《资产评估学》答案

习题

第一章资产评估概论

一.单项选择题

1.B

2.B

3.C

4.D

5.C

6.C

7.A

8.D

【答案解析】：资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为有关，而

且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。

9.C

10.C

11.C

12.D

13.C

【答案解析工选项C是不可确指资产的定义，一般仅指商誉。

14.C

【答案解析】：资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，资产评估中的市场价值是

指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

15.D

【答案解析工资产评估具有咨询性的特点，所以评估价格仅仅是参考价格。

二.多项选择题

1.CD

2.BCD

3.CD

4.BDE

5.ABE

答案解析：C的正确表述是“资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价

值”，D的正确表述是“资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用，是界

定评估对象的基础，同时注意DE指的是资产评估特定目的的地位和作用

6.BE

7.CD

8.ABCD

答案解析：同时注意市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的，

同时这个市场有层次大小上的区别。

9.BC

10.ABCD

三.判断题

1.X

2.X

3.V

4.X

5.X

四.

资产评估：是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目

的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法,对真

产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估要素：评估主体、评估客体、评估假设、评估目的、评估原则、评估程

序、评估价值类型、评估方法、资产评估基淄日、资产评估结论。

萍估目的：即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果

的具体用途。

评而假设；即资产评估设定的前提条件及假定前提等。

评估原则：即资产评估的行为规范和技术规范，是调节评估当事人各方关系、处

理评估业务的彳亍为谨则“

五、思考题

1、资产评估是市场经济的产物，随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也不断地扩大，

其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产转让等、宽展到企业产权转让、

资源处理、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。

2、评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评

估方法资产评估基准日资产评估结论

3、资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。资产评估所要实现的一般目的只能

是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价

值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价

值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换

价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资

产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。

资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行

为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和

间接的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估

活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估

对象界定、资产价值类型选择等。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。资产评估的

特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。

4、①交易假设，为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家

判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易"当

中，模拟市场进行评估就是十分必要的。②公开市场假设，由于公开市场假设假定市场是一

个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有

效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件.在这种条件下，资产

的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定的。③持续使用假

设，持续使用假设既说明J'被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的

存续状态。④清算假设，清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事

实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

5、资产评估的工作原则，独立客观公正科学；资产评估经济技术原则，符合价值规律。

6、在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产

交换或者债务清偿的金额计量。公允价值的实质就是客观价值，要求企业必须在资产负债表

II,对资产和负债项目进行重新计量，动态及时地反映其价值变换，使报表信息与决策更相

关。

第二章资产评估的市场法

一.单项选择题

1.A

2.C

3.B

4.D

5.B

6.D

7.C

8.A

9.C

10.B

11.D

12.C

13.A

14.B

15.C

16.B

17.D

18.A

19.B

20.D

21.B

二.多选题

1.BD

2.ADE

3.ABC

4.DCBE

5.BCE

6.BDE

7.ABCD

8.BCE

9.ADE

10.BDE

三.判断题

1.X

2.X

3.V

4.X

5.V

6.V

7.V

8.X

9.X

10.X

11.

12.X

四.名词解释

1.价值定义：价值是揭示外部客观世界对于满足人的需要的意义关系的范畴，是指具有特定

属性的客体对于主体需要的意义。

2.价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映

资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,

在数量上往往也存在着较大差异。

3.价值基础：指通过对目标企业的资产进行估价来评估其价值的方法。确定目标企业资产的

价值，关键是选择合适的资产评估价值标准。

4.公允价值：熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，

或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交

价格。

5.市场价值以外的价值：是指一项资产在交易市场上的价格，它是买卖双方竞价后产生的双

方都能接受的价格。

6.投资价值：是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价

值。

7.在用价值：是指将估价对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其

对所属企业的贡献的价值估计数额。

五.计算题

1.(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔1年以上，故

实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A,C,E作为可比实例。

(2)计算公式:

估价对象价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正

系数

(3)交易情况修正系数为：

可比实例A：100/(100+2)=100/102可比实例C：100/100可比实例E：100/(100-3)

=100/97

⑷交易日期修正系数为：

可比实例人=(1+1%)4

C=(1+1%)4

可比实例E=(1+1%)3

⑸房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方

面的因素的权数相同，均为1/3,则有：

可比实例A=100/[100x1/3+(100-2)xl/3+(100-4)xl/3]=100/98

可比实例C=100/[(100+3)xl/3+(100+2)xl/3+(100-2)xl/3]=100/101

可比实例E=100/[100x1/3+(100-1)xl/3+(100+1)xl/3)=100/100

⑹计算比准价格：

比准价格A=5100x(100/102)x(1+1%)4x(100/98)=5309.20(元/m2)

比准价格C=5200x(100/100)x(1+1%)4x(100/101)=5357.57(元/m2)

