湖南长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告-2021城市进入、产品定位

湖南省长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告目录1 市场环境2 项目概况3 售价建议4 结论建议第一部分：市场环境城市概况——长沙城市荣誉：·中国十佳外商投资最满意城市全国第九·2020年中国城市营商环境排名中部第一·湖南广播电视台稳居省级广电第一·“中国十大夜经济“影响力城市全国第三··

国家智能制造企业及项目数量全国省会城市第一可支配收入5.8万居中西部第一城市人口与经济指标1、2020年，长沙GDP预计为1.2万亿；深受疫情影响的上半年，长沙GDP由负转正，并且同比增长2.2%，位列万亿城市第一名。2、全市户籍人口破千万人（湖南省第1位），10年来增量300万人，并且近两年都以每年30万人的速度递增。城市房地产情况楼市特点1.土地供销规模远超往年，支撑未来新房市场有效供给2.土地成交结构中双限为核心，纯商地价下探吸引房企摘地3.地价结构性微跌，溢价受制政策控在低位4.外围多板块限价上涨，支撑未来房价5.商品住宅:整体供需平衡，两极分化，需求自上半年火热逆转“速冻”6.大户型住宅:交投活跃，供销量价均创峰值城市板块分析2022年六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区；由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小。岳麓区仍为明年主力，梅溪湖一二期等低量无压、洋湖麓谷等板块高量无压，明年将蝉联热门板块2012年-2021年内六区年度商品住宅供销量价走势图城市板块存量2022年商品住宅预计新增供应量集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。国家战略——湖南湘江新区区域定位：湖南湘江新区于2015年4月8日由国务院正式批复成立，是全国第12家、中部地区首个国家级新区。是中国打造“一带一部”核心增长极的重大举措，也是推动长沙在更高起点上融入“一带一路”和长江经济带等国家战略的重要平台区域范围：湖南湘江新区位于长沙市湘江西岸，规划面积1200平方公里，（核心区面积490平方公里），涵盖长沙市岳麓区全境、望城区9个街镇、宁乡市5个街镇3个行政区、拥有长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区、望城经济技术开发区3个国家级开发区，宁乡高新技术产业开发区和岳麓区高新技术产业开发区2个省级园区。区位优势配套情况•高铁西站交通•绕城高速•西二环•岳麓大道•地铁2、3、4、6号线•中南大学教育•湖南大学•湖南师范大学•湖南中医药大学•万象城（在建）商业•荟聚、宜家•龙湖天街医疗•湘雅大学附属三医院•湖南省肿瘤医院•湖南省妇女儿童医院•岳麓山国家级5A风景区休闲•大王山国际旅游度假区•梅溪湖湿地公园•洋湖湿地公园湿地公园区域发展区域发展近日，湖南湘江新区官微公布了重点发展的十大片区，分别是：1、梅溪湖二期(岳麓区+高新区)2、市府观沙岭和新湘雅城片区(岳麓区)3、滨江金融中心(岳麓区)4、大王山片区(岳麓区)5、湘江融城科技片区(岳麓区)6、大泽湖片区(望城区)7、高铁西城(望城区)8、金洲新城片区(宁乡市)9、湘阴金龙片区(岳阳市湘阴县)10、九华兴隆湖及高铁北片区(湘潭市)梅溪湖国际新城（二期）片区位于湘江新区核心地带，重点打造健康医疗产业，建设湘江数字健康产业园，园区总规划面积约13.2平方公里，园内包含湘江数字健康产业示范基地、泰康之家·湘园、当代生物医药产业园、亿达中建智慧科技中心、爱尔国际眼健康科技产业园、绿地梅溪湖国际医养城、长沙市妇幼保健院河西新院等项目，总投资额约200亿元城市概况小结：区位交通：全国42个全国性综合交通枢纽之一，拥有千万级客流量的国际空港，京广、沪昆、渝厦三大高铁大动脉在此汇聚产业规划：长沙主攻“三智一芯”产业，深入实施先进制造业“八大工程”;壮大新一代信息技术、新材料、生物技术、新能源及节能环保的优势产业;布局新一代半导体、信息创新的战略性新兴产业;培育新一代人工智能、尖端生命科技的未来产业;发展智能网联汽车、北斗卫星导航产业融合应用的特色产业。人才环境：长沙连续7年城市人口净流入，劳动力人口稳定在人口总量60%以上，拥有中南大学、湖南大学、国防科技大学在内的高等院校共52所、两院院士73名，国家工程(技术)研究中心14家，国家重点(工程)实验室15个，国家企业技术中心家。城市公共服务水平：长沙交通网络日益完善，共6条线路(含磁浮)，114个站点，轨道交通运营里程达161公里。医疗配套设施充足，拥有卫生机构4633个，其中中南大学湘雅医院是我国最早的西医医院之一，享有“北协和、南湘雅”的美称。基础教育实力强劲，其中雅礼中学、长郡中学、湖南师大附中、长沙市第一中学作为“四大名校”在全国有较高知名度。第二部分：项目概况项目概况项目湖南省长沙市梅溪湖二期129亩项目项目所在区域长沙市梅溪湖二期位置/地段东至松柏路，西至白鹭塘路，北至雪松路，南至龙港河当前土地性质商住用地可建设用地面积130亩（1号地块31亩；2号地块24亩；3号地块33亩；4号地块42亩）净地容积率1号地块7.1：2号地块4.5；3号地块4.8；4号地块2.3地块指标计容总建筑面积388926㎡建筑密度-绿地率-项目区位本地块位于湖南省长沙市梅溪湖二期板块，距离长沙黄花国际机场仅1小时车程，距离长沙南站约20公里，距离长沙西站9公里。周边有梅溪湖公园、桃花岭森林公园、岳麓山等风景名胜区。长沙西站9KM

