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文档简介
精品文档-下载后可编辑年房地产估价师经营与管理密卷2022年房地产估价师经营与管理密卷
一、单选题
1.某建筑物,经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元,由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为()。[1分]
A9
B1
C14
D6
2.目前,我国土地使用权出让不正确的方式是()。[1分]
A招标
B拍卖
C挂牌和协议
D自由买卖
3.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产()特性。[1分]
A不可移动
B独一无二
C流动性差
D用途多样
4.某期房预计2年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡。(2022年试题)[1分]
A3473
B4365
C4500
D4635
5.某栋应用中央空调而没有中央空调的写字楼,重建价格3000万元,现增设中央空调的成本是280万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为()万元。[1分]
A2720
B2800
C2920
D3000
6.甲房地产尚可使用年限为40年,单价为1050元/㎡,乙房地产尚可使用年限为50年,单价为1100元/㎡,报酬率均为8%,实际上甲房地产的价格()乙房地产的价格[1分]
A高于
B低于
C等于
D无法确定
7.对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,可以采用()和长期趋势法相结合进行估算。(2022年试题)[1分]
A比较法
B收益法
C成本法
D路线价法
8.下对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的()。[1分]
A指数修匀法
B平均增减量法
C移动平均法
D平均发展速度法
9.下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是()。(第十二章)(P407~408)[1分]
A房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B房地产估价师应亲自到估价对象现场,拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄
C房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D估价对象为已经消失的房地产,房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
10.某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似在现房价格为4500元每平米,出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元每平米。[1分]
A3473
B4365
C4500
D4635
11.下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是()。[1分]
A房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B房地产估价师应亲自到估价对象现场,拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄
C房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D估价对象为己经消失的房地产,房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
12.房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。[1分]
A委托人
B估价报告预期使用者
C管理部门
D中立
13.当供给增加量小于需求减少量时,则()。[1分]
A均衡价格下降,均衡交易量增加
B均衡价格下降,均衡交易量减少
C均衡价格上升,均衡交易量增加
D均衡价格上升,均衡交易量减少
14.某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。[1分]
A180
B196
C200
D300
15.已知某房地产价格为900元/m2时,需求量为100万m2,当价格为1000元/m2时,需求量为90万m2,则需求价格弹性为()。[1分]
A10
B9
C0.9
D0.1
16.下列关于估价委托人的表述中错误的是()。[1分]
A估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者
B委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用
C委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用
D委托人委托估价、获取估价报告的目的不可能是提供给不特定的第三方使用
17.某房地产在2022年甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。[1分]
A0~50
B50~75
C50~100
D100~150
18.为评估某房地产2022年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2022年4月1日,合同约定买方支付给卖方8000元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月下降1%,房地产状况调整系数为1.032,则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。[1分]
A7546
B8013
C8269
D8353
19.在一幢住宅附近建造垃圾站、公共厕所或工厂,会降低该住宅的价值,这是指房地产的()性质。[1分]
A不可移动
B相互影响
C正的外部性
D用途多样
20.按照开发程度对土地分类,“七通一平”比“五通一平”增加了()。[1分]
A通信、燃气
B燃气、供热
C通电、燃气
D燃气、地热
21.砖木结构二等的残值率为()。[1分]
A2%
B4%
C3%
D5%
22.有关非专业估价,下列说法正确的是()。[1分]
A由取得相关资格的专业人员完成
B是一种专业意见
C具有社会公信力
D不用承担法律责任
23.屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。[1分]
A房地产的各项权利
B受到其他房地产权利限制的房地产权利
C受到其他各种限制的房地产权利
D房地产的额外利益收益
24.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于()方面的制约。(2022年试题)[1分]
A建筑技术
B土地权利设置
C相邻关系
D使用管制
25.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价。(2022年试题)[1分]
A保持现状前提
B装修改造前提
C转换用途前提
D重新利用前提
26.为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程直接费为780元/㎡,安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3.5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元/㎡。(2022年试题)[1分]
A2204.55
B2397.99
C3237.60
D3345.64
27.签订了书面估价委托合同之后,应当明确至少()名合适的注册房地产估价师负责该项估价业务。[1分]
A1
B2
C2名以上
D无明确规定
28.路线价法特别适用于对()进行估价。(第十一章地价评估与分摊)(P372)[1分]
A单宗土地
B多宗土地
C部分土地
D待开发土地
29.在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润=()×直接成本利润率。(第九章)[1分]
A后续开发成本+管理费用
B后续开发成本+管理费用+销售费用
