农业综合示范区项目可行性研究报告

农业综合示范区项目可行性研究报告PAGE农业综合示范区项目可行性研究报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）目录TOC\o"1-4"\u第一章总论 1第一节项目概要 1一、项目名称 1二、项目建设性质 1三、项目建设单位 1四、项目负责人 1五、项目建设地点 1六、建设用地 1七、项目建设规模 1八、项目功能说明 3第二节项目名称及建设单位介绍 4一、项目名称 4二、项目细分简介 4三、建设单位 7第三节报告编制依据和研究范围 9一、研究范围与误差控制 9二、项目指导思想 10三、编制依据 11第四节项目提出背景 13一、项目符合《产业结构调整指导目录（2013年修订本）》 13二、国家养老产业政策 13三、项目《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》 14四、农业综合体市场背景 15第五节项目建设的必要性 17一、养老市场市场发展的需要 17二、保险资金投资运营养老地产模式需要 17三、企业发展的需要 19四、项目产品质量安全需要 20五、发展休闲农业，有利于拓展旅游业的内涵、外延 21六、有利于提高农业的经济效益。 22七、有利于促进社会主义新农村建设 22第六节项目建设的可行性 22一、项目优势 22二、项目发展机遇 25第七节资金来源与使用计划 25第八节组织方式与实施计划 26一、组织方式 26二、项目建设进度 27四、项目管理 28第九节主要研究结论 28第二章养老产业市场分析 33第一节环保秸秆建材项目定位及计划产能 33一、环保秸秆产品定位及优势分析 33二、环保秸秆计划产能 35三、环保秸秆建材项目设备选型 36四、环保秸秆建材典型设备设计图 40五、项目工艺流程 41六、详细工艺流程方案 42第二节环保秸秆板房项目规模与内容 43一、建设规模 43二、建设内容 43三、养老生活区 44四、休闲娱乐区 44五、养生康复区 44六、配套设施区 44七、室外工程 45第三节传统的养老方式——家庭养老 45一、家庭养老的历史 45二、家庭养老的基础 46第四节养老方式由单一化向多元化发展 46一、养老方式转变的背景 46二、多样化的养老方式 47三、养老方式的转变对养老机构发展的推动 47第三章养老机构需求状况分析 49第一节2010-2015年中国养老机构的需求现状 49一、我国养老机构需求的影响因素 49二、老年人对养老机构需求意愿分析 49三、我国养老机构需求存在的问题 50第二节中国养老机构需求状况 52一、养老机构床位数需求模型的选择 52二、老年人口分性别、年龄数量的预测 52三、我国养老机构床位数预测 52第三节制约我国养老机构需求的原因 53一、老年人的收入偏低，资金来源渠道少 53二、传统思想的束缚 53三、养老机构自身的原因 53第四节我国养老机构供需对比分析 54一、短期内供求矛盾突出 54二、长期内供求基本平衡 54第四章2011-2015年中国养老产业投资战略研究 55第一节2011-2015年中国养老产业行业投资概况 55一、养老产业行业投资特性 55二、养老产业具有良好的投资价值 56三、养老产业投资环境利好 56第二节2011-2015年中国养老产业投资机会分析 57一、20世纪的投资将由老年人谱写 57二、中国到2014年老龄人口将达到2亿 57三、投资理财业变阵吸银发族 58四、“美丽投资”节前热“银发族”成生力军 58第三节2011-2015年中国养老产业投资风险及防范 59一、宏观调控政策风险 59二、金融风险分析 59三、市场竞争风险 60四、市场运营机制风险 60第四节某某县某某镇老年安养工程项目分析 61一、经济及社会效益分析 61二、结论 61第五节2015-2018年中国养老产业投资建议 62一、民办养老服务机构的投资风险和投资建议 62二、开发老年旅游保险产品 62三、研制老年功能性食品 63第五章我国保险资金股权投资现状 65第一节发展背景 65一、我国股权投资发展历程 65二、我国保险资金股权投资业务分析 65三、综合比较 65第二节模式创新和重点领域 66一、概述 66二、类优先股的投资产品 66三、股债结合的投资工具 66第三节保险投资的创新实践 67第四节创造良好股权投资环境 69第五节完善保险资金投资股权政策 70第六节鼓励保险资产管理机构进行产品创新 70第七节我国保险资金投资养老地产的投资方式 72第八节保险公司运营养老地产的模式 74第九节运营风险防范之若干法律建议 76第六章项目风险预测及建议 78第一节项目风险及收益 78一、风险建议 78二、项目收益预测 78三、项目合作模式 80第二节项目建设目标及定位 80一、指导思想 80二、规划目标 80三、项目总体定位 81第三节项目建设总体布局 82一、发展目标 82二、项目规划 82三、绿化景观规划 84第四节规划建设用地布局及功能分区 85第五节市场营销策略和金融模式 87一、市场营销策略 87二、金融模式 87第六章项目招投标方案 90第一节新建项目招投标依据及原则 90一、招投标依据 90二、招投标原则 90第二节招标范围及方式 90第七章节能方案 92第一节用能标准和节能规范 92第二节建设项目能源消耗种类和数量分析 93一、能源消耗种类 93二、能源消耗数量分析 93三、项目所在地能源供应状况分析 93第四节建筑节能设计 93一、建筑围护结构基本组成 93二、外墙节能设计 94第五节节水措施 94第六节结论 95第八章环保方案 96第一节设计依据及原则 96一、环境保护设计依据 96二、设计原则 96三、建设地环境条件 97第二节项目建设和生产对环境的影响 97一、项目建设对环境的影响 97二、项目运营期间产生的污染物 98第三节环境保护措施方案 98一、项目建设期环保措施 98二、项目运营期环保措施 99三、环境管理与监测机构 99第九章劳动安全清洁生产及消防方案 101第一节劳动安全清洁生产 101一、劳动安全 101二、卫生防护 102第二节消防设施 102一、设计依据 102二、设计原则 103三、火灾隐患分析 103四、防火等级 103五、消防措施 103第十章项目投资估算及资金筹措 105第一节项目总投资规模 105一、固定资产投资 105二、流动资金使用 106三、项目总投资 106第二节投资使用方案 107一、固定资产投资各项目比例分析 107二、流动资金使用 108第三节资金筹措方案 108第十一章项目财务分析、经济分析与主要指标 110第一节财务效益计算的依据及说明 110第二节产品成本估算 110一、直接成本 110二、工资及福利费用 111三、折旧及摊销 111四、修理费 113五、其它费用 113六、总成本费用 114第三节营业收入、营业税金及附加、利润及分配 115一、营业收入 115二、营业税金及附加费用 115三、损益、利润及分配 116第四节盈利能力分析 118一、投资利润率，投资利税率 118二、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 118三、项目投资现金流量表 118四、项目资本金现金流量表 121第五节项目五年还款计划分析 122第六节盈亏平衡分析 125第七节敏感性分析 127第十二章综合结论 129第一节社会效益 129第二节经济效益 132一、经济及社会效益分析 132二、结论 133第三节生态效益 134第四节综合结论 134一、结论 134二、建议 135图目录TOC\fF\h\z\t"图标标题"\c图表1. 某某农业科技有限公司发展模式 7图表2. 本报告研究范围 9图表3. 报告误差控制表 9图表4. 某某农业科技有限公司新建项目的功能板块分析 11图表5. 本报告编制依据 12图表6. 保险资金投资股权投资范围界定 14图表7. 