房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告工程名称：xx〔户〕拟抵押贷款工程涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询注册房地产估价师：殷乐利〔45〕周莉〔30〕估价报告出具日期:二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx〔池〕评〔2016〕字第68号致估价委托人函xx：受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原那么，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的根底上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价标准》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法〔本次评估采用的估价方法为比拟法、收益法〕，对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥万元(大写：人民币=820400\*CHINESENUM2捌拾万贰万零肆佰元整)；评估结果一览表估价对象《房地产权证》坐落建筑面积〔m2〕评估单价〔元/m2〕评估价值〔万元〕1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10745002房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢1084500合计房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元〔法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。〕估价对象房地产抵押总价：￥万元(大写：人民币=820400\*CHINESENUM2捌拾万贰万零肆佰元整)。评估结果一览表估价对象《房地产权证》坐落建筑面积〔m2〕评估单价〔元/m2〕评估价值〔万元〕1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10745002房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢1084500合计特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购置群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。安徽xx房地产评估咨询法定代表人：二零一六年六月三十日目录TOC\o"1-2"\h\z\u估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告5〔一〕估价委托人5〔二〕房地产估价机构5〔三〕估价目的5〔四〕估价对象5〔五〕价值时点6〔六〕价值类型7〔七〕估价依据7〔八〕估价原那么8〔九〕估价方法9〔十〕估价结果9〔十一〕估价人员11〔十二〕实地查勘期11〔十三〕估价作业期11〔十四〕估价报告使用期限11〔十五〕估价对象变现能力分析及相关风险提示11估价技术报告16〔一〕实物状况描述与分析16〔二〕权益状况描述与分析17〔三〕区域状况描述与分析18〔四〕市场背景描述与分析19〔五〕最高最正确利用分析22〔六〕估价方法适用性分析23〔七〕估价测算过程24〔八〕估价结果确定36附件38附件1：估价委托书及法定优先受偿款调查记录附件2:估价对象及可比实例位置示意图附件3：估价对象及可比实例照片附件4：房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》复印件附件5：池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》复印件附件5：委托方身份证复印件附件6：房地产估价机构资质证书、房地产估价机构营业执照复印件附件7：注册房地产估价师资质证书复印件附件8：其他资料估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》[GB/T50291-2015]和建住房【2006】8号《关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘期为2016年6月20日，即本次价值时点。参加实地查勘人员有：殷乐利(注册房地产估价师)、周莉(注册房地产估价师)。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的局部，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关标准进行评估。我们不承当对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或局部内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因无视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承当相应的责任。8、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原那么，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料根底上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。参加本次估价的注册房地产估价师：姓名注册证号签字殷乐利45周莉30估价假设和限制条件〔一〕一般假设1、根据估价对象的使用现状，根底设施设定为“六通一平”〔即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气，场地平整〕。2、该房地产实际用途为住宅，证载用途为住宅，按照最正确最有效使用的原那么，估价对象用地最正确状态为住宅用地。3、估价对象四至界限清楚，权属状况为住宅，无权属争议，房屋建筑面积、宗地土地使用权面积均以证书登记面积为准。4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。本次估价中估价对象土地为出让住宅用地，土地使用期届满后，自动续期。〔如果有未定事项，应说明清晰，一般不允许抵押。〕5、本报告估价结果是估价对象于价值时点当时市场状况下形成的客观合理价格。6、委托方向本估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况必须是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为真实、准确的。7、本次估价时，估价人员对房屋平安、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无根底、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收标准，符合国家有关平安使用标准和环保标准。〔二〕未定事项假设未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价对象状况无未定事项，故无未定事项假设。〔三〕背离事实假设背离事实假设是指房地产设定的状况与实际状况不一致时，根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。估价对象设定状况与实际状况一致，故本次评估无背离事实假设。〔四〕不相一致假设不相一致假设是指房地产名称/地址变更、用途、权利人不一致时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象状况之间无不一致，故无不相一致假设。〔五〕依据缺乏假设依据缺乏假设是对房地产事实不了解时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象无依据缺乏，故无依据缺乏假设。〔六〕关于法定优先受偿款《房地产抵押估价指导意见》中提出“房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款”。根据委托方提供信息及估价人员现场勘查，此估价对象不存在法定优先受偿款。〔七〕估价报告的使用限制1、此次评估的房地产抵押价值是估价对象价值在“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的市场价格。