住宅571辆（住宅0.6辆/户），其中地上90辆，地下481辆，其她用房、幼托5辆（商业0.6/100㎡）非机动车停车位：966辆（住宅：1辆/户，商业：2辆/100㎡）户型配比：80—90户型：533户，56.05%；90100户型：220户，23.13%；100110户型：99户，10.41%；110120户型：99户，10.41%。8、重要技术经济指标（1）项目总投资：25000万元，其中项目承办单位自筹资金10000万元，申请银行贷款10000万元，剩余某些5000万元由销售房收入补充。（2）销售总收入62216万元。（3）利润总额：13232.5万元。（4）项目开发总成本费用48983.5万元。（5）净利润：10000万元。（6）税收及附加3232.5万元。（7）投资利润率：40%（8）投资利税率：52.93%（9）销售利润率：16.1%（10）项目投资回收期（税后，含建设期）：4.5年（11）建设借款资金偿还期（含建设期）：4年。（12）盈亏临界点：78.73%。（二）社会稳定风险评估概述社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序也许性，是一类基本性、深层次、构造性潜在危害因素，对社会安全运营和健康发展会构成严重威胁，一旦这种也许性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义社会风险是一种抽象概念，它涵盖了生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分派不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增长导致社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起风险，仅指社会领域风险。1、社会稳定风险评估意义社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切有关重大决策、重要政策、重大改革办法、重大工程建设项目、与社会公共秩序有关重大活动等重大事项在制定出台、组织实行或审批审核前，对也许影响社会稳定因素开展系统调查，科学预测、分析和评估，制定风险应对方略和预案。为有效规避、防止、控制重大事项实行过程中也许产生社会稳定风险，为更好保证重大事项顺利实行。对构建社会主义和谐社会重大意义，咱们所要建设社会主义和谐社会，应当是民主法治、公平正义、诚信友爱、布满活力、安定有序、人与自然和谐相处社会。全面精确地理解和谐社会基本特性和重要原则，重要一条就是要充分结识保持安定有序、维护社会稳定重要意义。在实践中，人们越来越深切地体会到，构建和谐社会，必要维护社会稳定。稳定是和谐前提和基本。推动和谐社会建设，就必要保持社会平安、稳定、有序。没有稳定，构建社会主义和谐社会就无从谈起。唯有稳定才干发展经济，才干达到社会和谐。构建和谐社会，需要做诸多方面工作，而保持安定有序、维护社会稳定，是最重要工作。保持社会稳定是大局，这是国内当代化建设一条极其重要经验。改革开放20近年来，国内经济始终保持持续迅速健康发展，综合国力明显增强，人民生活逐渐改进，各项事业生机勃勃，国际威望不断提高。这一切都同咱们社会保持团结稳定局面密切有关。咱们应当倍加爱惜来之不易大好局面。邓小平同志曾经指出：“中华人民共和国问题，压倒一切是需要稳定。没有稳定环境，什么都搞不成，已经获得成果也会失掉。”这不但为改革开放和当代化建设实践所充分证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出共同结论，是人民共同心声。维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会必然规定。当前，咱们所处国际国内环境相称复杂，既面临大好机遇，也遭遇严峻挑战。团结一心，保持稳定，咱们才干抓住机遇，克服困难，应对挑战。国内当代化建设正处在一种重要战略机遇期，保证稳定，才干抓住和用好这个战略机遇期，实现经济发展和社会和谐；保证稳定，才干化解矛盾、理顺情绪，团结一切可以团结力量，调动一切积极因素；保证稳定，才干妥善解决咱们面对各种问题，为经济社会发展创造良好内部和外部环境。在当代化建设大局面前，咱们必要像爱护自己眼睛同样爱惜、维护社会稳定。维护社会稳定，实现社会和谐，一种重要问题是依法有序地看待和解决咱们面对问题。依法治国这句话，人们都拥护，这就意味着必要健全社会主义法制，充分发挥法治在增进、实现、保障社会和谐方面重要作用。社会发展总会晤临着矛盾和问题，也总是在不断解决矛盾和问题中迈进。当今世界很不安静，会有这样那样磨擦和问题；国内改革建设不会一帆风顺，会有这样那样困难。解决这些矛盾和问题，只能冷静理智、依法有序地进行。和谐与稳定符合国家和人民主线利益，增进和谐与维护稳定是每一种公民责任。咱们都但愿生活在一种和谐、稳定社会之中，都但愿国家尽快地富强起来，人民富裕起来，都但愿顺利实现当代化建设宏伟目的，那么，人人应当为和谐稳定尽责，为和谐稳定出力。只要咱们上下同心，各方合力，和衷共济，团结稳定，就没有克服不了困难。咱们相信，一种更加富强、更加民主、更加文明中华人民共和国必将挺立于世界民族之林。2、社会稳定风险形成因素从当前中华人民共和国社会总体形势看，整体平稳同步存在着严重社会风险，一方面，中华人民共和国经济持续迅速发展，政治体系运营平稳有序，社会整体发展保持着良好态势。另一方面，当前中华人民共和国各种问题和矛盾凸现出来，不少问题和矛盾还呈现出继续恶化态势，社会风险也在不断累积。当前，“三农”问题、腐败问题、房屋征收、国有资产流失、贫富悬殊问题、就业问题、金融风险加剧、安全生产问题、犯罪猖獗问题、诚信危机及影响社会和谐稳定不安定因素等这些问题中潜藏着巨大社会风险，这些问题可以说是当前中华人民共和国十分急迫并亟待解决问题，这些问题中潜藏着巨大社会风险。这些问题如果得不到较好解决和解决，累积到一定限度，就也许失控从而形成社会危机。在很大限度上可以说，这些社会问题是当前中华人民共和国社会风险之源。3、评估主体重大事项决策提出、政策起草、项目报批、改革牵头、工作实行等关于部门是负责组织重大事项社会稳定风险评估工作主体。涉及到各种部门，牵头部门为评估工作主体，其她有关部门协助办理。4、社会风险评估工作规定（1）加强组织领导主管部门要高度注重，切实加强对重大事项社会稳定风险评估工作组织领导。重要领导要加强对评估工作督促、指引，其她领导要积极抓好分管范畴内重大事项社会稳定风险评估工作，及时研究解决工作中遇到重大问题，提高重大事项社会稳定风险评估工作水平。各单位要把评估成果作为重大事项决策重要根据，认真执行、切实推动社会稳定风险评估工作，相应进行评估事项要做到不评估不决策，不评估不实行。（2）严肃责任查究各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入社会治安综合治理考核体系，相应进行社会稳定风险评估而未实行评估，或因组织实行不力、走过场，以及防范化解工作不贯彻、不到位，引起大规模集体上访或群体性事件等影响社会稳定事件，要根据关于规定严肃查究关于单位和有关人员责任。（三）社会稳定风险评估根据及范畴1、社会稳定风险评估报告编制根据（1）《中华人民共和国环保法》（1989年12月26日）。（2）《中华人民共和国水法》（中华人民共和国主席令第74号，年8月29日）。（3）《中华人民共和国水污染防治法》（年2月28日）。（4）《中华人民共和国水污染防治法实行细则》（国务院令第284号，3月20日）。（5）《中华人民共和国大气污染防治法》（年4月29日）。（6）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月29日）。（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（年4月）。（8）《中华人民共和国环境影响评价法》（年9月1日起实行）。（9）《中华人民共和国清洁生产增进法》（年6月29日）。（10）《实行工程建设强制性原则监督规定》（建设部令第81号）。（11）《都市房地开发经营管理条例》（国务院令第248号）。