德化县龙浔镇G2020-07号地块定位报告2020

目录

区位、市场、定位第一部分

效益及获取模式第二部分

补充资料第三部分

1.1.1因城施策评级

泉港

福州长乐闽侯福清涵江莆田仙游永泰闽清古田延平顺昌邵武光泽武夷山建阳建瓯浦城松溪政和寿宁周宁屏南宁德福安柘荣霞浦福鼎罗源连江平潭秀屿`龙岩漳平永定上杭武平长汀连城漳州长泰华安南靖平和云霄诏安东山漳浦龙海厦门泉州惠安泉港德化永春安溪南安晋江石狮三明尤溪大田永安清流宁化建宁泰宁将乐沙县明溪机会进入暂不进入积极进入项目德化县县城城市

基础面区位属性优交通条件优发展阶段中引擎利好中一级市场（2019）供应面积103.1万㎡成交面积44.8万㎡楼面均价2822元/㎡供地潜能弱二级市场（2019）年去化面积36.2万㎡成交均价8174元/㎡城市库存在售存量5.38万㎡去化周期2.7个月整体存量56.64万㎡去化周期28.3个月进入级别积极进入德化县城在2020年因城施策评定中为积极进入县区。

1.1.1城市布局图地块概况：占地面积：78.14亩容积率：2.8每亩地价：427.4万元/亩总地价：3.34亿元楼面地价：2290元/平米德化常住人口29.6万，县城常住人口22.32万，城镇化水平达到75%。县城四面环山，面积狭小，土地资源紧张，人口密度大；产业发展较好，誉为“世界陶瓷之都”，2019年人均可支配收入36608元，居民购买力较强。交通节点距离（km）时间(min)县政府7503商业中心7503德化县宏观经济指标2019年常住人口（万人）29.6县城常住人口（万人）22.32GDP/增速291.15亿元/8.5%人均GDP/增速98361.5元财政收入/财政支出18.82亿元/27.91亿元城镇居民人均可支配收入36608元城乡居民存储存款/人均114.2亿元/38581元社会消费品零售总额91.81亿元/12.2%固定资产投资/增速15%房地产开发投资36.92亿/28.1%房地产销售面积39.3万㎡房地产销售均价8174元/㎡城东板块(7200~8500)城北板块(8000~9200)城南板块城西板块（10000~11000）老城区板块(10000~12000)本地块300米碧桂园天玺碧桂园御府德化县政府万达广场600米地块德化一中德化二实小安置小区瓷都幼儿园目标地块阳光城丽景湾会展用地山体公园陶瓷研创基地幼儿园规划宅地规划宅地碧桂园御府万达广场

1.1.2板块分析地块位于德化城西片区，区域定位产城融合综合居住区。本案距南侧万达广场（在建）仅300米，西侧紧邻中小学优质学区，未来交通、教育、景观及休闲配套齐全，规划利好明显，是目前德化主力开发板块。目标地块（北侧）德化三中交通区位：规划路交汇处，南向300米直达环城南路景观资源：南侧临规划山体公园，及会展用地，片区规划德化会展中心、德化陶瓷研创基地教育资源：项目配建幼儿园、西侧一路之隔德化二实小、德化一中最好的小学和初中：德化实小/二实小、德化一中/三中配套距离（km）车程（min）德化二实小（鹏祥校区）0.1—德化一中（鹏祥校区）0.1—万达广场（在建）0.3—德化县政府2.05华骏水岸御景旅游集散中心

1.2.1土地市场645321本案地块受市场库存不足影响，近四年德化土地供应保持增长，量价上扬。从地块分布看，土地供应主要集中在城东板块；城南城西及老城区属旧改区域，供地潜力较弱，一地难求。从目前获取信息看，后续供地限价持续走高。德化县城近4年住宅用地成交时间宗数成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20195267.7644.48468.82282220184156.8222.02475.633387.542017291.7812.73288.742082.1820163154.0421.93177.881249.52近期及未来计划供地编号地块名称出让面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）预计出让时间备注6G2020-015.532.814.59美的获取毛坯限价10382元/㎡

