房地产采购管理

年度目的和行动沟通会2004房地产采购管理开展与务虚内容纲要【一】万科工程管理开展历程【二】工程管理实际【三】挑战和机遇3.1采购管理开展方式【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理开展方式流程优化管理方式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理方式设计长期：供应构造设计3.1采购组织机构【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团本钱方案管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购任务小组：集团战略供应商任务；集团采购管理中心：集团采购管理日常任务；地域采购指点小组：地域采购的决策机构：地域工程管理部等：采购管理日常任务。案例：指点关注招招标资质审查原那么全面招标原那么网上招标原那么多权分立、集中管理原那么可追溯原那么采购原那么3.2采购管理流程【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供应商审核需求部门提需求方案工程部编制采购方案招招标指点确定方式普通采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理普通采购流程案例：对供应商审核3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA2001年6月签署第一期电梯、内外墙涂料、洁具、柴油发电机组的战略协作协议2001年9月签署第一期开关插座的战略协作协议2002年7月签署第二期电梯、内外墙涂料、洁具、龙头、柴油发电机组、开关插座的战略协作协议2003年1月签署水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给水管战略协作协议2003年3月签署排水管材的战略协作协议2003年7月签署外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】1、电梯广州日立电梯2、内外墙涂料卜内门太古漆油〔中国〕3、洁具龙头科勒〔中国〕投资中山市丹丽洁具中山港华卫浴4、发电机组塞瓦特动力科技已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】5、开关插座西门子〔中国〕顺德市松本电工实业6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统〔中国〕7、对讲设备弗曼科斯〔上海〕电子深圳市韩昌电子8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂

11、精装修资料百安居〔中国〕12、户内配电箱

已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理开展方式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)集中采购给企业带来的效应降低本钱效力级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创建价值为了：股东客户员工供应商【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购优化采购流程【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供应商选择谈判合同生成订单运输接受付款采购需求重要产品和效力关键设备和部件特殊产品和效力公用设备和部件高价值物品建材低值商品规范件办公品管理重点：重点思索部分思索普通不思索战略性采购操作性采购3.4采购方式的解释【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购方式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000结合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715

赞扬率单位建筑面积含量占总建安本钱比例占普通可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制造〕48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购从管理的效率、比较优势思索甲供、甲控、分包的细化3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商建立协作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略协作〞的实际,例：百安居协作方式产品及供应市场信息质量管理信息营销协作精装修设计及供货施工等【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值效力来思索协作范围的延伸3.3集团集中采购【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供应商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装建筑材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研讨客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值效力。促进战略供应商对研发的促进。供应商一同，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理阅历专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。调研目的(按实践任务义务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购〞为战略性采购任务做根底调研，扩展“战略性采购〞的范围为采用甲供还是发包做根底调研，优化“资源整合〞为设计口提供选型及定样指引，“采购职能〞提早介入配合销售调研，对部品选用定位及工程竞争对手选用部品的调研，对提升业主称心度最大价值点的调研

供应商一同，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研讨及运用评价……制度要求——产品技术、市场调研调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模技术趋势社会趋势现有供应商竞争者活动方案三方案确定方案方案二方案一产品技术评价采购需求预测目前供方市场评价价钱构成技术规范外观、材质潜在供应商二手资料实地调查产品调研报告的深度要求资料进场恳求/变卦进场验收发出订单审核恳求移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单〞.“验收报批表〞符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运转.通电.通水施工单位工程经理部工程经理部四家单位工程部等本钱部等制度要求——甲供资料设备进场验收建立一致的评价规范，减少感性判别为供应商提供最正确供应商程度的标杆，找出差距，改善提高规范评分机制为从入围供应商中选出适宜的供应商提供参考数据及目的评价分数是供应商分级及开展方案根据之一有利于直接鼓励供应商，提升关系认同度供应商量化评价评级体系的必要性制度要求——供应商量化管理体系一致的评价规范共享供应商信息反响评价意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要求——供应商量化管理体系供应商管理流程★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★★★★级供应商评级制度要求——供应商量化管理体系例:后评价体系处置大量买卖供应商开展方案编码供应链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供应商数量系统开发EDI电子数据交换降低本钱采购战略是公司战略组成采购效果采购职能开展被动阶段自动阶段目前程度理想目的制度要求——采购开展的衡量规范3.6采购管理制度【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购制度概述资料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评价操作方法2.资料设备采购

