上海上X置业投资咨询有限公司项目招商策划报告

长江1号招商策划报告NO.1：

ofthebusinessofplanning汇报纲要Contents壹－－市场概况贰－－项目综述叁－－项目定位肆－－产品规划伍－－招商策略陆－－市场推广

内容纲要【一、市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告福鑫长江路商业项目提案策划报告1、苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口624万人。目前据悉，苏州流动人口与户籍人口接近1：1，已达到500万人左右。SUZHOU苏州【市场概况】2、苏州市经济指标一览根据政府公告统计数据显示，2008年2月苏州社会消费品零售总额达1323039万元，同比1月增长24.8%。金融机构存款余额为7381.49亿元，同比1月增长312.83%。贷款余额为5558.19亿元，同比增长214.33%。全社会固定资产投资达3387750万元，同比1月间增长2%。进出口总额1622867万美元，同比1月增长12.7%。接待境外游客11.7万人次，同比1月增长15.3%。2007年，苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。

苏州消费价格总指数112.6，服务项目价格指数102.7，消费品价格指数116.4经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5701亿元，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。

福鑫长江路商业项目提案策划报告总体结果显示：2007年至今，苏州经济总量持续攀升，产业结构稳步改善，人均生活水平继续提升，各类消费品市场需求不断增加。【市场概况】3、苏州商业地产市场分析作为楼市重要组成部分的商业地产部分，2007年苏州市区全年商业类房源新增供应面积近95万平方米，成交面积超过90万平方米。商业物业市场扭转了2006年明显的供过于求局面，基本实现了供需平衡。商业地产的迅速发展，也成为推动苏州经济加速发展的新动力，同时催生了许多经济新热点。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告观前街商圈石路商圈十全街商圈凤凰街商圈高新区商圈金鸡湖商圈（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览

【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览

【市场概况】现阶段苏州商业主要集中于老城区范围内，各行政区块都有较为集中的商业圈。且每个商圈各自的业态布局也有很大的不同，其中以观前街商圈作为传统成熟商圈，市场消费力依旧强劲。而其他新兴区域如新区和工业园区，则发展迅猛。工业园区作为新兴区块，其商圈范围是以金鸡湖为界分为湖西和湖东两个部分，随着苏州城市东扩，园区外来人口日益增多，区域内商业集聚效应将日趋明显,而湖东作为政府规划的新城CBD，其商业发展潜力巨大。福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈基本构成表商圈名称体量（㎡）主力面积（㎡）租金水平（㎡／天）业态布局客群定位观前街商圈60-80万100-150主街：20-35元/㎡/天辅街：8-15元/㎡/天主街：服饰、银行、商业大厦、茶叶店、书店、首饰店等辅街：餐饮、美发店、小吃、工艺品等苏州本地居民、来苏游客等各档次消费群体十全街商圈10-20万50-100十全街：5-12元/㎡/天风凰街：3-10元/㎡/天十全街：酒吧、餐饮、古玩、网吧、家居装饰、皮包等老外、本地白领、时尚青年等南门商圈15-25万80-1205-12元/㎡/天综合购物休闲多为苏州本地普通居民石路商圈15-20万100-2008-20元/㎡/天大型百货商店、超市、自行车市场、银行、网吧周边居民，消费偏向中高端吴中商圈10万左右50-1003-6元/㎡/天超市、百货、饭店等零散分布区域居民、消费中等高新区商圈20-30万100-2004-10元/㎡/天苏州乐园、日韩餐饮街、百货、酒店等高新区工作人员、周边居民、部分外来游客等环金鸡湖商圈100万200左右2-5元/㎡/天餐饮、娱乐、日常百货等多为园区工作和居住人群福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市商业网点分级布局规划表【市场概况】类别市区园区吴中区相城区高新区市级观前、石路、南门湖东——————副市级环古城风貌休闲商业带环金鸡湖风情休闲商业带长桥、沿太湖旅游度假休闲商业带元和狮山区域级平江新城、金阊新城、沧浪新城金鸡湖西、研究生城、东沙湖蠡墅、木渎、越溪、太湖旅游度假区黄埭、渭塘——镇级——阳澄湖郭巷、横泾、光福、胥口、临湖、东山、西山、甪直望亭东渚商业街玄妙观苏州小吃街、平江新城商业街区、石路西扩步行街、葑门横街商业老街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、人民路北段地下商业街、沧浪新城商业街区金鸡湖东商业街区县前街商业街区、太湖度假区文化水街相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街

