江西九江小池项目营销策划报告165PPT

江西九江小池项目营销策划报告165PPT2024/3/13江西九江小池项目营销策划报告165PPT定位论证依据江西九江小池项目营销策划报告165PPT彭泽县城镇人口4.7万，市场年推盘量40万，年销售量8万㎡通过类比，小池镇房地产发展空间巨大类比已有发展区域案例，寻找房地产市场商机小池总人口12万，城镇人口5万江西九江小池项目营销策划报告165PPT通过供给与需求关系，论证市场前景目前在售房产项目2个，总开发建筑面积4.7万平米左右，暂时没有新项目上马。其中住宅项目1.6万平米，商业3万多平米，商业量大。1、在售项目档次低，总体量较少，没有真正的房地产开发项目2个项目商品房二期施工面积1.3万平方米左右，其中新天地二期预计6000㎡，现推出20间销售。交通家园二期预计7000㎡。2、房屋施工面积及新开工面积小，房地产发展尚待激活3、商品房销售情况尚佳，年消化量4万㎡左右，年销售率80%左右随着自建房限制规定实施，住房市场化不断提升，加之城市化的进程加快，住房的需求将进一步加大，所以整个小池的房地产前景还是比较广阔的。总结住宅的需求扩大江西九江小池项目营销策划报告165PPT通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景3、区域房价剪刀差大，九江均价3600元/㎡，没有低于3000元/㎡的项目，导致约有20%刚性需求客户无法购房1、目前35-40%九江客户投资性置业，加大九江宣传是项目快速消化突破口2、九江市市区人口65万，外来人口30万，需求巨大这一比例是没有九江推广的自然消化结果，加强在九江推广比例则上升。扩大九江宣传充分挖掘九江需求江西九江小池项目营销策划报告165PPT便利和舒适的日常居所在置业中的核心需求元素物业所体现的身份感和归属感便利的交通条件和物业配套方便子女教育更大的户型和多的车位安静、整洁的小区环境较低的买入价格和增值潜力卓越的物业品质和持有价值优美的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式潜在的置业需求点物超所值的投资产品理想的度假、休闲空间九江客户的消费习惯方便感和便捷身份感和归属感注重财富积累和资产增值投资和消费上的精细和理性对新事物和新生活方式的接受和期待住宅虽然自住型需求为主,九江客源比重较大，给我们以扩大九江宣传的契机客户群难以最大化挖掘，是目前项目存在价格低，销售量也上不去的原因，其中小池新天地在九江做了宣传推广，其客户群体九江比例明显提高。通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景江西九江小池项目营销策划报告165PPT通过项目性价比，挖掘市场巨大需求3、灵活的付款方式，进一步扩大客户群1、本项目预计均价2000元/㎡，仅比九江经济适用房均价1750元/㎡高出250元/㎡，具有高性价比。2、本项目中小户型路线，总价低、首付低、月供低，花租房的钱购房。面积单价总价首付2成贷款20年月供70㎡1800元/㎡12.6万2.6万10万614.3元江西九江小池项目营销策划报告165PPT权力顶层财富顶层上层（稳定资产层）中上层（新资产层）中产稳定层中产初层市民阶层底层本案的主力客群将来自于九江经济体系有稳定收入的中低层。

其稳定的收入而且较高及住房刚性需求已足以独特成群，故我们又将其称之为：

掌握财富升力的小资阶层

◎占本案总客户量的80％；目标客群的性价比取向——有效锁定客户30万/套以上10-15万/套10万/套以下20-25万/套江西九江小池项目营销策划报告165PPT方案一：纯住宅社区——利润是2,741.3万元，但是安全性高，快速回笼资金。方案二：商业+住宅——利润是3,196.4万元，但是不确定因素多，风险大，回笼资金慢。论证总结根据以上论证，建议走中小户型路线，打造相对小池现有楼盘高档的住宅社区，全面寻找900户铂金住户。2种方案的优劣对比√江西九江小池项目营销策划报告165PPT一期目标及推广节点控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月开盘临时咨询处开放售楼处开放营销筹备阶段造势、炒作阶段形象导入客户体验阶段形象强化开盘热销卖点诉求10年12月2期咨询二期销售开盘09年11月一期回笼资金目标：5000万

江西九江小池项目营销策划报告165PPT三期回笼资金目标区域建筑类型总体量（㎡）单价（元/㎡）回笼资金（元）销售时间销售率一期商业区纯商业8,7503,60029,925,00010年01月-10年10月95%住宅13,5001,60020,520,00095%二期洋房+小高层30,0001,85055,500,00010年10月-11年10月95%三期小高层23,9001,90045,410,00011年11月-12年08月95%合计

76,150

151,355,000

95%江西九江小池项目营销策划报告165PPT如何达到销售目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1配置社区巴士解决交通屏障中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度一江两岸的潜力价值花租房的钱买房——划算……引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/㎡原因？？？）如何达到我们目标——寻找项目突破口江西九江小池项目营销策划报告165PPT如何达到我们目标——寻找项目突破口小池房地产处于起步阶段，没有规模化、舒适化的小区长江大桥收费提高了置业居家的成本，长江成为屏障客户群体单一，难以扩大，制约的房地产发展一江两岸的区域价值诉求未到位，升值潜力难以体现九江与小池楼价剪刀差，价格是成为最大竞争力需要成规模中高档次社区解决业主的交通问题充分挖掘九江客户充分挖掘地域的升值潜力户型面积中小定位，短平快市场有待激活，呼吁品质社区的出现1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化5、配套建议6、物业管理7、建筑风格7大突破口江西九江小池项目营销策划报告165PPT本项目目标客群的特征已定居外地的原籍小池的投资客，黄梅县其他乡镇的投资客重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户小池高收入阶层

