【投资版】平度油坊片区及厦门路北地块、南京路北地块项目概况分析2020

平度油坊片区及厦门路北地块、南京路北地块项目概况分析青岛亿联置业投资拓展中心ELINKHOLDGS1一、城市概况二、土地分析三、市场分析四、本体分析五、合作模式目

录ContentsELINKHOLDGS2城市概况城市简介政策指引宏观经济人口情况轨道交通

产业规划城市总结ELINKHOLDGS3◼

城市概况丨城市简介➢

城市战略定位：山东省面积最大的县级市，平度距离青岛、烟台、潍坊主城区各100公里左右，是青岛“全域统筹、三城联动”的咽喉之地、胶东半岛几何中心，已迈入“高铁时代、空港时代”，具有“会客聚集地”的天然优势。青岛市各区县市土地面积317621271921200015001000500015681324584396996632平度市西海岸即墨市莱西市胶州市城阳区崂山区李沧区市北区市南区•

山东省县级市陆域面积第一：陆域面积3176平方公里，5街道，12镇，1个省级开发区；•

青岛市级先进制造业集聚地：以新能源、新材料、新一代信息技术等战略性新兴产业和高端装备、家电电子、化工橡胶、食品饮料等传统主导产业为主的现代工业产业体系；•

人口总量第二：138万人，占全市总人口14%；•

全国百强县68位，县域经济百强县29名、全国最具投资潜力中小城市前10强。ELINKHOLDGS4◼

城市概况丨政策指引➢

政策指引：加快构建青岛北部先进制造业基地，科学谋划经济跨越式发展蓝图，全面打响“双招双引”攻坚战。➢

王清宪书记多次到平度视察时明确表示，平度的发展潜力很大，要举全市之力推动平度加快构建青岛北部先进制造业基地。聚焦放大产业优势，构建起以新能源、新材料、新一代信息技术等战略性新兴产业和高端装备、家电电子、化工橡胶、食品饮料等传统主导产业为主的现代工业产业体系。“平度攻势”：快速建设现代化区域性中心城市和青岛先进制造业基地2019年全面起势2020年全面攻坚2021年全面突破2022年全面提升ELINKHOLDGS5◼

城市概况丨宏观经济➢

宏观经济：全市GDP约685亿，结构以三、二产为主，从近4年来看第三产业呈上升趋势。➢

随着平度“攻势”突破，未来二、三产业占比将会持续加大。2016-2019年平度三次产业结构宏观经济指标全市总人口2019年138万100%50%0%35%52%36%51%37%52%48%36%16%GDP685亿13%13%11%2016年2017年2018年2019年人均GDP49329元/人46178元476亿一产二产三产2019年各区市GDP对比图（亿元）3554城镇居民人均可支配收入社会消费品零售总额固定资产投资/增速商品房销售总量2000150010005000121712011148974913818685228亿52651814872亿西海岸市南区即墨市胶州市城阳区市北区崂山区平度市莱西市李沧区红岛区ELINKHOLDGS6◼

城市概况丨人口情况➢

人口情况：全市人口约138万，全青岛市排名第二，2020中国县域人口流入百强榜，位列11名。➢

城镇人口呈逐年增长趋势，每年进城落户人口约1-1.5万人，流入人口大多是青壮年，分布于企业招聘技术人员、中级管理者、大中专毕业生、以及进城务工人员。2017-2019年平度市城镇人口走势2020中国县域人口流入百强榜2019年全市各区常住人口对比59584.0%3.5%红岛,10.51崂山,45.59市南,58.88黄岛,160.82李沧,58.92城阳,74.49平度,137.79莱西,76.2456.661.0%0.5%0.0%胶州,90.7555.365453即墨,124.89每年进城落户人口约1-1.5万人市北,111.112017年2018年2019年增长率常住人口（万人）ELINKHOLDGS7◼

城市概况丨轨道交通➢

轨道交通：平度将融入青岛1小时生活圈，建造双高铁站时代，加快打造青烟潍城市群会客厅，将由“远郊”变身为胶东半岛一体化的重要“支点”，战略意义更加凸显。➢

潍莱高铁已于11月26日正式通车运营，

潍烟高速铁路规划建设中，青岛地铁14号线已获批。潍烟高速铁路由昌邑站至芝罘站，正线全长236.452千米，共设9座车站，分别为昌邑站、平度新河站、莱州站、招远站、龙口市站、蓬莱市站、大季家站、福山站、芝罘站，设计速度350千米/小时。潍烟高铁已于11月26日正式通车运营平度