（12）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。（13）绿色建筑评价原则（GB/T50378-）。（14）绿色建筑技术导则（建科[]199号）。（15）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-）。（16）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-）。（17）《国务院信访条例》。（18）《XX市都市总体规划》（—）。（19）《XX市住房建设规划》（—）。（20）《XX省人民政府关于进一步加快城乡住宅建设决定》。（21）XX市人民政府《关于增进我市房地产持续健康发展若干意见》。（22）《XX记录年鉴》—。（23）国家及XX省关于都市规划和住宅建设现行法规。（24）《建设项目经济评论办法与参数》第三版。（25）建设单位提供其他关于资料。（26）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)。（27）《XX市都市房屋征收与拆迁补偿安顿暂行办法》。2、社会稳定风险评估范畴本项目风险评估范畴重要涉及：房屋征迁风险评估；环境影响风险评估；建筑安全风险评估；财务管理风险评估及其他方面风险评估等五项内容。（四）社会稳定风险评估原则、程序及办法1、评估原则（1）权责统一原则由重大事项承办部门详细组织实行风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”规定，对评估结论负责。（2）合法合理原则评估重大事项必要依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体现公平，符合大多数人民群众意愿。（3）科学民主原则依照有关法律法规和政策制定科学、规范评估原则，进一步调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，保证评估工作全面、客观、精确。（4）以人为本原则统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。（5）公平和效益原则对的解决改革、发展、稳定关系，把改革力度、发展速度与社会可承受限度统一起来，实现政治效益、经济效益有机统一。2、评估程序（1）制定评估方案由评估主体对已拟定评估事项制定评估方案，明确详细规定和工作目的。（2）组织调查论证评估主体依照实际状况，将拟决策事项通过公示公示、走访群众、问卷调查、座谈会、听证会等各种形式，广泛征求意见，科学论证，预测、分析也许浮现不稳定因素。（3）拟定风险级别为便于评价表述精确，本报告把风险发生也许性大小划提成5个级别，也许性由小到大以次表述为：很小、较小、中档、较大、很大。（4）形成评估报告在充分论证评估基本上，评估主体就评估事项、风险分析、评估结论、应对办法编制社会稳定风险评估报告。（5）集体研究审定重大事项实行前必要公司办公会等形式集体研究审定。评估主体将评估报告、化解风险工作预案提交局党组会、局长办公会等会议审批，由会议集体研究视状况作出实行、暂缓实行或不实行决定。对已批准实行重大事项，评估主体要密切监控运营状况，及时调控风险、化解矛盾，保证重大事项顺利实行。3、评估办法以施工图文献资料为主线，综合运用风险层次分析法、图表法、模糊综合评估法等办法。二、房屋征迁风险评估该项目蔬菜大棚拆迁补偿工作有也许引起矛盾纠纷，因此必要对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在理解民情、反映民意、集中民智、爱惜民力基本之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众主线利益。基于上述状况，房屋征收补偿办公室作为该项目组织实行单位，及时组建了评估工作领导小组和工作小组，入户调查研究，理解社情民意。同步向关于法律单位和个人征询，广泛听取意见和建议。对徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目进行了全面、认真社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。（一）房屋征收范畴徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收范畴：XX市相山区相山南路东，规划碱河路南。征收面积约50259.66平方米（约75.39亩）。（二）房屋征收也许引起社会稳定风险内涵及其成因房屋征收引起社会稳定风险，即政府在执行房屋征收政策、实行房屋征收过程中给人民群众生活、生产、财产等与其切实利益有关各个方面导致负面影响各损失也许性。房屋征收对征收范畴人群影响是多方面：失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系变化、产生失落感、剥夺感等。此外，不同步间之间、不同区域之间、不同征收性质之间不同补偿原则和方式，有也许导致群众对比甚至盲目攀比，导致误解，产生不公平感等。因都市房屋征收需要而迁出原居住地被征收人，为了公共利益需要，她们不得不离开家园，失去原有生存空间，去适应一种新未知环境。引起房屋征收社会稳定风险因素，分析如下：房屋征收强制性在国内现阶段，房屋征收是政府行为而不是市场行为，政府发布公示，组织与实行，政府行为带有一定强制性，这样做利于保证工程建设进度规定。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿前提下进行，不以被征收人自愿条件，其产生负面作用也是不容忽视。被征收人对补偿盼望值过高房屋价值具备很强区域性，不同区位房屋价值相差明显。随着都市化演进和都市不断扩张，都市边界房屋升值明显，人民对房屋升值预期加强，要价和附带条件越来越高。当前房屋征收补偿原则，虽然实行是市场价，但和补征收人不断增长规定和欲望相比，补偿经常不能满足被征收人规定。房屋征收带来破坏性当人们房屋被征收、被迫迁移时，其原有生活模式会受到影响，大量有收益生产资料将会丧失，收入来源减少；教诲和医疗保健等福利设施及服务短期内将有也许变化；社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人生产生活水平提高。补偿不公平等其他因素不同步间之间、不同区域之间、不同征收方式之间不同补偿原则和方式，有也许导致群众互相对比甚至盲目攀比，导致误解，产生不公平感。此外，政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不能准时拨付等都也许诱发社会稳定风险。（三）风险内容及其评价在房屋征收过程中，社会稳定风险衍生于有关利益群体对房屋征收项目抗拒，这种抗拒有各种体现形式，如上访、留置原地回绝搬迁、暴力对抗、甚至群体示威等。因而，对房屋征收项目所涉及影响社会稳定风险进行界定，应认真分析房屋征收实行，群众也许引起异议、遭遇到损失或不适，这些异议、损失或不适为引起社会不稳定风险。在辨认了徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目也许面临社会稳定风险基本上，对上述风险发生也许性大小分别进行定性评价。为便于评价表述精确，本报告把风险发生也许性大小划提成5个级别，也许性由小至大依次表述为：很小、较小、中档、较大、很大，并依照专家经验以及对房屋征收有关利益群体民意调研成果，界定各类风险发生也许性大小。依照对房屋征收项目实行过程中易发生社会风险判断，并结合徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目详细情形，也许会诱发异议、损失或不适等风险及其评价重要如下：项目合法性、合理性遭质疑风险风险内容：该项目政策与否与现行政策、法律、法规相抵触，与否有充分政策、法律根据；该项目与否坚持严格审查审批和报批程序；与否通过严谨科学可行性研究论证，与否充分考虑届时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；征收方案与否合理可行，工作办法与否完善。