比准价格E=5000x（100/97）x（1+1%）3x（100/100）=5310.83（元/m2）

⑺将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2）

2.（1）建立价格可比基础：

甲一次付清总价=960000+720000/（1+1%严+720000/（1+1%产（1+1.05%严=2162653（元）

盟甲单价=2162.65（元/m?）

乙单价=300x8.5=2550（元/m?）

丙单价=2430000+9687.6x10.764=2700（元/m2）0

（2）计算比准价格

比准价格甲=2162.65x100/95X（l-0.8%）3X（l+1.0%）i2x（1+1.2%Y=2722.19（元/m2）

比准价格乙=2550X100/100X（1+1.0%）5X（1+1.2%）7X100/102=2856.34（元/m?）

比准价格丙=2700X100/100X（1+1.2%）,X100/105=2762.66（元/m?）

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）+3=2780.25（元/rr?）

六.思考题

1.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

2.（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。（2）价值类型制约资产评估方法

的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估方法。国际

上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。（3）明确评估价值类型，可以

更清楚地表达评估结果，可以避免委托方误用评估结果。

3.（1）市场经济是自主经济。（2）市场经济是平等经济。（3）市场经济是竞争经济。（4）

市场经济是效益经济。

（5）市场经济是服务经济。（6）市场经济是网络经济。（7）市场经济是开放经济。（8）

市场经济是动态经济。

4.其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的

影响。

其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注

价值类型的正确选择。

除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一是资产

自身的功能、利用方式和使用状态；；二是评估时的市场条件。

5.市场价值和市场价值以外的价值是以按资产评估面临的市场条件和评估对象自身的条件

为标准设定的。这种价值类型的划分实际上是以资产评估价值决定的基本要素为依据的。

市场价值和非市场价值的划分既考虑了资产自身的条件、利用方式和使用状态，也考虑了资

产评估时的市场条件。也就是说，这种价值类型的划分既考虑了决定资产评估价值的内因，

同时也考虑了影响资产评估价值的外部因素。这至少能在理论上和宏观层面上为评估人员客

观合理地评估资产价值以及清晰地披露评估结果提供帮助和依据。

从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式,

但是两者公允的市场范围是有明显差异的。总之，按市场价值和市场价值以外的价值将评估

结果分为两大类，旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。因此，把评估结果

分为市场价值和市场价值以外的价值两大类是相对合理和便于操作的。

6.投资价值是对于具有明确投资目标的特定投资者或某一投资者所具有的价值。投资性资

产价值是特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场

价值

前者是非市场价值，后者是市场价值。

第三章资产评估的收益法

单项选择题

1.B

2.D

3.A

4.A

5.B

6.C

7.B

8.A

9.A

10.A

11.C

12.D

13.B

14.C

15.D

16.B

17.C

18.C

19.A

20.B

21.D

22.B

23.C

24.C

25.D

26.D

27.B

二.判断题

1.J

2.X

3.X

4.V

5.V

6.X

7.X

8.X

9.J

10.V

11.X

12.-J

13.V

14.V

15.V

16.X

17.V

18.X

19.X

三.名词解释

1.资产评估途径：有市场途径、收益途径、成本途径。

2.评估具体方法：是指根据评估的特定目的和计价标准，具体评定估算对象资产评估价值的

方略、方法和专门操作技术，实质性内容是计算公式及计算规程。

3.市场途径：是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来

估测资产价值的评估技术思路的各种评估技术方法的总称。

4.收益途径：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方

法的总称。

5.参照物:用来判断一个物体是否运动的另一个物体。

6.折现率：是投资者要求的投资报酬率，包括无风险报酬率和风险报酬率。

7.重置成本：指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的

现金或现金等价物。一般可以采用的方法有宜接法、功能价值法、物价指数法。

8.实体性贬值：也称有形损耗贬值。它是指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵

蚀，造成设备实体形态的损耗，引起的贬值。

9.功能性贬值：是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产

相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗。

10.经济性贬值：所谓经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值

损失。

四.思考题

1、收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方

法的总称。收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路•采用资

本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。收益途径正是利用投资

回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评

估对象的价值。

2、①复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技

术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。②更新重置成本,

是指采用新型材料•，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建

与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

3、资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产

价值损失。就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至

闲置，并由此引起资产的运营收益减少

4、参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；参照物与被

评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；参照物

成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素

对资产价值的影响是可以调整的。

5、对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其

评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而

出现截然不同的结果。可以认为，正是评估的基本H的决定了评估途径和方法间的内在联系，

而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产并作相互

验证提供了理论根据。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应

的信息基础，并且评估结论也都是从某一角度反映资产的价值的。因此，各种评估途径和方

法又是有区别的。

6、由于评估的特定目的不同，评估时市场条件上的差别以及评估时对评估对象

使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法

由于自身的特点，在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的

差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。

第四章资产评估的成本法

单项选择题

1.B

2.A

3.B

4.D

5.A

6.D

7.C

8.D

9.C

10.C

11.C

12.B

13.C

14.C

15.C

16.A

17.A

18.D

二.多选题

1.AB

2.BCD

3.ABD

4.BC

5.AB

6.ABCD

三、判断题

1.V

2.x

3.x

4.J

四、案例分析

略

第五章流动资产评估

一、单项选择题

1.c

2.A

3.B

［答案解析］1500*(200+500/5000)=300150(元)