35KM20KM长沙南站

长沙黄花国际机场

项目位于梅溪湖二期，毗邻二号线、六号线中转中塘站，紧邻规划省图书馆学校配套有麓山梅溪湖实验学校、岳麓区实验小学、西雅博才小学等名校，是整个长沙教育资源配套最为丰富的区域一期为城市标志性城建区域，拥有梅溪湖公园、梅溪湖戏剧院；周边有象鼻窝森林公园城市氧吧湘江谷山森林公园长沙市政府西湖公园岳麓山梅溪湖梅溪湖中央商务区

桃花岭公园麓谷高新技术开发区项目所在地

象鼻窝森林公园国际健康产业城地块四至地块北侧地块南侧

地块整体为净地，目前北侧及1号地表面有少量堆土，高出路面约2-3米地块东侧白鹭塘路雪松路231梧桐路41号地南侧松柏路地块四至 地块四至已通车，且通达性好，仅剩松柏路在建，预计通车时间为2022年底北至：雪松路（双向八车道）西至：白鹭塘路（双向四车道）

白鹭塘路34松柏路

中间：梧桐路（双向八车道）雪松路1 梧桐路南至：龙港河周边配套地块所处板块为梅溪湖二期，紧邻二号线、六号线换乘中塘站；周边自然景观、人文配套、交通、教育设施完善，属于长沙市场热门板块麓山梅溪湖实验中学（在建）梅溪湖公园中海麓山境 二、六号线中塘站象鼻窝森林公园省图书馆新馆城市投资建议土地市场梅溪湖二期2021年共出让两宗地块均有溢价，主力竞品均为2020之前拿的地，楼面价较低。地块名称：[2021]长岳麓区红枫路与紫荆路交会处东北角已成交沙市044号拍地时间：2021/6/9指标：用地面积32087㎡，容积率4.47计容楼面价：5500.36元/㎡毛坯限价：11300元/㎡溢价率：10%竞得开发商：碧桂园