本项目合法，手续完备，程序完备本项目通过充分可行性论证，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市都市房屋征收与拆迁补偿安顿暂行办法》（见附录）及关于法规实行，程序合法，手续齐全。该项目符合国民经济和社会发展规划；土地运用总体规划、城乡规划和专项规划，规划部门已出具规划意见，并且在规划审批前通过各种形式进行公示，公示期间群众无投诉；土地部门也出具了土地预审意见。征收程序按照关于法律规定，决策民主、程序合法、成果公开。但是上述依法进行活动并不能彻底解决群众对合法性质疑问题。一方面，社会各界对征收补偿合法性还持有怀疑态度。另一方面，该项目用于住宅、商业等非公益用途，其合法性也许被质疑。鉴于这些问题，上述问题应当受到关于部门足够注重。（2）本项目符合区域经济发展需要本项目位于我市南部新城区，徽能•皇家花园建设项目建设增长都市商业旅游资源，提高都市品位，推动商业旅游产业发展。该项目建设道路广场，道路交通等基本设施得到了改进，对于周边发展同样具备较强推动力。从都市经营出发，该区域合理发展，会整合周边市场资源，具备推动都市经济发展明显作用。（3）本项目是实行都市规划需要徽能•皇家花园建设项目建设是我市都市建设重点工程，是我市打造商贸旅游都市重要配套项目，现已经完毕了规划编制工作。按照规划，今明两年将进行规划贯彻工作，在基本设施投入之后，商贸旅游功能将会发挥出来。评价结论：项目合理性风险较小，而其合法性会受到质疑，风险较大。项目也许导致环境破坏风险风险内容：该项目需征收房屋，把居民区变成建设用地，也许会对区域植物导致一定限度破坏。此外，项目在运营期也许也会对周边环境导致一定限度影响。XX锦润置业发展有限责任公司建设徽能•皇家花园建设项目在施工期间严格按照设计方案进行施工，严格依照环保及水土保持投资预算投入保护办法建设，做好各项防治，对路面进行洒水解决粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声扰民现象。本项目建成后，绿地率35.02%，不但不会破坏本地环境，还能进一步提高周边区域生态环境质量。评价结论：项目导致环境破坏风险很小群众抵制征收风险风险内容：由于蔬菜大棚拆迁涉及群众切身利益，加上群众对蔬菜大棚拆迁政策缺少理解，因而在蔬菜大棚拆迁问题上往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征收。房屋征收项目中群众最敏感最担忧是公平合理补偿问题。项目涉及蔬菜大棚拆迁需要拆除和搬迁，对其生活会导致某些不便和冲击。如果补偿不合理，虽然是少数人不满意，也有也许影响项目进度和社会不稳定。此外，原有收益短期内也许会失去，从而影响收入水平。为了羸得群众对房屋征收项目支持，咱们已在房屋征收过程中摸索出了一套成熟做法，可以有效地化解群众对征地项目不理解、不支持。在此前项目中，一线工作人员高度负责，积极放弃自已节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，向解答各项征收问题，宣传项目建设意义和征收政策；严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市都市房屋征收与拆迁补偿安顿暂行办法》及关于法规实行，不让被拆迁人经济上受损，同步对关系到群众切身利益补偿数目，一丝不苟，重复核对，积极协助解决力所能入补偿问题，顺利高效推动征收工作。本项目已严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等关于规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案合理性得到了群众承认，每个拆迁户对自己补偿方案就行了签字确认。拆迁办与拆迁户订立合同详细资料当前拆迁办留存。评价结论：抵制房屋征收风险较小群众对生活环境变化不适风险风险内容：该项目所在地是居民蔬菜基地。该项目蔬菜大棚拆迁将打破本来生存现状，从而导致内心不安与担忧。会使被征收人在短期内感到惶恐和不适。该项目房屋征收意味着居民生存方式将会晤临变化，让她们感到不适应。但是，这种不适应仅仅是短期，随着该项目建成，居民生活、就业、出行等条件将得到明显改进，并能长期从该项目所带动都市化进程中受益。评价结论：群众对生活环境变化不适风险较小。群众对生活保障担忧风险风险内容：该项目需大量蔬菜大棚拆迁，经营性质蔬菜大棚拆迁灭失会使某些打工者失去本来打工机会，导致暂时性失业，从而使其面临生存压力。该项目在实现公共利益同步，把群众短期需要和长远利益结合起来综合考虑。本项目已严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等关于规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案合理性得到了群众承认，每个拆迁户对自己补偿方案就行了签字确认。评价结论：群众对生活保障担忧风险很小。项目也许引起社会矛盾风险风险内容：该项目在蔬菜大棚拆迁补偿过程中，个别居民也许会由于对补偿方案不满意而回绝搬迁、抵制征收。此外，不排除有民间组织通过收买本地居民补偿权利而介入反征收活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。本项目房屋征收补偿工作精心布置，组织严密，在征收补偿过程中尽量做到不引起。少引起居民不满情绪，以情动人，以理服人。早在征收工作开展之初，市征收办就会同杜集区、高岳街道办事处及规划、土地、房管、城管等部门和单位对征收工作周密谋划、精心组织，积极推动。在制定征收补偿方案时，召开座谈会，重复征求群众意见和建议，尽量使补偿方案更完善、更合理。开展宣教，针对居民所提意见和关怀问题，设立征收政策法规流动征询点，现场解答居民对补方案质疑。对抵触情绪较大居民，采用换位思考方式，竭力解决她们实际问题，消除其对抗心理。另处，针对社会上偶发与本项目征收关于零星失实评价，充分运用电视台、电台、报纸等新闻媒体进行正面报道，消除误解，引导舆论支持房屋征收。评价结论：项目也许引起社会治安风险较小（四）房屋征收补偿风险综合评价上文已对该项目也许引起不利于社会稳定六大类风险也许性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险大小，有必要对各类风险也许性大小进行量化，然后得到项目综合风险大小。一方面依照本地以往征地经验和民意调研成果拟定每类风险因素权重W，取值范畴为[0,1]，W取值越大表达某类风险在所有风险中重要性越大。另一方面拟定风险也许性大小级别值C，上文已将风险划分为5个级别（很小、较小、中档、较大、很大），级别值C按风险也许性由小至大分别取值为0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。然后将每类风险因素权重与级别值相乘，求出该类风险因素得分（即为W×C），把各类风险得分加总求和即得到综合风险分值，即∑W×C。综合风险分值越高，阐明项目风险越大。普通而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表达该项目风险低，有引起个体矛盾冲突也许；分值为0.41-0.7时，表达该项目风险中档，有引起普通性群体事件也许；分值为0.71-1.0时，表达该项目风险高，有引起大规模群体事件也许。本项目综合风险值求取见下表：项目风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0项目合法性，合理性遭质疑风险0.10√0.08项目也许导致环境破坏风险0.15√0.03群众抵制征地风险0.20√0.08群众对生活环境变化不适风险0.15√0.06群众对生活保障担忧风险0.20√0.04项目也许引起社会矛盾风险0.20√0.06综合风险0.35从表中可看出，徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收补项目也许引起不利于社会稳定综合风险值为0.35，风险限度低，意味着项目实行过程中浮现群体性事件也许性不大，但不排除个体矛盾冲突也许。（五）风险防范办法依照对项目也许诱发风险及其评价，咱们采用了下述风险防范办法。1、注重对被征收人切身利益保护一是严格执行征收补偿原则。