精装限价12382元/㎡6G2020-053.32.88.022020下半年毛坯限价10382元/㎡

精装限价12382元/㎡72019年德化县城商住用地成交情况编号时间地块名称竞得人成交面积容积率建筑面积土地单价楼面价溢价率（万㎡）（万㎡）（万元/亩）（元/㎡）12019-5-22G2018-07-03力标地产4.941.88.9155.4712960%22019-5-22G2018-07-02德化银厦2.251.84.05210.37175334%32019-5-30G2019-05号碧桂园0.872.52.19579.273477100%42019-11-4G2019-07号百德置业2.8938.66625.58312830%52019-11-13G2019-19号隆恩6.89320.68698.19349129%德化县政府

1.2.2房地产市场小结：1.2016-2019近四年市场整体保持供销双高走势，市场热度较高。2.2019年全年新增供应36.6万㎡，去化36.2万㎡，供销比约1.01，供销平衡；截至2020年5月，全市取证未售存量约2.88万㎡，去化周期仅1.02个月。备注：以上数据来源市场调研及当地代理商年报。2016-2019近四年德化商品住宅年均供应约28万㎡，销售约36万方，市场供不应求，需求未完全释放。截止2020.5月年市场取证存量去化周期仅1.02个月，市场出现供应空窗期。因限价原因，核心区位一二手房价倒挂，价格上涨动力较强部分项目捆绑车位销售。德化县2016-2019年商品住宅量价数据时间商品住宅当年新增供应面积(万m2)商品住宅存量面积(万㎡)商品住宅销售面积(万㎡)存销比商品住宅销售额（亿元）商品住宅去化周期（已取证）（月）2020.0520.682.8814.080.2011.411.02201936.612.736.20.3529.594.22018289.5340.2821.963.420172815.5370.42245370.6621.487.9德化县城2016-2019年住宅供销量价备注：以上数据来源德化房管局及市场调研。德化市场取证存量约2.88万㎡，去化周期仅1.02个月，市场短期空窗效应明显。本案所在城西板块整体存量25.93万㎡，去化周期9.2个月，供需结构良性。直接竞品为阳光城丽景湾项目，预计2021年5月基本去化完毕，与本案推售节奏可形成错层。

1.2.3房地产存量盘点序号项目/地块名称与本案竞争关系已取证未售（万方）在建/已建未取证且未售（万方）未开发土地可建面积（万方）潜在供应土地（万方）备注2020上半年预估供应(含积存）2020下半年预估供应（新增）2021上半年预估供应（新增）2021下半年预估供应（新增）1阳光城丽景湾强竞争015.1700

087.1702金交颐园弱竞争（别墅）2.88000

2.880003G2020-05号地块强竞争0007.88预计下半年供地0003竞争板块—城西板块合计2.8815.1707.88

2.88810.1734美的G2020-01号地块一般竞争012.200

005.25竞争板块—城南板块合计012.200

005.255华俊阳光里弱竞争02.5500未开盘2.550006美伦山景叠苑（二期）弱竞争05.0400

05.0400城北板块合计

07.5900

2.555.04007力标君悦城弱竞争08.3600未取证0332.368景德花园弱竞争06.9500未取证033.9509百德尚东首府弱竞争07.8400未取证0331.8410G2020-06号地块弱竞争00018.9预计下半年供地0003城东板块合计

023.15018.9

099.957.2合计（剔除无效库存）

2.8858.11026.78

5.4322.0422.3215.21、取证未售：2.88万㎡。2、在建未推：

58.11万㎡。3、未开发土地：19.17万㎡（含本案19.17万㎡）4、潜在供应土地：预计20年下半年新增供地建面26.78万㎡，对应至21年供货预计6万㎡；时间供应需求（万㎡）缺口（万㎡）供求比项四维度供应总计2020年5月-2020年12月库存2.8810.88万㎡，核心区（老城区+城西+城南)16.59万㎡

