纳税评估培训

纳税评估实务梁山县地税局税源管理科一、2011年纳税评估工作点评纳税评估工作基本情况

按照市局统一部署，根据目前的人员状况和评估能力，结合我县实际，筛选确定2010年度纳税额50万元以上以及重点行业（挂车制造业、纺织业、房地产业、交通运输业、金融保险业）年纳税额30万元以上的重点税源企业70户，重点税源税收收入占2010年我县税收总收入的47.20%，其中企业所得税税收收入占2010年我县企业所得税税收总收入的84.37%。2011年的评估工作按照联动、互动的要求，采取了与汇缴、稽查和综合治税日常检查相结合的办法，由科室人员参与汇缴和综合治税日常检查，在汇缴检查的同时实施评估，稽查局已经列入稽查计划作为稽查对象的，不再进行评估，一家查账，多家认账，统筹协调，加强协作，提高了工作效率，减轻了纳税人的负担。截止2011年9月30日，2011年度重点税源纳税评估工作已经全面完成，评估任务完成率为100%。评估增加税款1222.79万元，占本年度我局税收总收入的2.58%；与上年同比增长48.26%。其中营业税290535.86元，占评估增加税款总额的2.38%；企业所得税7929756.56元，占评估增加税款总额的64.85%；个人所得税2188547.73元，占评估增加税款总额的17.90%；房产税392744.82元，占评估增加税款总额的3.21%；土地使用税858664.28元，占评估增加税款总额的7.02%；城建税、教育费附加231960.44元，占评估增加税款总额的1.90%；其他地方各税336269.63元，占评估增加税款总额的2.75%。存在问题纳税评估认识上存在误区，工作定位不准。一是没有充分认识到纳税评估工作的必要性和重要性，认为前有征管，后有稽查，纳税评估可有可无；二是和汇缴、日常检查、稽查区分不清，认为纳税评估就是开展日常税务检查，就是变相的税务稽查。

涉税信息采集处于被动状态。目前，税务机关掌握的涉税信息主要依赖于纳税人申报的部分财务数据、信息，缺乏一个纳税人综合信息的平台，形不成“大集中”数据和第三方信息的内外部数据相结合的评估数据资源。案头分析质量不高，使纳税评估工作流于形式。在评估力量和户数限制下，评估人员对相当部分评估对象简单过场，案头分析不深不实，局限于“看看表、翻翻账、对对数”，浮在浅表层面上，忽视对纳税人的财务指标、现金流、生产经营指标的深入分析，挖掘不出深层次问题。评估队伍力量不足、专业化水平不够。纳税评估工作要求评估人员综合素质较高，精通国家的税收政策及财务会计等综合知识，能够从多层面对税源状况、纳税行为进行细致的案头分析。但目前评估队伍的力量和专业化水平明显不足，税源管理部门人手少；基层分局虽配备了评估人员，但基本都是一人多岗，除正常的纳税评估工作外，还须承担企业的各类涉税管理事项，日常管理事务较多，难以确保有充足的时间和精力去专门从事纳税评估工作。另外，评估人员队伍的整体素质在实践中虽有一定的提高，却依然跟不上纳税评估深层次信息化管理的要求，很多评估项目深度不够，不能实现预期的目标效能。二、纳税评估概述纳税评估的概念纳税评估是指税务机关利用获取的涉税信息，对纳税人（包括扣缴义务人）纳税申报情况的真实性、合法性和合理性进行审核评价，并做出相应处理的税收管理行为。“评”是指横向比较，“估”是指纵向比较；“估”是为了找出对象、找出方向、找出重点，“评”是为了确定数字、得出结论；“估”依靠的是经验、模型、直觉，“评”依靠的是法律、政策、证据；“估”更多的是案头进行，“评”更多的是实地调查。“评”与“估”是相辅相成的。啥叫纳税评估？产生的背景实践阶段全国最早将纳税评估概念应用于税收征管的是山东省青岛市国税局。其依据就是1998年国家税务总局颁发的《外商投资企业、外国企业和外籍个人纳税申报审核评税办法》。形成了不分内外资企业、不分纳税人规模、不分应纳税种，对所有纳税人和所有应纳税种进行全面评估的一种税收征收管理手段，后在山东全省国税系统推广。推广阶段