按照新条例精神咱们制定了征收补偿方案，为了保证项目顺利进行，在详细操作时候，本着有助于保护被征收人切身利益角度，制定原则时，按照政策规定，取高舍低。二是对该区域住房和生活“双困户”调查核算，做好思想工作，认真贯彻关于优惠政策，使其享有最低生活保障。2、科学安排和监管补偿资金使用该项目征收补偿金已到位，由征收办、财政局、开户行三方监管，足额到位、专户存储、专款专用。3、减少征收其间扰民市区征收办和相山区政府及职能部门密切配全，严格规定，工作人员，换位思考，热情服务，文明工作，减少扰民。4、保障项目全过程治安安全市区征收办，采用以防止为主治安防范办法。在项目全过程加强综全汉理工作，保持征收涉及区域寻常治安环境良好。密切关注很少数人也许因对补偿不满意引起上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采用教诲、说服、化解等办法，将问题消除在萌芽状态。（六）下步风险防范方案尽管徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目发生不利于社会稳定风险限度低，但并不意味着该征收项目会一帆风顺，仍要注意加强对房屋征收实行过程中也许浮现个体矛盾冲突防范，并随时戒备和征收进展中也许浮现风险发生。1、继续加强征收政策宣传，营造良好社会舆论氛围通过电视、广播、报纸能各种新闻媒体，宣传徽能•皇家花园建设项目对完善都市基本设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增长人民就业和发展机会这些正面影响。尽管短期内居民会有少量利益损失或者转型期生活不便，甚至带来感情痛苦、焦急等，权衡利弊，该区域群众将会是最大受益者。因而，有必要继续加强征收政策宣传，舆论先行。2、创新思路，讲科学征收办法，以人为本，增进和谐在征收过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效办法特别要最大限度地照顾被征收群众利益。在征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征迁对象知情权。3、加强风险预警，做好征收现场维稳工作建立风险预警制度，对征收过程中发生不稳定因素进行每日排查。加强现场治安保障，突发事件一旦发生或是浮现发生苗头后，各方力量和人员都及时投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位重要领导要亲临现场，对能解决问题要现场予以承诺和答复，保证事态不扩大，把不稳定因素影响制在最小范畴内。4、加强对资金使用监管，防止腐败发生加强对补偿资金，资产合法使用监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。（七）结论本报告对徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收过程中也许发生社会稳定风险进行了人别与评价，结论如下：徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目也许会引起六类不利于社会稳业懈险，这六类风险发生也许性大小评价成果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑风险，该类风险发生也许性较大；第2类风险，项目也许导致环境破坏风险，该类同险发生也许性很小；第3类风险，群从抵制风险，该类风险发生也许性较小；第4类风险，群众对生活环境变化不适风险，该类风险发生可通性较小；第5类风险，群众对生活保障担忧风险，该风险发生也许性很小；第6类风险，项目也许引起社会矛盾风险，该类风险发生也许性很小。综合评价：徽能•皇家花园建设项目建设房屋征收项目社会稳定风险限度低，但有发生个体矛盾冲突也许。当前已经采用和下步将采用系列风险防范办法，在一定限度上会起到险低以致消除社会风险效果。但其效果好坏，取决于这些防范办法执行力度大小影响。三、环境影响风险评估（一）环境影响风险评估目本次环评目在于通过对徽能•皇家花园建设项目周边区域环境质量现状调查分析，预测该工程项目建成后，也许对周边环境导致影响限度和范畴，以及工程建成后本地环境质量也许发生变化，并提出切实可行污染防治办法。详细为：1、通过建设项目所在区域自然环境、社会环境和环境质量状况监测和调查，掌握环境质量现状。2、通过工程分析弄清工程污染源分布与“三废”排放状况，评述工程拟采用污染控制办法水平与效果，注重水资源合理运用，提高水运用率。3、通过现场调查、监测及类比资料分析，在掌握本项目所在区域环境质量现状基本上，预测该工程也许对环境导致影响，并提出相应控制或减少不利影响办法与建议。4、从环保出发，评述其产业构造及生产工艺先进性，阐述项目选址及总图布局合理性，并提出相应调节意见。5、从清洁生产、污染物达标排放、污染物排放总量控制等方面，论证项目废水、废气及固体废物处置等污染控制办法可行性，提出经济上合理、技术上可行，环境影响较小末端治理优化方案。（二）该项目环境影响风险来源1、重要污染源本项目产生重要污染源为建设过程建筑垃圾和项目完毕后少量生活废水。2、预测排放状况（1）施工期施工期间重要是建设过程中产生废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生噪声污染。（2）运营期运营期间重要是某些工作生活中废水、固体废弃物污染。3、依照本项目自身特点，与否对城区生态环境导致影响。（三）环保风险评价1、环境风险内容及其评价（1）大气环境1）在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运送易飞散物料时，要采用防风遮挡办法，必要时加盖蓬布。2）在工程建设过程中必要扬尘防治办法，物料搅拌点应选在下风距居民较远处。3）配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染。4）项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽量减少使用燃煤。5）营运期本项目基本无废气排出。综上所述本项目对大气环境污染很小。（2）水环境1）执行国家《污水综合排放原则》（GB8978-1996）。2）有效地运用水资源，制定污水解决办法，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止运用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水。3）禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其他有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其他有毒污染物容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标放射性废渣和废水。4）对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行解决，污水应通过解决符合排放原则后才干排放，垃圾、污水解决原则必要符合环保规定，就其解决方式和地点，应接受本地环保部门指引。综上所述本项目对水环境污染很小。（3）声环境1）施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少持续接触声源时间。2）连输车辆应禁鸣嗽叭。3）尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22：00～6：00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物影响。综上所述本项目对声环境污染很小。（4）固体垃圾污染1）建设施工期间按照施工筹划进行。工程完毕后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应规定施工单位规划运送，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收运用，对有运用价值废弃物应当循环运用，对无运用价值废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周边环境影响。