来源：九江，小池，黄梅职业描述：私营业主、公务员、外出务工人员置业需求：二次置业、投资价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠及保值增值性重要客户群项目周边及乡村人群，九江中低收入人群来源：项目周边居民，周边乡村，九江中低收入人群职业描述：私营业主、企事业单位职工、公务员、医生、教师等工薪阶层置业目的：改善居住环境及满足过渡性住房需求价值取向：关注区位、居住环境、教育、生活配套置业特征：有一定的储蓄，但总额有限本地的年轻人，喜欢新鲜事物，比较理性、总价承受力有限核心客户群江西九江小池项目营销策划报告165PPT使用者Occupants年龄：25—35岁/职业：企事业单位有稳定收入人士、工薪阶层家庭结构：新婚之家，三口之家宗旨Objects改善居住环境，追求健康生活/符合城市的发展节奏/追求社区生活目标驱动Objectives拥有自己的家/结婚成家立业组织Organizations决策参与人范围大：家人、亲友、同事运作方Operations主观意识强，不能被轻易打动，但对价值认同的产品决策较快时机Occasions社区形象深入人心/产品、环境能充分的展示通路Outlets报纸广告、楼盘现场购买置业行为模式——7’OS客层验证——这些客户存在一定的共通性江西九江小池项目营销策划报告165PPT规划建议1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化5、物业管理及配套如何达到我们目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT144米136米11F11F6F6F6F146米水系绿化带景观小高层多层18F方案一项目基础数据表序号项目数据单位一土地总面积38000㎡二容积率2.0

三总建筑面积79000㎡1住宅76000㎡2人防3000㎡四可销售面积76000㎡1多层住宅30000㎡2小高层住宅41000㎡3商业5000㎡方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业6F6F6F6F5000㎡商业18F2000㎡中百超市3000㎡社区商业2层商业11F18F6F6F18F江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型面积配比中小户型，降低准入门槛，缩短销售周期，短平快销售，迅速回笼资金，降低开发风险方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业建筑类型体量（㎡）户型面积（㎡）套数（户）小高层290002房70-75400120003房120-125㎡110多层212002房65-7031488003房110-11580合计71000

904江西九江小池项目营销策划报告165PPT投资成本估算方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业江西九江小池项目营销策划报告165PPT方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业投资成本估算江西九江小池项目营销策划报告165PPT方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业投资收益估算销售收入物业面积单位单价(元)总价(万元)多层30000.00㎡1850.05550.00小高层41000.00㎡1850.07585.00纯商业5000.0㎡3600.01800.00小计76000.0㎡1965.114935.00预售项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）1销售收入

14,935.02开发成本

11,279.93利润总额(1)-(2)3,655.14所得税(3)×25%913.85净利润(3)-(4)2,741.36投资利润率(3)/(2)32.40%7投资净利润率(5)/(2)24.30%江西九江小池项目营销策划报告165PPT水系绿化带116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系绿化带社区配套美食街中百超市娱乐广场住宅区商业区景观小高层多层方案二：商业区+中小型住宅方案二项目基础数据表序号项目数据单位一土地总面积38000㎡二容积率2.0

三总建筑面积79150㎡1住宅53900㎡2人防3000㎡四可销售面积76150㎡1多层住宅18500㎡2商业区多层13500㎡3纯商业8750㎡4小高层住宅35400㎡江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型面积配比建筑类型体量（㎡）户型面积（㎡）套数（户）小高层266002房70-7536588003房110-11580多层185002房65-70260商业区多层135003房115-120110合计67400

815方案二：商业区+中小型住宅江西九江小池项目营销策划报告165PPT投资成本估算方案二：商业区+中小型住宅江西九江小池项目营销策划报告165PPT投资成本估算方案二：商业区+中小型住宅江西九江小池项目营销策划报告165PPT投资利润估算销售收入物业面积单位单价(元)总价(万元)多层18500.00㎡1800.03330.00小高层35400.00㎡1800.06372.00商业区多层13500.00㎡1800.02430.00纯商业8750.0㎡3600.03150.00小计76150.0㎡2006.815282.00预售项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）1销售收入

15,282.02开发成本

11,020.13利润总额(1)-(2)4,261.94所得税(3)×25%1,065.55净利润(3)-(4)3,196.46投资利润率(3)/(2)38.67%7投资净利润率(5)/(2)29.00%方案二：商业区+中小型住宅江西九江小池项目营销策划报告165PPT确定原则：满足政府规划要求：不能体现为住宅项目，与县委、镇政府的建筑形象相溶合差异性、品质化：在风格新颖，规划适度超前，扩大客源，吸引投资客整体规划建议类mall街区布局院落式组团住宅+总平布局特点目前国际流行布局，开放式边界、休闲交互式空间居住区独立式中庭，增加沿街商业面，提升商业及住宅综合性价比针对方案二江西九江小池项目营销策划报告165PPT规划布局示意技术指标1、占地57亩（38000㎡）2、容积率：2.03、建筑面积：76150㎡其中1）住宅：53900㎡a花园洋房：18500㎡b小高层：35400㎡

2）商业区：22250㎡a纯商业（底商）：8750㎡b住宅：13500㎡水系绿化带116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系绿化带社区配套美食街中百超市娱乐广场住宅区商业区景观小高层花园洋房江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目开发建议——分三期步骤开发南面二期花园洋房一期商业区三期小高层底层商业+住宅形式设计，可单独使用，亦可整体使用。江西九江小池项目营销策划报告165PPT商业区建筑形态示意底层架空5米做纯商业，2-3楼住宅，有天有地有花园的类别墅建筑形态江西九江小池项目营销策划报告165PPT商业区建筑形态示意建议单户面积不宜过大，每层60㎡左右，总面积控制在180㎡江西九江小池项目营销策划报告165PPT一层调高5米商铺二、三层住宅楼层功能设置--可自由调整江西九江小池项目营销策划报告165PPT提升了整体开阔性及档次，降低了容积率。12米江西九江小池项目营销策划报告165PPT商业区域面积业态美食街2200快餐、中西餐馆、特色小吃、糕点房娱乐广场2200网吧、酒吧、咖啡馆、茶馆、游乐室中百超市2000——社区配套2400棋牌室、干洗、药店、美容美发、健身馆、幼儿园合计8800——商业区域业态指标商业区业态规划江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目定位1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化5、物业管理及配套如何达到我们目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT江北新区：一江两岸，区县共建。合并发展，人心所向，大势所趋，并不是所有人看到了“一江两岸”的居住前景，有人更看到了“区县共建”后的财富未来。我们要告诉人们沿江发展的前景。轴心：目前105国道是贯通城东西和九江的轴线干道，从未来2-3年的片区发展情况看，打开城市向北发展的瓶颈，因此，本项目处于轴心之位。项目整体形象定位