国家税务总局在2001年12月印发的《关于加速税收征管信息化建设推行征管改革的试点工作方案》中，明确了纳税评估在税源管理中的作用，各地开始尝试运用纳税评估的方法加强税源管理；2005年3月，国家税务总局下达了《纳税评估管理办法（试行）》（国税发【2005】43号），明确了纳税评估作为税源管理的重要手段，在全国范围内全面推广。纳税评估管理办法.doc随着对税收经济关系及税收征管规律认识的深入，2004年全国征管工作会议之后，完善为“34字”模式：即增加了“强化管理”4个字。“强化管理”即强调要加强税源管理，是对税收征管的总要求，纳税评估就其工作特性，成为强化税源管理措施的必然选择。我省情况山东省地方税务局于2011年6月3日重新修订印发了《山东省地方税务局纳税评估管理办法（试行）》（鲁地税发【2011】33号），成为我们从事纳税评估工作的规范。评估办法.DOC即将提升到“法律”的层次纳税评估法律地位不明确、所依据的法规层次较低长期以来一直是制约该项工作开展的一个重大不利因素。新修订的《税收征管法》将从法律角度建立纳税评估制度，更改为“税收评定”。新修订的征管法有关内容第十二条税务人员税收评定、征收税款和查处税收违法案件，与纳税人、扣缴义务人或者税收违法案件有利害关系的，应当回避。第四章税收评定第五十一条税务机关应当利用获取的涉税信息，对纳税人履行税收义务的正确性进行税收评定。第五十三条税收评定包括初步审核、案头审核、实地核查、税务稽查四个主要环节。。。。。。。。。。。财政部、国家税务总局领导同志对

纳税评估工作的要求与批示要扎实推进企业纳税评估。对企业进行纳税评估是强化税源管理，提高税收征收率的有效途径，是实现科学化、精细化管理的重要内容，是税务机关特别是基层税务机关税源管理部门和税收管理员的一项重要工作职责和基本功。

财政部部长谢旭人同志在全国强化税源管理工作会议上的重要讲话国家税务局总局局长---肖捷纳税评估是税源管理工作的主要内容，是税收征管业务的核心，是加强税收风险管理、促进纳税遵从的重要手段。要将纳税人依申请的各项服务和管理等事项以及目前由税收管理员担负的调查审批、催报催缴、税收预测等职能简化、前移到办税服务厅统一办理，使税收管理团队和人员腾出精力和时间，主要做好纳税评估工作。完善征管流程，突出纳税评估各地按照先进管理理念，完善征管程序，在推进税源专业化管理中，强化纳税评估。以建立行业评估模型为抓手，有效提高了税源管理的质量和效率。

国家税务总局宋兰副局长在全国税收征管和科技工作会议上的讲话

纳税评估的对象通常是指评估活动所针对的客体和发生作用的对象，也就是说对什么进行评估。一般来讲，纳税评估的对象为主管税务机关负责管理的所有纳税人及其应纳所有税种。根据宏观税收分析和行业税负监控结果以及相关数据设立评估指标及其预警值；综合运用各类对比分析方法筛选评估对象；对所筛选出的异常情况进行深入分析并作出定性和定量的判断；对评估分析中发现的问题分别采取税务约谈、调查核实、处理处罚、提出管理建议、移交稽查部门查处等方法进行处理；维护更新税源管理数据，为税收宏观分析和行业税负监控提供基础信息等。

纳税评估主要工作内容包括哪些？纳税评估的特点纳税评估一般在税务机关工作场所进行。主要是通过案头审计方式进行，原则上不进行调账检查根据现有资料难以明确判定的，可通过约谈方式、实地调查的方式核实纳税评估的特点基础信息资料来源广泛来源于税务管理信息系统存储的信息资料从银行、政府机关、行业协会等取得的外部信息数据纳税评估的特点工作环节一般在纳税人、扣缴义务人按期缴纳税款及办理有关纳税事项之后。借助于计算机技术和数理统计学等现代科学手段，对评估客体的各项涉税指标等进行比较和分析纳税评估注重评估客体的陈述申辩。

纳税评估的职能定位纳税评估

税收分析税务稽查税源监控良性互动机制税收征管评估与稽查区别评估稽查主体不同对象不同手段不同作用不同处理方式不同法律性质不同税收管理员或专业评估人员一般性涉税疑点提请企业自查或针对涉税疑点进行核实解决非主观故意的一般性问题不具有强制性，不引起法律后果不属于复议和诉讼范畴税务稽查人员偷逃抗骗需要稽查立案可能引起复议诉讼主要起打击、威慑作用处理具有强制性，可能引起法律后果全面实施税务检查，严格取证程序有什么作用上承征收环节的逻辑审核，下为检查环节提供案源，是税收管理工作中的重要环节

