物业接管验收工作方案

物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。公共场所(地)、公用设施包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排3、业主(用户)室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。大业主(开辟商)或者施工单位和物业公司组成联合验收小组小业主(用户)验楼收搂验)进入进行装修。房屋本体共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验(试机)、对照图纸按建设部ZBP30001-90标准要求，分别每单元每层每户(每一个铺位)逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。2、对共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主(客户)(系统)接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会浮现的后果改完毕(或者双方认可解决方法),物业管理公司在7日内签署验收合格、允许规划设计开始介入),最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参预验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，此外1人负责验收所有的钥匙。组长：物业公司总经理副组长：管理处经理②对配合验收的保安进行强化培训(保安主要配合业主自用部位验收)捣棍(小锤)、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔(圆珠笔)等。对于设计中已有的设备，注意采集资料。大型机电设备(I、Ⅱ级设备)建立对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主(用户)户内的土建(含装修)、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙(含户内钥匙)等。以上填写的记录均一式三份，分别留存于开辟商、施工单位(原物业公司)、物业公司。物业公司将其中的两联(开辟商联、施工单位联)交开辟商，由开辟商检验要点：检验要点屋面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试广告牌、沿口等固定坚固基本项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或者锈蚀天面无积水、杂物检验要点：分项工程检验要点楼保防火门完好开闭灵便层及通道证项消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项公共部份无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好检验要点地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志主要入口处有平面示意图，导向标识清晰车场地面划线清晰，无大面积起砂现象检验要点外墙面保证项门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或者破损检验要点备注供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地坚固电缆沟内干燥、无积水、无杂物各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常检验要点：分项工程检验要点备注给保水泵机电温度正常排水系统证项各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求基本项压力表工作象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物分项工程检验要点备注消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、阻塞探头报警率不小于95%,报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确(抽取10个点)消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定坚固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常分项工程检验要点备注中央空调系统部份震垫，地脚螺栓无松动机器密封性能好、不漏油、不漏气无气泡)冷媒液加入量准确制冷机电机普通采用闭式星/三角转换的方式降压启动启动切换时间应正确、启动电流、路线电压降正常主机运转时噪音、振动、在标准范围内分分水泵冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良部水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水水泵机电运转电流，温升正常冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求水塔部份冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水各种阀门开、关灵便不漏水凉水塔组装质量良好，清洁无异物检查水塔扇叶，机电及控制电路运行正常塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动空调端设新风空调机运转正确，无异常噪音终空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常备空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确分项工程检验要点备注基本项监视器图象清晰摄像机布点合理，云台控制灵便，无监视死角控制矩阵、图象分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录相工作正常，录相效果清晰检验要点：分项工程检验要点防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射影响小设备接地良好，抗于扰强与摄像头联动正常检验要点：检验要点基本项图象、伴音质量好天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器设备接地良好，抗干扰强频道放大器功能正常频率变换器功能正常调制器功能正常混合器功能正常声源信号源功能正常检验要点：分项工程检验要点备注综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强布线规范终端数据接口(RJ45)正常检验要点：检验要点背景音乐设备项声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常功放工作正常音箱安装坚固、防雨路线敷设规范检验要点项可视对讲图象、声音清晰，电锁开启关闭正常接地规范解码器、电源安装规范布线规范室内机安装规范检验要点：检验要点系统项项道闸开启灵便，无砸车隐患项读卡器感应灵敏，出暂时卡正常交通装置、标志完好，划线清晰设备表面清洁无锈蚀系统收费、控制软件正常检验要点电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证无故障停机、关人现象轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常基本项控制箱各种开关功能正常相内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或者光电应正确、照明有效轿厢内无杂乱广告机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识机房墙壁完整，无孔洞有照明、电插座、灭火器、对讲等曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准控制柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全导轨支架无松动，压板坚固分项工程检验要点公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引基本项辖区道路完好无损路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所(地)完好建造小品、雕塑等完好无损分项工程检验要点备注游泳池基本项有水循环过滤系统和消毒、吸底设备，且工作正常照明设备(包括应急照明灯)正常有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施(更衣柜)有分设的男、女淋浴室喷淋设施等)有强制通过式浸脚消毒池更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一套更衣室、厕所有通风设施，且通风设施完好配有必备的救生高架(观察台)(按每250M2配备1池面有明显的水深度、深浅水区警示标识，或者标志明显的深、浅水隔离带有各类公共标识和警示标牌泳池各进、排水口防护罩是否完好无损池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范池面、池底、池壁、池沿无残损，无锐角，无安全隐患分项工程检验要点园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确绿化内无砖块等建造垃圾无死苗、无虫害(1)检查钥匙是否匹配，是否齐全(2)拿到钥匙时先分清钥匙的用途；(3)数清每种钥匙的数量，并进行确认；(4)将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；(5)按钥匙的用途进行分类、编号、保管。建造、结构、电气(强弱电)、给排水(包括消防)、中央空调、直饮水、燃气等①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证(每梯一本)②劳动局电梯安全技术检验报告书(每梯一本)③质量技术监督局安全检验合格证(每梯一份)④劳动局起重机械登记卡片(每梯一份)⑤电梯安装工程施工技术资料(每梯一本)⑥质检报告(每梯一份)⑦电梯随机文件(至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说⑧产品合格证(含限速器合格证、曳引机合格证)⑨试验报告书(每梯一份)业主(用户)入伙时的接管验收业主(用户)入伙时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行：3、检查房间工程质量(包括装修质量及安装质量)②检查墙面和天花板是否有麻点或者水渍痕迹(是否漏水);对接管验收或者使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天商交给施工单位),并出具书面的整改函，建议开辟商责成施工单位进行整改；费用由开发商支付。2、房屋结构的加固补强在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或者设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开辟商对房屋进行加固补强或者采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开辟商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。3、对不具备使用功能问题的处理接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或者由于水、电、接管验收条件后，再行组织验收。4、业主在验收中提出问题的解决办法①对业主在接管验收或者使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开辟商(一式两份，一份给开辟