华润-萧山蜀山单元XSCQ2709-33、34地块可研报告7.15-2021

杭州市萧山区蜀山单元XSCQ2709-33、34地块可行性研究报告2021年7月华润置地华东大区杭州公司11地块属性分析地块区位：萧山区中部蜀山单元居住区，紧邻萧山老城区板块属性：萧山区、南部卧城板块。距离关系：位于南部卧城板块东部，位于通惠路与晨晖路交叉口东南侧，通惠路贯穿萧山南北，直达萧山中心区。距离文华广场0.6km，萧山第十一高级中学1.2km，萧山区第一人民医院1.9km，萧山区政府5.5km。萧山第十一高级中学文华广场萧山区政府15km南部卧城萧山老城区萧山新塘新街萧山开发区萧山新区宁围萧山南站萧山区第一人民医院本案萧山区格局图规划及限制条件：住宅限高80米、限价2.56万元/㎡、配建5%公租房规划条件：计容建面14.70万㎡，住宅用地，配建5%公租房(7351㎡)，可售约12.49万㎡。限制条件：限高80米，需配建面积为7351㎡的公租房，代建土地面积6737㎡的绿化。拿地名称计容建面（万㎡）占地面积（万㎡）容积率限高（米）性质建筑密度（%）起始总价（万元）起始楼面价（元/㎡）保证金（万元）封顶价（万元）封顶楼面价（元/㎡）蜀山单元XSCQ2709-33、34地块14.705.252.880住宅2219.701340039399255991174131、住宅用地，需配建面积为7351㎡的公租房，代建土地面积6737㎡的绿化。2、配建不少于1500㎡的社区配套用房（其中社区管理服务用房不少于900㎡，社区养老服务用房不少于600㎡）。其中社区养老服务用房须全部设置在一层；社区管理服务用房一层不少于150㎡（包括警务室在内），以上用房都以大开间设计交付。3、地块机动车出入口设置于东侧B24路、北侧晨晖路。4、设计要求：建筑后退和建筑间距应满足《杭州帀城市规划管理技术规定（试行）》的要求，并后退东侧、南侧西侧绿地界线不少于3m；西侧沿通惠路设置10m緑带，后退通惠路道路红絞多层建筑不少于20m，高层建筑不小于10+10Qm；后退北侧绿地界线不少于5m，北侧晨晖路道路红线多层建筑不小于8m，层建筑不小于8Qm；沿通惠路设置的10m绿带不得设置围墙，向公众开放；水岸线必须公共开放，采用生态型驳岸，河岸线宜在两岸绿线控制范围内调繫，以形成开合存致的水面景观，河岸两侧应设置宽度不小于2m的人行专用道和必要的游憩设施。5、地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。萧山区市域公园公园公园公园养老养老文体商业商业商业医疗文体医疗医疗设施类型规划总量（处）规划新增（处））医疗卫生设施225养老设施41文化设施218体育设施85（含1处高改）高等院校93保证金及地价支付：付款条件：保证金（万元）支付日期预计返还时间保证金可否转地价竞拍时间起拍价第一笔地价支付时间第一笔地价支付比例第二笔地价支付时间第二笔地价支付比例393992020.05.06挂牌出让结束后2个工作日内可2021.05.07196991合同签订之日起一个月内50%合同签订之日起六个月内30%(1)【公告提示风险及初步应对措施】当前地块内部为净地。(2)【交地条件、时间】《国有建设用地交地确认书》确认交地之日，合同约定交地之日起十二个月之前开工，并在开工之日起三年之前竣工。(3)【起拍价及竞价规则】起拍总价196991万元，楼面价13400元/㎡；(4)【自持】规定自持设置于住宅。(5)【其他要求】1、国有建设用地使用权出让金必须严格按照挂牌文件和土地出让合同中约定的时间缴纳。如果延期缴纳的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金。2、任何一期款项付款超过60天的，出让人有权解除出让合同，收回土地，受让人无权要求返还定金。3、受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.5‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。