蔡家F分区407亩立项可研报告V3-2021.04

重庆市北碚区蔡家板块F分区407亩地块可行性研究报告2021年4月1.1项目区位：重庆市北碚区蔡家板块—新兴热点板块，是“北上战略”的主要拓展区，距离“西进”高新区仅半小时车程。

重庆市：直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽

，2020年GDP达25002.79亿元，

同比增长3.9%，与广州持平，常住人口3124.32万人，北碚两江新区（北扩）北碚地块位置龙兴礼大

照母山人和双碑井口港城工业园鱼复工业园高新区竹林江北嘴弹子石新牌坊观音桥（西进）老沙区渝中半岛南坪茶园南山二郎双

大大杨石

新南湖山

渡口华岩李家沱主城九区鹿角龙洲湾跳蹬陶家鱼洞高职城界石西彭1.2项目区位：板块距江北国际机场14公里，距重庆北站14公里，距离市中心解放碑20公里；项目距离轨道6号线蔡家站2公里。江北机场13.6KM礼嘉商圈8.5KM2公里重庆北站13.9KM观音桥商圈17.1KM解放碑商圈20.2KM重庆西站25.8KM蔡家岗立交项目地理位置分析本项目距离轨道6号线蔡家站礼嘉商圈直线距离（KM）车程（min）28.513.613.920.2415403050江北机场重庆北站解放碑商圈项目名称重庆市北碚区蔡家F分区地块项目项目负责人胡婷娟挂牌时间2021年4月8日净现金流土地面积容积率计容建筑面积建筑密度建筑限高起始地价销售货值

销售周期净利润率总地价起始楼面地价亩单价万㎡m（亿元）

（年）（亿元）（亿元）（元/㎡）（万元/亩）407亩1.66（住宅住宅≤35%商业≤50%27.15万㎡

1.5，商业商务2）44.9430/4018.534123商业45562.77商墅7.258.63%-2.82小计精装T

洋房

精装T

洋房LOF

公寓（㎡）酒店（地上）

地下室商业占比38%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）可售2576063440016800704009000252001100038071.5199195入市均价（万元

㎡）15800/16500(精装报价2000）自持10万/个2020年3月底获取该项目信息，经过实地勘察后认为可持续跟进；该宗土地已于2021年4月7日挂牌。••项目进展存在问题//需要集团解决问题3挂牌及出让条件详细分析重庆市北碚区蔡家F分区地块要求自持不低于38000㎡的五星级酒店10年，起拍楼面价为4,123元/㎡，起拍加价幅度为1000万/手（折合楼面价22.25元/手）。序号出让条件（一）（二）挂牌、竞买时间：挂牌时间：2021年4月7日；保证金到账截止时间：2021年4月27日12:00前；竞买时间：2021年4月28日9:30按报名情况另行通知；报名及竞拍流程：报名期限内，只有

1家申请人取得竞买资格的，将采用挂牌方式出让；有

2家以上（含

2家）申请人取得竞买资格的，将采用拍卖方式出让，拍卖时间另行通知。1、付款比例：5:52、付款时间：（1）合同签订后30日内缴纳出让价款50%的首付款，竞买保证金自动转为竞得宗地的定金，由重庆市公共资源交易中心支付至财政非税收入专户抵作土地出让价款。（2）土地出让金自合同签订之日起90日内付清。（三）3、出让合同签订时间：竞得人应在拍卖结束后当场与重庆市公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权成交确认书》，应同时签订《国有建设用地使用权出让合同并加盖公章，合同签订日期以重庆市规划和自然资源局签订时间为准。（四）（五）土地交付条件及时间：签订合同并支付至出让价款的

50%之日起

5个工作日内交付首期土地，剩余土地于交清全部土地价款之

5个工作日内交付。开工期限：交地之日起9个月内动工。竣工期限：交地之日起36个月内竣工。3挂牌及出让条件详细分析序号出让条件（六）（七）履约保证金：无建设及精装要求：按照渝府办发〔2020〕107号文件执行装配式建筑相关要求，装配率按照《重庆市城乡建设委员会关于印发〈重庆市装配式建筑装配率计算细则（试行）〉的通知》（渝建〔2017〕743号）的规定执行。配建：（1）不低于2700㎡的9班幼儿园（2）240㎡邮政所（3）社区综合服务中心室内建筑面积不少于2700㎡，室外场地面积不少于1500㎡（4）开闭所200㎡（5）F19-2-1和F19-2-2及F19-1-2和F19-1-3之间修建宽不低于8米的人行步道（八）（九）绿色建筑要求：海绵城市4土地竞买资金需求假设以底价获得总地价185299万元备注竞买保证金土地竞买2021年4月27日12:00前37,060万元集中供地，建议至少提前1日因地块较多具体时间待通知2021年4月28日09:302021年4月28日2021年5月6日成交确认签订出让合同第一笔土地款第二笔土地款万元万元万元国土合同签订后30日内支付至土地款的50%国土合同签订后90日内付清2021年6月5日55,589.592649.52021年8月5日1.1城市与经济概况成渝地区双城经济圈，国家战略发展“第四极”。