江北新区——滨江生活轴心水岸生活康居示范工程新城市主义/原生态水岸生活/休闲生活/异域风情/居住样板关键词：意大利风情水岸金牌小镇江西九江小池项目营销策划报告165PPT江畔·意大利·水岸生活元素关键字：万里长江、原生态、高品质、异域风情案名特征：形象鲜明领先市场易于起势包容性强领袖气质客户容易记住方便展示推广项目案名建议1、融入地址，特色鲜明，提高关注度，拉近与九江的心理距离。2、便于受众记忆，特别是案场与售楼中心分开情况下，便于客户产生区位认3、便于推广展示，更好的体现出一江两岸的未来前景，便于在九江宣传，体现出对美好生活的向往，体现出长远、可持续的一种寓意；4、“北岸”体现水岸生活的优雅闲适。浔阳北岸案名诠释：江西九江小池项目营销策划报告165PPT备选案名在水一方长江左岸江畔丽景江北春天印象威尼斯江北壹品与项目特点与定位密切相关，集中体现项目属性和精神案名诠释：1、靠近长江，结合一种区域地点及品质的认知，体现区域生态价值；2、江北第一座高品质建筑群落，而六号将成为一道风景线，倒影长江的样板性建筑，体现出对美好生活的向往，体现出产品价值；3、提升传播效果，即塑造一种使命、价值、荣耀，起到诱导效果4、跳脱单纯的产品竞争层面，有效区隔竞争对手，即在消费者心中给项目一个市场定位长江六号江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型优化1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化5、物业管理及配套如何达到我们目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型格局建议类型客厅开间（㎡）主卧室开间（㎡）主卧面积（㎡）次卧面积（㎡）其他功能房（㎡）两厅面积（㎡）70-80㎡2+1房3.9-4.23.3-3.414-1610-12827-3090-100㎡2+1房4-4.33.4-33房4.3-4.53.5-3.616-2012--141235商业开间：4.0-5.0进深：8-12层高：5米户型格局设计建议1、卫生间面积控制在4—6㎡，厨房不高于6㎡；2、考虑干湿分离，动静分区；3、细节上考虑切忌犯冲等风水问题江西九江小池项目营销策划报告165PPT方正：户型强调规整实用，尽量减少公摊和交通面积。功能房要多：要尽量增加功能房，如麻将室、阳光房、保姆室等（即“+1房”），功能房开间可压缩。客厅朝向：客厅及主卧要求必须布置在南向，而且观景要求也主要是布局在这两个功能房里。空调机位：客厅及卧室均要考虑空调机位，并结合立面做好美观效果。

生活阳台:宜考虑生活阳台（2㎡左右），上有上下水布置水池和洗衣机位。户型设计要求江西九江小池项目营销策划报告165PPT飘窗：突出本项目内外景的优势，可采用观景阳台和落地式飘窗等设计手法。但位置与数量应该合理、勿滥。豪华户型：豪华型户型要求有入户花园，5.1开间客厅，3.9以上开间主卧，独立书房，步入式衣帽间，豪华主卧卫生间等客厅朝向：送面积：如（1）落地式凸窗（2）2.４米以上大进深阳台（3）落地式转角景观窗等。户型设计要求产品定位——户型优化江西九江小池项目营销策划报告165PPT创新点户型大露台飘窗落地景观窗大衣橱入户花园双阳台三阳台花架２房/3房√√

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项目户型特点说明江西九江小池项目营销策划报告165PPT花园洋房设计层数为5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。二楼入户露台外挂楼梯一楼入户花园庭院巧妙的入户方式江西九江小池项目营销策划报告165PPT门厅的格调感觉空中花园的体验门厅/空中花园江西九江小池项目营销策划报告165PPT底层架空的泛会所空间底层架空，将来的泛会所空间/车位文化艺术体验的会所空间架空层车库空间，人车分流江西九江小池项目营销策划报告165PPT情景房设置于首层，可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。阳光茶室情景房入户花园情景房江西九江小池项目营销策划报告165PPT设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。独特的露台空间江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型特色——室内外的小型私家花园或迷你阳台在阳台内外增设可供种植的空间顶层设露台增添情趣与特色与园林相呼应细节创新－－入户花园、景观阳台江西九江小池项目营销策划报告165PPT送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积南北错位阳台的设计，可不计面积赠送，增加超值感。送“能跳舞的大阳台”送屋顶花园送入户花园挖掘横向附加值，多重赠送面积。江西九江小池项目营销策划报告165PPT180度外飘窗，景观主卧环球翡翠湾2房2厅1卫96平米270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。65平两房两厅一卫倒凸窗赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度 户型创新参考江西九江小池项目营销策划报告165PPT赠送内阳台与大露台增加可使用空间，提高舒适度 江西九江小池项目营销策划报告165PPT中海塞纳丽舍136平2房2厅2卫：空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。阳光房间：享受阳光的沐浴，享受舒适人生运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣江西九江小池项目营销策划报告165PPT——花架赠送户型创新参考江西九江小池项目营销策划报告165PPT说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。户型空间建议——强调空间划分商业区的住宅可考虑，小复式结构户型；商业部分后还可以整体以小TOWNHOUSE的产品形态出售。户型创新参考江西九江小池项目营销策划报告165PPT南北通透入户花园错位阳台工人房落地飘窗空中花园编号套型套型建筑面积其中套内建筑面积公摊面积花园面积备注A-a四室两厅三卫153.1125.413.514.2阳台花园面积按照50%计入套型建筑面积江西九江小池项目营销策划报告165PPT现代欧式板式小高层高实用率、高附加值、无遮景观、高得房率；江西九江小池项目营销策划报告165PPT奇偶错层小高层参考江西九江小池项目营销策划报告165PPT园林建议1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化