4.D

【答案解析】1100*(1-6/12)=550(元)

5.C

6.C

7.A

8.A

【答案解析】一般来说，应收账款评估后，账面上的''坏账准备”科目按零值计算，评估

结果中没有此项目。因为“坏账准备”科目是应收账款的备抵账户，对应收账款评估时，是

按照实际可收回金额的可能性进行分析的。

9.B

【答案解析】到期日与基准日差为四个月，故应收票据评估值=500-500*0.5脏490（万元）

10.B

【答案解析】4/6*90=60（万元）

11.D

12.C

13.A

14.A

【答案解析】65*（1+7.2%/12*2.5）=65975（万元）

15.A

【答案解析】50*（1+1%*6.5）=532500（元）

16.A

【答案解析】700*4000=2800000（元）

17.B

【答案解析】940*80*（70%*1.2+30%*1.8）=87530（元）

18.A

二、多项选择题

1.CD

【答案解析】与长期资产不同的是，流动资产无需考虑功能性贬值（技术相对落后造成的

贬值），而资产的实体性贬值的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。

2.AB

3.AB

【答案解析】功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。而流动资产周转速度快、变现

能力强，受技术落后因素影响较小，所以评估流动资产无需考虑功能性贬值。

4.ABCD

【答案解析】银行没有承诺兑付的票据，对于债权人来说，不能确认为一项资产，只有经

承兑之后，才能确认应收票据。

5.ACD

6.ABCDE

【答案解析】存货核算方法的差异并不影响评估结果，评估时关键是核查库存材料的实际

数量，并按最接近市场的价格计算确定其评估值。

7.BCD

【答案解析】对生产周期短的在制品主要以其发生成本为计价依据，在没有变现风险的情

况下，可根据其账面价值进行调整。

8.AB

【答案解析】预计坏账损失定量确定的方法有坏账估价法和账龄分析法。

9.AC

10.ABCDE

11.ABCDE

12.ABC

13.ABDE

14.ABC

【答案解析】流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的

资产。

15.ABE

【答案解析】长期待摊费用和厂房均属于长期资产。

三、名词解释

1.流动资产是指预计在一个正常营业周期内或一个会计年度内变现、出售或耗用的资产和现

金及现金等价物。如库存现金、银行存款、交易性金融资产、应收及预付款、存货等。

2.实物类流动资产是指企业在生产经营过程中为销售或使用而准备的具有实物形态的流动

资产，包括库存材料、在产品、产成品、库存商品、低值易耗品等。

3.债权类流动资产是指企业持有的不具有实物形态的具有债权性质的流动资产，包括应收账

款、应收票据、其他应收款及预付账款。

4.货币类流动资产是指企业持有的货币资金及各项具有现金等价物性质的流动资产，包括现

金、银行存款、短期投资等。

四、计算题

1.100*（150+1500/300）=15500（元）

2.600*4500=2700000（元）

3.贴现息=1000*0.6%*6=36（万元）

汇票价值=1000-36=964（万元）

第六章机器设备评估

一、单项选择

1、C

2、C

3、B

4、C

5、C

6、D

7、D

8、A

9、D

10、C

11、B

12、C

13、B

14、A

15、C

二.多项选择

1.BD

2.ADE

3.CD

4.ACDE

5.BDE

6.ACD

7.ADE

8.ACD

9.ABCDE

10.BC

11.ADE

12.ABD

13.ACDE

14.ABC

15.ABE

三、判断题

1.X

2.X

3.X

4.J

5.J

6.X

7.X

8.V

9.X

10.V

11.J

12.X

13.X

14.X

15.X

16.V

17.V

18.X

19.X

20.V

21.V

22.X

23.X

24.X

四、计算题

1.

⑴被评估进口设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口同种设备的QF价格最为合理，即

被评估设备的CIF价格为30万马克或20万美元。

(2)

银行手续费二20X8X0.8%=1.28(万元人民币)

国内运杂费二(160+1.28)X3%=4.84(万元人民币)

进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166.12(万元人民币)

⑶①设备的成新率=5+(5+5)X100%=50%

②设备的功能性贬值=20000X(1-25%)X(P/A,10%,5)=15000X3.7908=5.6562(万元人民币)

③进口设备的评估值=166X50%-5.6862=77.3138(万元人民币)

2.(1)经济性贬值率=[1-(6000-10000)0.6卜100%==26.40%

⑵经济性贬值额=10000xl00x(：l-25%)x(P/A,10%,3)=750000x2.4869=1865175(元)

3.