某某农业科技有限公司安养模式与传统模式对比 20图表8. 某某农业科技有限公司项目资金来源与使用计划 25图表9. 项目建设期详细进度计划方案 27图表10. 某某农业科技有限公司项目发展目标 28图表11. 项目建设对防城港市经济和社会效益产的贡献 29图表12. 某某农业科技有限公司新建项目综合经济技术指标 30图表13. 某某农业科技有限公司新建项目综合效益示意图 32图表14. 某某农业科技有限公司项目产品应用实例分析 33图表15. 某某农业科技有限公司扩建环保秸秆产能规划表 35图表16. 某某农业科技有限公司扩建项产能规划图例分析 35图表17. 某某农业科技有限公司新建项目主要生产设备一览表 36图表18. 某某农业科技有限公司新建项目典型设备设计图 40图表19. 某某农业科技有限公司环保秸秆建材工艺流程 41图表20. 养老方式的转变对养老机构发展的推动分析 47图表21. 2011-2015年我国养老机构床位数预测 52图表22. 养老产业投资前景看好 55图表23. 我国人口老龄化发展现状 57图表24. 养生养老健康产业市场分析 58图表25. 2011-2015年我国养老行业同业竞争风险及控制策略 60图表26. 某某县某某镇老年安养工程亮点分析 61图表27. 某某农业科技有限公司新建招标方案和不招标申请表 91图表28. 某某农业科技有限公司新建项目固定资产投资分析 105图表29. 2015-2017年安养产业营业收入资金率 106图表30. 某某农业科技有限公司项目固定资产投资分析 106图表31. 某某农业科技有限公司新建项目固定资产投资比例分析 107图表32. 某某农业科技有限公司项目资金来源与使用计划 108图表33. 某某农业科技有限公司主要原辅材料和动力成本表 110图表34. 某某农业科技有限公司项目折旧及摊销 111图表35. 某某农业科技有限公司项目固定资产折旧费估算表 112图表36. 某某农业科技有限公司项目无形资产及递延资产摊销费估算表 113图表37. 某某农业科技有限公司项目逐年总成本费用计算详细表 114图表38. 某某农业科技有限公司项目营业收入、营业税金及附加计算详细表 115图表39. 某某农业科技有限公司项目损益和利润分配表 117图表40. 某某农业科技有限公司项目财务评价指标一览表 118图表41. 项目投资现金流量表 119图表42. 项目资本现金流量表 121图表43. 某某农业科技有限公司新建项目五年还款计划分析 122图表44. 某某农业科技有限公司项目成本与收入比例分析 125图表45. 某某农业科技有限公司项目盈亏平衡图例分析 126图表46. 某某农业科技有限公司敏感性分析表 127图表47. 请设置截距为方案收益率分析 128图表48. 某某农业科技有限公司敏感性图例分析 128图表49. 某某农业科技有限公司项目发展目标 129图表50. 项目建设对防城港市经济和社会效益产的贡献 130图表51. 某某农业科技有限公司新建项目综合经济技术指标 132第一章总论第一节项目概要一、项目名称某某农业综合示范区项目二、项目建设性质新建三、项目建设单位某某农业科技有限公司四、项目负责人法人代表：林某某五、项目建设地点某某县某某镇（见附图）六、建设用地规划用地七、项目建设规模1、有机农产品展示中心农家乐特色餐厅（总占地面积100亩，60套独栋，每套二层1000平方米，每套配200平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；2、农家乐文化休闲独立会所（总占地面积100亩，50套，独栋，每套二层200平方米，每套配100平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；3、农家乐特色小食一条街（总占地面积50亩，200套，连排，每套100平方米，配30平方米砖混厨房，租期3年、5年、10年）；4、农家乐有机大棚自由种养园（总占地面积1000亩，每套500平方米大棚加二层100平方米木房及66平方米独立露天花园）；5、有机农业大棚立体种养园（总占地面积1000亩，具体规划附件1）；6、有机农业成品深加工园（总占地面积200亩，含冷库及物流停车场）；7、休闲观光园《总占地面积50亩兼50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场）；8、1万头黑山羊养殖区，占地1000亩；9、1万头小黄牛养殖区，占地1000亩；10、1000亩南方哈密瓜，优质西瓜种植采摘区；11、500亩游湖休闲养沟区；12、1万亩巨菌草种植加工区；13、3000亩优质良种中草药种植观光区；14、低空席勒直升飞机产业园区（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飞机组装、维修、保养、培训、展览、表演等）规划用地10平方公里1.5万亩。16、建设规模项目区新建老年公寓1700余间（套），将容纳约3000张床位，可解决3000余位老年人的养老住宿问题。17、建设内容秸杆房老年公寓建设内容主要包括：养老生活中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养生康复中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心、老年再创业等，同时，充分利用建筑空间，科学合理地配套完善功能齐全的附属设施，修建超市、喷泉、中央景观、健康步道、健身场地、养生基地、医疗基地、地面停车场、文化娱乐活动室等多个功能园区。整个园区布局合理、设施完备，景观优雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容积率0.75，绿化率45%.（1）养老生活区主要为老年公寓，总建筑面积83500㎡。根据不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一卫、一室一厅一卫、一室一厅一厨—卫和两室一厅一卫、两室一厅一厨一卫，户型面积在40-80㎡。凭借优雅的环境、齐全的设备为老人提供温馨、舒适的居住场所。（2）休闲娱乐区体闲娱乐中心总建筑面积7000㎡。主要包括图书室及学习中心、垂钓中心、洗浴中心、再创业中心、文化娱乐中心、养老服务从业培训中心、旨在老人闲暇时间为其提供发展个人爱好、天赋和潜能，提高生活质量的场所。（3）配套设施区主要包括膳食部、商业区、办公区以及其他配套用房。膳食部由专业的营养师为入住老人提供营养餐。商业区包括购物中心、老年旅游咨询中心、老年保险服务、老年婚介服务、老年代办及法律咨询服务。办公用房主要含工作人员办公室和物业管理室等。其他配套设施，主要含洗衣房、浴室、锅炉房、变配电室、泵房等。视频器材、老人定位器、搜索器，做到一人有难，每人都及时去救，并科学管理，时时预防。（4）室外工程主要为道路及停车场、运动场、园林绿地、假山凉亭等。布局合理，适宜老人锻练和休憩，花草、树木、凉亭、池塘、草地绿化率达40%以上。老人们闲暇时间还可培养土地，种养殖自己喜欢的蔬菜、瓜果、水产等。八、项目功能说明1、有机农产品展示中心及农家乐特色餐厅，25套独栋，引进知名餐饮品牌进驻。2、农家乐文化休闲独立会所，50套独栋，引进私营企业、私营老板、山渐青业主，统一策划分区推广。3、农家乐特色小食一条街200套，引进中山路、园湖路等小食店家，统一策划分区推广。4、农家乐有机大棚自由种养园200套，为私营企业、私营老板，统一策划分区推广。5、有机农业大棚立体种养园150亩，自营，为山渐青业主做订制，为美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户订制。