5、物业管理及配套如何达到我们目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT一心一带二主题十院落景观布局示意一心：中庭花园（音乐绿洲）一带：地中海水主题绿化带二主题：地中海水主题绿化带音乐绿洲中庭花园s十院落：每一栋前面设置一个院落，并送给一楼部分院落。景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT规划示意：主入口18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带在主出口入口外延靠二环路设置区域中心广场，以广场作为出入口与景观焦点，一举两得。景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带本小区将以水景以为主轴景观，因此在入口景观处将以水池道路延伸，起到屏风和过度的作用规划示意：入口景观轴景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带中庭花园:音乐绿洲，在社区中心，建立一个集运动锻炼（分老人小孩，中青年)，休闲，亲水、亲地，交往沟通于一体的中心广场作为整个社区的太极点，凝聚社区向心力；规划示意：一心一主题——音乐绿洲中庭花园景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带水景观带:利用排水渠打造一条集意式艺术小品、水景、雕塑、主题文化于一体的地中海水主题景观带；并与中庭花园一并相连规划。规划示意：一带一主题——地中海水景观带景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT规划示意：八院落18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带院落：每栋房子前面就是一个主题院落，以景观节点将以休闲设施、娱乐设施为主，更注重儿童的欢乐场所。景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT以生动的雕塑来使整个社区景观充满活力、灵动与乐趣。18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系绿化带规划示意：雕塑点缀景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT规划示意：配套小区内部设施规划幼儿园诊所户外健身设施儿童游乐设施阅览室健身室景观布局江西九江小池项目营销策划报告165PPT要诀：赴沿海购买即将淘汰的双层巴士将其改装成开放式移动售楼处，内置小模型及相关资料，具备移动广告与售楼处功能，可去周边郊县进行营销推广，此乃全国营销首例，必将引起轰动。移动看楼专车启示：伦敦奥组委在北京奥运会上利用双层巴士所做的8分钟展示江西九江小池项目营销策划报告165PPT整体设计体现园区特色且最大程度发挥外部自然景观特色体现人文化、立体感重视人的参与性考虑维护成本园林设计园林设计江西九江小池项目营销策划报告165PPT避免使用大面积水景，因其建造及维护成本高开阔简明，体现空间感、流动性注意点与面的结合与绿色景观协调合一多采用北方常绿植物避免使用热带植物、大片绿地等不易维护园林要素园林空间设计

——体现活性、立体绿化园林设计江西九江小池项目营销策划报告165PPT少量底层外廊道或部分架空低层屋顶绿化每层电梯大堂绿化立体绿化和空中共享空间园林空间设计

——体现活性、立体绿化园林设计架空层绿化江西九江小池项目营销策划报告165PPT园林对内是鼓励积极参与的、亲切的、融洽的。水景示意：突出变化和参与性；强调造价及维护费用：掬水即可，无需引入大规模水体低成本水景园林、街道家具园林空间设计

——体现活性、立体绿化园林设计江西九江小池项目营销策划报告165PPT意大利风景艺术园林园林风格意大利风景艺术园林，营造如画的风景，使人置身于画，生活在风景中。园林设计吸纳威尼斯水城的自由流漫、佛罗伦萨的文化艺术、米兰的时尚经典、罗马的古朴返真等众多格调，在对自然的赞美中，加入了丰富的想像办和富于变化的生动造型，展露出亚平宁风情的醇美。江西九江小池项目营销策划报告165PPT智能化物业管理1、规划建议2、项目定位3、户型优化4、园林绿化5、物业管理及配套如何达到我们目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT智能化系统信息网络化LAN宽带信息网入户，每户10兆带宽每户2个有线电视插座；高速双向多功能有线电视网，VOD视频点播安全防范系统电子巡逻系统可视电子对讲访客系统中央电子监控系统周界红外线探测警报和紧急广播系统车辆管理电子数据化设备监控系统水、电、热、照明设备监视电梯工作状态监视物业管理系统电子公告牌系统三表出户或提供远程抄表系统关键词：安全、科技物业管理-----智能化管理物业管理江西九江小池项目营销策划报告165PPT小区智能化运用优秀物业管理公司物业管理-----智能化管理物业管理江西九江小池项目营销策划报告165PPT车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心物业管理公告在线服务万能IC卡周界防范系统电子巡更系统访客对讲系统室内安全系统防灾害自动报警系统物业管理-----智能化管理物业管理江西九江小池项目营销策划报告165PPT价格定位1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT导入期推广期成熟期价格提价的支撑：开盘热销样板房展示到位新房源的推出景观展示到位客户积累量的支持市场需求的支撑树立价格标杆；入市价格低于市场预期小步快跑，快速滚动实现快速资金回笼创造开盘热销效应，聚集人气产品尽量拉开差距，不产生直接竞争项目入市期价格预测江西九江小池项目营销策划报告165PPT价格建立及调整策略价格策略：平开高走、小步快跑，建立自有价格体系商业：3600元/㎡左右，住宅：1800元/㎡左右，结合市场竞争需要，配合销售进度安排，进行价格隐性调整。幅度：每次上调幅度为3～5％左右建议项目销售价格确定价格预测江西九江小池项目营销策划报告165PPT一、蓄势阶段：入市价格低开，低于市场预期，保障基本利润，快速回笼资金，形成热销效应，寻找适当的时机提升价格。二、开盘强销阶段：树立价格标竿，标准为景观、位置、户型较佳的单元。不断拉升价格试探市场，走向高潮。三、尾盘期：

如果销售面临较为严重的压力时，采取阶段式促销价格策略详叙江西九江小池项目营销策划报告165PPT销售目标节奏1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT区域建筑类型体量（㎡）单价（元/㎡）总价（元）住宅区小高层35400180063,720,000花园洋300,000商业区纯商业8750360031,500,000住950,000合计

76150

151,470,000项目销售总销：1.5亿

销售目标江西九江小池项目营销策划报告165PPT营销节奏总指导思想渐进式、持续的树立区域形象，形成项目品牌传播；配合开盘期爆发式营销；开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、大规模及未来蓝图展示，增强客户购买信心；此后，通过分阶段现场亮点展示，争取价值最大化的价格策略；宣传节奏：宣传主题：至始至终贯穿一条主线——产品创新+江景+异域文化；展示：“未来前景——江北新区+社区实景+样板房”；卖点宣传：“形象宣传——实质卖点”；渠道营销节奏：开盘前：多种渠道立体组合；开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户；江西九江小池项目营销策划报告165PPT2期洋房+小高1期商业区3小高层开发销售顺序：1→2→3