为纳税人提供自行纠正的机会，不仅有助于提高纳税申报的质量，也维护了纳税人的合法权益

对有恶意偷税疑点和经评估约谈后仍未自查自纠问题向税务稽查部门提供案源，是税务稽查实施体系的基础环节是当前加强税源管理的一种最有效手段，税源管理的重点之一就是纳税评估纳税评估的基本思路是：

1、根据不同行业纳税人的生产经营特点，设立适合行业特点的纳税评估指标并测算预警值。

2、根据纳税人报送的纳税申报资料以及税源管理数据，计算被评估对象的各项纳税评估指标数值。

3、以被评估对象的纳税评估指标数值与预警值比较，筛选出异常的纳税人及异常的纳税评估指标。

4、对异常的纳税评估指标，结合企业财务报告、纳税申报表等资料，分析造成指标异常的原因。

5、通过约谈、举证、实地核查、移交稽查等方式，核查造成指标异常的原因，做出评估结论。

三、纳税评估的工作程序1采集整理评估数据纳税评估工作程序2筛选确定评估对象3案头审核分析4约谈举证5实地核查6评估处理（一）、筛选评估对象选定对象是指税务机关采取计算机和人工相结合的方法，分析识别纳税人纳税申报中存在的税收风险点，依据纳税人税收风险的高低，确定案头审核对象的过程。筛选评估对象工作流程收集纳税申报、税收宏观分析、行业税负监控等相关信息

运用评估指标、预警值、数据模型或根据工作实际比对筛选

确立评估对象

形成评估对象清册

（二）案头审核案头审核是指纳税评估人员对确定的案头审核对象，选择运用相应的审核分析方法，分析纳税申报中存在的疑点，确定调查核实对象的过程。根据纳税人涉税疑点情况和具体评估内容，纳税评估人员可采取比较分析、比率分析、结构百分比分析、合理性分析、关联因素分析等分析方法进行案头审核。纳税评估人员应将案头审核中发现的相关疑点以及判定的可能原因等情况详细列入《纳税评估案头审核底稿》经案头审核，纳税人涉税疑点排除的，可直接进行评定处理。纳税人涉税疑点不能排除的，应转入调查核实环节。案头审核分析的工作流程取得评估对象清册

利用已掌握信息资料对评估对象进行案头分析记录评估分析结果疑点属实或涉及偷逃骗税转评估处理疑点排除转评估处理疑点不能排除转约谈举证（三）、约谈举证

当疑点问题分析阶段无法解除纳税人存在的问题，认为有必要进一步调查取证时，可通知纳税人就评估分析发现的疑点问题进行充分说明、解释，并提供相关的材料、账簿、凭证等举证资料，以证实疑点问题是否存在。约谈可根据不同情况采取电话、网络、信函、面谈等方式进行。对存在共性问题的多个纳税人，可采取集体约谈的方式进行。采取面谈方式的，应在税务机关进行，并事先下达《询问通知书》,面谈后应制作《询问（调查）笔录》，且须经双方签章（字）确认。采取其他方式约谈的,约谈内容应形成约谈记录，制作《税务约谈记录》纳税人对评估人员案头审核出的疑点问题进行说明举证，并允许纳税人自查，自查、举证期限一般不超过5个工作日。纳税人应在向税务机关提供的书面说明举证材料上签章（字）。约谈的对象可由纳税评估人员根据实际情况确定，主要是企业财务会计人员、主要经营者、法定代表人或者其他相关人员。纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人参加约谈。税务代理人代表纳税人进行约谈时，应向税务机关提交纳税人签章的委托代理证明。经约谈，疑点排除的，可直接进行评定处理。经约谈，纳税人对税务机关指出的涉税疑点无异议，且无偷、逃、骗税等违法行为，并同意进行纳税自查的，可直接进行评定处理。约谈举证的工作流程疑点排除转评估处理