2）设立暂时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；3）禁止将具有毒成分废碴随意倾倒或直接掩埋。综上所述本项目垃圾对环境污染很小。（5）项目对周边环境影响本项目建设严格执行XX市都市规划方案，严格执行建筑规范，不会影响周边居民采光和通风，项目建成后大厦与淮海路高楼群相协调，会进一步增强淮海路作为XX市最繁华商贸区整体效果。2、环保风险综合评价该项目环保风险综合评价见下表：项目环境风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0大气环境污染风险0.30√0.06水环境污染风险0.20√0.04声环境污染风险0.30√0.06固体垃圾污染风险0.20√0.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许浮现环境污染综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中浮现环境污染也许性不大。（四）生态环保办法1、施工期生态环保办法（1）尽量减小对水体和植被破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同步要减少工程暂时占地对植被破坏。（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声活动，尽量避开夜间施工。（3）施工期间在修建必不可少建筑物时，要精心选点，以减少与环境不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）。（4）施工完毕后,要实行植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区整体景观效果。（5）景观保护办法针对项目区环境现状，特提出如下景观保护办法：1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏地形及施工暂时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标规定。2）工程施工结束后，对征地范畴内导致植被破坏尽快采用必要恢复及补救办法，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。（6）水土流失防护办法拟建项目水土流失防治责任范畴为建设项目所有范畴。水土流失防治责任范畴涉及工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设范畴；间接影响区为直接影响区外范畴。水土流失防治重要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基本等必要开挖外，禁止其他类型开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身挖方回用外，局限性某些应购买商品土石料，禁止就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制定详细弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工暂时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积时间。道路和暂时弃渣场应设立排水沟和沉淀池，在雨天必要弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。1）工程护坡办法：建成后路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采用工程办法如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。2）完善排水设施：依照路基地势不同状况及路基排水需要设立涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲作用，使水流自然流至沟渠或其他排水设施内，并依照排水河河道状况恰当增长排水设施。3）绿化管护办法：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡苗木要及时补栽，以维持绿化体系完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期管理维护，并依照实际状况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。2、运营期生态环保办法（1）废水治理项目运营期间重要是某些生活污水，设立雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会导致影响，只需进行简朴解决，达标后排入市政管网。对其污水解决解决应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及有关原则执行。凡具有毒和有害物质污水，均应进行必要解决，符合国家排放原则后，方可排入都市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采用垃圾分类存储集中收集，统一由环卫部门清运作无害化解决。因而项目固体废弃物对周边环境不会导致不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具备极其重要作用，不但可以改进本地微小气候，并且具备较好调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具备特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周边空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑照明，接待区附近建筑应控制性安装夜间照明系统。对本项目拟采用施工期和营运期环保对策办法进行技术经济论证成果表白本项目环保办法选取恰当，可以产生较好效果。（五）结论施工期和运营期环境经综合治理后来，都将达到国标，该类风险发生也许性很小。不会对周边环境导致污染。评估结论：该项目对环境影响风险很小。四、建筑安全风险评估（一）评估根据1、施工组织设计与专项安全施工方案编审制度。2、安全技术办法筹划执行制度。3、安全技术交底制度。4、架体、设备安装验收制度。5、施工机具进场验收与保养维修制度。6、安全检查制度。7、安全教诲培训制度。8、安全生产制度。9、伤亡事故快报制度。10、卫生保洁制度。11、消防防火责任制度。12、班组安全活动制度。13、不扰民办法。14、门卫值班与保卫制度。15、暂时用电定期检查制度。16、项目"三宝四口"安全防护规定。17、项目现场落手清管理制度。18、生产工人安全生产责任制度。19、施工现场安全检查制度。20、文明卫生环境制度。21、消防管理制度。22、工地防火须知。23、班组防火制度。24、建筑施工场合治安管理制度。25、施工现场安全管理制度。26、建筑民工宿舍管理制度。27、班组长安全生产责任制度。28、文明施工办法。29、安全生产六大纪律。30、建筑安装工人安全技术操作规程普通规定。（二）建筑安全风险评价及建筑安全办法1、本项目建筑安全也许存在风险事件及风险因素2、本项目建筑安全风险评价及办法安全风险评价及办法见下表：（三）结论XX锦润置业发展有限责任公司，具备国家承认房地产开发资质。公司重要从事房地产开发与销售、房地产项目投资、物业管理等业务。公司坚持“团结、敬业、高效、创新”公司精神，搭建科学化、规范化、专业化管理平台，建设房地产行业精英团队。本项目生产技术方案及安全施工办法已经建委审批。XX锦润置业发展有限责任公司建设项目在安全建设方面均得到业内外人士好评。故该项目可以按照国家建筑规范实行，在建筑安全风险方面风险较小。