1号商业区启动，商业+住宅联动销售，并提高的住宅的价值，并做好一期形象。2洋房区域，建筑速度较快，且市场对多层受众较多。有利于低开高走，避开小高层、高层的现行的低价的局限。逐步过渡，牵引过渡到高层开发。3小高层区域，满足价值的最大需要。工程要有示范性质，建议“建筑未动、景观先行”，沿105国道用围墙圈起来，作为广告墙并做好水景观绿化带。采取滚动式销售开发，便于加快资本周转和资金回笼，尽可能规避金融风险。分三期销售（预计2.5年）江西九江小池项目营销策划报告165PPT营销工作节奏安排（销售周期2.5年）10年1月-11年1月09年11月-12月09年8-10月时间阶段目标销售节奏展示、工程符合销售条件实景园林展示营销中心到位、展示区包装围墙、导示、销售物料完成工程进度派筹期酝酿期持销期营销强度营销费用比40%30%11年2月-12年-2月强销期20%商业区销售，建立项目形象，引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标有效销售小高层有效销售洋房部分小高房源12年3-8月整体现房展示清盘期10%售罄江西九江小池项目营销策划报告165PPT报纸广告销售检讨项目结案项目总结未成交客户分析及追踪清盘期报纸广告销售员及客户队伍宣传有希望客户再过滤对竞争个案采顺势而为的机动作法阻力产品促销困难产品突破强销未成交客户分析及追踪持续期报纸广告短信广告户外广告DM广告来人来电最后过滤实施销售控制举办宣传活动，配合报纸等媒体媒体广告发布充分掌握案情发展扩大宣传面，开发潜在客源延续公开期热潮进入第二阶段强销集中掌握来人来电之成交强销期定点广告牌DM派发;报纸、短信、电视、网络广告等媒体发布全面启动说明书、平面图册完成样板房装饰电话拜访客户公告进度做先期销售定点统计及追踪报纸广告、现场指示牌、旗帜等完成到位入驻接待中心派筹期工地围墙看板重点据点,户外形象广告,VI体系设计完成售楼部装修现场接待中心设计及施工申请水电及售楼电话广告宣传作业程序确定区域性布置定点广告牌销售看板制作完成销售准备：完成各项销售工具之发包施工耳语传播酝酿确立企划方案细部内容酝酿期具体推广手段执行目的阶段实施派筹：掌握既有客户资料先期成交完成现场准备工作传达本案进场前销售信息各阶段销售的工作安排江西九江小池项目营销策划报告165PPT一期推广节点控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月开盘临时咨询处开放售楼处开放营销筹备阶段造势、炒作阶段形象导入客户体验阶段形象强化开盘热销卖点诉求10年12月2期咨询二期销售开盘09年11月一期回笼资金目标：5000万

江西九江小池项目营销策划报告165PPT卖点提炼1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT八大产品竞争力提升点预计开盘均价：1600元/平米全盘实收均价：1800元/平米二：原生态水岸名居四：产品优化创新+低总价五：精致意式风情园林七：科技节能品质建筑三：高质感的异域建筑八：优秀的物业管理一：江北新区原始股六：完善而其具有档次的配套江西九江小池项目营销策划报告165PPT户型优化为核心卖点每户送露台，户户有花园户型的创新N+1房115%实用率每户送15%的面积江西九江小池项目营销策划报告165PPT有人静观事物发展，有人选择发展事物追逐价值还是创造价值，这是个问题！长江一号，据守江北潜力板块，一江两岸开发的核心区域，不断提高区域居住品位，靠近原生态万里长江，健康价值浑然天成，沿江物业情景升级……完全契合资讯时代菁英生活的发展观。菁英贵族·发展观菁英时代，后都市生活一江两岸——江北新区，后都市，大价值。江西九江小池项目营销策划报告165PPT长江边的意大利风情水岸小镇江北新区，北岸公馆——上风尚水，水尚生活江西九江小池项目营销策划报告165PPT推广策略1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT我们如何寻找客户我们如何引领客户我们如何促成交易展示策略专业服务价格策略现场活动看房专车客户甄别广告策略品牌策略活动策略项目主要市场推广策略：寻找、引领、促成等三个步骤，实现客户吸引、到位及成交江西九江小池项目营销策划报告165PPT告知造势推广的目的或任务：活动造势媒体造势

