假日城市提案课件

假日城市(SHOPPINGMALL)商业运作思路报告导言大型高尚社区“假日城市”位于西山区昌源中路与昆瑞路交汇处（昆明可口可乐公司200米处）总占地面积700余亩，一期规划占地230亩，一期建筑面积逾60万平米，由新加坡雅科本公司担纲规划设计，由18至34层住宅、沿街商业组成，地下主要设两层地下室，功能为设备用房及停车场，净用地面积为：132373.94㎡,总建筑面积为:691134.65㎡,其中：地上计入容积率的建筑面积：562873.01㎡，地下建筑面积：123502.76㎡，架空层面积：4758.88㎡、容积率：4.25，建筑密度：26.58%，总户数：4470户，停车位2999个。项目背景高尚大盘配套商业嘉悦购物公园为假日城市集中式配套商业，操作策略为自持和销售相结合，迫使我们对于项目商业操作提出了更高的要求：有效的定位、招商及运营，以待日后大幅提升项目整体商用物业价值！商业？CommunityCommerce报告导言项目商业的角色扮演应遵循以下原则：局部服从整体优先原则利益最大化的辅助原则市场需求导向产品原则充分理解项目商业在区域中的市场地位以及其所担负起的商业责任后，结合项目的开发策略，就能更好的把握项目商业定位方向、发挥最大商业价值！嘉悦购物公园能否跳出社区配套的角色局限，提升商业能级，扩大辐射范围，形成区域新兴商业中心？研究路径PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式地理位置嘉悦购物公园位于西山区昌源中路与昆瑞路交汇处，地理位置较好西市区商业现状区域内成熟商业主要集中（千禧龙庭、德缘小区附近），而周边商业氛围较为冷清；西市区商圈，以兴苑路上的千禧龙庭、德缘小区底商为主。西区商圈目前的商业氛围还不算浓厚，商圈内的商业供给主要为社区底商，经营项目比较杂乱，副食、餐饮、小百货等；稍微大一些的商业项目要算城市领地内的大型超市沃尔玛。随着城市不断发展，城中村改造，必将打破现有商业格局。PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议项目认知嘉悦购物公园商业项目建筑形态呈块状分布，共分A、B、C、D、E、F、G、H、J、K十个区域。如图所示，项目周边同时汇集较多中高端业主、本案的目标客群定位显然可以将其兼顾！周边区域住宅分布PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式定位思考项目SWOT分析S.W.O.T.优势劣势机会威胁1.区域居住人口密度较高2.区域商业匮乏，档次低端1.项目现阶段入住率不高，客群消费力相对较低2.区域内商业氛围薄弱，有待培育3.项目位于昌源路非主干道），展示面不大3.周边无集中式大型商业1.作为高尚大盘“假日城市”配套商业，庞大的消费人口支撑为项目的商业发展带来无限遐想2.随着假日城市住宅产品品质的不断提升，导入居民的消费力亦将得到提升，对于商业的需求日益加大3.本案将有机会整合区域内分布零散的商业市场1.昆明旧城改造，在未来3-4年后，对投资者市场、经营性资源构成竞争。2.租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。定位思考定位条件汇总：对于重点目标客群，我们将提供什么样的商业服务？做什么？整合区域商业市场，打造假日城市乃至区域范围内的集中式旗舰商业，全面满足居民生活类基本消费需求，抑制区域消费外流现象！根据项目自身条件分析，泓庆认为，项目商业未来发展方向如下：定位思考怎么做？打造区域旗舰商业的先决条件：主力店聚客主力店选择：周边居住区的存在已为项目提供了基本的聚客条件，进一步提升项目商业能级则需依托强聚客效应的主力店带动！根据项目自身条件及目标客群特性，生活类卖场及大型餐饮显然将发挥更大的聚客效应，从而为项目整体商业发展带来推动！定位思考项目操作难点为确保项目整体运营的成功，后续需对产品建筑分割进行一定的改造，改造建议将通过业态落位逐层分析！本案作为销售型项目，在建筑分割方面大多设置为小户型商铺，并均各自配备套内独立楼梯，将为后续商业运营带来极大的弊端！PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式整体商业定位嘉悦购物公园以“生活、休闲”为主题；依托“生活卖场+大型电器卖场+大型KTV+大型餐饮+”的四重主力店效应，辅以休闲餐饮、精品零售、生活服务等业态，为区域居民提供品质生活消费，打造假日城市标志性旗舰商业，引领区域消费新概念：生活卖场大型餐饮生活服务休闲餐饮KTV精品零售PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式起始租金定价千禧龙庭租金均价约为：82元/m²/月（主力面积50~106m²)德缘小区租金均价约为：81/m²/月（主力面积40~100m²)昌源中路租金均价约为：65/m²/月（主力面积40~100m²)海源中路租金均价约为：70/m²/月（主力面积40~100m²)千禧龙庭及德缘小区以及昌源中路和海源中路周边商业现有配套商业对于本案而言，均不具备严格意义上的比价条件，故本案的起始租金定价将根据项目实际情况，结合我司多年商业操作成功经验，以不同业态、不同区域的价差定价法原则制定项目目标客群（二期）交房时间未定，导入客群节奏缓慢，培育期较长、故前三年在以上租金定价的基础上将因适当调整。价格差异系数本案商业共分A、B、C、D、F、G、H、J、K十个商业建筑，根据项目定位，业态及得房率各有不同，故将设定不同业态、不同区域价值的价差系数（实际使用面积），以制定更为合理的起始租金价格！鉴于项目主力店生活卖场的入驻，B#的商业价值优势毋庸置疑，故将B#商业中心各业态价差系数设定为：1剩余商业建筑根据客流动线、单套面积大小等差异因素，商铺的商业价值基本将遵循A>G>C>FH>DE>JK的设定原则*租金平衡建议项目经营收入分析收益测算29.PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式招商政策、招商策略的整体定位（待定）商家进驻要求和原则：

