论不动产物权登记制度样本

论文摘要不动产是人类生存基本与前提，大多具备不可再生性和唯一性，因而其无论是对国家、社会或公民均有重大意义，因此不动产立法从来是各国民法重点。不动产立法在国内即将制定物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对国内不动产登记制度缺陷和立法完善略陈薄见。当前世界各国有三种不同不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。故实咱们有对不动产物权登记制度加以研究必要性，论文分三某些，第一某些是对不动产物权登记含义理解；第二某些是不动产登记目的及性质刨析，这里又分别详细简介了不动产登记目的和登记性质；第三某些对国内不动产权利登记制度问题与解决方案研究。对国内既有不动产登记制度存在问题一一列出，并针对这些制度不健全问题作了分别分析及对这些问题解决办法作了个人看法，第三某些共有五个问题阐述：一是登记机关不统一问题解决；二是登记中公权国力干预私权利问题解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范畴问题；五是即将形成物权债权或祈求权保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务登记机关、登记补偿制度、异议登记制度等。

《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因国内长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，关于不动产权利登记制度规定较为混乱，故实有加以研究必要。一、不动产物权登记含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动事实记载在国家设计专门薄册上事实或行为。广义上不动产登记涉及权利来源、获得时间、权利变化状况和地产面积、构造、用途价值、级别、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物所有权与她项权利登记。（一）不动产含义普通而言，所谓动产，是指易于被移动财产；所谓不动产，则指不能被移动财产。这种从表面上看来“纯粹”仅具备物理意义上分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同效果呢？颇值深思。动产与不动产拟定依照是法律而非所有人意志，但是，这种分类物理性并不妨碍法律容许所有人依照其意志、通过拟定财产目而将之不动产化，或人为地将财产动产化。不动产重要涉及土地及建筑物，但又不限于此，尚涉及其上人为可自然附着物及其收益，因此在登记制度上，各国无论称“土地登记”抑或称不动产登记，在观念上应把握两点：其一，这里土地与不动产为批准语，虽然规定在土地法中登记也兼指房地及其附着物等总体登记制度；其二，不动产与不动产物权并无区别之必要，《意大利民法典》规定：“除法律另有规定以外，关于不动产规则准用于客体为不动产物权以及有关诉权……”也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系，咱们应采不动产登记这一用语。（二）不动产登记制度立法例当今世界各国不动产登记制度，源于三种基本登记制度，即“契据登记制度”，又称“法国登记制度”；“权利登记制度”，又称“德国登记制度”；“托伦斯登记制度”；又称“澳大利亚登记制度”。1.德国法主义。德国登记制度之特色：（1）登记（eintragung）为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限——所谓实质审查主义。（3）登记有公信力，即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。（4）登记簿编成采物之编成主义（prin-zipdesreaifoliums）即以不动产原则编成之。（5）登记物权之静状态，即于登记簿不记入物权变动事实，而记入物权当前状态。2.托伦斯登记制度（torenssyhem），此制度为sirrobettomens所创，1855年始行于南澳洲，当前美国多数州亦采之，乃登记制度中最优者。其重要特色如下：（1）始登记一定不动产时，登记局依一定程序，精查拟定其不动产权利状态后，制成记载此权利状态之地券二份。一份交与所有人，一份保存，依物编成主义，编入登记簿。（2）不动产移转之时使用一定官制用纸，或转让为证书，存于登记局。登记官制审查后来，记入权利移转于登记簿，让与证书存于登记局，对于受让人交付新地券，成为背书之本来地券。（3）不动产设定抵押权时应依一定形式，作成抵押书二份，连同地券，提出于登记局，登记审查后，记入于登记簿及地券，返地券于债务人。（4）不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。