【民法典中居住权的设立和完善思考11000字（论文）】

-1-民法典中居住权的设立和完善思考目录TOC\o"1-3"\h\u9445引言 123949第一章居住权概述 224271.1居住权的起源 238231.2居住权的内涵 25231.3我国居住权的发展情况 2197第二章目前国内外居住权的相关规定 454022.1法国居住权 472922.2德国居住权 459852.3日本的建筑物区分所有权 564042.4我国民法典中居住权的相关规定 53288第三章民法典中新增设立居住权的现实意义 661583.1设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障 639773.2设立居住权有利于完善住房保障体系 6138783.3居住权设立有利于满足特定群体的居住需求 7208693.4居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应 828037第四章对居住权制度立法完善的思考 9153414.1居住权的设立方式 9258364.2区分居住权的主体和实际居住人 10314824.3明确规定居住权人的权利和义务 10237174.3.1居住权人的权利 1018764.3.2居住权人的义务 1198914.4细化居住权消灭事由 1132590结论 1321366参考文献 14引言在民法典颁布之后，居住权这个新的权利制度进入了我们的视角。但是这个法律用语并不是如今才有的全新概念，早在婚姻法司法解释（一）制定之时，引入了类似于居住权制度的相同概念，但是那时并没有把这样的一种权利完全确定为“居住权”，直到后来随着法学家们的一步步深入研究，居住权开始成为民商法的一个新的概念出现，尽管如此，也一直未有法律条文作出明确规定。直到在民法典出台之后，将居住权以条文化的形式规定在了法典中，而现在新增这样一种制度的意义，主要还是为了解决对弱势群体无房可居的一种现状。但是居住权制度完全不同于出租权和所有权制度，作为一种全新的用益物权首次规定在了中国法律之内，算得上是《民法典》的亮点之一了，至此，关于居住权制度的立法争论也就此定纷止争。但是，现行法典中，关于居住权的规定少之又少，在很多方面都尚未有确切地规定，当然在未来即将出台的司法解释中会做更多的说明。所以，现在就居住权的更多理解及适用问题进行阐述。第一章居住权概述1.1居住权的起源最早出现居住权这个词，是在古罗马时期，起初有这样一种制度也是为了解决对弱势家庭成员的供养和居住问题。罗马法中对房屋使用权、收益权、占有权进行了细致的说明，罗马人以所有权权能分离理论为基础，将所有权与使用权相分离，从而引出了一个全新的概念--居住权，并制定了世界上最早的居住权制度。发展至今，居住权已然不是一项鲜为人知的权利了，尤其是在欧洲一些国家，其中最为典型的是德国关于居住权的制定，德国沿袭了罗马法中居住权的相关规定，但是又进行了自我完善，制定了自己的制度体系，并且以法律或法典的形式进行公示。还有像英美国家，居住权制度也十分类似于罗马法制度中居住权的规定，但不同的是主要以案例的形式呈现。我国作为大陆法系国家，应当在一定程度上与其他大陆法系国家居住权制度规定相类似，但是考虑到一些国情和具体情况的不同，又有所区分。1.2居住权的内涵居住权,是指特定的人在自己依法占有的房屋内因生活和居住能够享有的且排斥他人不法干涉其使用房屋的权利,最早诞生于罗马法中,其性质属于人役权,人役权是利用他人所有物而成就特定人的利益的权利,也就是说自己没有物之所有权，但是可以使用和收益。最早期，即在罗马法时期人役权有四大类，包括居住权、使用权、用益权、和奴畜使用权。