工作区域研究板块

藁城区板块研究报告石家庄营销部2017年06月研究内容1、区域地脉1.1区域站位1.2发展现状1.3发展规划2、经济发展2.1人口增长2.2人均收入2.3生产总值2.4产业形成及规划4、房地产发展4.1政策市场4.2土地市场4.3二手房市场4.4品牌房企布局5、住宅市场分析5.1市场现状5.2历史供求5.3未来供求5.4市场趋势6、客户分析6.1客户流向分析6.2区域客户结构区域分析1.1区域站位1.2发展现状1.3发展规划1.1区域站位北京天津石家庄唐山秦皇岛廊坊保定承德张家口沧州衡水邢台邯郸冀南区域经济中心京津冀发展第三极北向发展，呼应京、津东南发展，带动冀南经济东延：引导产业向东部产业区和藁城组团延伸，发展战略新兴产业。西控：控制鹿泉组团发展，打造城市后花园，承接主城功能外溢。北跨：发展正定新区以及北侧空港组团，发展临空经济产业群。南优：优化南侧栾城组团，重点发展装备制造产业园区。城市发展方向区域发展定位1.2发展定位基本情况藁城区位于石家庄东部，是石家庄的东大门，全区面积836平方米，是石家庄最大的一个区。地形“北狭南宽西长东短”，浮沱河横跨境内，将整个区域分为“藁南”、“藁北”。总人口77.5万人，城区规划面积60平方公里，规划人口40万人。下辖13个镇、1个民族乡、1个经济开发区，2014年9月由藁城市改为藁城区，划归省会直管。发展定位城市功能定位：

省会最大生态精品卫星城空间布局定位：

“一城、三区、八园”的总体思路来进行构建：

一城：藁城主城区，市区面积由14平方公里扩展到20平方公里；

三区：良村经济技术开发区，化工循环经济示范区，藁城东部新区；

八园：依托国省干道交通，建设8个乡镇的工业园，来提镇域经济；产业发展定位

省会产业制造中心和综合性经济区经济发展1.1区域站位1.2发展现状1.3发展规划2.1区域经济2016年石家庄核心区域GDP排名区域藁城桥西长安鹿泉正定新华高新区裕华栾城GDP（亿）607433431367293247219218217总人口（万）808077444648185432人均GDP（万）7.6125.2875.5978.3636.3695.14613.6874.0376.781藁城GDP及增长率：2010-2016年藁城GDP总额稳步提升，但近三年呈现增长缓慢趋势。需做产业结构调整，优化产业布局。