个性鲜明有特色商户

行业知名商户或品牌商户

能吸引人流量的商户

同业形成规模，异业互相补充泓庆观点项目持有运营三年收益约为：1.14亿(未计入地下车库运营收益）项目投资成本较高，资金回笼相对缓慢，操作关键点将是通过有效、专业的运营大幅提升整体商用物业价值，以待日后出售时追求利润最大化！前三年租金扣率的设定对于项目培育期中“养商”的过程至关重要未计入商用物业升值因素以上租金预定为最初的区域均价，如何做到准确、科学、合理可良性运作长远发展的商业定位（租金、业态、政策、策略等定位）需综合准确市调及科学合理分析制定招商政策和招商策略的不同，租金的均价也不同PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式招商时间计划安排

本项目经过昆明市相关部门的整体验收合格，整个项目达到经营条件的情况下：本项目的招商时间为：4个月招商率为：70%（贵公司提供我司总房源的整体量的70%）PART2自身条件分析及定位思考PART3整体定位及业态落位PART1区域商业市场研究PART4经济测算PART5服务建议PART6招商计划PART7合作方式

全程策划招商模式：我方对项目进行全程策划招商（不包括后期经营管理），招商人员由我方负责，我司确保在招商期限内由贵公司交我司总房源招商率达到70%。

招商月费：6万每月（包含招商整体策划和招商广告平面设计）

招商代理佣金：整个项目委托房源出租总面积2个月租金收益作为我方的代理佣金；双方的合作方式38基于对项目商业操作深刻理解的基础上，泓庆商业将致力于为项目提供更专业的全程服务！

昆明泓庆商业地产•机构简介.公司简介

我司是一家以商业地产资源整合为主的全程地产服务机构，服务内容涵盖地产开发全程，其中土地评估、商业规划、营销策划、销售代理、招商代理及商业运营管理具有独特优势，企业团队历经7年成长历程，成功运作楼盘多个，建筑面积达数十万平米，成交金额数十亿元。拥有核心团队员工20余名，形成了一支专业化、执行力强的地产全程策划、招商和商业营运管理的高素质团队，凭借着多年在商业地产领域积累与总结的经验，将地产全程各个环节通过策划与管理及资源整合等企业通道有机的整合于一体，形成了一整套自我发展、自我创新的规范化管理体系和运作流程，为开发商、投资商、经营商保驾护航。.其它部分……….Commerceresource公司部分商业资源.商超卖场…….Commerceresource公司部分商业资源.餐娱、文化部分……Commerceresource公司部分商业资源.公司成功案例

文山阳光外滩

位于文山市城郊，总占地面积15000平方米，为文山最大的商业步行街。公司团队于2004年6月入驻后，将之定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的步行街，通过短短不到6个月的时间，就完成了85%的招商任务，入驻了一大批国内知名商家，现已成为文山最具时尚潮流特色的商业场所，写就了一个在当地城市边缘地带从无到有、再从有至精的传奇故事。SUNSHINEBUNDMARKET.成功案例

上海沙龙

上海·沙龙金色外滩位于昆明春城路和永平路交汇处，总长180m、宽150m。占地22.5亩，是昆明同类商业规模最大的“街”形多体建筑，总投资2亿多人民币，于2004年12月20日奠基动工，一期2006年6月底建成，整体工程已投入运营。2006年11月我公司团队入驻后，通过严谨科学的市场调查，最终定位为多元化的主题概念街。她不仅具备购物、休闲、美食、娱乐，健身、培训、创业的功能，更凸显了她那主题新都会BLOCK街区情景商业广场的地位。建成后的昆明上海·沙龙是全封闭全透明的商业建筑。.2007年5月8日上海沙龙正式签约麦当劳2007年7月21日麦当劳正式开业麦当劳西南第一家汽车餐厅签约落户上海沙龙，开启了上海沙龙商业部分稳健而有力的第一步双方从谈判到签约时间没超过4个星期，创下了麦当劳在中国签约的最快纪录。.Shanghaisalon金色外滩上海沙龙·金色外滩区位.上海沙龙·金色外滩Shanghaisalong相关设计.

澜沧观澜国际·商业广场

工作涵括：市场调研、产品定位、形象设计、策划推广、招商代理

项目定位：总建面积近50000㎡，项目位于澜沧县开发区的中心区域，是澜沧县目前最大的商业项目；项目集家居建材广场、购物、休闲、娱乐为一体的综合商业中心；

运营结果：该项目由云南四通地产于2004年投资开发，前期由开发商自主招商，在整个项目陷入困境，招商公司介入，我司于2010年6月介入，对市场充分了解、剖析后，提出“以招商带动销售”的思路，利用外地品牌商家的强势入驻及本地市场的有机整合，项目经过6个月的招商运营，整个项目招商率达到85℅以上，从而直接推动销售；使开发商最终达到资金回笼且比预期值增加了20%以上；项目现阶段已开业，项目已形成良性运营；.澜沧观澜国际·商业广场

部分商家开业实景图.