⑴被评估机组的现时全新价格：300x70%=210(万元)

(2)该机组的成新率为：5+10xl00%=50%

⑶设备的评估值为：210x50%=105(万元)

注：由于在计算评估对象的重置成本时，己经考虑其功能落后的因素，所以不需要再计算功

能性贬值了。

4.设备重置成本：30000*2.6+3000*1.61+2000*1.21=85250(元)

设备加权投资成本=30000*2.6*10+3000*1.6：l*5+2000*L21*2=808990(元)

设备加权投资年限=808990/85250=9.5年

设备成新率=[8/(9.5+8)]*100%=45.7%

5.折现率=(6200/44300xl00%+6800/42500xl00%+8600/57300xl00%)/3

=15%

设备的评估值=7500/15%[1-1/(1+15%)10]=37640(元)

第七章房地产评估

一、名词解释

1.房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作

为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的

有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市

场的综合性产业。

2.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

3.楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。

4.基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件

下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的

土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价

是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种

5.房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法

和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法、倒算法、残值法和余值法。

6.城市沿街带状地带，川途相同的标准宗地的单位面积平均价格。

7.土地估价方法中的一种，用于城市土地地价的评估。

二、单项选择题

1.D

【答案解析】基准地价不同于宗地地价，有一个重要特点，是特定区域的平均价格。

2.B

【答案解析】该建筑物的重置成本=100X（1+15%）3=152.09（万元）

3.C

【答案解析】交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属于工业用建筑物。

4.A

【答案解析】由于经济地理因素，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市

高于小城市，沿海开发城市高于内地城市。

5.B

6.A

【答案解析】年房租收入=3000X12=36000（元）

年总成本=7600（元）

年总纯收益=36000—7600=28400（元）

土地使用权总价=300X1000=300000（元）

归属土地的年纯收益=300000X7%=21000（元）

故归属建筑的年纯收益=28400-21000=7400（元）

建筑物折旧率=1/25X100%=4%

建筑物价格=7400+（8%+4%）=61666.67（元）

A选项正确。

7.B

8.C

9.D

【答案解析】预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

10.D

11.B

【答案解析】

12.B

【答案解析】建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设

备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与强度不合理是

相对于其所占用土地的最佳使用不一致而言的。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化

而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。B选项符合题意。

13.A

14.D

15.C

16.B

【答案解析】宗地周边环境属于区域因素。

17.D

18.B

【答案解析】总建筑费=1000000X60%X(1+10%)-0.5+1000000X40%X(1+10%)

-1.5=918791(元)

19.B

【答案解析】成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成

交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

20.C

【答案解析】实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实

际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观收益

是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为

评估的依据。本题应当选C。

21.C

【答案解析】

22.A

【答案解析】成新率=(75X0.70+70X0.20+85X0.10)+100X100%=75%

23.C

24.B

25.C

【答案解析】容积率=总建筑面积+总用地面积，建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物

基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相

等时，三者之间的关系可表示为：容积率=建筑密度X层数，此种情况下，建筑层数与容积

率成正比例关系。本题应当选择C项。

26.【正确答案】D

27.B

【答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。

三、多项选择题

1.BC

2.ABD

【答案解析】税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。

3.BCE

【答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价，AD选项不正确。

4.ABD

5.ABCDE

6.AB

【答案解析】价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有

困难的建筑物的重置成本估算。

7.ABDE8.BCE9.ABCD10.ABC11.ABCDE12.CD

【答案解析】建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

13.ABE

【答案解析】成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成

交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

14.ABE

15.BD

【答案解析】各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。

16.ABCE

17.ABCDE

18.ABD

19.ABCD

20.AB

四、思考题

1.（1）平时应注意收集所在城市的社会、经济、城市发展与规划等一般资料：对城市的功

能分区、商业分布、交通体系有全面的了解；对所在城市房地产价格变化情况应予以高度

关注，注意积累数据；对房地产项目分布、价格分布及其产生差异的原因随时进行分析，

在宏观上把握价格水平；交易实例的调查与积累。（2）具体处理某一估价案例时，按照估价

程序，明确估价基本事项，制定工作计戈I,判断可以选用的估价方法，结合估价方法收集

需要用到的有关资料〜（3）估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的，但

除了通常项目外，应结合估价方法的选用有所侧重。

2.同一供求圈、同一区域、交易方式一致、规模在0.5-2之间、建筑结构相同、用途相同、

交易时间相差不超过2年。

3.重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息、+销售税费+开发利润

4.房子本身没有使用期限，有期限的是房子所占用的土地的使用年限。在我国，土地是国有

的，开发商在建商品房前事需要支付给国家土地使用费用的。按照所建房子的性质可分为:

住宅，商用楼，住宅和商用两用楼等。不同的房子的性质有不同的土地使用年限。最长是住

宅70年，最短的是商用楼40年.

5.假设开发法又称剩余法、预期开发法，主要适用于下列房地产的评估：待开发土地、将

生地开发成熟地的土地、待拆迁改造的再开发地产。假设开发法是将被估房地产开发后的

预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价

值的方法。

6.（1）确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；

根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的

路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。（2）确定待估宗地的临街深度和

其他因素条件（包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率）;查阅土地登记

资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条

件。（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数（包括宽度修正、宽深比修正、

出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正）;按照调查到的待估宗地的临街深度和其

他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系

数和其他条件修正系数。（4）估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路

线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。

五、计算题

1.