6、有机农业深加工园，自营，为私营企业、私营老板、美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户推广订制。7、背对桃花观光园建二层5000平方米高尔夫俱乐部休闲会所，设计50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场《每个单元配一个独立茶吧）。8、秸杆房老年公寓地址位于某某县某某镇河湾村，劳动定员500余人，由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。9、项目规划目标本项目以养老产业为发展龙头，以广西及某某县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。10、项目规模与内容秸杆房老年公寓总体规划建设内容由养老生活区、养生康复区、休闲娱乐区和附属配套区三大园区组成。主要功能包括为老年人开展生活照料、健身娱乐、养生康复、小型医疗、老年大学、生态采摘、配套商业、酒店公寓、精神慰藉、心理咨询等方面服务。第二节项目名称及建设单位介绍一、项目名称项目名称：某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”。二、项目细分简介（一）新型环保秸秆板材项目项目建设以市场为向导，以提高经济效益和社会效益为目标，充分发挥企业在新型秸秆板材系列产品生产的技术领先优势，尽可能为哈尔滨市通河县经济发展做出贡献。在项目投资的同时解决当地1500人劳动力就业问题。项目的实施积极采取各种环保节能措施，实现资源节约型和环境友好型的企业发展战略。企业本着服务社会，投资未来的思想，积极推进先进的生产技术，将引入国际先进生产线，使我国新型秸秆板材芯的生产达到国际领先水平。以新型秸秆板材重点领域，产品属于新材料制造业。以推进科技进步和创新为动力，以提高新材料制造业核心竞争力为可持续发展能力，提高质量和效益，提高管理水平和整体素质为目标，抓住战略机遇，引导行业健康发展。项目对新型秸秆板材行业的发展有着重大的指导意义。（二）绿色居住社区项目“421”家庭养老压力加大，针对"独子养老"面临的困境，目前市场形成了"以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充"的养老服务体系，我国养老还是以居家养老为主体，大概占90%。根据老年人的养老心理，大部分的老年人不服老，对单纯的老年社区会心理抗性大，因此复合全龄社区养老主题开发路线风险相对较小，老人与儿女同住一个小区的不同公寓，针对祖孙三代设置不同特色的配套设施，既方便了家人照顾，也不会让老人感到孤独，社区的养生、医疗、亲子、教育等配套设施也能够满足三代人的不同需要，这是都市郊区养生养老地产开发的常见模式。本项目以养老产业为发展龙头，以北京市及某某县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。项目由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。（三）农业项目（1）特种野猪养殖基地建设建设年出栏万头特种野猪的生态养殖科技园，并配套建设相应的饲料种植基地、有机肥加工基地、饲料加工基地、农副产品加工基地。特种野猪行业发展到今天，我国特种野猪行业虽然得了一定的发展，但由于资源、技术等分散，繁育体系并没有完全建立起来，加上选择方法落后，真正进行种猪选育的厂家很少，难以建立一体化的团队，发展后劲不足。优良特种野猪产业化没有形成，部分杂乱特种野猪充滞市场，合格优良特种野猪并不能满足市场需求，不仅直接的导致特种野猪生产水平低下，也造成国内特种野猪育种工作长期处于“引进—退化—再引进—再退化”的落后被动局面，阻碍了特种野猪行业的发展。由此可见，特种野猪必须实行产业化生产，利用现代育种技术，培育出适应市场需求的新品系、新品种和配套系，才能得以持续、健康发展。（2）特种牛、羊繁育基地建设本项目生产的优质育肥、肉用牛羊将主要提供给公司已经建成的牛羊屠宰、加工厂，用于生产高档分割优质牛、羊肉，提供给公司自营和加盟的餐饮公司，以及主要城市的宾馆、饭店、超市；同时依托较完善的销售网络体系向北京市提供优质精加工牛羊肉。同时，本项目生产的优质良种牛、羊也将提供给尉犁县及周边县市的养殖户进行规范化养殖，然后收购加工、销售。本项目是一个集良种繁育、标准化育肥养殖示范、饲草料种植和加工于一体的综合养殖示范项目。（四）浮沉发电项目项目是专门生产制造动力能源的设备，它的运行生产过程完全在液体中进行，只有动力能源输出时与外界接触，输送完能量又回到液体中运行生产，每6—18秒（人为调整）完成一次生产输送过程。生产输送的能量以需要设计而定，需要多少就设计多少，从一吨至一千吨都能设计制造出来。在运行生产时已经达到零重力状态，，即1300吨重的动力器已变成无重量动力器在运动做功生产能源。我们这样设计的目的在于使浮沉式旋转动力器能够像在太空中的那种零重力环境里运动，我们就可以用少量的能量运转这台设备，现在是用最高2%的能量，生产出90%以上的能量输出来发电。可以达到物质能源零消耗、废水、废渣、废气零排放、立体环境零污染。经济效益预测：由于“物体动力能源”发电方法是一种物体合成的特殊动力，与物质动力有极大的区别，物质动力能源每发出一度电，就把产生一度电的能源消耗完了。因此，运行成本高，而物体动力能源发出一度电，运动360次，产生一度电后，设备完好无缺，物质能源是零消耗（物体动力的能源设备可以使用15768次，相当于50年，是煤的43.8万倍），因此，运行成本低。这种发电方法有很多生产运行标准都是达到极限的，是现在的各种发电方法无法相比的。三、建设单位某某农业科技有限公司成立于2014年4月，位于南宁市民族大道157号财富国际广场，注册资本1000万元，公司以农业资源和土地资源为基础，将观光游览、休闲度假、商贸会展、创意文娱、科普博览等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛农业产业聚集区。公司项目建设将不断融入观光农业、创意农业、科技农业、现代农业等所形成的不同的农业园区，经过不断的发展所形成的泛农业产业园区。新一代农业产业发展是以农业综合体的发展思路，建设一个能够体现农业同多种产业复合功能的“多种创新业态集群”展示空间，并形成一定价值链的综合性、多元化、创新型的新一代农业发展示范区，成为推动城乡统筹和生态文明建设，构建中国美丽乡村的重要组成部分。某某农业科技有限公司是一家立足于中国，为国际国内各个类型意欲安养晚年的老年群体提供整体化、系统化、全方位服务的综合性专业机构，具备专业化运营管理能力，全面服务和布置是实施的丰富经验。主要运营范围包括：从行政管理服务、安养住宅、高级公寓、联体别墅、护理医院、旅游度假村到会务博览中心、商业饮食、家政保安、物流、银行、邮电、保险、公园、游泳池、图书馆、健身房、演艺厅、宗教寺院教堂等，包罗了社会生活各种行业的服务和功能，使每一位入住者都能得到舒心满意的服务。某某农业科技有限公司发展模式（资料来源：某某农业科技有限公司）公司在基于养生和养老发展上的共性，在要素、资源、配套上都可以实现共享。与此同时，这些资源和配套也可以满足企业、中短期客户的旅游度假会议商务等需求，从而搭配起项目发展的养老、养生、旅游三大产业功能。某某农业科技有限公司进一步完善产业链，将生产的新型环保秸秆板材，应用“伊蒙（某某）休闲农业和生态养老项目”上，公司伊蒙（某某）休闲农业和生态养老项目倡导绿色居住建筑是一种高居住质量、高性能、高生活品味的节能建筑，采用各种环保节能建材，水电比一般建筑节约大概30%。绿色建筑目前在世界范围内被广泛关注，低碳环保是国际趋势，在田园养生养老社区中更应该率先示范，包括特种种植和养殖、生态环保板材、环保建材使用、浮沉发电方式供电、倡导健康绿色的生活方式等。