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文档简介
京北别墅市场价格分析及预测
目录
一'区域划分
1、八达岭别墅区
2、亚奥京北别墅区
3、中央别墅区
二、05年~07年京北别墅价格分析
1、05年价格曲线分析
2、06年价格曲线分析
3、07年价格曲线分析
三'05年~07京北别墅价格成长分析
1、各区域价格成长趋势分析
2、05~07年套均价区间变化分析
4、未来价格预期
1、市场及政策对未来价格的影响
2、供给对未来价格的影响
3、需求对未来价格的影响
4、客群对未来价格影响
5、未来别墅套均价区间预测
一、区域划分
1八达岭别墅区
1.1区域范围及主要在售项目
令园墅
令中海瓦尔登湖
<无双
令玫瑰园
令顺驰林溪
令北一街8号
速令北京湾
令观山悦
1.2个案概况
令园墅
/位置:昌平区八达岭高速第九出口
/容积率:0.86
/绿化率:31.06%
,物业费:3.68元/平方米月
/预售套数:147
/装修:毛坯
令北一街8号
/位置:昌平区沙河南丰路1号
/容积率:1.2
/建筑面积:58331.03m2
/绿化率:47%
/物业费:2.8元/平方米•月
装修:毛坯
令中海瓦尔登湖
,位置:昌平区京昌高速第九出口
/容积率:0.2
/预售面积:95964.47nr
/绿化率:76%
/物业费:5.18元/平方米•月
/预售套数:189
/装修:毛胚
2亚奥京北别墅
2.1区域范围及主要在售项目
令壹千栋
令东方普罗旺斯
令麦卡伦地
令温哥华森林
令长河玉皇
令湾流汇
◊纳帕溪谷
令保利垄上
令威尼斯花园
令汤HOUSE
2.2个案概况
令东方普罗旺斯
/位置:昌平北七家镇
/容积率:0.3
,预售面积:134989.19m2
/绿化率:63%
/物业费:5.39元/平方米•月
/预售套数:215
/装修:毛坯
令麦卡伦地
/位置:昌平小汤山镇立汤路38号
/容积率:0.4
/预售面积:46305.98m!
/绿化率:52.6%
/物业费:5.81元/平方米月
/装修:毛坯
令保利垄上
/位置:昌平区小汤山镇
/容积率:0.39
/预售面积:136890.28
/绿化率:48%
/物业费:4.3元/平方米月
/预售套数:149
/装修:毛坯
令壹千栋
/位置:昌平区七家路口向西2公里
/容积率:0.35
/预售面积:52336.24
/绿化率:60%
/物业费:4.88元/平方米月
/预售套数:149
装修:精装
3中央别墅区
3.1区域范围及主要在售项目
令纳帕尔湾
令格拉斯小镇
令观唐
令优山美地
令卓锦万代
令翠晴园
令棕相滩别墅
令龙之湾嘉园
令易郡
令阿凯迪亚庄园
令水青庭
3.2个案概况
令格拉斯小镇
/物业地址:顺义区机场路杨林出口东6公里
/容积率:0.3
/绿化率65%
/装修状况:毛坯
/开盘时间:2007年4月
令阿凯迪亚庄园
/地址:顺义区后沙峪罗马环岛以北1000米
/容积率:(2
/绿化率:33%
/装修状况:毛坯
,开盘时间:2006年9月
令优山美地
地址:顺义区后沙峪镇榆杨路4号
容积率:0.45
绿化率:41%
装修状况:毛坯
开盘时间:2003年7月
二、05年~07年京北别墅价格分析
105年价格曲线分析
套总价500万以上
套总价300~500万之间
套总价100~300万之间
-■-套均价〈万元)
♦套均面积(平米)
备注:以上价格均取自2005年第三季度各项目报价均价
1.1套总价500万以上项目
o
i
l项目名称报价均价
(元/平米)
优山美地16500
晴翠园20000
玫瑰园17600
观唐20000
棕桐滩别墅17000
东方普罗旺斯11000
卓锦万代16500
T-套均价(万元)
-•-套均面积(平米)
1.1.1区域影响价格
1.1.1.1中央别墅区:
令2005年套总价500万以上项目合计7个,其中5个项目均分布在中央别墅区,占据70%以上比
例,中央别墅区作为北京涉外氛围最浓的''国门区域”区域价值直接反应在别墅价格上;
令同区域内套总价及单价差距是由产品类型等决定:本区内套总价从560万至1037万,跨度接
近400万左右;报价均价16500~20000元/平米,差价3500元/平米,即各梯度产品面积差约
100-150平米;
1.1.1.2八达岭别墅区:
令仅有老牌别墅玫瑰园入榜,尽管有八达岭高速公路作为交通支持,但相对区域认可度,别墅
客群对交通敏感性相对较低;
