房地产企业会计真账实操全图解

内容简介

本书是一本关于房地产开发企业会计实务的工具书，从工程项目建设、

费用管理、商品房销售以及利润分配等重要环节出发阐述了相关账务处理。

全书共11章，包括房地产企业的会计基础知识、企业设立阶段账务、

工程建设账务、费用核算、销售收入和成本核算、利润确认与分配、税务筹

划、申报纳税以及对账、查账、结账和财务报表的编制等内容，以房地产企

业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理特点，理论联

系实际，让读者将对应的账务处理理论知识落实到实际经济业务上。

本书不仅可作为会计人员，对房地产开发企业会计核算和税务处理进行

学习的参考书，还能作为该行业会计人员的学习资料，或者相关会计从业者

进入房地产开发企业的指导用书。

图书在版编目（CIP）数据

房地产企业会计真账实操全图解/钟晓思编著.—北京：

中国铁道出版社有限公司，2019.10

ISBN978-7-113-26082-8

Ⅰ.①房…Ⅱ.①钟…Ⅲ.①房地产企业－会计－图解

Ⅳ.①F293.33-64

中国版本图书馆CIP数据核字（2019）第164137号

书名：房地产企业会计真账实操全图解

作者：钟晓思

责任编辑：张丹读者热线电话/p>

责任印制：赵星辰封面设计：

出版发行：中国铁道出版社有限公司（100054，北京市西城区右安门西街8号）

印刷：北京铭成印刷有限公司

版次：2019年10月第1版2019年10月第1次印刷

开本：700mm×1000mm1/16印张：18字数：276千

书号：ISBN978-7-113-26082-8

定价：55.00元

版权所有侵权必究

凡购买铁道版图书，如有印制质量问题，请与本社读者服务部联系调换。电话：（010）51873174

打击盗版举报电话：（010）51873659

房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，

遵循资本运营规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、

分析和监督等一系列管理工作的总称。在市场经济条件下，企业财务管理水平决

定着企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为企业管理的核心。所以，

加强企业财务管理，对改善企业的生存条件、提高企业的经济实力和推动企业的

发展起着重大的作用。

近年来，我国企业财务通则、会计准则、审计准则、内控规范以及税务法规

等发生了很大变化，再加上房地产开发企业具有核算对象众多、成本费用归集分

配复杂多样和核算周期长等特点，给企业的会计核算工作带来了一定的难度，也

使得房地产行业对复合型高级管理人才的需求逐渐增加。

为了满足房地产开发企业会计人员的工作需要，本书根据新的企业会计准则

以及相关的税收法律法规，从专业的角度有针对性地介绍了房地产开发企业的会

计政策及各项会计实务问题，帮助大家了解房地产开发企业的会计核算特点和企

业会计准则在房地产开发企业中的具体运用，促进读者掌握相关会计知识和提高

会计实务操作水平。

本书采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批建设以及商品房

销售等具体的业务流程为线索，以会计账务实操处理为主体内容，对房地产开发

各阶段涉及的会计处理和税务事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的会

计账务和税务处理。

本书共11章，大概可以划分为七个部分。

部分阐述

第一部分这部分概括性地介绍了房地产开发企业的概念、类型和所涉及的经

（第1章）济业务内容及流程，是对本书的概括性描述

.I

续表

部分阐述

按照房地产开发企业的业务流程，详细介绍了房地产开发企业设立

第二部分阶段、获取土地阶段、开发建设阶段和销售阶段的相关会计处理。

（第2~5章）同时按照房地产企业不同的会计岗位，具体讲述对应岗位所涉及的

经济业务流程和账务实操处理

第三部分详细讲述了房地产企业利润的构成，明确阐述了利润的分配顺序和

（第6章）对应的账务处理

第四部分介绍了房地产开发企业的税收筹划，对房地产开发企业的税收规划

（第7章）具有很好的指导作用

第五部分

详细阐述了房地产开发企业各个环节涉及的税种及相关税务处理

（第8章）

第六部分具体讲述月度、年度结账期间具体的会计实务工作，包括查账、对

（第9~10章）账和结账的流程，以及报表的编制方法

通过概括12月房地产企业的实际经济业务所对应的账务实例，帮助

第七部分

读者重新梳理学习房地产企业取得土地、开发建设和商品房销售的

（第11章）

账务实操

本书以房地产企业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管

理的特点，体现现行房地产企业财务制度的基本精神，力求做到理论联系实际。

在编写过程中，将相关账务处理的理论知识落实到对应的实际经济业务上，让读

者学习到在实际的房地产企业会计工作业务中应有的会计账务实操和税务业务处

理。这里说明一下，由于一个房地产项目从开始到完成会经历很长一段时间，为

了让读者更真实、系统地学习不同阶段的会计处理，本书在编写时模拟了一个房

地产公司——尚领房地产公司。书中案例涉及公司从成立到完成一个项目的所有

环节，所以案例时间会出现前后跨度较大的情况，但是书中对新政策内容均进行

了讲解，不影响读者对新知识的学习。

希望所有读者都能从本书受到启发，了解房地产企业的具体经济业务，学会

各种经济业务对应的会计实务和税务处理，学会如何通过财务的方式反映房地产

企业的经济业务以及从财务角度分析企业发展状况。

由于编者学识和经验有限，书中难免有疏漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

编者

2019年8月

特别说明：本书所有案例均改编于真实的工作案例，但是为了方便读者学习和熟悉在

2019年4月以后实施的新的增值税政策和5月以后实施的新的社保政策，因此个别案

例发生时间人为设定在2019年4月及以后，账务处理中涉及计算的地方也根据新的规

定做了税率调整，以帮助读者对新知识的掌握。

II.

第1章房地产企业会计基础知识

1.1房地产开发企业类型..............................2

1.1.1从经营内容和经营方式的角度划分.............................................2

