全过程成本控制与精细化管理培训教材

全过程本钱控制与精细化管理内容要点一、树立统一的本钱管理理念二、本钱目标管理详解三、建立多层次的本钱管理体系•制定标准化的管理制度•构筑完整的本钱管理业务平台四、本钱管理中的困惑与解决一、本钱管理理念•房地产本钱管理行业与角色特征•六大要素：5W1H•房地产本钱管理认识过程•当前指导思想本钱管理的根本内容----合理确定本钱与有效控制本钱房地产本钱管理的行业特征----单件性、复杂性与屡次性房地产行业中不同角色的本钱管理特征：1、施工企业确实定与控制—现场与花费，管理上的问题2、造价咨询公司确实定与控制—图纸与定额，技术上的问题3、房地产开发企业确实定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花〔无效本钱〕，每局部花多少适宜〔匹配〕，合理配置本钱〔均衡〕。本钱的产品导向，本钱管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异内容要点：5WIH1、本钱管理的目的〔WHY)—提升价值2、房地产工程的本钱构成〔WHAT)—全本钱3、房地产工程本钱管理的出发点〔WHERE)—确定与控制4、本钱管理的阶段〔WHEN)—全过程5、本钱管理的责任人〔WHO)—全员6、本钱管理的方法〔HOW〕—目标管理本钱管理理念1、房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2、利润与本钱的关系—收入一定的情况下，本钱越低，利润越大3、本钱管理的目标是保证本钱的支出获得最有效的收益—提升价值本钱控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；防止价值不平和造成的浪费4、本钱管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标本钱管理的目的〔WHY〕1、本钱的概念：一些根本概念的区别与联系，本钱、造价、投资、费用2、本钱构成建造本钱=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发本钱=土地费用+建造本钱+开发间接费全本钱〔即工程开展本钱〕=开发本钱+期间费〔营销和管理〕--注意区分全本钱与全寿命期本钱3、时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用房地产工程本钱的构成〔WHAT〕—全本钱的概念1、合理确定—确定是控制的前提和根底，根据市场定价原那么，没有准确只有合理；本钱的决定因素:外部--市场；内部--产品定位〔理论上：供求关系，价值与价格〕本钱的影响因素:诸多经营、技术、管理方面〔如：资金、进度、协调与沟通〕〔总之：所有造成无效本钱的原因〕本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制本钱确定的方法：决不是靠定额算出来的，而是取决于对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料。本钱与产品的结合：菜单式本钱实现关键环节：招标〔发包〕，使产品与市场结合、使本钱测算得到市场检验〔表达资源整合的根本内容〕；本钱确定的过程：行业特点决定本钱的特点，单件性、复杂性、屡次性；从虚到实。本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制2、有效控制—动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为到达某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。控制的要素：目标、偏差测定、修正有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反响能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制所有本钱管理工作都围绕确定与控制进行算来算去，其数据不是用于控制目标就会是控制结果确定与控制始终遵循技术与经济、产品与市场相结合的原那么。本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制1、阶段•立项\筹划\设计•发包\施工\竣工\维护2、对应本钱实现过程---由虚到实•虚拟：估、概、预算•现实：合同价、付款、结算价---从虚到实的转折点就是发包;本钱管理的阶段〔WHEN〕—全过程立项阶段—本钱测算，工程经济性评价筹划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与开展方案设计阶段〔卖什么、设计什么、施工什么〕---方案：最经济合理方案，符合工程定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到适宜的价格和单位，完备的合同〔与合作伙伴双赢的关系〕施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理，工程后评估各阶段本钱管理重点内容要点：所有与产品制造相关的部门，都有本钱管理的责任，都要具有本钱意识•本钱意识：只要考虑了性价比问题，就是有本钱意识•控制主体：从“谁花钱控制谁〞到“谁花钱谁控制〞本钱管理的责任主体〔WHO〕—全员•全面、全过程本钱管理，而非单纯编制预结算工作•算得准与画得好一样是根本功，图画的好并不等于设计得好；算得准不等于本钱控制得好•作为甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不管是设计、工程还是本钱人员；专业人员是专家型的管理者〔不是大厨是美食家〕•了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；本钱管理专业人员的职责1、目标管理的内容--目标确实定与控制两方面2、目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段—信息化4、目标管理的过程—PDCA循环本钱管理的根本方法〔HOW〕—目标管理三个阶段•造价计算〔概、预、结〕--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；•本钱控制—强调不能突破目标值•提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价值，创造效益本钱管理的认识与开展过程结合产品和市场，以造价计算和本钱分析为根底，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展本钱管理工作当前指导思想三个阶段•技术层面：从产品质量本钱的角度出发，实现价值管理•管理层面：通过提高整体专业水平和本钱意识，提高组织运营效率；•经营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要；•战略层面：以本钱管理优势培育核心竞争力。