重庆市：直辖市、国家中心城市、超大城市、西南地区综合交通枢纽

，2020年GDP达25002.79亿元，

同比增长3.9%，常住人口3124.32万人，成渝地区双城经济圈成为及京津冀、长三角、粤港澳大湾区后国家战略发展“第四极”。

中心城区定位：围绕“强核提能级”，加快集聚国际交往、科技创新、先进制造、现代服务等高端功能，提升城市发展能级。特别是推进“两江四岸”核心区整体提升，打造国际化山水独都市风貌展示区。数据来源：2019年重庆市北碚区国民经济和社会发展统计公报1.2城市交通分析国际铁路枢纽场站、国际航空（货运）枢纽，未来1小时通成都、贵阳，3小时通周边省会

城市定位：2021年《国家综合立体交通网规划纲要》明确将成渝地区双城经济圈建设成为面向世界的四大国际性综合交通枢纽集群之一；将重庆定位为20个国际性综合交通枢纽城市之一；重庆将重点打造成为国际铁路枢纽场站、国际航空（货运）枢纽。规划构建6条主轴、7条走廊、8条通道。共有8条高铁途经重庆。预估到2030年，重庆将形成“米”字型高速铁路网络：10条线路、约2030公里。届时坐高铁，重庆到成都、贵阳将实现1小时到达，到周边省会城市有望实现3小时到达。

2020年，重庆江北国际机场累计完成旅客吞吐量3493.8万人次，跻身全国第四，首次迈入全国前五行列。重庆第二国际机场（重庆正兴国际机场）计划2022年左右开工，大约2029年建成“米”字型高速铁路网络1.3城市布局蔡家、悦来、礼嘉板块共同打造嘉陵江创新湾区，展示智能创新。

发展方向：2020年12月4日，市规资局开展了《“两江四岸”城市发展主轴规划研究》中提出重点打造解放碑-江北嘴-弹子石、九龙半岛-钓鱼嘴半岛、广阳岛、礼嘉-悦来-蔡家四大重要功能空间节点，并整合两江交汇历史人文湾区、长江文化艺术湾区、长江生态文明湾区、嘉陵江智能创新湾区“四大湾区，，嘉陵江智能创新湾区以礼嘉-悦来-蔡家为重要功能空间节点，集中展示智能创新。板块概况定位都市功能拓展区，城市北拓支点，先进制造业基地，两江半岛宜居新城；主要承担居住和产业发展功能，依托产业衍生居住需求，板块产业规划能级较高，已进入提质增速阶段；蔡家嘉临江智能创蔡家新湾区蔡家悦来板块定位国际商务旅游区、城市级商圈、高端居住区，规划大型滨水商业、欢乐谷等休闲、娱乐配套。板块发展成熟，高端改善产品聚集；江礼嘉悦来嘉陵礼嘉板块定位以“会展、智能、生态”为核心的生态城市新中心，以国际博览经济为中心，发展中高端住宅和商务、商业配套，同时也是政府寄予厚望的国家级生态居住试点工程1.4区域规划蔡家围绕先进制造业和现代服务业，大力发展现代化智慧新城，常住人口20万。

2017年4月，蔡家自贸区正式挂牌成立。定位为先进制造业基地。2018年实现工业总产值1601亿元，增长26%。

2019年北碚区政府工作报告中提出，要以蔡家组团为主体，围绕先进制造业和现代服务业两大主题，大力发展智能制造、信息技术、工业互联网生态宜居的现代化智慧新城。围绕着大数据产业，蔡家智慧新城已经落地了航天云网、国信优易、启迪协信科技城等重点产业项目。

