在房地产行业中税收筹划的作用

从目前情况来说，我国房地产企业在经营发展中将会面临一定的经营困难问题，导致该现象出现的原因在于国际经济发展形势影响，使得我国群众消费能力下降，从而影响房地产行业发展。并且，我国政府部门加强对房地产行业的宏观调控，通过采用“去杠杆、去库存”等方式抑制房价上涨，使得房地产行业盈利空间缩小。在这种环境下，如何采用合理方式获得更多经济效益，是当前房地产行业重点关注的内容。研究发现，房地产企业内部融合和外部融资存在某种替代关系，而税收筹划是企业内源融资中重要组成部分，可以补充企业现金流，缓解企业融资压力，节省融资成本，尤其是现阶段银行收紧放贷环境下，合理税收筹划能够降低外部融资约束性，有利于房地产行业转型发展。一、房地产行业税收筹划基本概述税收筹划指的是企业通过财务策略，在国家税法要求范畴内减少税务成本支出的行为。税收筹划在工作对象上以税务为主，但是其和企业经营管理、资金流动等有着一定关联，涉及的专业内容多，包含了税务学、财务管理、会计学等。企业管理者需要在掌握一定理论基础和实践知识的情况下，合理制定税收筹划方案。税收筹划作为房地产企业经营管理中重要内容，站在宏观角度来说，税收筹划可以帮助房地产企业在市场竞争中稳定发展，减少成本支出，防控税务风险，为房地产企业健康发展提供支持。在微观层面上，税收筹划是房地产企业提高自身管理水平、实现现代化管理的重要举措。税收筹划可以帮助房地产企业财务人员提高自身专业素养，主动学习更多专业技能与知识，充实知识结构，促进房地产企业财务管理水平的提升。二、房地产行业中税收筹划的作用（一）帮助企业减少税务支出，规避漏税问题和其他商品比较，房地产开发中涉及的资产数量比较多，高达几亿甚至几十亿，这些资产被投入到在房地产项目开发建设各个环节中，使得房地产开发产品种类多样，所以，房地产项目从立项到最终房地产交付，各个环节所涉及的税种比较多，其中包括增值税、契税、所得税等，同时涉及的税额较为庞大。如果没有提前做好税务筹划安排，容易产生多缴税或是少缴税的税务问题，让企业承担一定风险。并且，房地产企业资金回笼速度缓慢，税收数额较高容易产生流动性风险，而通过合理税收筹划，节约税收成本，可以减少风险问题发生，帮助企业控制税务成本支出，规避流动性风险，防止资金链断裂。（二）增强企业发展能力，实现企业健康发展在房地产行业经营发展中，诸多企业参与其中，加剧房地产市场竞争。要想在市场竞争中稳定发展，要求房地产企业具备较强的竞争实力和冗余资金。一方面，通过税收筹划，可以给房地产企业提供盈余资金，缓解企业由于资金周转不顺畅而面临的资金压力，给企业经营发展提供资金保障。另一方面，税收筹划可以及时识别和评估企业内部存在的风险问题，保证企业稳定经营，整合并调配各项资源，提高企业动态管理能力，为房地产企业健康发展保驾护航。（三）强化企业全体员工纳税意识，防控税务风险众所周知，税务筹划是一项系统化工作，在开展税务筹划工作时，需要所有人员积极配合。在房地产项目开发建设中，涉及的税种比较多，容易面临漏税问题。税收筹划要求房地产企业提前对税务进行筹划和安排，需要企业对税务筹划有充分了解，提高房地产企业领导纳税意识，从根源上减少漏税风险。并且，为了提高税收筹划水平，房地产企业需要组织安排专业人员学习最新税务政策，了解国家发布的税务优惠政策，掌握涉税业务法律要求。提高企业各级人员纳税意识，防止企业出现投机取巧心理，减少税务风险问题发生。三、房地产行业税收筹划难点（一）房地产行业自身因素从房地产行业角度来说，展现出较强的人才密集、经营活动资金密集、项目规模庞大、影响范畴广泛等特点，并且容易受到国家宏观政策因素影响，属于以政策为导向的产业结构，和房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游企业之间有着紧密地联系。