本钱管理开展方向二、本钱目标管理详解•目标管理原那么•目标制定的过程•目标分解的方法•目标实现的方式1、目标的内涵：—不仅限于本钱目标值本身、更要关注本钱背后的产品目标2、目标的作用：—目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做〞而不是“做了再算〞3、目标的范围：—本钱目标是整个工程团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全本钱本钱目标管理原那么•目标制定的时间：几个阶段•目标制定的方法：正向与反向•目标制定的要求：本钱＋产品本钱目标的制定过程•目标的雏形从立项时开始形成，本钱水平是考虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；•筹划、设计阶段进行各阶段的本钱测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原那么上前期目标控制后期目标；〔相互印证与关联〕•实施方案〔二分法〕确定后，形成正式工程开展本钱目标•施工图完成后，可根据预算对目标做调整〔通常是在偏差较大的情况下〕，形成内控目标本钱目标制定的时间正向测算：•测算依据－本钱与首先是由产品的定位与档次决定的，因此本钱目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：工程开展报告、筹划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；•测算方式－根据所掌握的经验数据和工程的特征，不一定是固定方式；•团队工作－前期工作尽可能做细，促进筹划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。〔工作重心前移〕本钱目标制定的方法反向倒逼：•确定销售价格水平；•确定利润要求；•反推计算本钱水平•－－目标需经过各方的讨论和审批〔可能需集团审批〕，正式发布本钱目标制定的方法•水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当考虑风险；•依据充分：产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持－通过市场调研和数据库；•内容具体明确：本钱内容明确〔比方同样是高档，各人心目中可能不同〕；考虑全面，不要漏项；•量化计算：尽可能有量化的计算，量价别离，而不是笼统的总数，便于今后的比照分析；•推行标准化：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各工程的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；•强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；所有公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核本钱目标制定的要求方式之一，按合同方案分解方式之二，按工程实体分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联本钱目标的分解方式之一：按合同方案分解目的：及时掌握实发生本钱，动态监控各合同分解目标也是招标的评判依据之一•分解依据：甲方的分判与采购方案•分解内容：总目标分解为每个合同工程标•分解时间：开展方案完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值确实定，招标签约过程中调整〔范围调整〕本钱目标的分解方式之二：按工程实体分解目的：本钱数据合理性判定•分解依据：工程建设内容〔设计图纸及说明〕•分解内容：总目标分解为分局部项工程目标；包括功能组件的划分〔专业与分项工程的划分〕，可细到分栋分层分构件；•分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后比照分析本钱目标的分解方式之三：按考核责任分解目的：落实本钱责任考核•分解依据：部门或岗位本钱管理职责及考核方法•分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的本钱管理指标,以及辅助管理的工作要求•分解时间：开展方案完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定本钱目标的分解•混淆几种分解目的，导致几种分解方式的混淆•混淆合同分类与本钱分解•分解深度不统一•实际比方案多出很多分判内容〔经验、看图、沟通、合约、设计变更与完善、营销等方面问题〕容易产生的问题–表达设计限额标准：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额–分摊问题：作为本钱控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据效劳范围在各期之间分摊；–分解深度问题：明确分解目的，依本钱比照分析与动态监控需要的采用不同分解方式，并非越细越好本钱目标的分解-注意问题•控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中表达甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测本钱分块、分步变为实际本钱；•技术经济相结合的手段保证目标实现：充分掌握技术与市场，保证经济适用性；•加强过程控制：既要有完整的流程，更要强调工程操作团队的本钱意识与沟通，对产品和技术的控制与对本钱的控制同步实现；这里所谓本钱意识就是要考虑性价比；本钱目标的实现•实行动态监控，预测可能变化：动态监控的环节〔招标、变更、结算〕与手段〔软件与报表〕；•偏差调整与内部平衡：调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括本钱目标、实施方案和利润预期；调整提出原那么：谁主张，谁举证；•过程与结果的全面考核：考核的对象、要求、指标；本钱目标的实现•1、月报表：•2、每月变更汇总：•3、调整所需文件：•4、价值分析报告：•5、后评估报告本钱目标的实现-工作标准房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业本钱精细化管理的需求房地产企业的本钱管理是对全本钱、全过程、全方位的管理，需要全员参与责任本钱管理是有效的管理手段全本钱