目前，蔡家常住人口超过20万，产城融合已初见成效，园区已入驻企业600余家，其中签约引进世界500强企业19家、中国500强企业10家。1.4区域规划产业是区域发展引擎，二产主导，三产提速，生态旅游及宜居新城二产主导，工业基础氛围浓厚，以同兴工业园为基础，结合两江新区及自贸区利好，打造千亿园区+三大自贸区试验区、促进产业升级和贸易升级，未来产业和商贸高地。神驰机电集团重庆康华瑞明科技股份蔡家发展战略及产业定位——高新技术产业——重点打造电子信息产业、新医药产业、高端装备制造业、新材料产业等高新技术产业，目前已引入雷科电气有限公司、横河川仪、北大方正医药集团、力帆集团等知名企业；现代服务业——大力发展商贸业以及休闲娱乐产业，打造市级核心商圈以及两江半岛宜居新城；生态智慧城——集跨境电子商务发展试验区，中新合作国际智慧产业试重庆三华工业有限公司重庆聚宝教学设备有限公司验区，总部经济及总部贸易发展试验区为一体的自贸示范区；典型入驻企业：神驰机电、三华工业、力帆汽车、大唐科技、四联光电等；产业人口：集中于制造及加工产业，产业总人口2万+；1.5项目区位1.5.1项目位置

地块位于北碚区新兴热点蔡家板块，是“北上战略”的主要拓展区，一小时经济圈建设的重要增长极。

临近蔡家自贸试验区，享受发展红利，区域将成为西部国际文化服务贸易先导区、现代服务业总部经济集聚区、内陆开放体制机制创新区；

目前板块内已有10余家品牌房企进入，后市可期。1.5.2项目周边交通情况区域道路规划完善，“三轨、四纵、六桥”，可快速通达全城。

道路：目前已有中环快速干道、兰海高速、渝南路等构成的骨干路网，规划宝山大桥、悦来北大桥、水土嘉陵江大桥建成后将大幅提升出行便捷度；

轨道：区域当前单轨运行，与轨道6号线蔡家站直线距离约2.3公里，远期规划轨道13号线及16号线。水土交通类型交通名称中环快速干道嘉瑞大道距离通车情况通车3.2KM1.3KM1.5KM0.6KM1.7KM2.7KM2.4KM6.7KM6.1KM5.7KM2.9KM3.4KM4.9KM2.3KM——通车嘉德大道通车嘉运大道通车同源路通车本案兰海高速通车道路渝南路通车向家岗马鞍石大桥蔡家嘉陵江大桥嘉悦大桥通车蔡家站曹家湾在建新区悦来/中央公园通车水土嘉陵江大桥悦来北大桥宝山大桥在建在建蔡家嘉陵江大桥在建轨道6号线轨道13号线轨道16号线通车轨道远期规划远期规划——礼嘉轨道干道交通枢纽站机场高铁桥梁1.5.3项目配套情况

区域处于嘉陵江畔，生态宜居，且各项配套完善，优质教育资源陆续开建，生活便捷度高。配套类型配套项目北碚区两江名居小学北碚区灯塔小学人民路小学距离状态已开学已开学已开学已开学已开学已开学已开学已开学已开学在建等级——1.2KM2.8KM2.6KM2.7KM3.2KM1.4KM6.2KM4.6KM4.6KM2.2KM3.1KM0.7KM1.5KM3.0KM2.8KM2.3KM3.5KM4.9KM6.2KM————蔡家小学——教育北碚区凤林小学兼善中学蔡家校区西大两江实验校区朝阳小学金兴校区朝阳小学两江校区蔡家中央大街佳程广场——本案市级重点市级重点——红星美凯龙北碚区两江名居小学兼善中学蔡家校区和瑞医院嘉瑞医院蔡家中央大街——北碚区凤林小学——蔡家小学蔡家医院佳程广场蔡家樱花公园北碚区灯塔小学蔡家中央森林公园商业医疗停工——人民路小学红星美凯龙未建——4.0km嘉瑞医院已投入使用已投入使用已投入使用已开放已开放已开放已开放——朝阳小学金兴校区蔡家医院——花溪公园和瑞医院——朝阳小学两江校区政府医疗蔡家中央森林公园蔡家樱花公园花溪公园——五彩滨江公园——西大两江实验校区景观景观——商业教育五彩滨江公园——1.5.4项目四至及内部情况

地块周边多以未开发空地为主，目前西侧在建道路为城市主干道——嘉瑞大道。

地势整体北低南高，最大高差约49米。

项目南侧地块上有高压线经过，需考虑退距。12213434蔡家岗立交2.1地块配建及设计要求土地总面积27.15万㎡（折合407亩），规划用途为居住用地（R2）、商业商务用地（B1B2）、旅馆用地（B14））地块属