4、受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.5‰的违约金。5、受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地的认定和处置依据国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定执行。6、国有建设用地使用权出让金必须全部缴清后方可供地。地块四至：紧邻主干道通惠路，无明显不利因素地块四至：地块东至规划绿地，南至河道，西至通惠路，北至晨晖路。地块现状：地块为梯形。东侧为规划绿地，南侧有河景资源，与兴耀青漫里一河之隔，西至通惠南路，为南部卧城主干道之一，有一定灰尘噪音影响，北至晨晖路，目前地块北侧道路未通，建面相对较差。育才路晨晖路南三路铁路线本案大通路通惠南路12434312地块内部：平整、净地内部现状：内部平整、净地，南侧与西南侧有河景。地块小结：萧山区南部卧城板块，近萧山中心，交通便捷限制条件：限高80米。限价25600元/㎡，其中精装修标准为3000元/㎡。大区位：萧山区中部，南部卧城东部，可与萧山中心、滨江地区衔接，距离文华广场0.6km，萧山第十一高级中学1.2km，萧山区第一人民医院1.9km，萧山区政府5.5km。小区位：位于通惠路与晨晖路交叉口东南侧，道路通达性强，但有一定灰尘噪音影响，南侧与西南侧有河景资源，与南侧青漫里隔河相望，西侧为老年医院与香悦半岛，当前东侧与北侧城市界面欠佳。用地规模：住宅用地，总建面14.7万㎡，配建5%公租房（7351㎡），可售约为12.49万㎡。2区域属性分析区域规划：联结生态带与中部国际品质示范片，近南站特色服务中心萧山规划：统筹全域空间资源，形成完整的空间管控体系；形成城镇紧凑高效、乡村有机疏朗的空间格局，构建网络化、扁平化特色等级体系，形成“一轴统两廊、两核联多心、两带嵌三片”的网络化、组团化空间结构。南部卧城：规划“一心两副、三轴、多区、多节点”的空间结构，目标成为萧山高品质居住的代表和样板。标地位于南部卧城东部，靠近萧山南站规划区域，且位于中部国际品质示范片与东南部生态带交界处附近，未来生活环境优越。本案分类规划内容一轴以“拥江发展”统筹全域空间，以钱塘江协调发展轴为引领两廊构建北部国际化门户金廊和南部浦阳江生态蓝廊，以适应城市不同区块的功能定位两核1个市级公共服务核心——钱江世纪城公共服务核心，1个市级次核心——萧山城区公共服务核心多心3个片区级中心:瓜沥公共服务中心、临浦公共服务中心、益农公共服务中心；6个特色服务中心:万向创新聚能特色中心、科技城特色服务中心、湘湖特色服务中心、南站特色服务中心、临空特色商务中心、空港特色服务中心两带南部生态带、东南部生态带三片中部国际品质示范片、东部高端产业提升片、南部生态特色城镇片三大片区产业解读：商业与医疗产业正在发展，为风情科创走廊提供优质居住城区产业目标：风情科创走廊主要布局创业创新、孵化、加速、科技研发、创意设计等双创功能业态，配套科研、教育等资源，聚焦信息安全、人工智能、工业互联网、集成电路设计、金融科技等新一代信息技术。产业现状：正在发展商业与医疗产业，可吸纳周边产业带人群来此置业，具有发展前景。萧山区“两廊两带”空间分布图本案南部卧城产业：朝阳地铁站上盖综合体同进韵动城与曹家桥地铁站上盖综合体开元广场均在建；金帝联合银泰打造银泰城，涵盖银泰百货购物中心、金街、写字楼等；浙医二院及相关产业进驻，围绕浙医二院新院区，还将规划建设国际健康小镇，加上正在筹备的国投紫荆园二期和辖区内原有的区康复中心、颐养院等，综合性的医疗、健康产业模式正在形成。风情大道蜀山路通惠南路南秀路浙二医院同进韵动城开元广场金帝银泰百货金帝银泰百货交通解读：路网通达，靠近主路，但轨道交通有一定距离道路交通：南部卧城含风情大道、蜀山路、通惠南路等主要交通道路，可快速通往萧山各个板块。轨道交通：地铁2号线起于朝阳，连通萧山、上城、拱墅、西湖和余杭。本案：位于通惠南路东侧，适合自驾出行。风情大道蜀山路晨晖路亚太路育才路

