巴布洛养老可行性研究报告d

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷〔生态养生养老〕建设工程可行性研究报告书工程建设单位：江苏永鸿巴布洛生态农业工程编制单位：江苏永鸿巴布洛生态农业编制日期：2023年04月20日目录1总论11.1工程背景11.1.1工程名称11.1.2工程承办单位11.1.3工程拟建地址、地点及区域介绍11.1.4工程建设规模与目标11.1.5工程投资资金及效益情况21.1.6承当可行性研究工作的单位31.2研究工作概况31.3编制依据41.4可行性研究结论52工程背景、市场预测与分析72.1工程背景72.1.1政策背景72.1.2工程建设的重要性和必要性102.1.3工程的由来122.2工程市场预测与分析142.2.1养老产业背景142.2.2国内外养老产业模式152.2.3生态旅游概述212.2.4现有根本游客结构222.2.5市场趋势分析222.2.6工程建成时市场容量与游客结构222.3工程开展优势232.3.1独特的市场卖点232.3.2资源优势252.3.3政府的大力支持262.4投资必要性263建设工程选址273.1场址位置273.2工程区的建设条件273.2.1工程区地理位置273.2.2自然条件273.2.3社会经济状况283.2.4交通运输情况323.3工程选址意见334工程总体方案设计354.1工程建设总体方案354.2工程定位、建设理念及目标354.3总平面布置394.4工程建设方案424.4.1主体工程建设424.4.2配套工程建设435环境保护445.1工程主要污染源和污染物评价分析445.1.1工程建设期主要污染源及污染物影响分析445.1.2工程运行期主要污染源及污染物影响分析465.2工程拟采用的环境保护标准495.3环境保护措施495.3.1施工期环境保护措施495.3.2运行期环境保护措施515.3.3节能措施545.3.4节水措施555.3.5消防工程556工程的组织管理576.1工程工程管理576.2组织机构596.3人力资源596.4员工培训596.5管理机构和设置606.6劳动定员607工程施工条件和进度方案617.1施工条件617.2进度方案618工程投资估算和资金筹措639工程招标759.1工程招标范围759.2招标单位资质要求759.3发包方式759.4工程招标的组织形式769.5工程招标方式769.6评标组织、原那么及评标7610工程经济评价7711工程经济效益、社会效益和生态效益8212工程主要风险分析8212.1政策风险8212.2市场风险8312.3财务风险8312.4社会风险8412.5经营风险8413结论851总论1.1工程背景一、工程概要1.1.1工程名称江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷〔生态养生养老〕。1.1.2工程承办单位江苏永鸿巴布洛生态农业1.1.3工程拟建地址、地点及区域介绍江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该工程规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩区域介绍：

竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族乡待遇的镇。2023年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。竹镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区1.1.4工程建设规模与目标工程建设单位介绍工程建设单位为江苏永鸿巴布洛生态农业，注册资金20000万元。公司建的“南京巴布洛生态谷〞工程，位于南京市六合区竹镇镇。根据工程的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化〞特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：现代旅游观光葡萄产业〔含生态养生养老中心〕、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。将引进国内外一流的高科技农业工程落户园区，开展园区加农户的方式带动周边农民共同开展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决工程区农民务工问题，带动工程区农民持续稳定的增收。形成真正的示范平台和技术交易平台。永鸿巴布洛智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营〞为运营理念，方案2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻南京市委《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化开展的新南京行动纲要》〔宁委发[2023]29号〕精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，1.1.5工程投资资金及效益情况工程总投资约人民币150.1亿元，其中养老投资约人民币110亿元工程建成后产值509214.44万元/年，解决就业人口2000人。根据该工程投资本钱所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该工程静态投资回收期为5年，从静态投资回收期和投资回收率的数据说明，该项投资回报能力强。1.1.6承当可行性研究工作的单位江苏永鸿巴布洛生态农业1.2研究工作概况该工程经南京市开展和改革委员会企业投资工程备案立项。我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料的根底上，认真分析和理解了本工程的技术根底资料，并于2023年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3编制依据1、政策性依据〔一〕国家依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国老年人权益保障法》3、《中华人民共和国建筑法》4、《中华人民共和国环境保护法》5、《中华人民共和国城市规划法》〔二〕地方依据〔1〕《江苏省社会福利机构管理实施细那么》〔2〕《南京市社会养老机构管理实施方法》〔3〕南京市城市总体规划〔三〕其它有关标准1.4可行性研究结论本工程以生态养生养老为主题，以保护性开发为根本原那么，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为工程地重点开展的主导产业之一。工程投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，工程投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。工程从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立工程标准确，工程具有较强的盈利能力。工程对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会开展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。工程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。工程符合社会开展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议工程尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使工程早日发挥其经济、社会和生态效益。2工程背景、市场预测与分析2.1工程背景2.1.1政策背景1、养老产业相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经到达1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将到达总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》、《江苏省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年效劳机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计标准》、《南京市社会养老机构管理实施方法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的开展机遇：〔1〕《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设〞开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济开展的根底上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共效劳，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。〞继而强调要以“根本养老〞为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度〞，特别强调要“加强老龄工作〞。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。〔2〕2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和开展改革委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快开展养老效劳业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。开展养老效劳业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原那么，逐步建立和完善以居家养老为根底、社区效劳为依托、机构养老为补充的效劳体系。要建立公开、平等、标准的养老效劳业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购置效劳等多种方式兴办养老效劳业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老效劳业。〔3〕全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老效劳工作的意见》，提出推进居家养老效劳工作的根本原那么：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。〔4〕国家开展和改革委员会负责人透露2023年一系列关系民生的重要政策措施。从2023年元旦起，继续提高企业离退休人员根本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假工程政策背景旅游业在世界范围内高速开展的同时，传统群众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年〞，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的开展，生态旅游成为全球旅游开展的一种新模式。〔1〕国家相关政策Ⅰ、2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业开展的通知》〔国发〔2001〕9号〕，明确要求“大力开展生态旅游〞。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业开展的决定》〔中发〔2003〕9号〕，提出要加强生态建设，开展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年〞，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》〔旅计财发〔2005〕5号〕，提出要在切实保护生态环境的根底上积极开展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和标准的制定工作。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续开展的重要途径。Ⅱ、出台《中国老龄事业开展“十一五〞规划》，加快老龄事业的快速开展结合我国人口老龄化快速开展的趋势，为了加快老龄事业的全面开展，根据《国民经济和社会开展第十一个五年规划〔2006－2023年〕》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国家制定了《中国老龄事业开展“十一五〞规划》，鼓励老龄事业的快速开展。在《中国老龄事业开展“十一五〞规划〔2006－2023年〕》中指出“加快开展养老效劳业〞的措施为：〔1〕增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老效劳机构。〔2〕支持信息效劳、管理咨询、人才培训等社会中介机构的开展，鼓励社会力量开展以社区为根底的老年生活照料、家政效劳、康复护理、紧急救援、心理咨询等效劳工程，形成为老年效劳网络体系，为居家老人提供优质、便捷的效劳。Ⅲ、十部门联合下发《关于加快开展养老效劳业的意见》，指导并促进养老效劳业的快速开展根据2006年2月全国老龄委办公室、开展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快开展养老效劳业的意见》，对开展养老效劳业给出了具体指导意见，明确进一步开展老年社会福利事业、社会养老效劳机构、居家老人效劳业务、老年护理、临终关心效劳业务以及促进老年用品市场的开发。《关于加快开展养老效劳产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出开展养老效劳业的三个指导思想：〔1〕要从加强社区建设，依托社区开展老年效劳业，进一步完善社区为老年人效劳的功能；〔2〕老年效劳业的开展要走社会化、产业化的道路；〔3〕要培育和开展老年消费市场。Ⅴ、实施“社区老年福利效劳星光方案〞在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利效劳设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有效劳中心的社区老年人福利效劳设施网络。