非核心区（城东+城北）35.92（1-5月累计成交14.08万㎡）-8.450.76在建未推24.59未开发土地3.8（本案）潜在供应土地02020年1月-2021年12月存量0（2020年剩余）20.37㎡核心区（老城区+城西+城南)17.15万㎡

非核心区（城东+城北）40-2.680.94在建未推24.35未开发土地12.12（含本次出让）潜在供应土地6近四年德化市场受限于供应不足，年均流速仅36万㎡。预计2020年度市场供应提升，整体成交量有望达到50万㎡。德化县房地产需求量盘点：预期德化市场2020年将继续呈现供不应求态势；2021年市场进一步放量供应，供需趋于平衡。小结：2020年5月-2020年12月市场预计供应27.47万㎡（含本案3.8万㎡），需求35.92万㎡，供求比0.762021年1月-2021年12月市场预计供应37.52万㎡（含本案12.12万㎡），需求40万㎡，供求比0.94直接竞品体量有限2020年，直接竞品仅阳光城丽景湾项目，供应约12.4万㎡（首开已去化4.4万㎡）；2021年，直接竞品阳光城+G2020-05地块供应约10.17万㎡。

1.2.3市场供需关系预判

1.2.3房地产存量盘点—已推未售本案地块22.金交颐园地块指标：占地104.87亩，容积率：2.0，可售建面：14.78万㎡

楼面价：4148元/㎡价格：联排毛坯9000元/㎡，高层精装11000元/㎡剩余存量：2.88万㎡在建未售已推未售潜在供地存地未开德化县城已推未售存量约2.88万㎡,主要为金交颐园联排别墅存量。德化县政府

1.2.3房地产存量盘点—在建未推66.美伦山景叠苑（二期）地块指标：全案占地210亩，容积率：2.0，二期可售：17.72万㎡

楼面价：不详销售价格：平层毛坯9200元/㎡，复式毛坯9700元/㎡剩余存量：5.04万㎡45.华骏阳光里地块指标：占地16.15亩容积率：2.6可售建面：2.55万㎡

楼面价：3286元/㎡价格：毛坯限价7100元/㎡剩余存量：2.55万㎡城西及城南板块在建未推存量27.37万㎡，集中在阳光城丽景湾及美的G2020-01号地块。789在建未售已推未售潜在供地存地未开7.力标君悦城地块指标：占地74.16亩容积率：1.8可售建面：8.36万㎡

楼面价：3286元/㎡价格：毛坯限价6800元/㎡剩余存量：8.36万㎡8.景德花园地块指标：占地61.71亩容积率：1.8可售建面：6.95万㎡

楼面价：1489元/㎡价格：毛坯限价6800元/㎡剩余存量：6.95万㎡9.百德尚东首府地块指标：占地43.32亩容积率：3.0可售建面：7.84万㎡

楼面价：3128元/㎡价格：毛坯限价8130元/㎡，精装限价10130元/㎡剩余存量：7.84万㎡德化县政府本案地块4.美的G2020-01号地块地块指标：占地82.88亩容积率：2.8可售建面：12.2万㎡

楼面价：4580元/㎡价格：毛坯限价10520元/㎡，精装限价12520元/㎡剩余存量：12.2万㎡511.阳光城丽景湾地块指标：占地103.41亩容积率：3.0可售建面：19.57万㎡

