2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前模考试卷（二）附详解

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前模考试卷

（二）附详解

一、单选题

1.房地产的供给曲线表示（）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系

B、房地产的出售量与购买者能力的关系

C、房地产的供给量与其价格之间的关系

D、房地产的购买量与其价格之间的关系

答案：C

解析：本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格

之间的关系——某种房地产的供给量如何随着房地产价格的变动而变动。

2.某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计

该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风

险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房

地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为。万元。

A、1372.7

B、1309.9

G953.9

D、900.6

答案：D

解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/YX[1-1/

（1+Y）n],A=100-20=80（万元）,Y=3%+0.5X（13%-3%）=8%,n=4070=30

（年），V=80/8%X[1-1/（1+8%）30]=900.6（万元）。

3.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、

政局等变化的影响。这是由于房地产具有O的特性。

A、不可移动性

B、用途多样

G相互影响

D、易受限制

答案：D

解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产

不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化

的影响。

4.对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错

误的是（）。

A、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中

B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同

C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值

D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价

答案：B

解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B,房地价值在土地与建

筑物之间的分配，与房地产分割'合并估价不同：在房地产价值分配的情况下,

各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部

分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价

值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

5.【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比

实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/

m）所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第

一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格

为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成

交价格的3%和6%,除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由

可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m，。5层'6层住宅楼不同楼层的价

格差异系数一层二层三层四层五层六层5层100%105%110%105%95%-6层100%105%

110%110%100%90%

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

答案：C

解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对

象楼层状况下价格：5700/95%X98%X110%=6468（元/rrf）,再将可比实例不正

常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元

/m!)o

6.某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率

为10%,抵押贷款常数为8%,则该房地产的价格为（）万元。

A、21

B、54

C、57.5

D、62.5

答案:C

解析：考点:投费组合技术。20+（5-20X10%）/8%=57.5万元。自有奥金+

抵押贷款金额。

7.在特定的房地产上,除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

答案:B

解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有

物权又有债权的，优先保护物权。

8.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量,

从而会使未来的供给（），使其现期供给（）o

A、增加，增加

B、减少，增加

C、增加，减少

D、减少，减少

答案：C

解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增

加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有

者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

9.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼,

均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元,楼面地价为1200元/平方米。

该宗土地的总价为（）万元。

A、96

B、192

C、240

D、480

答案：D

解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=20000000/5000

=4000（平方米），土地总价=4000义1200=480（万元）。

10.下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）o

A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额

B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额

C、功能折旧存在不可修复的状况

D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的

答案：B

解析：考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或

剩余寿命，采用年限法计算折旧。

11.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()o

A、商业用房

B、住宅

G写字楼

D、工业用房

答案：A

解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的

位置因素。

12.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为

二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙

三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是Oo

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺

差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而

且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。

13.下列有关房地产变现的描述，错误的是()o

A、通用性越强，变现能力越强

B、独立使用性越差，变现能力越差

C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

D、价值越大的房地产，变现能力越强

答案：D

解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需

的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱

14.房地产估价中的价值，一般是指()。

A、使用价值

B、交换价值

C、投资价值

D、账面价值

答案：B

解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。

15.关于价值时点的说法，错误的是()o

A、价值时点可以是过去.现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状

况对应的时点一致。

16.12012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。

A、估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B、估价时点由估价目的决定

C、估价对象由委托人和估价目的决定

D、价值类型由估价师决定

答案：D

解析：本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托

人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人

指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章

和政策并经委托人认可后确定的。

17.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折

扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等

额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分

期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是Oo

A、第（1）、（3）种情况

B、第（3）、⑷、（5）种情况

C、第（2）、（4）种情况

D、第⑵'⑷'（5）种情况

答案：D

解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由

于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。

（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

18.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是。。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同