社区居委会的老年人福利效劳站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利效劳设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的效劳工程入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利效劳设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利效劳设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户效劳、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利效劳中心开展。Ⅵ、出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了《关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知》，“通知〞对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年效劳机构及核发《社区效劳设施证书》的社区效劳中心的老年效劳中心〔含为老年人提供效劳的场所〕给予了一定的税收优惠。2.1.2工程建设的重要性和必要性1、养老院建设的重要性和必要性〔1〕解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数到达10%以上〔60岁以上人口〕或7%〔65岁以上人口〕时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿〔占总人口的7.3%〕增加到2050年的3.34亿〔占总人口的22.6%〕，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢〞。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。南京市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该工程，也是解决老龄化社会问题的需要。〔2〕缓解单身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承当起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解单身子女工作、生活压力。〔3〕构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，南京市委、政府也提出建设“和谐南京〞的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本工程的建设，将为南京市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐〞的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。〔4〕加快南京市社会福利事业开展的需要工程实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补南京中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁〞的效劳宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性〔1〕是促进区域经济开展战略的需要。工程的开发建设，将成为区域性经济开展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济开展，扩大对外开放程度，通过招商引资开展旅游，使各产业配套协调开展，特别是推动第三产业开展，拓宽就业门路，促进经济开展，可产生良好的经济效益和社会效益。〔2〕工程建设是适应江苏地区旅游产业开展的需要目前，该工程是南京地区唯一的“第六产业〞将提升南京市旅游产业竞争力，优化江苏地区旅游产品结构，提升江苏地区在全国旅游开展中的地位。〔3〕推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调开展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《南京市都市旅游开展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设标准化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游效劳接待体系建设。〔4〕工程建设是适应加快南京市旅游经济开展和产业结构调整的需要旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业开展；工程的建设能带动该区经济社会的协调开展，促进六合区经济的开展。〔5〕工程建设是进一步保护旅游资源的需要该工程以保护性开发为根本原那么，大力提倡生态旅游模式。该工程的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对该地区水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。〔6〕在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈结合城市及社会经济开展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。开展重点：一是强化和完善新城的旅游效劳功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游效劳工程，形成区域性的旅游效劳基地。二是重点开展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议效劳旅游产品，完善旅游度假区的综合配套效劳体系，强化生态型工程的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游开展水平，开展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。，积极推进区域的根底设施和效劳设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。〔7〕旅游业开展促进社会主义新农村建设统筹城乡开展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹开展的重要途径和必要手段。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力开展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调开展〞的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会开展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。2.1.3工程的由来从南京老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在南京开展以“生态养老和休闲度假〞为一体的综合产业前景十分广阔。而南京市六朝古都，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是夫子庙、钟山风景区、玄武湖，近几年随着江苏经济社会开展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。近年重点打造的17个文化休闲旅游片区，有的已经成为本地市民和外地游客休闲度假的“新宠〞。借青奥契机推出的滨江都市休闲旅游带，今年国庆长假日均接待游客量达9.5万人次；明城墙—明外郭文化休闲旅游带，新修缮的23.3公里明城墙全面对外开放，青奥期间日均两万人次登临；老门东、长江路等街区已成为深度游客人必到之地。在江宁“金花〞系列、高淳慢城、六合“六朵茉莉〞等乡村旅游景点崛起之后，下乡享受“慢生活〞，成为越来越多南京人双休日和节假日的选择。近年来，我市乡村旅游的“进账〞年均增幅超过30%。今年1—10月，江宁区接待游客超过1900万人次，实现旅游收入近200亿元，比去年同期增长约36%和18%。不断增加的旅游看点，让越来越多的外地和境外游客在南京“慢下来、住下来〞。从市旅游委提供的境外游客数据来看，今年上半年，入境在宁过夜的旅游者达25.42万人次，同比增长5.2%。在高档酒店普遍不景气的背景下，我市18家五星级酒店1—9月的客房出租率平均到达62.84%，同比增长0.38个百分点。人们愿意在旅游休闲上大笔花钱，让南京的旅游企业得到了快速开展。总部位于我市的途牛旅游网今年5月在美国上市，今年第三季度，公司净收入同比增长85.6%，达13.1亿元。途牛网创始人、首席执行官于敦德说：“越来越多的休闲旅游用户来到途牛预订旅游产品，光是第三季度的自助游出游人次同比就增长了80%以上南京市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的开展提供了广阔的开展空间。因此，工程业主抓住机遇决定在南京市六合区竹镇兴建一个以“生态养老和休闲度假〞为主题，立足生态园林山水、“绿色环保〞以及原生态园林的休闲区的特点，保存了人文传统生活景点，对生态资源进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居〞的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产〞于一体的景观综合体。工程建成后每年可满足3000余老年人的养老需求，休闲度假游客50万人次，实现营业收入161966.4万元/年，为政府创税约41949.3万元/年，解决当地就业人口3000人，还可为1000人以上提供灵活就业岗位。2.2工程市场预测与分析2.2.1养老产业背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经到达1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将到达总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重到达7%〞作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口到达1.53亿人，占人口总数的11.6%。〔1〕老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。〔2〕老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程兴旺国家用了100年。〔3〕高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续开展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的开展与进步。〔1〕历史欠帐较多。在方案经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。〔2〕“未富先老〞，人口老龄化与社会经济开展水平不相适应。