楼面价：3491元/㎡价格：毛坯限价8440元/㎡，精装限价10440元/㎡剩余存量：15.17万㎡

1.2.3房地产存量盘点—存地未开发德化县城无存地未开发。在建未售已推未售潜在供地存地未开德化县政府本案地块

1.2.3房地产存量盘点—潜在土地供应3.德化龙浔G2020-05地块地块指标：占地49.55亩，容积率：2.8，可售建面：7.88万㎡

起拍楼面价：2694元/㎡价格：毛坯限价10382元/㎡，精装限价12382元/㎡3城西及城南板块潜在供地1幅-即G2020-05号地块。预估49.55亩，建面约7.88万㎡，毛坯限价10382元/㎡，精装12382元/㎡。在建未售已推未售潜在供地存地未开德化县政府本案地块10.德化龙浔G2020-06地块地块指标：占地104.57亩，容积率：2.8，可售建面：18.90万㎡

起拍楼面价：2305元/㎡价格：毛坯限价9800元/㎡，精装限价11800元/㎡10

1.2.4板块竞品介绍2：金交颐园容积率：2.0；占地面积69914.61㎡；总建面：21.37万㎡，可售住宅：14.78万㎡；交付标准：高层精装/联排毛坯开盘时间：2019年10月产品情况：（1）高层103-148㎡三四房646套，占比76%，均价11000元/㎡（精装限价）（2）联排262-416㎡四六房209套，占比24%，均价9000元/㎡（毛坯限价）（3）社区商业0.20万㎡，挑高4.5米，均价1.35万-1.55万/㎡（4）售价说明：2019年10月首开，全盘分两次推售完毕。首开推售全部高层646套及部分别墅86套，按政府最高限价销售，高层精装售价11000元/㎡，别墅毛坯9000元/㎡（捆绑车位2个。18万/个）全案去化情况：（1）高层共推646套，去化632套，去化率98%，近一年成交金额9.16亿元（2）别墅共推209套，去化151套，去化率72%，近一年成交金额4.90亿元；最近一次集中推售：2019年10月6日，推售1#2#3#5#6#高层103-148㎡三四房共646套及别墅86套，首开当日，高层去化约399套，去化率62%，折后均价11000元/㎡（精装）；别墅去化80套，去化率93%，折后均价9000元/㎡（毛坯）（捆绑车位2个，18万/个）1：阳光城丽景湾容积率：3.0

；占地面积68942㎡；总建面：27.28万㎡，可售住宅：19.57万㎡交付标准：毛坯/精装开盘时间：2020.5.24产品情况：（1）高层88-137㎡三四房1520套，占比90%，毛坯8440元/㎡-精装10440元/㎡（2）叠拼147-165四五房168套，占比10%，毛坯8440元/㎡-精装10440元/㎡（3）社区商业0.84万㎡，未售（4）售价说明：首开高层毛坯交付8440元/㎡，捆绑车位14.5万/个；后续高层精装10440元/㎡去化情况：2020年5月24日首开，首开推售3#7#8#三栋高层共计384套房源。开盘当日去化374套，去化率98%；车位去化约270个，占比70%；毛坯限价8440元/㎡，捆绑车位14.5万/个（优先选房权）1本案地块2德化县政府