居住权,就是并非房屋所有权人但是享有居住此房屋的权利。罗马法时期的居住权有如下几个特点:首先是人身性,为此该项权利不能转让、赠与和继承。通常表现为由长辈或房屋所有人为与其有特定身份关系的家属或者被解放的奴隶而设定的权利,具有强烈的人身专属性,而且这种权利只适用于自然人。其次是救助性,居住权的设立目的就是为了解决特定自然人的基本生活条件之需,是一项友善的权利,具有扶危帮困的作用。最后是期限性,居住权的期限性也可以附着于人身性做理解,即一旦权利人死亡,居住权就灭失。目前我国在民法典中关于居住权的相关规定也遵循了以上特征,初衷也是为了保障弱势群体权益。1.3我国居住权的发展情况虽然2020年两会期间在民法典出台时，居住权才变成了一项众人皆知的权利，但是这并不表示居住权的研究也是从此时才开始的。最早开始研究居住权是在《婚姻法司法解释(一)》中，其第二十七条第三款明确规定：“已婚夫妇在离婚过程中，如果一方将个人住房财产作为帮助生活贫困对象的标的物时，接收方可以拥有房屋的居住权或所有权”的规定中，从该条文的内容可知，该条文只引出了居住权这一名词，但并未提及其他相关各项内容，例如性质、权利义务、设立条件、方式等，而且也没有其他法律可以参照执行。由此可知，那时的居住权仅仅是一个得不到完善体系保障的权利或者说只是一项没有办法具体实施的权利。此后，关于是否要将居住权规定到我国民法体系，一直备受争议，且那时候多数人觉得并无直接必要引入居住权制度，经过多次讨论之后，虽也有人赞同，但多数意见觉得无必要，也正是如此，居住权直到现在才彻底以条文化的形式规定在法典中，也有赖于学者们的研究，除外，可能更重要的是，更加符合现在当下社会的国情。第二章目前国内外居住权的相关规定因为一些国家居住权制度规定很早，我国目前的此项制度尚处于还不太成熟的初期，对此，可以以外国立法为基础，对比我国国情，因地制宜，取其精华，下面就主要一些国家的居住权立法做一些探究。2.1法国居住权法国设置居住权，也是受到了罗马法的影响。罗马法中规定，居住权的设立方式可以是通过遗赠方式，由父母长辈将房屋居住的权利移转给家庭中的其他成员，其目的是为了这些弱势群体可以有基本的生活保障，其中最常见的情形是父母子女间的居住权遗赠。在《法国民法典》中也规定，原房屋所有权人可以与家庭成员在该房屋内居住，但是设立条件应是在设立该居住权时本人尚未结婚。这体现了居住权可以由所有权人享有外，还可以是所有权人的家庭成员享有，也因此而排斥了其他人享有。这也显示出居住权只是为了满足居住所需，而不能成为他用。同时，法国民法典还规定居住权不得用于转让和出租，体现了强烈的人身专属性，在居住权人死亡时,其所享有的居住权也消灭。从对法律条款的解读可以看出，居住权的设立是为了帮助社会弱势群体享有基本的居住条件，保护他们的生存利益。罗马法作为居住权的源头，起初设立居住权时只规定了以无偿方式设立，这一特点也是基于当时特定的身份而形成的，这使得居住权人在享有这项权利时，只能是被动的接受父母长辈的设定，而不能对权利和义务有其他的发言权。但是在法国民法中，设立居住权时考虑到当时法国社会的发展进步，伴随契约自由的引入，设立居住权时考虑权利设立人的意见，规定设立方式既可以是无偿也可以是有偿，采用有偿方式设立居住权也就表明此时居住权人并非完全被动的接受此项权利，而是可以对权利义务的内容发表意见，这一变化形式更符合不动产流通的规律，有利于房屋资源的充分利用，对居住权人的权利义务进行了扩展。2.2德国居住权德国法律对于居住权的规定基本同于罗马法。其目的也是为了帮扶弱者，基于同一目的下，德国法体系中居住权被包含于物权范畴因此受到物权法定的约束导致当事人不能基于合同或者协议规定就居住权的权利义务做出个人约定。