（5）其登记官有实质审查权限。（6）登记有公信力。其成果真权利人因不实登记而受损害时，国家负补偿责任。3.法国法主义。法国法登记特色：（1）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人合意发生效力，登记但是为已发生物权变动对抗第三人要件。（2）登记官吏于登记时，只得为形式审查，对于物权变动更无实质审查权限。（3）登记无公信力，故登记事项，实质上不成立或无效之时，其不成立不得以之对抗善意之第三人。（4）登记簿编成采人编成主义（prinzipdesporsonenfoliuncs），即不以不动产为原则，而以权利人为原则编成之。（5）登记物之动状态，即不但登记物权之当前状态，并且登记物权之变动。但咱们以为，国内当前立法受转型社会影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能局限性，重要是德国登记规则，如登记生效主义、物编成主义，登记公信力等，其制度基本是国家干预主义。但并未建立地券、补偿储金等制度，故不具以自由主义为基本托伦斯登记制度特色。国内正处在转型时期，物权法负有整顿旧物权，拟定、稳定物权关系使命，登记制度是完毕这一使命重要工具。国内长期以来房地产登记为部门利益所左右，导致房产、地产不统一，登记机关不统一，登记程序不统一，登记效力不统一，登记权属证书不统一。立法建议上，我国学者们比较赞同德国法主义，但应考虑托伦斯登记制度之长处。在登记自主主义这一点上，从中华人民共和国实际出发则不适当采用，对某些法定物权应强制登记，咱们赞同上述之观点。二、不动产登记目的及性质（一）不动产登记目的每一部法律都应有明确目的，其中每一制度有相应制度价值。国内土地立法过度强调国家利益，强调管理。而在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替，因此形成登记制度五种不统一，即登记机关、登记依照、登记簿册、登记程序、登记效力不统一，由此带来诸多交易安全上问题。80年代国内重建不动产登记制度时借鉴了前苏联立法经验，亦十分强调国家目的，可谓历史上退步式回归。在转轨时期，部门利益又使登记目的加上了部门利益目的。当前中华人民共和国不但土地流通性很差，并且登记所保护之交易安全时有被破坏之虞。因此，咱们建议立法目的应向个人倾斜，以维护交易安全，并以之为登记制度之根基。（二）登记性质对登记性质大体有三种学说：1.公法上行为说。该说以为：“从登记行为看，房地产权属登记在国内是房地产管理部门依其职权所实行行政行为。”2.证明行为说。该说避免公、私法性质上判断，以为“房屋产权管理机关职责范畴也只是审查买卖双方与否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记自身，也只是对买卖双方履行买卖合同成果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同审查和批准。”更有人以为：“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为。”3.咱们以为，上述学说均有偏颇，登记本质上应为私法行为。证明行为说回避这一问题，不甚确切，必然说不清证明与登记行为关系如何。一方面，从登记行为过程来看，登记行为包括了诸多行为，但真正由当事人参加仅是登记祈求及登记申请两某些，研究登记行为性质应从这两项权利去考察。另一方面，从登记所产生效力来看，登记行为是产生私法效果行为，登记首要意义在于物权变动公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。此外，虽然登记之效力具备统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关权力，对于符合法律规定形式要件登记申请.再次，自罗马法以来，法律在理论上被划分为公法与私法，其区别之实意“除理论结识目以外，厥载于救济程序。易言之，即私法案件由普通法院管辖；公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖。”就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之补偿责任。综上所述，登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立肩负公共职能机关参加私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能，应摒弃批准式行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服务、为当事人服务立场，这对中华人民共和国真正登记制度建立具备指引性意义。三、中华人民共和国不动产权利登记制度问题与解决方案咱们以为土地权利登记能解决登记不统一，登记中公权干预私权问题，登记效力问题、登记物权法定与意定平衡问题，即将形成物权债权保护问题以及物权争议诉讼保全问题。