2024年大学试题(经济学)-房地产经济学历年高频考点试卷专家荟萃含答案

2024年大学试题(经济学)-房地产经济学历年高频考点试卷专家荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.债务性融资2.房地产咨询活动应遵循哪些原则？3.房地产抵押4.建筑容积率5.试述正确运用定价策略还应了解房地产价格的形成特点是什么？6.土地使用权抵押7.试述房地产经济宏观调控的七大任务。8.业主委员会9.房地产业在国民经济中的基础性地位？10.房地产经济直接调控11.住房需求方政策12.房地产市场有哪些特殊性？13.试述房地产营销策略有哪些？14.间接融资15.利润16.房地产中介服务17.楼盘起价18.特征价格19.城镇住房制度20.试述建立房地产市场经济体制.21.城市居民私房22.试述房地产投资风险的控制？23.房地产开发用地24.试述房地产业对国民经济发展的作用。25.合同备案套数第2卷一.参考题库(共25题)1.多层2.交易过户金额3.实用率4.中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义？5.房地产市场的构成要素？6.经济增长7.为什么房地产业的发展需要市场中介服务？要建立哪些中介服务机构？8.房地产周期季节波动9.拆迁安置10.土地批租11.耕地使用税12.住宅13.应用经济学原理简评“物业税”？14.物业管理公司15.级差地租有哪些特征？16.成交套数17.城市土地有偿使用的意义何在？18.房地产相邻权19.公地悲剧20.房屋出典21.房屋赠与22.房地产经纪23.简答房地产投资信托及其分类。24.交易费用25.现房抵押第3卷一.参考题库(共25题)1.地产2.简述建筑产品和房地产品的联系？3.市场运行机制4.中国城镇住房制度改革的特点及其未来改革取向？5.房地产企业6.房价收入比7.货币政策8.房地产业宏观管理的总目标是什么？9.土地融资10.什么是产权置换？11.应征12.土地供给弹性13.住房二级市场14.从业资格人员15.简述物业管理的原则。16.影响绝对地租的因素有哪些？17.房地产周期景气循环18.简述城市用地的特点。19.影响城市地价的因素是什么？20.开发商取得土地的方式和成本发生？21.房地产开发企业接受资质审查的重点内容包括哪些？22.房地产投资的优点是什么？23.简述房地产保险的必要性。24.房地产企业利润25.什么是二手房？第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。2.参考答案: （1）符合政府政策和法律规范； （2）尊重科学，实事求是； （3）对委托人负责； （4）发挥人才优势； （5）有偿服务，合理收取报酬。3.参考答案: 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。4.参考答案: 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。5.参考答案: （1）房地产价格受自然条件的影响很大； （2）制约房地产价格的不确定因素多，且价格变异性大，价格形式灵活； （3）价格地区性强； （4）价值实现时间长、形式多。6.参考答案: 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从买卖土地使用权的债款中优先受偿的权利。7.参考答案: 首先，要严格控制土地供应总量。具体说来就是坚持六个必须，即必须按用地计划进行数量控制，必须按规划审批，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套条件，必须按权限审批。 其次，调整房地产开发投资结构，确保重点。这里说的重点就是城镇职工住宅，要控制开发的主要是花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼。之所以用“控制开发”而没有使用“限制开发”的提法，主要是考虑到这是属于结构调整的范畴，而结构调整就不能轻易采用行政命令手段对市场进行一刀切，而应立足于政策引导，立足于发挥市场机制的作用，同时也必须考虑到实际的需要。 第三，加强对房地产开发企业的管理。对规定时限内未进行实际开发建设的，取消开发经营权；对注册资金虚假，没有开发能力及偷税漏税的，进行查处；未进行资质审查或资质条件不符的，取消开发资格。同时规定银行和土地管理部门一律不得开办开发公司，已经开办的限期脱钩。 第四，规范市场行为，制止炒买炒卖。出让土地要制定基本价格，加强社会监督；受让土地必须按合同开发，一年内投入资金不足购地费25%的，收回土地；未完成开发投资总额20%的，不得转让；土地和房屋转让必须到指定部门办理交易手续，对炒买炒卖哄抬房价、地价的进行严肃查处。 第五，合理调节收益分配，防止国家收益流失。 第六，推进城镇住宅建设，加快“解困解危”步伐。所有开发公司都要承担20%以上微利居民住宅建设的任务。 第七，加强对外商投资的管理。外商投资要实投而不能虚投，必须有和项目适应的注册资本，中方企业不得为外商出资或提供担保，不准以压低地价作为吸引外商的条件。8.参考答案: 是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表核维护业主核使用人的合法权益的自治管理组织。9.参考答案: ①是社会一切部门不可缺少的物质条件 ②是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④是城市环境革命、更新改造的重要动力 ⑤是国民经济积累资金的重要来源10.参考答案: 所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动.11.参考答案: 也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。12.参考答案: （1）房地产市场的区域性； （2）房地产市场价格的非规范性； （3）房地产市场价格的层次性和一次交易的大额性； （4）生产与生活消费的双重性； （5）房地产市场供求的反经济循环。13.参考答案: 1.产品策略 2.销售渠道策略 3.价格策略 4.促销策略 房地产产品优化组合策略.新产品开发策略，房地产产品的市场寿命周期与营销策略·房地产产品命名策略，房地产产品品牌策略，房地产产品定价方法，房地产定价策略，房地产价格调整，房地产营销渠道的具体形式，房地产促销组合策略。14.参考答案: 资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业，这时的房地产金融机构起到房地产中介的作用。间接融资的主要特征是，金融中介自身发行间接债务凭证，将货币资金供给者的货币引向货币资金需求者。15.参考答案: 是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。16.参考答案: 是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产纪经等活动的总称。