绿色建筑社区一般具有较低的容积率，却具有较高的绿化率，大面积水系必不可少，它质朴外观与清新的环境能够让人心灵致静，返朴归真。老年人在心理上容易产生孤独感的心理特点与需要，绿色建筑也给予了特别关注，绿色住宿空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间可改造。总之，绿色居住社区的舒适性与环保性为养生养老提供了很好的环境，是在国家倡导节能减排，低碳生活背景下的新型养生养老模式。第三节报告编制依据和研究范围一、研究范围与误差控制本报告通过对以下问题的调查研究来分析项目立项和实施的可行性和收益前景，分析结论作为企业制定具体发展规划和项目建设的参考资料。本报告研究范围序号研究范围1项目所在企业的基本现状、竞争优势、投资管理能力2项目产品所在行业的发展情况、企业竞争环境3市场供求与价格体系4项目建设、营销、技术组织、设备配置、安全环保方案的设计与可行性分析5项目资金的统筹和财务规划预测6项目投资价值分析7项目涉及的各类风险和处理措施8对项目建设可行性的评估结论（资料来源：某某农业科技有限公司）报告误差控制范围如下：报告误差控制表项目行业统计数据企业统计数据市场调查数据访谈整理数据企业调查数据公开资料修正总体准确度误差控制范围0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（资料来源：某某农业科技有限公司）二、项目指导思想1、坚持科学性、合理性与实际建设可行性相结合的原则。2、坚持因地制宜，根据自然地理环境条件，合理有效利用土地，节约用地的原则．各项建设应当相对集中，生态优先，合理安排生产与生活用地的原则。3、坚持突出农耕文化特色，保护和改善生恋环境，防治污染和其他公害发展现代农业产业及休闲产业。4、坚持功能布局重点突出、结构清晰合理、服务设施配套完善的原则。5、遵循市场需求．顺应时代潮流的原则．6、突出生态有机农业特色的原则。以生态有机农业的产业化开发为重点，兼顾蔬菜、水果等新品种的引进、展示、推广，并使生态有机农业开发与休闲旅游有机结合。7、突出现代高新技术特色原则以生态有机农产品深加工为重点，突出无公害生产技术，突出生物工程技术专业化生产技术，生物栽培技术等。8、坚持市场导向的原则生态休闲农庄建设的成功与否，市场是决定要素，在产品生产，在项目选择、技术的引进的各个环节，要注重市场的调查，坚持市场引导生产，市场引导项目，市场决定技术。9、坚持企业运作的原则项目建设管理、运作均按现代企业的管理模式进行，同时需积极与当地政府合作，争取政府的支持和政策的优惠。10、坚持可持续发展的原则社会的变迁，经济的发展，正在孕育一个品质生活，关爱生命的时代，养生养老需求蓬勃发展。项目以居住、娱乐、休闲、健康理疗、运动、餐饮、照护等方式养老和养生，让生命得以关爱，健康得以照护。养生养老产业是伴随着我国老龄化社会矛盾的日益凸显、社会经济的不断发展、收入结构的变化而应运而生的。某某农业科技有限公司新建项目的功能板块分析（资料来源：某某农业科技有限公司）项目建设以建设以弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，推进我国老龄事业健康发展，打造的中国小康建设安养工程，尽可能为防城港市经济发展和社会稳定做出贡献，同时解决当地1500人劳动力就业问题。我国十二五的目标:全面建设小康社会，深化改革开放、加快转变经济发展方式。某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”是顺应社会需求趋势，引领我国以养生养老为代表的健康产业的发展时代。三、编制依据（一）依据1、《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2007]1号）2、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2006]l号）3、《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》2010—2015年4、《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲）和《国家农业综合开发产业化经营项目摘要》[国农办2007199号]5、《中华人民共和国环境保护法》6、《中华人民共和国合同法》7、（建设顷目环境保护管理办法）8、《广西壮族自治区国民经济和社会发展十二五规划纲要》9、《村镇规划标准》GB50188-9310、《南宁市农业相农村经济发展十二五规划绸要》11、建设方提供的有关文件和基础材料等项目建设要注意环境资源的保护，尽可能地减少植被破坏，加强对林地。草地的保护，加强对土地资源的管理．实施可持续发展，防止水土流失，加强生态休闲农庄的生态环境建设，注重无公害生产技术的应用，农产品生产废弃物的无害化和资源化处理。本报告主要依据以下资料结合定量分析与定性研究的基本方法对项目涉及问题进行详细的阐述。主要分析方法涉及计量经济学相关理论与模型、数理统计分析技术、项目管理理论、财务分析预测模型、德尔菲询问调研法、实地考察与误差控制技术等。本报告编制依据序号本报告编制依据1国家统计局数据2《广西省工业建设项目用地控制指标》（修订）版3国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》4海关总署健康养生产品进出口统计数据5国家监管政策制定相关资料6国内养老产业调查资料7行业协会网站资料8国内养老产业调查资料9广西省防城港市相关规定10《我国“十二五”发展规划》11某某镇产业发展规划12企业经营统计信息13某某农业科技有限公司企业内部资料14某某农业科技有限公司项目股权租赁投（融）资计划书的委托书（资料来源：某某农业科技有限公司）第四节项目提出背景一、项目符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》某某农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目”，符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》第一类鼓励类中：一、农林业2、农产品基地建设3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用4、优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用11、生态种（养）技术开发与应用三十七、其他服务业10、养老服务11、社区照料服务12、病患陪护服务某某农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目”符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》第一类鼓励类项目。二、国家养老产业政策(1）根据国务院制定的《建筑节能管理条例》《节约能源法》(2）国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发(2010）117号)（3）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（4）《国务院办公厅转发民政部关于加快实施社会福利社会化意见的通知》（国发【2000】19号）；（5）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（国发【2006】6号）；（6）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发【2013】35号）（7）民政部、全国老龄办关于学习贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的通知（民发[2013]157号）(8)建筑设计防火规范；(9)民用建筑节能规范：(10)建筑设计给排水设计规范等。