君留苑小区物业管理方案xiajianping样本

0章节目录公司简介.....................................................3公司服务理念“您满意，是咱们追求”....................3公司管理目的：争创“物业管理公司先进品牌”..................3项目重要管理人员简介.........................................3管理范畴和服务定位 4管理范畴.....................................................4服务定位.....................................................4管理方式.....................................................4管理目的 9管理处架构、编制和职责 11管理处架构...................................................11管理处编制...................................................12管理处职责...................................................13物业管理处各岗位职责.........................................14管理用房和费用、装备测算 196.1管理用房...................................................196.2服务费用、物资装备费用测算...................................19物业管理服务实行 19前期物业管理服务.............................................19寻常基本管理 21房屋管理及维修养护...........................................23楼宇设备管理 25共用设施管理 27安管、消防、车辆管理 27环境卫生管理 30绿化管理 307.10社区精神文明建设 307.11社区文化活动 307.12管理成本控制 337.13便民服务 35资源保障办法 378.1人力资源 388.2管理人员培训 388.3工具和办公设备 39制度保障 399.1公共制度 399.2内部制度 40持续改进 4110.1持续、改进 4110.2评价 4110.3业主意见调查 4110.4业主（客户）来访投诉受理及解决 4210.5纠正防止改进办法 42附项 4211.1物业管理涉及重要法律法规及有关管理根据 42结束语 421.公司简介江西联荣物业有限公司成立于12月，注册资本108万元，物业管理资质三级。公司既有管理人员15人，中高档管理人员5人，95%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文献，组建了一批高素质管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系管理要素，并与公司初建期实际状况相结合进行管理，用质量管理来保证咱们服务产品实现，以满足物业市场经济竟争需求。1.1公司服务理念：“追求您满意服务”1.1.1以“追求您满意服务”个性化服务理念作为工作目的。1.1.1.1以人为本，以客户满意为目的，提供优质物业管理服务。1.1.1.2注重客户导向，倡导服务创新。1.2公司管理目的：争创“物业管理公司先进品牌”当前，物业管理公司对物业管理模式多样，如何选取适合公司自身发展模式是公司发展大事。公司主管领导总结近年工作经验与物管工作相结合，同步结合当前沿海和国外物业管理先进经验，广纳人才，本着务实管理信念，提出了“服务为宗旨、品牌为战略、竞争而诚信、适时发展”经营方式，为争创“物业管理公司先进品牌”奠定基本。固然，好管理模式需要市场认同原则进行鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：）、环境管理体系（ISO14000）一体化管理体系是最佳选取，公司成立便导入一体化管理体系，用质量管理来完善咱们服务产品质量，以实现公司管理目的。1.3.项目重要管理人员简介孔伟：1979年6月出生，中共党员，大学本科，毕业于南昌大学法律专业。从事物业管理行业5年，经物业公司委派参加全国物业管理部门主任培训，持有《全国物业管理公司部门主任上岗证》，曾担任物业客户服务主管、项目主任等职。有良好组织协调能力，工作积极、认真，责任心强。刘龙生：1975年10月出生，中共党员；服兵役期间在团政治处四年做宣传工作，任班长；任职深圳某物业管理有限公司，从事物业管理行业5年，历任安管部主任、客户服务部主任、物业顾问项目主任、物业管理处主任等职，经物业公司委派参加全国物业管理公司主任培训，持有《全国物业管理公司主任上岗证》。2管理范畴和服务定位2.1管理范畴君留苑社区位于丰都市新城区政府办公楼旁。总建筑面积约9.23万平方米；其中一期多层住宅15栋，建筑面积63300平方米，个单元，总户数户；商业用房建筑面积平方米；管理用房建筑面积平方米；幼儿园一所建筑面积2720平方米；室外停车位约个。单车、摩托车停放面积平方米。绿化率48%，绿化面积2.4万平方米。社区主出入口4个，消防通道个。君留苑社区重要设备变压器台，君留苑社区供电采用供电方式，重要设施有游泳池一种、绿化小品、休闲广场、公厕等。2.2服务定位由于君留苑社区是丰都市政府为加快市政建设，解决和提高在职工工居住生活条件，增强当代都市绿色环保意识，造福百姓而兴建潮流社区，坚定了其居住业主重要是薪金阶层和政企高品位人群，其对物业保密性及物业硬件需求相对而言也规定较高。这就直接规定物业管理人员必要具备一定文化涵养及高度工作管理服务理念，对物业管理纵深化限度高。联荣物业将以夯实工作作风，专业管理队伍，视社区业主为亲人服务态度，为君留苑社区业主提供超值物业服务产品。倡导“融小家于人们，与业主共建君留苑社区美好家园”价值观，通过环境、健身、邻里情谊、娱乐等文化活动，创立君留苑社区和谐社区，作为联荣物业一种重要管理特色。3管理方式3.1封闭式管理：社区实行安管24小时岗亭值班。3.2人性化和灵活性相结合体现自由、自然、惬意、优美、闲雅为人之本性化管理，让君留苑社区居住人群在情绪、体力、智力、精力被束缚一定限度后得到深度舒展而产生愉悦，去感受无限美妙和令人遐想居家处所；强调在自然与人文环境、服务氛围和谐，突出尊重人为环境，追求自然建立服务特色。