物业经营管理(二)课件

物业经营管理财务管理绩效评价财务管理对象财务活动财务关系财务活动资金筹集资金运用资金耗费资金收回资金分配财务关系与所有者（股东）的关系与债权人的关系与债务人之间的关系内部各单位之间的关系与职工之间的关系与国家机关之间的财务关系财务管理目标财务管理目标是企业进行财务管理活动所要达到的目的，是评价企业财务管理活动是否合理、有效的标准。财务管理的总体目标和具体目标财务管理的总体目标利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化企业价值最大化或股东财富最大化财务报告主表（资产负债表，利润表，现金流量表，成本表）附表（资产负债表附表，利润表附表）文字报告部分财务报告主表资产负债表利润表现金流量表成本表财务报告附表资产负债表附表利润表附表财务报告文字报告部分会计报表附注财务情况说明书财务报告分析概念以财务报告所反映的各类信息为依据和起点采用科学的评价标准和使用的分析方法遵循规范的分析程序有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动财务报告分析主要形式内部分析与外部分析全面分析和专题分析财务报表分析和内部报表分析趋势分析、现状分析和潜力分析财务报告分析主要方法比率分析法比较分析法财务报告分析一般过程准备阶段实施阶段报告阶段绩效评价的概念运用树立统计和运筹学等方法采用特定的指标体系依照统一的评价标准，按照一定的程序通过定量和定型的分析对物业管理企业（或物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩。绩效评价层次物业管理企业绩效物业资产管理项目绩效绩效评价以物业管理企业（或物业资产项目）为具体评价对象

以盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面作为评价重点

以各项定量和定性自标作为主要评价依据

并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比

以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果

绩效评价类型政府评价社会评价企业集团内部评价企业自我诊断评价物业资产管理项目评价

绩效评价的基本要素

评价指标评价标准评价方法

绩效评价评价指标体系基本指标修正指标评议指标

企业创造价值的说明

息前税前利润=利息（归债权人）+所得税（归国家）+净利润（归股东）=企业创造的总财富绩效评价的基本指标

净资产收益率：

总资产报酬率：

绩效评价的基本指标(续)财务内部报酬率使的IRR总资产周转率：绩效评价的基本指标(续)流动资产周转率：资产负债率：

绩效评价的基本指标(续)利息保障倍数：营业增长率：

绩效评价的基本指标(续)资本积累率：

物业管理绩效评价修正指标主营业务利润率：盈余现金保障倍数：

物业管理绩效评价修正指标（续）成本费用利润率：应收账款周转率：

物业管理绩效评价修正指标（续）不良资产比率：资产损失比率：

物业管理绩效评价修正指标（续）流动比率：速动比率：

物业管理绩效评价修正指标（续）现金流动负债比率：长期资产适合率：

物业管理绩效评价修正指标（续）经营亏损挂账比率：总资产增长率：

物业管理绩效评价修正指标（续）三年利润平均增长率：三年资本平均增长率：

物业管理绩效评价评议指标经营者基本素质评价指标

服务满意度指标

基础管理水平

在岗员工素质指标

服务硬环境

发展创新能力

经营发展战略

综合社会贡献

物业管理绩效评价的标准

定量指标标准

定性指标评议参考标准

资产负债表简表

期末数期初数应收账款00存货4177967240.442921340345.59流动资产合计7592896492.066439837369.26资产合计10126488207.788344535171.45流动负债合计3188345272.141719717486.46负债合计3230772787.671756261066.26股东权益合计6895715420.116588274105.19利润表简表

本期数上年同期数主营业务收入334484169.681130929524.28主营业务成本145635748.02536177143.70主营业务利润170495108.24540987244.75管理费用258474800.02165567184.09财务费用-44745878.35-36348155.15营业利润-51086268.78404889332.41利润总额454041596.37587906640.23净利润419328393.49506399654.04现金流量表简表

一、经营活动产生的现金流量：

经营活动现金流入小计1640096384.97经营活动现金流出小计1297995214.70经营活动产生的现金流量净额342101170.27二、投资活动产生的现金流量：

投资活动现金流入小计81315622.01投资活动现金流出小计291779607.71投资活动产生的现金流量净额-210463985.70三、筹资活动产生的现金流量：

筹资活动现金流入小计0筹资活动现金流出小计112360857.14筹资活动产生的现金流量净额-112360857.14现金及现金等价物净增加额16712917.30绩效评价的主要方法

功效系数法：

综合分析判断法定量和定性相结合功效系数法

主要适用于定量指标的评价

根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，在对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。

功效系数法具体操作设置五档标准值。各项指标的评价档次分别为优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五档。对应五档标准值赋予五个标准系数：1、0.8、0.6、0.4、0.2。按以下方法对每个指标计分：上档基础分=指标权数×上档标准系数；

功效系数法具体操作（续）本档基础分=指标权数×本档标准系数；调整分=(实际值-本档标准值)/(上档标准值-本档标准值)×(上档基础分-本档基础分)单项指标得分=本档基础分+调整分；总得分=∑单项指标得分。基本指标计分方法：

主要依据评价指标的实际值对照相应的标准值，运用功效系数法计算个项指标实际得分。单项基本指标计分计算公式如下

单项基本指标得分计算单项基本指标得分=本档基础分+调整分本档基础分=指标权数×本档标准系数

上档基础分＝指标权数×上档标准系数

修正指标计分方法在基本指标计分结果的基础上，运用修正指标对企业绩效评价基本指标计分结构作进一步调整，以各部分基本指标的评价得分为基础，计算各部分的综合修正系数，再据此计算修正后指标总分数。

修正指标计算公式

修正指标计算公式解释各部分修正后得分=该部分基本指标分数×该部分加权修正系数修正指标计算公式解释某指标单项修正系数=1.0+（本档标准系数+功效系数×0.2-该部分基本指标分析系数）综合分析判断法属于定性评价方法按照评价工作制度的规定利用其已有的知识、经验和分析判断能力参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入地分析研究，并以此形成评判意见对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断定量和定性相结合定量和定性结合评价得分=定量指标分数×80%+定性指标分数×20%物业管理报告概念物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书物业管理报告的类型(不同主体)向业主、租户提交的物业管理报告向