等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、本估价结果是根据本次估价目的，对估价对象在保持现使用状态下评估测算出的，仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据，不得用于其它目的，假设用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承当任何责任。3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响；应当定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。5、本报告包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共八局部，必须完整使用方为有效，对使用本报告中局部内容而导致的损失，我公司不承当任何责任。6、本估价报告使用期限自估价报告出具之日〔2016年6月30日〕起一年内有效。估价结果报告〔一〕估价委托人1、姓名：xx2、住址：贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108〔二〕房地产估价机构1、房地产估价机构名称安徽xx房地产评估咨询2、房地产估价机构地址安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑1号联排别墅3、法定代表人常忠文4、统一社会信用代码90265、房地产估价机构资质和级别房地产：一级建房估证字[2013]074号有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日6、联系人章桂宝7、联系〔三〕估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。〔四〕估价对象本次评估的估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108住宅用途房地产，xx拥有房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》及池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》，该估价对象房地产建筑面积为平方米。1、土地状况四至东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路用途住宅用地土地使用年期根据委托方提供的池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用年限为年。开发程度宗地外“六通”〔通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气〕，宗地内场地平整。2、建筑物状况：名称贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108房地产权证房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号所有权人xx规模平方米〔107面积为，108面积为平方米〕用途住宅用房层数1/5建筑结构混合结构层高〔米〕约3.5米设施设备估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。装饰装修普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板转，进户门为防盗门、窗户为塑钢窗。空间布局估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客厅餐厅，客厅、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。建成时间建成于2001年使用及维护状况估价对象建筑物目前处于自用状态，用途为住宅，维护保养情况完好。〔五〕价值时点2016年6月20日〔价值时点为估价人员实地查勘期〕。〔六〕价值类型此次评估的房地产价格是在根底设施“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的抵押价格，等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款〔法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款〕。〔七〕估价依据1、有关法律法规〔1〕《中华人民共和国物权法》〔中华人民共和国主席令第62号〕；〔2〕《中华人民共和国担保法》〔中华人民共和国主席令第50号〕；〔3〕《中华人民共和国城市房地产管理法》〔中华人民共和国主席令第72号〕；〔4〕《城市房地产抵押管理方法》〔建设部令第98号〕。2、有关技术标准〔1〕中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》〔GB/T50291-2015〕；〔2〕中华人民共和国国家标准《房地产估价根本术语标准》(GB/T50899-2013〕；〔3〕《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》〔财政部、国家税务总局财税[2008]24号〕；〔4〕《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》〔国发[1985]19号〕；〔5〕《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》〔中华人民共和国国务院令第448号〕；〔6〕《关于印发〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行方法〉的通知》〔财综[2011]349号〕；〔7〕房屋完损等级评定标准〔试行〕〔城住字[1984]第678号〕；〔8〕《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号。3、其他资料〔1〕房地产估价委托书；〔2〕房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》复印件及池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》；〔3〕估价人员实地勘查、调查、收集的有关资料。〔八〕估价原那么1、独立、客观、公正原那么所谓独立，一是要求房地产估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求房地产估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求房地产估价机构和估价人员在估价中不应受到外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求房地产估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求房地产估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价厉害关系人均是公平合理的价值或价格的原那么。2、合法原那么房地产价格是实物、区位、权益三者的有机结合，所以估价方和估价人员在估价中必须在房地产的产权、房地产的利用以及房地产的处分的方面皆符合相关法律法规的约定，在产权无法明确的情况下应明确设定估价对象的产权。因此，估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、最高最正确利用原那么要求估价结果是在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最正确的用途、规模、档次等最高最正确利用状况下的价值或价格的原那么。在合法前提下的最高最正确利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配适宜当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，到达最高最正确利用状态。4、替代原那么根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供效劳的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或效劳同时存在时，商品或效劳的价格是经过相互影响与比拟之后来决定的。房地产市场价格也同样遵循替代规律，某房地产市场价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产市场价格所牵制。