⑴交易情况修正系数为A：0.02B：-0.01C：0.05

（2）交易日期修正系数为

A：1.023*1.012*1.034*1.016*0.998*1,041=1.13

B：0.986*1.023*1.012*1.034*1.016*0.998*1.041=1.11

C：0.998*1.041=1.04

⑶区域因素修正系数

A：（98*0.4+105*0.35+103*0.25）/100=1.02

B：（92*0.4+96*35+98*0.25）/100=0.95

C：（108*0.4+97*0,35+104*0.25）/100=1.03

（4）个别因素修正系数A1.03B：1.08C：0.94

⑸修正后土地价格

A：9000*1.02*1.13*1.02*1.03=10898（万元）

B：8800*0.99*1.11*0.95*1.08=9922（万元）

C：9210*1.05*1.04*1.03*0.94=9737（万元）

（6）该写字楼评估价=（10898+9922+9737）/3=10186（万元）

2.

建筑物成新率=1-已使用年限/可使用年限=0.8

管理费用=800*3%=24（万元）

投资利息=800*60%[（1+6%）“2-1]+800*40%*6%=78.528（万元）

开发利润=800*25%=200（万元）

销售税费=50（万元）

该建筑物评估价=800+24+78.528+200+50=1152.528（万元）

3.

运营成本=280*20%=56（万元）

房地产年纯收益=280-56=224（万元）

房地产收益年限30年，土地剩余使用年限35年，则收益的现值为房地产评估值。

该房地产评估价值=房地产收益现值+土地收益现值

=224*PVIFA（9%,30）+50*[PVIFA（5%,35）-PVIFA（5%,30）]

=2351.476（万元）

4.