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青岛地铁14号线

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青岛胶东国际机场（40分钟）8号线直达“五四广场”ELINKHOLDGS8◼

城市概况丨产业规划➢

产业规划：平度市产业基础较好，发展投资潜力较大，产业园区总投资已超540亿元。➢

城市产业“四区八园”

基础配套已经逐渐完善，现已有73个亿元以上项目落户相关园区，总投资超540亿元。（其中青啤三厂规模产值超1800亿、海信家电产业园超百亿）平度市2020年上半年共签约重点产业项目73个、总投资546亿元，比去年同期分别增长了16.7%和45.2%，6个固定资产投资支撑项目开工323个，108个青平两级重点项目开工90个，开工率分别达到72.4%、83%；新开工纳统项目251个，这251个项目数量相当于2019年全年纳统项目的总和。平度投资增速分别高于全国、山东省、青岛市31.8%、25.3%、24.7%。ELINKHOLDGS9◼

城市概况丨城市总结政策支持城市战略区位2019年提出“4年平度攻势”，大力发展新城建设和老城更新，高标准规划打造南部新城、西部城区、高铁站片区、现河风貌带等“三区一带”，此政策方案与亿联置业五年战略计划相互贴合，机遇优势较为明显，未来发展潜力较大。人口大市，发展潜力很大，是青岛“全域统筹、三城联动”的咽喉之地、胶东半岛几何中心，是青烟潍城市群会客厅“天然聚集地”

。城市规划宏观经济在实现胶东半岛一体化发展、突破平度攻势同时，平度处于快速发展通道上，现已规划双高铁（潍莱高铁已开通）、地铁14号线，未来将由“远郊”变身为胶东半岛一体化的重要“支点”，战略意义更加凸显。全市GDP约685亿，结构以三、二产为主，三产占比已经逼近5成占比，随着平度“攻势”突破，未来三产业占比将会持续加大。城市人口产业发展全市人口约138万，全市排名第二，城镇人口呈逐年增长的趋势，每年进城落户人口约1-1.5万人，随着产业园区落地实施，进城人口将进一步加大。产业基础较好，政策优惠条件多，发展投资潜力较大。现已规划四区八园，是青岛北部先进制造业基地，亿元以上企业现有72家落户。ELINKHOLDGS10土地分析量价分析重点土地成交

未来供应

土地小结ELINKHOLDGS11◼

土地市场丨量价分析➢

楼面价连续3年持续攀升，平均涨幅在35%左右，2020年基本稳定在1483元/m²➢

从近6年土地供求走势图来看，2018年土地成交和供应达到了最高峰，2019年逐渐下降处于平稳态势。从月度数据来看，平度土地市场供应分布不均，未出现大量集中供应现象，市场状态良好。平度市2015年-2020年11月历年土地供求走势图1032502001501005016001400120010008006004002020年1-11月份万/㎡元/㎡12200成交建面002015年135.0870.974.632016年82.56123.698.372017年140.67110.0411.282018年218.85216.2119.098832019年193.12166.5319.882020年101.60102.8315.25同比

38%供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交总额（亿）楼面地价（元/㎡）6526771025119414831483平度市2020年土地供求月度走势图5040302010025002000150010005002020年1-11月份成交楼面价同比

24%02020年102020年112020年1月

2020年2月

2020年3月

2020年4月

2020年5月

2020年6月

2020年7月

2020年8月

2020年9月月月供应建面（万㎡）成交量（万㎡）成交总额（亿）楼面价（元/㎡）41.1919.974.00013.2900005.31000024.720017.0839.533.0376613.292.8121115.310.82154624.724.60186000.0000.0000.0000.0000.0000.0002002ELINKHOLDGS◼