占地面

占地面积

容积

计容面

建筑密地块编号绿地率

建筑限高配套要求性积（亩）率积度规划9班幼儿园，不小于2700㎡，每班游戏场地面积不小于60㎡，不计容；配建通信局，不小于245㎡，预留面积不小于100㎡的建筑物顶部或凸出平台安装基站设备，按1.5㎡/户配置体育活动场地1F16-1-2/06R231637471.5

47455.5

≤35%

≥30%30邮政所240㎡，临街对外在平街层，按1.5㎡/户配置体育活动场地社区综合服务中心，室内建筑面积不少于2700㎡，室外场地面积不少于1500㎡（不包含本地块作为居住用地配置的每户1.5㎡用地面积的多功能运动场）按1.5㎡/户配置体育活动场地23F17-1/05F17-2/05R2R2302503882045581.5

45375

≤35%

≥30%1.5

58230

≤35%

≥30%303023415645F18-1/05R2R2375272507056381.5

56290.5

≤35%

≥30%1.5

37605

≤35%

≥30%3030按1.5㎡/户配置体育活动场地与F19-2-2间修建宽度不小于8米步道，24小时对外开放78F19-2-1/0596F19-2-2/05R22373436281581.5

35601

≤35%

≥30%30按1.5㎡/户配置体育活动场地62%小计1870381.5

280557789F19-1-1/06

B1B2

38512277024

≤50%

≥20%404040独立母婴室10㎡开闭所200，与F19-1-3修建宽度不小于8米步道F19-1-2/06

B1B2

267924029253584

≤50%

≥20%F19-1-3/06B14

19119238238

≤50%

≥20%独立母婴室10㎡小计合计84423271461127407216884638%1.7

4494033.1房地产政策无强限售限购政策、房产政策相对宽松。预售条件(1)八层及其以下(含地上、地下)的主体建筑封顶；(2)九层及其以上(含地上、地下)的已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上。装配式建筑商品房预售：（1）拟预售房屋为八层及以下的，已建房屋建筑面积达到拟建房屋面积的二分之一以上，且预制部品部件采购生产投资额达到主体结构总投资15%以上，可视为完成主体建筑封顶；（2）拟预售房屋为九层及以上的，已建房屋建筑面积达到拟建房屋面积的四分之一以上，且预制部品部件采购生产投资额达到主体结构总投资20%以上，可视为完成拟建房屋面积的二分之一；预售条件主要政策限购限价限售”三无”人员限制新购的首套及以上的普通住房、征收房产税，停贷；窗口指导，较宽松，主要受市场情况影响。无正式文件，各区、各项目根据实际情况确定售价信贷政策首次购房已有一套房首付不低于30%（以银行实际执行比例为准）首付不低于40%（以银行实际执行比例为准）停贷已有两套及以上住房3.2区域土地市场情况重庆市土地市场：2020年土地市场政府加大放量，刺激市场；成交2095.32亩，同比大幅上涨，中小规模地块成交主力；成交楼面价5769元/㎡。板块土地市场：蔡家板块土地市场受限于供应收窄导致量跌价涨，2020年板块涉住地块平均楼面价6925元/㎡，同比增加4.8%，达到历史峰值。近3年来板块成交涉住用地建筑体量共计279万㎡，年均供应93万方。2015年-2020年主城区商住用地供求价走势蔡家板块土地成交数据2500020000150001000050000700060005000400030002000100001800000160000014000001200000100000080000060000040000020000008000700060005000400030002000100002015年29736739657856849527652016年10363861036386158887721592017年46202246202295136848072018年11420411420430136153092019年11386591043748149804466102020年8977727212229901416925201520162017201820192020供地面积(㎡)年年年年年年成交面积(㎡)供应面积(亩)成交面积(亩)18382.39

19097.03

21013.18

13582.47

15501.98

21755.9817579.98

15405.72

18706.03

12704.85

13224.43

19476.14成交建筑面积(㎡)成交楼板价(元/m²)成交楼面地价(元/㎡)