换言之，估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5、价值时点原那么房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间，估价结果是在根据估价目确实定的某一特定时间的价格或价格。6、谨慎原那么房地产市场价格的变化受多种因素制约，每一种因素的变化都反过来影响到房地产价格，从而影响到评估标的的抵押价值和抵押贷款的资金平安。谨慎原那么就是要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定的的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。〔九〕估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。《房地产估价标准》中常用的估价方法有比拟法、本钱法、收益法、假设开发法。1、本次评估未选用的估价方法及理由由于该房产位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108住宅，该区域近年来征收、拆迁资料少，不易取得土地本钱相关测算数据，因此本次估价不采用本钱法；另估价对象不属于待开发或再开发房地产，因此不适合采用假设开发法。2、本次评估选用的估价方法及理由①由于估价对象属于住宅用途房地产，位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，该区域为住宅房地产的较活泼区域，住宅房地产的成交案例较多，符合比拟法运用的条件；比拟法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。②又由于此类用途房地产收益性较强，用于出租房屋较多且租赁需求旺盛，房屋的收益经常而稳定，符合收益法运用的条件。收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。综上所述，本报告将采用比拟法和收益法对估价对象进行评估。〔十〕估价结果此次估价中所使用的币种为人民币。本估价机构根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的根底上，于价值时点2016年6月20日的评估结果如下：房地产未设立法定优先受偿权利下的估价结果汇总表：币种：人民币估价方法相关结果比拟法收益法估价对象一总价〔万元〕单价〔元/m2〕50073320估价对象二总价〔万元〕单价〔元/m2〕评估价值总价〔万元〕〔大写:捌拾贰万零肆佰元整〕单价〔元/m2〕4500房地产抵押价值评估结果汇总表：币种：人民币估价对象工程及结果估价对象1、假定未设立法定优先受偿权下的价值总价〔万元〕〔大写:捌拾贰万零肆佰元整〕单价〔元/m2〕45002、估价师知悉的法定优先受尝款总额〔万元〕0已抵押担保的债权数额总额〔万元〕0拖欠的建设工程价款总额〔万元〕0其他法定优先受尝款总额〔万元〕03、抵押价值总价〔万元〕〔大写:捌拾贰万零肆佰元整〕单价〔元/m2〕4500〔十一〕估价人员参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期殷乐利45周莉30〔十二〕实地查勘期二零一六年六月二十日〔十三〕估价作业期二零一六年六月二十日至六月三十日〔十四〕估价报告使用期限本估价报告使用期限自估价报告出具之日〔二零一六年六月三十日〕起一年内有效。〔十五〕估价对象变现能力分析及相关风险提示1、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次评估主要从以下几个方面对估价对象变现能力进行分析。〔1〕影响房地产变现能力的主要因素①房地产的通用性：通用性是指是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见和普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广〔市场上可能的购置者多〕，易于处置和变现，变现能力也越强，反之亦然。估价对象系一般常见的住宅房地产，其通用性较强。②房地产的独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越阻碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象根底配套设施到达“六通一平”，且估价对象于价值时点处于正常的独立使用状态，具有较强的独立适用性。③房地产的可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以别离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的局部分别转让，这样就可以提高其变现能力。估价对象系住宅用途房地产，一般情况下估价对象分割转让可能性不大。④房地产的价值大小：一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力自然较弱。价值大小对变现的影响是指潜在购置群体的承受能力，房地产价值越大，潜在购置群体的范围就越小。估价对象总价值适中，变现能力较好。⑤房地产的开发程度：一般来说，开发程度越低的房地产。不确定因素较多，变现能力较弱。估价对象所在区域内根底设施到达宗地外“六通一平”，开发程度一般，其变现能力一般。⑥房地产的市场状况：一般来说，房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。估价对象系住宅用途房地产，同时池州市贵池区房地产的“二手房”市场开展较成熟，需求较旺盛，住宅用途的房地产市场较繁荣，估价对象变现能力较好。⑦房地产的区位：一般来说，区位越偏僻，越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。估价对象所在区域内生活配套设施比拟完善，人口密度较好,已经形成成熟的住宅区域，变现能力较好。〔2〕假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度这种可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“价值时点”,而且是“拍卖或变卖”的情形。而这种差异程度主要取决于:市场状况、短期强制处分、购置群体的心理排斥等因素的影响,其最可能实现的价格肯定要比评估的市场价值(指合理的市场价值)要低。①市场状况:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,区域内新建成的住宅小区较多,二手房交易较为活泼,房地产市场状况较好。②短期强制处分:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,周边公共配套设施较齐全、自然与人文环境良好,但由于区域内同类型住宅存量房较多,供需处于饱和状态,估价对象短期强制处分时间相对较短,快速变现能力一般。③购置群体的心理:由于估价对象是“拍卖或变卖”的情形,购置群体在购置时可能存在一定的排斥心理,影响估价对象的变现能力。〔3〕最可能实现的价格一般比评估的市场价值低的原因：①期限限制：相对于正常市场交易而言，拍卖成交对于时间的要求更高，首先拍卖会召开之前一般只有不超过15天的时间进行宣传，而且拍卖成交后往往要求购置者在较短的时间内付清款项，这样就不符合假设条件中的有较为充裕的时间的设定，从而造成拍卖成交价往往同市场价有所差异的现象。②税费差异：根据《拍卖法》的规定，拍卖人可向委托人和买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金，这就意味着买受人要较正常市场交易多负担拍卖佣金，造成了实际承受价高于市场价，在这种情况下，购置者往往会调低购置上限，造成拍卖成交价格要低于正常市场价格。③心理因素：心理因素是影响拍卖成交的重要因素，很多人认为法院拍卖的房地产不吉利会造成其不去参加竞拍，参加竞拍的人群也容易受到拍卖气氛的影响，如竞买不活泼，会造成观望、等待，心理期待降价从而造成一拍成功率低，且最终成交价位低，也可能会有竞拍非常剧烈，造成购置者不理智冲动购置，造成成交价高于市场价。④买主限制：拍卖公司在进行宣传时，往往通过网络、平面媒体、推介会等形式进行信息的发布，考虑到不同人群接受信息来源的习惯，造成了可能的潜在购置者可能看不到相关信息，对于某些通用性较差的房地产，因其房地产性质决定可能购置的群体集中在一个较为狭窄的范围内，这样也就造成了拍卖成交价与市场价的背离。综上所述，假定估价对象在价值时点拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购置群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%。