2021年房地产估价师考试经营与管理

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷一、单项选取题（共35题，每题分。每题备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号）1．下列投资行为中，属于房地产间接投资是（）。

A．购买房地产公司股票

B．购买土地使用权

C．购买新建商品住房

D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业是（）。

A．在建工程

B．车站

C．购物中心

D．科技产业园区3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险4.投资组合理论以为，把恰当投资项目组合起来，可以（）。

A．提高投资收益

B．减少系统风险

C．减少个别风险

D．使投资毫无风险5.末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济合用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济合用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市末商品住房空置率是（）。

A．9％

B．12％

C．15％

D．20％6.政府土地供应政策会直接影响房地产开发（）。

A．产品质量

B．产品性价比

C．规模和构造

D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系表述中，对的是（）。

A．自然周期与投资周期同步变化

B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8．当房地产开发公司很难理解购买者和竞争者对本公司产品价格变化反映时，往往采用（）。

A．挑战定价法

B．领导定价法

C．目的定价法

D．随行就市定价法9．某都市住宅市场调查成果显示，该都市住宅总需求与总供应基本平衡，但同步显示，套型建筑面积120㎡以上住宅供过于求，70re如下住宅供不应求，则该都市住宅市场处在（）状态。

A．均衡

B．周期性失衡

C．构造性失衡

D．区域性失衡10．某都市初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则该市新建商品住房市场潜量是（）万㎡。

A．1260

B．1380

C．1440

D．210011．下列影响消费者行为因素中，属于个人因素是（）。

A．学习

B．经济状况

C．对渠道信赖度

D．购买动机12．某公司开发酒店项目在建成经营一段时间后，依照市场变化将其用途调节为写字楼，该公司采用市场定位方式是（）。

A．避强定位方式

B．产品差别化方式

C．对抗性定位方式

D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为重要因素是（）。

A．消费者感觉

B．消费者生活方式

C．消费者习惯

D．消费者信念14．下列关于资金等效值概念表述中，对的是（）。

A．时值是资金运动起点金额

B．终值是资金运动结束时与现值不等值金额

C．资金等值是指与某一时点上一定金额实际价值相等另一时点价值

D．不同步点发生绝对值相等资金具备相似价值15．某家庭向银行申请了一笔等额还本付息个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款实际年利率为（）。

A．7.5﹪

B．7.56﹪

C．7.71﹪

D．7.76﹪16．某家庭于购买住房时申请了一笔20万美元贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和次年年利率为7.5﹪，两年后年利率调节为8.5﹪，则该家庭在第28个月还款额为（）美元．

A．1250

B．1398

C．1416

D．156217．下列关于收益率表述中，错误是（）。

A．基准收益率是投资者所规定最低投资报酬率

B．财务内部收益率表白了项目投资所能支付最高贷款利率

C．常规项目财务内部收益率是唯一．

D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差18．某房地产投资项目目的收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用通货膨胀率是（）。

A．1.82﹪

B．2.33﹪

C．3.57﹪

D．5.45﹪19．对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间关系是（）。

A．Pb<PB＇

B．Pb≤Pb＇

C．Pb=Pb＇

D．Pb>Pb＇20．某房地产开发项目占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目投资利润率是（）。

A．10.42﹪

B．11.57﹪

C．31.25﹪

D．34.72﹪21．某房地产开发项目占地面积为10000㎡，规划容积率≤４,预测开发完毕后可供销售面积为总建筑面积80﹪，项目固定成本为5000万元，预测平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡单位变动成本为（）元／㎡．

A．2350.00

B．2937.50

C．3250.00

D．4062.5022．对某房地产项目进行敏感必分析，本地价、建导致本、贷款利率、资本化率分别减少0％时，项目开发利润变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感因素是（）。

A．地价

B．建导致本

C．贷款利率

D．资本化率23．某房地产开发项目，通过测算得出如下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景普通，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负3680万元．经分析市场前景为：好概率45％；普通概率35％；不好概率20％，则该项目净现值盼望值为（）万元．