房地产企业在经营过程中，和内部管理、管理水平有着一定关联，并且容易受到内外环境变化影响，敏感性强。由此可以得知，房地产行业自身具备复杂性特点，可能会给自身发展带来影响，增加财务人员实施税收筹划工作难度，无法保证工作效果。（二）财税政策更新速度快因为社会经济由之前快速发展转变为平稳发展状态，房地产企业发展容易受到一定影响，在此过程中，国家对相关政策不断修改，希望可以减轻企业税收压力与负担，而各种财政调控政策的发布，使得房地产企业经营压力升高。近几年，我国先后发布了诸多财税政策，这些政策给我国房地产企业税收筹划工作开展带来一定影响，同时也抑制税收筹划效能发挥。由此可以得知，财政政策更新与调整，是房地产企业实施税收筹划工作的重点与难点，需要得到相关部门的高度重视。（三）筹划专业性有待提升房地产行业展现出一定复杂性，给财务工作开展增添难度，对其专业性要求比较严格，特别是在国家宏观调控政策不断改变下，在实施税收筹划工作之前，要求财务人员掌握充足专业知识，具备较强专业水平和能力。但是当前我国部分房地产企业财务人员对税收筹划了解不全面，缺乏专业性。并且，房地产行业涉及的财税工作中有交易、开发建设等内容，包含的税种比较多，其中税收贡献比较高的就是土地增值税，其核算过程比较复杂，国家层面的税收政策数量少，各地区自行出台的核算政策比较复杂，在税收方面有很大争议，这也是房地产企业税收筹划重点关注的问题。只有提高税收筹划专业性和规范性，才能将税收筹划工作中出现的问题全面处理，保证工作质量，为企业增加经济收益，实现房地产行业稳定发展。四、房地产行业做好税收筹划工作的相关对策（一）认真学习相关税收政策法规如何科学使用该税收政策帮助房地产企业减税，是税收筹划人员重点关注的内容。对于企业中存在的纳税问题，不可一味地规避，而是需要从深层次入手进行解读，要求财务人员认真研究国家税收政策，通过对税法内容了解来合法纳税。房地产企业在开展税收筹划工作前，要求相关人员对企业涉及的税种有充分了解，由于房地产税收筹划伴随一定风险，在当前社会经济发展中，市场中信息时刻发生变化，国家相关税收政策也不断调整，给房地产税收筹划工作开展增添难度。为了获取理想的税收筹划效果，要求房地产企业管理者树立正确的税收筹划意识，做好税收筹划管理工作，科学建立风险预警体系，对税收筹划过程追踪考察，结合市场环境变化，调整筹划方案，保证税收筹划工作有序进行。从目前情况来说，我国房地产企业涉及的税种有多种，如土地增值税、印花税、所得税、附加税等。例如，在房地产企业项目开发前期，涉及的税种有耕地占用税、契税等。要想确保耕地面积不改变，防止非农业建设项目侵占耕地，我国相关部门发布了耕地占用税，用于对耕地的保护。耕地保护税属于一次性征收税务，房地产企业在使用农业耕地过程中，需要提前向相关部门提交申请，在得到政府部门审批通过以后缴纳耕地占用税。对于契税，我国相关部门出于对经济均衡发展思考，在各个地区设有不同税率的契税，主要用于房屋交换、房屋买卖、土地使用权转让等；在房地产项目开发建设过程中，企业需要缴纳各种合同和产权数据转移印花税、城镇土地税等。印花税也就是按照合同内容来缴纳，城镇土地使用税则是根据项目占地面积来计算并缴纳；在销售环节中，涉及的增值税、附加税、印花税、土地使用税等。清算过程中应缴纳土地增值税、所得税等。（二）做好会计核算基础工作会计核算基础作为确保房地产企业税收筹划工作有序进行的前提要素。会计核算完整性和有效性在某种程度上会给税收筹划工作效果带来一些影响，更是企业实施税务审核的关键。在此过程中，要求房地产企业加强内部控制体系建设，完善财务管理机制。