欧美一些兴旺国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚缺乏3000美元，是典型的“未富先老〞国家。〔3〕家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421〞模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。〔4〕目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。2.2.2国内外养老产业模式1、经典案例〔1〕英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业效劳，度假疗养为一体的大型综合社区。〔2〕丹麦老年住宅

特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。〔3〕德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供效劳的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置效劳网点和急救站时，两者能共用。

2、先进的国外养老模式

人口老龄化是社会经济开展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些兴旺国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老〞功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、效劳体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的效劳管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居〞〔例如“两代居〞集合住宅和“多代同堂组屋〞等〕。

〔1〕国外养老社区

世界上较早进入“银发〞时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市〞，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料〔饮食起居的照顾，清扫卫生，代为购物等〕。生活照料又分为：居家效劳、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

第二，物质支援〔提供食物、安装设施、减免税收等〕。如，地方或志愿者组织用专车供给热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持〔治病、护理、传授养生之道等〕。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊效劳。

第四，整体关心〔改善生活环境、发动周围资源予以支持等〕。如，由英国出资兴办具有综合效劳功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人那么由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原那么，更注重对老年人心理和情感上的关心，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

各国养老产业经营模式、效劳特点借鉴之处:

美国

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。

完善的配套设施与功能区划分

日本

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的根底上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

欧洲

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。

新加坡

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关心的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供根本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计标准的居住设施和效劳；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性效劳。

〔2〕其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区〔DIY〕。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料效劳，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的开展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业开展的巨大商机。一家大型投资〔SanyresMediterrane〕公司方案沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2023年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国开展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生效劳、保险效劳等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋〞，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

欧洲养老产业的巨大开展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活效劳提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑〔7917美元〕，但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老效劳开展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老效劳需求巨大。在英国，居家养老效劳是老龄产业最活泼的一个因素，价值110亿英镑的居家养老效劳产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老效劳，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常兴旺，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老〞已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老〞模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购置了房子，然后把充裕的局部出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比拟兴旺，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比拟可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老〞的“倒按揭〞贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭〞发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种那么由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务开展比拟快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的开展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式

家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种根本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。〔1〕家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老〞的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉〞和“自由〞，经济上也比拟划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施本钱几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力本钱剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型〞家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

〔2〕机构养老

机构养老是指由专门的养老机构〔包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关心医院等等〕将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头〞的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。〔3〕社区居家养老

社区居家养老的根本做法是：在城市各个社区建立养老护理效劳中心，老人仍然居住在自己的家里，享受效劳中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由效劳中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务效劳和陪护老人、倾听老人诉说的亲情效劳。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老效劳相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区开展的社区为老效劳的新路子。2.2.3生态旅游概述生态旅游是从20世纪90年代以来开展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为根底的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续开展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，到达使当地的生态和人口得以持续开展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化开展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益剧烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起开展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园〞或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为根底，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界〞等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业〞、“欣赏农业〞、“农村旅游〞等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的根底上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分开展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式开展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业开展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把开展思路拓展到“人地共生〞的旅游业与农业结合的经营模式。2.2.4现有根本游客结构我们对南京几个重点景区随机抽取1600人进行调查，被调查的游客中，首次来景区的游客到达54%，第二次的为20%，来过三次及以上的为26%，大多数游客为首次参观。被调查的游客中，大多数游客来自国内，海外游客较少。其中，来自南京的占到被调查总数的35%，来自江苏省内其他地区的占到被调查总数的23%，来自外省的占到被调查总数的42%。2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济开展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为根底的新社会有可能出现〞。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发时机逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。2.2.6工程建成时市场容量与游客结构该工程透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大局部以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济〞怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续开展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该工程根据现在群众人们需求，完善上述游憩方式以到达休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，工程建成后，游客的性别构成为男:女为1.32：1。其特性与全国平均出游性别比(1.27:1)具有相对统一性。2、游客年龄构成本工程建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这局部居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策划机的直接表达，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该工程游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客总数的7成以上〔73.47﹪〕。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例〔分别占9.52﹪和8.44﹪〕。效劳销售商贸人员等所占比例极低〔分别为3.40﹪、3.06﹪及1.70﹪〕。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势〔＞90%〕。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该工程游客以中高收入者居多〔月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪〕。进一步统计说明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。2.3工程开展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入开展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的开展方向，存在着巨大的市场潜力。本工程巧妙的将“生态养老〞和“休闲度假〞合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据工程地理环境所设置的景点，因巧妙的与竹镇自然景观相融合，形成了独特的景观群。工程建筑群以现代简欧为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假〞特色旅游综合体，必将成为南京市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。1、高级养老院按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本工程建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养〞、“护〞解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动南京市养老效劳事业健康、快速开展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。〔1〕打造高档养身条件，营造“享受型〞生态养身气氛。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本工程有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和效劳人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院那么表达的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身〞概念为根底兴建的老年公寓、四合院等，以到达“老人需要自己解放自己〞，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流〞。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。〔2〕量身定制，提高效劳品质。高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的效劳，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本工程从效劳对象、效劳内容、效劳形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医疗效劳人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本工程集生活照料、膳食供给、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。〔3〕注重“养〞“护〞并重，注重科学养老。工程将定期和不定期邀请“华西医院〞专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化气氛。让养老院作为一个平台，拓展效劳内容，提高效劳质量。2、高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。〔1〕生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性〔住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐〕聚集一局部顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营工程为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等工程。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。〔2〕生态农场运营单元：生态农场靠租用周围农户闲置的土地进行，根据需要开展500亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感〞。生态梅林那么环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员效劳体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客开展成生态农场运营单元的会员。〔3〕民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如南京民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要表达天人合一的意境！工程由高级养老院和生态度假区两局部构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现工程的综合市场竞争力。2.3.2资源优势工程所在地坐拥桂子山景区、冶山国家矿山公园，以“三群一湖〞为代表的六合国家地质公园是江苏省第二家、全市首家国家级地质公园，国家3A级旅游风景区国家水利风景区、省级森林公园金牛湖风景区，国家2A级旅游风景区平山森林公园、国家2A级灵岩山风景区等。六合还有全国爱国主义教育基地，达浦生纪念馆；江苏省文物保护单位，六合文庙、万寿宫；南京市文物保护单位，长芦崇福禅寺、长江路清真寺、南门清真寺；南京市爱国主义教育基地，竹镇市抗日民主政府、桂子山烈士陵园等。竹镇镇被评为省“特色景观旅游名镇〞，大泉村获评“最具魅力乡村〞。以原有旅游景点为动力，可明显带动本工程的开展。因此，该工程自然资源和旅游资源优势明显，工程前景看好。2.3.3政府的大力支持2023年六合区金融机构年末存款余额达577亿元，比年初增加71亿元，增长14%，其中城乡居民储蓄存款余额303.8亿元，增长16.3%。金融机构贷款余额达419.9亿元，比年初增加28.1亿元，增长7.2%；其中区域内货款余额372.5亿元，比年初增加18.9亿元。新增货款主要投向是大型企业增加11.4亿元、个人货款增加9.9亿元。六合区全社会固定资产投资完成额607.7亿元，比上年增长9.5%。其中城镇固定资产投资额442.6亿元，增长9.5%；房地产开发投资额45.4亿元，增长25%；农村非农户投资105.5亿元，比上年增长2.7%