1.1.2从经营范围的广度划分................................................................3

1.2房地产开发经营的主要流程.........................3

1.2.1前期准备阶段...............................................................................4

1.2.2取得土地使用权阶段....................................................................4

1.2.3建设施工阶段...............................................................................6

1.2.4房产销售（预售）阶段................................................................6

1.2.5项目清算阶段...............................................................................9

1.2.6自持物业阶段...............................................................................9

1.3房地产开发企业主要经营业务内容..................10

1.3.1房地产企业取地业务内容..........................................................11

1.3.2房地产企业工程建设业务内容..................................................12

1.3.3房地产企业销售业务内容..........................................................12

1.4房地产企业税务处理快速入门......................13

1.4.1了解各个环节涉及的主要税种..................................................13

1.4.2纳税申报怎么做..........................................................................14

.I

房地产企业会计真账实操全图解

第2章企业设立阶段的会计核算

2.1企业设立阶段业务简介...........................24

2.2企业设立阶段的会计核算..........................25

2.2.1设置“实收资本”和“资本公积”科目...................................25

2.2.2新设立公司的会计核算..............................................................26

【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理.................................27

【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理.............................28

2.2.3公司增加注册资本的核算..........................................................28

【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理.................................29

【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理........................30

【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理........................31

2.2.4公司实收资本减少的核算..........................................................31

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理......32

【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理..........33

2.2.5开办费的核算.............................................................................34

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理...................34

第3章工程会计工作范围及账务处理

3.1工程会计日常工作...............................36

3.1.1工程会计对接的企业经营业务..................................................36

3.1.2工程会计审核原始单据注意事项..............................................38

3.2取得开发用土地使用权的会计处理..................40

3.2.1通过竞拍取得土地使用权的会计处理.......................................40

【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理..........41

3.2.2接受投资取得土地使用权的会计处理.......................................41

【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理.....42

3.2.3在建项目收购的会计处理..........................................................42

II.