B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价

C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价

D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价

答案：D

解析：本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。

将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程；日本和韩国通常称为不动

产鉴定评价。

19.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）o

A、烟囱

B、水塔

C、桥梁

D、住宅

答案：D

解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种

含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑

物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建

筑设施，如烟囱'水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物,

选项D为建筑物。

20.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。

A、受供求因素的影响

B、与区位关系密切

C、价格形成的时间通常较长

D、价格实质是权益的价格

答案：A

解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价

格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表

示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣

质低价。

21.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）o

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C、房地产市场在过去无明显的季节变动

D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A

解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现

在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推

测未来，通过对这些资料的统计'分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成

的趋势在未来继续存在。

22.某宗房地产的土地价值占总价值的55%,通过可比实例计算出的土地斐本化

率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是。。

A、5.5%

B、5.9%

C、6.0%

D、6.3%

答案:B

解析：考点:投费组合技术。R0=LXRL+BXRB=55%X5%+45%X7%=5.9%o

23.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、

注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。

A、估价报告的使用者

B、估价服务的需求者

C、估价委托人

D、房地产估价机构和注册房地产估价师

答案:D

解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直

接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。

其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;

估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。

24.某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重

置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建

筑物当前的成新率为Oo

A、78.40%

B、82.00%

G82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%0

25.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。

A、净收益包括有形收益和无形收益

B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C、通常只有客观收益才能作为估价依据

D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

答案：B

解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但

是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新,

作为运营费用消耗了。

26.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是

()O

A、最佳使用原理

B、适合原理

C、均衡原理

D、收益递减原理

答案：B

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是

否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳

用途。

27.价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算()。

A、余地价

B、减少地价

G补地价

D、增加地价

答案：C

解析：本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是

测算补地价。

28.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现

到成交日期时的价格为Oo

A、名义价格

B、实际价格

C、市场价格

D、成交价格

答案：B

解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在

成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

29.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是()o

A、商铺

B、商品住宅

C、在建工程

D、酒店

答案：C

解析：考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项

D适合收益法。

30.有关价值类型，下列说法正确的是()o

A、同一估价对象的价值并不是唯一的

B、同一估价对象的价值是唯一的

C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的

D、ABC均不正确

答案：A

解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象

的价值不是唯一的。

31.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括()。

A、重新改造后价值

B、管理费用

C、销售费用

D、投资利息

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后

价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息

-销售税费-利润。

32.关于收益法中收益期确定的说法，正确的是()

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

答案：D

解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状

况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获

取净收益时止的时间。

33.房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代,

房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性

是()。

A、不可移动

B、独一无二

G相互影响

D、易受限制

答案：B

解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上

没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞

争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。

34.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在（）的

立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机

构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是'公平正直地评估出对各方估价

利害关系人均是公平合理的价值或价格。

35.估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。

A、基准地价修正法

B、修复成本法

C、价差法

D、标准价调整法

答案：D

解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用

于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。

多选题

1.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的

()0

A、最佳规模

B、最佳经营手段

C、最佳集约度

D、最佳管理方式

E、最佳投资渠道

答案：AC

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分

是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的

最佳集约度和最佳规模。

2.经济适用房的成本包括()o

A、土地房屋征收补偿费

B、建筑安装工程费

C、管理费

D、贷款利息

E、小区营业性配套公建费

答案:ABCD

解析：考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土

地房屋征收补偿费'勘察设计和前期工程费'建筑安装工程费、住宅小区基础设

施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。

3.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先

受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿

款通常包括()o

A、拖欠建设工程价款

B、已抵押担保的债权数额

C、房地产变卖处置费用

D、诉讼费用

E、其他法定优先受偿款

答案：ABE

解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保

险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷

款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、

其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用'估价费用、拍

卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

4.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有()o

A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B、房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C、房地产估价是为委托人提供价格保证