A．2677.5

B．3680.60

C．4003.50

D．5356.8024．房屋开发中基本设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范畴内各种管线、道路工程建设费用．

A．黄线

B．紫线

C．蓝线

D．红线25．房地产开发项目资金来源普通有资本金、预租售收入及借贷资金．普通而言三种资金使用顺序是（）。

A．资本金、借贷资金、预租售收入

B．预租售收入、资本金、借贷资金

C．借贷资金、预租售收入、资本金

D．资本金、预租售收入、借贷资金26．某房地产投资项目既有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目的收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案等额年值为（）万元．

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.4527．当可供比较互斥方案寿命期相似，期效益也基本相似时，宜采用比选办法是（）。

A．净现值法

B．差额内部收益率法

C．费用现值法

D．内部收益率法28．下列关于房地产开发项目建设贷款表述中，错误是（）。

A．债权人普通是商业银行

B．不能用于偿还土地购买贷款

C．重要担保物为在建工程及有关土地使用权

D．还款资金来源普通是销售收入29．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式是（）。

A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金

C．发行股票

D．商业银行贷款30．新设项目法人资本金筹措渠道不涉及（）。

A．政府政策性资金

B．国内外公司入股资金

C．个人入股资金

D．资产变现资金31．进行融资方案分析时，属于融资构造分析是（）。

A．债务融资成本分析

B．资金占用费分析

C．资本金与债务资金比例分析

D．担保费分析32．下列关于写字楼租金表述中，对的是（）。

A．基本租金是租户能接受最低租金

B．基本租金低于市场租金时，应当考虑调节到市场租金水平

C．写字楼市场比较抱负状况下，市场租金普通低于基本租金

D．写字楼内某一详细出租单元租金水平依其在整栋建筑物内位置有一定差辟33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担出租方式是（）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．净租金方式

D．基本租金方式34．不应计入收益性物业经营费用是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费35．下列关于物业经营产生钞票流表达式中，对的是（）。

A．税前钞票流=有效毛收入一经营费用

B．税前钞票流=有效毛收入一抵押贷款还本付息

C．税后钞票流=税前钞票流一所得税

D．税后钞票流=税前钞票流一准备金一所得税二、多项选取题（共15题，每题2分。每题备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号。所有选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选取对的，每个选项得0.5分）1．下列关于商业物业表述中，对的有（）。

A．能为投资者带来经常性收入钞票流

B．分割产权销售已经成为最受欢迎经营模式

C．适合于长期投资

D．常在机构投资者之间进行交易

E．位置对其有着特殊重要性2．“某都市别墅销售市场”这一市场细分方式包具有（）。

A．按地区范畴细分

B．按房地产用途细分

C．按增量存量细分

D．按交易形式细分

E．按目的市场细分3．从房地产开发公司角度看，房地产开发过程中投入资源有（）。

A．土地

B．劳动力

C．资本

D．经验

E．环境4．制定物业管理筹划租金方案和出租方略时应做到（）。

A．物业租金必要能抵偿所有投资成本

B．只要是业主满意租金方案就可以付诸实行

C．租金拟定应考虑业主但愿投资回报率

D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业市场供求关系

E．运用已有类似出租物业租金数据时，应进行相应修正5．房地产开发项目市场定位重要工作涉及（）。

A．预测开发成本

B．选定目的市场

C．拟定消费群体

D．明确项目档次

E．设计建造原则6．可贷资金利率理论以为（）。

A．可贷资金需求重要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B．可贷资金供应由家庭储蓄、公司储蓄和政府储蓄构成