三、项目《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》的新规，在不动产投资方面，保监会改进了基础设施与不动产金融产品投资比例的计算方法，增加了保险公司的操作空间；明确了保障房建设和养老项目有关事项，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。某某农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目”符合《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，明确支持明确了保障房建设和养老项目，但是在保障房方面险资是谨慎介入的。以此，养老项目方面，属于保险资金投资股权直接投资项目，险资进入股权融资租赁资金来源渠道拓宽，政策利好。保险资金投资股权投资范围界定（资料来源：关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知）四、农业综合体市场背景（一）国内休闲农业市场在我国，休闲农业出现于20世纪80年代，主要出现在东南沿海以及大城市和周边旅游景点区。虽然我国产业出现的时间晚，但由于我国是世界的农业大国，所以发展速度迅猛，很快能够改观农业结构，促进农村GDP增长，并成为农村社会经济的重要产业之一。休闲农业的早期兴起阶段以观光为主，90年代之后，休闲和观光相结合的格局发展起来，21世纪后，就步入了功能拓宽为休闲，体验，观光，旅游，健身，教育，学习，度假等综合功能的规范经营阶段。2013年，我国发展了150多万家具有休闲农业特色的农家乐，有相当规模的休闲农业观光园区有12000多家，直接地的从业人员有300多万人，年接待游客大约有7亿人次，年经营收入达到900亿元左右，我国当前的休闲农业发展已初具规模，成为新农村建设和发展的亮点之一。我国休闲农业的发展分布不均，其主要原因是经济发展的不平衡导致的城市化和居民收入的差异。在东南沿海发达地区如北京上海、长三角珠三角一带，早先发展了该产业，而现在也逐渐向中小城市蔓延。旅游行业较发达的省市如云南、新疆、四川、河南等地也较早引进先进休闲农业技术并发展了旅游农渔牧业。（二）广西休闲农业发展现状近年来，全区农业部门结合各地实际，按照”敖佣”思路，采取有力措施，把休闲农业作为富民强农的一项重要工作推进落实，取得明显成效。2012年，全区休闲农业接待游客3890多万人次，休闲农业产业收入108.9亿元，农民从中增收50多亿元。到2013年上半年，全区累计建立休闲农业景点1690多个、农家乐旅游点1395个，辐射带动农业种养面积220多万亩。2013年，全区14个市重点围绕“耙皇幸惶踔飨”弑，各选择若干个景点，联合打造休闲农业精品线路；各县（市、区）围绕“耙幌匾桓鎏氐”惚，构建休闲农业精品线路，每个县（市、区）重点建设1个接待能力在30万人次以上的休闲农业点，全年全区休闲农业产值要达到114亿元。力争到2015年，全区休闲农业园发展到500个，休闲农业景点（区）接待游客3000万人次，休闲农业产值达125亿元。广西依托田园景观、农业景观和自然生态资源，建设了一批集农业生产、农耕体验、文化娱乐、教育展示、生态环保、产品加工销售于一体的休闲农业项目、景区、村屯，形成了山水田园、都市科普、节庆休闲、休闲养生、渔乐休闲等多种发展类型。15公里荷莲休闲农业长廊、恭城乡村休闲农业游、武宣万亩葵花休闲农业游等，特色鲜明，亮点突出。一批富有广西特色的休闲农业品牌逐步形成，如体现稻作文化的龙脊梯田、对接东盟国家的八桂田园等。目前，全区40％以上县市都举办有各具特色的休闲农业节庆活动。某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”是农业综合体是一种全新的农业发展构想，一种全新的农业产业运营模式。本文就农业综合体的定义、内涵、发展历程、发展模式和运营模式五大方面进行解读，为农业旅游开发探索全新的发展模式。第五节项目建设的必要性一、养老市场市场发展的需要1、发展养老产业具有较高的经济价值养老服务产业绝非单纯的养老概念，确切地说，它应该属于一种综合性的产业，具有产业链长，关联度高，涉及领域广等特点，其基本内涵是：一切为满足老年人特殊需要而提供产品和服务的行业的总称。发展养老产业不仅能缓解养老问题的日益严峻性，而且还有利于形成新的消费热点，扩大内需，增加就业岗位，优化产业结构，成为发展经济的一个新增长点。因此，养老服务产业潜在着巨大的经济价值，是一有着极大开发潜力的“朝阳产业”。2、发展养老产业的紧迫性如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，庞大的老年群体迫切需要社会承担起养老责任。要解决这些日益增长的老年。群体的养老问题，仅靠政府运作是不现实的；另外，随着经济发展和社会变革，家庭养老功能正在逐渐弱化，健康问题带来的对照料的依赖需求等压力关系到家庭和社会稳定发展；再有，国（公）办养老机构暴露的问题迫切需要社会承担起养老责任。一是由于政府财力的限制，二是服务水平比较低，许多领域还没有得到开发，入住老人容易产生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社会力量，合理配置社会养老资源，解决日益突出的养老问题，创新养老理念显得尤为紧要而迫切。二、保险资金投资运营养老地产模式需要随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20年的中期资金，与养老地产的投资回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。《老龄事业“十二五”规划》第三条第（四）项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设……政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件，但根据第十三条第二款的规定，“投资养老不动产……不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制……”根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。由于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》第二章第（六）项规定，“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体……等相关机构股权。”第十章第（三十四）项规定，“推动研究保险资金投资养老产业……等税收支持政策。”可见国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构（包括营利性和非营利性）出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定并不统一，因此，笔者认为，保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。三、企业发展的需要某某农业科技有限公司是一家立足于中国，为国际国内各个类型意欲安养晚年的老年群体提供整体化、系统化、全方位服务的综合性专业机构，具备专业化运营管理能力，全面服务和布置是实施的丰富经验。项目以经营性与公益性相结合的方式，也完全可以是市场的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。