（一）登记机关不统一问题解决咱们以为，国内登记五不统一根源在于部门利益之争，解决主线途径是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记原则、依照、程序、效力、簿册自然便统一了。国内旧民法制定之时，也采用由地办法院统一登记作法，但日后由于民国初期司法混乱而改为由不属于行政机关独立部门——地政局统一负责。二是不动产登记机关统一性。为维护在不动产登记上司法统一性，同步也由于不动产在自然联系上紧密性，国家法律均规定一国之内或一种统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即无论是土地房屋还是其他不动产，也无论是何种不动产物权，均由统一登记机关负责。关于登记机关统一性问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一制度，但并未为全国性基本法律所承认。咱们以为，物权立法应协调各关于部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立登记机关.（二）登记中公权力干预私权利问题解决运用登记机关行政权力高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同步也带来了公权力对私权利侵扰问题。为解决这一问题，无论采用实质审查主义国家还是采用形式审查主义国家，均采用了某些补救办法，典型如德国物权行为理论、法国及日本公证制度等。1、实质审查主义。实质审查主义是与公示、公信原则相协调制度，登记机关不但就登记之申请在登记程序法上与否适合加以审查，同步就其登记申请，与否与实体法上权利关系相一致，且其实体法上权利关系，与否有效，亦加以审查。2、形式主义审查制度。形式主义审查制度，指就登记申请，与否在登记程序法上赋予登记机关以审查权限，惟就其登记申请，与否为实体法上权利关系，普通不得加以审查，亦不得决定其登记申请许否。法、日采之。这种办法长处是公权力不干预私权利，登记效力纯依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生弊端亦不少。国内登记机关在进行登记时所拥有权利相称大，不但如德国实质登记主义那样对当事人提交文献资料有审查权，并且享有审查这些资料以外事实权限，力求达到“客观真实”抱负状态。因此，公权力对私权利侵扰甚大。国内土地立法实质登记主义是对的，但必要有相应立法技术对其弊端加以补救，才干达到权力与私权平衡目。从改革开放以来登记实践看，大某些登记机关规定公证这一程序，只有公证真实性得到保证，登记机关审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查长处。（三）不动产登记效力问题物权登记效力，是指物权获致登记后所获得私法上效果，亦即对有关当事人所施加实际作用。它是整个登记制度核心。因登记效力不同，世界各国可以划分为登记生效主义及登记对抗主义，德国是典型登记生效主义国家，并且其登记尚有公信效力，有学者称之为公信原则。公信原则系指依公示办法所体现物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示办法所示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具备与真实物权存在相似法律效果，觉得保护原则。关于不动产登记效力问题，当前在国内浮现问题体现为其效力不统一，以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是规定自完毕抵押登记时生效；二是规定自合同公证后生效；三是规定合同鉴字后生效；四是规定登记时生效，但当事人得另行商定。这里生效普通指合同生效，如《都市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”这样规定不但在理论上说不通，实践中也必侵害当事人利益。国外关于立法中，无论把登记作为成立要件还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言，已经登记只是阐明不动产物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同自身无效。否则，当事人之间不但没有登记祈求权，发生纠纷时亦不能以有效合同为据提起诉讼。因此，不动产民事立法应规定登记效力，并仅针对物权设立或移转，而不针对债权合同之效力。关于产生物权公信力还是对抗力，依当前大多数学者看法及国内司法、立法实践，应采公信力主义立法，以统一登记效力。（四）不动产登记权利范畴问题登记客体为物权及其有关因素，特定债权登记属特殊登记程序，但债权效力普通不受登记之影响，国内立法及司法实践中将租赁权登记等同于物权登记，以为租赁权不经登记不生效力，这是极端错误，没有明确登记权利范畴概念。