C．利率是由货币供应与需求决定

D．可贷资金需求函数是利率递增函数

E．可贷资金供应函数是利率递增函数7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果有（）。

A．销售税费

B．租金收益

C．物业增值

D．股权增值

E．抵押贷款规模8．下列关于资产负债率表述中，对的是（）。

A．表白了负债占资产比例

B．反映了项目财务风险限度

C．资产负债率越高，则公司应变能力越强

D．属于长期偿债能力指标

E．房地产开发公司资产负债率普通较高9．房地产开发项目重要不拟定性因素有（）。

A．开发期和租售期

B．权益投资比率

C．资本化率

D．贷款利率

E．运营费用10．下列关于净现值原则差表述中，对的有（）。

A．净现值盼望值相似、挣现值原则差小方案为优

B．可以完全衡量项目风险性高低

C．挣现值原则差相似、挣现值盼望值大方案为优

D．净现值原则差系数大方案为优

E．可以反映项目年度净现值离散限度11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究重要内容有（）。

A．国家经济政策

B．地理环境

C．国外市场状况

D．市场需求与供应状况

E．项目投资估算12．下列关于房地产投资信托基金表述中，对的有（）。

A．资金重要来源是发行股票和金融市场上融资

B．抵押型房地产投资信托重要以收益性物业出租、经营和开发为主营业务

C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重叠伙型房地产投资信托基金

D．房地产投资信托基金收益可以在一定限度上抵消通货膨胀

E．普通委托专业机构和专业人员实行经营管理13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发公司有关信用风险有（）。

A．恶意欺诈

B．市场疲软

C．项目拖期

D．质量纠纷

E．违法预售14．物业服务公司在拟定写字楼租金时，需认真考虑重要因素有（）。

A．可出租面积

B．基本租金

C．室内装修

D．客户类型

E．出租单元面积规划15．零售商业物业商业辐射区域普通涉及（）。

A．核心区域

B．影响区域

C．重要区域

D．次要区域

E．边界区域三、判断题（共15题，每题分。请依照判断成果，在答题卡上涂黑其相应符号，用“√”表达对的，用“×”表达错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．房地产投资相对于股票投资，往往具备较低收益水平。（）

2．某投资项目预期收益率与市场平均收益率变化幅度相似，则该项目系统性市场风险系数为1。（）

3．吸纳周期在数值上等子吸纳量倒数。（）

4．在房地产自然周期下降阶段，物业租金增长率是下滑。（）

5．政府授权开发公司负责实行土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）

6．进行房地产市场调研需要收集大量资料，市场调查人员在收集资料时普通总是先收集第二手资料。（）

7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款实际利率为5．87％。（）

8．普通来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率减少。（）

9．流动比率越低，阐明营运资本（即流动资产减流动负债余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（）

10．与净现值原则差相比，净现值原则差系数能更好地表白项目风险大小。（）

11．房地产投资项目可行性研究主线目是为了使项目投资经济效益最大化。（）

12．房地产开发项目地区分析与选取重要考虑本地区政治、法律、经济、文化、教诲、自然条件等因素。（）

13．当前国内房地产开发公司在资我市场上进行权益融资比例呈现出不断提高趋势。（）

14．国内都市土地收购储备过程中土地储备贷款，应属于担保贷款。（）

15．当前物业服务公司合用法定税费制度，体现了政府勉励物业服务公司采用目干制收费模式。（）四、计算题（共2题、20分。规定列出算式、计算过程；需按公式计算，要马出公式；仅有计算成果而无计算过程，不得分。请在答题纸上作答）1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究可以满足相似使用功能管道为20cm和30cm管道哪种有利问题：两种管道工程费用分别为800万元、400万元；运营费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％比例递增；假设两种管道使用寿命分别为8年和0年，到期后净残值都是初期投资稠10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运营费用发生在年末。

请判断这两种方案关系，并选用适当办法比较两方案优劣。

（8分）2．某房地产开发项目占地面积为6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。征询公司依照地块实际状况提出如下方案：该项目1～3层为宾馆，别的为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000㎡，可用于经营某些为4500㎡，可建成100个原则间。本地同档次宾馆平均价略为330元／间·天。前3年入住率