同时德国民法体系中规定居住权是在他人的住房上设立的权利，而且这种权利必须是针对特定个人而设立，因此在这种强烈的人身性的条件之下，明确该权利不得转让和继承而只能由权利人享有。此外，德国居住权不同的是，对居住权人的范围进行了扩展，增加了服务人员和护理人员。同时在德国民法体系中，新增了一种居住权的设立方式，规定了投资型居住权又名长期居住权，即通过投资他人建房而获得。2.3日本的建筑物区分所有权日本目前尚未明确规定居住权，但是对建筑物区分所有权做了相关的解释，其中提到有房屋合法居住人这一概念，可以扩展到房屋居住权的范畴。在日本，对房屋的合法居住人赋予了可以参与房屋管理并获得成员权，能够参与业主大会，陈述意见的权利。而且业主及房屋所有权人需要对建筑物的维护和使用负有义务时，居住人也负有相同的义务。在日本法律中，即使没有明确的条文规定居住权这一概念，但是房屋的合法居住人类似于居住权人。而且相较于德国法律规定，日本法律中房屋居住人不仅有类似于所有权人的建筑物区分所有权,而且还需要承担相应的义务。2.4我国民法典中居住权的相关规定在现行民法典中，已经将居住权制度条文化，在民法典366条—371条中做了明确的规定。对于该权利，民法典只用了六个法律条文，归纳起来分为以下几点，首先，居住权的设立形式源于合同或遗嘱，自登记时成立。其次，居住权不能转让和继承，当事人没有约定时，居住权是无偿的且不能出租，最后，居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消灭。虽然目前只用几个条文解释和说明居住权，但是相比于早期时候，只是提出了一个简短的概念而言，因为现在的居住权已经明文规定在了《民法典》之中，所以它的地位就不可小觑，为此后续对居住权的研究也会更加的于我们的实际生活越来越接近，以发挥它最大的优势。第三章民法典中新增设立居住权的现实意义介于目前居住权相关的案例很少，为此，可以从设定居住权的初衷出发，先探索居住权设立后的现实意义，追更溯源，进而分析关于居住权的后续增补。3.1设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障我国开始研究居住权的契机是制度婚姻法司法解释中离婚时对弱势一方的补助，在那之后，学者们对居住权的探索就未曾断过，但是一直没有明确的法条进行规制，如今规定在《民法典》物权编中,其中很重要的原因就是它可以满足老年人对于以房养老的社会需求。而如今我们国家已经进入老龄化社会，以房养老制度是如今国内社会对老年人进行保护的一项重要措施和方式。假设把六十岁作为是老年人的分界线的话，目前在我们国家老年人口已经超过两亿。同时，随着医疗水平的逐渐提高,紧接着的便是老年人的健康以及保障问题，并且会变得越来越突出。同时现在对于80后的挑战更大，他们更多是出自独身家庭，将来他们面临的问题则是两个年轻人就要供养四个老人，实在属于不堪重负。虽然此前国家曾根据这一现状在分析我国的基本国情之后出台了相关的政策法规，希望通过“以房养老政策”来稍缓日趋严重的养老压力。但是现阶段保险公司参与的以房养老并未达到先前预想的效果,而且很多老年人由于对保险公司的养老产品不太了解，而导致他们不会参与保险项目，仅仅很少的一部分老年人选择参与其中。但是现在，随着居住权的出台，就很好的解决了以房养老问题。对于那些在资金上有欠缺的老人，他们可以先把房屋卖给一些正规经融机构，然后在房屋上设立居住权，采取这样的交易方式，双方都会更加安心。老人在卖出的房屋上设置居住权，居住权作为用益物权，它的效力远高于债权,所以老人可以一直安心地住到自己去世。除外，在交易结构和交易模式上也有多种解决方案。其一是卖出房屋的价格低于房屋的市场价格，然后再无偿的设立居住权。