令八达岭沿线同期或前期的独栋产品供给量较小,联排、双拼等产品供给多,需求大,直接影
响目标客群购买力水平;
1.1.1.3亚奥京北别墅区:
令东方普罗旺斯实现套总价644万,但报价均价仅11000元/平米,低于中央别墅整体单价5000
元以上,与套面积相当的优山美地总价差400万左右,这一差距基本反应了亚奥京北板块独
栋别墅较中央别墅区的价格差距;
1.1.2产品影响价格
1.1,2.1大独栋产品:单体套均面积400平米以上的可以视为大独栋产品
令中央别墅区的优山美地、晴翠园、观唐均属于大独栋别墅,比较发现,优山美地因面积偏大,
在报价单价上低于后二者3500元/平米;
令晴翠园'观唐凭借区域优势和产品稀缺性实现了高套总价和高单价;
令玫瑰园属于较少有精装修别墅,中央空调采暖、制冷,社区规划4个会所,容积率0.35,大
面积景观,实现了与优山美地基本一致的单价;
1.1,2.2小独栋产品:单体面积200~400平米的独栋产品视为小独栋产品
令棕稠滩别墅和卓锦万代属于小独栋产品,凭借优越的区位优势,实现了较高的套总价,但报
价单价低于同区域大独栋产品3000-3500元/平米,可见中央别墅区对大独栋客群有着天然吸
引力;
令中央别墅区小独栋产品与八达岭高速沿线顶级别墅玫瑰园单价基本持平,区域价格差在3500
元/平米左右;
1.1.3客群
令购买力500万元以上客群购买需求集中在独栋产品上;
令中央别墅区对高购买力客群有着天然吸引力;
令中央别墅区大独栋客群购买力区间为850-1000万,占独栋客群的59.8%;小独栋产品购买力区
间560-700万,;
2005年,套均价50。万以上:
1.2套总价300~500之间项目
项目名称报价均价
(元/平米)
麦卡伦地10500
壹千栋11000
温哥华森林10500
中海瓦尔登湖10000
纳帕溪谷10000
保利垄上7500
顺驰林溪7863.98
1.2.1区域对价格影响
1.2.1.1中央别墅区
令该区域在套总价300-500万区间出现产品断层;
1.2.1.2亚奥京北别墅区
令亚奥京北别墅区独栋产品均集中分布在此价格区间,恰是中央别墅区断层区间,故市场认可
度较高,交易活跃;
令同类产品总价差距相对较小,且分布相对集中,竞争激烈;
令本区域独栋产品整体均价450万左右;
令报价均价均约10000元/平米左右,整体低于中央别墅区独栋产品5000~7000元/平米;
1.2.1.3八达岭别墅区
令中海瓦尔登湖因产品稀缺性取得和亚奥京北别墅区同类产品较一致的价格;
令顺驰林溪单价接近保利垄上,区位上基本处于八达岭别墅区和亚奥京北别墅区交汇地段,受
产品面积影响,套总价接近300万;
1.2.2产品对价格影响
1.2.2.1大独栋
令麦卡伦地、温哥华森林和壹千栋套总价相差无几,壹千栋套均面积稍小,且距离立汤路较远,
但凭借精装修优势保持了较高的套总价;
令保利垄上位于北六环与立汤路交汇西北角,具备规划、景观等优势,但低价销售的策略使该
项目套总价相对较低,也因此保证了相当的销售速度;
令中海瓦尔登湖单体面积较大,凭借区域内产品稀缺性取得一定的套总价,但受区域认可度等
限制,项目滞销;
1.2.2.2小独栋
。纳帕溪谷产品面积较小,是本区域内相对空白的产品面积,故取得了较好的单价和套总价;
1.2.2.3双拼、联排
令顺驰林溪产品主要以双拼为主,户型面积偏大,套总价达到了亚奥京北别墅区独栋水平,但
不具与亚奥独栋竞争实力,故也处于滞销状态;
1.2.3客群
令中央别墅区在300~500万区间出现产品断层,该购买力区间客群出现断层,为亚奥京北别墅区
独栋产品提供市场机会;
。八达岭别墅区受到区域认知度影响,客群承载力相对较低,区域内大独栋中海瓦尔登湖和双
拼顺驰林溪尽管套总价突破300万,但客群薄,产品滞销;
令因中央别墅区断层和八达岭别墅区缺乏独栋产品供给,使得300-500万购买力客群需求集中于
亚奥京北别墅区独栋产品;
2005套均价3。眸500万区间:
\拼产品不具备与亚奥板块独栋产品竞争能力,故报价单价低,产品滞销;
1.3套总价100~300之间项目
I350.00400.00
L项目名称报价均价
X300.00350.00
288.71HO7(元/平米)
300.00
250.00
269.70易郡11500.00
250.00
200.00251.05268101.88
无双8952
193.75200.00
150.00
5.63