房地产中介服务机构：是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。17.参考答案: 楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。18.参考答案: 房地产具有异质性，即每个房屋有不同的居住特性和位置特性，如：户型、结构、朝向、楼层、管理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格构成，这些价格就是房地产的特征价格。19.参考答案: 城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度.20.参考答案: 1房地产的商品经济与市场经济问题 2有计划的商品经济向市场经济过渡 2.1市场经济与社会主义公有制的兼容 2.2高度集中统一的计划经济体制对生产力的束缚 2.3建立市场经济体制是中国经济走向世界的需要 3建立房地产市场经济体制的设想 3.1企业股份化，所有制由单一型向多元型及混合型转变 3.2房地市场化，建立开放、统一、竞争、有序的市场体系 3.3建立适合房地产市场经济所需要的宏观调控体系和社会服务体系，保障体系21.参考答案: 是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。22.参考答案: ⒈投资于风险较小的房地产项目 ⒉多项目投资组合和多种经营 ⒊加强资产管理 ⒋选择合理的经营方式 ⒌加强市场调查23.参考答案: 即进行基础设施和房屋建设的用地。24.参考答案: （1）房地产业特定的产品和经济职能决定了房地产业将发展成为国民经济中重要的产业部门。 （2）房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位、带动着其他产业的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以许多国家都把房地产业作为先行发展产业，作为国民经济的基础产业。 （3）房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源。房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分；其次，房地产业的发展可直接为国家提供财政收入；并作为国家创汇的重要手段。 （4）房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配置。25.参考答案: 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。2.参考答案: 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。3.参考答案: 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。4.参考答案: 房地产泡沫是指因房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，它通常表现为投机者将大量资金集中投入到同土地紧密相关的活动中，造成房地产价格远远脱离其使用价值，形成市场繁荣假象。中国1992、1993年房地产泡沫的特点可以归结为以下几个方面： 区域性。从价格指标来看，全国范围1992、1993年的房价波动与其他年份并没有显著差异，进一步分析各地区的指标可以看出，1992、1993年我国房地产投资的热点主要是集中在沿海地区。泡沫现象较轻。从全国范围看，中国在92、93年出现了地产泡沫的一些特征和表象，但是全国范围的地产泡沫现象并不十分明显。 土地投机现象严重。这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。中国1992、1993年房地产泡沫的成因主要有： 土地投机：中国地产泡沫形成的直接原因。投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。 政府失败：中国地产泡沫形成的主要原因。对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。土地供应“双轨制”。划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨”。双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场上就给土地投机者以可乘之机。一些单位利用划拨取得的土地与房地产开发企业搞合作开发，然后分享所得；还有的将划拨土地使用权通过“招标”、“拍卖”的方式，高价炒卖给他人，获得高额差价。这些违法行为在1992、1993年的“房地产热”中相当普遍。 市场主体结构不合理。首先市场主体经济性质过于单一，中国房地产开发公司中近一半都是国有企业，国有企业比重过大所导致的后果是显而易见的，一方面国有企业不顾市场运行规律，盲目投入。另一方面，在泡沫破灭时却不肯降价，使泡沫效应久久不能消化。其次，各级国家机关、政府部门、金融机构也参与炒作，使土地腐败现象更为严重。最后，房地产开发资金来源不合理，大批资金未经过严格的信贷程序就投入了房地产市场，使房地产市场泡沫现象加剧，银行坏帐增加。 通过研究我国1992、1993年房地产市场泡沫现象，我们可以进一步的总结经验，完善我们的土地供应机制、银行信贷机制以及政府的市场调手段，防止房地产泡沫再次危害我们的房地产市场。5.参考答案: （1）市场主体：房地产市场上房地产商品的供求双方 （2）市场客体：房地产市场上用来买卖的对象 （3）市场规则：市场交换中的约定和规范 （4）市场信号：市场交换中的信息6.参考答案: 是指一个国家或者地区生产的物质产品和服务的持续增加（一国潜在的GDP或国民产出的增加），是社会总供给的基本源泉。7.参考答案: 房地产经营需要中介服务 房地产开发经营需要中介服务，是由房地产业本身的特点决定的，是开发经营主要环节进行分工和专业化的必然性。 ⒈房地产投资开发经营决策难度大，需要各种专业知识。 ⒉房地产交易需要房地产市场中介服务。 ⒊房地产市场信息不充分，地方性强，难度大。 总之，房地产经营是一项涉及面多、工作量大、专业性强和非常复杂的经济活动，因而，客观上需要对房地产业进行合理的分工，形成众多的专业化行业。 •房地产中介服务体系： ⒈地产价格评估机构。 ⒉房地产经纪机构。 ⒊地产咨询机构。8.参考答案: 房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具有相同特征的循环。9.参考答案: 是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。10.参考答案: 可采用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。11.