3.3首问责任制：本着为业主着想，为业主办实事，体现公司全体员工“你满意，是咱们追求”服务理念，实行问题跟踪“第一人解决、主管解决、主任解决”三级解决制，直到问题解决；实实在在为社区业主提供细微周到服务。3.3信息管理解决系统3.3.1君留苑社区物业管理处服务及信息反馈解决流程指令指令述职考核反馈信息反馈指挥协调授权授权考核指令信息服务需求建议、投诉业主、客户意见征询业主、客户客户服务中心（24小时）君留苑社区物业管理处部门、主管及作业层反馈、回访江西联荣物业君留苑社区物业管理处服务及信息反馈解决流程图3.3.1.1图反映了君留苑社区物业管理处服务及信息反馈解决流程中两个循环：第一种循环是管理处依照物业管理服务合同，通过各部门详细动作，完毕物业管理各项服务工作，并及时反馈给业主、客户，通过业主、客户意见征询，进一步改进服务质量，完善服务内容，提高业主、客户满意率。第二个循环是通过客户管理服务中心这个核心部门，24小时受理服务关于事宜，直接组织、协调业务部门服务工作，并及时反馈，保证贯彻。3.3.1.2君留苑社区物业管理处在设立服务及信息反馈解决流程过程中，要以服务客户为最高原则，强化服务观念，提高组织体系服务效率，恰当授权，提高基层骨干和员工在一线解决问题能力和效率，最大限度地满足业主、客户需求。3.3.1.3坚持管理处主任每季安排专门顾客专访，每月随机走访业主（住户）不少于5%，收集业重规定、意见、建议或投诉。管理处员工寻常随机走访征询意见是最重要沟通渠道。管理处每季度向开发商、业委会和市房管局作正式报告，征询各方面意见和建议。强化服务系统及时改进和有效沟通，最大限度地满足业主需求。3.4管理机制3.4.1实行目的管理责任制当代科学管理涉及基本管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈市场竞争又催生出新一代前沿管理理论。如全新人力资源管理理论、勉励理论，公司再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织以及顾客导向概念等。这些崭新管理理论核心内涵都体当前注重客户需求、注重人因素和组织效率。联荣物业奉行管理制胜理论，注重公司竞争中管理因素，并在管理实践中总结、履行出严格、量化、规范管理和目的管理责任制，并把这些经验作为建立当代公司制度、推动科学管理重要办法。目的管理责任制就是将管辖项目管理目的、经营目的、竞争性目的以量化形式作为重要职责交托给管理处领导集体，并赋予相应权力，同步，将目的实现与领导集体切身利益挂钩。使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参加管理，共同承担压力，共同迈向成功。3.4.2勉励机制在君留苑社区管理处全体员工中，如何建立有效勉励机制，激发全体员工积极性和创造性，直接关系到项目成败。联荣物业深谙员工勉励巨大推动力，强调在严格、量化、规范管理基本上融合勉励机制，实践效果甚佳。在君留苑社区管理处中，咱们将重点通过二个方面建立勉励机制。3.4.2.1量化目的勉励实行目的管理和量化考核是联荣物业推动科学管理重要办法和经验。管理处内部量化目的管理是将管理目的分解成各部、班组分项目的，并所有以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，共同参加管理，推动总体目的实现，并将员工收益与量化目的实现紧密挂钩。3.4.2.2效益勉励先进管理机制重要内容之一是分派机制。管理处在工资、奖金分派体系中，采用季度、年终量化考核，体现多劳多得，严格按量化目的管理奖罚办法，并坚持年度考核中裁减原则，保持管理处员工队伍素质和活力。3.4.3监督与自我约束机制3.4.3.1监督机制图2.4监督机制图图2.4监督机制图管理效果服务质量组织行为管理制度收费原则消防、治安、纳税等委托管理合同规定权利、责任、义务管理处人、财、物资源，管理质量督业主委员会、市房管局监督政府关于部门监督业主委员会、市房管局监督联荣物业及ISO9000体系监督管理处运作同步接受员工监督3.4.3.2自我约束机制管理处全体员工严格遵守职业道德原则、行为规范和员工守则。坚持年度发布物业管理费收支状况。高度注重年度顾客意见征询工作，对发现问题彻底跟踪、及时解决。4管理目的4.1依照有关管理原则和公司管理目的，为维护全体业主合法权益，管理处总体管理目的是：在管理期内达到丰都市物业管理先进示范社区。4.2管理处分项管理承诺如下：4.2.1房屋完好率达到96%；管理处设立专门房屋维修负责人，并按有关作业指引文献严格执行。保修期内，加强与建设单位联系沟通，并建立制度，以保证房屋完好率达96%以上。4.2.2零修急修及时率达到98%以上；管理处设有专门维修运营组并责任到人，接到急修批示后半小时内出当前现场，以保证普通维修但是夜，紧急状况15分钟内到达现场。在保修期内，与建设单位密切合伙，以住户利益第一为原则，保证维修及时率达标。4.2.3楼宇商场设备良好，运营正常，无重大管理责任事故，完好率达到99%；君留苑社区公用设备较多，因此要保证公用设备完好率，必要建立健全各项设备维修、养护制度，在充分发挥物业人员技术实力外，还必要以合同、合同形式加强与其他专业队伍协作，建立设备档案管理制度并责任到人进行管理，保证设备完好率99%。4.2.4路灯等公共设施完好率达到95%以上；管理处工程部将通过对公共设施寻常巡逻、记录、维修养护和每晚巡视，检查路灯一次，当班安管员发现问题及时告知工程部解决。维护保养责任到人，实行量化考核，实行定期维修和寻常保养相结合，并依照社区路灯型号、规格、储备一定数量备品、备件。使路灯设施完好率达标。4.2.5治安良好，无重大管理责任事故和火灾隐患，消防器材完好率达到96%以上；管理处将配备一支训练有素安管队伍，实行全封闭式24小时治安管理制度，与辖区派出所联合构成迅速应急小分队，解决应急事件。并与经营人员及进入社区各类施工单位订立安全责任书，所有施工人员必要挂牌进入，定位施工。管理处对安管员工作有效性进行定期、不定期检查，明察与暗察相结合。全体安管员实行准军事化管理，贯彻外出请、销假制度，保证有足够人力和强有力应急反映能力。充分运用社区宣传栏张贴安全防范知识，提高住户自觉防范意识，以有效防止、制止治安事件发生。管理处将按照《消防系统设备、设施维护保养控制》规定对消防设施设备进行维修、保养和监督管理。