南秀路通惠南路杭州绕城高速地铁2号线市心南路类别道路状态连接区域轨道交通2号线运行萧山-上城-拱墅-西湖-余杭高速路网杭州绕城高速运行萧山-之江-余杭-西湖-临平-下沙快速路网风情大道在建萧山-滨江主要道路南秀路运行南部卧城-萧山老城区-萧山新塘晨晖路运行南部卧城东-南部卧城西亚太路运行义桥镇-萧山湘湖-南部卧城蜀山路运行萧山老城区-南部卧城市心南路运行钱江世纪城-萧山开发区-萧山新区-萧山老城区-南部卧城育才路运行萧山新区-萧山老城区-南部卧城通惠南路运行宁围-萧山开发区-萧山新区-萧山南站-萧山老城区-南部卧城-临浦南部卧城25600-29800萧山湘湖32500萧山新塘25600所前镇21400朝阳站曹家桥站潘水站配套解读：周边3km内配套齐全，教育与医疗资源丰富现状：标的周报已建成配套主要集中在北侧发展成熟的老城区，3KM范围内周边配套比较齐全。标的处于南部卧城边缘，仍可满足日常生活所需，享受各项配套资源。规划：银泰城建成将提升区域内商业综合体能级，成为萧山高品质居住的代表和样板。类别状态项目教育现有萧山中学附属通惠初中、萧山中学、新桐初级中学、回澜小学、回澜初中、南都小学、萧山汇宇小学、萧山区良才学校、萧山区第十一高级中学、高桥小学、湘湖师范附属小学医疗现有萧山区第一人民医院、萧山康达中医医院、萧山爱心老年病医院商业现有汇德隆购物中心、开元广场、金帝银泰百货在建文华广场其他现有知章公园、琴山园、南江公园商业其他学校医疗良才学校高桥初中高桥小学湘师附小回澜小学南都小学新桐初级中学回澜初中致公学校所前镇第二小学萧山新民学校新塘小学汇德隆购物中心开元广场汇宇小学金帝银泰百货星南站新世纪广场南江公园新塘高铁公园萧山汽车东站知章公园绿都富泰广场琴山园劲松小学杭州萧山傅氏骨伤科医院萧山杭发医院萧山第一人民医院杭州萧山康达中医院江寺公园杭州萧山爱心老年病医院学区解读：地标位于汇宇小学学区范围内，区内TOP10，教育资源良好学校情况：标的位于汇宇小学学区范围内，区内教育资源良好。学校教育集团对口初中汇宇小学——高桥初中南都小学高桥小学教育集团通惠初中回澜小学回澜小学教育集团回澜中学湘湖师范学校附属小学——高桥初中高桥小学文源校区高桥小学教育集团高桥初中汇宇小学南都小学湘师附小高桥小学文源校区湘师附小回澜小学3政策分析政策市场：土地政策从严、购房政策维持、落户政策宽松限价、限购、限贷政策：在限购限贷的基础上限地价、限房价，严格把控市场价格预期。摇号政策：红盘仅限无房户，限售五年抑投资。阶段政策类别政策核心内容土拍政策土拍政策杭州十区：溢价率达到30%封顶，转入竞报自持比例；投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老面积2019年6月底，土拍新政，限毛坯均价、最高毛坯单价、精装标准涉宅地配建公租房出让(出让文件明确比例)；原则上，主城区(上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区）、钱塘新区配建公共租赁住房比例不低于住宅部分10%，萧山、余杭、富阳不低于5%配建公租房不得与住宅小区区隔，外立面材料、色调保持一致，执行全装修的规范集中发布出让公告：原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动开发政策预售条件商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50交付条件根据土地出让条例销售政策摇号政策杭州市区、富阳、临安2018年4月4日后取得预售证的住宅项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，采用公证摇号形式销售。无房家庭定义：1.已婚家庭，且在杭州限购范围内无自有住房；2.2018年4月前离异的单身，且在杭州限购范围内无自有住房；3.30周岁以上未婚单身，且在杭州限购范围内无自有住房记录；4.离异满3奶奶，且在杭州限购范围内无自有住房记录满3年。被认定的红盘，只能无房户和人才参与。限酒令对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300方购房政策限购政策杭州市区、富阳纳入限购，外地人社保门槛增至2年。认房又认贷，单身停购2套，已成年未就业无固定收入按二套迁入四县起满2年方可购房；不得以企业名义参与公证摇号报名市社保因换工作原因补缴的，不用提供情况说明和劳务合同，补缴时间不得超过3个月(如按1次补缴1个月算，补缴不能超3次）限贷政策首套首贷3成首付，利率上浮5-10%，二套6成首付，利率上浮10-15%限价政策新拍土地最高毛坯售价不超过整盘毛坯均价1.1倍(2019年6月底新增)限售政策不限售(仅规定企业3年限售，但当前企业已限购)；红盘，自网签起五年限售限签政策口袋政策，当前市场限签落户政策全日制大专及以上人才，在杭工作并交纳社保，即可直接落户针对2016年9月27日前(含9月27日)已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人暂停购房落户2018年3月1日起正式实施积分落户，18年共计23848人有效申请，11129人通过积分落户，占46.7%，积分门槛130分户籍由外地迁入四县(市)的，须迁入满2年方可在杭州市区购房4土地市场分析周边土地出让情况：涉宅地楼面价集中于1.2-1.8万/㎡宅地成交：近两年南部卧城、新塘板块涉宅地出让规模以6-20万㎡为主，纯宅地地价南卧板块高于新塘板块。距离最近：兴耀地块（2020.8），16627元/㎡，配建3409㎡（5%）公租房。时间最近：招商地块（2021.1），15570元/㎡，配建4903㎡（5%）公租房，自持16%。住宅可售规模：单地块可售规模普遍6-20万㎡，本项目约14.7万㎡，体量中等地铁2号线金城路通惠南路3.招商花栖云境里/2021.19.81万㎡/2.215.3亿元/15570元/㎡4.滨江旭辉滨旭府/2020.316.47万㎡/2.621.4亿元/12975元/㎡8.德信东原印奥湾/2019.75.42万㎡/2.6/商业体量2.7万㎡5.6亿元/10386元/㎡5.兴耀青漫里/2020.86.82万㎡/2.811.3亿元/16627元/㎡11.滨江朝闻花城/2020.528.58万㎡/2.749.7亿元/17388元/㎡新塘板块南部卧城板块项目位置待售/在售/推完项目名称/成交时间计容建面/容积率/商业体量土地总价/楼面价备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；1.地铁万科彩虹天空之城一期/2019.923.20万㎡/2.6/商业体量5.8万㎡33.1亿元/14275元/㎡2.地铁万科彩虹天空之城二期/2019.1117.05万㎡/1.6/商业体量0.4万㎡20.45亿元/12000元/㎡7.融创融望之城/2019.433.86万㎡/3.0/商业体量13.2万㎡35.7亿元/10547元/㎡10.龙湖湘湖原著/2019.611.97万㎡/2.718.4亿元/15363元/㎡6.万科樟宜翠湾/2019.913.05万㎡/2.619.2亿元/14703元/㎡9.赞成漫悦轩/2020.66.38万㎡/2.611.1亿元/17399元/㎡周边土地出让情况：以纯宅地为主，多数需配建5%的公租，2020年以来成交地块大多满溢价后转竞拍自持备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；公建比（计容面积-商办面积-可售住宅面积）/总建面）序号宗地名称成交时间获取方式规划用途计容面积