〔4〕变现时间的长短处置房地产时,其变现的时间长短与处置方式、估价对象的面积、用途、价值、成新等因素有关。一般说来,以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现本钱较高,变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。估价对象抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖,其合理的变现时间一般为3-5个月，变现能力较好。〔5〕变现的费用、税金的种类和清偿顺序①变现的费用:一般包括法院执行费、评估费、拍卖佣金及办理过户手续时发生的行政事业性收费，一般情况下,抵押物的处置都需要经过司法程序,这个过程中产生的费用可统称为诉讼费用。根据《诉讼费用交纳方法》(中华人民共和国国务院令第481号),人民法院收取的诉讼费用主要有案件受理费和申请执行费,另外还有执行中的实际支出费用,包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用,有人民法院或人民法院委托其他单位或共同进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外,诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。②处分抵押房地产应缴纳的税费主要包括营业税金及附加、土所得税、印花税、交易费等。估价对象假设在价值时点进行变现,其过程中发生的税费主要涉及营业税、契税、印花税等税金及交易综合效劳费等费用;以拍卖方式处置抵押房地产时,要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用;抵押房地产原欠缴的各种费用(除优先受偿款),需要在变现过程中补交的,也应计入变现费用中,主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。③抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖时,变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的数额外,一般应按以下顺序进行清偿:A、支付处置费用和佣金;B、归还法定优先授偿款;C、归还抵押权人(或债权人)的债权本息及违约金;D、余款交委托人(或抵押人)。估价对象如在价值时点进行变现,其清偿顺序如上所述。2、相关风险提示〔1〕预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素:①近几年来,国家针对房地产相继出台宏观调控政策,将会影响房地产市场价值,使得估价对象房地产的价值未来下跌存在一定的可能。②如果未来发生区域经济衰退或和其它社会、政治因素的剧变,都整体下跌,估价对象房地产的价值下跌成为可能。③如果未来估价对象房地产的环境因素以及区位条件发生恶化也会对估价对象房地产的贬值成为可能。④房地产抵押期间,抵押房地产仍由抵押人占有、使用。假设抵押人人为使用不当,如擅自拆改建筑物,破坏建筑结构等,将会加速建筑物的物理折旧,导致房地产的贬值。⑤如果未来遭遇不可抗力的因素(如火灾、地震、水灾)等,也会对建筑物产生破坏作用,进面导致建筑物折旧加速,使房地产价值下降。〔2〕估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响:本估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的市场价值,随着时间的推移,估价对象房地产状况会发生变化(尤其是房屋折旧,土地使用年限缩短等),房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移,估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差,这是属于正常的房地产市场现象,作为抵押贷款之目的,提请抵押权人注意估价对象价值的减损。①估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的，房地产抵押价值呈一定程度的逐年下降趋势，下降的幅度视房地产类型的不同而不同，以及视估价对象使用情况的不同而不同。因估价对象是住宅房地产，住宅房地产其抵押价值下降的幅度一般较小。②房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响〔3〕抵押期间房地产信贷风险关注点分析①抵押房地产本身的风险适应性风险：并不是所有的房地产都适合作为抵押物，作为担保物的房地产必须具有合法性。预期风险：抵押期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。变现风险：因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。耗损风险：在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗;不正当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。②系统风险分析市场供求风险：抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。政策、政治风险：政府有关房地产的税收、金融等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。信用、道德、经营、管理等风险：抵押人〔贷款人〕信用、道德影响着还贷方案，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。或然损失风险：火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。③估价报告中忽略考虑或者无法考虑的某些因素〔条件〕对估价结果可能产生风险的披露估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。〔4〕合理使用评估价值请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。〔5〕定期或者在房地产变化较快时对房地产抵押价值进行再评估抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估，在价值时点后,有效期内假设房地产市场价格发生较大波动,并对估价对象价值已产生明显影响时,委托方应及时聘请房地产估价机构重新确定其市场价值。估价技术报告〔一〕实物状况描述与分析本次估价对象为贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为平方米住宅用途房地产。估价对象四至：东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路。估价根据委托方提供的资料及现场查勘情况，现对估价对象实物状况描述如下：土地实物状况描述与分析四至东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路用途住宅用地土地使用年期根据委托方提供的池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用年限为年。开发程度宗地外“六通”〔通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气〕，宗地内场地平整。土地实物状况分析综上所述，估价对象四至界限清晰，面积适中，用途符合规划且为最正确用途，土地形状规那么便于利用，地形为平原地，地势平坦，所在区域根底设施已到达“六通”〔通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气〕及宗地内场地平整，对估价对象房地产价值具有明显的提升作用。2、建筑物状况描述与分析估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，建筑面积为平方米。建筑物实物状况描述名称贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108房地产权证房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号所有权人xx规模平方米用途住宅层数/总层数1/5建筑结构混合结构层高约3.5米设施设备估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。装饰装修普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板砖及木地板，天花为乳胶漆，门为防盗门，塑钢窗。