除配合市主管单位检查、监督外，还要编制筹划进行每年两次全面检查维修工作，以保证消防设施设备随时处在完好状态。管理处将消防安全工作作为重要内容详细向住户阐明并订立安全防火责任状，在住户装修时严格把关，杜绝消防隐患产生，并通过寻常巡逻及宣传工作，强化住户消防安全意识，加强重点部位监督管理，杜绝火灾事故发生。4.2.6实行8小时保洁，及时清扫、清运垃圾，垃圾日产日清率达到90%以上；管理处将组建服务意识强、业务素质高清洁班，严格执行《清洁工达标规定》，并注意作业时间安排，达到不影响业主正常生活秩序。通过严格管理、社区文化和宣教使全体住户能自觉维护社区清洁环境。管理员每日巡视检查卫生保洁实行状况，发现问题保证社区卫生环境达标。4.2.7绿地无明显黄土裸露，花草树木成活率达到95%以上；管理处将配备充分人力资源和先进绿化设备，按照《绿化工管理规定》《绿化达标规定》规定，开展环境绿化工作，通过“人性化和灵活性相结合”管理方式，与住户共同维护好君留苑社区绿化环境。保证绿化完好率95%以上。4.2.8投诉解决率98%，投诉回访率95%以上；管理处加强与住户沟通合伙，加上管理处全方位、细致周到物业管理服务，通过制度化、规范化管理办法，保证有效投诉率1%之下，投诉解决率95%。管理处实行回访制度，加强维修服务回访工作，对已实行维修服务进行回访，对多次或重复浮现质量不合格，扩大回访比例。对已实行维修服务记录上报管理处主任，内容涉及已完毕维修服务浮现问题、已采用办法等；管理处主任须按20%比例抽访。以此来增进维修水平和服务态度提高，保证维修服务质量。4.2.9道路完好率96%管理处将配备社区环境导示系统和交通标记，保证道路畅通，停车有序。保安人员和维修人员负责交通管理和道路维修工作，实现道路完好率达到规定。4.2.10管理费收缴率达到90%以上；管理处按照关于物业管理费原则和规定，给住户提供优质服务，引导住户自愿交费，采用以便可行缴费手续，以保证收费率达标。4.2.11顾客对管理服务满意率达到90%以上；管理处实行规范化管理，公开服务内容、有偿服务价格、服务质量原则，使物业管理始终处在监督之中。每年作一次征询意见调查，采用发调查表形式，将征询到信息登记记录，由管理处主任进行分析，及时纠正和防止办法，将解决成果直接发布。5组织架构、编制和职责（职责见岗位职责编制）5.1管理处架构组织机构图组织机构图君留苑社区管理处主任君留苑社区业主委员会江西联荣物业有限公司房地产发展商物业管理主管部门安全管理队治安防范交通秩序停车场管理消防管理消防检查装修管理装修巡逻工程运营组设备运营设备维护设施维护节能降耗客户服务征询接待信息收集信息反馈服务受理应急解决协调调度投诉受理客户服务管理中心综合管理部行政管理服务质量档案资料房屋管理后勤服务采购筹划仓库管理卫生消杀社区文化绿化养护财务管理核算采购筹划评估供方价格装修申报5.2管理处编制依照物业自身特点和《管理处目的管理责任书》关于规定，管理处人员配备状况如下：管理处人员配备共26人：管理处主任1名，负责主持管理处寻常各项管理和服务工作，制定并贯彻执行物业管理方案。财务人员1名，负责管理处各种费用收取。负责管理处财务核算。客户服务管理中心主管（综合管理部主管兼任），管理员1人；负责协助管理处主任开展管理和服务工作，并贯彻执行物业管理方案。负责接待业主投诉、意见、新闻媒体、上级部门等信息收集、记录、归纳、记录、分析解决和及时传递，并提供分析报告，为质量分析、决策提供根据。接受各部门工作人员投诉，通过有关部门解决，并对投诉进行跟踪、回访和记录。充分运用当代化管理手段获取信息并进行整顿和运用。对重点区域进行全面管理服务。社区文化组织和实行。综合管理部主管1人，管理员1人；工作重要内容有：负责征询接待、服务受理、电脑、行政管理、后勤服务、服务费收取、采购筹划、卫生消杀、绿化养护、服务质量、房屋管理、装修管理、仓库管理、资料档案管理、维修材料出入库、维修工具管理、房产管理、二次装修管理、社区文化、清洁绿化寻常管理等。维修主管1名，维修工1名；负责楼宇商场会所自控、消防、公用设施设备运营维护管理、房屋本体维修、二次装修审核巡视和有偿服务管理。安管队长1名，负责社区消防、二次装修施工人员管理、游泳池安全及安全管理工作，按实际需要，下设岗亭值班2个、巡逻岗1个。安管人员含队长共11人。绿化工2人，负责社区绿化养护工作。清洁班长1名，清洁工6名，负责楼宇内、商场、外围红线内、道路、场地、游泳池、绿化等公共部位清洁工作。5.3管理处职责按管理处管理项目及目的管理规定，负责修订物业管理方案，并实行管理。依照国家行业规范规定及物业管理方案符合运作规定，全面管辖区域物业管理工作。全面实行经营目的责任管理，组织全体员工完毕管理处承担物业管理目的和任务，保证所管项目延续。加强经营成本控制和管理，提高经济效益。负责管理处物业管理寻常维修材料申报、管理。负责管理处人力资源管理，节约人力成本。加强对员工业务培训和思想教诲工作，提高服务意识和竞争观念。负责物业前期介入管理。负责管辖社区（君留苑社区）物业项目交接和验收。负责社区（君留苑社区）安全防范和车辆管理工作。负责社区（君留苑社区）供水、供电、消防、电梯、监控、游泳池等设施设备维修保养、运营记录、安全值班。负责社区（君留苑社区）业主水电费、房屋租金、物业管理费等综合费用代收代缴工作和催收欠款等工作。负责管辖区域楼宇商场、游泳池、道路、管线、招牌、绿化、卫生消杀、公共设施设备等物业项目寻常管理。负责各类业主资料、信息、房屋本体等档案建立、保管和控制。接待和解决业主（客户）来访、查询、委托、投诉，并按规定进行回访。定期开展物业管理客户意见调查、收集和整顿，不断地有筹划进行工作改进。负责社区（君留苑社区）内社区文化活动组织实行。完毕公司和上级主管单位交给其他工作任务。5.4物业管理处各岗位职责5.4.1管理处主任职责a.全面负责管理处寻常工作，直接对公司主管领导负责；b.审核各项工作筹划、培训筹划及设备维修保养筹划，检查各项筹划贯彻状况；c.提出年度物品消耗及管理预算，保证最佳物耗率，控制成本；d.依照管理合同规定，跟进收费状况，在必要时亲自实行催费筹划保证管理费用及时到e.主持召开管理例会和专项业务会议，对业务工作进行指引、检查、协调和全面理解；f.负责对管理处各班队工作进行检查、考核；g.有权提名管理处主管、管理员、工程主管和安管队（班）长；在不违背政策前提下，决定其他操作人员录取、考核、奖惩等，在恰当时提出人员晋升报告；h.组织考查、选取合格供方提交公司主管领导核准，督促有关部门有效控制及考核各供方工作，促使供方保障工作质量；i.负责向公司主管领导报告质量管理状况，为管理评审提供相应报告，对管理提出改进意见；j.