（㎡）容积率公建比可售住宅建面（㎡）名义楼面价

（元/㎡）实际楼面价（元/㎡）获取单位首开时间1地铁万科彩虹天空之城一期2019/9/26公开商住2320392.634%16323014275（住宅≤168000㎡，自持4%）/万科2020/11/182地铁万科彩虹天空之城二期2019/11/7公开商住1704511.67住宅159000㎡，上盖区公共服务设施13000㎡，商业商务4000㎡，净菜超市1000㎡，代建幼儿园9132㎡）/杭州地铁集团2021/5/293招商花栖云境里2021/1/18公开住宅980512.220%7824415570（公租房4903㎡，自持14808）/招商待售4滨江旭辉滨旭府2020/3/5公开住宅1647252.63公租房8237㎡，幼儿园5962㎡，自持4650㎡）/旭辉2020/8/225兴耀青漫里2020/8/31公开住宅681802.85%6477116627（公租房3409㎡）/兴耀2021/3/236万科樟宜翠湾2019/9/23公开住宅1304582.65%12014814703（公租房6523㎡）/深圳聚佳融实业（万科）2020/9/267融创融望之城2019/4/29公开商住338631339%20696110547（商业131670㎡）/金帝2020/7/288德信东原印奥湾2019/7/29公开商住541842.654%2507510386（商业27092㎡，公租房1355㎡）/东原2020/4/279赞成漫悦轩2020/6/29公开住宅637602.611%5581017399（公租房3188㎡，自持3562㎡）/赞成待售10龙湖湘湖原著2019/6/24公开住宅1196882.75%11370315363（公租房5985㎡，幼儿园9027㎡）/平安2020/6/711滨江朝闻花城2020/5/11公开住宅2858462.78%24296817388（公租房14293m²，邻里中心5000㎡，自持7997㎡）/滨江2020/11/8合计////1726013//1369294////标地///住宅1470082.8/139657////5新房市场分析价格体系：以钱江世纪城以价格高点，向外围递减南部卧城板块限价256-2.98万，位于萧山新房价格第三梯队，部分地块限价与新塘板块价格一致。新塘25600湘湖32500宁围33500新区32500-34000科技城28500新街25000老城区34000南站32000闻堰萧山开发区37500钱江世纪城45000-4700南部卧城25600-29800空港新城20500周边乡镇2.5-3万/㎡3-4万/㎡4万/㎡以上板块住宅价格2.5万/㎡以下萧山板块格局无项目价格选取：图中板块当前有双限价则采用均价最高限价，若无限价则采用当前新房最高售价。截止日期：2021.4.30板块毛坯均价装修限价销售均价价格属性钱江世纪城42500450047000双限限价萧山开发区34000350037500双限限价宁围30000350033500双限限价萧山新区30500350034000双限限价萧山老城区30500350034000新房价格湘湖29000350032500双限限价科技城25500300028500双限限价新街22000300025000双限限价南站28500350032000双限限价南部卧城26300-268003000-350029800双限限价新塘22600300025600双限限价空港新城17000-175003000-350020500双限限价周边乡镇2万以下2000-30002.5万以下双限限价闻堰///无项目竞争选取：根据价格与客户逻辑，南部卧城和新塘板块为核心竞争区位关系：南部卧城与新塘均为萧山城区边缘，均为地铁末站，与滨江、萧山市区接近，接受外溢能力强；两个板块南侧为乡镇区域，是乡镇刚需刚改客户首选区域。价格关系：南部卧城与新塘限价均在2.5-3万/㎡，是萧山新房价格第三梯队，且总价段集中在250-300万，重合度较高。价格逻辑：南部卧城板块目前限价2.56-2.98万元/㎡，本案所处通惠南路东侧区域限价与新塘板块一致，均为2.56万元/㎡，且项目户型面积段相近，两个板块总价段集中在250-300万元，重合度较高，构成价格竞争关系；南部卧城：板块范围广，内部存在有三个限价体系，本案所处区域限价2.56万/㎡，为板块内价格洼地，性价比高，地铁2号线沿线2.98万/㎡限价区域，与西侧2.83万/㎡限价区域分流本案客户；新塘板块：主要吸纳250-300万总价段客群，客户承价能力与本案一致；从区位来看，均靠近萧山市区，且分别为地铁2号线、5号线末站，滨江、萧山市区外溢客户青睐度高；两个板块南侧为乡镇区域，是南部乡镇刚需刚改进城客户首选区域；萧山老城区、萧山南站板块：限价高于本案，为上位竞争板块，弱分流；新塘25600湘湖32500宁围33500新区32500-34000科技城28500新街25000老城区34000南站32000闻堰萧山开发区37500钱江世纪城45000-4700南部卧城25600-29800空港新城20500周边乡镇2.5-3万/㎡3-4万/㎡4万/㎡以上板块住宅价格2.5万/㎡以下萧山板块格局无项目价格递减价格递减人口密集人口外溢通道乡镇进城竞争确定：从价格和客户逻辑来看南部卧城、新塘板块为核心竞争市场综述：近两年南部卧城土地成交量放缓，但板块供销保持高位，因“双限”影响，板块内均价趋于稳定。近两年价格稳中有升：南部卧城早期成交均价较低，18年土地放量，成交量涨幅明显，20年以后限价地陆续入市，均价涨幅下跌，当前成交均价趋向限价水平；新塘板块2017-2019无供应，仅有的成交为早期房源均价较低，20年下半年限价房源入市，当前成交均价稳定，整体上核心竞争区近两年成交量上涨，且均价较稳。成交放量：南部卧城17-18年供应、成交量较小，而新塘板块无供应，核心竞争区年成交在30万方以下；2019-2020年土地放量，新房供求主要集中于南部卧城，年供求水平超60万㎡。区域供求情况20172018201920202021杭八区土地成交量（万方）89293111131043260住宅供应量（万方）9048689371177429住宅成交量（万方）1189978889959487住宅成交价（元/㎡）2433128068309233201630877萧山区土地成交量（万方）253283314304138住宅供应量（万方）286229268401102住宅成交量（万方）324272238306142住宅成交价（元/㎡）2477626506305583018529631南部卧城