225731484628517763695769供地面积(㎡)成交面积(㎡)成交建筑面积(㎡)成交楼板价(元/m²)3.3近两年土地成交情况

蔡家近两年土地出让有向东北扩张趋势，六号线沿线土地多处于出让状态；

2020年12月，板块建发地块成交楼面地价8343元/㎡，溢价率35.84%

周边品牌房企抢入，本案临近协信（融创映湖十里）2019年6月拿地价5045元/㎡；随着板块成熟度提升，项目潜力看涨。9序号项目名竞得企业

规划用途

成交楼面价

溢价率

总用地

容积率

建筑面积

成交日期13(元/㎡)(亩)（万㎡）2020/12/281建发建发R2834335.841171.410906823两江郦湾

龙湖+海成

R2B1B27117634538%1%2511111.51.224.452020/6/29——颐天康养R28.892020/6/286345合能枫丹宸悦金科博翠未来合能金科R2R27005673125%22%1132041.51.511.352020/3/3120.432020/3/302020/1/20856789——渝开发R264055904723641970%0%289252571.21.51.51.422.9925.225.6914122020/1/212019/11/2916中南+天府集团+大唐天府集团+融创玖著天宸R2B1B2R2融创溪山春晓协信科技城26%0%2019/8/22471协信R2B1B220218.742019/6/1816.812019/5/31151110雅居乐星瀚雅府龙湖三千庭101112雅居乐龙湖R2B1B2R277948570743534%32%11%1681052541.51.51.110.518.822019/5/319.912019/4/1114.142019/3/292019/5/31——颐天康养

R2B1B2213141516融创映湖十里融创溪山春晓融创融创R2B2R25045753273786588666160%37%48%45%21%87141831.71.51.51.51.4金科博翠山麓

金科+坤基R28.3421.632019/3/212019/2/1——保亿御景玖园保亿——R2——2162534合计237.913.5本案的先发战略意义1.从周边地块成交情况，可以看到从2020年，蔡家板块地价一路上扬，市场较为火爆。本批次与项目同期出让住宅地块评估价格为6849元/㎡，本宗地综合评估地价4123元/㎡（其中住宅约5000元/㎡，商业地块约1800元/㎡），该价格是按照2020年6月评估标准，有价格优势。案名：融创映湖十里占地面积：87亩容积率1.7用地性质：R2待出让地块成交楼面价：5045元/㎡成交时间：2019.4占地面积：407亩容积率1.66用地性质：R2B1B2B14起始楼面价：4123元/㎡本宗地待出让地块占地面积：93亩容积率1.5案名：融创溪山春晓占地面积：57亩容积率1.52.地块体量407亩，计容建筑面积45万方，体量大，用地性质：R2起始楼面价：6849元/㎡用地性质：R2适合作为储备型粮仓项目，团队现成，可以快速启动。成交楼面价：7236元/㎡成交时间：2019.8案名：建发地块占地面积：117亩容积率1.43.蔡家板块发展从17年自贸区挂牌后势迅猛，得到北用地性质：R2案名：玖著天宸占地面积：252亩容积率1.5成交楼面价：8343元/㎡成交时间：2020.12碚区和两江新区的双重支持，未来发展可期。用地性质：R2B1B2成交楼面价：5904元/㎡成交时间：2019.11案名：两江丽湾占地面积：251亩容积率1.5用地性质：R2B1B2成交楼面价：7117元/㎡成交时间：2020..63.6房地产市场情况18年起板块进入快速发展期，2020年板块成交在全市各版块中排名第4，目前板块均价13397元/㎡，广义库存8.3个月，市场热度高。

重庆市商品住宅市场：2020年重庆主城商品住宅供应1928万方，成交1902万方，供销下滑，市场需求减量，均价为12843元/㎡

板块商品住宅市场：蔡家板块广义存量为81.86万方，目前狭义存量25万方，潜在供应56.16万方（待入市地块）；以克而瑞数据蔡家板块近五年年均去化118万方计算，项目所在蔡家板块预计仅可销售8.3个月。板块在售均价自2020年10月份后不断上涨，目前板块当月成交均价为13397元/平，月均去化10.4万方，月均成交957套。板块内近3年洋房售价年均增幅为7.66%。2015-2020年重庆主城区商品住宅供求价存走势图蔡家板块商品住宅成交3500.01400012000100008000600040002000025000002000000150000010000005000000140001200010000800060004000200003000.02500.02000.01500.01000.0500.00.02015年1793.61540.368782016年1613.92020.270092017年1711.62421.693732018年3065.42800.3113402019年2534.72369.8120122020年1927.61902.0128432016年35966855799548112017年56992982071976722018年20565721696856102692019年14486421470835114302020年1017645118144711728新增面积(万㎡)销售面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)3.7住宅市场竞品