我们的推广策略的创新将着力体现在造势策略的突破上，颠覆整个城市的听觉和视觉。推广策略形成知名度和美誉度媒体推广什么内容各种媒体如何运用江西九江小池项目营销策划报告165PPT建立区域形象标杆首先树立强势高端物业形象以价格界定形象强势建立形象与客户重度沟通高展示标准冲击目标客户群大事件营销聚集人气，扩大影响力实景展示、配套先行区域准垄断秀出看得见的未来生活建立区域强势影响力取势展示根据核心卖点，营销战略采取：高端取势+垄断式包装江西九江小池项目营销策划报告165PPT户外广告报纸广告杂志广告软文广告报媒以当地主流报为主,前期可适当辅以形象宣传,主要以项目投资价值为主,用软硬结合的形式,引爆市场网络以房地产信息网为主,并辅以搜房,进行项目宣传及投资价值炒作、建立项目网站进行有效引导现场展示通过铺面、销售中心、建筑材料以及项目硬件配套设施等实景展示增强客户购买信心片区户外周边主要道路或高速路主要路段设置路旗、导视牌、条幅和广告牌吸引客户。活动推广通过业主论坛、美食节、抽奖、游戏互动等一系列推广活动促销并扩大项目的知名度。现场展示其他：短信、夹报、电信待机广告……立体媒体广告广告推广策略，集中轰炸江西九江小池项目营销策划报告165PPT营销费用（总销售额的1.5%－2.5%）常规媒体广告:40%（短信、报纸、杂志、电视、电台、户外广告牌……）工地包装:20%（工地围墙、广告牌、路标、灯箱、旗帜、挂布、横幅……)推广活动:15%（新闻、记者、项目工程发布会、研讨会、联谊活动、展销会、大型造势活动……）销售工具：10%（楼书、DM、模型、三维动画）直销:15%(直邮、直销、展会……)营销费用预算=1.5亿X1.5%=225万江西九江小池项目营销策划报告165PPT促销活动1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT本项目的营销策略讲究短平快，充分调动一切营销资源，集中在一个阶段向市场进行轰炸；制造一种集中策略，采取密集市场攻略，就是在短平快的原则中所讲的集中所有营销资源，划定客户层次与地理居住区域，将所有营销资源通过最短、最有效的方式达到目标客户群，实现销售。销售策略江西九江小池项目营销策划报告165PPT销售策略——SP活动江西九江小池项目营销策划报告165PPT活动原则：保持每月一大活动，每周一小活动活动思路：针对不同客户举行不同活动，有效的形成老带新，实现现场成交率的提高，社会影响力的建立活动要求：活动需要现场展场（模型、物料）重新调整，形成可举行大活动的场地开盘活动节假日优惠促销……交响乐演出活动模特表扬、皮草秀……节假日优惠促销通过现场促销能吸引更多客户到现场，刺激现场销售江西九江小池项目营销策划报告165PPT活动二：产品发布会以产品发布会制造项目的稀缺，可遇不可求活动一：VIP客户产品品鉴会通过举办VIP客户产品品鉴会，营造项目高端形象，提升高端客户凝聚力，形成口碑传播活动三：业主答谢宴会助借成交业主口碑，深度挖掘羊群效应的最大功效项目营销策略——活动营销/情感营销，建立口碑效应，形成“圈子”江西九江小池项目营销策划报告165PPT形式：论坛/发布会/讲座主题：“产品说明会”人员：政府要员、媒体、准客户、物业公司、规划院和工程公司等参加目的：1、启发全社会对项目的重新想象挖掘项目潜在价值，增进项目的美誉和引导市民居住选择方向。2、通过解说规划、户型、工程质量、物业管理等，把发布会办成一个小型派筹会，达到销售目的。推广策略——活动造势充分展示领先的户型创新—N+1房，百变空间，115%使用率时间节点：（开盘前）产品说明会江西九江小池项目营销策划报告165PPT推广策略——活动造势活动地点：案场时间节点：进场后操作流程：1、全市范围内招募设计单位参与装修设计；2、以装修实物为评选对象；3、邀请客户及社会各界人事前来参观评分；4、评出1、2、3名予以发放证书和奖励。5、开发商给每家公司提供5万块装修金，其他装修费用装修公司自行解决，呆样板房售出后结清剩余装修费用。互相带动，大众参与评审，起到提高项目人气，进一步扩大影响力；以最低的成本获得最好的宣传效果；活动目的：装修设计大赛江西九江小池项目营销策划报告165PPT互相带动，起到提高项目人气，进一步扩大影响力；推行各项促销活动，老客户带动新客户；达到间接促进销售的目的；睦邻活动，提高社区“家”氛围。活动目的：活动地点：案场时间节点：开盘后根据实际情况定夺活动内容：1、自助酒会；2、抽奖活动；3、才艺表演。邀请对象：客户、设计院、媒体等推广策略——活动造势答谢酒会江西九江小池项目营销策划报告165PPT客户通讯——情感营销关键词：项目进度、生活、情感、养生、文化、升值

客户通讯是所有可以使用的推广工具中，唯一完全掌握在开发商手中的媒体，是开发商的喉舌，内容编辑方面具备极强的灵活性和可控性；客户通讯作为客户体验方式之一，具有不受时间限制、空间限制的特点，是开发商与客户保持良好沟通互动的桥梁。作为客户体验之旅的延伸，客户通讯具备两个不可替代的优点：销售策略江西九江小池项目营销策划报告165PPT销售策略大派筹是最有效的集中销售方式派筹解筹销售模式是目前最成熟的营销手段派筹营销适用于鄱阳一号项目的营销集中体现开发商和项目的品牌实力与形象。利用高度集中的人气一次性最大限度地销售房源。造成轰动效应，为后续销售、清盘打下坚实的基础。尤其适用于滚动销售的产品。大派筹时间节点：进场开始（开盘前3个月）江西九江小池项目营销策划报告165PPTVIP客户（限时优惠）的组织经验获得通过VIP能更好的筛选客户，提升消费档次客户甄别推出这种类似诚意金的形式，是对项目销售“投石问路”的一种方式。根据开盘前订金的数量，推断出项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，发展商可及时对销售价格作出适度调整，有效地避免因销售价格定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失同时，VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，控制把握现场气氛。在开盘前三个月进行VIP客户的组织，向有意向购买本项目的消费者发放VIP卡，VIP办的越早优惠就越多，此即为诚意金，持有VIP卡的准客户可享受在开盘前一周提前看楼及拿到楼书等相关资料，并优先获得合意单元选择权。江西九江小池项目营销策划报告165PPT包装展示1、价格定位2、销售目标节奏3、卖点提炼4、推广策略5、促销活动建议6、包装策略怎么销售达到利润最大化江西九江小池项目营销策划报告165PPT自身景观展示:以项目外部丰富的自然景观和内部园林景观展示，凸现项目优越品质。项目建筑展示：通过项目建筑外立面，体现项目高品质。建筑立面展示楼体展示外墙展示生活氛围展示:以会所的生活配套为展示要点。包装展示:突出营销中心样板房的展示.主要通过包装物料的材质/设计的品质感.配套展示园林展示售楼处展示样板房展示装修标准展示物管展示综合展示系统舍得为客户看得见的地方投入，就会博取信任，收获大回报“未来的生活看得见”！江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目地块包装围墙尺寸3米以上，提升形象，彰显气势城界清晰，领地感突出围挡关键词：大气、现代、品味、视觉张力大尺度的围挡彰显开发商实力，稳固客户信心，将项目信息最大限度的展示给客户，实现信息的实时传递。客户的体验之旅是从道旗、围挡开始的。。。。江西九江小池项目营销策划报告165PPT围墙围板大型条幅楼体、商业广场包装示意主要道路的路旗等识别系统楼体外包装，导视系统舍得为客户看得见的地方投入，就会博取信任，收获大回报江西九江小池项目营销策划报告165PPT高速公路条幅立柱广告牌道路广告牌车体广告牌户外广告媒介舍得为客户看得见的地方投入，就会博取信任，收获大回报江西九江小池项目营销策划报告165PPT商铺平面图商业的logo及案名宣传手册海报、宣传单张宣传资料江西九江小池项目营销策划报告165PPT售楼处建议方案如下：主体色调为：简洁、通透、畅快；以室内绿化+室外绿化为辅助核心以玻璃幕墙+白色调地砖+灯光为主要形象售楼部包装建议总体建设核心：花少钱，做出大形象关键词：水岸生活、都市、品味、亲切、超前、远见、投资价值江西九江小池项目营销策划报告165PPT体现现代、科技、时尚、品味感。售楼中心：外部大气尊贵；内部精致、典雅舍得为客户看得见的地方投入，就会博取信任，收获大回报江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目经理办公区域模型展示区展示、演示资料洽谈区入口空间室外休息洽谈茶座咨询台、接待台休息更衣财务、贵宾室付款WC办公室吧台体验区深度洽谈签约区售楼处功能分区示意图江西九江小池项目营销策划报告165PPT1.售楼处悬挂商家小彩旗2.售楼处导视牌3.楼体条幅4.围板包装5.商业街小品布置售楼处展板形象背景项目模型室内包装包装上需要热烈，烘托商业气氛。项目卖场内部包装舍得为客户看得见的地方投入，就会博取信任，收获大回报江西九江小池项目营销策划报告165PPT洽谈区—咖啡厅的感觉，是静谧，格调的体验◆是静谧格调的体验