（核心竞争）土地成交量（万方）621006442/住宅供应量（万方）2327648920住宅成交量（万方）3526617530住宅成交价（元/㎡）1801622953270292829728314新塘板块

（核心竞争）土地成交量（万方）//401610住宅供应量（万方）00082住宅成交量（万方）00025住宅成交价（元/㎡）23215//2549225586老城区

（补充竞争）土地成交量（万方）//6//住宅供应量（万方）162050住宅成交量（万方）186131住宅成交价（元/㎡）1643121625161602847836354南站

（补充竞争）土地成交量（万方）/1623810住宅供应量（万方）006128住宅成交量（万方）00367住宅成交价（元/㎡）110579182333273068531461备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；去化周期：南部卧城去化周期优于萧山平均水平；新塘在售项目少，成交处于低位，导致去化周期偏长核心竞争区显性库存25万㎡，去化周期3.2个月。新塘板块目前仅2个项目在售，导致近一年签约处于低位，但从未来规划发展来看，板块未来将加大土地供应，可售量大幅上涨，导致3、5年的去化周期拉长，参考性较弱。1、3、5去化周期：南部卧城1、3、5去化周期分别为2.9、6.9、21个月，核心竞争区1、3、5去化周期分别为3.1、12.1、46个月（实际更优），基本优于萧山区平均水平。区域去化情况1年竞争格局3年竞争格局5年竞争格局12个月月均去化（万㎡）目前库存（万㎡）去化周期（月）可售量（库存+已拿地未拿预证+在售项目待开发量）（万㎡）去化周期（月）可售量（3年竞争格局可售量+21-22年待推土地量*）（万㎡）去化周期（月）杭州八区100.00516.65.21427.014.3353735萧山区31.14154.65.0456.314.7110636核心竞争南部卧城7.2921.12.950.16.915421新塘板块0.804.25.247.659.6218272合计8.0925.23.197.712.137246补充竞争老城区0.348.324.52.47.02266南站0.979.910.319.320.05355合计1.3018.1913.921.716.77658备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；库存：南部卧城21.1万㎡，新塘板块4.2万㎡；核心竞争区库存25万㎡。在售项目未推量：南部卧城23.4万㎡，新塘板块35.6万㎡；核心竞争区在售未推量为59万㎡。已拿地未预售：南部卧城5.6万㎡，新塘板块7.8万㎡；核心竞争区已拿地未预售量为13万㎡。*注：新塘板块界面正在快速改变，配套设施逐步完善，随着城区发展饱和，将承接市区发展需求，同时架接绍兴柯桥，预计后续出地量将增长，但因目前仅2个项目在售，导致近一年签约处于低位，拉长3、5年去化周期，参考性较弱。竞品分布图地铁2号线金城路通惠南路2.滨江旭辉滨旭府/2020.8高层13.9万㎡/12.1万㎡高层2.56万6.德信东原印奥湾/2020.4高层2.5万㎡/0万㎡高层2.78万3.兴耀青漫里/2021.3高层6.5万㎡/5.5万㎡高层2.56万8.滨江朝闻花城/2020.11高层24.3万㎡/17.1万㎡高层2.98万新塘板块南部卧城板块项目位置在售/推完项目名称/首开时间规划物业类型总可售/存量及未上市销售均价备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；1.地铁万科彩虹天空之城一期/2020.11高层、小高层16.3万㎡/11.7万㎡高层、小高层2.56万5.融创融望之城/2020.7高层、合院20.1万㎡/0万㎡高层2..56万、合院4.52万7.龙湖湘湖原著/2020.6高层、联排11.4万㎡/0万㎡高层2.83-2.88万、联排5.06万4.万科樟宜翠湾/2020.9高层、小高层12.0万㎡/7.4万㎡高层、小高层2.98万竞争板块在售项目汇总：TOD、临轨交项目流速较快，板块内多数项目月均流速超0.7万方，热销期月均流速在0.9-2万方在售项目概况：新塘板块2个项目在售，南部卧城3个项目在售，彩虹天空之城为TOD综合体项目竞争优势明显，签约率居高位，朝闻花城近朝阳站，签约率表现良好；其余项目距轨交较远，樟宜翠湾性价比低，签约率在5-6成左右。销售速度：朝闻花城流速最快，月均流速1.4万方，其次青漫里、天空之城均超0.9万方，其余项目受区位、价格等影响月均签约在0.4-0.7万方。序号在售项目产品层数面积段总可售面积