约谈举证

《约谈举证通知书》送达

制作《约谈举证通知书》税源管理部门批准

评估分析疑点不能排除疑点不能排除转实地核查

疑点属实或涉及偷逃骗税转评估处理（四）、实地核查约谈过程中发生以下情况的，应进行实地核查：（一）以各种理由不接受约谈的；（二）不能举证说明疑点问题的；（三）对评估出的疑点问题不同意进行纳税自查或进行自查但不彻底的；（四）税务机关认为其他有必要调查核实的。实施实地核查须经核查人员所属税务机关批准，并发出《税务检查通知书》（。实地核查要如实制作《纳税评估实地核查报告》。实施约谈和实地核查的税务人员不得少于两人。调查核实工作结束后，纳税评估人员应将《询问（调查）笔录》、《税务约谈记录》、《纳税评估实地核查报告》、实地调查取证资料以及纳税人提供的证明资料等一并转评定处理环节。实地核查的工作流程书面记录核查工作情况

实地核查

所属税务机关批准

约谈举证疑点不能排除

评估处理

（五）、评定处理评定处理是指纳税评估人员就案头审核、调查核实中的资料进行审核，对纳税评估对象存在的疑点做出纳税评估结论、进行相应处理的过程。纳税评估人员在评定处理时，对评估分析过程中发现的问题和疑点，应对照核实报告和相关资料逐一进行审核认定，逐户制作《纳税评估结论书》纳税评估结论一般分为以下四类：（一）纳税正常符合性结论。经案头审核、调查核实，纳税人涉税疑点排除的；经案头审核、调查核实，有问题或疑点，但纳税人能提供相关证据说明并排除，且不需补税的。（二）纳税差异自查纠正性结论。纳税人承认存在申报纳税或申报解缴税款差异事实，并能通过自查补充申报，补缴税款、滞纳金等方式消除存在差异的。（三）纳税差异检查纠正性结论。纳税人存在的涉税疑点经实地核查认定事实清楚，不具有偷、逃、骗税等违法嫌疑的。（四）纳税异常待查性结论。经实地核查，发现纳税人涉嫌偷、逃、骗税或其他需要立案查处税收违法行为的。（一）定性为纳税正常符合性结论的，确定为正常纳税户归档。（二）定性为纳税差异自查纠正性结论的，税务机关应当制作《税务事项通知书》（附件9），通知纳税人自查纠正，纳税人应填报《纳税评估自查报告》（附件10），可直接归档。（三）定性为纳税差异检查纠正性结论的，根据已知的涉税信息，确定纳税人应纳税额，制作《税务处理决定书》（附件11），送达纳税人，按相关要求归档。（四）定性为纳税异常待查性结论的，制作《纳税评估移送稽查选案建议书》（附件12），并附实地核查资料移交稽查部门立案查处。稽查部门决定不予立案的，应说明原因并及时退回税源管理部门归档。税源管理部门对不予立案查处决定有异议的，须提供书面陈述报告，报同级地税局局长审定是否立案查处。稽查部门立案查处后，应当及时将处理结果向税源管理部门反馈。评估处理的工作流程做出评估处理决定

领导审批

制作纳税评估结论书经评估分析、约谈举证、实地核查得出评估结论

不涉及违法违章但需补税督促纳税人补税涉及税收违章转违章处理

涉嫌偷逃骗税以及达到移送标准移送稽查疑点排除不予处理向有关部门提出征管工作建议文书归档纳税评估文书询问（调查）笔录询问通知书纳税评估案头审核底稿纳税评估结论书纳税评估移送稽查选案建议书

税务检查通知书文书税务约谈记录纳税评估实地核查报告

税务事项通知书纳税评估自查报告税务处理决定书纳税评估文书评估文书及填写说明我科室已经整理好，今年评估工作开始后发给大家。新评估文书.doc四、纳税评估方法纳税评估可根据所辖税源和纳税人的不同情况采取灵活多样的评估分析方法，归纳起来，纳税评估的方法可以概括为以下几种：比较分析法逻辑推理法控制分析法

比较分析法对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核对比，确定进一步评估分析的方向和重点

通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较逻辑推理法主要是通过具有内在逻辑联系和相关性的多个数据之间趋同或反差关系而进行的合理性分析。通常来讲，有的数据信息看似独立或没有什么关联，其实相互间具有正相关或负相关的联系。控制分析法指纳税评估部门通过所掌握的各种外部信息和其他与纳税人生产经营有关的情况和资料，运用一定的手段去控制、影响纳税人的纳税申报心态和申报质量的分析方法。

