房地产市场报告 -【年报】2023年杭州房地产市场回顾与2024年展望

2023年第四季度，杭州写字楼市场共录得三个新项目交付，分别为位于武林板块的杭州中心、钱江世纪城板块的望朝中心以及滨江板块的圆伦大厦，总计14.9万平方米。至此2023年全年杭州写字楼市场共录得60.7万平方米新增供应，供应量创近三年新高，优质项目的入市不仅带动市场租赁交易活跃度，同时也推动相关商务区板块的整体楼宇品质的跃升提档。随着下半年几宗总部租赁交易的定锤，全年净吸纳量回升至23.0万平方米，是去年的两倍。行业需求方面，2023年全年，以银行、保险和证券为代表的金融类租户持续整合升级搬迁，布点以钱江新城为代表的主要板块，占比31%，年内需求以升级整合为主导。此外，消费品制造业受某新能源汽车企业大面积落地影响，需求占比跃升，以22%的占比位居需求次席，除新能源汽车类租户外，年内亦有包括服饰珠宝、食品以及快消品等消费品品类租户落址。TMT类租户需求稳健，占比18%，主要以直播电商需求活跃于直播相关热点板块。值得一提的是，消费服务类年内需求活跃，医美和教育留学相关品类租户需求显著。纵观全市，内资租户为杭州市场需求的主引擎。年内1,000平方米及以下中小面积段成交依旧占据主导，占比75%。全市搬迁类需求占比48%，成本控制依旧为租户决策的主要考量要素，写字楼租金的下降趋势利好升级整合需求。租金方面，灵活的租金策略持续激活租户需求，截至季末，全市租金仍处下行通道，为每月每平方米113.1元，同比下调2.0%，其中，甲乙级写字楼均呈下行趋势，乙级写字楼跌幅较大，小业主低价策略持续影响租户决策。回顾2023年杭州写字楼市场的情况，除个别新项目受大面积成交影响表现出众外，存量市场需求依旧较弱，由于尚未出现具有规模性引领的行业，各板块业主均在租金报价和租约条件上做出让步以吸引较为有限的存量租户搬迁。由此我们预计2024年租金依旧处于爬坡期。2023年，杭州零售物业市场共录得两个新项目集中四季度开业，分别为城北万象城以及杭州中心，总计24.1万平方米。其中，城北万象城作为杭州第二座万象城，引入近350家品牌，高质量首店诸如浙江首家MelandSport、浙江首家华为智能生活馆、杭州首家Unclenoname等，首店以及全新业态门店的入驻不断激发市场需求，开业以来热度高涨。此外，位于武林板块的杭州中心也于年末正式开业，围绕格调、潮流、艺术的基调打造武林商圈全新商业地标。新项目开业激发板块商业活力，全市空置率环比抬升0.5个百分点、同比抬升0.1个百分点至3.1%，单季净吸纳量报20.8万平方米，全年报22.7万平方米。至此，亚运热潮与假日经济不断巩固杭州消费市场复苏势头，核心商圈商业热度持续攀升，品牌业态不断升级焕新，引领全市购物中心首层租金同比上扬0.9%，报每天每平方米21.3元。2023年，市场需求复苏表现强劲，品牌和业态不断创新融合。餐饮类需求占比45%，为市场的主要推动力。传统中餐、咖啡茶饮和亚洲食肆等细分品类均表现活跃，其中，包括何文田、西塔老太太泥炉烤肉、霸王茶姬等品牌年内连扩多店。时尚服饰类需求占比24%，以潮流女装和新潮设计品牌表现亮眼。值得一提的是，消费场景的多元化不断丰富消费市场，围炉煮茶概念在冬季持