全面推进居家养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。“421”家庭养老压力加大，针对"独子养老"面临的困境，目前市场形成了"以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充"的养老服务体系，我国养老还是以居家养老为主体，大概占90%。根据老年人的养老心理，大部分的老年人不服老，对单纯的老年社区会心理抗性大，因此复合全龄社区养老主题开发路线风险相对较小，老人与儿女同住一个小区的不同公寓，针对祖孙三代设置不同特色的配套设施，既方便了家人照顾，也不会让老人感到孤独，社区的养生、医疗、亲子、教育等配套设施也能够满足三代人的不同需要，这是都市郊区养生养老地产开发的常见模式。本项目以养老产业为发展龙头，以全国为客源，面向全球中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。某某农业科技有限公司安养模式与传统模式对比（资料来源：某某农业科技有限公司）四、项目产品质量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食为天。目前，在我国衣住行投资规模已达饱和，惟独食这个天大的问题没有解决好，这不是食品量不足，也不是食品的花色品种不够，而是符合食品质量安全，让人放心食用的绿色、有机食品太少，其市场占有量不到1％，发达国家市场占有量为4％左右。人们在解决衣住行的问题后，对自身生命健康当然格外关注，盼望享受质量安全食品，绿色、有机食品存在着一个巨大市场。由此得出结论，我国的下轮投资热点一定在农业，将围绕绿色食品、有机食品生产而展开。本项目是绿色、有机农业的一个基础项目，以生态休闲农庄为龙头，联合周边农民成立合作社，大力发展绿色食品与有机种养，除满足园区自身需求外，还将建立现代物流与营销体系，抢占安全食品的高端市场。休闲农业是正传统农业和高科技农业基础上与现代旅游业相结合形成的旅游交叉产品，具有以观光休闲功能为主，生产、生活与生态相结合，集观光休闲、会晤、购物、娱乐、健身、饮食、住宿等多种服务为一体的新型交叉产业。在工业化、城市化迅速发展的今天，休闲农业的发展不仅有利于农业和农村经济发展而且也有利于带动二、三产业的发展，在一定意义上也迎合了新时期生态旅游发展的大趋势。本项目的必要性具体表现在以下几个方面：五、发展休闲农业，有利于拓展旅游业的内涵、外延休闲农业作为一种新兴的旅游产业是对旅游业的一种外延的扩大、内涵的丰富。它不仅提供田园风光、鸟语花香的自然环境，还可以吸引旅游者了解农村的风情习俗，事受乡村的天然情玫，实现回归自然、陶冶情操、修身养性的美好愿望。开展新型农民就业培训，有利于促进农民增产增收。农业是国民经济的基础，但较其他产业而言，效益较低，导致对农业投入不足，农民积极性不高．休闲农业可以打破产业界限，使第一、二、三产业融合发展。在发展农业的同时可以带动农产品加工业、交通运输业、旅游服务业等的发展，从而带动整个区域的产业结构调整和优化。近年来，新型农民就业培训已纳入民生工程。农民是新农村建设的主体，建设新农村，关键是大力提高农民素质，培养造就新型农民。大力提高农民综合素质，着力培养知识型、守法型、诚信型、创业型新农民能够有力地促进经济社会发展。项目对于农民就业技能培训育了具体体现，通过对项目建设区周边农民进行新型农业种养殖技术。现代化的农业管理等农业相关技术的培训指导，培训出一批掌握现代化农业科技的新型农民，可带动农业产业的发展和促进农民增收。六、有利于提高农业的经济效益。随着我国经济发展与国际接轨，我国传统农业正向现代农业转变，休闲农业为这种转变提供了一种新的有效途径．它不仅能够提高农业产品的商品量，还能够把农业的生态效益、民间文化等无形产品转化为合理的经济收入，从而提高农业的经济效益。七、有利于促进社会主义新农村建设认真做好年农业农村工作，稳定发展农业生产，确保农产品有效供给，对推动全局工作、赢得战略主动至关重要．为进一步加速社会主义新农村建设，实现农业持续稳定发展、长期确保农产品有效供给，根本出路在科技。农业科技是确保国家粮食安全的基础支撑，是突破资源环境约束的必然选择，是加快现代农业建设的决定力量：具有显著的公共性、基础性、社会性。休闲农业属于劳动密集型产业，其发展与其他产业的发展有着密切关系．一股来说，休闲农业每创造一个就业岗位，就可产生多个间接就业机会，从而促进农村富余劳动力的转移。同时，由于体闲农业的发展需要诸如水、电、通路等配套设施工程，这些投资建设逐渐规模化、规范化、合理化，有利于加快社会主义新农村建设的步伐．从而带动当地的农村、农业的经济发展。总之，结合我们的实际，以绿色、生态、高效为出发点，注重生产与生态的和谐，注重人与环境的和谐，注重资源的长效和循环利用，促进本项目的可持续发展。带来人流、物流、资金流相信息流，促进地区经济的良性升级，带动相关产业发展。第六节项目建设的可行性一、项目优势1、项目内基础设施条件较好。项目通村公路硬化已基本完成，交通顺畅、运输便捷。水利设施完善，农田灌溉条件优越。生态休闲农庄内程控电话网已接入项目区，移动、联通的信号覆盖全区。此外，有线电视信号也已接入生态休闲农庄。2、区位条件优越。生态休闲农庄处于某某县近郊，某某县地处北回归线以南，位于沿海开放城市较有特点的防城港市的西北部，十万大山的北麓。受海洋气候调节，属南亚热带季风气候区，阳光充足，雨量充沛，全年无雪，年平均气温21.7℃，1月份气温最低，平均12.8℃，7、8月份气温最高，平均28.2℃，年平均降雨量达1300毫米。某某县具有独特的区位优势，东邻粤港澳，面临北部湾，直接东南亚，背靠云贵川，是华南经济圈、大西南经济圈和东盟经济圈的交汇中线。具有近海、沿边、沿线、沿江的特点，某某县地处十万大山北麓，北距广西首府南宁100km，东离防城港港口118km，距北海港204公里；近边，距中越边境的东兴市、凭祥市分别只有204公里和230公里。位于广西沿海沿边开放城市的中心地带，地理位置十分优越。全县总面积2810km2，其中耕地面积240km2，森林面积1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2。总人口21.21万人。在广西的区域发展战略中，北海、钦州、防城港一起组成以发展港口经济、海洋产业和高新技术产业为重点的桂南沿海经济区。经过多年来的建设和发展，防城港市的经济结构进一步优化，农业方面已经形成以粮食为基础，以菜、果、蔗为龙头，种、养、加工并举的高产、高效、优质的都市型农业格局，形成了奶牛、罗非鱼、茉莉花、桑蚕、甘蔗、香蕉等一批有特色的产业和农产品；工业方面已经形成以食品、造纸以及纸制品、化工与精细化工、电子信息、生物工程与制药为支柱的工业体系，主要工业产品有机制糖、淀粉、纸浆、纸制品、平板玻璃等几十种，服务业方面已经形成了以商贸、餐饮等为支柱，旅游、信息、会展、仓储、物流等为新支撑点的服务体系。由于某某县位于南亚热带季风气候区，水热充沛，土壤肥沃，物产丰富，有植物2233种，其中有金花茶、格木、万年木等国家一、二、三级保护树种20余种，七叶一枝花、灵芝等药用植物458种；有野生动物269种，其中海南虎斑鸠是世界级濒危物种，属于国家一、二级保护的有蜂猴、金猫、斑林狸等35种。境内盛产龙眼、荔枝、柑橙、芒果等亚热带水果，出产柠檬、余甘果、黄榄等特优杂果及八角、玉桂、香菇等林产品。年产机制糖14.1万吨、木材6万多立方米、松脂2万吨。水电资源蕴藏量达7.8万千瓦，年可发电量3.2亿千瓦时。褐煤工业储量7788万吨，石灰石储量数十亿吨，优质矿泉水年可开采量3.56万吨。十万大山层峦叠嶂，古木参天，溪水潺潺，气候宜人，空气负离子含量高达8.9万个／cm3，为城市中心的356倍，是避暑度假、旅游观光的好去处；平隆仙池、岜墩仙盆、凤凰雾带神奇、美丽；少数民族能歌善舞、热情好客，其传统风俗文化奇特迷离，令人心驰神往。