五、纳税评估指标及

评估模型的建立

（一）纳税评估指标的建立设立纳税评估指标的原则设立纳税评估指标应当遵循以下几项原则：

1、全面性原则。设立的纳税评估指标，必须是一个能够评估收入、成本、费用、税金、资产、负债的完整的纳税评估指标体系。

2、重点性原则。设立的纳税评估指标，应当重点评估纳税人的主营业务活动，尽量排除偶然性因素对企业损益的影响。

3、相关性原则。构成同一纳税评估指标的不同因素必须要有较强的相关性，如构成销售费用率的销售费用与销售收入。

4、可行性原则。设立的纳税评估指标，计算指标数值时必须要有相应的数据来源（纳税申报资料及征管资料）。

（二）预警值指标测算流程行业调查设定指标选取典型企业采集数据分析、整理数据指标标准值计算测算标准差计算预警值建立预警值指标在实际工作中验证评估样本的选取。

1、样本的范围。由于不同地区的企业盈利水平相差较大，所以，不同省，同一省的不同地区（省、市、县），应当测算不同的纳税评估预警值。不同地区的企业测算不同的预警值，可以排除地域因素对指标值的影响。

2、样本的分类。由于不同类型的企业盈利水平相差较大，所以应当测算不同的预警值，可以排除企业类型对指标值的影响。样本的分类，可以根据企业总数量的多少合并或进一步细分，如根据企业规模进一步细分。

3、样本的数量。测算预警值时，样本数量应当大于或等于30。样本数量太小，样本平均值不足以代表总体平均值，即预警值不具有代表性。如果企业数量过少，如小于30户，可以所有企业作为样本。选取样本企业时，在随机抽样的基础上，应当尽量选取财务核算较为规范的企业，以避免由于基础数据的不真实导致评估预警值的不准确。预警数值的测算。1、客观水平测算公式=∑xi/n（1）式中，即为客观水平取值，也称均值，是分析对象样本取值的平均数；xi为各样本的具体值；n为样本数量。2、样本分布范围的测算（2）式中，s为标准差，以标准差界定测算对象的整理区间与范围。测算注意事项。

1、由于均值易受极端值的影响，选取样本时，应当避免极好、极差企业对均值的影响。（可参照《企业绩效评价标准值2011》）

2、如果按照预警值筛选的异常企业过多或过少，应当对预警范围适当调整。

3、以税务稽查或日常检查的结果和预警值比较，对预警值进行修正，以使预警值更具有代表性。系统全面性原则相关性原则纳税评估指标体系构建基本原则纳税评估指标体系建立包含的内容纳税评估指标体系总体思路确定指标的名称、含义确定指标的计算方法和功能确定指标的数据来源和计算时间纳税评估指标体系构建独立性原则可比性原则可操作性原则（三）纳税评估指标（三）纳税评估指标通用分析指标主营业务收入变动率

应收（付）账款变动率

资产周转率

净资产收益率

其他业务利润变动率

主营业务利润变动率成本费用利润率成本费用率

主营业务费用变动率主营业务成本变动率单位产成品原材料耗用率资产负债率

（三）纳税评估指标特定分析指标投入产出评估分析指标资源税同步增长系数土地增值税负担率指标

营业税贡献率指标印花税税负变动系数所得税贡献变动率所得税贡献率应纳税所得额变动率主营业务利润税收负担率所得税税收负担率（四）纳税评估模型的建立纳税评估模型就是通过测算企业的单位产品耗能、辅助材料消耗量、计件工资等指标参数，采用投入产出法、关键部件控制法、单位产品耗材耗能测算法、计件工资控制法等合理方法，推算产品产量或销售额的线性公式或表格。在模型建立过程中重点把握以下三个环节：（1）摸清行业基本规律和特征。了解行业的生产经营特征是设计评估模型的前提，只有在此基础上才能找准分析指标、数据及方法。（2）认真采集行业特定指标。按照“繁简适当、实用有效、不给基层及纳税人增加负担”的原则，科学设定和采集各类指标和数据。在采集通用财务信息指标的基础上，重点采集行业特定信息及指标。（3）科学设定峰值。指标峰值的确定是评估模型建立的一个关键环节。一是采用业内普遍公认的合理取值；二是采取实地典型调查取值；三是通过统计测算取值。建立评估模型的主要方法（1）关键物件测算法是指根据企业生产产品耗用的关键性外购半成品及主要零部件数量来测算产量的一种方法。（2）单位产品耗能测算法是指根据企业生产过程中耗用的燃油、煤炭、水电等的数量和单位产品能源耗用标准，来计算产品产量的一种方法。（3）计件工资测算法是指根据企业职工人数、计件工资标准、工资发放数额等指标来测算产品产量的一种方法，主要适用于采用计件工资方法发放工资的企业。（4）投入产出测算法是指根据企业原材料的投入与产成品产出的配比关系来测算产品产量的一种计算方法，主要适用于主要原材料容易控制，且原材料投入与产品产量有固定关系的行业。六、评估指标的具体应用