因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳定开展。其中，旅游是可持续产业的重中之重。生态养身休闲旅游类工程受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本工程得以推进的重要保障。2.4投资必要性综上所述，从落实科学开展观，统筹城乡开展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐开展；培育壮大优势主导产业，开展农林业生态立体经济；调整川南丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济开展；提高企业效益、增强效劳“三农〞、效劳社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该工程的建设具有充分的必要性。3建设工程选址3.1场址位置工程区位优势明显，交通便利。竹镇距南京市中心40公里，距六合区政府约20公里，位于南京一小时都市圈内，是南京跨江开展的重要区域，也是连接南京和苏北、苏中地区的重要桥梁和枢纽，立足南京，辐射长三角地带。如此优越的地理位置，便利的交通，为以后的产品销售带来了有利条件，同时也为农业观光旅游带来了便利条件。3.2工程区的建设条件3.2.1工程区地理位置工程所在地六合区地处北纬32°11′～32°27′，东经118°34′～119°03’。六合区西、北部接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，土地面积1485.5平方公里，拥有46公里长江“黄金水道〞，属长江下游“金三角〞经济区。3.2.2自然条件1、地形地貌工程区地形以丘陵地质为主，占国土面积70%以上，森林覆盖面积42%。水资源丰富，拥有3座中型水库，21座小型水库，常年蓄水量4000万立方米左右，有丰富的地下水资源，适宜人畜饮用和农业灌溉。2、气候工程所在地为北亚热带湿润季风气候区，其特点是四季清楚，气候温和，光照充足，无霜期长，降水量较多，湿度较大。年平均总日照2200小时，年平均气温15.1℃，年平均降水量980毫米，年平均蒸发量1460毫米，年均无霜期225天，适宜农业的综合开发。3、水文六合区境内水系分属长江和滁河水系。沿东北部的冶山至中部的骡子山向西北至大圣庙一线，为江淮分水岭，南侧为长江水系，北侧为滁河水系。境内有大小河道62条，其中，各类塘坝2149，水域面积12444公顷，蓄水量6400万立方米；中小型水库56，蓄水量13611万立方米。六合区属长江水系，主要河流是长江及其支流马汊河、滁河。六合区有耕地72400.8公顷，占六合区总面积49.3%；园地1657公顷，占1.1%；林地92504公顷，占6.3%；牧草地689.2公顷，占0.5%；交通用地2761.3公顷，占1.9%；居民点及工矿用地22399.6公顷，占15.3%；水域面积31913.6公顷，占21.8%；未用土地5561.5公顷，占3.8%4、矿产资源至2023年底，六合区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。现已开采的有铁、硼、雨花玛瑙石、大理石、建筑用黄砂、白云石、石灰石、铸型用红砂、玄武石料、凹凸棒黏土、矿泉水等。根据现有开采能力，每年开采铁矿石55万吨，建筑用黄砂300万吨，各种石料450万吨，红砂20万吨，凹凸棒黏土2万吨，产砖5亿块。经地质部门勘察探明储量的铁矿石约295万吨，硼矿石约4万吨，建筑用玄武岩D级8500万吨，黄砂D级7200万吨〔其中雨花石约为1.5万吨〕，大理石、白云石、石灰石D级1.5亿吨，花岗岩1亿立方米，铸石用玄武岩800万吨，石英砂约1亿吨，矿泉水年自然流量500万立方米，凹凸棒黏土约1亿吨5、植被资源六合区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。六合区可利用水面近1400公顷，生产经济鱼类15科36种。龙池鲫鱼饮誉国内外。3.2.3社会经济状况行政区划截至2023年初，六合区辖11个街道、1个镇、1个省级经济开发区，90个社区居民委员会〔含8个村居并设〕，61个村民委员会，人口92.5万人。[14]区政府驻龙池街道。街道名称面积〔km²〕人口〔万〕下辖社区大厂街道26.817化建、晓山、蒋洼、杨庄新村、南钢中心社区、新庄、桂馨园、新村、小营子、新华一村、周洼新村、凤西路、太子山、新华七村、新华四村、山潘新村、新华五村、新华三村、新华六村、南化十村、南化九村、扬子第一、扬子第二、扬子第三、扬子第四[16]