项目所在的蔡家板块，目前小高层建面单价为10600-12600元/平，洋房建面单价为13000-14500元/平，叠墅建面单价为14000-15500元/平（恒大由于开盘较早产品价格较低）；目前周边二手在售高层为10000-12000元/平。建面区间（㎡）99-123建面单价月均去化（套）状态项目名称业态小高层（2000）洋房（元/㎡）在售1250068平层11700跃层14500140001060012500130001550012600融创映湖十里阳光城悦江山111-13638叠拼小高层叠加别墅121-13698-127124-15195-126128-14067-92175744221215新天泽樾麓台恒大翡翠湾高层（3000）叠加别墅小高层（2000）朗诗乐府保亿御景玖园洋房叠加别墅99-117124-159135001480078渝开发项目金科博翠山麓融创溪山春晓洋房洋房87-9994-14113800135002460融创溪山春晓保亿御景玖园金科博翠未来融创映湖十里洋房洋房洋房98-12699-140111-14313000926541建发项目枫丹宸悦金科博翠山麓平层14300跃层15500平层14000跃层1600014400龙湖三千庭雅居乐星瀚雅府龙湖三千庭新天泽樾麓台雅居乐星瀚雅府玖宸天著玖宸天著洋楼洋房洋房洋楼洋房洋房79-89115143-16489-11684-9982-143117149663014400阳光城悦江山朗诗乐府甘肃新厦百郦湾恒大翡翠湾14500金科博翠未来14300合能枫丹宸悦两江郦湾1340015540两江郦湾60潜甘肃新厦百郦湾洋房、叠拼、双拼————————————渝开发项目——在售潜在建发项目洋房别墅——14000——3.7住宅竞品项目项目所在蔡家板块内的楼盘洋房清水均价在1.3W-1.4W的范围区间，以小面积段洋房居多，户型面积以99-120平为主，整体区域供求量都在百万方以上，上游板块刚改客群较多，同时上游客群受价格挤压大量进入该板块的刚需（由于区域地块限高，形成大量刚需类洋房及叠墅）。区域5公里住宅目前有13个盘，另有3个地块未开，单盘月均去化在6000㎡以上。项目名称物业类型交付标准梯户容积率均价面积月均去化清水小高层/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盘成交12500-13000元/平融创映湖十里小高层、洋房

清水2梯4户1.579-126㎡7500㎡（顺销）普通洋房1梯4户大平层洋房1梯2户清水洋房1.4W/平金科博翠未来洋房清水清水1.589-164㎡80-142㎡6000㎡（顺销）大平层洋房1.6W/平融创溪山春晓中南玖宸天著洋房、叠拼1梯2户1梯2户1.51.5清水洋房1.36W/平6900㎡（顺销）12400㎡（顺销）清水洋房1.4W/平LOFT清水公寓8500-9000元/平79-89㎡115-125㎡洋房/公寓清水3.8竞品案例分析重点对标项目1（融创映湖十里）

位于本地块西侧约500米，为协信与融创合作开发的项目，其中融创负责住宅部分开发，其中住宅体量约20万方。项目分三期开发，产品主要为小高层、洋房，面积段为90-121平，主力总价段控制在110-140万，基本为区域刚需及刚改集中的总价区段。

2019年8月开售，顺销期月均流速7500方，清水洋房目前在售价格为1.25-1.3W，目前基本为尾盘。

客群构成：礼嘉板块、光电园、照母山、悦来板块及部分本地刚改客群，占比约50-60%；上游板块的外溢刚需客群约40%。物业类型销售动态户数小高层、洋房2019年8月开盘约2000户主力户型90-121㎡项目概况清水小高层/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盘成交12500-13000元/平均价占地面积建筑面积容积率13万方20万方1.5绿化率30%车位数1：1.35，2700个融创开发商楼盘地址重庆市两江新区•蔡家自贸区3.8竞品案例分析重点对标项目（融创映湖十里）3.8竞品案例分析重点对标项目2（金科博翠未来）

为本地房企金科开发。占地面积13.6万平方米，总建筑面积29.1万平方米，以洋房为主，主力产品面积段为89-164平。

2020年11月一期首开；从成交客群来看，刚需及刚改客群为主，80%以上为上游礼嘉、照母山、悦来等客群，以刚需占比较高，本地客群则以蔡家本地改善及下游的水土、北培等区域客群。

项目89-91平产品占比到64%，116-164平产品占比36%，月均流速6000方。物业类型销售动态户数洋房2020年10月1768户主力户型89-164㎡项目概况清水洋房1.44W大平层洋房1.6W均价占地面积建筑面积容积率13.6万方29.1万方1.5绿化率30%车位数2371个金科开发商楼盘地址重庆蔡家同熙路3.8竞品案例分析重点对标项目2（金科博翠未来）套总价（万元）时点建面售价（元/m）业态梯户比户型建筑面积供应套数成交套数(套)推出存量（套）去化率三房双卫四房双卫89-91116120-130180-190120-190180-24019628147184910595575%64%74%35%14000160001430016000洋楼1T4合计89-116125-1642248416529洋房1T2四房双卫