150.00水青庭7500
1.30
100.00
100.00
威尼斯花园6000
50.0050.00
汤HOUSE7000
0.000.00
北一街8号4800
T-套均价(元/平米)
T-套均面积(平米)
1.3.1区域和产品对价格影响
1.3.1.1中央别墅区
令易郡为联排产品,报价均价与亚奥京北别墅区独栋产品相当,但低于同区域小独栋产品
5000-7000元/平米;
令水青庭为叠拼产品,报价均价与八达岭别墅区双拼、联排产品相当,低于同区域联排产品约
4000元平米;
1.3.1.2亚奥京北别墅区
令威尼斯花园和汤HOUSE均为联排产品,因亚奥京北别墅区主流产品为独栋别墅,故联排产品
报价与中央别墅区叠拼产品基本持平;
1.3.1.3八达岭别墅区
令无双为独栋产品,受区位和产品等因素影响,套总价和中央别墅区联排产品相当;
令北一街8号为联排产品,低价入市;
1.3.2客群
令100~300万购买力客群主要需求集中表现为联排、叠拼产品,中央别墅区凭借较高的区域认知
度,在各梯度产品上均拥有相当厚度的客群;
令亚奥京北别墅区主流产品为独栋别墅,客群基础较厚,联排相对在产品规划等方面缺乏竞争
力,客群购买力在150~200万之间;
20Q5年,套均价10K300万区间:
■买力实现度100万左右;
206年价格曲线分析
700.00
600.00
500.00
400.00
300.00套总价500万以上
231.88""""
7和0.00套总价300-500万
I
100.00套总价100~300万
53
0.00
T—套均价(万元)
T-套均面积(平米)
2.1套总价500万以上
i
o项目名称报价均价
L
X
(元/平米)
优山美地21000
晴翠园22000
玫瑰园19250
观唐22000
东方普罗旺斯13000
棕桐滩别墅19000
卓锦万代19500
纳帕尔湾16500
—♦一套均价(万元)麦卡伦地11500
T-套均面积(平米)壹千栋12500
备注:以上价格均取自2006年第三季度各项目报价均价
2.1.1区域及产品对价格影响
2.1.1.1中央别墅区
令套均价达到500万以上的项目合计10个,中央别墅区6个独栋项目均在此列;
令区域内大独栋产品实现整体均价1000万,套均价保持在900万以上的3个项目优山美地、翠
晴园和观唐均属于大独栋产品,套均面积400平米以上,报价均价21000~22000元/平米,在各
项目中也是最高的。
令区域内小独栋产品实现整体均价700万,套总价在600~750万之间,有棕桐滩别墅、卓锦万代
和纳帕尔湾3个项目,与区域内大独栋产品套总价差400万,报价单价差5000~7000元/平米;
令套总价10007200万'750~900万和500~600万都是区域内大、小独栋产品间的“断层带”,三个
断层区间为亚奥京北别墅区'八达岭别墅区大独栋产品创造市场机会;
2.1.1.2亚奥京北别墅区
令东方普罗旺斯、麦卡伦地和壹千栋较精准的控制总价区间,利用中央别墅区两个“断层”,避免
了和中央别墅区小独栋产品的价格竞争;
2.1.1.3八达岭别墅区
令玫瑰园在大独栋产品中最不具区域优势,能够攀升至接近1000万的套总价,除了自身具备一
定优势外,也抓住了中央别墅区大独栋产品9507200的空白区间,优山美地和翠晴园套总价
在1200万以上,观唐套总价保持在900-950万之间;
2.1.2客群
令购买力实现度6007400万客群需求主要集中在中央别墅区独栋产品,八达岭别墅区玫瑰园和
亚奥京北别墅区东方普罗旺斯有效利用了中央别墅区产品套总价断层区间:10007200和
750~900万,实现了对以上两区间的客群分流;
令亚奥京北别墅区麦卡伦地和壹千栋利用中央别墅区600万以下缺少独栋产品的市场空白点,
主要针对购买力实现度500-600万区间的客群,这一区间即避免了与中央别墅区小独栋的价
格竞争;
令购买力500万以上客群对区域更加关注,同类产品跨区选择的可能基于产品套总价100万以上
的差距;
2006年,套均价5。。万以上:
中央别墅区独栋产品占据套总价600万以上区间,500~600万区间为亚奥京北别墅区大独1
产品创造市场机会,壹千栋和麦卡伦地就有效吸引了此购买力区间的客群,且在价格上避免了与
2.2套总价300~500万
i500500.00
L项目名称报价均价
X450450.00
(元/平米)
400400.00
温哥华森林11000
350350.00