一、利润指标

（一）销售毛利率：

1、计算公式：销售毛利率=销售毛利/营业收入销售毛利=营业收入-营业成本

2、数据来源：营业收入、营业成本数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。

3、指标分析：如果被评估企业的销售毛利率低于预警值，说明企业的营业收入与营业成本不配比，可能存在的问题有：隐匿营业收入、多转营业成本、虚增成本等问题。销售毛利率指标应当与期间费用率指标配合运用。

（二）营业利润率

1、计算公式：营业利润率=营业利润/营业收入营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用

2、数据来源：营业收入、营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。

3、指标分析：如果被评估企业的营业利润率低于预警值，说明企业的营业收入与营业成本、营业税金、期间费用不配比，可能存在的问题有：隐匿营业收入、多转营业成本、虚增成本、虚增期间费用等问题。营业利润率指标应当与销售毛利率、营业税金率、期间费用率指标配合运用。

（三）总资产报酬率

1、计算公式：总资产报酬率=营业总额/总资产平均占用额营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用总资产平均占用额=∑（总资产合计期末余额-交易性金融资产期末余额-应收股利期末余额-应收利息期末余额-可供出售金额资产期末余额-持有至到期投资期末余额-长期股权投资期末余额）/n

注意事项：执行《企业会计制度》的企业，计算营业利润是应当再加上“其他业务利润”。

2、数据来源：营业收入、营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。总资产合计期末余额、交易性金融资产期末余额、应收股利期末余额、应收利息期末余额、可供出售金额资产期末余额、持有至到期投资期末余额、长期股权投资期末余额均来源于企业的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的总资产报酬率低于预警值，说明企业的营业利润与资产总规模不配比，可能存在的问题有：营业收入与营业成本、营业税金、期间费用不配比或以上各项不真实，企业以预估、取得虚开发票等方式虚增成本，其他长期资产核算不实等问题。总资产报酬率指标应当与销售毛利率、营业税金率、期间费用率等指标配合运用。

二、费用指标（一）销售费用率

1、计算公式：销售费用率=销售费用/营业收入

2、数据来源：销售费用、营业收入数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。

3、指标分析：如果被评估企业的销售费用率高于或低于预警值，说明企业的销售费用与营业收入不配比。如果评估指标高于预警值，可能存在的问题有：虚增销售费用、将资本性支出计入销售费用，广告费过大等原因。如果评估指标低于预警值，可能存在的问题有：房地产企业将销售费用计入开发成本，以规避土地增值税等问题。

（二）管理费用率

1、计算公式：管理费用率=管理费用/∑存货期末余额

2、数据来源：管理费用数据均来源企业的《利润表》，为各期的累计发生额。存货期末余额来源于企业各期的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的管理费用率高于或低于预警值，说明企业的管理费用与营业成本不配比。如果评估指标高于预警值，可能存在的问题有：虚增管理费用、将资本性支出计入管理费用，业务招待费过大等原因。如果评估指标低于预警值，可能存在的问题有：房地产企业将管理费用计入开发成本，以规避土地增值税等问题。

（三）财务费用率

1、计算公式：财务费用率=财务费用/借款平均占用额借款平均占用额=∑（短期借款期末余额+长期借款期末余额）/n

2、数据来源：财务费用数据来源企业的《利润表》，为各期的累计发生额。短期借款期末余额、长期借款期末余额来源于企业各期的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的财务费用率高于或低于预警值，说明企业的财务费用与借款规模不配比。如果评估指标高于预警值，可能存在的问题有：虚增利息支出，重复列支利息支出，有向非金融机构借款、向关联企业借款，借款利率高于同期银行贷款利率等原因。如果评估指标低于预警值，可能存在的问题有：其他应付款中有计息借款，有向关联企业的借款，借款利率低于同期银行贷款利率等原因。