洋楼平层：89㎡

3房2卫

横厅+大阳台

洋楼跃层：116㎡

四房2卫

功能四房+老人房+大花园

洋房平层：164㎡

三房2卫270度大阳台+可变四房

3.8竞品案例分析重点对标项目3（融创溪山春晓）

项目位于地块南侧，距离项目地块2.5公里，项目占地9.42万方，建面14.14万方；以洋房产品为主，目前主力产品面积段为80-142平；

项目共1562套，月均流速为6900平，目前项目为尾盘；

项目前期开盘定价较高，导致项目整体速度较慢，后期通过降价来控制产品总价，加快去化速度，目前项目清水洋房销售均价为13600元/平。物业类型销售动态户数洋房2020年10月1562户主力户型均价80-142㎡清水洋房1.36W9.42万方14.14万方1.5项目概况占地面积建筑面积容积率绿化率车位数开发商30%1700个融创楼盘地址北碚区蔡家同源路3.9竞品案例分析重点对标项目3（融创溪山春晓）

洋房：92㎡

3房2卫

洋房：124㎡

四房2卫

洋房：90㎡

三房2卫3.9竞品案例分析商业对标项目目标地块竞品商业红星大都会体量一层位置区位优势面积备注（万方）

售价（元/㎡）红星大都汇盒子商业（未招商）40-808.943.3240002000089%自持金科集美嘉悦中南玖宸金科集美嘉悦中南玖宸社区商业40-160————（项目与玖著天宸商业合并约5万方集中商业）万科金开悦府社区商业（集中商业为中南城）40-6025000项目商业临中环快速，蔡家自贸区，昭示性强，建议商铺定价1F：22000元/㎡3.10项目优劣势分析优势（strength）劣势（weakness）劣势：酒店自持。优势：政策利好，人口汇聚，市场接受度高

政策优势：板块从201

年自贸区挂牌后，进入快速发展期，成交情况在重庆各板块中排名前五，市场接受度极高。

人口汇聚：板块为制造业基地，产业发达，人口基数良好；

酒店自持：地块需自持3.8万方五星级酒店，影响项目现金流。

粮仓项目：地块体量大，比同期推出地块有明显价格优势，属于可持续型粮仓项目机会（opportunity）机会：热点组团，房价优势威胁（threat）威胁：区域竞争，拿地不易

热点组团：市场关注度高，土地集中供应区域，房企争相入驻，区域关注度高；

区域竞争：板块目前属于全重庆市各大房企较为关注板块，成交价格节节攀升，有一定的竞争压力

房价优势：区域与礼嘉、悦来一江之隔，房价相对较低，

随着蔡家嘉陵江大桥的建成，将大大增加蔡家和礼嘉的连接性，可承接礼嘉外溢客群，并可享受礼嘉商圈便利。4.1项目定位——目标客群40%上游板块受价格挤压的以及有改善60%礼嘉、照母山、悦来、光电厂及其他区域的刚需置业，多需求的自住客群。为首次置业。改善客群（40%）上游刚需客群（60%）自住自住受市区价格挤压产生外溢，部分分巢及养老客群，以及老房子改善客群，重舒适度，居住品质受市区价格挤压产生外溢，刚需与部分分巢客群，看重性价比表现描摹：首次改善、刚改表现描摹：刚需，首次置业

依托客户分析模型，预判目标客户为：上游刚需客群（刚需），分巢改善客群（刚改），上游板块及本地改善客群（改善）。4.2项目定位——住宅户型配比

客群以刚需+刚改为主，改善客群为辅，按照项目快销走量的总战略，控制总价，同时货值最大化。

整体面积约449403㎡

，可售住宅体量27.62万方，月均去化0.75万

㎡，预计去化周期约37个月，约3年；

车位定价建议10万/个精装洋房（T4）精装洋房（T2）清水叠拼户型面积段套数配比房型说明79㎡92㎡50%106㎡120㎡15%135㎡5%15%15%3（2+1）房2卫三房2卫四（3+1）房3卫四房3卫四房3卫针对需求产品定价刚需刚改刚改改善再改建议清水定价：17000元/建议定价15800（其中精装2200元/平）建议定价：16500元/平（其中精装2200元/平）平4.2项目定位——商业定位

商业可售项目通过公寓、商墅产品的设置，减少纯商业去化的面积，降低项目后期去化压力；

公寓产品借鉴中南公寓控总价至30-40万的区间段；商墅建议面积段设置为150平，总价控制在150-170万，主要面向再改的客群，同时不与住宅总价段相冲突。两层商业街区40-200（主力40-60）㎡3.44万方商墅150㎡LOFT公寓（4.8米）40-45㎡酒店（自持）产品面积段体量2.52万方65304方38238方清水均价9000元/平（参考中南项目成交价格）清水均价11000元/产品定价去化速度清水均价15000元/平2700方方平7500方4000方重庆区域施家梁镇地块方案综合经济指标一览表4.3项目定位及运营方案项目单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注总用地面积总建筑面积计容面积2714616555224494034062361647209288618630344002520070400407亩1

规划指标：占地面积40

亩，综合容积率1.6

，其中地上面积44.9

万方万方，地下19.