中海瓦尔登湖10500
300300.00
保利垄上9000
250250.00
长河玉墅10000
200200.00
易郡13500
150150.00
阿凯笛亚庄园11000
100100.00
纳帕溪谷11000
50.00
北京湾10000
0.00
观山悦9000
T一套总价顺驰林溪8000
T-套均面积
2.2.1区域及产品对价格的影响
2.2.1.1中央别墅区
令本区域联排项目阿凯迪亚庄园,面积接近亚奥区小独栋,套总价与亚奥京北别墅区小独栋产
品套总价相当,价格上产生直接竞争;
令本区域小独栋产品和联排套总价差400万左右,报价均价差5000~7000元/平米;
令本区域联排项目相对较少,产品线以独栋为主;
2.2.1.2亚奥京北别墅区
令本区域独栋产品套均价在350~600万之间,350~500万区间各项目套总价差距较小,套均面积
差较小,且分布集中,竞争较激烈;
令本区域大独栋与小独栋总价差距100-150万之间,两种产品间的空白点分别为八达岭别墅区的
大独栋产品和中央别墅区联排产品提供了市场空间;
令大独栋保利垄上采取低均价策略,套总价与区域内小独栋接近,价格优势明显,保证了相当
的销售速度;
2.2.1.3八达岭别墅区
令受区域制约,本区域独栋产品套总价区间为300~400万,平均低于亚奥京北别墅区200万左右;
令本区域独栋产品以小独栋为主,避免了大面积产品参与亚奥京北别墅区小独栋竞争;
令中海瓦尔登湖面积较大,套总价介于亚奥区大、小独栋产品之间,与亚奥区小独栋产生一定
竞争,但区域和规划均不具优势,销售速度较慢;
令顺驰林溪为双拼产品,但面积和套总价与本区域内小独栋产品直接竞争,缺乏优势,操盘时
间较长,销售不理想;
2.2.2客群
令中央别墅区小独栋产品和联排产品套总价差达到400万,导致购买力实现度380-600区间客群
需求集中在亚奥区独栋产品上;
令亚奥区在360~600万购买力区间客群较厚,交易活跃;
令在亚奥区大、小独栋产品套总价断档区间350~450万客群被中央区联排产品和八达岭区大独栋
产品分流;
令300~500万购买力区间客群对区域敏感度非常高,消费理性,表现在中央区联排直接参与亚奥
独栋竞争;而八达岭区大独栋仅能与亚奥区小独栋竞争;
令在同区域、套总价相当的情况下,产品成为竞争焦点,交通敏感度依然相对较低;
2006年,套均价3QW500万区间:
2.3套总价100~300万
项目名称报价均价
(元/平米)
无双9500
水青庭9200
园墅9000
威尼斯花园7300
汤HOUSE7100
北一街8号5500
2.3.1区域和产品对价格影响
2.3.1.1中央别墅区
令中央区叠拼产品套总价与亚奥区联排产品相当,也与八达岭区小独栋产品相当;
令中央区叠拼产品报价均价与八达岭区小独栋产品相当;
令中央区叠拼产品套总价与联排产品套总价差约100万左右;
2.3.1.2亚奥京北别墅区
令亚奥区大面积联排(威尼斯花园)与八达岭区小面积独栋(无双)或面积相当的联排(园型)
形成套总价竞争;
令亚奥区联排汤HOUSE因交通动线和配套等劣势均价较低,与八达岭区联排北一街8号套总价
相当;
2.3.1.3八达岭别墅区
令八达岭别墅区交通便捷性突出的联排项目园墅在单价和套总价上都超越了亚奥区联排;
令北一街8号凭借未来良好的教育配套维持了很好的销售业绩;
2.3.2客群
令250~300万购买力客群对区域敏感度较高,导致三个区域内不同级别的叠拼、联排和独栋产品
套总价相当;
0150~250万购买力的客群需求主要表现为第一居所,对交通便捷性的敏感度高,区域敏感度下
降;
令100750万购买力客群对价格敏感度高,这部分客群存在将市区普宅升级换代或几代人共同居
住的需求,
2006矣套均价1。卜3。0万区间:
中央别墅区叠拼产品套总价与亚奥京北别墅区联排产品或八达岭别墅区小独栋产品相当,
307年价格曲线分析
套总价500万以上
套总价300~500万
・■
套总价100~300万
7S.S
0.<
0
0
0
1t.
X
X6S.S
_4o
X
_
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4SOO
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143.77
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