其二可以是卖出房屋时就按照正常的房屋市场价格,然后有偿设立居住权。这样一来，老年人不仅有了生活保障，减轻了年轻人的养老压力，同时也能落实国家推出的“以房养老”项目，能从根本上解决养老问题。3.2设立居住权有利于完善住房保障体系对于现代社会的人来说，住有所居可以说是任何人对幸福生活的定义了。但是，近些年来我国房价不断高涨，甚至居者有其屋已经是一些家庭一直追求的目标，哪怕是以贷款的方式，尤其对于我们国家一些一二线城市而言，房价更是高的让人无可奈何，对于刚刚从大学毕业的学生或者是自己出去打拼的创业群体来说，想要在大城市靠自己的努力就能拥有自己的住房更是难上加难。还有中、低收入的群体,由于其经济原因,就更加没有能力去购买商品住房。要想先有安身之所就只能靠政府来解决他们的住房问题，虽然目前我们国家已经建立了多层次的保障性住房体系，可以在某种程度上满足这部分人的住房需求。但是相关的政策在执行过程中对不能完全覆盖到所有人，加上运行手段不够完备,在具体实施操作的过程中仍会有许多其他的社会问题。目前的经济适用房保障制度,具体适用对象是中、低收入者，但是对于这个标准的界限也不是十分明确，甚至在执行的过程中也有可能会出现程序不规范等问题，比如徇私舞弊等问题，这样一来，导致真正需要房屋的人可能会更难买到住房，原本是一项针对个别群体而言很好的政策，至少满足他们的住房需求，但是由于在操作上的不明确，会让问题变得更加复杂化，这就有违设立这样一种制度的初衷。除此之外，考虑到的一个问题是，政府推行的公租房和廉租房政策，虽然租金低廉,但居住者获得的是债权性质的租赁权。债权的缺陷是稳定性较弱,所以难以满足人们长期居住的需求。所以现阶段设立的居住权制度就能很好的解决这些问题。居住权可以约定以无偿或有偿的方式设立，通过有偿设立居住权的方式，就可以杜绝住房保障中间所出现的一些不良现象。对于廉租房和公租房的问题，可以先由政府享有保障性住房的所有权,对于被救济的对象可以适用居住权。居住权作为用益物权而言，在更大程度上实现住房保障目的，促进国家对于住房保障制度的具体落实化。3.3居住权设立有利于满足特定群体的居住需求究其根本，设立居住权的目的还是为了满足特定群体的居住需求，这在最早的古罗马法系中居住权的设立目的是一致的，而这些特殊群体主要是针对一些弱势群体。在很多离婚案件中就存在类似的问题，夫妻离婚时,如果夫妻二人的共有财产很少，会导致一方分得的财产更少，而另一方拥有自己的个人财产较多，这样会导致一方生活更加难以继续，甚至流落街头。虽然《民法典》婚姻编第一千零九十条做出了相关规定,离婚时，生活困难的一方应当受到对方（在有负担能力的前提下）适当的帮助，但是如何去帮、怎么帮才叫适当,在实际操作中都有一定的难度。随着现在社会房价的越涨越高，如果在离婚后直接补给给对方一套房子的代价实在是太高。而如今居住权的出台就能够在很大程度上解决这一问题，在夫妻离婚时可以根据实际情况对经济相对困难的一方确定具体的帮助措施，比如现在可以约定为对方在自己的住房之上无偿的设定一定期限的居住权，这个期限可以根据居住权人自身的条件来确定，可为短期，目的就是为了保障其在婚后没有生活保障的前提下先提供基本的住房需求，这样一来，既解决了离婚时的纠纷问题，也解决了弱势一方离婚后无所居的现实问题。其次，受社会观念的影响，以及很多年轻人啃老的事实，有些父母因为子女结婚的问题，认为在子女结婚时理应给予房产的帮助。所以为了给子女结婚买房,老人甚至是花光了他们自己的积蓄，最终在所购买的房产上写的是子女的姓名，而自己却没有得到任何的权利救济。但是在父母晚年需要被照顾之后，一些自私的子女却将他们赶出家门，生活中其实也不乏这样的案例。但是在这些事情发生时，老人作为弱势群体其实很难得到权利救济。