万方，不计容幼儿园0.2

万方，体育活动用地0.4

万方，总建筑面积65.5

万方。68.6%90.8%36.7%20.7%4.6%7.7%5.6%15.7%100.0%100.0%2.1%总建占比计容占比可售部分T4洋房T2洋房住宅商业其中叠拼面积商铺商墅2

地上可售面积40.6

万方：T

洋房16.4

万方+T

洋房9.2

万方

叠拼1.86万方

商铺3.4

万方

商墅2.5

万方+LOF

公寓7.0

万方。LOFT公寓自持面积酒店（地上）不可售公共面积38071.538071.55096计容占比注明自持原因计容占比其中㎡㎡社区综合服务27000.6%T2洋房T4洋房室物业管理开闭所㎡㎡16962000.4%0.0%T2洋房其中邮政所（含通信局）㎡5000.1%不计容面积2061191991952614830.8%98.7%13.0%总建占比不计容占比T4洋房地下室面积㎡㎡叠拼人防面积其中其中非人防面积车库面积地下一层㎡17304785.7%地上不计容部分幼儿园体育活动用地㎡㎡㎡6924270042241.661.3%1.3%0.9%不计容占比容积率2.00建筑密度建筑占地面积绿地率居住总户数居住总人数可售比％％％户人28.1%7636230%28169011.262%未知商业未知不计公寓3.2酒店公寓商墅停车位辆辆辆5384地上停车地下停车0.0%100.0%商业车位2024个，人防车位743个其中53844.3项目定位及运营方案产品规划

开发节奏：一期开发，推盘节奏如下户型产品洋房1洋房2洋房3洋房4叠墅户型79栋数户数464面积住宅：585836656128064435664932018630276236

2022年Q1首次开盘，至2022年年底，目标住宅去921392411化12万㎡；

至2024年Q3清盘，年均去化约10万㎡。106120135小计49(6F)13(9F)49(6F)13(9F)23公寓：411

2022年Q3首次开盘，至2022年年底，目标住宅去138化1.1万㎡；2816

至2026年Q4清盘，年均去化约1.6万㎡。商墅：户型产品商业街区商墅LOFT公寓酒店面积3440025200

2023年Q1首次开盘，至2024年O1清盘，去化2.52万㎡；商业：70400

2022年Q3首次开盘，至2022年年底，目标住宅去化0.54万㎡；38071.5168071.5小计

至2026年Q1清盘，年均去化约1.05万㎡。4.4项目节点计划

土地交付及时间约定（摘自土地出让公告）：交地时间开、竣工时间要求配套基础设施情况出让价款交付时间签订合同并支付至出让价款的

50%之

开工期限：交地之日起9个月内动工。现状交地土地出让金自成交之日起90日内付清(合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款)。日起

5个工作日内交付首期土地，剩余土地于交清全部土地价款之

5个工作日内交付。竣工期限：交地之日起36个月内竣工。

项目节点计划（假设以底价获得）：开发节点支付第一笔土地

支付剩余土大市政配套费挂牌保证金30%交地★开工预售许可证

★首开区开盘开发贷竣备款地款及契税2021Q2时间2021/4/72021/4/272021/6/52021/8/52021Q42021Q32022Q1/2022Q1/2022Q12025Q1/2021Q3支付节点/3.706亿5.56亿9.86亿1.9亿//33.2亿/4.5项目定价及依据住宅产品定价依据

客群定位：上游刚需客群（刚需），分巢改善客群（刚改），上游板块及本地改善客群（改善）

户型配比：客群以刚需+刚改为主，改善客群为辅，按照项目快销走量的总战略，控制总价，同时货值最大化。

定价依据：项目位于重庆市北碚区蔡家板块，随着城市有机更新，价值将得到重塑。••上游板块（礼嘉、中央公园、悦来）清水住宅均价1.6万-1.7万；本项目西侧融创映湖十里万元，清水报价1.25万-1.3万，本月