空间布局估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客厅餐厅，客厅、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。建成时间2001年使用及维护状况估价对象使用及维护状况良好。完损状况估价对象结构构件完好，管道畅通、现状良好。建筑物实物状况分析综上所述，估价对象规模适中，适宜作为住宅，用途符合规划且为最正确用途，装饰装修为普通装修，空间布局合理，使用及维护良好，经现场勘查成新度较高，有助于估价对象的价值显化。〔二〕权益状况描述与分析土地权益状况描述土地所有权状况估价对象所占土地所有权为国家所有土地使用权状况根据委托方提供的池土国用〔商品房〕第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日止。因此自价值时点土地剩余使用年限为年他项权利设立状况无土地使用管制住宅用地建筑物权益状况描述房屋所有权状况房屋所有权人为xx他项权利设立状况无出租或占用情况自用其他特殊情况无权益状况分析综上所述，估价对象权属合法，各项权利因素完整，可以在房地产市场上自由交易，无特殊限制，对估价对象价值有提升作用较好。〔三〕区域状况描述与分析位置状况描述坐落估价对象坐落于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108方位估价对象位于秋浦东路以南。与重要场所〔设施〕的距离距池州市中心约公里，距池州市火车站约公里。临街〔路〕状况临秋浦东路、九华山大道，临路条件好朝向朝南层数/总层数1/5交通状况描述道路状况附近有秋浦东路、九华山大道，估价对象临路状况良好。出入可利用交通工具附近有11、17路等公交车经过，公交便捷度好；交通管制情况因为该位置多为商业及住宅，小型汽车通行居多，限制行车速度在40千米/小时以内停车方便程度附近停车位较多，停车便捷自然环境描述自然环境估价对象所在区域为池州市贵池区，自然环境良好，主要污染为汽车尾气和噪音污染。人文环境估价对象所在区域为池州市贵池区，周边多为个体工商户，教育程度多为大专以上文化水平，收入水平在中等以上水平，整体人文水平一般。景观该区域靠近清溪河，景观较好。外部配套设施状况描述根底设施估价对象所在区域道路、供水、排水〔雨污混排〕、供电、通讯等设施完备，综合根底设施条件完善，且保管较完善，保障率较高、保障率在95%以上。公共效劳设施估价对象所在区域有池州市中医院、工商银行、邮政储蓄银行、翠微苑农贸市场、市直机关幼儿园、池州市千秋学校等公共效劳配套设施比拟齐全。区位状况分析估价对象为住宅用途房地产，位于池州市贵池区，房屋朝南，该区域地理位置优越，交通较便捷，周边根底设施和公共设施较为齐全，通过以上分析可以看出，随着该区域的开展及该区域的进一步规划，估价对象的房地产价值还有一定的升值空间。〔四〕市场背景描述与分析1、池州市经济社会开展状况2015年1-10月池州市经济运行总体平稳，多数指标增速位居全省中上水平。与前三季度比，工业生产增速持平，投资、限上消费、财政收入增速加快，出口降幅继续收窄，存贷款增速“一升一滑”，物价低位运行。〔1〕工业生产平稳增长。10月末池州市规上工业企业540户，比上年新增84户，2015年1-10月份实现增加值亿元，增长%，增幅比全省高个百分点，居全省第6位。重点行业支撑有力。2015年1-10月份，居池州市前五位的行业共实现增加值亿元，增长%，高于规上工业增速个百分点；五大行业增加值占池州市规上工业的52%，对规上工业增长奉献率达71%，拉动规上工业增长个百分点。其中，有色、化工、电气机械器材、建材水泥和钢铁分别增长%、%、8%、%和%。大中型企业增长较快。2015年1-10月份，池州市34户大中型企业实现增加值亿元，增长%，高于规上工业增速2个百分点。冠华黄金、超威电源、广信农化、泰合森能源、铜冠铜箔、天平机械等重点骨干企业运行平稳。新兴产业加快成长。2015年1-10月份，预计池州市战略性新兴产业产值亿元，增长%，其中占比%的新材料产业增长最快，增速达32%。高新技术产业快速增长。2015年1-10月份，池州市高新技术企业产值亿元，增长%，高于全省个百分点，增幅居全省第3位，今年以来增速一直居全省前列。其中冠华黄金产值增长%，对池州市高新技术产业产值增长奉献率达%，拉动高新技术产业产值增长个百分点。装备制造业占比提升。2015年1-10月份，装备制造业增加值亿元，增长%，装备制造业增加值占制造业的比重达%，比前三季度提高个百分点。工业用电量增势平稳。2015年1-10月份，池州市工业用电量亿千瓦时，增长%，其中重点监测的42户企业用电量亿千瓦时，增长%，增幅比前三季度提高个百分点。〔2〕固定资产投资形势持续改善。2015年1-10月份，池州市固定资产投资亿元，同比增长%，比一季度、上半年、前三季度分别提高11个、个、个百分点，增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前进到第10位。根底设施投资增长加快。2015年1-10月份，根底设施投资亿元，增长%，同比提高70个百分点。工业投资增速持续上升。2015年1-10月份，工业投资亿元，增长%，比上半年、前三季度分别提高个、个百分点。其中，占比%的制造业投资257亿元，增长%；技改投资亿元，增长%，高于工业投资增速个百分点，占工业投资比重达65%，同比提高个百分点。新开工工程个数增多、投资建设加快。2015年1-10月份，池州市新开工工程654个，同比增加171个，其中亿元以上新开工工程48个，同比增加14个。新开工工程完成投资亿元，增长%，其中亿元以上新开工工程完成投资亿元，增长%。房地产去库存压力较大。2015年1-10月份，房地产开发投资成亿元，增幅由上年同期增长%转为下降%，降幅比前三季度扩大个百分点；新建商品房销售面积、销售额分别为万平方米、亿元，分别下降%、%。〔3〕市场消费稳中有升。10月末池州市限额以上批发零售和住宿餐饮业单位280户，比上年新增52户，2015年1-10月份实现限额以上消费品零售额亿元，同比增长%，比全省高个百分点，比前三季度提高个百分点，增幅居全省第8位。“互联网+”等新兴效劳业态开展加快。2015年1-10月份，池州市限上批发零售业实现网上商品零售额亿元，增长%，高于限上零售额个百分点，网上商品零售额占限上消费品零售额比重为%，同比提高个百分点。根本生活类商品零售稳步增长。根本生活类增长%，比前三季度提高个百分点，其中粮油食品类增长%，提高个百分点。交通电器设备类商品零售增长加快。交通电器设备类增长%，比前三季度提高个百分点，其中汽车类增长%，提高个百分点。居住类、燃料类商品零售增速回落。居住类增长%，比前三季度回落个百分点，其中建筑及装潢材料类增长%，回落个百分点；燃料类增长%，比前三季度回落个百分点，其中石油及制品类增长%，回落个百分点。〔4〕进出口总额增幅回落。2015年1-10月份，池州市外贸进出口总额亿美元，增长%，比前三季度回落个百分点。进口增速高位回落。2015年1-10月份，池州市进口亿美元，增长%，比前三季度回落个百分点。其中，占比%的重点企业铜冠有色进口亿美元，由前三季度增长24倍回落到3倍，主要原因是从四季度开始逐渐改由总公司铜陵有色进口，池州市进口后续增长形势不容乐观。出口降幅持续收窄。2015年1-10月份，池州市出口亿美元，由上半年、前三季度分别下降32%、%，收窄到下降%。与前三季度比，耐福电声、双虹服饰出口增长加快，龙华医药、中山化工出口降幅收窄。〔5〕财政收入增速持续上升。前三季度，池州市财政收入亿元，同比增长%，比上半年、前三季度分别提高个、1个百分点，其中地方财政收入亿元，增长%，提高个、1个百分点。在全部财政收入中，税收收入亿元，下降%，比前三季度收窄个百分点。从主要税种看：增值税亿元，下降%。其中，交通运输业增值税下降幅度较大，下降%；工业增值税增幅同比回落个百分点，商业增值税下降%。营业税亿元，增长%，其中建筑业、房地产业营业税分别增长%、%，主要是税务部门加大了建安房地产营业税清缴力度，一次性征收因素所致。所得税亿元，下降%，主要原因是企业盈利能力下滑，企业所得税下降。城镇土地使用税亿元，增长%，主要原因是征期调整。契税亿元，下降49%，主要原因是房地产去库存压力较大，土地交易大幅下滑。非税收入高速增长。2015年1-8月份，非税收入24亿元，增长%，非税收入占财政收入比重为%。财政支出较快增长。2015年1-10月份，池州市财政支出亿元，增长16%，其中13项民生支出亿元，增长%。民生支出占财政支出比重由上年同期74%提高到%。〔6〕存贷款增速“一升一滑”。10月末，池州市金融机构人民币各项存款余额亿元，比年初增加66亿元，余额同比增长%，比6月末、9月末分别提高个、个百分点，主要原因是交通银行入驻池州净增存款亿元。信贷投放持续放缓。从增速看，金融机构人民币各项贷款余额亿元，增幅由6月末的%、9月末的6%，回落到%。