目录

【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理........................43

3.2.4自用土地使用权的会计处理......................................................44

【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理..........44

3.3开发建设阶段不同承包方式的会计处理..............45

3.3.1开发建设阶段各种承包方式和内容...........................................45

3.3.2BOT项目工程承包方式下的会计处理.....................................48

3.3.3BT项目工程承包方式下的会计处理........................................49

3.4开发成本的归集、分配与结转......................52

3.4.1土地征用及拆迁补偿费的归集与分配.......................................54

【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理..........54

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理...............56

3.4.2前期工程费的归集与分配..........................................................57

【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理..........58

3.4.3建筑安装工程费的归集与分配..................................................59

【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理..........62

【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理..........64

3.4.4基础设施费的归集与分配..........................................................65

【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理......66

3.4.5开发间接费用的归集与分配......................................................66

【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理.....67

3.4.6营利性公共配套设施费的归集与分配.......................................68

【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理.....69

3.4.7非营利性公共配套设施费的归集与分配...................................70

【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理....71

3.4.8房屋开发成本的结转..................................................................73

【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理......73

3.5土地开发成本的核算.............................74

.III

房地产企业会计真账实操全图解

3.5.1土地开发成本核算对象的确定..................................................75

3.5.2土地开发成本项目的设置..........................................................75

3.5.3土地开发成本归集和分配..........................................................76

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理......77

3.5.4土地开发成本的结转..................................................................78

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理......80

第4章费用会计工作范围及账务处理

4.1费用会计日常工作...............................82

4.1.1费用会计对接的企业经营业务..................................................82

4.1.2费用确认的原则、方法和内容..................................................83

4.1.3费用会计审核原始单据注意事项..............................................85

4.2房地产企业费用的会计账务处理....................86

4.2.1房地产企业管理费用的核算及归集...........................................86

【实账处理】——尚领房地产公司2016年管理费用的账务处理..................87

4.2.2房地产企业销售费用的核算及归集...........................................89

【实账处理】——尚领房地产公司2016年销售费用的账务处理..................91

4.2.3房地产企业财务费用的核算及归集...........................................93

【实账处理】——尚领房地产公司2016年财务费用的账务处理..................94

第5章销售会计工作范围及账务处理

5.1房地产销售会计工作范围..........................96

5.1.1销售收银员日常工作..................................................................96

5.1.2销售会计日常工作......................................................................99

5.2销售阶段业务的会计核算.........................100

5.2.1诚意金的会计处理....................................................................100

IV.

目录

【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理...........................101

5.2.2销售定金的会计处理................................................................101

【实账处理】——关于销售定金的账务处理......................................................102

5.2.3按揭保证金的会计核算............................................................102

【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理.................................................103

5.2.4预售房款的会计核算................................................................103

【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104

5.2.5销售更名、销售退房、销售换房的会计核算.........................105

【实账处理】——关于销售更名的账务处理......................................................105

【实账处理】——关于销售退房的账务处理......................................................106

【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理......................107

5.2.6代收款项的会计核算................................................................107

【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理......................108

5.3商品房销售收入的会计核算.......................108

5.3.1收入的会计确认........................................................................108

5.3.2房地产销售收入的账务处理....................................................110

【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理........110

【实账处理】——收入结转前剩余房款在3年以内的销售收入账务处理.....111

【实账处理】——收入结转前剩余房款在3年以上的销售收入账务处理.....112

5.3.3商品房面积差的会计核算........................................................114

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理.............114

5.3.4拆迁还房的会计处理................................................................115

【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理......................116

5.3.5委托代销收入的会计核算........................................................117

5.3.6售后回购房屋收入的会计核算................................................118

【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理........119

5.4商品房销售成本的结转与核算.....................120

5.4.1开发产品销售时的会计核算....................................................120

.V

房地产企业会计真账实操全图解

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理....121

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理....122

5.4.2成本差异的会计核算................................................................123

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理........123

5.5房地产持有物业会计账务处理.....................124

5.5.1出租物业的初始计量................................................................124

【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理....................................125

【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理.............................................126

【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理....................................126

5.5.2租金收入的账务处理................................................................127

