得房率在不同品质物业类型中的应用

得房率在不同品质物业类型中的应用得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗?本文或许能在这些问题上给你一些启示。得房率ABC1什么是得房率?得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积)之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。2通常情况下，几种不同住宅类型得房率高层(12层以上)：大致75-84%小高层(7-11层)：大致79-86%多层(4-6层)：大致80-90%以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层(花园式住宅)得房率还低于小高层。3如何计算得房率要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下：得房率≠使用率使用率=使用面积÷建筑面积×100%得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。4影响得房率的几大因素影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。具体说来主要体现在几个方面：房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。何种面积不算做公摊面积?车库、会所等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。得房率在不同品质物业类型中的应用为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中(低)档房三类，分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定，本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/豪宅面积或价格，明显高出普通住房标准，至少50%以上。中(高)档房面积或价格，等于或稍高于普通住房标准。中(低)档房面积或价格，低于或明显低于普通住房标准(动迁房和配套商品房不在此列)。豪宅豪宅的受众群体是最不在意得房率的，对他们来说，追求豪华、宽敞、气派才是第一要务，并且要彰显自己的身份，他们也最愿意在大厅、走廊等公摊面积上花钱。豪宅关注点一影响豪宅得房率的几大因素豪宅之所以高档，除了房间多、房型面积大外，最明显的特征是公共部分面积大。主要表现在大堂、电梯间、公共门厅、走道等部位。大堂是门面，特别对于豪宅，大堂更是其高档的最显著体现。多数楼盘都会把大堂做得豪华、气派，通过对30000元/平方米以上豪宅的调查来看，市中心高档房的大堂面积在300-500平方米其次是电梯间，普通公寓的电梯间面宽在2.5米左右，豪宅则一般会在3再者，市中心的豪宅多为高层建筑，目前的趋势是豪宅公共部位的面积越来越来大，楼层越造越高，这些都是影响豪宅得房率的因素。豪宅关注点二元/平方米。高层：8号楼某房，建筑面积115.7平方米，套内面积：套内面积单价：10900*115.7/89.77=14048.5元/平方米小高层：9号楼某房，建筑面积102.54平方米，套内面积：套内面积单价：12000*102.54/84.28=14599.9元/平方米两者以建筑面积计算单价价差为：12000-11000=1000元/平方米而套内面积的单价价差为：14599.9-14048.5=551.4元/平方米。由于该盘小高层位于小区的中心景观带，单价相对较高，折合成为套内面积单价的话，两者的价差只有551.4元/平方米，如果对景观有要求，并能接受500/平方米价差的客户的话，小高层也是一个不错的选择。通过计算不难看出，套内面积单价的差距通常比建筑面积单价要小。换言之，如果小高层单价仅比高层高出500元左右的话，折合成套内面积单价的话几乎是相等的。中低档房中(低)档房源的最大购买群体就是刚性需求的购房者，他们对首先是要满足“居者有其屋”的愿望，并且最大可能的用不充裕的资金，买到合适的户型，得房率大小直接联系到这些人的钱袋子，是他们比较重视的一个因素。中(低)档房得房率关注点一低档次房追求得房率的四大原则对于选择低档房源的客户来讲，在房型、楼层、采光皆合意的情况下，高得房率无疑是追求的一个目标，高得房率主要遵循四大原则：优先考虑多层住宅。低档房极少有高层，故小高层和多层，价格相近选多层;多层得房率一般高于小高层，相同价格但能得到更大的套内面积。多层住宅优选无电梯房;目前上海的多层老公房大都没有电梯，这也是为何老公房得房率比较高的一个重要原因，而部分新建的多层会配有电梯，虽然方便了住户上下，但也会增加用户的分摊面积，同时物业管理费也会相应上升，故选择低档房源，可不考虑配有电梯，如家中有老人，可选择低层区域，方便上下。小高层优先考虑板式结构;板式小高层一般设计为一梯二户，得房率普遍高于点式住宅(塔楼)，并且板式结构在通风、采光、朝向上都占有优势。小户型谨慎选择小高层。尤其是小户型集中的小高层，得房率通常不会超过80%，主要原因有二，一是为了分隔出较多的房间，必将采用更多的楼板，这样无形之中占用了用户大量的套内面积;二是此类楼盘形态多为点式结构，门厅、过道的等分摊面积会相应增大，如此一来，不但得房率不高，并且使用率也会大打折扣。中(低)档房得房率关注点二房型设计、使用率两个不得不关注的问题房型设计比得房率更重要。对于中(低)档房来说，追求“紧凑”是一个不变的目标，所以房型设计在这方面往往起到重要作用。户型设计上动静不必分明，但静线必多，而动线省略，通俗来说，就是通过最大限度地减少走廊面积，而增加客厅或卧室的面积，或增加房屋间数，同样90平方米，高档房可能只是一房二厅，而中(低)使用率比得房率更重要。前面说过，使用率和得房率的差别主要在于，使用率计算时要剔除套内阳台面积、墙体所占面积。从实用角度来说，套内阳台面积增大，势必减少其他房间面积，通常采用阳台连通客厅或卧室的方法加以解决。对于自行分割室内空间的住户来讲，尽可能不通过增加墙体来进行分割，而合理利用玻璃、镜子、家俱等物品实现自然分隔，从而达到增加使用率的效果。实际选房购房中关于得房率的参考明白自己需要的楼盘档次定位。就像我们购置衣物，要知道自己想买名牌时装还是普通衣服，买房也要自己首先定位好，是实用主义还是追求高档主义。如果是工薪阶层、自用为主的话，建议在多层和一些得房率较高的小高层中进行选择;如果是为彰显自己地位和身份、追求楼盘品质，则通常对公共部位有一定的面积要求，故要选择一些高档楼盘，同时也会因公摊面积较大，得房率普遍较低。追求实惠也不要去一味追求高得房率，如果小高层得房率也达到85%以上，或者接近90%，则势必造成楼梯、走廊窄小，电梯空间狭小，空间的压抑感很强。用户在搬运家具等大宗物件时会显得十分不方便。高档楼盘，如果得房率过高的话，也会存在问题。高档楼盘必然随之带来气派大堂，宽敞走廊，大量的建筑面积将会体现在公摊面积上。如果对其进行压制，则会显得整体楼盘小气、品质不高，得不偿失。一般楼书等所提供的户型资料上的面积都是设计面积(或称开发商预测面积)，不是峻工面积，在交房时会有测绘局提供的实测面积。如果实测面积与合同面积有差距，可以要求按实测面积算房款，如面积误差比绝对值超出3%，买房人有权退房。不要轻信销售人员所说的得房率，自已动手测量一下套内面积，然后计算出大体的得房率，如果和开发商所提供的得房率误差较大，则要多观察一下分摊面积，例如大厅和楼道等面积上否有所不同，并且询问停车房、文体活动房和警卫间等是否也计入公摊