五、财务经营风险评估（一）财务经营风险概述财务风险是指公司财务构造不合理、融资不当使公司也许丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降风险。狭义财务风险，决策理论学家把风险定义为损失不拟定性。广义财务风险不只是指损失不拟定性，并且还涉及赚钱不拟定性。这种观点以为风险就是不拟定性，它既也许给活动主体带来威胁，也也许带来机会。1、财务经营风险评估意义当前房地产开发公司所面临各种财务风险，涉及投资风险和融资风险，涉及宏观系统性风险和微观非系统性风险。然后对这些风险分别运用了不同定量办法进行了辨认与评估，例如泡沫测度法和综合模糊评价法等，涉及风险范畴较为全面。另一方面，将公司财务预警理论应用在房地产行业，建立了房地产公司财务风险预警模型，并得出了某些有价值结论。实践意义：国际国内经济形势，同行业竞争，国家政策变化，这都使得房地产公司面临着日益加剧风险。在所有风险当中，财务风险显得特别重要，如何对房地产公司财务风险进行辨认与评估，并在财务风险管理基本上建立模型，以达到自动预警目的，将具备很高实用价值。本文试图从财务风险管理着手，研究房地产公司财务风险成因，在此基本上，提出对财务风险进行预警管理，并借助ＳＰＳＳ软件进一步建立财务预警模型，以提高上市公司房市公司房地产公司应对财务风险能力，加强公司在激烈竞争中生存能力和赚钱能力。2、风险形成因素（1）财务管理宏观环境复杂性是产生财务风险外部因素。财务管理宏观环境复杂多变，而管理系统不能适应复杂多变宏观环境。财务管理宏观环境涉及经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素存在公司之外，但对公司财务管理产生重大影响。（2）财务管理人员对财务风险客观性结识局限性。财务风险是客观存在，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多公司财务管理人员缺少风险意识。风险意识淡薄是财务风险产生重要因素之一。（3）财务决策缺少科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险又一重要因素。避免财务决策失误前提是财务决策科学化。（4）内部财务关系不明。这是公司产生财务风险又一重要因素，公司与内部各部门之间及公司与上级公司之间，在资金管理及使用、利益分派等方面存在权责不明、管理不力现象，导致资金使用效率低下，资金流失严重，资金安全性、完整性无法得到保证。这重要存在于某些上市公司财务关系中，诸多集团公司母公司与子公司财务关系十分混乱，资金使用没有有效监督与控制。3、房地产公司财务风险体现形式从房地产公司经营特点分析，普通房地产公司面临财务风险重要体现为如下几种方面。一是无力偿还债务风险。房地产开发公司虽然也实行资本金制度，但大某些开发公司在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相称低，大量开发资金来源于借贷。如果公司用负债进行投资不能按期收回并获得预期收益，公司必将面临无力偿还债务风险。二是再筹资风险。再筹资普通是现阶段房地产公司实现项目滚动开发最常使用办法。在某些大型房地产集团，往往还会浮现连锁筹资担保链，一旦“链”中一环断裂，再筹资风险效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。4、现阶段国内房地产公司财务风险监控办法公司只有具备对各种财务风险加以辨认和监测能力，才干将风险损失限度降到最低。公司在面临财务风险之前都会有某些征兆，提供应咱们某些信息。（１）宏观监测办法。１）公司应收账款减少，流动资产减少，银行透支依然，阐明公司发展后劲局限性，债务严重，到期偿债能力差，公司变现能力削弱，财务风险问题必然在不久将来暴露出来。２）财务构造不合理。一是自有资本在总资本中比重有所下降，阐明公司浮现财务危机；二是亏损侵蚀了所有自有资本，并且还吃掉了一某些负债，则属于资不抵债，必要采用坚决办法。（２）微观指标分析办法。１）公司收益指标。如果从经营收益开始就已经亏损，阐明公司已近破产，虽然期间收益为赚钱，但也许是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增长；但如果经营收益为赚钱，而经常收益为亏损，可以说已经浮现危机信号。２）财务指标。一是资产负债率。该指标表达每元资产中有多少属于债权人提供资金，重要反映公司资金来源构造，普通该比率以低为好，该比率过高意味着负债过多，财务风险过大。二是钞票比率。该指标反映公司货币资金与短期投资占流动负债比例，它是以极其谨慎态度分析公司即刻偿债能力，普通而言，钞票比率越高，短期内债务人债务风险越小。5、财务风险管理方略（１）风险回避方略。指考虑到风险事故存在也许性较大时，积极放弃或变化某项也许引起风险损失办法。但是为此要放弃或变化正在进行经济活动，需要付出巨大代价，因此它具备一定局限性。只有在某风险带来损失概率和损失幅度相称高状况下，才采用风险回避方略。（２）风险防范方略。风险防范是在损失发生前消除或减少也许引起损失各项因素，避免损失产生。它是风险管理中最积极、最积极风险处置办法。一是制定恰当风险防范办法。防范办法得当，可以减少损失发生概率。二是进行风险分离。风险分离是将房地产公司面临损失风险单位分离，而不是将它们集中于也许遭受同样损失同一地点，从而达到缩小损失幅度目。三是制定应急筹划。房地产公司经营者为应付潜在严重损失而制定应急筹划，涉及急救活动及公司在发生损失后如何继续进行业务活动筹划。（３）保险转嫁方略。保险转嫁是风险转嫁最重要形式。指保险人购买保险单，与之拟定保险关系形式，将其固有或也许导致损失用小额保险费用固定下来，避免风险损失。因而，公司财产险、职工人身安全险、车船险等可以通过投保方式减少公司也许遭受损失限度。6、当前国内房地产公司财务风险管理中存在问题（1）某些公司缺少财务预算管理意识，对开发房地产项目没有从征地成本、资金运作、经济效益回报率等方面作细致财务预算，导致资金管理上盲目运作，财务管理工作只停留在单纯会计核算，忽视了成本控制，从而加大了项目成本投资，影响了经济效益。（2）某些公司举债随意，千方百计地向银行贷款和向其她单位借款，却没有真正从公司内部挖掘资金潜力以及运用自己积累和设法追回外欠债款，从而加大了成本承担和房地产项目投资风险度。（3）公司资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成财务风险。房地产开发公司在用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金过程中，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，而随着其产生财务风险也越大。（二）项目财务经营风险分析1、财务经营风险分析内容及分析（1）筹资风险指是由于资金供需市场、宏观经济环境变化，公司筹集资金给财务成果带来不拟定性。本项目总投资25000亿元，投资额不算很大。而XX锦润置业发展有限责任公司是大公司，经济实力雄厚；当前国家货币政策宽松，因而本项目筹资风险很小。（2）投资风险指公司投入一定资金后，因市场需求变化而影响最后收益与预期收益偏离风险。项目所在地处在市区黄金地段，建设商贸项目商机无限。而XX锦润置业发展有限责任公司是大公司，实力雄厚。因而本项目投资风险很小。（3）存货管理风险：公司保持一定量存货对于其进行正常生产来说是至关重要，但如何拟定最优库存量是一种比较棘手问题，存货太多会导致产品积压，占用公司资金，风险较高；存货太少又也许导致原料供应不及时，影响公司正常生产，严重时也许导致对客户违约，影响公司信誉。XX锦润置业发展有限责任公司有较高管理水平，公司保持一定量恰到好处存货，因而本项目存货管理风险很小。（4）流动性风险是指公司资产不能正常和拟定性地转移钞票或公司债务和付现责任不能正常履行也许性。XX锦润置业发展有限责任公司经济实力雄厚，公司变现力和偿付能力很强。因而本项目流动性风险很小。（5）资金周转风险分析1）销售收入估算①销售价格拟定本项目竣工后即可销售，依照XX市近期房地产价格走势，拟定销售价格如下：按均价按5000元/m2计算，商业用房按均价按10000元/m2计算。车位按60000元/个计算。