现在引入居住权的设立制度,就能够解决和预防这样的事情发生。在老人为子女买房时候，房屋不动产证上可以是子女的姓名，但是可以为自己设立居住权，也防止出现不利的情况，而且能够使得双方的利益都能得到保障，也避免了很多不必要的矛盾的发生。一则数据显示，2018年诉至法院的案件中，为未形成扶养关系的继母设定居住权的有1起,为其他亲属设定居住权的有4起,将房屋赠予子女但为孀居儿媳设定居住权的有1起,将房屋赠予亲属A但为亲属B设定居住权的有6起，在遗嘱中将所有权，遗留给亲属A居住权给亲属B的有7起。所以这就让我们认知到还有一些特定群体并不属于弱势群体一类，比如收养的儿童、老年人丧偶后抚养老伴、有一定关系的亲属等，这些人居住在自己的房屋内，但是等到所有权人逝去之后，因为他们之间可能并没有法律上的确定关系，导致这些人的“居住权利”也会随之消失，但是现在居住权出台后，所有权人可以为他们设定居住权,对彼此的利益就能得到妥善的处理。3.4居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应土地和房屋作为稀缺资源,应当充分发挥它们的利用效率，比如,当前空间权的使用就越来越广泛。在同一块土地的地表和地下各自设立空间权，提高土地的利用率。居住权作为一种用益物权，既做到了满足弱势群体的居住需求，同时也可以优化房屋所有权和使用权的配置,提高房屋的利用效率。保障性的居住权可以帮助弱势群体实现“住有所居”。通过约定能够出租的投资性居住权则能够促进房屋物尽其用,现今的房价如此之高,提高房屋的利用率就显得非常重要。从而实现双赢，促进物尽其用。第四章对居住权制度立法完善的思考我国居住权制度才于今年初正式施行，满足了时代发展的需要，但法律的规定比较简单，过于绝对化，目前尚有很多地方需要完善。前文针对现行的居住权制度做了较为深入的剖析，重在解决特定群体的住有所居问题，在此不做赘述。但是，一个制度的设立对应到现实问题中更多的是程序化，需要去执行，为此考虑到在现行法典中未提到的一些相关问题，就居住权适用方面做一些说明。4.1居住权的设立方式目前在民法典中，尚未明确规定居住权设立的对象是房屋整体或是部分房屋，因为会导致居住权人其他权利义务不明确，为此建议可以允许在部分房屋之上设立居住权。房屋不仅是一项私人财产，更是基本的生活需求,实现“住有所居”是保障基本人权的一个要求，也是政府极其重视的民生大事。对于面积较大的房屋，应当允许在房屋的一部分上设立居住权，以满足更多人的居住需求。在房屋的一部分上设定居住权与房屋所有权按份共有是不同的，按份共有是共有人对共有物按照份额使用和管理，而在房屋的一部分上设立居住权，是指房屋中的某一个房间可以专属于居住权人居住，排除其他人占有、使用。可以说，在房屋的一部分上设立居住权，具有比“合租”更稳定的物权对抗效力，在价格上与按份共有相比也更具优势，特别是对于房价居高不下的一、二线城市的低收人群体而言，更是具有非常重要的现实意义。另外，“住宅”的内涵在法律上没有明确界定，由此引发的困惑是：住宅是否包括房屋的附属设施，易言之，若无特别约定，住宅居住权是否当然及于房屋附属设施。如果住宅仅指房屋而不包括花园、车库、车位等附属设施的话，那么它与一般人对“住宅”的认识观念不相符。如果住宅包括房屋及其附属设施，而居住权人(比如瘫痪在床的人)又无法使用这些附属设施，在这种情况下，按照《民法典》的规定，没有约定则不得出租该附属设施，则又势必造成闲置和浪费以及不必要的纠纷。国外一些国家都明确规定可以在建筑物的全部或一部分上设立居住权，中国我国民法典中目前确立的居住权的对象定为了住宅，但尚未规定是房屋整体或是部分。这种模式而言，一个住宅上就仅能设立一项居住权，可能会在某种程度上影响住有所居的效益发挥。