土地市场丨重点区域土地成交情况➢

月度供求不均，3月份和6月份土地集中放量，整体楼面价在2200元/m²左右➢

从月度走势来看，土地市场供销量表现不均，3月份和6月份土地集中放量，其中4月份楼面价达到了2859元/m²，整体楼面较为稳定。20032地块（碧桂园）地王—19075地块（金悦相府）综合容积率1.8（商住）建筑面积4.45万㎡楼面地价：2726元/㎡出让时间：2019.12.11溢价率：0%竞得人：青岛君实置业综合容积率2.0（商住）建筑面积7.7万㎡楼面地价：1854元/㎡出让时间：2020.10.10溢价率：0%竞得人：东方和力文化发展公司（碧桂园、新东方）20033地块（碧桂园）20023地块综合容积率2.0（商住）建筑面积6.8万㎡楼面地价：1851元/㎡综合容积率2.0（商住）建筑面积1.93万㎡楼面地价：2081元/㎡出让时间：2020.10.10溢价率：0%竞得人：东方和力文化发展公司（碧桂园、新东方）出让时间：2020.4.10溢价率：0%竞得人：青岛柏弘置业有限公司油坊片区19080地块20025地块综合容积率2.4（商住）建筑面积7.01万㎡楼面地价：2275元/㎡综合容积率2.0（商住）建筑面积11.4万㎡楼面地价：2116元/㎡出让时间：2020.1.07溢价率：0%竞得人：青岛佳龙腾港盛置业有限公司出让时间：2020.4.10溢价率：0%竞得人：海信地产常州路杭州路19084地块（海信九贤府）综合容积率2.0（商住）建筑面积5.12万㎡楼面地价：1692元/㎡出让时间：2020.1.07溢价率：0%竞得人：海信地产19086地块综合容积率2.0（商住）建筑面积6.07万㎡楼面地价：1569元/㎡出让时间：2020.2.07溢价率：0%竞得人：青岛行知投资管理有限公司ELINKHOLDGS13◼

土地市场丨未来土地供应情况➢

预计2021-2022年，土地储备供应面积27万m²，建面61万m²，未来整体供应较为平稳。➢

今年库存约110+明年供应110万合计约220万，平均年去化98万，明年预计库存122万，较往年相比库存含量处于供需平衡状态，未出现较大波动。平度市近期及未来供地计划近期及未来供地计划分布图预计供地时间序号1区市土地位置土地面积（亩）

规划建筑面积（平方米)规划用途住宅用地商住用地住宅用地商住用地商住用地商住用地商住用地容积率27平度市区昆明路南侧、苏州路西侧平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市85.254.729.068.569.753.240.1141990102102231961140879286878060535041＜容积率≤2.51.0<容积率≤2.81.0<容积率≤1.21.0<容积率≤2.51.0<容积率≤2.01.0<容积率≤2.21＜容积率≤2.011月12月12月12月12月12月11月平度市区赣州路西侧、规划沈阳路南2平度市区广州路东侧、登州路北侧334油坊片区平度市区登州路南侧、滨州路西侧4常州路6平度市区常州路西侧、同康路北侧15杭州路5平度市高平路西侧、北京路北侧6平度市兰州路东侧、规划沈阳路以南7ELINKHOLDGS14◼

土地市场丨小结➢

土地供求结构：平度土地市场成交量较为稳健，成交均价连续五年处于稳步上升趋势，市场环境良好，处于供需平衡状态。土地基本底价成交，目前平度市成交楼面均价1483元/㎡。➢

板块土地市场：板块内土地溢价率为0，市场最高楼面价为2726/m²，高地价均多集中在老城区，新城区较老城区土地楼面价底300-500元/m²。➢

未来供应情况：到2022年底，未来土地储备供应面积27万m²，建面61万m²，按近三年平均市场供应量算，预计2021年供应约110万m²

。ELINKHOLDGS15住宅市场量价分析市场存量成交排名

市场小结ELINKHOLDGS16◼

住宅市场丨量价分析➢

成交单价连续6年持续攀升，2020年环比去年涨幅3%，基本稳定在7700元/m²左右。➢

从近6年住宅供求走势图来看，2017年住宅成交达到了最高峰，2019年逐渐平稳。从月度数据来看，平度住宅市场供应6-8月份供应增加，10月份成交激增，整体市场单价处于见涨态势。平度市2015年-2020年11月历年住宅供求走势图14012010080100008000600040002000010360202020年1-12月份40万/㎡元/㎡170成交量2015年55.6366.0632.72016年80.38108.6955.0350632017年87.93117.763.4453902018年115.43109.1372.12019年105.1496.1472.2675162020年87.1866.9951.727720同比

38%新增供应（万㎡）成交量（万㎡）成交总额（亿）成交均价（元/㎡）495066071483平度市2019年10月-2020年11月供求走势图2020年1-11月份2520151058000780076007400720070006800成交单价同比

24%02019.106.732019.1112.332019.1211.652020.102.832020.200.42020.302.742020.406.662020.502.882020.6018.482020.7014.552020.8010.932020.9011.422020.107.552020.11新增供应（万㎡）成交量（万㎡）成交总额（亿）成交均价（元/㎡）4.076.805.3078019.717.56.815.1876035.033.9478303.552.6674961.541.1272785.163.9576526.765.2978326.665.1877766.484.9275867.805.8574907.986.2778586.715.25782524.725.9776037905ELINKHOLDGS◼