葛塘街道90.55.8中山、草芳、欣乐、和平、接待寺、四周、工农、朱洼、长城村、前程村、官塘河村[17]

长芦街道25.55.2水家湾社区、留左社区、陆营社区、六甲社区、普东社区、白玉、玉带村、小摆渡村、通江集村、新犁村、滨江村[18]

雄州街道112.914.8灵岩、龙津、观滁、天一、古棠、荷花、紫霞、方州、凤凰、泰山、冶浦、桥西、瓜埠山、红星村、西陈村、山西村、高余村、龙虎营村、骁营村、山北村、钱仓村、红光村、红山窑村、台园村、双丰村、贾裴村、砂子沟村[19]

龙池街道976.2新集、龙池、毛许、七里桥、蒋湾、沿河村、四柳村、张营村、风雷村、槽坊村、李姚村、头桥村、三汊湾村、路呙村、刘林村、白酒村、朱营村[20]

程桥街道122.24.5长青、东胡、山湖村、唐楼村、古墩村、胥庄村、金庄村、河北村、河南村、黄木桥村、羊山村、桂花村、荷花村[21]

金牛湖街道162.36.9八百桥、新光、塘桥、长山、铁牛、金牛山、金牛湖、马头山村、双塔村、金山村、峨嵋山村、茉莉花村、万山村、铁石岗村、樊集村、周徐村、和仁村[22]

横梁街道1486.8横梁、王子庙、山东、石庙、新篁、方山村、黄钟村、雨花石村、上马村、四新村、童王村、钟林村、林牧村、三友湖村[23]

龙袍街道125.55.8蔡庄、东沟、大河口、划子口、金塘村、熊柳村、新生村、孙赵村、东河村、张窑村、团结村、长江村、白庙村、楼子村、渔樵村、邵东村、新桥村、鹅留村、赵坝村[24]

马鞍街道256.89.2马集、鞍山、城西、金陈村、宝圣村、黄岗村、柏营村、巴山村、何营村、尖山村、东马村、河王村、大圣村、夏李村、翻身村、玉王村、杨营村、汤营村、朱家山村、黄赵村、平山村、练山村、郭营村、刘陆村、大营村、陈营村、草塘村、勤丰村[25]

冶山街道1075.2四合墩、冶山、东王、老山村、瓜娄村、石柱林村、白云山村、新街村、岗陈村、青龙村、平庄村、双墩村[26]

竹镇镇2116.5竹镇、丰乐村、宝贡村、金磁村、烟墩村、八里村、大侯村、乌石村、乌山村、石婆村、仇庄村、泉林村、侯桥村、大泉村、大河桥村、光华村、三星村、送驾村[27]