但是若是设置居住权的对象可以是部分的话，那么就会允许一个住宅上可以设立多个居住权，可以极大限度地保障人民居住利益的实现。在实践中，可能会出现一些纠纷，或者当事人自己在订立合同时自行规定。鉴于此，法律应当明确规定设立居住权时可以是房屋的全部或部分，以彰显物尽其用原则，也可以减少因理解上的分歧而造成的纠纷。4.2区分居住权的主体和实际居住人对于居住权的主体和实际居住人，其实并不是同一个概念，而是目前法律中并未做具体的区分。而在实际中需要区分居住权的主体和实际居住人，并且在立法上作出明确的规定。法律上我们一般认为居住权人是单独的自然人，但实际居住的人可能不止是一个人，居住权人是否有权在所有权人设立居住权的房屋内接纳其家人或者其他人，这个问题有必要明确一下。如果只是允许居住权人自己居住,而现实中随着居住权人年龄的增长，需要别人照顾时就会出现问题,但是如果明确实际居住权人之后，他的兄弟姐妹、未婚伴侣、受照顾的晚辈或者保姆等是否能够一同居住就能够有一个明确的规定,不然可能会导致出现更多的家庭纠纷。目前相比于国外其他理发来看的话，大多数是允许的。但《民法典》中没有详尽的规定。4.3明确规定居住权人的权利和义务对于居住权而言，虽本质上区别于出租权和所有权，但因为其作为一种物权，更应该要突出体现居住权人的各项权利和义务。民法典中暂尚无明确指出，只是强调了居住权作为用益物权的性质。下面，具体就居住权人的权利和义务做出一些分析。4.3.1居住权人的权利（1）使用权《民法典》中缺乏对居住权人关于使用房屋的方式和效力的具体规范，应当做出更加明确的规定。主要体现为：居住权作为物权，由物权的性质决定了居住权人对房屋的使用能够排除除了房屋所有权人在内的其他任何人的干涉；另外，设定居住权不可以影响到房屋所有权人对房屋的处分(如出卖)，但可以赋予居住权人优先购买的权利，除外为了能够让居住权的对抗效力得以充分体现，应当确立在房屋所有权变动时不影响居住权的效力，可以使新的房屋所有权人承受已设居住权的负担。（2）优先购买权在债权相关规定中，已经有规定在所有权人打算出卖房屋时，承租人享有以同等条件优先于其他第三人购买的权利,如今的居住权人也可以参照适用。居住权人对房屋也存在居住利益，而且相比于承租人而言与居住权人对于房屋的联系更为紧密。因此我认为,应当在后续的司法解释中载明这一条，赋予居住权人对所住房屋享有优先购买的权利，且应当明确居住权人的优先购买权滞后于共有人而先于承租人。（3）求偿权对于居住权人而言，原本就只是想得到一个稳定的住所，生活和基本的住房有所保障。为此建议规定，若是因为所有权人的过错使得房屋灭失或者被第三人善意取得时,所有权人应当承担赔偿义务。其中关于赔偿的内容可以是,再次设立和先前居住权同等条件的新的居住权以满足居住权人的居住需求，或者也可以是进行相应的经济补偿。但是若对应相应的经济补偿，则可能会成为一个不定数，怎么才算是相应的？原本就是因所有人的过错造成的，为此这个补偿金的参考可以由法院在判决时以居住权人的角度做出合理的裁量。4.3.2居住权人的义务（1）合理使用义务目前在法国民法和德国民法中均有相关规定，居住权人使用房屋不得超出一般使用方式的范畴,须按正常合理的使用方式,也不得对标的物进行过分的改造和重大变更。此项规定很好的限制了居住权人使用房屋的方式，但是我国民法典中暂未明确居住权人的使用义务，所以在后续的司法解释中可以对居住权人对房屋的使用范围做出明确的界定范围，要限于以最基本的日常生活需要为主要目的,使用行为不能超出正常生活的范畴,不得不经所有权人同意就擅自改变房屋的用途、性质、结构。在使用的过程中，居住权人负有一般管理人的注意义务，这种注意义务应当和所有权人的水平切合。