1.2.5竞品分析—成交分析未来本案主要竞品为阳光城丽景湾项目。其产品面积段聚焦89-127㎡三四房，主打首改刚需型产品。从金交颐园去化情况及我司本地项目德化天玺来看，小面积中套三房及130㎡以内四房边套产品去化明显较优；从阳光城筹客分布看，小面积产品分布落位最多。项目首开时间销售状态已实现均价业态房型面积段（㎡）规划套数（套）套数占比已推套数（套）去化套数去化率金交颐园2019年10月在售高层精装均价11000高层三房两卫（中套）103㎡12815%128128100%三房两卫（中套）124㎡12815%12812396%四房两卫（中套）132㎡647%645789%四房两卫（边套）132㎡13215%132132100%四房两卫（边套）148㎡19423%19419299%别墅毛坯均价9000别墅联排262-303㎡688%685682%联排288-335㎡607%604168%联排326-384㎡536%533464%联排368-432㎡182%181267%联排391-416㎡101%10880%/小计855100%85578392%项目首开时间销售状态已实现均价业态房型面积段（㎡）规划套数（套）套数占比已推套数（套）去化套数去化率华骏水岸御景2018年9月在售10500高层四房两卫121-123㎡13251%13211990%10900四房两卫131-134㎡6425%645180%11600复式135-140㎡3212%322991%10600顶复180-215㎡83%8788%13800别墅六层别墅295-320㎡104%10110%五层别墅250-280㎡135%131077%/小计259100%25921784%项目首开时间销售状态已实现均价业态房型面积段（㎡）规划套数（套）套数占比已推套数（套）去化套数去化率阳光城丽景湾2020年5月首开毛坯限价8440（捆绑车位14.5万/个）后续精装限价10440元/㎡高层三房两卫（中套）89㎡37622%646417%四房两卫（中套）110㎡44626%12812829%四房两卫（边套）117㎡41224%969623%127㎡19011%000%137㎡966%9696100%叠拼四房四卫147-149㎡1026%000%155-159㎡614%000%165㎡50%000%小计1688100%3843840%1.2.6典型竞品分析-金交颐园-基本信息（1）103㎡三房两卫148㎡四房两卫金交颐园2018年6月取地，泉州本土房企-东海开发操盘。全案占地104.87亩，规划总建21.37万方，楼面价4148元/㎡。项目2019年10月首开，全盘规划855套，推售855套，已实现去化783套，已推去化率92%。全盘月均流速约110套。项目已实现均价业态房型面积段（㎡）规划套数（套）套数占比已推套数（套）去化套数去化率金交颐园高层精装均价11000

高层三房两卫（中套）103㎡12815%128128100%三房两卫（中套）124㎡12815%12812396%四房两卫（中套）132㎡647%645789%四房两卫（边套）132㎡13215%132132100%四房两卫（边套）148㎡19423%19419299%别墅毛坯均价9000别墅联排262-303㎡688%685682%联排288-335㎡607%604168%联排326-384㎡536%533464%联排368-432㎡182%181267%联排391-416㎡101%10880%/小计855100%85578392%效果图对比项目金交颐园项目目标地块G2020-07占地104.87亩103.24亩容积率23总建面积约21.37万方约20.65万方每亩地价553万/亩538万/亩（2018年6月）（2020年5月）楼面地价4148元/㎡2688元/㎡当前售价高层精装11000元/㎡毛坯限价10610元/㎡/定价联排毛坯9000元/㎡（捆绑车位）首期开盘时间2019年10月2020年11月本土房企-泉州东海开发德化首个项目2019年10月首开，推售全部高层646套及86套别墅，共732套。开盘当日去化479套（高层399套，别墅80套），去化率65%，成交均价高层精装11000元/㎡，别墅毛坯9000元/㎡，达到政府最高限价截止目前已全部推售，去化783套，全盘去化率达到93%，月均流速110套，去化速度亮眼1.2.6典型竞品分析-金交颐园-去化（2）各户型成交分析客户关注点分析客户置业目的分析客户职业特征分析客户分析：以老城区中高改善型客户为主，个体户、公职人员较多；客户关注教育配套、社区品质，价格敏感性一般；主要置业目的为自住需求，投资型客户少去化情况：标准三房（103㎡）、边套四房（132-148㎡）：中间套总价可控，边套附加值大，溢价能力，客户接受度较好，去化表现最优；中套三房（124㎡）、中套四房（132㎡）：面积偏大，位置中间，总价高，客户存在抗性；联排（260-300㎡、368-412㎡）：中间套面积稍小，总价可控；边套赠送面积大，私密性强，客户接受度高；部分双拼产品；联排（288-335㎡、326-384㎡）：中间套，面积较大，总价高，存在抗性价格（实际成交价）：高层11000元/㎡（精装）、联排9000元/㎡（毛坯/捆绑车位），达到政府最高限价水平；车位负一层18~20万/个，商业1.35万~1.55万/㎡1.2.6典型竞品分析-阳光城丽景湾-基本信息（1）117㎡四房两卫89㎡三房两卫阳光城丽景湾2019年11月取地，全案占地103.41亩，规划总建27.28万方，楼面价3491元/㎡。规划总套数1688套，其中1520套高层，168套叠拼。2020年3月1日展厅开放，5月23日首开。推售384套，当日去化376套（捆车位），销售额4.06亿（含车位）对比项目项目目标地块G2020-07占地103.41亩103.24亩容积率33建筑面积约27.28万方约20.65万方每亩地价698.17万/亩538万/亩（2019年11月）（2020年5月）楼面地价3491元/㎡2688元/㎡当前售价/定价毛坯限价8440元/㎡