注：大厂街道、葛塘街道、长芦街道由化学工业园托管。2、经济状况2023年，六合区国内生产总值到达615.8亿元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值43.6亿元，增长5%；第二产业增加值384.8亿元，增长14.5%，其中全部工业增加值347.9亿元，增长14.3%;第三产业增加值187.4亿元，增长12.6%。人均地区生产总值〔评价口径〕66566元，三次产业的比重为7.1：62.5：30.4，民营经济占六合区经济比重为44.2%。2023年，六合区财政收入完成81.9亿元，比上年增长10.9%；其中：国税收入完成39.1亿元，同比增长7.2%；地税收入完成33.9亿元，同比增长15.6%。公共财政预算收入完成49.7亿元，同比增长15.4%。全年财政支出58.7亿元，同比增长8.7%；其中：教育支出12.9亿元，同比增长21.8%；医疗卫生支出2.2亿元，与上年持平；社会保障和就业3.6亿元，同比增长1.7%；农林水事务支出8.6亿元，同比增长32.9%。全年基金预算支出43亿元，同比增长34.4%。3、根底设施2023年末，六合区中小学85所，其中：普通中学32所、小学52所、特殊教育1所。在校学生总数69154人，毕业生总数17970人，义务教育优质均衡开展示范区创立通过率74%，初中毕业生升学率为98.5%。中小学教职工6892人，其中专任教师5494人。拥有幼儿园82所，从事幼教工作1873人，其中幼儿教育1033人、保健员365人，在园儿童18614人。4、旅游资源六合境内有入选“新金陵四十八景〞的国家AA级地质公园桂子山景区、冶山国家矿山公园，以“三群一湖〞为代表的六合国家地质公园是江苏省第二家、全市首家国家级地质公园，国家3A级旅游风景区国家水利风景区、省级森林公园金牛湖风景区，国家2A级旅游风景区平山森林公园、国家2A级灵岩山风景区等。六合还有全国爱国主义教育基地，达浦生纪念馆；江苏省文物保护单位，六合文庙、万寿宫；南京市文物保护单位，长芦崇福禅寺、长江路清真寺、南门清真寺；南京市爱国主义教育基地，竹镇市抗日民主政府、桂子山烈士陵园等。竹镇镇被评为省“特色景观旅游名镇〞，大泉村获评“最具魅力乡村〞。金牛湖位于六合区北部，是南京市最大的人工湖，湖面广达2.5万亩，为国家AAA级旅游区，国家水利风景区、六合国家地质公园核心景区，堪称“江北第一景〞。1942年冬天，年仅14岁的新四军淮南群众剧团战士何仿就是在六合金牛湖的金牛山下经采风，加工创作了民歌经典《茉莉花》。金牛湖景区至今仍矗立着《茉莉花》采风纪念碑。灵岩山位于六合城东，自古便被誉为六合第一名山，灵岩山因“岩际常有灵瑞〞而得名。灵岩山有灵岩寺、文峰塔、偃月岩、磨盘石、玛瑙涧等景点，为国家AA级旅游区。灵岩禅寺始建于唐咸通年间，于2002年复建后的灵岩寺建有山门寺、大雄宝殿、观音阁、钟楼、鼓楼等主要建筑，寺庙依山而建，呈园林景观布局。位于灵岩禅寺西南的玛瑙涧，自古这里以产“中华一绝〞的雨花玛瑙石而闻名，为雨花石最早最正宗的产地。平山森林公园位于六合区马鞍街道，其最大的特点是“山中套山，洼中套洼，水中套水〞，山、洼、水交融一体，园内林木覆盖率达85%以上，山峦迭起中，常青的松林和落叶树交错生长。向阳的坡面上，大片的茶园整齐地分布着。园内景观有：翠茗湖、狼窝遗址、平山塔、茉莉花园等。每年4月，举办平山茶叶节。3.2.4交通运输情况六合区地处苏皖两省、宁〔南京〕扬〔扬州〕滁〔滁州〕三市交汇地，历来是沟通苏南、苏北、皖东的窗口。六合是辐射苏北、皖北的重要枢纽，交通十分便捷。[29]高速公路：G25〔长深高速〕、G36〔宁洛高速〕、G40〔沪陕高速<宁连高速>〕、G2501〔南京绕城高速〕、南京长江二桥、宁通高速、宁连高速、宁淮高速、宁蚌高速、雍六高速、南京绕越高速、南京长江四桥、沿江高速、江六高速、浦仪高速〔规划〕、干线公路：205、328〔江北大道、宁六公路〕国道，金江公路，沿江公路〔江北段〕、西部干线、六合马鞍机场连接线，东部中部干线〔在建〕客运站：扬子公交六合客运南站〔往返六合城区与各乡镇方向〕、扬子公交六合客运北站〔往返南京与六合城区方向〕、葛塘客运站铁路铁道线路：宁启铁路火车站：六合站水运沿江拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；通江滁河横贯全境，四季通航。滁河为6级航道，常年通航；沿江有46公里长的长江深水岸线，并建有西坝头、长芦2个万吨级深水码头。航空南京马鞍国际机场又称南京第二国际机场，为军民合用机场，截至2023年1月在建中。