——专业市场在金阊新城和新区浒墅关片区内，建设以生产资料、物流配套、二手车市场为龙头的批发市场群。——

位于郭巷东方大道附近，以农副产品为主导。位于相城大道两侧，以家具、小商品市场为核心，同时发展珍珠、水产品等特色市场。位于横塘，重点发展各类建材、电子、装饰材料。福鑫长江路商业项目提案策划报告根据上实市场部所提供的专业市场调查报告显示，苏州现阶段的商业地产运作主要表现形式如下：1主题商业引领市场主流现代商业区别于传统商业的重要标志不仅体现在建筑形态上，而且还体现在业态业种的定位上。现代商业，往往在规划之初便赋予某个主题，让其具有鲜明的特征和内涵，从而圈定了特定的消费客群。在苏州，各类主题商业不断涌现，并逐渐成为商业物业市场的主流形态。苏州万达广场、南苏州生活广场等一批集餐饮、购物、休闲娱乐等多种功能于一体的综合性、一站式购物中心成为区域商业的龙头，在2007年推出其产权商铺，取得不错的销售成绩，在商业物业市场刮起一股旋风。凯马广场的重要组成部分凯马大街、中澳广场、东方锦城等商业项目均成功开盘销售，推进整个汽车主题公园加速建设。（苏州万达广场）（南苏州生活广场）福鑫长江路商业项目提案策划报告南苏州生活广场概况：项目总占地面积5万平米，建筑面积14万平米，容积率2.8，得房率90%;交房标准为毛坯；地段：位于越湖路1109号，吴中区新行政中心以西，国际教育园对面。有55、54、53、522路等多条公交线路经过，分别通往相城区、汽车北站、园区、火车站等地；产品：越溪板块第一个纯商业项目，内部规划为集百货、餐饮、娱乐和酒店为一体的综合性商业街。业态：A区为家纺、运动品牌；B区和C区为餐饮区；D区为大型娱乐城；E区为主体商场集百货；F区为15层的酒店公寓；G区为18层的酒店；客源：区域——吴中区65%其他区域15%

上海、浙江20%

客层：私营业主私企老板投资客用途：自用50%投资50%福鑫长江路商业项目提案策划报告苏州万达广场概况：总占地面积64000平米，总建筑面积为45万平米，容积率为7.0，绿化率为33%，交房标准为毛坯；地段：位于平江区人民路与城北东路的交汇处，地理位置优越，东依园区，西邻新区，南接古城，北连相城，交通便利，对外交通：312国道、沪宁高速等；西南边为苏州火车站和石路商圈，北边为沪宁高速，南边为312国道、汽车北站；另外，规划中的轻轨2号线将在本案处设立站点；产品：社区分为四种物业形态：普通住宅、酒店式公寓、写字楼、商铺；其中住宅10幢，8幢为29F、30F的高层，两幢16F的酒店式公寓；写字楼3幢；社区配套商业和大型卖场。内部认购的商铺均为2层，共计42套，规划面积为76.58—313.02平米，主力面积为232.32—238.54平米。业态：休闲、娱乐、连锁超市、大型卖场、餐饮为一体，配套设施也将会一应俱全；客源：目前以内部客户认购为主；福鑫长江路商业项目提案策划报告苏州凯马广场概况：凯马广场总开发面积为1500亩，规划有2288个停车位，规模宏大。内有汽车贸易市场(4S店)，赛车场、汽车电影院、汽车俱乐部、汽车会展中心、汽车文化中心、文体健身中心、商业商务中心、餐饮娱乐中心以及旅游集散中心；地段：位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟。，周遭4S店林立，周边交通便利，有游4、63、662、65、502路等多条公交线路经过，分别通往火车站、吴中汽车站、沧浪区、新区、平江区等地；产品：中澳广场、非凡第五街、东方锦城等6家发展商共同开发，规划包括数高档精装酒店式公寓、办公楼，大型豪华会展中心，特色风情商业步行街等综合性物业；业态：内外商业活动群规模庞大，包括星级酒店，格调酒吧，高档咖啡厅，量贩式KTV，特色精品屋、商业街等各类商业；客源：区域——木渎30%新区15%市区20%其他35%