预计开发后荒地价值=850*1200*70%*PVIF（10%,2）=590049（万元）

估计开发费用=15*1200*2=3600（万元）

估计投资利息，590049*（1+8%）A2+18000*（1+8%）+18000*（1+8%）八2]-590049=138619（万元）

估计开发利润=（590049+36000）*20%=125210（万元）

销售税费=590049*7%=41303（万元）

荒地评估总价=590049-36000-138619-125210-41303=248917（万元）

荒地评估单价=248917/1200=207（万元）

六、论述题

1.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或

同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才

是有效的评估方法。

运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

(1)交易实例的搜集；

(2)可比交易案例确定；

(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修

正、容积率修正；

(4)房地产价格确定。

2.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

因为：

(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对

城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的

价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。

若条件不同则不能应用该结论。

(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，

同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应

用于该估价目的以外的其他估价目的。

说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以

借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。

第八章无形资产评估

一、名词解释

1.无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没

有实物形态的非货币性长期资产。。

2.无形资产评估如品牌、商标等评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适

当方法，对商标进行确认、计价和报告，为资产业务提供价值尺度的行为。无形资产分为可

辨认无形资产和不可辨认无形资产两类。

3.超额收益率是指超过正常(预期)收益率的收益率，它等于某II的收益率减去投资者(或市

场)当日要求的正常(预期)收益率。

4.是评估无形资产收益的一种方法，利润分成率的确定是以无形资产带来的追加利润在利润

总额中的比重为基础的

5.边际分析法是一种经济分析方法。边际分析法是把追加的支出和追加的收入相比较，二者

相等时为临界点，也就是投入的资金所得到的利益与输出损失相等时的点。

6.约当投资分成法是根据等量资本获得等量报酬的思想，将共同发挥作用的有形资产和无形

资产换算成相应的投资额(约当投资量)，再按无形资产的约当投资量占总约当投资量的权重

确定无形资产收益分成率。

二、单项选择题

l.D2.A3.B4.C5.D6.B7.C8.B9.C10.C

三、多项选择题

1.BC2.ABD3.AB4.ABC5.AC6.BCD7.BCD8.CD9.ACD

10.ABCD11.BCD12.ABCD

四、判断题

1.V2.X3.X4.X5.X

6.V7.X8.X9.V10.X

11.J12.X13.V

五、思考题

1.（1）按是否具有确定的法律保护形态分类法定无形资产，如专利权、商标权收益性无形

资产，如非专利技术。（2）按取得方式不同分类企业自创的无形资产由企业自己研制创造

获得以及由于客观原因形成的，如自创的专利、非专利技术、商标权等外购的无形资产则是

企业以一定代价从其他单位购入的，如外购的专利权、商标权。（3）按性质和内容不同分

类技术型无形资产，如专利技术、专有技术非技术型无形资产，如商标、商誉。（4）按构

成特点不同分类可确指的无形资产凡是那些具有专门名称、可单独地取得、转让或出售的无

形资产，为可确指的无形资产，如专利权、商标权不可确指的无形资产哪些不可特别辨认、

不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，为不可确指的无形资产，如：商誉。（5）

按价值构成不同分类知识型无形资产权利型无形资产

2.（1）能够从企业中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起,

用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。（2）源自合同性权利或其他法定权利，无论

这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。

3.影响无形资产评估价值的因素有9个：无形资产的成本、机会成本、效益因素、使用期限、

技术成熟程度、转让内容因素、“无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度”、市场供需

状况、同行业同类无形资产的交易方式。

4.（1）评估清查明细表格式由事务所提供（2）评估基准日前三至五年的资产负债表、损

益表、总账、明细账、会计凭证（3）专利、商标证书复印件：法律保护状况（4）购入专利、

商标的合同、协议、发票复印件（5）专利、商标、申报材料、缴纳年费发票复印件（6）专

利技术、专有技术研制报告，技术目的的可行性分析研究报告，国家有关部门技术检测、鉴

定材料（7）专利、专有技术项目开发成本费用方面的资料、使用实施资料、历史收益情况

（8）技术项目获奖证书复印件（9）技术产品的经济分析及市场预测（10）技术产品的行业

及市场状况及主要竞争对手（11）技术产品的主要牛.产设备情况

（12）转让无形资产时，受让无形资产方的技术、经济情况

5.（1）法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有

效期限与受益年限孰短的原则确定。（2）法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规

定有受益年限的，可按照受益年限确定。（3）法律和企业合同或申请书均未规定有效期限

和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得

出。

6.参照物就是定的一个点，就是以它作为比较出发点的，参照物一但定下来，就可以认为以

参照物作为视角看其他的，通俗点讲，就是你站在这个物体上看待其他的物体。

市场法，又称市场比较法、交易案例比较法、现行市价法等.运用该方法以存在活跃、公平的

资产交易市场为前提,通过市场调查,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参

照物，将参照物与评估对象进行因素对比分析、差异调整，然后对参照物已成交价格做出修正,

最后得出评估对象的评估价值.即以调整差异后参照物资产现行市价的平均值作为评估对象

的现时价值.

六、计算题

1.(1).超额收益=120X60%X(1-25%)=54(万元)

(2).评估值

54/15%X(1-1/(1+15%))=204.36(万元)

2.

解：4%X(1-25%)X[1100/(1+12%)+1150/(1+12%)+1180/(1+12%)+1200/

(1+12%)+1220/(1+12%)]

=0.03X(982.14+1026.79+1053.57+1071.43+1089.29)

=0.03X5223.19

=156.6957(万元)

3.(1).重置成本净值

260X(1+8%)X(1-2/2+6)=210.6(万元)

(2).转让成本分摊率

220/(220+500)X100%=30.56%

(3)评估值

210.6X30.56%+60+18=142.36(万元)

4.

(1).求各年度利润总额

第一年利润总额：100/40炉250(万元)

第二年利润总额：150/30猊500(万元)

第三年利润总额：80/20%=400(万元)

第四年利润总额：75/15%=500(万元)

(2).四年来利润总和折现值

250/(1+10%)+500/(1+10%)+400/(1+10%)+500/(1+10%)

=250X0.9091+500X0.8264+400X0.7513+500X0.8630

=1282.495(万元)

(3).计算四年来追加利润的现值之和

100/(1+10%)+150/(1+10%)+80/(1+10%)+75/(1+10%)

=100X0.9091+150X0.8264+80X0.7513+75X0.8630

=3326.199(万元)

(4).利润分成率

326.199/1282.495X100%=25.43%

5.(1).重置成本净值

400X(1+10%)X9/(3+9)=330(万元)

(2).①.重置成本分摊率

300/(700+300)X100%=30%

②.转让该项无形资产的机会成本

80+20=100(万元)

③.该项技术转让的最低收费额

330X30%+100=199(万元)

第九章企业价值评估

一、名词解释

1.企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权

益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。

2.企业整体价值是对一个企业实力和前景的总体分析后的评价，企业整体价值的计价基础不

仅取决于计价的环境或目的也与计价目的存在着密切的关系，通过对企业几个角度的分析可

以分析评估得出企业的整体价值。

3.溢余资产可以理解为企业持续运营中并不必需的资产，如多余现金、有价证券、与预测收

益现金流不直接相关的其他资产。

4.有效资产指企业中正在运营或虽未正在运营但具有潜在运营经营能力，并能对企业盈利能

力做出贡献、发挥作用的资产。

5.是指公司作为一个持续运营的组织整体出售所能获得的货币价值。

6.企业价值评估的一般范围即企业的资产范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应

该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的

部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。

企业价值评估的具体范围。在对企业价值评估的一般范围进行界定之后，并不能将所界

定的企业资产范围直接作为企业价值评估中进行评估的具体资产范围。因为企业价值基于企

业整体盈利能力。所以判断企业价值，就是要正确分析和判断企业的盈利能力。企业是由各

类单项资产组合而成的资产综合体，这些单项资产对企业盈利能力的形成具有不同的贡献。

其中，对企业盈利能力的形成做出贡献、发挥作用的资产就是企业的有效资产，而对企业盈

利能力的形成没有做出贡献，甚至削弱了企业的盈利能力的资产就是企业的无效资产。企业

的盈利能力是企业的有效资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企业资产范围

内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企业价值的具

体资产范围。这种区分，是进行企业价值评估的重要前提。

7.固定红利模型是针对经营一直比较稳定的企业的普通股的评估设计的.它根据企业经营及

红利分配比较稳定的趋势和特点，以假设的方式认定企业今后分配的红利稳定地保持在一个

相对固定的水平上.根据这些条件可运用固定红利模型评估普通股的价值.