图3-1工程所在地理位置及交通图3.3工程选址意见综合上述，该工程所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从工程建设条件和地理位置而言，该工程所选场址具备开展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。4工程总体方案设计4.1工程建设总体方案根据永鸿巴布洛智慧生态农业谷的三大板块建设，园区制定了详细的工程技术方案。在整个建设过程中，严格做到规划在先，跟进考察、技术设计、科学预算，平安实施的总方针，精心打造好永鸿巴布洛智慧生态农业谷。一、工程建设方案〔一〕现代旅游观光葡萄产业园设施建设1、葡萄种植园1388亩葡萄园田垄、水泥立杆、铁丝。2、葡萄酒庄10900平米酒庄建造、装修，葡萄酒生产车间、酒窖及冷库等相关配套。3、采摘婚庆广场4、休闲运动中心5、度假酒店会所5400平米红酒会所建造、装修，相关客房、会议及餐饮等配套。6、乡村酒吧7、养生养老中心500亩养生养老中心建造、装修，相关配套工程。〔二〕现代农业文化体验产业园设施建设1、塑料大棚196个2、未来农业展示中心20000平米3、国际农产品展示中心20000平米4、美食购物中心5000平米5、大棚主题体验园1500平米6、体验坊总计750平米豆腐坊150平米、米坊150平米、面坊150平米、油坊150平米、茶坊150平米。〔三〕现代都市牧场科技产业园设施建设1、猪舍5000平米2、牛圈5000平米3、羊圈5000平米4、梅花鹿园100000平米5、珍禽园3000平米铁丝防逃网。6、肉类加工制品厂11000平米厂房、办公区、宿舍建造、装修，及冷库等配套工程建设。7、综合饲料加工厂5000平米8、特种水产养殖、垂钓中心木栈道、水榭、垂钓平台及休息区等工程建造。9、沼气池1个，1000立方米10、马场围栏、管理用房〔四〕公共设施建设1、停车场2、园区道路沥青道路：8米宽、长1500米，6米宽、长8350米，4米宽、长4300米。水泥道路：6米宽、长1100米，4米宽、长2600米，3.5米宽、长800米。面包砖道路：3.5米宽、长1300米3、东大门铁艺大门、行政办公中心300平米4、西大门欧式大门、保安房、管理用房、基地监控中心360平米5、泄洪沟、硬质渠泄洪沟：1.8米宽、13000米硬质渠：1.2米宽、22000米6、绿化、景观和建筑小品工程7、卫生、电力、照明、监控、网络控制中心等设施卫生间、路灯杆、开闭站、配电间等建造。8、道路、绿化、给排水及消防设施9、交通配套10、其他配套设施二、主要产品种类〔一〕现代旅游观光葡萄产业园葡萄品种醉金香、金手指、玫瑰香、夏黑、黑色甜菜、黑美人、红宝石、维多利亚、红巴拉蒂、霞多丽、贵人香、赤霞珠、摩尔多瓦、香悦、雨水红、红乳、费雷无核、A09、克瑞森无核、A17、巨玫瑰、京亚。〔二〕现代农业文化体验产业园种植品种水稻、小麦、油菜、玉米、藕、芦笋、白茶、枇杷、桔子、梨子、柿子、石榴、水蜜桃。〔三〕现代都市牧场科技产业园禽畜品种藏香猪、蓝田花猪、孔雀、乌骨鸡、珍珠鸡、跑山鸡、贵州肉牛、青海的三江高原羊、梅花鹿。三、生产原材料与能源畜禽引种后由本公司自己繁育，饲养畜禽所需的饲料从本地购进，采用秸秆生态饲养；苗木从相应的产区引进优良品种，以后公司自己繁育扩大种植规模；生活、餐饮所用燃料和照明等能源主要依靠公司生产的沼气解决，既环保节能，又降低了经营本钱。四、工程实施方案2023年6月至2023年3月，完成一期道路根底设施建设及葡萄园区的栽种与建设。2023年12月至2023年12月，完成电商平台、信息化一期建设；东西大门建设；蔬菜基地建设；水蜜桃园、枇杷园等果园建设。2023年1月至2023年12月，完成园区内各项效劳设施建设；卫生、电力等公共配套设施建设；景观绿化建设；石榴园、藕园的栽种与建设。2023年1月至2023年8月，全部完成现代旅游观光葡萄产业园、现代农业文化体验产业园和现代都市牧场科技产业园建设，全面投入使用。该工程于2023年10月进行一期开园，即局部园区和设施可以对外开放经营。2023年7月现代旅游观光葡萄产业园〔养生养老中心〕进行设计施工。4.2工程定位、建设理念及目标1、工程定位〔1〕主题定位根据永鸿巴布洛智慧生态农业谷的三大板块建设，园区制定了详细的工程技术方案。在整个建设过程中，严格做到规划在先，跟进考察、技术设计、科学预算，平安实施的总方针，精心打造好永鸿巴布洛智慧生态农业谷。〔2〕市场定位竹镇距南京市中心40公里，距六合区政府约20公里，位于南京一小时都市圈内，是南京跨江开展的重要区域，也是连接南京和苏北、苏中地区的重要桥梁和枢纽，立足南京，辐射长三角地带。如此优越的地理位置，便利的交通，为以后的产品销售带来了有利条件，同时也为农业观光旅游带来了便利条件。〔3〕功能定位以养老、商务