客层——投资客私企老板用途——投资100%福鑫长江路商业项目提案策划报告2专业市场遍地开花专业市场是主题商业的另一种表现形式，除相关的配套商业外，专业市场在业态业种定位方面一般比较专一，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，它们多由行业内资深企业牵头投资开发，在招商运营方面拥有无可比拟的优势，其销售对象往往定位为行业的经营者。对于从事一般开发业务的房地产商而言，规划发展专业市场的压力较大，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告3传统商业街在配套中升级CommercialStreet在主题商业和专业市场逐渐占据市场主流的时候，传统商业街这一物业形态相比要暗淡的多。但在大型居住区、商业物流密集区，传统商业街作为配套商业仍占据一席之地。2007年苏州商业物业市场，大观名园鸿运商业街、欧风商业街、湖东新街口等几个商业街项目表现较为抢眼。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告近些年苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界、新区长江路沿线、金阊新城312国道沿线、相城区相城大道沿线等。蠡口家具城、华东装饰城、华东电器城、新东方汽配城、赛格电子市场、美之国装饰城等一大批专业市场均已成功开业；苏州机电五金城、江南汽配城、华夏五金机电城等专业市场已完成一期开发并陆续招商经营，二期正处于筹备发展之中。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告上实在项目调研过程中发现：苏州专业市场飞速发展的同时，一定程度上存在重复规划和盲目发展的现象。由于专业市场辐射力强，同一类型市场在一个城市过多的存在会形成恶性竞争，浪费城市资源。A-BOSS国际服装城长江路金阊新城目前苏州专业市场存在长江路与金阊新城在汽配、机电五金方面的冲突，如城区小商品基地与金阊新城小商品城之间的矛盾，等等。A-BOSS、国际服装城等大型市场的失败。Viciouscompetition福鑫长江路商业项目提案策划报告项目调研商业调研【商业调研】调研目的：了解项目所在目前商业现状调研方式：地毯式调研对象：区域内商铺调研地点：项目所在位置商业主干道，其中包括长江路、苏福路项目所在区域内大型商业项目，包括凯马、山水华庭、金枫国际、绿宝广场样本量：146家