C待开发房地产价值+后续开发成本
D待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
30.以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为()。(第五章)(P165)[1分]
A签订估价委托合同之日
B发放抵押贷款之日
C完成估价对象实地查看之日
D未来处置抵押房地产之日
31.一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不易采用。[1分]
A1年
B0.5年
C2年
D3年
32.某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2022年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为()年。[1分]
A45
B50
C52
D55
33.某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为()。[1分]
A3%
B3.5%
C7%
D4%
34.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是()。[1分]
A交通拥挤
B建筑技术减少
C城市规划改变
D自然环境恶化
35.某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。[1分]
A27.6
B28.2
C29.0
D29.9
36.某期房二年后建成入住,与其类似的现房价格为8000元/㎡,出租的年末总收益为800元/㎡,管理费用等其他支出为200元/㎡。假设折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为()元/㎡。[1分]
A6560
B6719
C7215
D7264
37.某房地产的土地面积为500㎡,土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡,则该房地产中建筑物的折旧是()元/㎡。[1分]
A200
B300
C700
D1000
38.某类商品房2022~2022年的售价分别为8000元/㎡、8300元/㎡、8678元/㎡、9112元/㎡、9560元/㎡。利用平均增减量法,该类商品房2022年的价格为()元/㎡。[1分]
A9924
B9950
C10009
D10040
39.某10年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为100㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,年折旧额为1200元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。[1分]
A60%
B75%
C85%
D90%
40.现评估一个在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为2000元/㎡,其中主体工程1200元/㎡,安装及装饰装修工程费为800元/㎡。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在2年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若报酬率为8%,折现率为15%,则在估价时点的续建费用为()元/㎡。[1分]
A637.76
B604.91
C740.74
D695.65
41.以下不属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是()。[1分]
A设立了抵押权的房屋所有权
B设立了租赁权的房屋所有权
C设立了抵押权的划拨土地使用权
D设立了房屋用途的房屋所有权
42.人们通常用距离来衡量区位的好坏,现在人们越来越重视()。[1分]
A空间直线距离
B水平直线距离
C交通直线距离
D交通时间距离
43.关于房地产的寿命长久特性,下列说法正确的是()。[1分]
A土地的生产力或利用价值有可能丧失;
B土地作为空间是永存的;
C土地上的建筑物会毁灭;
D土地上的建筑物永存的。
44.下列真正属于房地产自然升值的是()。[1分]
A房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升;
B通货膨胀所引起的房地产价格上升;
C外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升;
D房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升;
45.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是()。[1分]
A76880
B79104
C77952
D81562
46.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命为()年。[1分]
A40
B43
C47
D50
47.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/㎡,又知该写字楼客出租面积为1000㎡,运营费用率为40%。假若该写字出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。[1分]
A548.19
B558.15
C567.39
D675.40
48.某宗房地产建筑面积2000㎡,土地面积4000㎡,若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造,装修费用200元/㎡,售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡,售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡,残值50元/㎡,地价1800元/㎡,则该宗房地产的最适合处理方式为()。[1分]
A保持现有用途
B装修改造
C装修后改变用途
D拆除建筑物
49.估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括一下几个方面,排序正确的是()。⑴获取估价业务;⑵受理估价委托;⑶搜集估价所需资料;⑷制定估价作业方案;⑸实地查看估价对象;⑹测算估价对象价值;⑺分析估价对象价值;⑻判断估价对象价值;⑼撰写估价报告;⑽内部审核估价报告;⑾交付估价报告;⑿估价资料归档。[1分]
A⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿
B⑴⑶⑵⑸⑷⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿
C⑵⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑺⑼⑽⑾⑿
D⑴⑵⑷⑶⑸⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿
50.决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是()房地产的供求状况。[1分]
A全国
B本地区
C全国本类
D本地区本类
51.假设开发法的理论依据是()。[1分]
A替代原理
B合法原理
C预期原理
D生产费用价值论
52.运用假设开发法估价,开发完成后的价值不能采用()来求取。[1分]
A成本法
B市场法
C收益法
D长期趋势法
53.房地产权利的种类中,属于自物权的是()。(第二章房地产及其描述)[1分]
A所有权
B典权
C抵押权
D地役权
54.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。[1分]
A22
B28
C38
D50
55.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。[1分]
A建筑物区分所有权
B建筑物共同共有权
C建筑物按份共有权
D私有权
56.建设用地使用权出让的最高年限的描述中,正确的是()。[1分]
A居住用地为40年;工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅
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