县内工业门类较齐全，主要有制糖、制药、建材、林化、机电、食品饮料等。农业主要有以水稻、甘蔗为主的种植业及林业、畜牧水产等。甘蔗生长的温光和土壤条件优越，单产和糖分含量高；林木四季生长，鲜果常年不断；野生蔬菜种类繁多，质优量多，以甘蔗、林果、畜禽水产、野生蔬菜为重点的农业综合开发潜力巨大。近年来，某某县经济和社会取得了长足发展，教、科、文、卫不断进步，水利、交通、邮电、通信日益发达，城镇建设日新月异，工农业产值稳步增长。某某县基础设施日臻完善，使某某县具备了大开发的条件。县委、县政府确立了今后的战略重点：以实现跨越式发展为主题，牢固树立和全面落实科学发展观，全面实施“生态立县、工业强县、项目兴县、旅游旺县”的四大发展战略，按照“一名三化”（即大力塑造全国知名十万大山品牌，走新型工业化、生态农业产业化、特色城镇化之路）的工作思路，突出抓好招商引资和项目工作，着力发展民营经济，力争用五年时间把某某建设成为广西生态经济大县、防城港市的工业强县和南宁市的后花园，加快全面建设小康社会步伐。交通条件便利、环境优美，项目区域地势较平坦、生态资源丰富、植被覆盖率高，空气流通，质量良好。3、技术资源雄厚。广西农业科学院、广西大学、广西农业职业技术学院等科研教学单位的农业人才资源及科研条件，在有机蔬菜种植、水果种植、水产养殖等方面积累许多经验，也掌握大量先进的农业实用技术。有了如此的技术支持阵容，项目拟建500亩生产科研示范基地，既可做科研试验，也能供游客参观学习农业科普知识。此外，正与北大EMBA学院、广西大学、广西农业科学院洽谈合作协议，挂牌“产学研”基地和教学实习基地。同时把科研院所的新技术、新成果在生态休闲农庄实施推广。4、外部环境较好。生态休闲农庄区域内党员及群众基础好，农民思想开放，敢于接受新事物，当项目承建单位提出初步方案后，区内农民对此表示出了极大的热情。目前企业与区内农民的合作进展顺利。地方政府对项目建设也十分支持。政府及相关职能部门为解决生态休闲农庄建设所遇到的难题，曾亲临生态休闲农庄进行调研，参与各方协调，解决了诸多切实困难。各级政府给予了生态休闲农庄高度支持，为项目建设顺利开展奠定了良好的基础。二、项目发展机遇1、生态休闲农庄发展结合“绿色生态环保、山水田园风光、幸福和谐家园”主题，面临社会主义新农村建设的转型示范。2、以作为广西十万大山里的都市型生态休闲农庄逐渐形成。3、生态休闲农庄得到政府的高度重视。第七节资金来源与使用计划某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”，资金来源及使用计划如表，项目投入总资金360000.0万元。其中，建设投资300000.0万元，流动资金60000.0万元。资金筹措总额为360000.0万元，项目总投资320000.0万元（建设投资300000.0万元和铺底流动资金20000.0万元），流动资金贷款40000.0万元,保险险资。项目总投资来源320000.0万元，自筹资本金160000.0万元，建设期贷款150376.0万元，建设期股息9624.1万元。（2年短期保险股息按6.4%计）某某农业科技有限公司项目资金来源与使用计划项目资金来源与使用计划（单位：万元）序号项目利率合计建设期投产期第一年第二年第一年（60%投产）第二年（80%投产）第三年（100%投产）1项目投入总资金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建设投资300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流动资金60000.00.00.020000.018000.022000.02资金筹措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1项目总投资320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建设投资300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2铺底流动资金20000.00.00.020000.00.00.02.2流动资金贷款40000.00.00.00.018000.022000.03项目总投资来源320000.03.1自筹资本金160000.03.2建设投资贷款6.4%150376.03.3建设期股息自筹偿还9624.1备注（1）2年短期保险股息按6.4%计（资料来源：某某农业科技有限公司）第八节组织方式与实施计划一、组织方式企业项目组织以董事长，协同项目总经理、技术主管等为管理团队，建筑项目、设备配置等聘请具有相应资质的单位承建和负责安装调试。企业内各部门负责人、技术负责人，负责相应的设备选定和调试监督。设备采购企业安排采购部门负责安排供货商及招标采购事宜、准备相关的材料、设备运输由调度部门负责安排车辆解决。二、项目建设进度项目实施分为启动期、建设期和试产期（统称建项目建设期），总计24个月，前期启动期4个月（纳入概算）。项目从2014年6月1日正式启动，启动期4个月主要完成项目规划设计、编制可研报告、办理环评手续，项目立项报批等施工前各种手续的报批工作及规划验线。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建设，2015年1-12月完成设备签约谈判，设备采购与制造；2016年1-4月份完成员工的岗前培训工作，设备安装调试，设备验收，并进入试运营期。2016年1-6月份进行试运行验收。2016年6月份底试运营期完毕。2016年7月份后开始进入产品生产期。具体的实施流程和进度规划如下图所示：项目建设期详细进度计划方案（资料来源：某某农业科技有限公司）四、项目管理本项目承办单位为某某农业科技有限公司，建设项目筹建指挥部，实行项目经理负责制，直接对总经理负责，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受总公司职能部门监督、检查，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。第九节主要研究结论要彻底解决如此规模庞大的老龄人口养老问题，紧靠政府的力量，明显不足，急需进行市场化运作，吸引企业参与。为了更好的改善防城港市及周边养老对象的生活条件，真正实现“老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐”，保证其健康快乐生活。某某农业科技有限公司项目发展目标（资料来源：某某农业科技有限公司）项目投资建设集养老、休闲、娱乐、观光、旅游、度假为一体的多功能、社会化、开放式的养老赡养服务场所。项目的建设，对带动防城港市经济、解决广西省及周边地区养老问题、推动养老产业化发展起到了积极推动作用。项目建设对防城港市经济和社会效益产的贡献（资料来源：某某农业科技有限公司）项目有利于广西省防城港市现代化建设，某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”。可以解决当地1500人的劳动就业，这对于防城港市的就业及社会稳定十分有益。