②销售收入拟定平方米，商业用房建筑面积14275平方米按均价按5000元/m2计算，商业用房按均价按10000元/m2计算，车位491个，车位按60000元/个计算。经估算销售总收入为62216万元。2）项目财务效益分析①项目总投资：25000万元，其中项目承办单位自筹资金10000万元，申请银行贷款10000万元，剩余某些5000万元由销售房收入补充。②销售总收入62216万元。③项目开发总成本费用48983.5万元。④利润总额：13232.5万元。⑤净利润：10000万元。⑥税收及附加3232.5万元。⑦投资利润率：40%⑧投资利税率：52.93%⑨销售利润率：16.1%⑩项目投资回收期（税后，含建设期）：4.5年3）赚钱能力分析静态指标分析依照损益与利润分派表与投资筹划与资金筹措表计算如下静态指标：投资利润率=×100%销售利润率=×100%经计算，各项财务静态指标如下：总投资利润率：40%；销售利润率：52.93%。从静态指标看，项目具备很强获利能力。4）偿贷能力分析起开始还贷，先行偿还贷款5000万元及三年利息1599万元，共6599万元；还贷来源为房屋销售收入。偿还剩余贷款5000万元及利息399.75万元，共5399.75万元，房屋销售收入。剩余资金用于公司其她项目建设。表11-2还款分析表单位：万元还款年份还款项目归还本息（万元）还贷来源偿还借款偿还利息500015996599房屋销售收入5000399.755399.75房屋销售收入共计100001998.7511998.755）不拟定分析①盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，依照用实际销售量表达计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点销售率为78.73％。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受。从盈亏平衡分析，本项目是可行。②敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增长和减少5％单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见下表《敏感性分析表》。敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入变化+5％-5％+5％-5％内部收益率（％）47.4232.1866.7969.1228.95依照敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入变化都比较敏感，特别是建设投资变化影响更大，但均远高于13％基准收益率，项目有很强抗风险能力。6）财务评价结论通过财务分析，项目在财务上是可行。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受。通过敏感性分析，项目有很强抗风险能力。2、财务经营风险综合评价项目财务经营风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0筹资风险0.2√0.04投资风险0.2√0.04存货管理风险0.2√0.04流动性风险0.2√0.04资金周转风险0.20.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许浮现项目财务经营综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中浮现财务经营风险也许性不大。（三）该项目财务经营风险防范办法房地产投资风险防范与解决是针对不同类型、不同概率和不同规模风险，采用相应办法和办法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中风险减到最低限度。1、投资分散方略房地产投资分散是通过开发构造分散，达到减少风险目，普通涉及投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资影响，达到减少风险目。而房地产投资时间分散则是要拟定一种合理投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱惯用风险分散方式。共同投资开规定全作者共同对房地产开发基本上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合伙，可运用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合方略房地产投资组合方略是投资者根据房地产投资风险限度和年获利能力，按照一定原则进行恰当基本上造反搭配投资各种不同类型房地产以减少投资风险房地产投资方略。例如房地产开发商可以投入一某些资金在普通住宅，投资一某些在高档写字楼等等。由于各种不同类型房地产投资风险大小不一，收益高低不同。风险大投资基本上回报率相对较高，回报率低投资基本上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同房地产开发基本上整体投资风险就会减少，其实质就是用个别房地产投资记收益支弥补低收益房地产损失，最后得到一种较为平均收益。房地产投资组合核心是如何科学拟定投入不同类型房地产合理资金比例。3、保险方略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要，它是转移或减少房地产投资风险重要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者利润等方面具备十分重要意义，特别对于房地产投资者信誉，增进房地产经营活动发展具备积极作用。普通来说房地产保险业务重要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要保险险种，拟定恰当保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选取信誉良好保险公司等几方面因素。4、管理方略一是注重预算管理控制。预算管理是公司寻常经营管理活动进行财务控制基本工具，对于房地产公司来说，更应注重预算管理来防范风险。通过明确各级经营管理者和员工在公司中地位，明确各自岗位、责任、权力和利益，来整合公司业务流、资金流和人力资源流，建立一套规范系统预算管理制度并有效地执行和监控，以实现公司既定战略目的。二是科学规范项目决策程序。要进行周密谨慎前期考察工作，聘请专业人士参加决策，运用定量和定性分析办法和财务工具，计算决策指标，评价决策效果，避免由于个人和家族成员素质局限导致经营决策失误，以减少财务决策盲目性和风险性。三是构建有效资金管理机制，加速资金周转。要努力提高资金使用效率，使资金运用产生最佳效果。要使资金来源和动用得到有效配合、资金周转顺畅，要精确预测资金收回和支付时间，注重“净钞票流”增长。房地产公司在进行投资选取和评估时不但要关注销售额增长问题，更重要是注重钞票流问题。销售额增长固然可以带来长期业务增值，但是只有钞票流增长，公司才有财力支付股东红利，才干保证股东权益增长，才干保证公司业务拓展，才干保证公司发展壮大。（四）结论该项目建设单位为XX锦润置业发展有限责任公司，建设资金充分，经营管理能力强。该项目选址经多方面充分论证，具备良好经济效益。故该项目财务经营风险很小。六、其她风险评估（一）风险类型1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资收益目的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有也许出台新宏观调控政策。因而，本建设项目应当注意防范政策风险。2、技术风险技术风险涉及技术研发风险和技术代替风险。技术研发风险是指在技术研发风险过程中，由于外部环境不稳定性，项目自身复杂性，技术研发者能力有限性，导致项目开发失败和终结。技术代替风险是指随着时间延续，新技术必然取代旧技术，使旧技术经营公司存在风险。3、自然风险因自然力不规则变化产生现象所导致危害经济活动，物质生产或生命安全风险。