福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研商业调研【商业调研】结论：项目所在地区目前正在招商的商业面积约为28万平方米（不包括专业市场）。未来本案约有7万平方米的商业上市，总体商业面积将达到将近171万平方米，（包括专业市场以及已经规划的商业项目）人均商业面积严重超出国际警戒线；所调研的几条商业主干道上，近九成的商业为专业市场，以中低档的商业形态为主。少量中高档商铺中以休闲娱乐和餐饮较多，区域内正在经营的商铺业态单一、形态简单、档次过低；调研显示除专业市场外，主干道上正在经营的沿街商铺仍以汽配五金为主，占样本总量的45.2%。其次为服务业，占样本总量的20.6%。以下依次为餐饮15.1%，零售业12.4%，休闲娱乐6.9%；调研显示，老的居住区附近沿街底商零售服务类商业较为集中，且经营状况良好。项目所在区域1公里范围内，除书香名园的社区商铺出租率超过70%以外，其余新建成的非专业市场类商铺出租率均不超过5%，空铺现象非常严重，反差较大；所调研的商业主干道上，商业形态以专业市场及底商为主，其他商业形态极少。调研显示，区域内商铺租金价格普遍低于1.3元。福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研调研目的：通过调研了解项目所在居民的消费习惯、消费满意度及对项目所在未来商业的需求；调研方式：流动街访；调研地点：区域附近、木椟镇（因区域附近人流偏少，故取样地点扩散至木椟镇）调研对象：年龄在15-59岁，在项目所在居住满半年以上；样本量：82份；消费者调研【商业调研】福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研消费者调研【商业调研】1）、日常用品、家居、电器等消费者主要在木椟镇购买；服饰在木椟镇和中心城区购买的机率基本相同（消费者选择不在项目所在地购物的主要原因是档次低和品种少）；2）、消费者餐饮消费地点以木椟镇居多（消费者选择不在项目所在地进行餐饮消费的主要原因是环境差、档次低、选择少）；3）、目前项目所在地居民休闲娱乐类消费较少（消费者选择不在项目所在休闲娱乐的主要原因是档次低和环境差）；4）、餐饮休闲类需求最为强烈，另外，便利店、大卖场的需求也较高（高收入受访者餐饮类需求普遍高于低收入受访者）；5）、受访者对需求业态的档次偏好方面，以中档需求为主（低年龄段及收入较低的受访者购物类以及娱乐类需求较高）；福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研经营户调研【商业调研】经营户问卷调研此次经营户调研在深入了解项目所在区整个商业状况的前提下进行样本抽样，根据业态、面积、档次共抽取样本50份，被访对象必须为商铺经营者或负责人。在严格控制问卷质量的前提下，共完成问卷38份，其中成功问卷为21份，接触率100％，成功率55.3％；项目所在目前商业现状（结论）商业档次方面：目前项目所在区域商业多以中低档为主，休闲娱乐、餐饮等业态有部分高档商铺；租金分析：受访商铺租金多在1.3元/平方米·天以下，占总样本量的94％；经营满意度调查：总体经营满意度较低，靠近居民区附近的餐饮、零售、服务类经营户满意度较高。

福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研影响满意度的因素

【商业调研】对经营状况满意的因素：地理位置是经营户共同认同的一个重要因素，提及率较高，达到76.5％；其次是人流量，达到67.8%；第三重要因素是交通条件便利，提及率为55.56％；对经营状况不满意的因素：

租金高和人流量各占66.67％为第一重要的不满因素；商业氛围和辐射区域消费者购买能力的提及率各占57.14％，并列位于第二重要的不满意因素；地理位置偏远是第三重要的不满因素，占42.86％。福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研影响满意度的因素

【项目综述】综合后结论提出：提及率最高，总提及率达到63.79％，其次是人流量、租金。

经营户对项目商铺无信心的因素：地理位置和辐射区域内消费者的购买能力是部分经营者对项目商铺无信心的主要因素，各占50％，其次是人流量，占30％，第三是升值潜力，占到20％；商铺租赁所重视的因素：地理位置、人流量、铺位租金是经营者们租赁商铺是最重视的因素；未来租赁商铺情况（提出主力店和次主力店）：经营户可承受的商铺的平均租金为1.3元/平方米/天，最高租金为2元/平方米/天；经营户需求面积主要集中在30-60㎡和200-500㎡之间；主要经营范围：零售/休闲/餐饮/娱乐/社区配套。福鑫长江路商业项目提案策划报告市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：大型超市

调研显示，区域内日常用品的形态以杂货铺的形式为主。而人口总量在项目的预计开业期将达到30万，需求旺盛；消费者的调研分析数据显示，有99％的消费者喜欢在居住地附近购买日常用品，且有48.6％的消费者认为项目所在应该增加大卖场，42.4％的人认为应该增加便利店，排在购物类需求的第一和第二位，需求较高；由于项目周边有书香名园和山水华庭等小区以及天平学院等，本案的辐射人口将达到300000人左右，建议本案引入大型中档超市，超市定义为面积大概达10000平方米，以项目周边的工作和居住人口为目标消费群，以日常生活用品为主，同时辅以特色；就租金而言，目前周边的成熟区域位置的超市租金平均水平为1.2元/平方米·天左右。福鑫长江路商业项目提案策划报告市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：餐饮