8.加权平均资本成本是指企业以各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期

资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。加权平均资本成本可用来确定具有平均风

险投资项目所要求收益率。加权平均资本成本的计算方法包含所有资金来源，包括普通股、

优先股、债券及所有长期债务

9.资本资产定价模型主要研究证券市场中资产的预期收益率与风险资产之间的关系，以及

均衡价格是如何形成的，是现代金融市场价格理论的支柱，广泛应用于投资决策和公司理

财领域。资本资产定价模型假设所有投资者都按马克维茨的资产选择理论进行投资，对期

望收益、方差和协方差等的估计完全相同，投资人可以自由借贷。基于这样的假设，资本资

产定价模型研究的重点在于探求风险资产收益与风险的数量关系，即为了补偿某一特定程度

的风险，投资者应该获得多少的报酬率。

10.对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从

而形成企业价值。

二、单项选择题

1.B

【解析】收入乘数的驱动因素是销售净利率、股利支付率、增长率（企业的增长潜力）和股权

成本，其中，销售净利率是关键因素;权益收益率是市净率的驱动因素。

2.D

【解析】一个企业的继续经营价值已经低于其清算价值，本应当进行清算。但是，也有例外，

就是控制企业的人拒绝清算，企业得以继续经营。这种继续经营，摧毁了股东本来可以通过

清算中得到的价值。

3.B

【解析】本题的主要考核点是市净率模型主要适用I于拥有大量资产而且净资产为正的企业。

4.B

【解析】企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

5.D

【解析】市盈率模型最适合连续盈利，并且B值接近于1的企业;市净率模型主要适用于需

要拥有大量资产、净资产为正值的企业;收入乘数模型主要适用于销售成本率较低的服务类

企业或者销售成本率趋同的传统行业的企业。

6.B

【解析】股利支付率=0.6/2=30%,股权资本成本=4%+1.2X6%=11.6%,预期市盈率=股利支付

率/（股权资本成本-增长率）=30%/（11.6%-5%）=4.55o

7.D

【解析】企业的实体价值是预期企业实体现金流量的现值，计算现值的折现率是企业的加权

平均资本成本，企业债务的价值等于预期债权人现金流量的现值，计算现值的折现率，要能

反映其现金流量风险，应是等风险的债务成本。

8.B。

【解析】股利支付率=0.3/1X100%=30%,增长率为6%,股权资本成本=3%+1.1X5%=

8.5%,内在市盈率=30%/（8.5%-6%）=12。

9.B

【答案解析】市价/净资产比率，就是市净率，该模型适用于需要大量资产、净资产为正值

的企业。

10.A

【解析】年初投资资本=年初股东权益十年初净负债=1500+500=2000（万元），息前税

后经营利润=600X（1-40%）=360（万元），每年经济利润=息前税后经营利润-全部资本

费用=360-2000X10%=160（万元），经济利润现值=160+10%=1600（万元），企业实体

价值=年初净资本+经济利润现值=2000+1600=3600（万元）。

三、多选题

1.CD

【解析】判断企业进入稳定状态的主要标志是：（1）具有稳定的销售增长率，它大约等于宏

观经济的名义增长率；（2）企业有稳定的投资资本回报率，它与资本成本接近。

2.ACD

【解析】选项B是收入乘数模型的驱动因素。

3.ABCD

【解析】本题的主要考核点是关于企业整体价值观念的含义。见教材。

4.ABCD

【解析】本题的主要考核点是有关经营营运资本增加、股权现金流量和投资资本等几个概念

的界定。

经营营运资本增加=经营流动资产-经营流动负债

股权现金流量=实体自由现金流量-债权人现金流量

=息前税后经营利润-本期净投资-（税后利息-净负债增加）

=EBITX（1-T）-本期净投资-IX（1-T）+净负债增加

=（EBIT-I）X（1-T）-本期净投资+净负债增加

=税后利润-（本期净投资-净负债增加）

根据“资产=负债+股东权益”

即有“经营流动资产+经营长期资产净值+金融资产=（经营流动负债+经营长期债务+金融负

债）+股东权益”