【实账处理】——关于租金收入的账务处理......................................................127

5.5.3免租期收入的账务处理............................................................128

【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理........................................129

5.5.4出租物业的后续支出的会计核算............................................129

【实账处理】——关于维修支出的账务处理......................................................130

【实账处理】——关于装修费用的账务处理......................................................131

【实账处理】——关于改建支出的账务处理......................................................132

【实账处理】——关于计提折旧的账务处理......................................................134

【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理....136

5.5.5出租物业处置的会计核算........................................................136

【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理.............................................137

5.5.6自营物业的会计核算.................................................................137

【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理....................................139

【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理.............................................142

5.5.7房地产改变用途的会计核算....................................................142

【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理....143

【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产........143

【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产....144

VI.

目录

第6章房地产企业利润及利润分配

6.1房地产开发企业利润的构成.......................146

6.2利润的核算....................................146

6.2.1营业利润的核算........................................................................147

【实账处理】——尚领房地产公司2016年营业利润的核算.........................148

6.2.2营业外收入的核算....................................................................148

【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理....150

6.2.3营业外支出的核算....................................................................151

【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理.............152

6.2.4利润结转的核算........................................................................153

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理......................154

6.3利润分配的核算................................155

6.3.1利润分配顺序...........................................................................155

6.3.2利润分配的账务处理................................................................156

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理......................158

6.3.3未分配利润的账务处理............................................................159

第7章房地产企业税务筹划

7.1项目设立阶段税收筹划..........................162

7.1.1项目公司组织形式的筹划........................................................162

7.1.2合作项目合作方式的筹划........................................................163

7.1.3土地取得方式的税收筹划........................................................164

7.2项目设计建造阶段税收筹划.......................166

7.2.1项目分期及户型选择的筹划....................................................166

7.2.2各项目成本的归集与控制及合同的订立执行.........................167

7.2.3建筑合同订立的筹划................................................................168

.VII

房地产企业会计真账实操全图解

7.2.4开发间接费用筹划....................................................................169

7.2.5配套设施费的筹划....................................................................170

7.3项目销售阶段税收筹划..........................170

7.3.1销售方式和促销活动的税务筹划............................................171

7.3.2销售定价的筹划........................................................................171

7.3.3代收费用和精装修住房的筹划................................................173

7.3.4房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划.................173

7.3.5剩余资产的税务筹划................................................................174

7.3.6房地产项目公司清算的税务筹划........................................174

7.4项目竣工决算阶段税收筹划.......................175

7.4.1土地增值税清算单位的选择....................................................176

7.4.2土地增值税清算时间的选择....................................................176

7.4.3企业所得税清算的税收筹划....................................................177

第8章房地产企业各环节纳税实务

8.1房地产企业项目设立环节的税务处理...............180

8.1.1契税......................................................................................180

【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理...............................182

8.1.2印花税.....................................................................................182

8.1.3耕地占用税...............................................................................184

【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理.................185

8.2房地产企业项目开发建设环节的税务处理...........186

【实账处理】——尚领房地产公司关于城镇土地使用税的账务处理........187

8.3房地产企业销售环节的税务处理...................188

8.3.1增值税.....................................................................................188

【实账处理】——尚领房地产公司在商品房销售时增值税的账务处理....190

VIII.

目录

8.3.2城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加.....................192

【实账处理】——尚领公司城市维护建设税、教育费附加和

地方教育附加的账务处理......................................................194

8.3.3土地增值税...............................................................................195

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地增值税的账务处理.................200

8.3.4企业所得税...............................................................................201

【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税预缴的账务处理........202

【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税汇算清缴的账务处理....207

8.4房地产企业项目自持使用环节的税务处理...........208

8.4.1房产税.....................................................................................208

【实账处理】——尚领房地产公司关于房产税的账务处理...........................210

8.4.2出租房产产生的增值税............................................................210

【实账处理】——尚领房地产公司关于房产出租时增值税的账务处理....211

第9章房地产企业会计对账、查账与结账

9.1房地产企业查账流程............................214

9.1.1查账定义和方法........................................................................214