参考答案: 是对占用耕地建设房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。12.参考答案: 共人们居住生活的房屋建设。13.参考答案: 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。 物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。 纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。 在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费，从而避免重复征税。14.参考答案: 是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。15.参考答案: 级差地租的四个特征： ①级差地租不参加商品的一般生产价格的形成，而是以一般生产价格为前提。 ②级差地租不是产生于所用资本或它所占劳动的生产力的绝对增加，而是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用有利生产条件的投资相比，相对来说具有较高的生产率。 ③生产力不是形成级差地租的超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础。 ④土地所有权，对于剩余价值的创造没有任何关系16.参考答案: 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总套数。17.参考答案: 城市土地有偿使用，对于合理配臵土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。18.参考答案: 即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。19.参考答案: 当资源或财产有许多拥有者，他们每一个人都有权使用资源，但没有人有权阻止他人使用，由此导致资源的过度使用，即为“公地悲剧”。如草场过度放牧、海洋过度捕捞等。20.参考答案: 是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。21.参考答案: 是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。22.参考答案: 是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。23.参考答案: 房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。 房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： ①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； ②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等； ③金融租赁、咨询、担保等业务。24.参考答案: 科斯的贡献在于首次阐述了交易费用，并由此创立了产权经济学，核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分：一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。交易费用就是经济制度运行费用。25.参考答案: 是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。第3卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。2.参考答案: 联系： （1）建筑产品和房地产品在实体上是同一的。 （2）建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。 （3）建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。3.参考答案: 指在房地产投资、开发、流通和消费过程中，房地产交易的三个要素，及房地产交易主体房、地产交易客体和房地产交易法规及其监督者管理者。三个要素的相互联系相互作用的集合所形成的。4.参考答案: 特点： 1）城镇住房制度改革从属于经济体制改革，又具有相对的独立性。 2）城镇住房制度改革属于自上而下的改革。 3）城镇住房制度改革属于典型的渐进式改革。 4）城镇住房制度改革具有原则性与灵活性相统一的特点。 改革的取向： （1）全面推进和不断完善住房公积金制度。 （2）建立适合不同收入层次的住房供应新体系。 （3）转换住房管理机制"实现住房管理的社会化、专业化。 （4）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。5.参考答案: 指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营，独立核算的经济组织。6.参考答案: 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，用以考察居民的购房能力。7.参考答案: 指一个国家的中央银行通过一定的措施调节和控制货币的供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的政策手段。8.参考答案: 总目标：满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富；9.参考答案: 是指利用土地作为信用保证而融通资金的行为。10.参考答案: 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。11.参考答案: 是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。12.参考答案: 供给弹性：供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。13.参考答案: 住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。14.参考答案: 是指报告期末，取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。15.参考答案: 以人为本、服务第一的原则；企业化经营的原则；社会化管理的原则；统一管理、综合经营的原则；专业化管理与业主自主管理相结合的原则；合同化管理的原则；管理竞争和三效益并举的原则。16.参考答案: 农产品市场的供求状况；农业资本的有机构成；农业资本的有机市场。17.参考答案: 房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波