（万㎡）近12月去化（万㎡）存量及未上市（万㎡）装修标准近12月成交均价（元/㎡）当前成交价格1地铁万科彩虹天空之城一期

（新塘）高层

小高层高层15-30F

小高层10-11F99/109/12816.34.611.730002560425572车位2020年11月首开，住宅累计网签436套，（实际推盘449套，签约率97%），车位26万/个2滨江旭辉滨旭府

（新塘）高层18-27F89/96/98/99/11013.91.812.130002543725329车位2020年8月首开，住宅累计网签183套，（实际推盘350套，签约率52%），车位26万/个，首开期间优惠至15万/个3兴耀青漫里高层26-27F94/102/1206.50.985.530002573925733车位2021年3月首开，住宅累计网签99套，（实际推盘200套，签约率50%），车位26万/个4万科樟宜翠湾高层

小高层高层17-26F

小高层9-11F89/99/100/13012.04.67.435002982429831车位2020年9月首开，住宅累计网签459套，（实际推盘731套，签约率63%），车位30万/个，首开期间优惠至20万/个，加推25万/个5滨江朝闻花城高层18-27F89/96/99/108/11824.37.217.130002975429692车位2020年11月首开，住宅累计网签722套，（实际推盘1027套，签约率70%），车位27-30万/个合计住宅//89.0/69.6///备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据截止2021.04.30；开盘未满12月的项目，均算首开至4月底的去化竞争板块待售项目汇总：3个待入市项目离地铁更近，配套方面本案处于竞争劣势待售项目概况：核心竞争板块待入市项目可售住宅体量29.3万㎡，分别位于新塘及南卧卧城板块，待售项目距离地铁直线距离均不超过1KM，有一定的轨交优势。与本案竞争关系：预计待售项目2021年3-2022年2季度为强销期，与本案形成某一阶段的同期竞争。本案与竞品相比：标地限价2.56万元/㎡，相较同板块的赞成漫悦轩2.83万元/㎡的限价更具价格优势，但标地离地铁2KM+，不具备轨交优势。板块楼盘名称可售住宅体量（万㎡）产品类型主力面积（㎡）20212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4新塘地铁万科彩虹天空之城二期15.9高层89-119招商花栖云境里7.8高层100/116南部卧城赞成漫悦轩5.6高层92-123备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据截止2021.04.30；月均去化：新塘板块以0.9万㎡/月作为标准，南部卧城以0.9万㎡/月作为标准（根据在售项目月均去化得到，新塘板块待售项目位置与地铁万科彩虹天空之城一期相近，月均去化以该项目为参考）兴耀青漫里（在售）-概况：入市2个月，签约99套，签约货值2.5亿元概况：项目位于杭州市萧山区通惠南路1149号，通惠初中东侧，规划6幢高层。推售：2021年3月首开，至今已推200套，当前签约99套，签约率50%，签约均价25739元/㎡（含3000精装）。户型：94㎡（50%）、102㎡（29%）、120㎡（21%）1276543已售未售公租房兴耀青漫里鸟瞰图基础信息区位杭州市萧山区通惠南路1149号，通惠初中东侧板块南部卧城开发商兴耀土地信息拿地时间2020/8/31拿地价格16627溢价率24.10%土地其他限制说明公租房3409㎡；代建土地面积4745㎡的绿地占地面积24350容积率2.8地上建筑面积68180可售住宅体量64771价格情况物业形态高层，签约均价25739元/㎡，精装3000精装修标准车位26万/个销售情况首开时间2021.3.23供应及成交已推盘200套，签约99套，签约率50%签约货值2.5亿元0.1KM备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；兴耀青漫里（在售）-户型：三房为绝对主力，其中94㎡去化最快产品：整体控面积控总价，3房占比达到79%。其中功能三房为主力，在销售过程中去化最快；120㎡占比较低，目前未入市。启示：功能三房流速最快，94㎡优于102㎡（三房朝南）。94㎡，3房2卫102㎡，3房2卫120㎡，4房2卫94㎡102㎡120㎡供应100100/成交4851/去化率48%51%/备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；94㎡、102㎡供应量相同，94㎡总价段更低，签约率稍高于102㎡；120㎡目前尚未入市，市场反映未知。兴耀青漫里（在售）-精装标准：配中央空调、老板厨房两件套产品：精装修标准：3000元/㎡装标，国产为主，配有中央空调；无新风、地暖。品牌：中央空调：海信；油烟机、灶具：老板；卫浴：科勒。区域内容装修材料区域内容装修材料客厅地面欧神诺瓷砖卫生间

墙面欧神诺瓷砖墙面墙纸吊顶名族铝合金扣板吊顶龙牌石膏板淋浴空间麦华淋浴房进户门定制/钢制门卫浴科勒盥洗盆进户门锁坚朗海贝斯四合一智能门锁科勒马桶卧室

（书房）地面莫干山实木复合地板门联塑日利木门门联塑日利木门

其他未尽事项阳台地砖欧神诺瓷砖墙面三棵树涂料厨房摩恩龙头厨房地面欧神诺瓷砖主、次卫生间科勒盥洗盆龙头墙面欧神诺瓷砖主、次卫生间科勒花洒吊顶名族铝合金主卫生间科勒花洒滑杆橱柜摩恩洗涤池空调海信中央空调我乐柜门材料金太阳台面材料厨房设备老板油烟机暖风机名族暖风器老板燃气灶空气源热泵耀罡空气源热泵门联塑日利木门灯具三雄极光灯具卫生间地面欧神诺瓷砖开关面板西门子开关面板户型面积（㎡）