让客户愿意坐下来

◆同项目类型及档次相呼应展现出本项目的唯一性江西九江小池项目营销策划报告165PPT展板及挂牌说明结构剖示实物展示实验体验产品指标——安心房产品指标系列——工程及材料展示江西九江小池项目营销策划报告165PPT样板区展示=园林景观+样板房实景让购房者眼见为实样板区展示江西九江小池项目营销策划报告165PPT主题构想：色调样板房打破常规样板间老套的展示方式，通过鲜明的、差异化的色彩搭配，将业主的格调生活视觉化；以“咖啡格调样板”、“自由蓝调样板”、“活力橙调样板”等主题，在各个样板房里展示有个性、有特色、有品位的色彩艺术。让所有参观者在踏进样板房的瞬间，就能非常明确地了解这里与众不同的生活气息与艺术品位，同时造成广泛的话题性。走进样板房，也就走进了一个可以触及的未来生活里……江西九江小池项目营销策划报告165PPT风格：体现梦幻、自由的生活情调“自由蓝调”样板生活展示江西九江小池项目营销策划报告165PPT广场路面处理都市生活场景展示系列——路面处理的艺术元素，富有情趣而亲切江西九江小池项目营销策划报告165PPT销售人员、保安、保洁等工作人员的精神状态、穿着、言谈举止都直接代表着项目形象，客户体验过程不可避免的与这些相联系，因此，人员也是体验营销中的重要组成部分，需要下大气力培训，这样才能与项目形象匹配。现场人员江西九江小池项目营销策划报告165PPT让我们携手使它光芒四射！THEENDTHANKS江西九江小池项目营销策划报告165PPT附件参考江西九江小池项目营销策划报告165PPT意大利风情小区定位支持投其所好——迎合项目主导消费群的审美情趣相得益彰——体现现代都市人热情、向上的精神风貌顺势应市——体现多层与小高层建筑的形式美独一无二——填补九江市场的楼盘定位空白意大利建筑的精华，地中海园林景观，纯粹亚平宁半岛风情，注重意式建筑的品质感。项目风格定位建议江西九江小池项目营销策划报告165PPT意大利建筑情迷全球意大利的设计美学不仅仅是一种设计理念，更是一套设计哲学和设计的思想体系，是基于意大利文化的历史渊源和文明发源地之坚实理由。意大利的建筑设计是将艺术性和建筑的实用性、功能性结合得最完美的，尤其是现代主义的设计更为注重标准性、系统性和使用的方便性。项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT如果艺术有故乡，那它一定是意大利。公园14—15世纪，意大利文艺空前繁荣，成为欧洲“文艺复兴”运动的发源地，留下了但丁、米开朗基罗、达芬奇、拉斐尔等艺术巨匠的不朽之作。整座城市保留着文艺复兴时期的风貌，每个角落都散发着唯美的艺术气息。如今，在街上漫步，到建筑，到雕塑，一切都记载着文艺复兴时期繁盛的光辉。意大利——文艺复兴的天堂项目风格崇尚艺术追求的国度世界上拥有最多传奇最多美丽的地方米兰大教堂江西九江小池项目营销策划报告165PPT缘于打造区域内居住品质与形象的理念，以居住的尊贵与品质为开发的追求，打造纯粹的意大利风情生活区。项目风格纯粹亚平宁半岛风情江西九江小池项目营销策划报告165PPT一切缘于对品质与尊贵的追求项目风格超然伫立于波光粼粼、风光旖旎的万里长江，开阔观景视线，占据长江水岸，以优雅、艺术的态度，全景演绎世界水城威尼斯的绝世风貌，为所有渴望自然、热爱生活格调的成功人士营造一座亲水的居家乐园。

江西九江小池项目营销策划报告165PPT生活主张：我的威尼斯水岸生活项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT中空庭HOUSE人的最高境界就是天人合一，有天有地。意大利艺术价值内蕴，赋予产品本身超越居住的空间革命；中空庭院HOUSE，以花草树木等营造一种互动的交流空间，开创一种全新的生活方式的实现，每一个细节都会成为这个城市上空的仰望；注：可在商业区内转换。项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT以意大利生活氛围的营造为核心，打造纯粹的意大利生活场景。商业街实景项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目风格江西九江小池项目营销策划报告165PPT本项目核心竞争力城市价值——强调项目的城市地段价值，昭显出投资价值，以面向城市的商业提升区域形象。