（四）营业税金率

1、计算公式：营业税金率=营业税金及附加/营业收入

2、数据来源：营业税金及附加、营业收入数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。

3、指标分析：如果被评估企业的营业税金率高于或低于预警值，说明企业的营业税金及附加与营业收入不配比。如果评估指标高于预警值，可能存在的问题有：将根据预收账款计算的营业税金及附加计入当期损益等原因。如果评估指标低于预警值，可能存在的问题有：应计未计营业税金及附加，预收款结转收入，但与之对应的营业税金及计入前期损益等原因。

（五）期间费用率

1、计算公式：期间费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入

2、数据来源：销售费用、管理费用、财务费用、营业收入数据均来源企业的《利润表》，均为各期的累计发生额。

3、指标分析：如果被评估企业的期间费用率高于或低于预警值，说明企业的期间费用与营业收入不配比。如果评估指标高于预警值，可能存在的问题有：虚增期间费用，将应计入成本的支出计入期间费用等原因。如果评估指标低于预警值，可能存在的问题有：房地产企业将应计入期间费用的支出计入成本，以规避土地增值税等原因。期间费用率指标应当与销售毛利率指标配合运用。

三、负债指标（一）资产负债率

1、计算公式：资产负债率=负债合计期末余额/资产总计期末余额

2、数据来源：负债合计期末余额、资产总计期末余额均来源企业的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的资产负债率高于预警值，说明企业的负债金额过大，可能存在的问题有：预收账款中有应转未转的收入，其他应付款中有预售收入等。资产负债率指标应当和其他应付款率、应付账款占用率等指标配合运用。

（二）其他应付款率

1、计算公式：其他应付款率=其他应付款期末余额/（短期借款期末余额+应付票据期末余额+应付账款期末余额+预收账款+其他应付款期末余额）

2、数据来源：其他应付款期末余额、短期借款期末余额、应付票据期末余额、应付账款期末余额、预收账款、其他应付款期末余额均来源企业的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的其他应付款率高于预警值，说明企业的其他应付款金额过大，可能存在的问题有：其他应付款中有预收款，其他应付款中有借款，其他应付款中有预提费用等。

（三）负债占用率

1、计算公式：负债占用率=对外负债期末余额/存货期末余额对外负债期末余额=短期借款期末余额+应付票据期末余额+应付账款期末余额+长期借款期末余额

2、数据来源：短期借款期末余额、应付票据期末余额、应付账款期末余额、长期借款期末余额均来源企业的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的负债占用率高于预警值，说明企业的对外负债金额过大，可能存在的问题有：通过应付账款、其他应付款隐匿收入，通过应付账款预估虚增成本等问题。负债占用率指标应当和其他应付款率、预收账款占用率等指标配合运用。

四、营运指标（一）存货周转天数

1、计算公式：存货周转次数=营业成本/存货平均占用额存货平均占用额=∑存货期末余额/n

存货周转天数=360/存货周转次数

2、数据来源：营业成本来源企业的《利润表》，为各期的累计发生额。存货期末余额来源于企业各期的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的存货周转天数高于预警值，说明企业的营业成本与存货占用额不配比，可能存在的问题有：隐匿营业收入，虚增成本等问题。

（二）流动资产周转天数

1、计算公式：流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均占用额流动资产平均占用额=∑（流动资产合计期末余额-交易性金融资产期末余额-应收股利期末余额-应收利息期末余额）/n

流动资产周转天数=360/营运资产周转次数

2、数据来源：营业收入来源企业的《利润表》，为各期的累计发生额。流动资产合计期末余额、交易性金融资产期末余额、应收股利期末余额、应收利息期末余额均来源于各期的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的流动资产周转天数高于预警值，说明企业的营业收入与流动资产占用额不配比，可能存在的问题有：隐匿营业收入，虚增成本等问题。

五、税收负担指标（一）营业税税收负担率

1、计算公式：营业税税收负担率=营业税应纳税额/计税营业额计税营业额=营业收入+（预收账款期末余额-预收账款年初余额）

2、数据来源：营业税应纳税额来源企业的《纳税申报表》，为各期的累计发生额。预收账款期末余额、预收账款年初余额均来源于各期的《资产负债表》。

3、指标分析：如果被评估企业的营业税负担率低于营业税税率，说明企业的营业税纳税申报不真实。

（二）土地增值税税收