协助公司主管领导负责管理处寻常管理对外联系事务，负责管理处内外活动筹划、组织；k.制定维修保养筹划、节能筹划、工程维修预算等各项工作筹划；l.审批业户二次装修方案，保证楼宇安全使用；m.定期检查总体设备运营状况，及时纠正维保工作偏差；n.负责开展业务培训，提高并保持部门员工总体业务水平；o.负责解决发生业户投诉，并定期进行回访；p.向公司主管领导定期总结、报告工作，协助公司主管领导完毕其她工作；5.4.2客户服务管理中心主管职责a.全面负责本部门各项工作；b.负责人员招聘、解退及内部调配工作，解决员工之间纠纷，负责岗位职责等人事管理制度与劳动用工管理制度解释工作，竭力解决员工实际困难；c.依照规定，负责起草有关综合性报告、文稿，制定、修改规章制度，建立健全人事管理制度与劳动用工制度；d.负责员工工资、劳动纪律管理，并向财务部提交月度员工工资及福利发放筹划；e.主持各种资质文献年度审核工作；f.督促仓库库存、盘点和各种清核工作；g.定期向主任报告人力资源状况，并就也许存在问题向主任报告；h.加强部门建设，审批/制定部门各项工作筹划，保证各项工作有贯彻、有检查，开展业务培训，控制总体工作质量，对部属员工进行考核；i.提交部门工作报告，对部门工作负责，完毕上级交办其他工作。5.4.3财务人员职责a.全面负责寻常财务工作，并负责本管理处各项工作；b.组织财务管理工作，制定和完善财务管理制度和操作规程；c.审核会计凭证，会计核算工作，编制各类会计报表，撰写财务分析，送主任审视；d.编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用；e.审核各管理处物资采购筹划和各项开支筹划，就成本核算向主任负责；f.检查、督促各项收入及时收缴，保证资金正常周转；g.组织撰写物业管理费收支状况报告，并按规定期限予以发布；h.检查其他财务帐目和出纳工作开展状况，并对资金安全负责；i.负责解决业户收费方面投诉，并对业户进行合理解释和协调；j.负责财产定期盘点清查；k.提交管理处工作报告，对管理处工作负责，完毕上级交办其他工作。5.4.4工程部主管职责a.全面负责工程部寻常工作，直接对主任负责。b.主持召开部门管理例会和各项专项会议，对业务工作进行指引、检查、协调。c.负责对工程人员各项工作进行检查、考核。d.负责审核工程人员针对本社区年度维保筹划科学性。e.负责审核本社区客户二次装修图纸各专业技术审定。f.负责审核各专业系统理论培训教案，组织对各级技术人员进行培训及考核。g.负责组织管理处设备维修维保外委项目发包工作提供必要技术支持，并对供方工作做技术评价。h.负责组织编写管理处设备更新、技术改造筹划，报请主任批准后执行。i.依照管理处实际状况，组织制定切实可行节能降耗办法方案，并指引督促其有效实行。j.向主任定期总结、报告工作，协助主任完毕公司其她工作。5.4.5安管队长职责a.主持全队工作，坚决执行主管指令，带领全队人员根据各自职责，认真做好安全保卫消防工作。对寻常工作进行全面监督；b.熟悉各岗位职责、任务、工作规定、考核原则，掌握值班区内安管工作程序及特点，加强重点岗位安全防范；c.处事公道，言行文明，对自己缺陷敢于改正，虚心接受建议和意见；d.做好安管队月工作安排（涉及训练、学习、培训）。依照实际需要，对各岗位安管员进行调节；e.经常检查各岗位工作状况，零点之后夜间查岗每周不少于两次；f.每周召开班务会1次，每半月召开队务会1次；g.及时做好安管员岗位培训、军事训练及寻常考核工作。每月对考核不合格安管人员按规定予以惩罚；h.检查各岗位安管员执勤状况，对玩忽职守，违纪违章人员按规定进行惩罚，制止、纠正各类违章违法行为；i.对不称职安管人员有权提出调离和辞退建议；j.负责全队队员内务管理和考勤工作；k.负责跟踪检查业户二次装修，保证楼宇安全使用；l.带领安管队配合其他部门管理服务工作；m.完毕上级交办其她暂时任务。5.4.6安管员职责a.坚守岗位，保持高度警惕，注意b.在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实行拘留、关押、审讯、没收财产和罚款权力；c.对发生在辖区内刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供状况，但无勘察现场权力；d.按照规定，制止未经允许人员、车辆进入社区；e.对出入社区可疑人员、车辆及其所携带或装载物品，按规定进行验证，检查；f.在执勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可采用合法防卫；g.宣传法制，协助业主做好“四防”工作，贯彻各项安全防范办法，发现不安全因素及时向业户报告，协助整治；h.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑人员有权进行盘查监视，并报告本地公安机关解决；i.对违背《治安管理惩罚法》人，有权劝阻、制止和批评教诲，但无惩罚权力；j.对有违法犯罪行为嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。k.积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决向班长报告（制止违章要先敬礼）；l.熟悉和爱护社区内配套公共设施、机电设备、消防器材，并纯熟掌握各种消防器材用法；m.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争；n.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完毕各项服务工作；o.认真完毕领导交办其她任务。5.4.7清洁工岗位职责a.讲究职业道德和礼节礼貌，上班着工作服和佩带工号牌，做到眼勤、手勤和腿勤，接受客户监督。b.准时上下班，不迟到、不早退，坚守岗位，工作时间应经常巡逻环境卫生，及时打扫，保持分管区域干净整洁。c.保持区域内所有公用设施清洁美观。d.垃圾按指定地点堆放，及时清运。e.在工作期间,对违背环境卫生规定住户和个人要大胆管理,轻者要进行批评，重者要予以罚款，限期整治。f.提高消防意识杜绝火险隐患，配合消防部门做好防火工作。5.4.8绿化工岗位职责a.认真执行国家和地方物业管理法律法规，遵守公司和管理处各项规章制度。b.熟悉社区内绿化面积和布局、花草树木品种和数量。熟知花草树木名称、种植季节、生长特性、培植管理办法，保持草地无杂草、无枯草、干净整洁。