数据显示，40.7％的消费者认为需要增加中式简餐，33.7％认为需要增加西式餐厅，且从消费习惯来看，有95％的消费者有亲友聚餐的习惯，86％的消费者家人会在外聚餐，这两类的餐饮需求90％是在项目所在本地消化；由于当地有较多大型企业，所以商务餐饮消费需求旺盛，受访的高档餐饮的经营满意度为50％，中档餐饮经营满意度为57.14％，低档餐饮的经营满意度为33.3％左右，显示中、高档餐饮的经营满意度比较高；目前餐饮类的租金变化幅度较大，为0.35-2元/平方米·天，均值为0.87元/平方米·天，考虑本案临近具有一定的规模性，且可推出一定特色，故建议本案以1.5-1.8元/平方米·天的租金引进特色餐饮店。福鑫长江路商业项目提案策划报告市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：生活配套商业

无论从数量还是面积上来看，目前项目所在商业业态构成中生活用品均排在前二位，但受访的日常生活用品经营商户均表示经营尚可，而且项目周边社区以及本案居民的人数高达230000人，考虑到生活用品购买需要快速方便，故建议本案适当面积引入生活配套设施，包括干洗店、花店、婚纱摄影店、冲印馆、小食品店、烟酒店、银行、邮局、通信服务等；邮政、银行、移动联通等一方面作为生活的基本配套设施，另一方面所需面积较大，所以建议本案引入上述配套。福鑫长江路商业项目提案策划报告市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：文化教育类

同时考虑到本项目周边有7万的生源大军，为了满足庞大的学业需求，建议本案可以拿出800平方米左右用于文化教育类的商业，即在零售以及邻里中心的位置引入部分书店，软件零售等基础上，辅以部分小面积的主题书店，同时还了引入图文复印社、文具、办公用品等配套。福鑫长江路商业项目提案策划报告市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：休闲娱乐

目前项目所在居民对休闲娱乐消费热情略低于餐饮和购物，但80％左右会在项目所在本地消费，而从消费者需求来看。受访的高档休闲娱乐经营户均表示满意，中档店铺满意度也达67％；故建议本案引进休闲娱乐业，中、高档次，经营方向包含洗浴中心、KTV、酒吧、咖啡厅、茶楼、健身场所等，形成休闲娱乐的大会所；目前项目所在区域内休闲娱乐类的租金大多数低于1元/平方米·天。市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：精品、服饰

调研显示但是目前有49％的居民在进行服饰类消费是更倾向于苏州传统商圈，其中60％的原因是是品种少，20％因为档次低；消费者需求调查显示，39.4％的消费者认为项目所在需要增加服饰店，其中高档服饰的需求为24.8％；由于周边学校的学生对精品、饰品类的偏好，所以建议本案的街铺可以考虑大约总面积为3500平方米用于精品服饰类，引入中档的精品、服装店，经营内容包括精品、服饰、眼镜店等业态，弥补项目所在精品服饰类的空缺以及满足消费者的需求；服饰店对租金的敏感度最大，而周边没有样本对比。故依据人流预测，建议本案以2-2.5元/平方米·天左右的价格招商。市场调研业态调研

【项目综述】业态组合

：美容美发

项目的辐射人口有大约230000人左右，消费力较强，建议本案街铺引进1000平方米左右的中、高档美容美发店；目前项目所在区域美容美发业的租金水平因地理档次的不同，价格区间在0.8-2.5元/平方米·天，平均租金达1.4元/平方米·天左右。福鑫长江路商业项目提案策划报告上实在这里提出这样的论证设想：上实在这里提出这样的论证设想：这些课题也是上实在后阶段制定项目定位的主要考虑点同区块辐射范围内，是否存在业态经营饱和点？根据原规划构局，各个专业市场区间缺乏相配套的基本商业服务，是否需要扩充型商业辅助出现？是否需要根据市场所需调整规划布局？【二、项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告具体位置：苏州木渎长江路、苏福路口总占地面积：33729.8平方米总建筑面积：112200平方米容积率：2.0车位数：860泊拟业态构成：商业广场+酒店式公寓+酒店+办公楼1、项目简介福鑫长江路商业项目提案策划报告北东南Fourdynamicfactors南面紧邻长园路,直面江南汽配城北面紧靠天平学院东面紧靠规划中大型居住社区西面沿项目主干道长江路西