招标操作方法3.定向采购

操作方法4.集团一致采

购操作方法5.万科企业股

份

合同规范3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点资料设备采购管理规定3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点资料进场方案、物资采购方案3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点集团战略供应商地域定向供应商地域合格供应商直接采购三方合同限价3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点供应商资质审查指引资料设备招招标操作指引集团一致采购操作指引定点采购操作指引3.7采购任务的要点【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的要点和方法如何进展采购？1个规定2个方案3种方式4个指引5个原那么任务要点资质审查原那么公开透明原那么技术性原那么可追溯原那么利益最大化原那么3.8采购任务的方法【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购任务的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严厉：严厉按5个原那么办事、严厉遵守三种方式三协调：做好两个方案的编制。对内：设计、工程部、工程部对外：供应商四控制：对采购的进度、质量、付款、供应商的效力进展控制五总结：对供应商评价、阅历教训总结、新资料研讨任务方法3.9供应商管理【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理实际一致的评价规范共享供应商信息供应商填写，对真实性担任信息调研量化评分履约评价量化评分资质审查提供协作时机提出改良意见开展履约评价分数评级量化评分现场填写表，实地调查、运用工程调查/复查3.10物料管理【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查访问供应商发出报价恳求评价报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处置和归档核对供应商票据供应商评价供应商分级采购职能3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理将采购职能纳入部品的研讨与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进展，呵斥大量的设计变卦，挤压了采购过程的时间，使采购任务处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进展，与施工图出图同步，会给下道工序提供富余的时间作前期采购和施工预备将采购纳入前期设计环节，发扬专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发才干领先于地产开展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同任务不仅仅是运用它们的设备，更重要可以缩短采购过程时间并节约本钱。由于供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用适宜的资料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提早介入一定会给我们带来诸多益处在工程前期，经过市场研讨追踪新技术和新产品，为采购提供支撑根据。提早进展部品市场研讨，而不是等到工程部提供计划后才开场，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提早研讨、开发和设计部共同讨论，将采购任务前移采购任务前移，防止供方垄断。建筑设计巨匠们对部品和资料的研讨方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或资料进展设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于非常不利的位置。从任务性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，自动提供和参与部品设计，才干使采购处于有利的位置在工程的方案阶段开场部品的研讨和设计将采购纳入前期设计环节，发扬专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，经过市场研讨追踪新技术和新产品，为采购提供支撑根据采购任务前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购与工程过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的本钱规格自在度采购自在度本钱自在度3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理工程管理部的位置与其它部门关系产品复杂程度低高高商业的不确定性低采购和本钱部门主导跨职能决策采购部门主导设计部门主导3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源能够的处理方案战略部品普通部品瓶颈部品对部品本钱价钱很关键依赖供应商垄断市场较大的进入妨碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于协作同伴的绩效系统合同＋电子商务处理保证供应＋寻觅替代力量平衡供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源能够的处理方案战略部品普通部品瓶颈部品对部品本钱价钱很关键依赖供应商垄断市场较大的进入妨碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于协作同伴的绩效系统合同＋电子商务处理保证供应＋寻觅替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析杠杆部品：通常这些部品或资料可以按照规范的质量等级从不同的供应商那里购得。通常这类部品或资料在一切部品资料总合中占较大份额。价钱微小的变化对最终产品的本钱价钱呵斥相对较强的影响供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源能够的处理方案战略部品普通部品瓶颈部品对部品本钱价钱很关键依赖供应商垄断市场较大的进入妨碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于协作同伴的绩效系统合同＋电子商务处理保证供应＋寻觅替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析战略部品：这些部品的数量很大，但供应来源又相对较少，并且在短时间内无法加以改动，否那么能够呵斥艰苦损失。通常这类部品或资料在一切部品资料总合中占较大份额供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源能够的处理方案战略部品普通部品瓶颈部品对部品本钱价钱很关键依赖供应商垄断市场较大的进入妨碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于协作同伴的绩效系统合同＋电子商务处理保证供应＋寻觅替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较少，但在供应上却极为脆弱。这些部品或资料只能从一个或很少的供应商那里获得。通常，供应商处于合同中的支配位置，导致昂贵的价钱、较长的供货时间和劣质的效力供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源能够的处理方案战略部品普通部品瓶颈部品对部品本钱价钱很关键依赖供应商垄断市场较大的进入妨碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于协作同伴的绩效系统合同＋电子商务处理保证供应＋寻觅替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务虚指南】

1.质量观念2.规范化、规范化3