c.适时修剪区内树木花草，以保持树型美观，草地平坦。适时恰当浇水施肥，保证树木花草生长旺盛，鲜花常开，注意节约用水。d.努力学习钻研绿化专业知识，定期对区内花木防虫灭害。e.定期维修保养绿化工具，熟悉安全使用各类绿化工具和材料，如发现设备或工具异常，应及时停止操作，并及时向领导报告。经检修后方可使用。f.完毕上级领导交办其她各项工作任务。6管理用房和费用、装备测算6.1管理用房按开发商所给面积合理分派管理用房。为创造一种良好居住和生活环境，根据建设部物业管理条例规定，以及结合君留苑社区特点，合理分派管理用房涉及：管理服务用房：管理处接待、办公用房、宿舍；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等管理用房和仓库；建议开发商对管理用房进行基本装修，物业公司进驻后能及时投入使用。6.2君留苑管理人员配制及物业管理成本测算（见附件一）6.2.1君留苑物资装备及物业管理费用（开办费）测算（见附件二）6.2.2君留苑物业管理收入成本总测算（见附件三）7物业管理服务实行通过规范化物业管理，对君留苑社区前期和寻常管理涉及楼宇商场会所自控、公用设施设备、消防、安管、停车场、游泳池、清洁卫生、绿化、房屋本体维修、有偿服务和特约服务等，通过周密管理程序和综合管理手段，为业主提供优质物业管理服务，创造安全、文明、舒服、干净居家生活环境，提供安全、文明、整洁、满足客户需求并持续改进高品质物业管理服务。7.1前期物业管理服务7.1.1二期初期介入和开盘前准备7.1.1.1提供物业管理行业有关法律、法规、技术原则规范；7.1.1.2提出节能、环保及安全面建议；7.1.1.3参加工程施工质量监理及竣工验收；7.1.1.4物业管理成本分析及测算；7.1.1.5项目管理机构设立及资源配备；7.1.1.6选派物业管理处主任；7.1.1.6人员培训（理论、实操、军事训练及物业管理知识培训）；71.2二期接管验收筹办为保证物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管，有效配合开发商交房工作，保证物业入住工作顺利进行。7.1.2.1筹办成立接管验收工作小组，按建设部《房屋接管验收原则》负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运营记录等技术检查资料验收。7.1.2.2验收小组按移送设备清单规定对清单上设备,按规格型号、容量及设计规定进行验收，设备安装数量、安装位置及竣工图验收。7.1.2.3验收小组对物业按运营系统验收,重要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统。7.1.2.4工作程序a.验收准备：验收小组依照发展商提供竣工图纸,按设计及施工规定编制验收筹划和验收原则。b.验收实行:验收小组根据验收筹划、原则，按专业分工进行预验收。c.在预验收过程中,检查出未达到验收原则楼宇、设施、设备，提出书面整治报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整治。d.对在验收中未达到验收规定楼宇、设施、设备，整治实行后，验收小组进行检查、验证，整治合格后进行正式验收。e.对物业其他配套系统、设施进行验收，验收成果记录在设施、设备接管验收清单相应表格内。f.移送档案、资料验收：依照验收筹划提交档案、资料进行对照检查，并将检查成果填写在楼宇资料交接清单中。7.1.3前期开荒工作7.1.3.1楼宇、场地施工垃圾清理。7.1.3.2物业清洁人员进场再次进行全面清理。7.1.4入伙筹办及管理7.1.4.1入伙资料准备。7.1.4.2制定入伙工作筹划、入伙工作实行程序，与开发商协调入伙时间及业主入伙预交费用。7.1.4.3物业管理处主任负责入伙管理工作，拟定入伙工作人员及其职责。7.1.4.4入伙场地布置。7.2寻常基本管理7.2.1管理处应对寻常事务管理活动规范管理（对于一期已入住业主管理事宜，开发公司和物业公司可另行商讨），并制定书面形式作业指引书，寻常事务活动至少应涉及如下内容：7.2.1.1档案资料管理规范文献档案资料分类、编号、审批、收发解决和保管工作，并设有专职人员管理档案资料。a.档案资料管理运作流程管理处重要资料接受必要通过管理处主任验收，完善交接手续后立卷归档。寻常管理文献（如管理公司告知、通报等）按照联荣物业公司制定文献管理程序发放及接罢手续、并立卷归档。借阅文献借阅文献发展商提供资料管理处建立资料文档管理处档案管理复印文献张贴文献作废文献档案资料建立及管理运作流程示意图b.档案资料管理规定：设兼职、专责档案管理员。档案资料统一管理。c.明确收集、整顿、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。d.采用各种形式文档储存方式（如电脑磁盘、录相带、录音带、照片、图表等），并采用相应储存、备份、保管。e.对原始文献、合同等重要资料必要严格管理，借阅、复印等必要经管理处主管审批。f.注重档案管理信息开发，依照工作需要和档案库存状况编制各种专项资料。每季度对档案资料管理状况进行检查。g.管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及与否有效和作废。h.规定全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》7.2.1.2装修管理管理处按关于规定对业主装修进行管理。保证违章发生率控制在2%如下；违章解决率达到95%。7.2.1.3客户服务为以便业主（客户）征询、求助、投诉，管理处设立24小时客户值班电话，由专人接听、接待来访及解决其他服务事项，负责各种信息收集、归纳、整顿和反馈，协调指引各部门解决寻常物业管理事务和紧急事项。保证业主对物业管理满意率达到90%，业主有效投诉率在2%如下；业主投诉解决率达到98%。7.2.1.4寻常维修服务为了及时解决业主（客户）报修，规范维修服务工作，保证为业主（客户）提供优质维修服务，管理处依照作业规程制定相应作业指引书并严格遵循执行，使维修服务全过程得以有效控制，并按规程对维修服务进行回访。使维修工程质量合格率达到100%；零修急修及时率达到98%，并严格要进行回访，回访率95%。7.2.2装修管理、客户服务及寻常维修服务负责人员及实行规定：7.2.2.1管理处管理员负责按关于规定对物业装修进行监管。7.2.2.2管理处主任负责关于行为准则与客户进行沟通与交流。