从增加额看，贷款余额比年初增加亿元，同比少增亿元，只有上年同期的%。主要原因是银行不良贷款反弹、局部工程建设进度滞后、企业融资渠道拓宽、贷款需求下降等。〔7〕物价低位运行。2015年1-10月份，池州市CPI同比上涨%，已连续18个月处在2%以下。从八大类别看，食品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及效劳价格分别上涨%、%、%、%；烟酒、家庭设备用品及维修效劳、交通和通信、居住价格分别下降%、%、%和%。2015年1-10月份，PPI同比下降%，已连续42个月同比下降，降幅比上年同期、前三季度分别扩大个、个百分点。水泥熟料价格同比下降%、钢材下降%、线材下降%、浓硝酸下降%、锌下降%。2、池州市房地产市场总体状况2015年1月，随着传统佳节春节的临近，返乡置业潮尚未完全形成，池州楼市商品房销量相比上月有所上扬，但住宅销量却有所下跌。住宅成交量525套，与2014年12月(568套)相比减少了43套，环比下跌%；成交金额万元，与去年12月万元)相比减少了万元，环比下跌了%。总体来说，2015年1月池州楼市逐渐热闹起来，这是一个相当好的势头。大批返乡置业大军逐批回归，创造了池州楼市的购房热潮。2月池州楼市住宅成交量949套，与上月(525套)相比增加了424套，环比上涨%;成交金额万元，与12月万元)相比增加了万元，环比上涨%。2月住宅销售日均约34套，与上月住宅日均销量相比增加17套。2月共有两个新盘开盘，导致成交量在本该冷清的二月逆袭上涨。3月池州楼市住宅成交量1034套，与上月(949套)相比增加了85套，环比上涨%;成交金额万元，与2月万元)相比增加了万元，环比上涨%。3月底，房地产又出新政。央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。随着一波新政落地，4月楼市不管新房还是二手房或将进一步回暖。4月20日央行再次降准，4月底池州市正式出台公积金新政，降低公积金贷款首付额度，5月11日央行再次降息，但对楼市影响微乎其微，“330”自2015年开年以来，销量一直呈下降趋势，池州楼市库存量也一直是困扰楼市的新病。随着新政的上台，楼市终有一丝暖意渐渐上升，6月份池州楼市住宅销量较上月呈上涨趋势，6月本是淡季，住宅销量与上月相比有小幅度下跌，但相对于“红五月”在整体销量上却出现上涨趋势。7月份池州楼市住宅成交量586套，与上月(545套)相比增加了41套，环比上涨了%；成交金额万元，与上月万元)相比增加了万元，环比上涨了%。总体来说，7月份池州楼市住宅销量较上月相比有所上涨，8月又小幅度下跌，传统的淡季七八月楼市销量还算令人满意。2015年1-10月池州住宅成交量价与去年同期相比均有所下滑，虽然政策利好频繁释放，但三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，政策对楼市成交的拉动作用不明显。地市开发商对市场形势依然持理性谨慎的态度，推货热情不高，楼市以去库存为主。3、区域同类房地产市场状况估价对象房地产为池州市贵池区，该区域交通较便捷，区域内根底设施完善度与公共配套设施完备度较高，生活较便利，居住成熟度较高。房地产市场的开展成熟，最高销售价格住宅商品房到达6000元以上，该区域的房地产无论在价格还是在市场的成熟度方面都处于较领先地位。由于区域内房地产市场的活泼度较高，使该区域住宅用房的价格和租金进一步上升；加上市民资本投资意愿的增强，促使该区域住宅房地产销售的繁荣。使得该区域个别住宅价格突破6000元/平方米。估价人员根据以上分析，并结合估价对象所处区域具体情况，预测该区域住宅类房地产未来价格会保持稳中有升的势头，市场前景状况较优。但由于国家宏观调控政策的影响，使价格上涨的不确定性加大。〔五〕最高最正确利用分析房地产估价应以房地产的最高最正确利用为前提。所谓最高最正确利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值到达最大的一种最可能的利用。最高最正确利用分析真正表达了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最高最正确利用方式，主要考虑以下方面：1、法律上的许可性：即在法律〔规划及相关政策法规〕许可的前提下，不受估价对象现时利用状况的限制，而依照法律、法规、规划开展的方向等，按照其法律许可的最优的利用方式进行估价，房地产权利人依法取得了《房地产权证》，在法律上许可。2、技术上的可能性，即不能把技术上〔建筑材料性能、施工技术手段等〕无法到达的利用方式作为最高最正确利用。要在技术可能的前提下确定最高最正确利用方式进行估价。3、经济上的可行性，即对于法律上允许、技术上可能的每一种利用方式，还要进行经济可行性检验，估价对象收入现值大于支出限制，经济上可行。4、价值是否最大：即在所有具有经济可行性的利用方式中，能使估价对象的价值到达最大的利用方式，才是最高最正确的利用方式。在合法前提下的最高最正确利用是使房地产获利最大的利用方式。鉴于估价对象是符合城市规划并取得了合法的产权证件的房地产，根据现状及远景规划分析，由于待估房地产法定规划用途为经营用途房地产，实际用途为经营，实际利用过程中土地与建筑物的均衡性较好，房地产与周围环境的协调性也较优，分析认定本报告中估价对象的现状利用为最高最正确利用。〔六〕估价方法适用性分析估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。《房地产估价标准》中常用的估价方法有比拟法、本钱法、收益法、假设开发法。1、本次评估采用的估价方法和原因①该区域为住宅房地产的较活泼区域，住宅房地产的成交案例较多，符合比拟法运用的条件；比拟法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。②又由于该区域住宅用途房地产收益性较强，用于出租房屋较多且租赁需求旺盛，局部住宅用房自用，房屋的收益经常而稳定，符合收益法运用的条件。收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。2、本次评估未选用的估价方法及原因由于该房产位于贵池区，该区域近年来征收、拆迁资料少，而且土地取得及相关费用难以调查翔实，本钱法测算出的结果会偏离，不适宜采用本钱法；同时又由于该区域已经形成稳定的市场，未来很长一段时间该区域的规划不会进行调整，估价对象是不具有开发或再开发潜力的现房，故不适宜采用假设开发法。综上所述，本报告将采用比拟法和收益法对估价对象进行评估。3、具体测算思路由于估价对象翠微苑E12幢107、108的住宅用房，区位、权益状况完全相同，装饰装修程度相同，实物状况中的面积差异不大，故以翠微苑E12幢107确定翠微苑E12幢108房产的价值。比拟法是选择同一供需圈内的3个可比实例，并对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、区位实物以及权益状况调整，采用如下公式得出可比实例的比拟价值，进而采用适当的方法求出估价对象的最终比拟价值。收益法是选择类似区域的3个类似房地产的出租案例，经分析比拟得出估价对象的潜在毛收入，同时参考估价人员收集的市场资料得出有效出租面积、出租率及租金损失率，从而得出估价对象有效毛收入，然后由有效毛收入扣除出租房地产的运营费用〔包括：维修费、管理费、保险费和税金等〕得出估价对象的净收益；其次在此根底上预测分析估价对象房地产的未来租金变化趋势，由于池州市住宅用房租金一般一年一定，逐年递增且收益稳定，最终选用净收益按固定的比例递增，收益期为有限年条件下的房地产收益价值的计算公式得出估价对象房地产最终价格。收益法根本公式:P=〖a/〔r-g〕〗〖1-〔1+g〕n/〔1+r〕n〗P房地产收益价值a房地产年净收益r报酬率g净收益逐年递增的比率n收益期〔年〕〔七〕估价测算过程1、比拟法比拟法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法根本公式：比拟价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数〔1〕选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的三个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如下：实例工程可比实例A可比实例B可比实例C位置翠微苑B12幢201翠微苑C6幢203翠微苑D17幢205类型多层住宅多层住宅多层住宅交易情况正常正常正常交易日期案例价格〔元/平方米〕502051005050距市中心距离〔公里〕交通便捷程度便捷便捷便捷商服繁华程度较繁华较繁华较繁华公共配套设施完备度完备完备完备环境状况较优较优较优景观状况较好较好较好建筑结构混合混合混合建筑年代〔年〕200120012001建筑面积〔㎡〕楼层/总楼层2/52/52/5朝向朝南朝南朝南内部装修程度普通装修普通装修普通装修物业管理程度较完善较完善较完善根底设施完善度完善完善完善权益状况无限制无限制无限制〔2〕进行交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。