变形后得到：（经营流动资产-经营流动负债）+经营长期资产净值-经营长期债务=（金融负债-

金融资产）+股东权益

即：经营营运资本+经营长期资产净值-经营长期债务=股东权益+净负债

投资资本即指股东权益和净负债（即从筹资的角度讲，经营债务包括经营流动负债和经营长

期债务，可理解为经营活动范畴）。

5.ABC

【解析】本题的主要考核点是市盈率和市净率的共同驱动因素。

市盈率=由此可知，市盈率的驱动因素包括：①增长率;②股利支付率;③风险（股权成本）。

其中最主要的驱动因素是企业的增长潜力。

市净率=由此可知，市净率的驱动因素包括：①权益报酬率;②股利支付率;③增长率;④风

险（股权成本）。其中最主要的驱动因素是权益报酬率。

所以，市盈率和市净率的共同驱动因素包括：股利支付率、增长率和股权成本。

6.AB

【解析】现金流量折现模型的基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则；实体自由现金

流量是企业可提供给全部投资人的税后现金流量之和。稳定状态下实体现金流量增长率一般

等于销售收入增长率，也等于股权现金流量增长率。

7.AD

【解析】现金流量折现模型的基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则，也就是任何资

产（包括企业或股权）的价值是其产生的未来现金流量的现值。

8.AB

【解析】投资项目的寿命是有限的，而企业的寿命是无限的；典型的项目投资具有稳定的

或下降的现金流，而企业通常将收益再投资并产生增长的现金流。所以C、D的说法是错误

的。

9.BCD

【解析】企业的整体价值观念主要体现在四个方面：①整体不是各部分的简单相加；②整

体价值来源于要素的结合方式；③部分只有在整体中才能体现出其价值；④整体价值只有在

运行中才能体现出来。

10.AB

【解析】判断企业进入稳定状态的主要标志是：（1）具有稳定的销售增长率，它大约等于

宏观经济的名义增长率；（2）具有稳定的净资本回报率，它与资本成本接近。

11.AD

【解析】确定基期数据的方法有两种，一种是以上年实际数据作为基期数据；另一种是以修

正后的上年数据作为基期数据。如果通过历史财务报表分析认为，上年的数据不具有可持续

性，就应适当进行调整，使之适合未来情况，所以选项A的说法不正确。企业增长的不稳定

时期有多长，预测期就应当有多长，实务中的详细预测期通常为5〜7年，由此可知，选项

B的说法正确。“融资现金流量”是从投资人角度观察的实体现金流量，由此可知，选项C

的说法正确。有时候，改变后续期的增长率甚至对企业价值不产生任何影响。如果投资回报

率与资本成本接近，每个新项目的净现值接近于零，则销售增长并不提高企业的价值，是“无

效的增长”。因此选项D的说法不正确。

四、判断题

1、X

【解析】企业价值受企业状况和市场状况的影响，随时都会变化。价值评估依赖的企业信

息和市场信息也在不断波动，新信息的出现随时可能改变评估的结论。因此，企业价值评估

提供的结论具有很强的时效性。

2、X

【解析】企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值，整体经济价值又分为实体价值

和股权价值、持续经营价值和清算价值、少数股权价值和控股权价值等。资产负债表的“资

产总计”是单项资产价值的合计，而不是企业作为整体的价值。

3、X

【解析】在稳定状态下，实体现金流量、股权现金流量和销售收入的增长率一定相同。因

为在“稳定状态下”，影响实体现金流量和股权现金流量的各因素都与销售额同步增长。

4,X

【解析】“经营现金毛流量”是指在没有资本支出和经营营运资本变动的情况下，企业可

以提供给投资人的现金流量总和。

五、思考题

1.评估对象和评估范围分别从本质和形式两个方面对评估客体进行了严格的规定，评估对

象反映了评估客体的质的规定性，即评估客体的共性，评估范围则反映了评估客体的量的规

定性，即具体表现形态。评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利，而不是其他的权

利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个侧面反映了被评估

资产的具体存在形态，一是资产的外在特征如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于

评估范围之外的资产，二是资产的获得能力如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标

为确定评估价值提供了数量基础。

2.企业是由各类单项资产组合而成的资产综合体,这些单项资产时企业盈利能力的形成具有

不同的贡献。其中，对企业盈利能力的形成做出贡献、发挥作用的资产就是企业的有效资产，

而对企业盈利能力的形成没有做出贡献，甚至削弱了企业的盈利能力的资产就是企业的无效

资产。企业的盈利能力是企业的有效资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企

业资产范围内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企

业价值的具体资产范围。这种区分，是进行企业价值评估的重要前提。

3.在企业价值评估中，对溢余资产的处理有两种方式:一是进行资产剥离，即将企业溢余资

产在进行涪绩帝啃部救佃寻顶默价值评估前剥离出去，不列入企业价值评估的范围，二是在

溢余资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法进行单独评估，并将评估值加总到企

业价值评估的最终结果之中，或将其可变现净值进行单独列示披露。

4.（1）产权模糊对企业价值评估的影响（2）体制惯性对企业价值评估的影响（3）企业价

值评估的风险估