D、房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E、房地产估价是一门科学也是一门艺术

答案：ADE

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价

格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见,

而不作价格保证。

5.某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效

期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。

下列说法正确的是()o

A、此估价报告的有效期为20年

B、此估价报告的有效期原则上不超过1年

C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上

D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告失效，

需要重新评估

E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续

有效，不需要重新评估

答案：BCD

解析：考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为

结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。

6.下列属于成本租金构成的内容有()o

A、折旧费

B、维修费

C、管理费

D、保险费

E、房产税

答案：ABCE

解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保

险价值。成本租金包括：折旧费'维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租

金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。

7.在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）o

A、初次抵押中的抵押价值评估

B、再次抵押中的抵押价值评估

C、续贷抵押中的抵押价值评估

D、处置抵押中的市场价值评估

E、租赁抵押中的权益价值评估

答案：ABCD

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要

有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；

（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。

8.比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设立情况

E、利用方式限制情况

答案：ACDE

解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条

件（如容积率）、土地使用期限'共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立

情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情

况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。

9.动态分析法具体需要做到下列O,才能保证估价结果的准确性。

A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

D、销售期多长要预测准确

E、运营期多长要预测准确

答案：ABC

解析：考点:动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要

求“先知先觉”，具体需要做到3点：（1）后续开发经营期究竟多长要预测准

确；（2）各项收入、支出在何时发生要预测准确；（3）各项收入、支出发生的

金额要预测准确。

10.影响房地产价值的权益因素包括（）。

A、房地产权利设立和行使的限制

B、房地产区位的限制

C、房地产使用管制

D、房地产通风采光的限制

E、房地产相邻关系的限制

答案：ACDE

解析:本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：

房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区

位，属于区位因素。

11.收益法中确定报酬率的基本方法不包括Oo

A、累加法

B、市场提取法

C、指数调整法

D、收益乘数法

E、投资报酬率排序插入法

答案：CD

解析：考点:市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累

加法、投费报酬率排序插入法。

12.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()o

A、开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B、未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利

C、评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

D、对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

E、可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

答案：AC

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成

后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的

劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值,

可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E

错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

13.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（）。

A、受区位因素影响大

B、是物品本身的价格

C、不太容易受交易者个别情况影响和左右

D、价格形成时间长

E、同时存在租赁价格和买卖价格

答案：ADE

解析:本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处,

即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）

同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时

间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。

14.路线价法特别适用于O估价。

A、个别房地产

B、房地产税收

C、市地重划

D、房地产转让

E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形

答案：BCE

解析：考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学

准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别

适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗

土地进行估价的情形。

15.按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）o

A、自有房地产

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、现房

答案：BCDE

解析：本题考查的是房地产的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为

下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。

判断题

1.高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：考点:经济因素。如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增

加，则对房地产价格影响不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，

则会促使房地产价格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无

房地产投费或投机行为，则对房地产价格影响不大。

2.有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地'毛地和熟地三类。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：考点:土地价值'建筑物价值和房地价值。有时根据土地的“生熟”程度，

将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。

3.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建

筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建

造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。O

A、正确

B、错误

答案：B

解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成

本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和

设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造

与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

4.税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开

发环节的税收会使房地产价格下降。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成

本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。

类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。（不必机械死记硬背）。

5.在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体

价值判断，可能高于其理论价格。（）

A、正确

B、错误

答案:A

解析：考点:房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地

产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断

所形成，可能高于其理论价格。

6.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房

地产估价业务。（）

A、正确

B、错误

答案:A

解析：考点:房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得允许其

他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。

7.运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规

模0.5〜2倍范围内。。

A、正确

B、错误

答案：A

解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选

取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5~2倍范围内。

8.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下

降时房地产价格下降。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对

房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下

降；利率下降，房地产价格会上涨。

9.在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提

供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：考点:收集交易实例的途径。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关

系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。

10.对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对审核认为不合格的

估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价

后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：本题考查的是审核与交付估价报告。经修改、重新撰写或者重新估价后的

估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。

11.在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与

估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交

易实例。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期

与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例

的标准和依据。

12.估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（）

A、正确

B、错误

答案:A

解析：考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。

13.房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有

形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则

不应再单独考虑，以免重复计算。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益

和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无

形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

14.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房

地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

A、正确

B、错误

答案：B

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分

是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的

最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原