7.2.2.3维修主管负责寻常维修管理服务。7.2.3装修管理、客户服务及寻常维修服务分别依照如下文献执行:7.2.3.1档案资料管理按照《档案管理》执行。7.2.3.2装修管理按照《装修管理规定》执行。7.2.3.3客户服务按照《管理处员工管理》执行.7.2.3.4寻常维修管理服务按照《工程维修操作管理规定》执行。7.3房屋管理及维修养护7.3.2管理处管理员负责房屋本体管理，工程部主管负责维修养护，规定每年至少进行4次物业基本状况检查。7.3.3商铺管理君留苑社区设有平方米商业配套用房，认真进行合理科学管理，不但能使社区功能更加完善，并且有益于开展管理处工作。7.3.3.1加强商铺装修管理在商家进驻前，加强对商铺装修监督：a.做好装修工程图纸审核和存档工作。b.装修时更改原设计系统，规定业主和装修单位提交更改图纸，并规定所更改系统与社区系统连为一体，同步对所更改存档消防图纸须得到消防局签字批准。7.3.3.2加强商铺用房管理，维持正常经营秩序7.3.3.3建立完善商业用房管理规章制度，使商业用房管理实现规范化和制度化，对商家经营行为起到监督和约束作用；7.3.3.4积极配合居委会，摘好商业网点“门前三包”，制止“六乱”；7.3.3.5配合环保部门，加强对商家“三废”排放监管。7.3.3.6社区广告招牌、宣传品管理a.社区内广告、宣传品、招牌摆放、张贴统一由管理处审查批准并负责监督管理。任何住户不得擅自摆放或悬挂广告、招牌，张贴各类宣传品，否则将一律予以撤除，并处以罚款和补偿。b.管理处统一制作招牌、宣传品等由安全管理队、工程部负责悬挂或张贴。c.在遇有重大节日和重要庆典活动时，其他各类宣传品悬挂和张贴统一由管理处综合管理部负责。d.小内发布所有广告（含霓虹灯广告）、招牌及宣传品，思想内容要健康文明，不容许刊登低档趣味和虚假不实广告词与画面。e.各类标志、徽标、产品名等广告发布，要严格按照《中华人民共和国广告法》、《国际专利公约》和《国家专利法》关于规定加以制作，决不容许有违法行为。f.社区内商业区域客户刊登出广告、招牌，由其自行定期清洗，及时维修，必要处在良好状态。g.对于过期、模糊不清、破损广告、招牌和宣传品，要及时清理或更换，对于影响市容面貌一律取缔。7.3.3.6社区内商业网点管理为规范社区内商业网点管理，指引商业行为和职业道德，为客户提供满意服务，保持社区清洁与美观。a.社区内商业网点开办和出租，客户须提供与商业经营关于营业执照法人代表证书、个人身份证等合法有效证件并申请开业经营，在与管理处或上级公司订立合同后方可开办执业。b.各商业顾客未经批准不得社区内张贴广告和宣传品，不得刊登、张贴和悬挂低档趣味、淫秽不堪广告和宣传，不得侵犯她人商标专权和肖像权。c.讲究职业道德，倡导“顾客至上，服务第一”，不得出售假冒伪劣商品，不得随意抬高价格坑害顾客，不准制作出售淫秽制品，商品价格实行明码标价，接受消费者监督。d.各顾客必要严格遵守《防火管理规定》，签定《区域防火责任书》并放管理处存档。e.使用音响设备要符合规定，不得在经营中高声喧哗，争执吵闹，不得占道经营，自觉实行“门前三包”。f.自觉维护社区内管理秩序，维护社区治安、消防及车辆停泊。--禁止在走廊、服务台吸烟，不准随意丢烟头，不准在楼内及房间内燃烧明火，禁止使用电炉和不安全加热器。--顾客房内不准存储易燃、易爆、剧毒、有腐蚀、有放射和挥发刺激性物品，走廊、各层公用通道、消防通道、厅不准堆放任何物品。g.各顾客卫生实行三包，业户、住户内部卫生自行清扫，垃圾和杂物倒入公用垃圾桶内，禁止向窗外倒水、扔杂物不准随处吐痰，乱扔垃圾。h.商业网点内所使用设施和设备，如发现故障，应及时打电话给管理处值班中心，由值班人员指派关于人员进行修理，修理费用收取按规定执行。i.顾客需改造和重新装修房屋，应事先申请，送交管理员（附草图）审核，工程部审批。严格按《装修管理规定》执行。因维修、改造、装修工程必要使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备，应严格遵守《动火审批管理规定》规定，否则不准使用。7.4楼宇商场设备管理7.4.1在设备管理中，管理处应注重设备全过程综合管理，把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇商场设备最佳运营状态，充分发挥楼宇商场设备效益潜力。管理处应注重防止检修，不但做到设备对的使用和精心维护，并合理安排设备定期保养筹划，提高楼宇商场设备运营效率。楼宇商场设备运营管理目在于提高设备运营效率，保证运营质量，最后提高运作效益。使大型及重要机电设备系统完好率达到99%。7.4.1.1设备档案管理管理处负责对设备进行分类、编号，每台设备相应一种设备编号，并将设备按类别、编号登入《设备台账》。《设备台账》登录设备名称、编号、维修、事故方面关于信息等。《设备台账》由管理员保管。管理处负责设备技术资料保管。设备技术资料涉及：施工图、竣工图；设备使用阐明书；设备运营操作及维护保养规程；制造厂出厂检查单及合格证、装箱单；设备安装移送验收单；设备附件及工具清单；事故报告单及重大事故分析解决结论；设备维护保养及检修记录；设备改造技术资料及验收单。每年年终前，管理处主任负责对设备技术档案进行一次核查，规定图物相符、无误无缺。7.4.1.2设备运营管理运营值班员对所辖设备进行运营管理，配备专职运营操作人员，以专人定岗值班方式或巡回方式对设备进行检查并做好记录。设备运营操作人员须通过培训，熟悉所管理设备性能、特点和设备操作规程。设备运营操作人员必要按岗位职责及运营操作规程对设备进行操作和检查，做好运营记录和值班记录，认真做好交接班。维修主管负责检查监督设备运营操作人员岗位职责履行状况，检查设备运营状态，注意设备运营安全性、合理性、经济性，检查运营记录、维护保养记录、交接班记录，检查后应在有关记录上签字，发现问题及时纠正。在设备运营过程中浮现任何故障和事故按有关作业指引书执行。7.4.1.3设备维护保养管理处组织培训，使运营值班人员掌握消防设施、给排水设施、供配电设施使用与维护技能。维修主管负责组织协调设备维护保养工作，并负责检查、监督维护保养实行状况并提出改进规定和办法。设备维护保养分寻常维护保养和定期维护保养，寻常维护保养重要是巡视检查和设备清洁工作，定期维护保养包括性能状态检查和筹划性修理内容。设备维护保养由维修主管依照设备设施保养筹划进行设备设施保养工作。详细实行状况以每月小结和年度总结形式书面或口头报告管理处主任，并上报公司。7.4.1.4设备维修设备维修分筹划维修和故障抢修两类。