人均GDP及增长率：2010-2016年藁城人均GDP总额及增长率领先全市人均GDP，藁城经济水平在全市处于领先地位。藁城区在经济总量、人口数量在全市均处于领先水平，是石家庄经济发展重要支撑点。客群潜在支付力较高。2.2产业布局循环化工经济区良村开发区东部新区主城区藁城地位：承担石家庄东扩主城区产业转移的重任产业结构：一城三区，带动经济发展东扩石家庄循环经济化工示范区：2005年成立，以石油化工产业为主，建立石家庄医药产业的原材料基地，省级工业聚集区。是石家庄的石化产业基地，中石化石家庄炼化分公司布局于此。目前，石药、石家庄四药威远生化等原本布局于石家庄主城区的企业均搬迁转移到该产业基地。历史产业结构石家庄经济技术开发区：1992年成立，2013年批准成为国家级经济技术开发区，拥有国家生物医药产业基地，分布着石药、石家庄四药等医药企业。形成了30余家生物医药、20余家机械制造、10余家食品加工及优质烟草等特色产业集群。东部新区：以布局新型高科技产业为主，辅以其他相关产业，如食品加工、装备制造、服装日用品生产等。2.2产业布局产业结构调整“一市双城”空间布局：以廉州镇为中心，辐射新区和兴安镇，扩张主城区；以开发区为中心，辐射丘头镇、岗上镇，建设西部现代工业新城。通过完善功能分区，做到功能互补，实现“双城互动、双城驱动”竞相发展态势，利用五年左右的时间，逐步形成40万人口、60平方公里的中等城市规模。主要内容：依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则对中心城区用地布局进行调整。“一市双城”，打开城市发展空间藁城旨在打造省会石家庄最大生态精品卫星城、省会制造业中心和综合经济区，“一市双城，两区五点”的城市空间定位和“宜居组团市、靓丽东大门、产业聚集地、和谐新藁城”的城市发展目标，明确“南拓、北优、东扩、西跨、中迁”的发展方向。藁城地位：省会最大生态精品卫星城产业结构：一市双程、两区五点协同发展1.3区域交通线路1：地铁3号线东至藁城，城市人口流动核心动脉藁城区与主城区的连接主要通过307国道（和平路）以及石黄高速，高新区的路网尚未能与藁城区无缝对接。藁城321线路2：南二环东延线直达藁城，强化与核心城区的连接作用线路3：在建石济铁路，经藁城，设有藁城南站。1.3城区现状商圈定位及主要目标客户信誉楼商圈中低档综合购物，辐射整个藁城市及周边地区人民消费通安街商圈中低档综合购物目的地和餐饮、休闲地区域学生为主郁馨苑商圈中档综合购物目的地全市16-35岁年轻人为主胜利路商圈低档消费，目标客群为低薪阶层城市缺乏中高档消费商圈，消费结构较为单一省级示范类教育机构较少，医疗公园等配套相对落后教育学校级别藁城一中省级示范高中，师资力量较强藁城实验学校学校规模硬件均好，地方认可度较高东城小学口碑较好，地方认可度较高通安小学口碑较好，地方认可度较高医疗医院等级藁城人民医院二级甲等藁城廉州医院二级乙等藁城协和医院二级乙等公园公园规模水上公园占地10万㎡儿童公园占地2万㎡育才公园占地3万㎡区政府城区现状与发展定位有较大差价，未来空间充足。房地产发展1.1房地产政策1.2土地市场1.3二手房市场1.4品牌房企布局1.1房地产政策去库存：2016年初石家庄通过多渠道加速市场去化、年底逐步转向商办去化规范市场：多次严管市场，使石家庄从极为不规范的市场逐渐转向规范健康市场全市限购：本地户籍限购一套非本地户籍限购一套（需一年社保或纳税）限贷：首套首付30%二套首付40%or50%三套不予贷款市内五区不限购不限贷：无户籍限制无社保纳税要求降首付：首套首付降至20%二套首付降至30%周边区县VS市区客户受政策挤压外溢向周边区县1.3土地市场藁城土地成交情况与经济发展速度强相关，2014年土地供应与GDP增长率双底。土地成交均价自2013年直线上涨，地价上涨推动房价上涨。藁城在全市的土地土地供给中占比较低，但GDP全市领先，说明藁城经济增长工业园区拉动作用很大。供地量低，旧城改造指标少，导致城区面貌更新速度慢。1.3成交情况二手房与新房价格增长步幅基本一致，近一年价格涨幅均在30%左右；新房价格在2017年4月份之后价格止涨，主要原因城区可售新盘量极低；二手房与新房均价基本处于在1万/㎡左右，未来藁城市场价格仍有较大空间。项目：御汤墅国粹业态：联排、双拼均价：11000元/㎡现状：尾盘在售项目：保利东郡业态：高层均价：9000元/㎡现状：售罄项目：紫御澜湾业态：高层均价：1100元/㎡现状：待二期取证项目：颐璟华苑业态：高层均价：1000元/㎡现状：售罄项目：润江翡翠公馆业态：高层均价：无现状：待售项目：嘉城首邸业态：高层均价：无现状：待售1.3楼市情况恒大集团润江地产保利地产天山集团国御温泉酒店附近，320亩东明家具城附近，合作地块保利东郡，现以开发还建藁城博物馆，在世纪大道附近开发项目：润江翡翠公馆业态：高层均价：无现状：待售项目：润江翡翠公馆业态：高层均价：无现状：待售1.3品牌房企布局石家庄近年都以规范市场为主，市场逐渐健康，为未来良好的环境奠定基础政策市场2016年经历市场价格大幅上扬过程，释放大量客群置业，但藁城新房供应量较低，市场目前暂无太多楼盘供应新房市场品牌开发商市区内拿地困难，战略布局逐步向藁城等地延伸。品牌布局藁城土地供应量较低，城市发展水平与经济水平不相匹配。土地市场寻找机会点：一线房企对藁城关注度逐步提高，未来藁城市场空间较大。政策严查，房地产市场逐渐正规，土地市场也将逐渐健康，土地价格会有逐步上扬的机会，新房市场供给将会逐步增加，同时品牌开发商时代即将来临住宅市场分析1.1市场现状1.2历史供求1.3未来供求1.4未来趋势1.3区域交通藁城近三年新房供给有限，三年总成交量较低。已成交房源主要集中在80-120㎡，受价格因素限制，总价集中在80万以下居多。面积段160-200㎡为市场空白点，历史供应量极低。现供应与成交房源3居为主，真个区域应潜在大量改善需求。机会客户核心客户65%刚需客户15%机会客户客户来源：藁城区为主，石家庄市区东部改善性客群置业目的：首置、首改客户需求：交通便利、配套成熟客户结构分析——藁城刚需客户居多、改善客户次之20%改善客户客户来源：藁城区及周边区县，市区投资客户置业目的：房产投资客户需求：资产保值升值次要客户客户来源：藁城区及周边区域置业目的：品质首置、首改年龄：25-35岁为主客户需求：儿童房、3居，功能需求交通便利1.3区域交通区域内品质首置+首改客户关注点：总价、户型、配套、交通总价120万左