住宅市场丨库存分析➢

住宅库存未见较大幅度增长，区域库存含量位居7位，处于稳健态势➢

区域库存约110.34万方，存销比18个月，从近一年区域库存市场来看，基本趋于稳定态势。平度市商品住宅供月度存量走势图15020151051816161615141005001212121111111002019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.11存量（万㎡）存销比81.281085.011185.71184.61182.991283.731281.321294.0914101.3718104.7815110.8016115.7916113.97162020年青岛市各区市商品住宅存量分布情况500万㎡400706050403020100月存量面积去化周期3002001000市南区原市北区原四方区李沧区崂山区111.6837原黄岛区原胶南市城阳区高新区即墨区胶州市450.4527平度市110.3418莱西市133.6329存量面积去化周期15.726120.38739.941763.8315181.9214385.9413222.701268.388308.2524ELINKHOLDGS18◼

住宅市场丨成交排名➢

平度市住宅市场主要以品牌开发商为主，当地企业均已合作为主，独立开发较少。平度市2020年住宅成交面积TOP10平度市2020

TOP10年住宅成交单价项目名称区域销售均价(元/m²)

销售面积(㎡)排名项目名称区域销售面积(㎡)

成交套数

排名两髻山齐东翰府平度市97284749.521安徒生童话小镇万汇碧桂园珑樾和达铭著平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市77912.9762667.8247147.966453343336432826328821622018712平度新城悦隽大都会金悦相府平度市平度市平度市95309108890135994.9512228.441053.312343紫竹苑小区中高名人国际花园海信凤台世家平度新城悦隽大都会中杰时代广场平度金融商务中心御园新城41841.2538283.9735994.9535604.94平度金融商务中心平度市888527830.4355太泉美域海信城平度市平度市平度市88688864885615696.755696.994214.0667867平度中南漫悦湾27830.4325502.0523901.4189金色家园祥庭城投翰林学府平度市平度市877087674542.089中南国宾府1021739.7910ELINKHOLDGS19◼

住宅市场丨小结➢

整体市场情况：根据市场数据分析，平度最大市场容量约110万㎡，供求比波动较小，市场价格连续5年增涨，呈现稳定健康态势。➢

市场库存情况：2020年平度市全面启动旧改工作，对市场容量的增长有一定的刺激作用，从今年6月份开始。市场供应逐渐加大，截止10月份市场库存为约110万

m²，去化周期为16个月。➢

品牌开发商进驻情况：新城、碧桂园、和达、海信均有在建在售项目，当地企业均已合作为主，独立开发较少。ELINKHOLDGS20本体分析平度油坊片区/首开项目南京路北地块ELINKHOLDGS21◼

本体分析丨油坊片区丨地块指标/四支平度油坊片区项目基础信息项目名称建设用地面积（m²）容积率计容建筑面积（m²）用地性质平度油坊片区（旧改）40万2.5100万住宅兼商业◼项目区位：属于老城区板块，周边配套齐全，位于天津路以南、柳州路以东、常州路以西、三城路以北。◼项目指标：占地约600亩，计容建面约100万方，容积率2.5。◼项目现状：宗地地上附着物多以平房、沿街门头房为主，目前村民拆迁意向已经处于摸排阶段。济南路青岛路徐州路郑州路厦门路深圳路ELINKHOLDGS22◼

本体分析丨油坊片区丨地块指标➢

油坊片区项目住宅、商服用地，内部地块可分5宗，总用地约600亩，因项目未5拆迁完毕，实际用地红线暂未划定。地块一地块四地块五➢

地块内部有部分民宅及少部分耕地、企业板房，政府在招拍挂之前，完成净地状态。1地块二23地块三4ELINKHOLDGS23◼

本体分析丨油坊片区丨周边配套➢

项目位于平度老城区，属于中心城区，周边配套资源齐全，社区商业较多，生活、学习、购物、就医便利，距离老城核心商圈仅1.5KM。片区小学划片郑州路小学和同和实验学校、国开附小（私立），未来将划片新台路小学（公立九年一贯制）。广州路小学车程时间10min8min距离3km西关中学现河公园实验中学人民广场郑州路小学人民医院市政府郑州路小学西关中学金荷广场北方国贸利群商超体育馆金荷广场北方国贸利群商超妇幼保健院2km油坊片区8min2km青啤大道谭家庄水库厦门路规划小学4min1km奥体中心3min0.8km0.8km平度市政府北京路3minELINKHOLDGS24◼