〔3〕市场状况调整估价人员×100经测算得出2012年10月至2016年5月住宅房地产的价格指数〔定基价格指数〕见下表：月份价格48004800495050005000510051505150价格指数100100103104104106107107月份价格51505828582852005250525052505300价格指数107108108108109109109110月份价格53005300535053505350540054005400价格指数110110111111111112112112月份价格54005400540054005400535053505350价格指数112112112112112111111111月份价格53505350535053505350540054005400价格指数111111111111111112112112月份价格5400540054005400价格指数112112112112由于估价对象所在价值时点〔2016年6月20日〕的价格指数未统计发布，本次价值时点与2016年5月较接近，且在此期间该区域内房价变化不明显，故本次评估参照2016年5月的价格指数，即为112，可比实例A、B、C成交日期分别为2016年2月、2016年3月和2016年2月，那么可比实例价格指数分别为112、111和111。交易日期的修正系数=估价对象于价值时点的价格指数/可比实例于交易日期的价格指数，那么交易日期的修正系数确定如下：估价对象相对于可比实例A〔2016年2月〕交易日期修正系数为：=112/112×100/100=估价对象相对于可比实例B〔2016年3月〕交易日期修正系数为：=112/112×100/100=估价对象相对于可比实例C〔2016年2月〕交易日期修正系数为：=112/112×100/100=〔4〕进行区位状况修正估价人员根据现场勘察和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区位状况进行修正。区位状况包括：A、距市中心距离：以估价对象距市中心距离为标准，每相差500米修正1%，假设可比实例与市中心距离小于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例与市中心距离大于此标准，那么可比实例的指数低于100；B、交通便捷程度：分为便捷、较便捷、一般、不甚便捷、不便捷五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%；C、商服繁华度：分为繁华、较繁华、一般三个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，假设可比实例周边的商服繁华度优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例周边的商服繁华度劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；D、公共配套设施完备度：分为完备、较完备、一般、根本完备、不完备五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正2%，假设可比实例的根底设施状况优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的根底设施状况劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；E、环境状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，假设可比实例周边的环境质量优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例周边的环境劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；F、景观状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每个等级修正1%，假设可比实例周边的景观状况优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例周边的景观状况劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；〔5〕进行实物状况修正估价人员根据现场勘察和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的实物状况进行修正。实物状况包括:A、建筑结构：分为钢混、混合、砖木、简易四个等级，以估价对象为100，每个等级修正1%，假设可比实例的建筑结构优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的建筑结构劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；B、建筑年代：以估价对象为100，每两年修正1%，假设可比实例的建筑年代迟于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的建筑年代早于此标准，那么可比实例的指数低于100；C、建筑面积：以估价对象为100，约15个平方米修正1%，假设可比实例的建筑面积大于此标准，那么可比实例的指数低于100，假设可比实例的建筑面积小于此标准，那么可比实例的指数高于100；D、楼层：多层分为分为三层和四层、二和五层、一和六层三个等级；每个档次修正1%，以估价对象为100，假设比拟案例的楼层状况优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的楼层状况劣于此标准，那么比拟案例的指数低于100。E、朝向：分为朝南、朝东或朝西、朝北三个等级，每个等级修正1%，以待估建筑物的朝向状况为标准，确定其指数为100，假设可比实例的朝向状况优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的朝向状况劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；F、内部装修程度：分为精装修、普通装修、简装、毛坯四个等级，每个等级修正2%，以待估建筑物的内部装修程度为标准，确定其指数为100，假设可比实例的内部装修程度优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的内部装修程度劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；G、物业管理程度：完善、较完善、一般、不完善四个等级，每个等级修正2%，以估价对象的物业管理程度为标准，确定其指数为100，假设可比实例的物业管理程度优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的物业管理程度劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；H、根底设施完备度：分为完备、较完备、一般、根本完备、不完备五个等级，每个等级修正2%，以估价对象的根底设施完备度为标准，确定其指数为100，假设可比实例的根底设施完备度优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例的根底设施完备度劣于此标准，那么可比实例的指数低于100；〔6〕进行权益状况修正估价对象及可比案例于价值时点为完全产权，无权利限制，无需修正。