9.1.2查账主要内容...........................................................................216

【实账处理】——尚领房地产公司当月收入与成本计提后的账务处理....217

9.2房地产企业对账流程............................219

9.2.1对账定义和技巧........................................................................219

9.2.2对账主要内容...........................................................................220

9.3房地产企业结账流程............................224

9.3.1月度结账流程...........................................................................224

9.3.2结账账务处理...........................................................................226

【实账处理】——尚领房地产公司12月结账账务处理..................................232

.IX

房地产企业会计真账实操全图解

第10章财务报表的编制

10.1资产负债表的编制.............................236

10.1.1资产负债表的内容和结构......................................................236

10.1.2资产负债表的编制方法..........................................................239

10.2利润表的编制.................................240

10.2.1利润表的内容和结构..............................................................240

10.2.2利润表的编制方法..................................................................243

10.3现金流量表的编制.............................245

10.3.1现金流量表的结构和内容......................................................245

10.3.2现金流量表的编制方法..........................................................249

10.4所有者权益变动表的编制.......................256

10.4.1所有者权益变动表的结构和内容...........................................257

10.4.2所有者权益变动表的编制方法..............................................258

10.5财务报表附注.................................260

第11章房地产公司2018年12月会计做账实例

11.1房地产开发公司12月新取得土地

使用权的核算.................................264

11.2房地产开发公司12月在建楼盘开发

建设阶段的期间费用核算.......................265

11.3房地产开发公司12月完工楼盘开发

产品成本核算.................................268

11.4房地产开发公司12月完工楼盘开发

产品销售收入、成本核算.......................269

11.5房地产开发公司12月

利润核算、结转和分配.........................270

X.

第1章

01

房地产企业会计基础知识

近些年，市场中出现了许多房地产企业，由于房地产企业

会计与一般生产性企业会计的工作内容有很大区别，因此，相

关会计工作者要做好充分的准备。本章就先来了解房地产企业

会计的一些基础知识。

【本章要点】

房地产开发企业类型

房地产开发经营的主要流程

房地产开发企业主要经营业务内容

房地产企业税务处理快速入门

房地产企业会计真账实操全图解

1.1房地产开发企业类型

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以

营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物

及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于

其自身位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产，主

要有3种存在形态：土地、建筑物、房地合一。而房地产企业的类型可以从

两个角度进行划分。

1.1.1从经营内容和经营方式的角度划分

第一个角度是根据经营内容和经营方式划分，房地产企业主要可以划

分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。相关介绍如

表1-1所示。

表1-1

类型描述

以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括

房地产开发企业城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等经营活

动。这类企业又称为房地产开发经营企业

房地产中介服务

包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业和房地产经纪企业等

企业

以住宅小区、商业楼宇和大中型企事业单位等大型物业管理为核心

的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维

物业管理企业

修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、

商业服务、搬家服务以及其他经营服务等

一些大型房地产企业经营范围包括了上表中所述3种房地产企业的众多

服务项目，形成“一条龙”服务模式。具体表现为：成立××集团，其下有

各个子公司，包括××房地产开发有限公司、××房地产物业管理有限公

2.