某某农业科技有限公司“某某（某某）农业综合体国家示范区项目”综合经济技术指标详见表某某农业科技有限公司新建项目综合经济技术指标项目财务评价主要数据汇总表序号名称单位数值备注1项目投入总资金万元360000.01.1建设投资万元300000.01.2流动资金万元60000.02项目总投资万元320000.02.1建设投资万元300000.02.2铺底流动资金万元20000.03年营业收入（正常年份）万元290000.04年总成本费用（正常年份）万元175018.35年经营成本（正常年份）万元154820.06年增值税（正常年份）万元27200.07年销售税金及附加（正常年份）万元6380.08年利润总额（正常年份）万元123101.79所得税（正常年份）万元27150.410年税后利润（正常年份）万元95951.311投资利润率（％）％34.19%12投资利税率（％）％41.86%13资本金投资利润率（％）％38.47%14资本金投资利税率（％）％48.96%15销售利润率（％）％42.45%16税后财务内部收益率（全部投资）％24.98%17税前财务内部收益率（全部投资）％30.40%18税后财务净现值FNPV（I=10%）万元258925.019税前财务净现值FNPV（I=10%）万元372930.020税后投资回收期年5.52含建设期24个月21税前投资回收期年5.05含建设期24个月22税后投资回收期年3.52不含建设期24个月23税前投资回收期年3.05不含建设期24个月24盈亏平衡点（生产能力利用率）％29.3（资料来源：某某农业科技有限公司）经过财务测算和分析，本项目（全部投产后年平均值）年营业收入290000.0万元，年利润总额123101.7万元，年税后利润95951.3万元，所得税27150.4万元。项目税前财务内部收益率为30.40%，税后财务内部收益率为24.98%，税前财务净现值（i=10％）372930.0万元，税后财务净现值（i=10％）258925.0万元；税前投资回收期5.05年，税后投资回收期5.52年，其中含建设试产期24个月。产能利用率为29.3%。某某农业科技有限公司新建项目综合效益示意图（资料来源：某某农业科技有限公司）因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，敏感性分析显示项目盈利对各因素的敏感性较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。本项目具有良好的经济效益。某某农业科技有限公司新建项目是一个具有技术密集型和劳动密集型双重特点行业，不仅可以形成新的产业增长点，而且还可以创造大量的就业机会，从缓解防城港市就业压力，提高城市居民收入，增强地方财力等综合社会效益考虑，项目实施非常重要，符合当地的经济发展战略。综合评价，本项目社会效益和经济效益良好，具有显著的可行性，建议企业早日实施建设。第二章养老产业市场分析第一节环保秸秆建材项目定位及计划产能一、环保秸秆产品定位及优势分析某某农业科技有限公司将成为亚洲地区最大规模的新型秸秆板材生产厂家，产品主要用于新农村建设，养老地产的墙体材料；歌厅KTV隔音内装饰板材等领用，质量标准达到节能率为50％的《既有居住建筑节能改造标准》及《既有公共建筑节能改造标准》标准，公司集新型秸秆板材及夹层结构开发、研制、生产与销售四位一体的新型秸秆板材材料制造业骨干企业。某某农业科技有限公司项目产品应用实例分析（资料来源：某某农业科技有限公司）公司成立后将成功创建秸秆建材新材料的研制平台，并成立国家级新型秸秆板材工程实验室，保持公司产品在全球范围内的技术领先优势，成为国内第一家从规模到技术能向新农村建设、养老地产稳定批量供货的民营企业。在商业上的效率和生产速度的提高给公司提供了进入国际市场和与美国竞争并完全独立的条件。在此同时，公司将根据市场需求的扩展而扩大生产。二、环保秸秆计划产能某某农业科技有限公司“伊蒙（某某）休闲农业和生态养老项目”，针对第四代新型秸秆板材进行技术研发，并产业化运作。产能规划为900万㎡，单价为44.44元/㎡，营业额共计40000万元。主要经营种类及销售收入如下图：某某农业科技有限公司扩建环保秸秆产能规划表芳纶纸基蜂窝(万㎡)单价（元/㎡）产量（万㎡）预计营业收入（万元）达产60%达产80%达产100%销售总额（万元）销售总额（万元）销售总额（万元）总计44.444590040000240003200040000（资料来源：某某农业科技有限公司）某某农业科技有限公司扩建项产能规划图例分析（资料来源：某某农业科技有限公司）三、环保秸秆建材项目设备选型（一）环保秸秆建材设备选型原则本项目设备方案选择依据产品和技术方案确定。应该满足以下基本要求：主要设备方案与拟定建设规模及生产工艺相适应，以最大限度满足项目投产后生产要求；主要设备之间、主要设备与辅助设备之间的能力相互配套；设备质量、性能成熟，以保证生产的稳定性和产品质量；设备选择在保证性能前提下，力求经济合理；选用设备应符合国际最高标准的相关技术标准要求。（二）环保秸秆建材主要设备选型本项目设备选型立足国际最高标准，提高设备数字化化、自动化水平，最大限度地保证产品质量和提高生产率。原料处理工段（原料松解、除尘及面板处理）、板芯加工工段（热床成型、热固化）、成品后处理工段（冷却、裁切）、成品包装工段、检测工段，有完善的设备管理制度，设备完好率在100%，利用率在98%以上。满足了产品加工的需要，全部设备均需要按照生产要求，主要设备名称及选型见下表：某某农业科技有限公司新建项目主要生产设备一览表序号名称型号数量单位功率（KW）备注100粗筛分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作台CSCN-01-011台102皮带运输机CSCN-01-021台2.2103筛分机CSCN-01-031台94104刮板运输机CSCN-01-041台3105匀质机CSCN-01-051台9.5106刮板运输机CSCN-01-061台3107粗筛分除尘系统CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干机CSCN-02-011台4202烘干机除尘系统CSCN-02-021套20.7203热交换机组CSCN-02-031台18.5204刮板运输机CSCN-02-041台3205匀质机CSCN-02-051台22206刮板运输机CSCN-02-061台3207匀料器CSCN-02-071台1.5300筛分与筛分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011台1.5302除铁器CSCN-03-021台303筛分机CSCN-03-031台110304原料气流输送机组CSCN-03-041套25305分离机CSCN-03-051台5.5306螺旋输送机CSCN-03-061台2.2307螺旋输送机CSCN-03-071台2.2308斗式提升机CSCN-03-081台2.2309气动三通CSCN-03-091套310刮板运输机CSCN-03-101台5.5400分离工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011台402分离机CSCN-04-021台1.5403螺旋输送机CSCN-04-031台2.2404原料气流输送机组CSCN-04-041套33405螺旋输送机CSCN-04-051台2.2406斗式提升机CSCN-04-061台2.2407储存仓CSCN-04-071台10.5408铺料机CSCN-04-081台409含水率测定仪CSCN-04-091台410皮带输送机CSCN-04-101台2.2411斗式提升机CSCN-04-111台3412缓冲仓CSCN-04-121台413螺旋输送机CSCN-04-131台3500废料回收工段CSCN-05-00壹套501皮带输送机CSCN-05-011台2.2502滑道CSCN-05-021台503除铁器CSCN-05-031台504筛分机CSCN-05-041台37505原料气流输送机组CSCN-05-051套14506斗式提升机CSCN-05-061台2.2507碎料仓CSCN-05-071台7.7508配料秤CSCN-05-081台509缓冲仓CSCN-05-091台510螺旋运输机CSCN-05-101台2.2600铺装工段CSCN-06-00壹套601批量称重仓CSCN-06-011台