〔7〕计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见下面三张表格：比拟因素条件说明表估价对象及比拟案例修正工程估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况正常正常正常正常交易日期区位状况距市中心距离〔公里〕交通便捷程度便捷便捷便捷便捷商服繁华度较繁华较繁华较繁华较繁华公共配套设施完备度完备完备完备完备环境状况较优较优较优较优景观状况较好较好较好较好实物状况建筑结构混合结构混合结构混合结构混合结构建筑年代2008年200820082008建筑面积〔㎡〕楼层/总楼层1/52/52/52/5朝向朝南朝南朝南朝南内部装修程度普通装修普通装修普通装修普通装修物业管理程度较完善较完善较完善较完善根底设施完备度完备完备完备完备权益状况无限制无限制无限制无限制比拟因素条件指数表估价对象及比拟案例修正工程估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100100交易日期调整112112112112区位状况距市中心距离〔km〕100100100100交通便捷程度100100100100商服繁华度100100100100公共配套设施完备度100100100100环境状况100100100100景观状况100100100100实物状况建筑结构100100100100建筑年代100100100100建筑面积〔㎡〕100100100100楼层/总楼层100101101101朝向100100100100内部装修程度100100100100物业管理程度100100100100根底设施完备度100100100100权益状况100100100100比拟因素修正系数及结果表估价对象及比拟案例修正工程可比实例A可比实例B可比实例C案例价格〔元/平方米〕502051005050交易情况交易日期调整区位状况距市中心距离交通便捷程度商服繁华程度公共配套设施完备度环境状况景观状况实物状况建筑结构建筑年代建筑面积〔㎡〕楼层/总楼层朝向内部装修程度物业管理程度根底设施完备度权益状况111比拟价值〔元/平方米〕497050505000〔8〕市场比拟法最终价格确定由以上通过对三个可比实例的成交单价进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况的修正得出可比实例A单价为4970元/平方米、可比实例B单价为5050元/平方米、可比实例C单价为5000元/平方米，估价人员根据市场状况决定采用简单算术平均法〔取整〕确定比拟法的最终单价，即：〔4970+5050+5000〕/3=5007元/平方米。2、收益法本次选用的收益法公式为净收益按一定比例递增，收益期限为有限年，即：根本公式:P=〖a/〔Y-s〕〗〖1-〔1+s〕n/〔1+Y〕n〗P房地产收益价值a房地产年净收益Y报酬率〔%〕s净收益逐年递增的比率〔%〕n收益期〔年〕〔1〕确定净收益在确定净收益时，我们既考虑估价对象的实际收益，更考虑了估价对象的客观收益；即我们在该估价对象的实际收益中去除了属于偶然的、特殊的要素后得到的一般正常收益。a、选取可比实例该地区类似住宅房地产的租金水平容易取得且比拟稳定，故采用比拟法求取估价对象在价值时点的年客观有效租金收益，作为估价对象的年有效毛收入。估价人员通过市场调查选取三个可比实例求取估价对象年有效毛收入，具体测算过程如下：租赁05实例调查表名称翠微苑D7幢101翠微苑D18幢101翠微苑D23幢101坐落清风西路以南清风西路以南清风西路以南面积出租房性质住宅住宅住宅租赁日期付款方式签约一年，现金付款签约一年，现金付款签约一年，现金付款房地产状况说明实物状况说明总层数五层，位于第一层，混合结构，内墙为乳胶漆粉刷，外墙为防水涂料，普通装修。总层数五层，位于第一层，混合结构，内墙为乳胶漆粉刷，外墙为防水涂料，普通装修。总层数五层，位于第一层，混合结构，内墙为乳胶漆粉刷，外墙为防水涂料，普通装修。权益状况说明该可比实例产权明确，无产权纠纷，正常案例该可比实例产权明确，无产权纠纷，正常案例该可比实例产权明确，无产权纠纷，正常案例区位状况说明可比实例所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施较完备可比实例所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施较完备可比实例所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施较完备租赁情况说明租赁情况正常租赁情况正常租赁情况正常租金〔元/m2·月〕151515b、进行租赁情况调整根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常租赁，无需进行租赁情况调整，修正系数均为100/100。c、签约日期情况调整根据上述案例的签约日期可以看出，签约时间均离价值时点较近，在此期间该地区同类房地产租金价格比拟稳定，故不需要进行签约日期情况调整，修正系数均为100/100。d、房地产状况调整实物状况调整：可比实例A、B、C相对于估价对象在实物状况如建筑规模、设施设备、层高、空间布局、新旧程度、结构、装饰装修等方面差异不大，故不需要进行修正。以估价对象为标准，系数取值为100，假设可比实例实物状况优于此标准，那么可比实例的指数高于100，假设可比实例实物状况劣于此标准，那么可比实例的指数低于100，以估价对象为标准，系数取值为100，本次所选可比实例A修正系数为100/100，所选可比实例B修正系数为100/100，可比实例C修正系数为100/100；区位状况调整：可比实例A、B、C相对于估价对象在区位状况状况中如楼层、商业等级、繁华程度、交通便捷度、根底设施完备度、公共配套设施完备度、环境与景观等方面等相近，不需要进行修正。那么可比实例A、B、C修正系数分别为100/100、100/100、100/100；权益状况调整：主要包括权利性质、土地使用期限、规划条件、相邻关系情况、地役权设立情况方面，可比实例A、B、C与估价对象在权益方面一致，无需修正。那么可比实例A、B、C修正系数分别均为100/100。根据以上分析过程得出以下数据：租金比拟价值测算表修正工程可比实例A可比实例B可比实例C租金〔元/㎡·月〕151515租赁情况调整100/100100/100100/100签约日期调整100/100100/100100/100实物状况调整100/100100/100100/100区位状况调整100/100100/100100/100权益状况调整100/100100/100100/100比拟价值151515权重1/31/31/3租金比拟价值〔元/㎡·月〕15由以上通过对三个可比实例的租金进行签约日期、租赁情况、实物状况、区位状况、权益状况的修正得出可比实例A修正后租金为15元/平方米·月、可比实例B修正后租金为15元/平方米·月、可比实例C修正后租金为15元/平方米·月，三个可比实例修正后租金比拟接近，因此估价人员决定采用简单算术平均法〔取整〕确定估价对象比准租金，即：〔15+15+15〕÷3=15元/平方米·月。估价人员根据对池州市住宅用途房地产市场租金率、租金损失率的调查及对未来市场状况的预期分析，预测确定估价对象出租率的平均水平98%，其空置和收租损失为2%，有效出租面积为100%；根据当地的房地产出租情况，出租方全部提前收租，故租金损失率为0%；其他收入主要是房屋出租押金的利息，其他收入在本地房地产租赁过程中表现收取押金，再无其他所得，池州市同等住宅房地产出租押金一般情况下为3个月的租金，本次押金取45元/平方米，按照一年期存款利率确定利息〔一年期存款利率为%〕，确定其他收入＝45×%=元/平方米；根据目前池州市住宅房地产的出租状况可以预测未来很长一段时间内将保持该出租率的水平，那么：房地产年有效毛收入=潜在毛收入×有效出租面积×〔1-空置和收租损失〕+其他收入=12×15×〔1-2%〕+=元/平方米B、估算估价对象的正常年运营费用运营费用包括维修费、管理费、保险费和税金。a、维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。维修费，按照行业的正常标准，维修费的取值范围一般为建筑物重置价格的2%-4%，根据估价对象的具体特点，此次取费标准确定为%；根据现行《池州市建设工程市场价格信息〔2015年〕》公布的信息得知：多层造价为1100元/平方米，另估价人员根据估价对象具体情况考虑房屋开发本钱、管理费、销售费用及销售税费等因素；结合估价对象具体结构装修和设备情况〔混合结构，总层数为五层，设备使用及维护状况良好，房屋完损状况为良好〕。综合确定该房屋重置价格为1200元/平方米。维修费=房屋重置价格×2%=1200×2%=元/平方米b、管理费，管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按照行业的正常标准，管理费的取值范围一般为年租金〔有效毛收入〕的3%-5%，根据估价对象的具体特点，此次取费标准确定为3％。那么：管理费＝年有效毛收入×3%=×3%=元/平方米c、保险费，通常为建筑物现值的一定比例，保险公司房贷保险费计费标准确定为‰，估价对象为混合结构，残值率为2%，耐用年限为50年，已使用15年，由此计算出估价对象的成新率为71%，另估价人员根据现场勘查及建筑物维护保养状况，最终综合确定成新率为71%。成新率计算公式=[1-〔1-残值率〕×房屋已使用年限/房屋耐用年限〕]×100%=[1-〔1-R〕×t/N〕]×100%=[1-〔1-2%〕×15/50〕]×100%=71%保险费＝房屋现值×保险费率＝房屋重置价格×成新率×保险费率=1200×׉=元/平方米d、税金，指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建