筹划维修指设备发生故障前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；故障抢修是设备故障后其失效、损坏某些进行针对性修理。维修主管依照设备定期保养筹划、对设备当前运营状况进行分析、调查，并指派维修人员完毕特定保养筹划中列支工作。设备系统应急解决按照作业指引书《设备系统应急解决方案》等有关规程进行。7.4.2由维修主管负责楼宇商场会所设备管理并按关于规定执行。7.4.3楼宇商场设备管理按照《供电管理》、《给排水管理》、《楼宇商场自控系统管理》、《消防管理》、《共用设施设备巡视检查规程》、《机房管理制度》、《供配电系统运营规程》、《供配电设施设备检修保养规程》、《柴油发电机组管理规程》、《柴油发电机检修保养规程》文献执行。7.5共用设施管理7.5.1公用设施管理原则：君留苑社区各项公用配套设施完好，无随意变化用途。给排水、供配电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。君留苑社区范畴内道路畅通，路面平坦。公共设施完好率达到95%。7.5.2由维修主管负责对公用设施管理并按规程执行。7.5.3共用设施管理按照《共用设施设备管理》文献执行。7.6安管、消防、车辆管理7.6.1安管管理7.6.1.1安管管理是物业管理服务工作重要内容。君留苑社区安管管理目是避免君留苑社区内业主财产遭受损失，人身受到伤害，防止意外及人为突发事故，维护业主正常生活秩序。详细工作内容：建立健全安全防范组织机构，制定和完善各安管岗位责任制。配备适当安管队员，定期开展职业道德教诲和业务技能培训。制定和完善各项安管管理规章制度，实行24小时值班及巡视制度。制定和完善君留苑社区车辆管理规章制度，加强室内外停车场管理。结合君留苑社区特点，制定安全防范办法（含应急解决规程）。在本地公安机关指引下，密切联系业主（客户），提高业主（客户）安全防范意识，共同做好君留苑社区安管防范工作。治安良好，结合君留苑社区特点，制定安全防范办法，因管理责任导致治安案件发案率在1‰如下。7.6.1.2安管队长负责君留苑社区安管管理，工作规定原则如下：君留苑社区基本实行封闭式管理。君留苑社区实行24小时治安制度。安管人员有明显标志，工作规范，作风严谨。危急业主（客户）安全处设有明显标志和防范办法。君留苑社区范畴内无重大火灾、刑事和交通责任事故。7.6.1.3安管管理按照《安管员管理规定》文献执行。7.6.1.4安管组织架构一班长（一班长（1人）二班长（1人）三班长（1人）安全管理员2人安全管理员2人安全管理员2人智能监控中心车场管理治安管理消防管理君留苑社区安管队队长（1人）7.6.2消防管理7.6.2.1全面贯彻“防止为主，防消结合”消防管理工作，防止上做到前瞻性，并从人力、物力、技术等多方面做好防范充分准备，管理核心是三贯彻，即“人员贯彻、制度贯彻、设备贯彻”。君留苑社区消防工作重要内容是消防宣教、消防队伍建设、消防制度制定、消防设施、器材配备与管理以及消防应急解决方案。消防制度、设备和人员贯彻，杜绝火灾隐患，保证君留苑社区火灾发生率在1‰如下。7.6.2.2物业管理处全体员工为义务消防员。7.6.2.3消防灭火指挥组织架构副总指挥（服务管理中心主管）总指挥（管理处主任）现场调度指挥（综合管理主管）急救指挥（安全管理队长）维修应急指挥（工程组主管）现场灭火组急救运送组外围秩序组现场急救组电梯应急解决组故障抢修组应急供电水组副总指挥（服务管理中心主管）总指挥（管理处主任）现场调度指挥（综合管理主管）急救指挥（安全管理队长）维修应急指挥（工程组主管）现场灭火组急救运送组外围秩序组现场急救组电梯应急解决组故障抢修组应急供电水组组织疏散组现场紧急调度现场人员调度组织疏散组现场紧急调度现场人员调度7.6.2.4安管队长负责消防管理并按关于规程执行。7.6.2.5消防管理按照《消防管理规定》文献执行。7.6.3车辆管理7.6.3.1为了保证车辆安全运营，充分发挥既有车辆机动性、灵活性，结合管理处实际状况，在停车场配备专职安管人员，建立、健全各项车场管理制度和安管岗位职责，在停车场（库）和辖区车行道路标好各种行车标记。7.6.3.2安管队长负责车辆管理。7.6.3.3车辆管理按照《停车场管理规定》文献执行。7.8环境卫生管理7.8.1为提高君留苑社区环境管理水平，管理处加强清洁、绿化监督检查管理工作，严格按规定执行。使业主（客户）对清洁保洁满意率达到90%。7.8.2管理处管理员负责环境卫生监督和执行。7.8.3环境卫生管理按照《保洁员管理规定》、《清洁卫生达标规定》文献执行。7.9绿化管理7.9.1为了明确绿化管理工作职责、工作流程和规定，对绿化服务工作质量进行有效控制，使业主（客户）对绿化完好率达到90%。7.9.2管理处管理员负责绿化管理并按规定制度执行。7.9.3绿化管理按照《绿化管理规定》、《绿化达标规定》、文献执行。7.10社区精神文明建设7.10.1为做好君留苑社区精神文明建设，管理处积极配合市、镇、居委会开展各种健康、文明、向上文娱活动。管理处制定君留苑社区文明公约，并做好宣传工作，促使全体业主（客户）自觉维护公众利益，遵守君留苑社区各项管理规定。同步，管理处积极配合本地街道办事处、居委会、公安机关开展各项工作，保证君留苑社区公共娱乐场合无重大违纪违法案件。7.10.2管理处主任负责精神文明建设并制定关于办法。7.10.3精神文明建设按照有关文献执行。7.11社区文化活动通过社区文化活动开展，增进管理处与业主、业主与业主之间理解，改进社区人文环境，增进社区文化发展。使社区成为一种可以真正陶冶情操、净化心灵、升华精神文明社区。7.11.1社区文化活动总体目的a.突出君留苑社区文化社区主题，营造“亲善、和谐、互助、共进”社区氛围，形成“文明、团结、崇高”社区人文环境。b.积极开展社区文化活动，激发业主参加兴趣，使业主产生强烈主人翁意识与自豪感。c.通过社区文化，为业主提供高质量、高品味文化生活服务。d.逐渐促使业主在紧张工作八小时之外，走出家门，参加闲暇文化、体育、娱乐活动，松弛身心，调节精神。e.促使社区成员之间形成一种“邻里亲善、和睦和谐、团结互助”社区公共关系。7.11.2社区文化活动基本原则社区文化活动开展是君留苑社区物业管理工作重要构成某些，在物业管理工作中占有重要地位。为了提高君留苑社区社区文化活动意义，拟把握如下几点基本原则：a.互动参加原则随着社区文化活动工作不断进一步，逐渐转换业主自身观念，由被动向积极过渡，由无序向有序过渡，由个人活动向集体活动过渡，由管理处开展活动向业主自发举办活动过渡。