创新产品——注重产品创新以及产品品质打造，走差异化竞争路线。差异定位——独树一帜的定位主题，拔高档次，引导市场，从而形成差异化竞争。景观价值——充分利用长江和内部营造的景观价值成为情境式购物休闲、居住的高档社区。项目思考建立充分的核心竞争优势——项目核心竞争力选择江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目定位思考自然资源型人文资源型产品价值型核心地段型项目现状：未来城市中心区可为之事：引进中央商务区，打造区域核心操作评估：对地段依赖性大对周边交通依赖性大客户对区域未来预期高可行性评估：★★★★★项目现状：南邻长江，东靠长江大桥可为之事：打造江北水岸异域风情社区操作评估：非营销成本投入过高可行性评估：★★★项目现状：规划起点高，商业中心周边居住人口集中可为之事：因势利导，打造强势人文品质镇的概念，借建筑展现人文价值操作评估：对广告强度要求高打造典型文化事件可行性评估：★项目现状：周边围合，仅一面临街面现象杂乱，烂尾，形象差仅靠排水渠可为之事：通过细节景观营造，商业与住宅分区，规模展示绝对精品引进新的住宅理念操作评估：产品对施工精细度要求高住宅理念创新市场风险高可行性评估：★★★★★√√√从地块资源出发寻找本项目的定位江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目条件价值体现位于城区105国道旁，小池中心区，交通便利城市项目有大规模商业配套有改变区域价值的能力，但也面临周边商业市场滞销的实现问题商业业态档次较低有较大的商业发展空间毗邻长江景观资源丰富周边商业及居住形象差，人气不足无外部资源可利用项目思考—项目资源提炼项目具备中高档物业的定位条件江西九江小池项目营销策划报告165PPT小池地产里程碑式的项目1.紧临105国道，同类资源地块稀缺，为高档楼盘定位奠定基础。2.商业区与居住区分开，更好的营造好各自的环境；商业区，一楼商业，二三楼住宅，增加住宅量体，降低开发风险。3.高品质楼盘需要产品规划创新与先进营销手法来颠覆房地产市场。4.本项目将成为小池地产里程碑式的项目。被重新想象的商业地产我们承载了小池商业地产的传承、创新、升级的所有想象空间。我们是小池地产的里程碑！项目总结江西九江小池项目营销策划报告165PPT改变小池的居住品质，提升江北新区的城市生活档次，给小池、黄梅和九江等消费者带来更富品质的生活，成为具有珍藏价值的稀缺资源产品。项目定位江西九江小池项目营销策划报告165PPT以全面创新引领江畔新生活态度发展战略：水岸生活康居示范工程76000平方米意大利风情水岸金牌小镇项目定位物业类型=多层+小高层+配套商业规划总精神：江西九江小池项目营销策划报告165PPT项目立地分析江西九江小池项目营销策划报告165PPT目标设定快速销售，利润最大化发挥地块优势，实现地块价值开发商品牌建设江西九江小池项目营销策划报告165PPT西边排水渠可以利用做景观北面105大道东面被新河村路的民宅包围南面被二环路民宅包围地块现状——梯形地块，仅有48米105国道临街面江西九江小池项目营销策划报告165PPTW-劣势地段：跨省隔江带来的心理距离；配套：公交缺乏，生活机能薄弱；环境：周边环境杂乱，影响居住品质；形象：初期定位不符使项目形象受损；地块：3面被围，仅48米临街。O-机会T-风险S-优势区域：处鄂、赣、皖三省交界，项目幅射力广；景观：毗邻长江，同时小区内部有水系可以利用；交通：邻城市主干道105国道，出行方便；市场：区域内暂时没有竞争对手。市政：市政重点规划区域，未来增值潜力巨大。项目SWOT分析价格：九江高房价给本项目带来价格优势；需求：九江外来人口的住房刚性需求；趋势：生活郊区化是未来主要居住模式；户型革命：尚无创新户型市场产品：缺乏真正意义高档楼盘诉求主题：极具可塑性，诉求卖点突出客源：区域客源溃乏，外地客源引导难度较高；竞争：上市商业量体巨大，竞争激烈。心理：九江人的面子问题使住宅物业存在抗性；成本：过路费及手机漫游带来的高生活成本；户口：涉及户口及学生就读问题。江西九江小池项目营销策划报告165PPT常规策划营销的六大要点1、定位：基于市场研究的准确定位,提供有效市场供给2、卖点：形成项目核心竞争力3、产品：产品创新才有营销创新4、包装：性价比是以包装来体现的

5、销售方式：大派筹的营销方式成为主流

6、价格:低开高走的价格走势,实现项目最大的价值江西九江小池项目营销策划报告165PPT产品卖点形成的方向：(客户关心的前十个方面)位置——同质化严重，难以形成唯一性2.价格——价格低开高走3.户型——最容易做文章4.景观——景观难以真正形成卖点5.综合配套(复合)——可遇不可求6.开发商品牌和实力——品牌打造需要积累7.物业管理——难以拉开差距8.生活方式或社区文化——接受过程缓慢9.建筑质量——推广接受过程慢10.项目风格——孤芳自赏，公性大于个性“一点突破论”提升产品附加值江西九江小池项目营销策划报告165PPT产品创新的必要性：市场同质化严重，区隔市场，形成差异性，创造唯一性支撑高单价，提高投资回报形成市场焦点，创造新余居住新理念，创造市场机会点产品思考江西九江小池项目营销策划报告165PPT物业价值塑造基础价值塑造建筑风格：大美外延价值塑造拓展价值塑造社区商业：攻略配套设施：完善售楼处：展示样板房：展示园林风格：小美户型设计：创新物管服务：周到产品创新必要性

1、市场同质化严重，区隔市场，形成差异性，创造唯一

2、支撑高单价，提高投资回报

3、形成市场焦点，创造新余居住新理念，创造市场机会点高品质的物业产品塑造列项：江西九江小池项目营销策划报告165PPT消费者喜欢追求居住的舒适度及居住品质的价值取向恰恰是可以通过户型面积的大尺度给予最直观的表达消费者对性价比的看重，则对室内空间的功能分布上提出严格要求，户型面积必须满足居住的基本功能布局。对总价相对敏感，决定了大户型区间不能占到户型主流目标客户特点追求生活质量和性价比，对房屋总价比较敏感性价比的满足建立在房屋功能分区的满足上室