登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式法定是不动产登记权利基本，登记权利范畴就因各国法定物权之不同而不同。《日本不动产登记法》第1条规定：“登记，就不动产标示或下列不动产权利设定、保存、移转变更、处分限制或消灭而制定：1.所有权；2.地上权；3.永佃权；4.地役权；5.先取特权；6.质权；7.抵押权；8.承租权；9.采石权。”而国内台湾登记权利范畴与此不同，计有所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权。可见物权法定是登记权利基本。而国内当代物权制度呈开放性体系，尚未法定，不但体现为法根据不统一，并且体现为类型未法定，物权变动未法定，如国内农村承包经营权、“四荒”土地使用权等作为物权根据与否充分颇值讨论，但这些权利类型不但存在，并且日益有物权特性。在国内存在这样现象，法定需要登记物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可获得，实质上否定了物权法定。《土地登记规则》亦采开放式办法，其第2条规定：土地登记是依法对国有土地使用权和她项权利登记。不能以为这里“她项权利”即法律上她物权。大陆法系大多数国家由于采物权法定之立法主义，故其登记权利亦随之法定，整个物权制度概念、内容、体系历经百年而无实质变化；而国内转轨时期，物权放任主义有其适当土壤，并且一定限度上有挖掘、整顿、发展中华人民共和国物权之功能，但相应地却带来了登记权利开放性及开放性弊端防止问题，如在法律上，土地她项权利就是一种开放概念；随着土地所有权和土地使用权利以外土地权利逐渐增长，土地她项权利所涵盖详细权利也会越来越多。登记权利开放性必然会带来物权法定否定，而物权放任主义立法不但有违物权绝对、排她性质，并且使以物权为内容契约不能无争议事先拟定，进而使契约无以自由，同步也会导致交易程序混乱。因此，当务之急是登记权利法定化，使复杂物权社会关系明晰化。中华人民共和国不动产权利类型纷繁复杂，难点在于对农村不动产整顿。都市不动产权利在流通中已逐渐有明确权利内容及类型，如国有土地使用权，而农村不动产权利则否则，并未真正建立土地她物权体系，土地及房屋缺少流通性，从而并未真正进行保障交易安全登记，所进行登记但是是为了保护耕地，整顿土地，政府财税等。国内民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、都市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等法律，已规定了所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型，但法律并未明确这些权利性质与效力。如果登记权利范畴容纳了这些权利，同步又规定登记生效主义，则就完毕了这些权利物权化及法定化，这一工作又是特定物权法前提。登记权利范畴拟定解决了物权法定问题，而登记制度自身又可避免物权法定僵化，平衡物权法定与意定冲突。当代生活日益复杂，债权与物权界限有模糊领域，典型如土地上债权所浮现物权化现象，故物权有一定公示办法后，其详细存在合理性便可以被确认。（五）即将形成物权债权或祈求权保护问题。为解决债权及物权祈求权保护问题，各国规定了两种性质准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相称于德国民法预告登记，第三种相称于德国民法异议登记。预告登记（vormerkungen）为债权祈求权准备登记。目是为了保全关于不动产祈求权，并有警示作用，其登记权利并不是不动产权完毕权，例如在瑞士民法，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记。登记顺位也可预先保存，由此可见这种制度优越性；异议登记（widresprudn）为物祈求权准备登记，即因登记因素无效或撤销之物祈求权，提起登记、涂销或恢复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有制止公信力之效力。预告登记制度核心问题在于其效力。在不动产债权行为成立之后和不动产物权移转之前，虽然，不动产所有权人或者其她物权持有人已经承担了将来移转物权义务，但由于合同相对人享有债权相对性，并不能对抗第三人，所觉得平衡当事人间利益，将债祈求权预告登记之后，该项祈求权既获得物权对抗力及排她力。关于异议登记效力，有国家规定物权经异议登记后，即冻结登记簿，即物权不得为处分，如德国。而瑞士暂时登记却不生冻结土地登记簿之效力，原登记名义人，仍得为处分，被暂时登记人无处分权。如果其主张暂被登记之权因判决而拟定，则其拟定溯及于暂时登记之时，发生效力。登记名义人于其间所为之登记不发生效力，并且对于一切人，并对于处分人及其继承人不发生效力。胜诉之原告，得迳请不合法登记变更或涂销。由上可见，“处分行为重点其