项目四至条件分析1【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告项目地块基本呈规则矩形，生态环境较简单，容易改造。与项目建设内容（即业态）无冲突；然而延新建道路段内延部分进深较长，在一定程度上削弱了商业价值；

项目地理环境分析23、项目环境分析【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告项目靠长江路，距规划中轨道交通线路口约8分钟车程，距离新区绿宝广场约12分钟车程。地块南侧为汽配市场2期和写字楼，隔长江路直面在建酒店式公寓，延长江路向北为新建住宅小区，规划中沿长园路以东还将出现一大型45万方住宅群落。周边政府规划主营商业业态为主题形专业市场，在规划上与本案预期产品主题有很大出入，地块往南前行至苏福路段东进延续的建材、汽配市场运送车辆造成路段脏、乱、差的格局，导致这一区段的环境对本案有一定的负面影响。

项目外围环境分析3【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告北长江1号【项目综述】北部：苏州科技学院天平学院：占地250亩，总建约16万方，在校学生6000余人；山水华庭：总建27万方，总户数1900户，一期已全部入住二期5月交房入住；

项目外围环境分析3福鑫长江路商业项目提案策划报告东长江1号【项目综述】东部：诚河新旅城：总建50万方，共1718户，一期08年底入住，三年完全入住；

项目外围环境分析3福鑫长江路商业项目提案策划报告Fourdynamicfactors西面沿项目主干道长江路西【项目综述】西部：UP上城：商业+公寓，总建2.3万方，09年交房入住；苏香名园：总建28万方，1550户，目前入住率近100%，约5000人，其中70%为外来人口；华夏五金机电城：总建45万方，总户数5000户，一期已开业，二期在建；西跨塘村——全村面积为5平方公里，总人口15953人（其中外来人口11500人）。

项目外围环境分析3福鑫长江路商业项目提案策划报告南长江1号【项目综述】南部：江南汽配市场：专业市场+写字楼，总建8万方。一期已开业；凯马广场——F5汽车主题公园，占地1500亩，总建67.5万方，其中近400亩的4S品牌店，已吸引奔驰、沃尔沃等20多家汽车品牌入驻。

项目外围环境分析3福鑫长江路商业项目提案策划报告南长江1号【项目综述】南部规划商业：长江路综合商贸区：总占地138亩，总建约16万方，容积率1.64。规划重点：酒店、宾馆、餐饮、娱乐；现代物流园：用地178亩，容积率1.36，总建16.2万方，三年成型；创意文化区：规划策略为功能创新，规划重点为创意文化产业园，面向中小型科技企业、商务写字楼、商务服务配套企业。一期规划48亩商区，三年成型。

项目外围环境分析3福鑫长江路商业项目提案策划报告本项目位处苏州吴中区长江路、苏福路口。所处区境范畴，从严格意义上来说，归属于苏州吴中区内木渎板块。在行政划分上，木渎镇隶属吴中区，但二者实质性的连接并不明显，在地理位置、经济等各方面的联系不是很紧密。而木渎镇的房地产市场更是完全脱离了吴中区的束缚，面向整个苏州，甚至是长三角片区。木渎是新区和吴中区的延伸交叉区域，占据一定的天然地理优势。随着新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程，木渎板块成了延伸的第一站。再加上木渎的景观资源以及人文积淀，区域潜力不可估量。木渎整个区域主要由科技工业园区，商业贸易区，生活居住区三部分构成，规划有香港街商业区、金枫路商业区、凯马广场商业区、长江路商业区等商圈，周边配套设施完善。2007年底，苏州轨道交通一号线正式开工建设，更是为木渎板块内的各类物业产品大幅