（2）承担日常负担的义务关于这方面制度，可以参考别国的制度。比如，法国民法中，居住权人应要承担不动产上的原有负担如税赋以及使用标的物的日常负担。意大利民法中也规定,当居住权的设立标的只是整套房屋的部分时,居住权人需按占有房屋的比例尽到注意义务和部分房屋的负担义务。我国应该参照适用在这方面的规定，为居住权人增设承担住宅的日常负担,并且可以更加明确这种负担所包含的具体内容。第一：对房屋有一定的保护和修缮义务,修缮可以是自己维修或者出资由他人维修；第二,自己所需的日常费用，可以参照房屋出租中承租人的相关规定，比如自行承担房屋的水电费、物业费等。（3）及时通知义务因为设立居住权多是无偿的，为此居住权人对房屋负有妥善保管义务。但是当房屋存在被毁损、灭失的风险时，居住权人应该及时通知房屋所有权人，如果未及时通知也未进行合理的保护行为，由于故意或者重大过失造成房屋毁损灭失，应当视情况由居住权人承担相应的责任。4.4细化居住权消灭事由目前《民法典》中只规定了两种居住权消灭的原因：居住权期限届满和居住权人死亡。事实上，还可能会有其他的很多原因导致居住权的消灭，应该在司法解释中作出补充。其中：其余原因可能包括：(1)居住权人明示放弃居住权；(2)住宅灭失；(3)合同中居住权的消灭条件成立；(4)发生混同，即房屋所有权人与居住权人归为一人；(5)再次达成协议约定居住权失效等。比如所有权和居住权的混同，订立居住权合同时有瑕疵而导致合同无效或可撤销，居住权人抛弃权利、长期不行使权利、标的灭失等都应成为居住权消灭的事由。居住权在设立之后，如果签订的设立居住权合同有瑕疵而导致合同无效或被撤销,那么已经登记的居住权是否可以消灭就是其中一个需要面对的问题。比如，借名买房。为了限制房价上涨过快，各地出台了限购的政策。购房人没有购买的资格，只能买在别人的名下。这种购房方式有风险存在,比如借名者私自出售房产，或者对外设立担保。造成实际购房人的利益受损。所以，借名购房者在如此操作时还有很多的顾虑。现在有了居住权就安全多了,直接在这套住房上为实际购房人设立一个永久性的居住权。那样，借名者对房屋的许多行为都必须经过居住权人的同意。就可以保障实际购房人的利益了。这种居住权的设立实质上就是为了避开政府限购的政策。此外，还有是利用居住权作为逃债工具。为逃避债务，债务人可以在抵押的房屋上为配偶、子女设立永久的居住权,这样，就算法院拍卖房产，因为房屋上设立了永久的居住权而导致无人愿意购买，从而达到逃避债务的目的。这一类居住权合同的订立都是有瑕疵的，是否可以导致居住权的消灭，需要后续出台的司法解释来明确。如果说设立居住权对居住权人的利益十分重要的话，那么，居住权的消灭对房屋所有权人的利益也是至关重要，法律应充分考虑各方的利益平衡和现实中可能存在的情形，从而减少纠纷。对居住权设立规范性法律史一个重要亮点，是我国立法进步的一个重要标志。在高科技进步和快速发展的今天，居住权应该充分顺应时代和社会发展的要求，不断地完善其自身的功能。通过后面出台的司法制度加以完善本身制度，在保障弱势群体权益的基本前提下，提高资源的利用效率，实现经济效益最大化。结论当今社会高昂的房价及有限的房屋利用方式与人民大众广阔的居住需求和对财产的灵活、多样的利用需求相矛盾。为了解决这一矛盾，党的十九大提出要增加房屋供应主体，拓宽住房渠道，多管齐下，建立完善的住房制度。《民法典》物权专章规定了居住权制度，民法学界也对居住权制度进行了大量的研究。住房权制度对于解决我国的住房问题和养老问题具有十分重要的作用。有了居住权制度的施行，弱势群体在生活、住房等方面所面临的阻力将大大减少，房屋买不起、租不起的状况也将有所改善。居住权制度为需要住处的居民提供一种新的居住方式，为有房老人解决养老问题提供一种新