本体分析丨油坊片区丨交通条件➢

四侧临城市主干道，快速通行平度市老城与南部新区，道路通达性强➢

南侧，北侧紧邻城市主干道北京路、香港路，东西贯穿交通便利。东侧，西侧紧邻梧州路与杭州路，可无缝衔接中心城区和南部新城。◼

青岛路：城市东西主干道，双向6车道，横贯东西，可快速穿行平度城区。◼

郑州路：城市南北主干道，双向4车道，贯穿平度南北两城，向北可连接荣潍高速，向南可衔接青银高速；◼

距离规划地铁14号线仅1.6KM，车程仅需5分钟◼

周边12个公交站点共计5路公交车通行，可通达平度整个城区油坊片区青岛路站ELINKHOLDGS25◼

本体分析丨油坊片区丨首开项目丨项目背景➢

经与李园街道办与平度城投沟通协商，油坊片区首开厦门路北地块，地块东侧为居然之家用地，土地为住宅用地。➢

项目周边用地以居住用地为主，北侧、西侧紧邻现状居住社区，西北角临近现状幼儿园➢

目前地块内较为平整，处于净地状态。居然之家油坊片区首开项目ELINKHOLDGS26◼

本体分析丨油坊片区丨首开项目丨规划说明➢

土地面积：

28.9亩（

19297㎡，含安置房用地3604㎡

）➢

住宅容积率：≤2.0➢

建筑退线要求：1、建筑红线（不含围墙）后退常州路（红线50米，两侧各23米绿化带）道路中心线不少于58米。2、建筑红线（不含围墙）后退厦门路（红线50米，两侧各15米绿化带）道路中心线不少于50米。3、建筑红线（不含围墙）后退常州路与厦门路中心线交点不少于85米半径。ELINKHOLDGS27◼

本体分析丨油坊片区丨首开项目丨规划方案居住地块经济技术指标项目数量19297384011.99306单位用地面积（含安置用地）地上建筑面积容积率㎡㎡-17F17F户数户人个15F居然之家人数98015F机动车停车位30613F13F安置区地块经济技术指标项目数量360472081.9968单位11F11F用地面积地上建筑面积容积率㎡㎡-户数户个机动车停车位68ELINKHOLDGS28◼

本体分析丨油坊片区丨首开项目丨规划布局17F15F15F13F11F13F11FELINKHOLDGS29◼

本体分析丨油坊片区丨首开项目丨项目进展情况➢

厦门路北地块62户居民，签约率达100%，2020年10月22日正式启动拆迁工作，

2020年11月10日完成全部地上附着物拆迁工作。ELINKHOLDGS30◼

本体分析丨南京路北地块丨地块指标/四支南京路北地块项目基础信息建设用地面积（m²）计容建筑面积（m²）项目名称容积率用地性质南京路北地块2.7万2.05.4万住宅兼商业◼

项目区位：属于老城区板块，周边配套齐全，位于南京路以北，郑州路以西、天津路以南。◼

项目指标：占地约40亩，计容建面约5.4万方，容积率2.0。◼

项目现状：宗地均已场平，处于净地状态，有少量建筑垃圾。郑州路南京路ELINKHOLDGS31◼

本体分析丨南京路北地块丨周边配套➢

项目位于平度老城区，距离老城核心商圈仅1KM，周边配套资源齐全，社区商业较为浓厚，周边居住人口较为密集，学区划片西关小学、西关中学，仅需4min即可抵达。西关中学车程时间15min4min距离4km1km1km1km1km1km西关小学现河公园育馆人民广场南京路地块市政府郑州路小学妇幼保健院西关小学西关中学金荷广场北方国贸利群商超老城核心板块4min青啤大道谭家庄水库厦门路规划小学4min奥体中心4min平度市政府北京路4minELINKHOLDGS32◼

本体分析丨南京路北地块丨板块市场➢

南京路北地块，属于老城板块，距离老城核心商圈仅有1KM，周边居住人口较为密集，生活配套齐全，，周边在售同类产品项目仅为1家，为大唐官邸，版块内市场竞争压力较小。悦隽大都会南京路地块金悦相府北部老城区大唐官邸理想之城凤台世家公园里市政府九贤府南部新城区ELINKHOLDGS33◼

本体分析丨板块市场丨板块划分➢

平度市分为四大板块，南部新城区占据城市发展价值及环境价值，处于城市发展主方向且当地人认可，目标项目处于新老城区搭接处，即可享受新城发展红利，又可享受老城成熟配套，地理位置极佳。板块名称边界说明板块说明南京路地块郑州路荣潍高速以南，广州路以西，厦门路-海尔大道-青岛路以北，郑州路-青岛路-S219以东老城区板块城市配套老旧，规划发展空间较小，人口众多较为拥