如地震，水灾，火灾，风灾，雹灾，冻灾，旱灾，虫灾以及各种瘟疫等自然现象，在现实生活中是大量发生。在各类风险中，自然风险是保险人承保最多风险。4、竣工风险竣工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等因素导致项目未按期竣工和超支也许性。由于本项目工期较长，不可预见因素诸多，因而项目建设存在着竣工风险。5、消防风险这里所指消防风险是指建筑施工现场存在火灾隐患，施工现场一旦发生火灾，不但会烧毁未建成建筑物和其周边建筑物，并且会导致人员伤亡。（二）风险因素和风险限度分析风险因素和风险限度分析表见下表：表-1风险因素和风险限度分析表序号风险因素名称风险限度阐明很大较大中档较小很小1政策风险√2技术风险√3自然风险√4竣工风险√5消防风险√表-2项目风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0政策风险0.20√0.04技术风险0.20√0.04自然风险0.20√0.04竣工风险0.20√0.04消防风险0.200.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许浮现其他综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中浮现社会、安全、环保、经济以外其他风险也许性不大。（三）风险防范办法针对不同类型、不同概率和不同规模风险，采用相应办法和办法，使项目建设过程中风险减到最低限度。1、公司在对政策风险进行管理时，一方面要提高对政策风险结识。对资产重组过程中面临政策风险应及时地观测分析和研究，以提高对政策风险客观性和预见性结识，充分掌握资产重组政策风险管理积极权。另一方面要对政策风险进行预测和决策。为防止政策风险发生，应事先拟定资产重组风险度，并对也许损失有充分预计，通过认真分析，及时发现潜在政策风险并力求避免。在风险预测基本上，对的作出解决政策风险决策，并依照决策方案，采用各种防止办法，力求减少风险。对政策性风险管理应侧重于对潜在政策风险因素进行分析，并采用科学风险分析办法。通过对政策风险有效管理，可以使公司避免或减少各种不必要损失，保证资产重组工作顺利进行。2、公司在对技术风险进行管理时，一方面是注重技术方案征询论证，就技术方案可行性进行研究，对项目方案风险水平与收益水平进行比较，对方案实行后也许成果进行猜测。另一方面，应改进内部组织，建立有助于技术创新生产过程组织。第三，通过选取适当技术创新项目组合，进行组合开发创新，减少整体风险。第四，建立健全技术开发风险预警系统，及时发现技术开发和生产过程中风险隐患。第五，建立健全关于技术治理内部控制制度，加强对技术资产监督治理。3、针对因自然力不规则变化产生现象所导致危害风险。公司未雨绸缪积极应对，避免风险发生或最大限度减少风险。4、抓紧施工建设，保证准时完毕工程建设，严格财务管理避免超支。规避竣工风险。5、施工现场暂时建筑物合理布局，提高耐火级别低，尽量不用易燃、可燃材料，配备必要消防器材，加强消防安全管理，强化消防安全意识。详细规定如下：（1）耐火级别：所有建筑耐火级别均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不不大于六米，符合防火规范规定（3）消防通道：所有建筑四周均设有消防通道。（4）安全疏散：各建筑均按防火规范规定设立疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离规定。（5）防火构造：在防火构造上均按防火规范规定设计。（6）消防管理：坚持“防止为主，防消结合”方针，定期开展安全防火检查，积极推动消防安全教诲，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。（四）评估结论XX锦润置业发展有限责任公司，具备国家承认房地产开发资质。有经济实力，丰富管理经验，雄厚技术力量。化解风险能力很强。因而，项目政策风险、利率风险、资金变现风险、竣工风险、市场风险等其他风险很小。七、结论与建议（一）项目社会稳定风险总体综合评估上文已对该项目也许引起不利于社会稳定五大类风险也许性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险大小，有必要对各类风险也许性大小进行量化，然后得到项目整体综合风险大小。项目整体社会稳定风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0房屋征迁风险0.30√（0.35）0.105环境影响风险0.15√0.03建筑安全风险0.15√0.03财务经营风险0.20√0.04其她风险0.200.04综合风险0.245从上表可看出，该项目从整体上看也许浮现综合风险值为0.245，风险限度低，意味着项目实行过程中浮现社会稳定风险也许性较小。（二）结论在国内经济基本面保持良好，XX市经济稳步大发展，国家对能源建设重点投入大环境下，XX既有核心消费点保持不变，一批新经济增长点也即将涌现，XX市居民收入仍将保持加速提高态势，住房需求空间很大。精确市场定位，合理价格方略及良好公司品牌，都为此项目成功提供了必要条件。本项目所处地段为XX市新城区黄金地段，该产品定位为商贸区，商业具备绝对地段优势，产品定位精确，市场前景非常乐观。综上所述，由于建设单位经济实力强，技术力量雄厚，管理科学规范，风险防范意识强，风险防范办法到位得力。该项目社会稳定、环保、安全、经济等方面风险均很小，故徽能•皇家花园建设项目开发是可行。（三）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制原则，保证按期完毕和工程质量达标。2、项目建设必要执行“三同步”规定，保证环境不受污染和可持续发展。3、项目建设必要严格按照国家建筑安全有关法律法规，保证工程安全。4、鉴于项目处在XX市东部新城区特殊位置，建议环保部门和建设管理部门在建设期间要从严监管。附录：XX市都市房屋征收与拆迁补偿安顿暂行办法第一章总则第一条为规范都市房屋拆迁管理行为，维护公共利益，保障被拆迁人合法权益，做好都市房屋拆迁补偿安顿工作，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》及关于法律、法规，制定本办法。第二条我市都市规划区内国有土地上实行房屋拆迁，或为公共利益需要，在我市范畴内由市人民政府对国有土地上单位、个人房屋实行征收时，对被拆迁人、用益物权人予以拆迁补偿、安顿，合用本办法。第三条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人予以补偿安顿，被拆迁人应当服从都市建设需要和房屋征收决定，在搬迁期限内完毕搬迁。第四条市都市房屋拆迁管理办公室，为都市国有土地上房屋征收与拆迁补偿管理部门（如下简称拆迁部门）。房屋征收拆迁补偿工作实行属地管理，市辖各区人民政府在市拆迁部门统一指引下，详细负责本辖区范畴内房屋征收拆迁补偿工作。市人民政府建设、国土资源、规划、都市综合执法、公安、价格部门和镇、街道办事处等单位应当依照各自职责，互相配合，共同做好房屋征收和拆迁补偿安顿工作。建设单位已具备房屋拆迁资格，市拆迁部门应当对建设单位进行都市房屋拆迁补偿安顿工作实行监督管理。第二章拆迁管理第五条都市房屋拆迁应坚持以人为本，依法拆迁，禁止侵害公共、集体和被拆迁人合法权益。第六条为了公共利益需要，市人民政府征收国有土地上房屋，应当依照法律法规规定作出房屋征收决定后，方可依法实行拆迁。第七条拆迁人应当在拆迁部门拟定拆迁范畴和拆迁期限内，实行房屋拆迁。如延长拆迁期限，需经拆迁部门依法批准。第八条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具备拆迁资质拆迁单位进行拆迁。第九条拆迁人与被拆迁人应当依照本暂行办法规定，就补偿方式和补偿金额、安顿用房面积和安顿地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安顿合同。合同内容涉及：（一）房屋拆迁当事人姓名或者名称和住所；（二）货币补偿金额及其支付期限；（三）安顿用房面积和地点；（四）产权调换房屋差价支付方式和期限；