通过参加丰富多彩社区文化活动，使业主们逐渐从个体小家庭中走出来，加入到社区人们庭中，成为其中一员。b.多样性原则物业管理处依照不同步期，不同年龄构造，不同文化限度来全面考虑。规模上，拟大小结合，可以是大型活动（如庆祝“国庆节”大型文艺晚会、迎春晚会、相识中秋晚会），也可以是小型寻常活动（如露天舞会、棋类、球类比赛）；年龄构造上，可以以“老年人”为主题开展活动（如老年健身队），也可以以“小朋友”为主题开展活动（如暑假小朋友游泳培训班）；文化限度上，可以举办“雅”活动（如音乐欣赏晚会、书展、画展、邮展），也可以举办些“俗”活动（如烹饪比赛、京剧兴趣者天地等）。c.双向沟通原则通过社区文化活动开展，增进互相之间理解与沟通，建立与业主信息交流网络，及时沟通各种信息。详细形式有：设定宣传栏，发布各种信息资料；设立业主投诉箱、电话，及时收集各种投诉；与业主沟通各类信息。d.知识性、趣味性、娱乐性原则社区文化活动应当在逐渐满足参加者需求基本上，不断在知识性、趣味性、娱乐性上下功夫，尽量集三者特性于一体，如“网友之家”、“保健讲座”、“养生之道”、“棋友协会”等，尽量在社区活动中渗入知识性，保持趣味、娱乐性。7.11.3社区文体活动详细办法a.软硬相结合结合社区既有休闲娱乐场合、设施，开展好君留苑社区社区文化活动，对各类硬件设施加以运用，突出管理处组织和策划，在既有硬件设施条件下，去精心组织和策划，最大限度地发挥和运用硬件设施。充分调动住户积极性，发掘业主中骨干力量和多方面人材，让她们参加到活动及组织策划中来。b.雅与俗相结合社区成员文化水准不一，趣向兴趣各异，因而开展活动需要兼顾各层次社区成员文化品味。活动开展，既弘扬了高雅艺术，又传播了通俗文化，或通过某些新活动形式向社区成员传递当代科技知识，努力使所有社区成员文化需求都得到满足。c.老与少相结合因中青年人奔波于日益激烈市场竞争中，忙于工作，老年人和小朋友相对闲暇时间较多，对她们细心关注，会赢得中青年人有力支持。因而对物业管理公司而言，积极开展此类活动将得到极大社会效益。7.11.4会所管理构想对于会所管理，咱们倾向于内部独立核算，经营上以无盈亏为原则。在财务测算中，也没有纳入会所收支状况。详细会所经营项目，初步考虑如下：1．成人阅览室2．少儿图书室3．棋牌娱乐室4．名茶坊5．乒乓球室6．小功能会议室7.11.5社区文化活动筹划7.11.5.1亲情篇a.入伙祝贺君留苑社区管理处将每个住户入伙时间建立档案，在住户入伙当天或年度纪念日，管理处用多样形式祝贺乔迁之喜，如祝贺词：衷心祝贺您加入君留苑社区人们庭；祝贺您乔迁君留苑社区几周年等。b.生日问候---君留苑社区内16岁如下居民生日，君留苑社区管理处将用社区宣传或电话方式祝贺生日高兴信息，并于固定期间播放节日氛围背景音乐，以表祝贺；---君留苑社区内16岁以上居民生日，君留苑社区管理处将以E-MEIL、传真、电话方式祝贺，当班安管员向该居民敬礼，说“生日高兴”，送卡片一张，卡片由管理处主任订立，并注明于某特定期间段播放特定音乐，以示祝贺。7.11.5.2精神篇a.升旗典礼（此项建议开发商做配套设施）君留苑社区管理处在节日及重大庆典活动时，举办升旗典礼，运用背景音乐播放国歌，由业主构成护卫队，并升旗。可增长业主爱国主义精神，培养其主人翁意识，加强社区整体凝聚力。b.业主沙龙---举办业主入住培训班，培训业主学习掌握君留苑社区社区内智能化系统应用；---运用会所条件，定期举办各类主题业主沙龙活动，进行交流、讨论，共同增进社区管理工作不断提高。7.12管理成本控制7.12.1管理处在寻常管理中应加强成本核算和费用控制，并尽量拓展创收渠道，做到开源节流。7.12.1.1有效控制办公费用在规范化管理过程中，管理处必要办公费用是无法避免。但在工作中，管理处应依照实际状况合理调节工作程序、调配资源和充分运用资源，做到有效控制办公费用。7.12.1.2合理使用公共维修材料重要体当前如下两个方面：依照实际需要合理调节、使用材料，尽量做到以至少成本得到最大效益；依照《管理处材料月结算表》，合理库存适量材料，以避免维修时间延误。7.12.1.3节能管理在君留苑社区运营成本中，能源开支是最重要一某些。管理处全体员工直接参加能源管理、协助管理处主任制定节能筹划、布置寻常检查等工作。节能降耗工作重要有如下几种方面：工作内容制定节能工作筹划。记录和分析能源消耗，做好能源用量筹划和记录工作。巡视、检查和监督能源使用。进行各种形式节能宣传，加强节能管理工作。实行节能技术改造，应用先进节能器具，采用有效节能运营办法。组织办法节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，理解能源使用状况。加强能源管理，全体员工应掌握能源消耗状况，及时发现和解决浮现问题，在保证正常需要前提下，竭力减少能源消耗水平。控制使用能源时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。加强设备管理维修，认真节约能源，杜绝挥霍水、电状况。技术办法配电系统中应注意无功负荷补偿。变压器投入运营台数，应依照实际负荷大小进行调节，并使运营中变压器负载系数保持在合理数值之间，以提高变压器运营效率。照明系统中，使用高效节能灯具，避免挥霍。给排水系统：加强巡视，防止跑水、漏水，避免导致不必要挥霍。7.12.1.4拓展开源渠道管理处应依照自身状况和业主（客户）需求，尽量多开展有偿维修服务项目和特约服务，做到既满足了业主（客户）又增长了经济效益。7.12.2管理处主任负责成本控制并制定关于节源开支办法方案，由全体员工共同执行。7.12.3成本控制按照《物资采购管理程序》文献执行。7.13便民服务优质服务、以便顾客、便宜收费7.13.1为业主提供便利经济便民服务是管理处最基本服务功能。管理处将依照社区居住层次、工作性质以及周边配套环境，以客户需求为导向，以客户满意为目的，以优质服务为承诺，将君留苑社区便民服务活动及时渗入到居民生活当中去。联荣物业将坚持“优质服务、以便客户、便宜收费”原则，开展便民服务活动。7.13.2客户服务管理中心，由管理处专人负责，为业主24小时提供征询、服务、协调、解决便民服务一线问题。7.13.3在君留苑社区既有商业区域建立完善居民生活商业网点。在商业面积租赁过程中，从满足居民基本生活需要做起，设立小而精商业铺位，为居民提供便利条件。7.13.4管理处全方位建立商业服务信息网。与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、家庭理财征询、租赁