A1/B1/C194㎡/102㎡/120㎡客厅主卧厨房卫生间滨江朝闻花城（在售）-概况：入市6个月，签约722套，签约货值21.5亿元概况：项目位于通惠路与蜀惠路交叉口西北侧，规划26幢高层+1幢公租房+1幢自持。推售：2020年11月首开，至今已推1027套，当前签约722套，签约率70%，签约均价29754元/㎡（含3000精装）。户型：89㎡（10%）、96㎡（40%）、99㎡（6%）、108㎡（30%）、118㎡（14%）基础信息区位通惠路与蜀惠路交叉口西北侧板块南部卧城开发商滨江、旭辉、融信土地信息拿地时间2020/5/11拿地价格17388溢价率29.80%土地其他限制说明公租房14293㎡；幼儿园9710㎡，自持7997㎡占地面积105869容积率2.7地上建筑面积285846可售住宅体量242968价格情况物业形态高层，签约均价29754元/㎡，精装3000精装修标准车位26万/个销售情况首开时间2020.11.8供应及成交已推盘1027套，签约722套，签约率70%签约货值21.5亿元备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；滨江旭辉朝闻花城鸟瞰图235171661415813912101142728212023221819252426公租房自持71已售未售3.1KM滨江朝闻花城（在售）-户型：户型设计功能性较强，89㎡3房、108㎡4房市面上稀缺；99㎡边套去化最快产品：整体控面积控总价，3房占比56%，稍高于4房。整体户型设计功能性较强，其中以功能三房、功能四房为主力，刚需属性明显；截止目前，99㎡3房边套去化最快。启示：功能三房流速最快，99㎡优于96㎡（边套），118㎡标准4房优于108㎡功能4房，（尺寸较佳）。89㎡96㎡99㎡108㎡118㎡供应24726712531078成交18218410819355去化率74%69%86%62%71%备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；整体来看，3房签约率大于4房96㎡中间套户型与89㎡户型相似，且同为3房，签约率最低118㎡标准4方签约率高于功能性4房，尺寸较佳89㎡，3房2卫96㎡，3房2卫99㎡，3房2卫108㎡，4房2卫118㎡，4房2卫滨江朝闻花城（在售）-精装标准：配中央空调、老板厨房三件套产品：精装修标准：3000元/㎡装标，国产为主，配有中央空调；无新风、地暖。品牌：中央空调：美的；油烟机、灶具、消毒柜：老板；卫浴：TOTO。客厅主卧厨房卫生间区域内容装修材料区域内容装修材料客厅地面诺贝尔瓷砖

门定制门（中间夹钢化玻璃）墙面定制墙纸卫生间地面（主卫）诺贝尔、简一瓷砖吊顶圣戈班石膏板造型吊顶地面（次卫或客卫）诺贝尔、简一尔瓷砖进户门新多钢制防火木门墙面诺宝瓷砖进户门锁海康威视智能门锁淋浴空间麦华淋浴房卧室地面悦锦阁木地板TOTO主卫淋浴龙头及花洒门定制户内门TOTO淋浴龙头及花洒（次卫或客卫）墙面定制墙纸卫浴TOTO洗脸盆顶面圣戈班石膏板造型吊顶TOTO龙头（主卫）厨房地面诺宝瓷砖TOTO龙头（次卫或客卫）墙面诺宝瓷砖TOTO马桶吊顶奥华铝扣板阳台地面简一瓷砖橱柜名仕柜门材料其他卫生间奥普排风扇厨房设备三禾台面人造石空调美的中央空调老板油烟机空气源热泵格力空气源热泵老板燃气灶智能家电大华可视对讲老板消毒柜万鑫灯具欧琳洗涤池菲驰开关欧琳洗涤池龙头收纳定制水台柜新房小结：所在南部卧城19年后成为高流量区域，价格趋稳；由于集中供应，板块内项目去化差异明显，同类地段项目热销期月均去化0.9-2万㎡/月；板块内项目基本控面积控总价，小户型为主。供求局面：17-18年供应较少，早期项目年成交主要集中在南部卧城，新塘板块20年才有项目入市；南部卧城19年后集中供应，年供求超过60万㎡左右，供求比在1-1.2，较为健康。TOD、临轨交项目流速较快，热销期去化月均2万以上，其余项目热销期月均在0.9-1.6万㎡价格局面：17-18年核心竞争区供应较少，成交以早期房源为主，均价较低，近两年土地放量且当前双限价格稳定，近两年成交均价较稳，年涨幅较小，趋向限价水平。当前南部卧城均价28314元/㎡，新塘板块均价25586元/㎡，为萧山房价的平均水平产品局面：TOD综合体项目、近地铁项目热销，其余项目签约率多在5成左右。项目产品控面积为主，3房为户型主力，功能3房优先去化，标准4房优于功能4房，客户更侧重同户型的尺度感。本案入市时预计地铁项目处于销售期，将同台竞争，本案距离地铁较远，将处于竞争劣势。备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；6二手房市场分析周边二手房价格局面：周边二手房毛坯成交价在2.5-2.8万元/㎡，精装成交价在3.0-3.4万元/㎡价格水平：项目周边售/待入市二手房较多，参考周边17-19年交付高层次新房项目，二手房毛坯价格区间约2.5-2.8万元/㎡，精装价格区间约3.0-3.4万元/㎡，存在一定价格倒挂。典型项目产品类型装修标准交付年份近一年成交套数挂牌套数面积区间参考均价（万/㎡）新城香悦半岛高层毛坯2018年38126-1382.7恒大帝景高层精装2016年62288、893.0旭辉珺悦府高层精装2019年41089-126挂牌3.2-3.6众安朝阳8号高层毛坯2017年412873.3旭辉珺悦府新城香悦半岛恒大帝景众安朝阳8号7初步定位客户定位：南部乡镇进城及地缘为主力客户，萧山市区、滨江外溢为次主力客户，整个大杭州外溢客群作为补充南部卧城、新塘板块毗邻萧山市区，三类核心客户：地缘客户、萧山市区及滨江外溢、大杭州外溢客户。预计标地客户构成：标地位于通惠路东侧，靠近南部乡镇，地缘属性突出，预计乡镇进城及地缘客户较多。代表性项目兴耀青漫里（南部卧城）滨江朝闻花城（南部卧城）地铁万科彩虹天空之城一期（新塘）南部乡镇进城及周边地缘分巢40%30%35%萧山市区及滨江外溢30%40%35%大杭州外溢25%25%25%其他5%5%5%彩虹快速路地铁5号线通惠南路零三省道滨江朝闻花城兴耀青漫里地铁万科彩虹天空之城一期地铁2号线南秀路南部萧山乡镇进城客户滨江、萧山地铁2号线外溢客户大杭州外溢客户地缘客户户配定位：刚需产品为主，满足三房功能，搭配部分刚改产品板块典型个案：青漫里户型配比为94㎡（50%）、102㎡（29%）、120㎡（21%），朝闻花城户型配比为89㎡（10%）、96㎡（40%）、99㎡（6%）、108㎡（30%）、118㎡（14%）。竞争区域刚需属性明显，刚需三房户型占绝对主力。户配建议：符合目前市场主流，以刚需产品为主，满足三房功能，搭配部分刚改产品，95