如果会计核算不能真实展现出企业经营状况，则会面临税务部门的调查，让企业承担一定损失。在税收筹划中，需要夯实会计核算基础，发挥会计核算价值。（三）熟悉税务机关工作流程我国税务部门通过对当前房地产企业财务情况了解，利用企业报送的财务信息获得相关数据，建立房地产行业财务数据库，将其作为评估房地产行业发展走向的依据。房地产企业应该在保证各项数据真实、完整的情况下，统一台账信息与备案数据口径，防止发生信息对比异常状况。房地产企业可以利用国税、地税合并机会，在信息跨部门传递共享中，实现企业、行业财务数据库建设，消除税务部门与企业之间信息不对称性。在我国最新发布的相关税务政策中，明确要求住房建设、生态资源、规划设计等部门提供精准的信息，协助税务部门征收土地增值税。在了解税务部门工作流程的情况下，房地产企业需要合理使用税收筹划方案，增加经济收益，保证经营目标顺利完成。（四）做好各个环节税收筹划工作在房地产企业筹资过程中，可以选择不同融资方式来完成税收筹划工作。项目融资作为房地产项目开发建设的起点，不同融资方式所承担的税负各不相同，所以房地产企业在开展税收筹划工作时，可以从融资环节入手，采取多元化融资方法，如自有资金、权益融资、负债融资等。其中，自有资金规模有限，无法满足房地产项目开发建设要求，但是这种资金在税务成本上比较少，权益融资方式下，资金税负比较大，无法通过税收筹划方式转移，所以不适合应用在税收筹划中。负债融资则可以利用财务杠杆，要求企业在税前抵扣相关利息，可以帮助企业减轻税负，是一种高效的融资方式。通过负债融资，房地产企业能够在土地增值税、所得税方面减少支出，节约项目运营成本。在房地产项目开发过程中，通过采用不同开发模式实施税收筹划。房地产开发企业虽然无法享有土地所有权，但是享有土地使用权。企业提供代建服务，其营业额计入价外费用与管理费用，根据服务行业相关标准，对工程开发建设费用、销售费用、管理费用等缴纳增值税。房地产企业通过采用不同模式开发，在纳税数额上将会存在差异。房地产企业通过选择享有土地使用权，在销售环节中把使用权转让给客户，之后提供代建服务，收取对应管理费。房地产或者选择土地使用权，由客户支付代建费用，在项目完成建设工作后，把不动产证变更给客户。在这些开发模式中，前者更适合用于税收筹划。由于后者中土地使用费和代建费包含在增值税范围中，将会产生增值税支出，而前者土地使用费中不会产生增值税。在房地产项目建设过程中，应该对材料供应商科学筹划。材料费用在房地产项目建设中占比比较多，材料成本决定纳税数额，同时影响工程收益。房地产企业通过尽可能获得增值税抵扣的方式完成税收筹划工作，减少税务支出。在“营改增”政策实施后，受到增值税税制影响，房地产企业通常会面临三种类型材料供应商，也就是一般纳税人、小规模纳税人以及个体。三种供应商可以提供增值税的税率各不相同，在材料相同质量相近的情况下，房地产在采购材料过程中，尽可能和一般纳税人建立合作关系，增加增值税抵扣数额。针对不同税价和税负的供应商，房地产企业需要根据其资质、信用、税负等情况合理选择。在房地产项目建设中，通过选择不同用工方式完成税收筹划工作。除了材料成本外，房地产项目建设中也会产生一定人工成本，这些人力资源被分配在房地产项目建设、维修、管理等环节中，选择不同用工方式将会给税务数额带来一定影响。通常情况下，房地产企业采用的用工方式有两种，一个是企业内部员工，另一个是人员外包。人员外包也就是指，房地产企业选择和具备一定资格的劳务外派公司合作，通过支付对应劳务费用获得劳动力。其中，选用企业内部员工不能实现增值税抵扣，容易增加企业税负。但是和一般纳税人资格的劳务公司合作，可以从中获得增值税专用发票，缓解企业税负。在选用外包人员方式时，房地产