第1章房地产企业会计基础知识

司和××装修工程有限公司等。各子公司业务独立核算，年末集团合并财务

报表核算。各子公司因企业的经营范围不同，因此会计核算内容不同，核算

方法也不尽相同，其中以房地产开发企业的会计核算最为复杂，也是本书着

重讲解的主体内容。

1.1.2从经营范围的广度划分

第二个角度是根据经营范围划分，房地产企业可以划分为房地产综合企

业、房地产专营企业和房地产项目企业。相关介绍如表1-2所示。

表1-2

类型描述

房地产综合企业综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业

长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务以及物业管理等

房地产专营企业

某一方面经营业务的企业

房地产项目企业针对某一特定房地产开发项目而设立的企业

许多合资经营和合作经营的房地产开发公司属于房地产项目企业。项目

企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结

束时企业终了。

前面提及的大型房地产企业属于房地产综合企业，经营范围包括地产开

发、经营、管理和服务。

1.2房地产开发经营的主要流程

房地产开发经营是指房地产企业在取得国有土地使用权的土地上进行基

础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行

为。这就要求房地产企业必须有房地产开发经营资格。通常，房地产开发经

营的主要流程如图1-1所示。

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房地产企业会计真账实操全图解

前期准备取得土地使用权建设施工

自持物业项目清算房产销售（预售）

图1-1

下面我们具体说明一下每一阶段的主要业务内容。

1.2.1前期准备阶段

房地产开发项目经批准初步立项后进行可行性研究，可行性研究报告经

集团公司董事会通过批准后正式立项，项目进入取得土地使用权阶段。在此

阶段，可行性研究一般由公司开发部同事主导进行，财务部基本不参与其中

工作。可行性研究的主要内容如下。

◆◆项目概况。

◆◆开发项目用地的现场调查及动迁安置。

◆◆市场分析和建设规模的确定。

◆◆规划设计影响、环境影响和环境保护。

◆◆资源供给及资本运作方案。

◆◆项目开发模式、组织机构、岗位需求和管理费用的研究。

◆◆开发建设节点计划。

◆◆项目经济及社会效益分析。

◆◆结论及建议。

1.2.2取得土地使用权阶段

取得土地使用权的方式可根据获取开发土地的来源划分，具体有3种方

式：从政府出让获得开发土地、其他企业转让获取土地以及与其他企业合作

获取开发土地。每一种来源下取得土地使用权的方式都有不同的形式，具体

如图1-2所示。

4.

第1章房地产企业会计基础知识

招拍挂出让1.办理国有土地使用权竞投事宜；

2.签订《国有土地使用权出让合同》，

缴清土地出让金；

从政府出让获取开发土地3.办理《建设用地规划许可证》；

4.办理《建设用地批准书》；

5.办理《不动产权证》。

1.办理国有土地使用权出让金评估；

2.签订《国有土地使用权出让合同》，

协议出让缴清土地出让金；

3.办理《建设用地批准书》；

4.办理《拆迁许可证》；

5.办理拆迁公告事宜；

6.签订拆迁补偿协议；

国有土地使用权取得方式

7.办理拆迁结案；

8.办理《不动产权证》。

其他企业转让获取土地土地收购

1.转让人和受让人必须以书面形式协商

一致;

2.已有政府批文的必须列明;

3.政府允许转让的条件;

项目公司收购4.股权变更转让的,办理工商变更登记

和房地产转让手续;

5.澄清债权、债务关系；

6.未交或未结清出让金的,约定责任人

和承担方式。

获取开发土地与

项目公司收购

其用资金入股或用土地入股，通过土地与

他

企资金的互换共同组成项目开发公司。

业原则上均签订合作开发协议书，需注意

合的是要体现为约定合作双方权责，避免

作纠纷，保障各自权益。

图1-2

在这一阶段须取得《建设用地规划许可证》和《不动产权证》。房地产

企业按以上方式取得土地使用权后，财务部依据《国有土地使用权出让合同》

交付对应的土地出让金，并取回相关交款凭证及收据复印存档。然后将收据

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房地产企业会计真账实操全图解

原件移交给开发部，开发部依法办理土地登记，领取《不动产权证》。

1.2.3建设施工阶段

建设施工阶段分以下3个小阶段做具体说明。

◆◆施工前准备阶段

在项目施工前，开发部须办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，

包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、

相关合同的签订以及临时施工用水用电、临时出口和临时排水证的办理。在

建设局报批报建后取得《建筑工程施工许可证》，工程方才可正式开工。

在项目施工前，开发部须提交建筑工程施工图等给规划局办理建设工程

规划许可审批手续。资料审批完毕后，取得收费单据到基金办缴纳市政设施

配套费，同时在规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费，最后领

取《建设工程规划许可证》。