㎡套数占比50%。106㎡套数占比30%，118㎡套数占比20%。物业类型面积房型南向面宽套数占比高层95㎡3房2厅2卫10米（中间套）50%106㎡3房2厅2卫6.5米（边套）30%118㎡4房2厅2卫7米（边套）20%销售周期定位：预计月均去化约1.2万㎡，去化周期为12个月左右TOP项目：竞争区域内滨江朝闻花城月均去化最高，月均去化1.45万方，强销期月均去化1.79万方。典型项目：滨江朝闻花城靠近地铁2号线，项目体量大，居住氛围浓厚，年去化高；兴耀青漫里位于地块南面，距离项目仅0.1KM，强销期月均去化0.97万㎡，预计21年项目售罄，比较具有参考性；彩虹天空之城一期位于地铁5号线末站，为TOD综合体项目，预计年均去化16万方左右。预本案销售周期：本案入市时近地铁项目处于销售期，本案将处于竞争劣势；但板块客户基础雄厚，项目销售难度不大，建议月均去化1.2万方，预计销售周期12个月左右。典型项目去化情况项目首开时间推完时间已推量（万㎡）成交量（万㎡）月均去化量

（万㎡）强销期月均去化兴耀青漫里2021.3——2.01.00.970.97滨江朝闻花城2020.11——10.37.21.451.79地铁万科彩虹天空之城一期2020.11——4.84.60.931.31备注：①数据来源：同策数据库；②统计口径：数据时间2019.01.01-2021.04.30；板块在售项目基本加推即磬，续销情况较少，月均去化量参考意义较弱；强销期月均去化取值项目开盘加推后1-2个月的签约量，比较具有参考性。底商市场：流速低，存量大，且供应量上涨板块商业整体水平：近五年竞争区域商业年均成交量不足1万㎡，且2020年成交量环比减少36%。成交主要集中在南部卧城板块东部，项目周边金帝融泰城、香悦半岛等商铺去化较好，但总体南部卧城客户对商铺投资需求较小。近期项目：东原德信九章赋、国宸府、桂语朝阳、融望之城等住宅项目底商近期有供求，仅有近地铁项目桂语朝阳成交量超过10套，国宸府成交5套，九章赋成交4套，融望之城成交3套。去化周期：2018年多项目集中入市供应量迅速增长，去化周期上升；2021年供应量增幅较大，去化周期上升，预计板块配套更为完备后，将提升板块内商业去化流速。项目首开时间累计供应套数累计成交套数面积区间成交均价（元/㎡）类型东原德信九章赋2020.04294（155㎡，月均13㎡）30-80472621F国宸府2021.03145（233㎡，月均117㎡）29-83416191F桂语朝阳2019.104311（1581㎡，月均88㎡）37-171277301-2F融望之城2020.07683（190㎡，月均21㎡）24-123448921-2F底商市场：周边城市界面一般，多为在建项目与老小区，商业氛围不浓厚租金水平：板块老小区众多，商业以小区底商为主。北辰奥园位于蜀山路附近（类似标地，主干道旁、远地铁），租金相对较高在4.5-5.6元/㎡·天，姚江岸家园周边居住氛围浓厚，租金在3.3-4.5元/㎡·天（靠近标地，参考性强）。旭辉珺悦府和众安朝阳银座均在地铁沿线