地块名称：[2021]长沙市043号岳麓区青梅路与梧桐路交会处东北角拍地时间：2021/6/1指标：用地面积86249㎡，容积率4.47计容楼面价：7759.36元/㎡毛坯限价：不限价溢价率：25%竞得开发商：绿城中国地块名称：[2019]长沙市061号岳麓区梅溪湖国际新城二期映日路以东、油松路以南、沙棘路以西南(梅溪湖L06-D28地块)拍地时间：2019/7/26指标：用地面积89787.13㎡，容积率1.1计容楼面价：5499。97元/㎡毛坯限价：不限价溢价率：0%竞得开发商：祥源控股竞品地图招商华发依云曦城（精装高层）103-147㎡精装高层均价12798元/㎡ 中海麓山境（精装高层）104-178㎡精装高层均价13823元/㎡祥源森林之光（精装洋房、叠墅）精装洋房均价18290元/㎡竞品地图招商华发依云曦城项目——距本案1KM基本信息 项目整体规划33万方，容积率2.7，1933套产品 34层精装高层住宅，户型100、113、141、149平米首开时间 2020年6月首开推售情况 推出901套高层，销售1099套（近1年）当前售价 高层精装均价12853元/㎡余货 高层剩余约207套未推售

中海麓山境项目——距本案0.5KM基本信息 项目整体规划33.5万方，容积率2.27，1802套产品 30层精装高层住宅，户型102、119、142、178平米首开时间 2021年1月首开推售情况 推出1802套高层，销售1628套（近1年）当前售价 高层精装均价13823元/㎡余货 仅剩余174套房源祥源森林之光项目——距本案2KM基本信息 项目整体规划9.8万方，容积率1.1，350套产品 8层精装洋房5层叠墅，户型147、148、166、178、202平米首开时间 2020年8月首开推售情况 推出350套高层，销售318套（近1年）当前售价 洋房精装均价18127元/㎡余货 仅剩余32套房源竞品：祥源森林之光竞品：中海麓山境竞品：招商华发依云曦城项目概况小结：项目区位优势：项目位于梅溪湖二期核心区域，中轴线旁，交通、教育、自然景观等优势明显，适宜打造高端项目项目房地产环境：长沙市房地产发展较为健康，梅溪湖板块主力在售竞品较少，多为尾盘项目；梅溪湖为是长沙房地产价值高地，发展潜力巨大，目前库存较少，较为稀缺，持续热销可期；项目房地产利好：政府招商引资主打区域优势：项目片区内各大高端产业项目陆续落地，持续供给购房投资客户群体第三部分：售价建议项目售价建议考虑到片区内高端客户群体较多，周边自然景观等资源丰富，建议产品以大户型为主：配置140平、160左右三房、220左右四房；考虑到项目现金流及去化速度，建议采取平开高走的价格策略。售价建议：住宅均价：12000元/㎡（毛坯）公寓均价：9600元/㎡（精装）商铺均价：28000元/平车位均价：8万/个第四部分：结论建议项目定位—SWOT分析优势(Strengths)劣势(Weaknesses)!"#$%&'(Ø净地出让，无拆迁区，地块平整，无大量的土方量，便于快速开工；Ø目前周边生活配套欠成熟Ø地块已三通一平，周边有配套优势；Ø地块周边配套齐全，距离梅溪湖一期核心区仅5分钟车程机会(Opprtunities)S-O:发挥优势，抢占机会W-O:利用机会，克服劣势Ø项目所处梅溪湖二期目前在Ø市场受长沙市场限价因素影响，在售主售项目较少，且去化速度快，市场未来竞争逐步下降，机要已精装为主，考虑毛坯出售，快速去Ø在销售推广上，加大宣传推广力度，会显现；化熟悉周边规划，利用规划及现有配套Ø项目地块素质优秀可抓住优势快速开工，Ø随着梅溪湖二期中央金融商条件快速成交务区落地，有大量高素质人快速去化，避免后期政府出让地块带来市场竞争风险才导入威胁(Threats)S-T:发挥优势，转化威胁W-T:减小劣势，避免威胁Ø后期梅溪湖二期仍有土地供Ø针对项目地块区域进行价值灌输Ø暂无Ø快速入市，抢节点，抢假期，控稳整盘应营销节奏结论1、城市机会：长沙属于湖南省会城市，配套齐全，近年城市人口流入不