精装限价10440元/㎡毛坯限价10610元/㎡首期开盘时间2020年5月

2020年11月项目首开时间已实现均价业态房型面积段（㎡）规划套数（套）套数占比已推套数（套）去化套数去化率阳光城丽景湾2020年5月毛坯限价8440（捆绑车位14.5万/个）后续精装限价10440元/㎡高层三房两卫（中套）89㎡37622%646417%四房两卫（中套）110㎡44626%12812829%四房两卫（边套）117㎡41224%969623%127㎡19011%000%137㎡966%9696100%叠拼四房四卫147-149㎡1026%000%155-159㎡614%000%165㎡50%000%小计1688100%3843840%TOP15房企-阳光城进驻德化首个项目2020年3月1日展厅开放，蓄客2.8个月，蓄客约1000组，客货比2.6；2020年5月24日首开，推售3#7#8#三栋高层共384套房源，开盘当日去化378套，去化率98%；捆绑车位享优先选房权，车位14.5万/个，认购270个，认购车位客户占成交70%。首开均价8440元/㎡，毛坯交付，是项目最高限价水平。截止目前首批次全部售罄，去化384套，去化率达到100%。1.2.6典型竞品分析-阳光城丽景湾-去化（2）各户型成交分析客户关注点分析客户置业目的分析客户职业特征分析客户分析：以县城刚需型客户为主，因限价过低存在部分投机性客户；客户关注教育配套、社区品质及价格；主要置业目的为自住需求，部分客户投机炒房去化情况：小三房（89㎡）：户型面积小，总价低，性价比高，客户接受度好中套四房（110㎡）：德化市场首个中套四房产品，去化较好，客户以自住为主。从定价上看，价格最低，不及89㎡溢价表现，价差300元/㎡以上；边套四房（117-138㎡）：首开为保证均衡去化，边套产品无溢价。优质楼层为内部关系户内定购买；价格（实际成交价）：高层8440元/㎡（毛坯）+车位（14.5万/个）从客户分析客户来源县城原生性刚需刚改客户为主。当下市场火爆，投机性客户衍生；客户职业以个体经营户、公职人员及企事业单位中层人员为主，购买能力较好；客户首要关注教育配套、品牌、区位及社区品质，户型产品占据一定比例，可放大影响。

1.2.7项目定位从去化面积分析、板块内竞品去化分析直接竞品项目阳光城丽景湾，主打刚需首改型定位，89-127㎡三四房为主，户型面积偏小，控总价压首付，抢占市场刚需客户；金交颐园项目销售看，103㎡中套三房总价可控，性价比较高，去化表现较好；边套四房产品产品力强，客户接受度较高，能够兼顾溢价及流速；中套建议不配置四房产品；阳光城丽景湾首开毛坯产品，限价8440元/㎡，价格及总价段参考性不大。分产品定价上看，边套大户型仍以控制总价为主，保证均衡去化，不追求额外溢价。市场缺少边套100-110㎡三房产品，我司可抢占空白点，实现控总价，拉性价比，保证项目去化